2016年12月30日 星期五

給年輕人的話: 資本運作與資金成本的概念



Starman 你好, 

本人是80後, 也是一個窮小子。

自大學畢業後便進入了MNC工作, 工作上雖然受到上司的賞識, 自問自己還算上進, 但收入每年也是只能以10~15%的速度增長。現在我們的家庭收入只有 5萬元, 我的資產有大約50萬 (30萬股票, 10萬CASH, 10萬外幣), 我的伴侶也有資產50萬 (外幣加現金), 我們的資產大部份都是靠節儉省回來的, 沒負債, 亦沒樓, 租樓居住, 打算生小朋友。

我在想我的經歷應該是大部份80後所經歷的, 不斷轉工, 不斷增值自己(為了加薪), 考一些所謂的專業資格 (亦即所謂的投資自己), 盡量的避免任何風險 (no debt no leverage)。 朋友圈內好運的就是嫁個有錢的老公, 打政府工或父母安置一個物業或首期, 不好運的如我就是自己靠自已, 靠節儉累積財富。

看了你的 BLOG 一段時間, 發覺你比起我們一輩進取得多, 請問一下我想增加的被動收入, 你會有什麼建議? 
(因為你BLOG 內大部份是給一些專業投資者, 我想我的個案會對一班80後會很有啟發性)

以下是我想過的一些點子及自己的想法

創業 / ONLINE SHOP: 這是其中一個我最想你分享的部份 (由構思, 籌集資金, 實施, 管理等), 因為創業就要資金, 甚至要辭去現在的全職。 雖然我明白創業就是由自己掌握風險, 但當中的風險可以很高, 亦不是每個人也適合。 
例子, 我有一個朋友, 本身是專業人士加父母親也是做生意的, 住的地方是父母的, 辭職開了一間餐廳, 兩年來沒有盈餘, 叫做打份工, 最後都係出黎打番工。但我自己上有高堂下有妻兒, 大家可承受的風險不一樣, 你會建議我創業嗎?
投資: 進行及學習中, 上年的回報不太好 - 10%, 但會繼續持現有的股票

sell content: youtube / blog / fb. 無本生利最好的方法, 可惜仲未有點子/ 內容

買樓: 未有打算, 現在樓價實在是太貴

Leverage: 其實自己除左讀書既 GRANT LOAN 外, 未試過借錢, 宜家睇緊D 稅貸, APR 大約係 2.6~2.7% 左右, 以現在自己的自由現金流及流動資產, TARGET 係借 20萬左右做 REIT 投資 (TARGET 6~7% YIELD)

謝謝你寶貴的時間及意見

80後的窮小子-雄


Starman 後記與回覆︰

對於非專業投資者,特別是初畢業的大學生及年輕人,筆者會有這樣的忠告︰在沒有找到合適的投資項目前,不建議貿貿然作出借貸的決定。在資金氾濫的年代,借貸一點也不難,而且變得越來越普及。普通一名大學生、打工仔每天都總會收到一兩個銀行打來問是否需要私人貸款的電話,借貸過程更簡單至一個電話錄音確認就完成,貸款資金幾個工作天後便自動存入閣下指定的戶口,利率低至年利率2-3% (視乎閣下的工作及信用度),低至幾萬元,高至百萬的貸款垂手可得。

在市場資金氾濫,銀紙購買力不斷下降的大環境下,最好做的生意莫過於「資本運作」模式的業務。「資本運作」簡單來說就是錢搵錢,讓資本為你工作,為你帶來回報,「資本運作」計的數是資本的內部回報率(IRR)。資本的來源可分為自有資金、貸款資金或其他外來資金,而無論是何種資金,都有成本,稱之為資金成本(Cost of Fund "COF"),當中亦包括了自有資金的機會成本(Opportunity Cost)。每個人的資金成本都不一樣,因人而異,因此不同人適合做的資本運作的生意都不一樣。資本運作模式下的投資項目、業務或生意,概念基本上都離不開利差的套利,即投資項目的回報率與資金成本(化成利率)之差。舉例,「債券槓桿操作」(Bond Leveraging)和傳統的「貨幣套息交易」(Currency Carry Trade) 都是典型資本運作模式下的投資項目,前者是將企業債券抵押融資後再反覆投資債券的操作行為,後者則是借低息貨幣投資高息貨幣的套利行為。兩者的特點都是「回報率比利率(資金成本)高」,資本運作投資者不可能借高成本的錢去投資低回報的項目。

套利行為的行內專業名詞為「套戥」(Arbitrage),官方定義為在某種實物資產或金融資產(在同一市場或不同市場)擁有兩個價格的情況下,以較低的價格買進,較高的價格賣出,從而獲取低風險的收益。簡單而言,是低買高賣(buy low sell high)。以上舉的兩個例子都並非無風險套利,但套利行為一般都會有一個共通點。套利投資項目的風險部位一般歸邊鮮明,因此比較容易運用其他衍生工具(Derivatives)進行對沖(Hedging),例如購買債券違約掉期(Credit Default Swap "CDS")去對沖違約風險 ; 購買反方向貨幣遠期合約(Currency Forward Contracts)去對沖貨幣風險等。因此,衍生工具不是對賭工具,而是一個對沖工具。

返回本篇文章的主題,「資本運作」模式在低息環境下看似是一門容易、穩陣的「生意」,然而,新畢業生及年輕人在缺乏合適的投資項目的情況下貿貿然大幅舉債,抱著「人有我有」、「借左先」的心態借入信用卡貸款或私人貸款,往往會出現問題。當一個人取得銀行貸款後,由於貸款有資金成本,在一段時間後仍然找不到合適的投資項目,自然會產生一定的心理壓力,特別對於缺乏投資實戰經驗、心理素質較薄弱的初生之犢來說,心理壓力更大,因而難免會心急從而容易作出錯誤的投資決定,藥石亂投。這情況很正常,莫說是初生之犢,即使專業如大型的基金,如手持太多的idle fund,亦會心急尋找資金出路,導致藥石亂投,錯誤投資於質素差的項目。人有錢就身痕,有不少人在樓市獲利套現後,本來打算靜候下一個投資機會,因為不忍看著銀紙急速貶值,最後亂投股市導致損失慘重。

因此,即使在低息的大時代下,關鍵不是你能有多快借多少錢,也不是你的資金成本有多低,更重要是你有沒有合適的投資項目或目標,而要成功找到合適的投資項目所需要的是準備及計劃,不是一朝一直的。不論是做生意或是投資股票,任何投資都需要做足功課,世上沒有完全能對沖的風險,只有你不熟悉、對市場或產品缺乏足夠的認知,那就是最大的不確定性,這不確定性也就是最大的風險,因為當市場有什麼問題發生時,你將會是最遲有知覺的一位。

如以上讀者所說,有一樣東西任何時間都要做,就是投資自己,自我增值,這件事絕對沒有風險,只要做好時間分配,將有限的時間投入有價值的事情上即可。投資來說,當然無本生利的生意最好,這是市場機會,但往往不容易找到,需要投放時間,慢慢去發掘,累積經驗,投放的時間也是一種投資,一種付出。年輕人雖然資金不多,但有的是時間。資金不多就不要戀棧資本運作,資本運作是錢搵錢,沒財可理又怎樣理財?這證明現在還不是你應該去實行的事情,但不代表不去準備,不去認識。機會總是留給有準備和有計劃的人,趁年輕盡快好好投資自己的時間、投資自己,也不忙尋找市場機會,儲蓄資金的同時要儲蓄「合適的投資項目」,要避免免在成功累積第一桶金後沒地方好投資,為明天的你作好準備。共勉之。

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2016年12月20日 星期二

企業只是一個讓大家發揮的平台



最近依然非常忙碌,雖然公司的業務已完全上軌道,按道理應該越來越輕鬆才對,但事實剛好相反,這不代表筆者中央集權,而是因為忙於不停開拓新業務,喜歡工作的人就是不願意停下來,為的不純粹是金錢上的回報,盈利指標只是一個業務成功與否的一個量度工具(A Tool of Measurement),而一個成功的業務或項目就能為自己帶來無比的成功感和滿足感,是非筆墨所能形容的。

說到公司的管治模式,筆者對公司的管治方針是「放羊式管理」,著重於各業務部門負責人與管理層之間的溝通效率,而不著重開會的時間和次數。重質不重量。做生意,「人」是勝負的關鍵,作為公司的最高決策者,事實上腦袋只有一個,手亦只有一雙,即使是超人,也不可能將自己變成三頭六臂,不可能事無大小,事事落手去執行,這是不現實的。因此,「人」便成了成功的關鍵。一間公司,一塊業務,一個項目,都必須要找一個負責人全權負責跟進,該負責人稱為RO (Responsible Officer) ; 項目經理(Project Manager)負責跟進和協調好工作的細節、時間表、監察好項目的進度等工作 ; 項目團隊(Project Team)負責執行項目的各項工作。RO、項目經理和項目團隊必須保持緊密溝通,設立好清淅而有效的匯報溝通機制,在實際工作時要work as a team with the same goal,目標一致,共同努力向目標邁進。上述RO、項目經理和項目團隊都會獲分派項目公司甚至集團的股份及分紅權,只要項目達標,會再分派performance bonus shares,大家均為股東,心態自然不一樣。

筆者的角色是業務開拓者,不停在市場尋找業務機會,每次一鎖定目標,會先進行市場調研,收集足夠的數據分析,如數據正面,會即時研究如何落地執行,絕不浪費一分一秒。開拓新業務,最重要是方向是否正確,只要方向正確,其實已成功了一半,餘下的一半便取決於如何執行和後續的跟進工作,這方面便考驗管理者選人的能力了。方向正確,選對了人和團隊,根據過往經驗,成功率接近90%,接下來的10%便看市場了,而這往往就是最大的不確定性。每次開拓新業務公司,筆者一開始在一段短時間內都會完全負責公司的大小事務,然後就慢慢將自己的角色淡化,準備交捧,而人選必然是現有團隊的骨幹要員,既有過往項目管理的經驗,也有向上流動的動力和對公司歸屬感,找「對」人的機率非常高。最後,筆者會完全交捧退出,用人要信任,同時要相信有系統的機制去自動管理,只要大家有共同利益,目標必然一致,成功的機率便會大大提升,然後就能抽身將自己「free」出來。

筆者公司現時的業務主要涵蓋四個主要版塊︰
1. 地產版塊︰非住宅類地產物業投資、項目投資及開發、物業管理、地產代理等,形成垂直企業鏈;
2. 策劃及管理版塊︰項目策劃及營運管理、建築工程顧問、項目投融資方案管理;
3. 海外版塊︰海外項目投資及開發、馬來西亞工程、澳洲綜合地產項目投資;
4. 貿易版塊︰大馬建材貿易、大宗商品貿易(如實金、油等)、其他貿易業務;

以上各業務版塊除大宗商品和其他貿易業務外,均以地產為核心申延至其他相關的上下游業務,互有關連,而且具有一定的協同效應。以上各個版塊都有各自的RO及管理團隊,大小事務都不用筆者去操心。以目前的科技,只需一部手機,即使不在公司亦能獲得公司的各種業務數據。基本上,即使筆者外出旅遊一個月,公司已上軌道的業務也不會出任何問題。

目前發展最如火如荼的是馬來西亞工程公司,當地的機會越來越多。最近,憑著當地同事的關係,剛於上月成功取得歐洲一大品牌家電商在大馬唯一分銷商的分銷權,同時已成功取得3個樓盤合共數千個單位的訂單,毛利接近20%。2017年新山很多樓盤相繼進入落成階段,相信2017年會接到更多發展商的訂單。同時,當地主管同事亦成功與一吉隆坡的檯面製造廠達成聯營協議,年底前會將製造人造石檯面(Solid Surface)的生產線遷移至本公司的新廠房,屆時公司將能夠生產印有自己品牌的Solid Surface,乘勢一條龍承包當地發展商的所有工程及建材貿易、設計及安裝的一條龍業務。

馬來西亞公司今天的成績都是當地主管同事及團隊的功勞,主管同事是由香港派去的,雖然離鄉別井,但看見今天的成績也是值得的,而今天的成績都是他與團隊的功勞,這亦是筆者最希望達到到目標。這目標並不是「業績」,而是希望每一個版塊的主管及團隊都能利用筆者公司這一個「平台」,和該「平台」的所有資源,創造並擁有自己的生意。而筆者的角色就是打好這個「平台」的基礎,找好對的發展方向及機會,再將機會留給大家發揮。企業家的角色只是個打造這個有價值、能讓大家發揮的「平台」。

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2016年12月2日 星期五

特朗普上場 (二) - 錢從何來與加息的邏輯



承接上一篇文章,本篇會繼續分析特朗普提倡的基建經濟學和近日的債市現象。特朗普要爭取選票,想必要語出驚人,突圍而出。在現今世代,無論是世界各地,本土派都開始抬頭,特別是進求民主的先進國,本土主義絕對有它的市場,原因是已發展國家的經濟增長到達樽頸時,增速開始減慢,資本主義制度慢慢令市場出現兩極化,貧者越貧,富者越富,貧富差距問題開始惡化。先進國家人民一般進求民主,民主的定義就是大多數人的意願,而根據資本市場下的8:2定律,社會的財富主要分佈在兩成的富人手中,大多數人都是基層,而在他們可見的將來情況並不會改善,只會繼續惡化下去。在這種情況下,本土主義將會非常有市場,大多數人不滿意現狀,都希望財富重新洗牌,推倒重來。

市場如果未開始意識到這個問題,還是繼續用舊有方式去作出「理性」預測,結果往往會令市場大失所望,對結果感到非常意外,如近日發生的公投脫歐事件、特朗普當選美國總統、香港本土派代表之一青政當選入主立法會等,以上結果都令市場非常振驚,同時亦反映本土主義的抬頭。

特朗普的本土主義能夠有市場,是因為市場大多數人都不滿意現狀,希望新政府能帶給他們一些「轉變」。過去7年間,美國一直採取寬鬆的貨幣政策,大開印鈔機,令全世界資產價格暴漲,但真正流入實體經濟的資金沒有多少,經濟復甦進度緩慢,基層市場生活沒多大的改善。特朗普不愧為一名精明的商人,他找對了市場,為了給市民一個「轉變」的願景,說上任後第一件事就是開除聯儲局主席耶倫 (儘管總統只有提名權,而沒有絕對的權力委任誰人當主席),然後大搞國家基建 (儘管國庫空虛,財赤嚴重)。其實就是想告訴大眾市民,他上任後會減少多年來一直依賴的貨幣政策 (Monetary Policy),同時會積極提倡擴張性財政政策 (Expansionary Fiscal Policy),給選民一個「轉變」的願景。

承上一篇文章,特朗普上場後要大搞國家基建,搞國家基建需要資金,而美國財赤問題嚴重,因此簡單一個問題,錢從何來?一般而言,政府要實行擴張性財政政策推動經濟,提升國家的GDP,降低失業率,不外乎增加政府財政開支 (Government Expenditure),但共和黨絕對不會同意赤字再增加,在稅不能加 、財赤問題嚴重的情況下,如何填補這個財政缺口?一般人可能沒留意,讓筆者為他解釋一下吧。特朗普背後經濟顧問團隊的算盤是這樣的,大搞國家基建的資金不會在美國政府的口袋中取出一分一毫,而全部均由私人企業去承擔。問題來了,私人企業是唯利是圖的商人,他們又為何願意投錢幫政府搞基建?答案是政府首先會將基建項目的經營權授予投資企業,另外會再通過減免相等於投資額的稅收作為補償予這班願意出手相助的私人企業。另一個問題又來了,這個稅收減免補償的資金缺口不又是最終會令政府財政收入下降嗎?在財赤不能再增添的情況下,錢又從何而來?邏輯是這樣的,特朗普透過私人企業去投資國家基建,這必然會增加市場就業,從而令失業率下降,經濟改善的同時,稅收自然會增加,而增加的稅收部份就可以填補稅收減免補償的資金缺口。這稱之為「稅收折中」(Revenue Neutral)。

特朗普的算盤打得很盡,計劃得非常理想,而且相當動聽。然而,這個算盤真的打得響嗎?老實說,筆者對此相當有保留,白一點說,個人認為這極其量是一種爭取選票、政治本錢的一種說法,當然,大眾市場亦未必會明白,同時也會感到很受樂。簡單而言,這就是直抄中國的亞投行和一帶一路計劃,但兩者完全難以比擬。亞投行和一帶一路是中國國家帶頭主導,世界各國參與配合支持 ; 相反,特朗普的計劃目前只是天馬行空,單靠美國本土私人企業的參與支持,難度相當高。最後,可能只能再次大規模發行美國國債,這可能亦部份解釋了為何最近市場大幅沽售美債的情況,十年期美債孶息率數個月內已由1.6%升至目前的2.4%。按此邏輯,美聯儲大幅加息並不可行,因為加息會令美國政府的利息支出大幅增加,從而令財赤問題更嚴重。而為了穩定債市,美聯儲很可能到最後會再次開動印鈔機在市場大手買入美債,美債價格回穩,美債孶息率再次回落,但這次新增的貨幣供應會流入國家基建,將有效降低失業率,改善經濟。然而,GDP增長速度增加,將會迎來通貨膨脹的問題,為了保持低通脹環境,美聯儲到時可能有需要調升利率去控制通脹,但請大家不要忘記,通脹增溫是在經濟增長的情況下出現,同時亦表示GDP的增速永遠比加息快。按此邏輯,加息永遠滯後於經濟增長或通脹,加息又何懼之有?

後話:

既然市場經常出錯,大家等著機會的來臨吧,應該不用等太久。

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2016年11月29日 星期二

特朗普上場 (一) - 兩極化的世代會改變?



上星期參加了一個朋友的聚會,在場的全部都是投資界非常成功的朋友,大家把酒言歡,雖然天公不造美,當晚下起大雨刮起大風,但能夠在享受美酒佳餚的同時,與一眾志同道合的好朋友摸着酒杯底交流生意經和投資心得,實在是人生一大快事。當晚在場的朋友都來自不同界別,有金融界、會計界、地產界、建築界、護理界等,而且都是老闆級。雖然大家來自不同界別,但都有一個共通點,大家除了自己專業的界別以外同時都是專業投資者,因此大家在討論的時候除了站在自己熟悉的專業界別的立場去討論以外,同時亦會以投資者的身份和角度去分析和討論,分析和比較的回報率(yield)不只是一個市場、一個行業的回報率,而是跨市場和跨行業的互動因素分析和回報率比較,得出的結論自然更全面,更能夠綜觀大局形勢。當晚是一個非常casual的晚宴活動,談天說地,無所不談,但往往最後都離不開投資,這都是大家骨子裏的性格,沒有辦法。這是一個相當不錯的交流,這當然有賴於主人家的「地位」和號召力,感謝主人家的邀請和熱情招待。

晚宴當中,筆者談及到自己的小量物業按揭即將相繼到期,到期的意思是按揭兩年期的罰息期屆滿。對於精明的投資者來說,到期轉按是不用猶豫的指定動作。原因很簡單,目前銀行按揭息率極低,一般按揭利率已低至H + 1.35% ,同時再送1.4%回贈,再加一個mortgage link戶口,幫你加按套現(cash out)增加流動性的同時有幫你慳盡利息。已貸款額500萬元為例,1.4%回贈等於7萬元,已差不多足夠覆蓋首年利息,即相等於兩年的按揭有一年不用繳付利息。另外,如閣下有多餘的備用現金或轉按時cash out的多出現金,存入mortgage link戶口即可抵銷相等於存款金額的按揭利息(存款金額不高於總貸款額的一半)。因此,兩年的按揭期內實際需要繳付的利息極少, 隨着資產價格的上升,加上兩年來的供款本金,轉按時又能同時一次過套現,套現得越多,銀行給你的回贈越高,你的流動性又越高,用於再投資所產生的收益及現金流又越高。能夠做到上述的條件是,閣下必須有物業資產,再加上低息的融資平台。
(做按揭其實很簡單,只需走入分行申請就可,不明白為何有位「人兄」自稱「大戶專家」又要找經駱又要破口大罵銀行客戶經理,真難理解,確實是一個壞榜樣。有時對身邊為自己服務的人好一點,會得到意想不到的收獲。)

談到這裏,大家可能有一個疑問,銀行賺什麼錢? 是的,銀行做按揭業務的目標已不是單純為了帳面的息差盈利。第一,市場資金真的很多,銀行資金沒有出路 ; 第二,由於按揭業務有物業資產作為抵押,銀行除了資金成本的考慮外,更考慮了資本成本(capital cost),有抵押貸款所佔用的資本成本較低,這令到銀行傾向借貸予有資產抵押的人士。金融海嘯後,巴塞爾條款多次收緊對銀行的資本要求,同時金融海嘯後各國不斷量化寬鬆,多次開動印鈔機,資金泛濫,但資金只停留在金融體系內或流向物業資產,使資產價格不斷上升。海嘯後,資金泛濫加上巴塞爾條款對銀行的資本要求更高,使銀行只願意借貸給有物業資產抵押的人士,這班人得到銀行的低息資金支持,更容易累積更多的物業或其他資產,然後再次更容易得到銀行的支持去買入不同的資產。

說到這裏,得出的結論已很明顯,世界已走向兩極化,一個擁有越多資產的人,他就越容易能夠利用資產取得低息融資,充分利用低息環境的優勢,利用購入的資產配合融資增加流動性,再利用流動性購入資產。而銀行或其他專業的融資平台最愛借錢給擁有資產的人。相反,沒有資產的人就永遠較難取得融資,較難利用低息環境的優勢累積資產,而銀紙只能隨時間貶值。在這個世代,資產以不單單是物業,可以是房地產信托基金,可以是債券,可以是股票,總之能夠產生現金流收益又能取得高融資的資產就是最好用於累積財富的資產。

新經濟常態下,息率長期保持偏低,這裏筆者要強調即使美聯儲加息一兩次也並不代表進入加息周期,筆者之前很多篇文章都有提及美國為何一直在其他主要國家央行減息或甚至提倡負利率的情況下仍然堅持出口術說要加息,是因為美聯儲要顧及美元的國際地位和信譽,使得美聯儲在及後的日子需要繼續量化寬鬆、印銀紙的時候更有本錢,因為信譽就是「美元」的核心價值。如果美國跟其他國家一樣即時實行負利率刺激經濟,美國日後再量化寬鬆、印銀紙的效果只會一次比一次減弱,這個道理很簡單。

特朗普上場,政策方向現階段除了他本人無人可以清楚知道,但筆者認為特朗普要搞好經濟,炒耶倫,狂加息不會是一個好方法,這極其量只是特朗普爭取選票及政治本錢的伎倆,從他當選後首編公開的言論便能夠清楚一二。要知道大搞國家基建需要資金,而美國財政懸崖問題尚未解決,因此簡單一個問題,錢從何來?

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2016年11月9日 星期三

如何挑選優質和分辦「化妝」REITs



承上篇文章 有「動能」的投資才能滾動雪球、長遠優化投資組合,今篇主要分享筆者如何挑選優質的REITs和分辦哪些是「化妝」REITs。

對於如何挑選優質的REITs,筆者主要考慮以下7個因素:

1. DPU增長潛力(每基金單位分派)

如筆者上一篇文章所說,要投資組合有「動能」,現金流是不可或缺的重要因素,從這方面考慮,挑選優質的房地產信托基金比挑選優質的股票來得容易,或者應該說來得更簡單直接。原因很簡單,投資一隻股票,即使它的盈利平穩增長,但也不一定會保證持續穩定派息。對於筆者這類「好息」之徒來說,挑選優質的股票時需要同時考慮該股派息的穩定性。而投資房地產信托基金就不一樣,房地產信托基金的盈利不少於90%用於派息,即表示其盈利表現與派息基本上是一致,因此投資者基本上能較有把握地預測所持基金的派息金額,從而制定投資組合的現金流再投資方案。在尋找優質的REITs時,為方便篩選,筆者往往以REITs 的每年DPU增長作為第一準則去篩選。可以說,一隻REIT的DPU能夠做到每年增長,差極也有譜,也反映該基金的經營管理能力。

在分析DPU增長,筆者會將增長分為內部增長及外部增長。內部增長取決於旗下物業資產的出租率和租金上升空間,以及將物業資產增值的能力,當中包括翻修擴建、宣傳推廣從而提升物業營運收入和通過有效管理降低物業營運成本的能力。外部增長執取決於集團背景、資金實力、融資能力、操盤能力、營運團隊物業買賣和物業開發的能力和經驗。

2. 旗下物業資產質素

挑選優質的房托基金首要的考慮因素必然是該房托基金旗下的物業資產的質素及基本面。要審視物業資產質素首要當然是看物業位處的地點(是一線區還是二線區?是核心區還是民生區?)、級數/檔次(是甲級還是丙級?)、旗下物業資產是否契合經濟周期和供需結構健康的物業類別(酒店/商舖/商場/甲級寫字樓)等因素。再配合地區的經濟狀況及政策因素(如自由行數量的減少)作出供求的分析,從而判斷基金旗下的物業資產的供需結構是否有利。如果供大於求,租金未來難以攀升,相反如果供不應求租金會有一定的潛在上升空間。這點將直接影響REIT的DPU(每基金單位分派)。只有擁有優質物業資產的REITs,其DPU的增長遠才有保證。

3. 管理層及未來發展計劃

融資必然存在成本,對物業資產的持有者而言,將旗下物業資產上市融資最大的成本或代價便是與眾多股東分享利潤。試想一下,如果物業資產的回報率十分高,作為物業資產的持有人,如果企業沒有明確的未來發展計劃使其有龐大的集資或融資需要,為何要將旗下高質素、高回報的物業資產上市?物業資產的持有者根本沒有這個誘因去將旗下物業資產上市,與大眾分享利潤。逆向思維分析, 在沒有未來發展計劃的前提下,上市的REIT應該都不是優質的物業資產,如果資產的未來發展及增長有限,大股東很大程度上是純粹利用財技將物業資產上市「Cap水」,筆者稱之為財技REIT」或「化妝REIT」。這些REIT在市場的佔比不少,以下會再講講REITs可以如何「化妝」。

4. 估值

一間公司、一隻基金的估值對投資者來說非常重要。無論一間怎麼好、怎樣優質的上市公司,股價太高則代表上述利好正面的因素已經反映在價格上,因此如果股價的增長比盈利增長要快,投資者要考慮高追的風險。當大家都知道這REITs十分優質,地點及質素都優越,投資者和基金都蜂擁而至爭相認購,它的價格就會被追高,甚至已經超過物業資產本身的內在價值,所以分析其估值非常重要。投資者應根據上述各種因素對每隻有意投資的REIT進行估值分析。

5. 分散風險

儘管一隻REITs是多麼的優質,但若果他旗下的資產過分集中在某一類別,或所持資產數目不多,其租金收入來源有機會會過分集中,導致風險不夠分散。投資者便要考慮避免單一投資該REITs,在考慮整個投資組合的配置問題上,應該盡量避免投資與該REITs重疊的物業類別或相同區域的資產,自行將投資組合中的投資風險分散。

6. 負債水平

當兩隻REITs的質素和各方面的因素水平差不多時,一般而言筆者會較傾向投資負債水平較低的REITs。因為當黑天鵝出現時,資本市場會出現較大的波動,根據過往歷史,於2008年金融海嘯,很多高負債的REITs都因為旗下資產大幅貶值令負債比率急速上升,再融資出現困難,使公司出現流動性風險,REITs價格大幅下跌。因此在客觀因素差不多的情況下,筆者會選擇負債比率較低的投資,原因是以同樣槓桿的水平而兩者表現差不多,其實也代表了負債比率較低的實質營運表現較出色。同時,負債水平較低的公司,其再融資的空間相對較多,當黑天鵝來臨時,市場往往會出現併購機會,負債水平較低的公司自然能通過融資更能把握市場機會。

當然,筆者不是建議投資負債水平極低的REITs,其實REITs的負債比率水平已被要求不高於45% ,本身其實已不高。如果一些REITs持有過多現金而又沒有負債,可能代表REITs的經營能力不高,沒有有效利用槓桿進行潛在收購有潛質資產的活動,發展過於被動。與其投資持有過多現金、流動性過高的 REITs,投資者倒不如將投資資金自行存入銀行算了吧。

7. 是否「化妝」REITs

筆者留意到不少在本港上市的REITs也有利用財技「化妝」之嫌。有關財技不外乎:

一、大股東提供前期租金收入保證,從而谷大前期租金收入
二、大股東放棄前期收取派息,以提高投資者的派息水平
三、大股東利用利率掉期協議(Interest Rate Swap)降低前期利息成本
四、基金的管理人收取管理費,前期以收取基金單位代替現金,使前期現金收入增加

以上說了很多「前期」,意思是說大股東往往利用前期的化妝品吸引投資者在上市時認購,及後一段時間,大股東「cap水」後便打回原形,後期的回報大幅下滑。以上所說,陽光、匯賢、富豪、泓富等在上市時都有做上述1-4的其中一項或更多,投資者在投資前要多留意。

總結

投資房地產信托基金與投資房地產開發商大有不同,房地產信托基金以租金為主要收入來源,而開發商則以銷售物業為主要收入來源。由於租金收入較銷售收入更為穩定,收入波動性較低,業務風險也較低,且派息比率有保證,預測投資收益的現金流入也較為「有數得計」。

筆者收到不少讀者的來郵,表示擔心美聯儲加息可能會使REITs的價格受到明顯的影響。筆者先不討論加息的機會,因為即使加息,筆者也不認為美國目前有條件連續加息,而且加息幅度有限,更遑論進入加息周期。此外,REITs有別於債券,債券票面息率是固定的,而REITs的收入、盈利和股息都是浮動的。如果美聯儲在若干年後真的大幅加息,這其實也表示經濟復甦強勁使美國具備長遠加息的條件。在經濟環境向好的情況下,房地產需求必然健康,REITs旗下物業的出租率、租金必然水漲船高。根據過往多年的歷史數據,REITs往往在進入加息周期之前有一定的波動,但在一個完整的加息周期中,REITs的表現往往跑贏其他資產及證券,因此利率與REITs的表現呈正向關係。投資者不必過分擔心加息對REITs價格的影響,反而當加息時,市場持不同看法的投資者會沽貨,市場反而出現更多投資機會。

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2016年11月3日 星期四

有「動能」的投資才能滾動雪球、長遠優化投資組合



最近有讀者朋友讀到了一篇由一位著馬來西亞博客作者「蛤蜊先生」寫的文章,內容提及筆者早前的一篇「REITs+Bond」的現金在投資操作的文章。該讀者連忙轉發給筆者說這篇文章對有關操作及背後的理念解釋說明得很清楚易明,叮囑筆者一定要看看評價一下。筆者讀後也認為該位作者寫得非常好,內容歸納了筆者之前數篇有關「REITs+Bond」操作的重點和理念,很有條理地歸納並總結出來,相信各位讀者讀後都會對該操作及理念有更深層次的體會及理解。現將該篇文章轉載如下與大家分享:

「最近读到有一篇有趣的文章,是一名香港非常成功且年轻的投资者Starman,他吸引我的地方不是他的成功,而是他的稳健创造现金流的投资理念。

文章 “「REIT+Bond」的現金流再投資操作”, 是他口中的可攻可守的投资法,当然这方法适合在香港,但或许并不适合在马来西亚,但适合与否,主要看的是他的投资法背后的理念。
原文:「REIT+Bond」的現金流再投資操作

来看看Starman兄以 REIT + BOND为金融组合投资实际如何操作:

1)买入不同月份派息的债卷,向银行融资8成,债卷回报率7%,贷款利息1.6%,赚取5.4%差价。

债卷属于稳定收益回报的金融产品,透过融资加大投资资本,同时增加回报率,并且赚取稳定5.4% 差价,这是守的方式

2)然后再把稳定派息的债卷,将所收到的利息,再投资(RE-INVEST)在优质的、稳定、前景看好的REIT组合。

买入波动性不大,长期可以定期定额购买,持有成本不会快速增长,为进攻的方式。

而Starman兄之所以会买REIT,主要是因为债卷有到期日,债卷到期了价格会回归,因此没有长期收益增长优势。但买入REIT却可以作为长远资本增值和财富累积的基石。」


觀看全文: http://www.sharetisfy.com/2016/09/blog-post_80.html?m=1


Starman 後記:

筆者的投資一向注重現金流,任一種投資的回報有多大的爆炸性收益也好,過程中或短期內沒有任何現金流產生其實也只是一潭死水,是缺乏「動能」的投資。投資需要「動能」,意思是說一項投資只要能產生現金流,除了提供流動性以外,其所產生的現金流就能夠用於再投資(re-investment),而再投資的項目即使是性質相同,也不一定必然是同一種投資產品(可以是REITs、Bonds或其他具有現金流的投資物),即使也是REITs,也可以是領展、MT,這樣就能做到分散風險(diversification)的效果,使投資帶動的現金流收入來源(被動收入)多樣性增加,進一步優化整個投資組合。

上文說得對,筆者選擇投資債券是因為其相對低風險、高融資率、高現金流的特性,可以運用低息環境下的便宜資金進行有效套息交易。債券的缺點並不是眼前的現金流多少和回報的高低,他的優點正正是他的缺點,因為債券最大的特點是其保本的特性,同時亦表示它未能做到資本增值的效果。在不斷量化寬鬆的大時代下,銀紙長遠會以高速貶值,沒有資本增值的力量實在難以抵抗未來的通貨膨脹。要做到投資組合產生穩定現金流,而又能收得像實磚般具有長遠資本增值的效果,使用債息再投資REITs必然是不二之選,同時REITs亦具有高倉值的特點,也具有高而穩定現金流的特點,因此兩者除了有互補的作用外,亦能夠相互作出再投資的操作,優化整個投資組合,使雪球越滾越大。

無論一種投資有多好,回報有多高,如果整個投資組合就只有這一項投資,風險就是過度集中,黑天鵝是無法準確評估的風險,要來的時候說也不能夠阻擋,亦無辦法準確預測他的影響有多大,甚或是受影響的行業、板塊、國家地區等等。到黑天鵝來的時候才作出補救措施已經太遲。 無論投資者對自己的各項投資有多大的信心,都必須要防範於未燃,作出最壞打算,分散風險是風險管理的第一條,也是當黑天鵝來臨是最有效的一條。購買基金最大的好處就是風險夠分散,但當中涉及的中間費用高昂,可以說是未見官先打八十。因此,與其通過銀行購買基金讓基金經理賺錢,不如自己多做功課,靠自己DIY創造屬於自己的基金,收益、成本、流動性、現金流全部掌握在自己手中,只要方向和理念正確,不貪心,肯堅持,以現金流再投資操作的方式投資,投資組合必然會不斷優化,雪球不斷滾大,要做到所謂的財務自由根本難度不高。

當然,要完全發揮「REITs+Bond」操作及現金流再投資策略的威力及增長速度,關鍵在於是否有一個低息融資的投資平台,第二便是投資組合內REITs及Bonds的質素如何。這些因素都直接影響投資組合的回報率、流動性及防守力。如果以上其中一種因素的配置未能到位,會大大影響投資組合的整體威力,相反如果資產配置恰當,這將會是個具有穩定現金流而非常堅固,且能夠長遠以滾雪球形式累積財富的投資模式。但市場上的REITs良莠不齊,化妝的REITs實在太多,基本上市場上大部份的REITs也不太優質,只有少數值得長線持有。下一篇筆者會講一下挑選優質REITs需要留意的地方,盡量避免誤墮化妝REITs的陷阱。

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2016年10月27日 星期四

談人民幣匯率與投資



有一段時間沒有寫過有關人民幣匯率或投資人民幣產品的文章,筆者自問在該範疇的投資上也算是個專家,當年在人民幣相關投資上的利潤亦非常可觀,最近不少朋友問到筆者對人民幣走勢及投資的看法,筆者亦十分樂意在此分享一下個人看法。其實,在剛寫本blog的的時候,筆者在較早的數篇文章都經常談及如何應付人民幣貶值的風險,尤其是在投資人民幣債券的時候要特別注意人民幣匯率貶值的問題,以免賺息蝕匯價。

以往有不少債券投資者,甚至私人銀行家們都大力建議投資者選擇人民幣債券,主要因為其息口較高,同時人民幣在當時是預期升值的貨幣。但投資者要想清楚,投資債券的目的是為了賺取利息,即使債券價格下跌,亦可在到期日取回全數本金;當債券價格上升,可考慮賺價離場,財息兼收,進可攻退可守,其保本性質就是最吸引的地方,正正因為投資債券的價格波動風險較低,投資者可利用私人平台槓桿操作,將債券抵押予私人銀行以低息融資,再重新投資於穩健的債券或其他高息產品上,使槓桿後的投資回報率大大提高。但有一點要留意的是,假若投資者投資的是人民幣債券,同時進行槓桿操作,由於人民幣利率遠比美元高,人民幣債券槓桿操作的貨幣必然是美元,否則會導致沒有足夠的息差套利空間。然而,借入美元去投資人民幣債券,會出現交叉貨幣風險(Cross Currency Risk),正如前文所說,使用槓桿是雙刃刀,他能會倍大回報率,但同時亦會倍大投資風險。

借入一種貨幣去投資另一種貨幣計價的投資產品等同於槓桿投資該匯率的升跌。買入資產的貨幣升值當然會提升回報,因為這代表借入的貨幣在貶值(債務貶值)。相反的話,資產貶值即代表債務升值,這樣便會錄得虧損。由於這涉及槓桿操作,總投資額倍大了,上述所講的回報與風險會同時倍大。因此,筆者一向並不建議使用槓桿操作投資人民幣債券或人民幣的相關投資產品。

若真的想投資人民幣債券,但同時又不希望有上述所講的匯率風險,可選擇同時購買人民幣遠期外匯合約,鎖定相關匯率風險,但要注意遠期外匯合約的交割日和到期日存在兩天的間隙,投資金額和遠期合約的金額必須匹配,同時遠期合約的交割日亦必須與債券的到期日相匹配。當然,以上操作亦需要考慮購入遠期合約的成本。在目前風高浪急的經濟環境下,投資要有清晰的目標,目標是賺取息差就是賺取息差,切勿牽涉太多不必要的風險,切勿被潛在獲利機會沖昏頭腦,本末倒置。

有興趣的讀者可參考本blog之前的相關文章︰

如何利用遠期合約對沖槓桿人民幣債券風險


前文亦曾提及過,筆者亦曾經使用槓桿操作購入人民幣存款證,以97%的融資率抵押予銀行,借入美元再購入人民幣存款證,即槓桿比率達33.33倍。以上操作當然存在匯率風險,但當年人民幣穩步上升,加上人民幣存款證的利率與美元利率存在一定的息差,筆者才有信心在沒有鎖定任何遠期的情況下槓桿操作人民幣投資產品,賺取息差的同時在人民幣匯率升值上亦獲厚利。現在回頭想起來也有點戰戰兢兢。

時至今日,人民幣長遠必定升值的神話已不復再,人民幣匯率自去年年初已開始觸頂回落。過往10年中央在人民幣國際化的目標上做了不少功夫,包括成立香港人民幣離岸市場(CNH市場) 、與其他國家簽署貨幣互換協議、保持人民幣匯率穩步上升,增加市場投資者及國際對人民幣匯率的信心,從而鼓勵國際貿易使用人民幣結算,一步一步朝着人民幣國際化的目標前進,過往五、六年的步伐亦十分理想。然而,自從經歷過去年股市大震盪後,中央已經意識到保住經濟面硬着陸才是最重要,人民幣國際化的長遠策略性目標與保經濟增長的目標相比,顯然後者更為重要。

要保經濟,但求內需實在未能夠支撐每年的增長目標,內地股市和樓市亦存在不確定性,邊上對中央在股市和樓市上的政策構成極大的壓力,為減輕壓力,必須雙管齊下,內需及國際貿易同樣重要,人民幣匯率的定位便是關鍵。在各國大量印銀紙、實行負利率、主動將國家貨幣貶值的手段下,為保持國際貿易的競爭力,人民幣只能夠貶值。在過去一年,中央採取的手段是一邊以口述維穩匯價,另一邊透過人民銀行每天的指導價格控制匯率一步步下行。中央這樣做的目的顯然是害怕外匯流出,但事實是引導人民幣匯率一步一步行行會造成市場認為人民幣長遠貶值的預期。

市場對一種貨幣升值或貶值的預期是十分重要的,假若市場的貶值預期形成,外匯流出的情況會更為嚴重。根據中國外匯局公布,內地已經連續15個月出現結售匯逆差,反映走之情況嚴重。要改善這個情況,人行可能需要考慮一次性將人民幣貶值,而不是慢慢將人民幣一步步貶值。這樣做可能會引致市場出現動盪,但長痛不如短痛,一次性貶值一個幅度後,市場反而會認為人民幣已經見底,甚至認為可能出現超賣,匯率跟隨穩定,經濟情況長遠應有所改善,同時可能會出現短暫性輸入性通脹。以上只屬一個假設性的方案,但無論最終人行決定如何,人民幣匯率短期內繼續貶值的可能性極大,這點毋庸置疑,走資情況亦將會繼續,香港作為國內人民幣走出去的跳板,香港市場的資金只會越來越多,資產價格必然繼續上升,特別是高回報的資產和投資產品必然受到追捧,在這樣的大形勢下,作為散戶抑或專業投資者應及早佈置及作出相應的資產配置為上策。

切勿老想着過往數十年的經濟周期模式在當今新經濟模式下會不斷複製,遊戲規則不斷轉變。

2016年10月17日 星期一

讀者信箱: 投資要融會貫通 簡單便是美 (退休計劃篇)


Star 兄

閣下年青有為,目光遠大,非常難得。
本人年紀應比弟大十年以上,卻仍未為退休做好保障,深覺年青時太浪費時間,故把經濟情況讓星兄把把脈。

家庭狀況:本人與妻 44歲,一小孩11歲
收入: 本人 70K (其中15%扣出每月買公司股票和MPF)、妻35K
支出:8萬/月,現時每月儲1、2萬
物業:一個市值4佰零萬單位,仲有50萬供款。
股票加現金共大約300萬 (其中7成係股票,帳面蝕一成)。
夫婦的 MPF户口 200萬左右。

願景:
1) 預筆錢比小孩謮大學,100萬?
2)十年內退休,其實想離開現在的商場,去做自己野,搞興趣班之類。
3) 希望真正全退時有每月3、4萬收入

感激!

補充小小:現時的被動收入其實好小,一年幾萬元吧。

點樣可以做到十年後每月可出5萬現金流呢?

係咪無可能?

明白起步遲咗,仍有機嗎?

讀者Sam

Starman回覆︰

最近,美聯儲主席耶倫最終都要接受新經濟常態局勢的事實,在一官方會議中,耶倫首次提出high-pressure economy (高壓經濟)的政策概念,意思就是容許通脹率超過之前一直原訂標準的2%目標水平,以解決市場就業及經濟復甦為大前題,這反映美國面對當前全球QE的局勢已無計可施,被迫返回QE放水穩定經濟的年代。在去年底,美國第一次加息的時候,筆者亦曾分析過,美國以目前情況根本沒有大幅或連續加息的條件,當時市場高息資產包括債券及REITs都出現明顯調整,應該趁當時加強投資組合的資產配置,認清大局。可惜當時市場不少金融機構財演一如以往順勢大做文章,不少散戶投資者都錯過了最佳進行資產配置的時機。誠然,以目前情況來說,美國以及世界主要經濟體在可見的將來,暫時仍未見經濟模式會有任何突破,市場資金只會越來越多,市場仍然會維持低息水平,資金繼續追逐高息資產,資產價格會繼續上升,貨幣的購買力繼續下跌。因此,現時及早認清大局亦未為晚也。

筆者在較早前的一篇文章「人生規劃 由五年計劃開始」中曾提到,筆者認為人生可分為三個十年,第一個十年是22-32歲(即畢業前就應該著手規劃); 第二個十年是32-42歲 (在第一個十年累積的越多,才是真正的「嬴在起跑線」); 第三個十年是42-52歲,應該開始計劃並準備退休或退而不休的生活,原因很簡單,這階段已經過了精力最旺盛的時期,不應再依靠勞力賺取金錢,被動收入應該為最主要的收入來源。

打工每月所收到的「工資」,正確來說應該稱為「補償」(Compensation),打工等如你出賣最寶貴的人生、時間和心力予公司,當中包括被上司「丙」、「受氣」、承受工作壓力等等,每月工資就是對你作出應得的補償。正所謂「人生有幾多個十年?」,人生不應只為了「被補償」而生活,打工的意義不應單純為了每月工資,而應該是為了脫離窮忙生活而努力儲備足夠的彈藥,當然工作中賺取的人生閱歷也非常寶貴,羽翼豐滿的一天就是脫離現在崗位,去做自己真正想做的事情的時候。至少,應該以此作為目標,人生才能活得多姿多彩。事業、家庭、成就、理想在人生中應該取得平衡。

讀者現年44歲,家庭收入超過十萬元,在幾乎沒有被動收入的情況下,每月的家庭開支約8萬元,實質每月可儲蓄的金額僅1-2萬元。雖然自全樓已近供完,手持流動資產僅300萬,以目前該格局仍未能無憂地退休,而這正正是典型香港的中產家庭所面對的問題。而往往在這個年齡段計劃退休生活時,開始意識到退休問題,焦急而容易導致藥石亂投,如買「債券基金」、XX基金、槓桿保險、炒細價股、盲目追捧銀行股/大藍籌等等,結果令整個計劃弄得更糟糕。

筆者可以說,幾乎所有零售銀行可以買到的基金都不要買,所謂的每月回報都不要信,羊毛出自羊身上,銀行作為中介基機構所收取的中間費用之多,再加上基金經理的收入、市場推廣的收入,扣除後如果到應每月支付你高息,其underlying asset的資產質素可想而知  (可參考: 

讀者信箱: 五年翻一倍回報的保險產品很吸引?)。因此,從投資角度,簡單就是美,越簡單的投資能獲取高回報就是最好,風險最可控。這是第一點。


第二,自住樓不要賣,不賣的意思不代表筆者是樓市大好友。要知道,人必須要住,這是必需品,你不買樓便要租樓。因此,沽出自住樓與沽空樓市沒有分別。在這風高浪急的世代,沽空任何資產前都要三思。量化QE,超低息時代,投資者要take advantage的是使時間成為自己最好的朋友,應該利用長年期的低息貸款(你是借方,不是貸方)購入資產,同時要留意購入資產本身的現金流,不應考慮本身現金流低、回報率及市場流動性太低的資產。資產的流動性的高低很大程度亦取決於該資產本身的融資能力,越容易做高融資的資產,其流動性就越高。是否取得高融資,除了資產本身外,亦取決於融資平台,如按揭銀行、私人銀行、IB (Interactive Broker)等等。以上一環扣一環,如果能夠融會貫通,以讀者目前的資產組合條件,利用上述進行資產配置,短時間內令組合產出5萬以上被動收入絕對沒有難度。切勿投資不明白、複雜的理財產品。

以上希望能對讀者有一些啟發,祝願讀者早日能夠將以上融會貫通,早日輕鬆進入財務自由之路。

2016年10月2日 星期日

讀者信箱 - 為重資產減磅 加強現金流再投資

Starman 你好:

本人 46 歲,太太42 歳,沒有小朋友。十三年前辭去穩定職業遠赴美國再次投入校園,學習自己最感興趣的領域,當年沒有深思完成學業回港會如何,只是心理及財政計劃好去追尋當年的夢想。07 年回港後重新找尋相關工作,差不多要從頭開始事業,過去八年夫婦同心邊努力工作儲蓄,邊思考及投資,計劃未來退而不休之路。

近月有幸拜讀貴博客每篇文章及留言,確實將我守舊的投資及理財思維打破了,深思後知道是時候重整計劃了,盼望 Starman 兄可給予專業意見,不勝感激。

現述財務背景如下:

夫婦月入9萬 (太太全職,本人已轉半職)

自住物業市值 850萬,尚欠貸款 182萬,月供 $13,700

其他物業投資:

1. 深水埗區細單位市值 350萬,無按揭,租金收入 $10,200

2. 長沙灣區細單位市值 330萬,尚欠貸款 132萬,租金收入 $8800,月供 $5,300

3. 東涌區中型單位市值 720 – 750萬,尚欠貸款 280萬,待租,月供 $11,000

4. 紅磡細單位市值 300萬,尚欠貸款 82萬,母親住,月供 $5,100

5. 屯門工廈市值 280–300萬,無按揭,租金收入 $9,800

6. 兩個小商場舖,無按揭,只租出一個,租金收入 $2,200

股票投資: 工商內銀股市值 79萬

現金: 20萬

每月總支出: 約 $10,000 – 15,000

本人想法:

有鑑於物業產生現金流及扣減供款及稅項雜費等幾乎沒有正回報,物業更有機會租不出及顧及維修等,本人很想短期內賣走 2 及 3 兩項物業,套取現金再加半年後儲蓄可以達到入 PB 的門檻,然後進行有穩定現金流的直債投資。股票方面,適當時候會轉做 REIT。

請問以上個人想法可取嗎?希望得到 Starman 的指教。 (歡迎本人個案放在貴博客中討論)

由於個人對 PB 及直債認識貧乏,亦想得到一些寶貴資料及建議。

衷心感謝你的時間! 敬祝生活愉快,業務更上層樓。

PS Lam

Starman回覆︰

香港人喜歡儲物業,有錢就買樓,原因是買樓的技術含量不高,只要你有足夠的首期,或家庭中有人有入息能滿足供款要求。當今世界資金不成問題,資金代表購買力,你沒有,不要緊,你爸爸媽媽會有,爸爸媽媽沒有不要緊,你公公婆婆爺爺嫲嫲都會有,筆者可以告訴你,香港大部份業主都擁有這樣的購買力,你身邊沒有可能是你身處圈子的問題,不要質疑。以上都沒有的話,那就要像筆者一樣自求多福,努力靠自己了,及早準備、計劃自己的人生,要付出更多的努力比別人跑快數倍追回這班早已開始行駛的高速列車。做錯一個決定,錯失一個機會,可能一世只能在路軌上靠自己的雙腳繼續向前跑了。

香港地機會雖然多,但往往未輪到你,這是投資門檻的問題,是不公平的,是歧視未及門檻而又沒有家底的一眾人士。今時今日香港地買樓的購買力是三代人購買力的總和,但土地資源大部份已被以上三代人私有化了,香港目前剩下的土地資源已不多,但這三代人的購買力依然在市場與單打獨鬥的你競爭。

香港人喜歡買樓,另一個原因是因為具有高槓桿,在長期低息的環境下,樓宇按揭貸款長達30年,讓時間將你的負債貶值,同時通脹、銀紙的貶值會讓資產升值,讓時間成為你最好的朋友。然而,在辣招下,只有首置人士買樓才擁有高槓桿的優勢,對投資者而言,買樓回報率低,沒有高槓桿,資產流動性又低,為何仍要堅持買樓收租的傳統投資模式?

不少上一代經歷過高低起伏的香港人相信市場周期的硬道理 (但他們往往忽略了在新經濟模式下周期將會大幅延長的因素),他們鐘情物業投資,但同時亦不喜歡借貸,十分穩陣,物業收租資產長年累月累積,財務狀況表面健康,但他們都有一個通病,就是缺乏現金流,這是投資組合(Investment Portfolio)過份集中於物業資產的結果。本案讀者也不例外。

本案讀者年屆中年,慢慢步向退休,也意識到是時候要為自己即將來臨的退休生活計劃。讀者手上持有1個自住物業,4個收租物業,1個工廈單位及2個小商鋪,全是非流動資產。流動資產只有數十萬元的股票及20萬元現金。由於物業收租回報低,投資組合幾乎沒有正數的現金淨流入。投資組合可以說是高度集中於物業資產,低現金流。這與筆者一向主將的「輕資產」、高現金流的操作剛好相反。

無論是「重資產」或「輕資產」都有其優勢,但現金流是必須的。現金流主宰著再投資(re-investment)的回報,再投資的回報有複息的力量,有助流動資產的長期累積及提升整體資產流動性。坊間經常談論的「財務自由」及一般人的退休計劃,關鍵因素都是「被動收入」的多與少,講求的是現金流,再進一步就是「被動收入儲蓄」,這是現金流再投資的層面。有些投資者側重物業資產沒有問題,但不要忽略現金流的重要。要提升物業資產的現金流只有兩個方法,一是直接出售手頭資產套現; 二是利用槓桿或加大槓桿,即加按物業套現。兩者都不做的話,投資組合慢慢因缺乏水份而乾死,空有資產值而缺乏流動性,可參考前文- 「財務狀況「太健康」就是不健康」。

如果你有「豪宅」,又有私銀平台,甚至可將「豪宅」放入私銀增加倉值,用於投資流動性較高且具較好現金流的投資產品(如筆者常提及的REITs及Bonds),為「過重」的投資組合減磅變「輕」一點。

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2016年9月22日 星期四

投資新界地2 - 橫洲發展只是序幕?



事有湊巧,筆者在上月發表一篇題為「投資新界地」的文章,當中主要講述政府在不久的將來會大規模收地發展,主要地區包括洪水橋一帶(洪水橋發展計劃)、公庵路、山廈村等一帶(元朗南發展計劃:183公頃面積,近六成屬「棕地」)、古洞北、粉嶺北以及坪輋(新界東北發展計劃:涉及的發展面積達700公頃)。估計單是元朗區,數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及達1000個,市場上供物流業界用於大型儲物的「棕地」空間將會變得嚴重稀缺。

然而,該篇文章尚未提及發展規模較小的「橫洲發展計劃」,筆者亦萬萬想不到涉及發展面積僅33公頃的「橫洲發展項目」最近竟鬧得如此火熱,成為了整個大形勢發展的序幕。其實所謂「棕地」,是指已受破壞的土地,包括用於放置大型機械及物流倉儲的倉地及貨櫃場等等,當中價值最高,而且本已十分稀缺的是「露天倉地」(OS地)。香港地少人多,土地資源稀缺是香港先天的問題,而689政府將解決香港住屋問題列為重中之重的首要任務,方法是想盡辦法大舉增加潛在可發展住宅的土地供應量。然而,口講容易,執行困難,當中必然會有所取捨,最後被「捨」的相關團體必然會走出來反對,令發展計劃面臨種種挑戰,最後成功與否且看政府的決心,以目前情況看來,上述的發展計劃事在必行,最後還是用「錢」去解決,凡事總有個價,香港政府資金充裕,上百億的收地資金,錢從何來?自然是從納稅人口袋裡去拿吧。

「橫洲發展計劃」的爭議,簡單說就是說好的用橫洲約 33 公頃棕地興建 17,000 個公屋單位,最後因政府的多次「摸底」,認為「棕地問題」不易處理,涉及收地補償的金額龐大,在取易不取難的原則,轉而打有原居民居住的綠化地主意,先發展朗屏路毗鄰佔地 5.6 公頃土地,興建4000個公屋單位,作為橫洲發展計劃的第一期。然而,這並不代表餘下13000個單位落空,政府表示為盡快使項目上馬,橫洲發展計劃將分4期興建。客觀分析,其實這也合理,原居民居住的綠化地屬自用性質,價值當然遠低於露天倉地(棕地),所涉及的收地補償金額也較少。根據東北發展的情況,新界東北極荒蕪的農地如打鼓嶺農地回收價都已接近2000/呎,試問元朗的露天倉地(棕地)會是何價?超過2000/呎幾乎是必然的事。龐大的收地預算、談判所需的時間以及如何安置被趕走的棕地使用者問題,要解決這些問題,不是一時三刻的事情。

其實情況一如所料,香港的土地問題是先天性的,而新界的土地問題千絲萬縷,是歷史遺留下來的問題,除「錢」以外,根本沒有其他方法解決,而「錢」最終也只能解決業主的補償問題,真正土地用家(業界)的問題仍然無法解決。筆者預期,橫洲發展計最終仍會按計劃上馬,如政府所說,先收綠化地興建4000個公屋單位發展第一期,下一步將會是收餘下37公頃棕地用於發展餘下13000個公屋單位,問題只是要取得收地補償金額的共識。同時,洪水橋發展計劃及元朗南發展計劃將緊隨其後接力上馬,屆時市場會開始真正意識到棕地的功能及價值與及其稀缺性,最先反映的會是倉地租金,然後便是倉地的估值及價格。目前為止,無論是政府、業主、用家都大大低估了棕地的功能及價值,而往往都會在問題真正浮現時市場在意識到,情況好比住宅市場十年前大家都未有意識到住宅供應問題一樣,到問題來到時才亡羊補牢,這需要用多少的力氣才能追回十年的時間?

筆者作為一個小投資者,雖然早在兩年前已開始意識到問題,但可以做的就只能從經營業務及投資的角度出發。這段時間,筆者公司一直努力在市場物色具條件的露天倉地買入作投資及興建大型貨倉收租,回報非常可觀,可以說是史無前例。單是上周,已收到4組買家同時開票購買筆者拆售的倉地,感覺是非常著急,估計是其正在租用的倉地業主收回不再續租。

有見及此,筆者最近忙於在開曼成立一條新的私募股權基金(Cayman PE),以SPC架構成立(有別於傳統的GPLP),同時已有不少PI(專業投資者)及數個機構投資者有意作為Class-A Investors,主力投資香港倉地市場及另類房產項目(Alternative Investments)。無論筆者看得多遠,跑得多快,以有限的資金體量,實在難以追得上市場往後數年的發展及變化,機會一瞬即逝。Real-estate PE正是一個有效的投資模式及未來大趨勢,這是最近與該方面專業的律師團隊努力研究的方向。香港應該朝著這方向走,可惜香港人才只局限於過時的傳統專業範疇,因此步伐遠較歐美地區,甚至中國內地落後,實在可惜。有關這方面的知識,有機會再與大家分享。

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2016年9月8日 星期四

爬出井口看世界 (給百樂新書的序)


百樂兄出著作,分享財務自由速成之法,希望筆者為其新作寫個序,筆者當然義不容辭。有關百樂兄的背景,大家可到百樂兄的Blog了解一下(見《財務自由速成法》)。

「你好, 我是百樂, 無家底,中學會考差不多科科肥佬, 差到冇朋友, 但我没放棄自己, 不段嘗試並從無數錯敗中學習, 30 歲出頭赚到我第一個一千萬(港元),40 歲建立了全盤被動收入生意,淨資產過亿。在今天的香港,可算是實現了財務自由。 比上不足, 比下有餘, 知足常樂,生死無常, 問問自己, 再多的資產, 我會比這刻有更多快樂嗎?大概不會。那麼,剩下來的日子是为甚麽而活呢? 生命的意義在於開心快樂, 精神上,身體上和經濟上有足夠的財富, 為身邊的人帶來幸福快樂, 自己便得到快樂了。」by Baile

筆者第一次看到百樂兄的自我介紹,不會感到不可能或存在任何質疑的感覺,只想即時閱讀百樂的文章,了解其心路歷程和投資理念。近日,百樂兄開始在網絡上宣傳及發表自己的新著作,卻引來不少讀者及blog界朋友的質疑,反應頗大。大家質疑的是百樂兄是否真的如其blog中介紹說在無家底的情況下做到「 30 歲赚第一個一千萬,40歲淨資產過億」,事實上這個質疑對大眾來說很正常,因為這件事對每日埋頭苦幹的一般上班一族來說可能是太離地、是天方夜譚,連造夢也沒想過,甚至連止凡兄一開始也有所質疑,私下向筆者求證了解,當然止凡兄是考慮到其本身對大眾的影響力,作出審慎求證是對大眾讀者負責任的表現。

在香港這個多年來一直信奉「知識才能改變命運」、「求學只是求分數」、「嬴在起跑線」、「專業人士是社會的天之驕子」等理念的一個小城市,一個大學畢業生出來當個四大會計師樓的審計員(Big 4 Auditor),起薪點才不過萬多元,突然有個當年會考才幾分的人跑出來跟你說他靠自己在畢業後的短短十年間就已經達到財務自由,淨資產以億計,難免對人有一種思想及價值觀的沖擊,因此種種的質疑其實也是可以理解。更何況在「反智」的世代,勵志的故事往往都不討好。

話說回來,其實筆者都是過來人,當年家境貧窮,曾經一段時間連衣食開支都成一個問題,筆者年幼太過專注某一種運動,中學階段基本上沒有好好讀過書,第一次會考只得幾分,放榜當天才真正意識到自己有機會無書讀。幸得重考那年遇到了恩師,愛上了經濟學,整個人突然開竅。其實男仔一般都比較遲才開竅,在香港的教育制度下,男仔在學業早期無疑是比較蝕底。大學生崖,海外留學,畢業後所遇到的種種經歷,在一般人看來是一帆風順,但大部份人(包括身邊很親的人)都忽略了過程中所遇到的種種困難和挑戰,更有不少人應為是運氣使然。筆者認為儘管一個人有無比的運氣,也不可能在人生不同的階段一帆風順,完全沒有挑戰,其實關鍵在於你是否在遇到困難時懂得堅持、如何面對及克服挑戰。

百樂兄的成功,在一般人看來是不可能,甚至有人認為是一個「騙案」,想設法去證實它的虛偽。其實姑勿論百樂兄的成功是真是假,百樂兄分享的理念是否具參考價值才是關鍵,而一種理念是否具參考價值,不是單純依靠分享者的個案成功與否去判斷,而是需要讀者自行運用自己的獨立思考去判斷。與其浪費時間討論個案的真實性,不如去閱讀作者的文章,自行判斷文章內容是否合理,是否具參考價值。隨著互聯網的發展,世界的資訊泛濫,在吸收任何資訊都需要經過獨立的思考判斷,筆者從不相信權威,但對各種理念都不抗拒,採取完全開放的態度,這樣才能擴闊自己的視野,開拓自己的世界觀。

有不少投資者都會認為投資的風險和回報必成正比,因此凡有爆炸性收益的投資或生意都存在極高的風險,因此認為別人的投資或生意上的成功是取決於運氣(因背後承受著極高的風險),根本無參考性。存在這樣想法的人是將自己永遠困在一個井內。其實投資或做生意來而言,風險的高低很大程度上都取決於投資者本身對該「產品」或「項目」的熟悉程度。市場不是永遠經常性有效率,特別在新興行業、創意工業、高新科技的範疇最為常見。在不熟悉的人眼中是風險,在熟悉的人眼中是機會。機會永遠只留給有準備、有計劃的人。

大家要知道,不是所有市場都像股票市場一樣經常性有效率或能於短時間內迅速調節,經濟學中的交易費用/資訊成本往往會做成信息不對稱(Asymetric Information)。當有好的「項目」或「點子」,只要是有價值的,不難找到人投資資金,這就是中國人所說的「百樂」。而這亦是筆者曾經親身走過的路。百樂兄今天所分享的,正正就是他走過的路,其經驗和心得是非常寶貴的。在深入了解前,請不要在井內看世界,沒殺了你的不見的機會及別人成功之路的經驗,否則閣下只會失去吸收別人珍貴成功經驗的機會。

筆者有親身與百樂兄見過面,傾談過,亦互相分享過大家的投資理念。由第一次看百樂的文章開始,從沒有花一秒去想這是真的假的。因為百樂對財務自由及創業的看法,相信只有過來人才能有這樣的體會。筆者相信百樂兄的文章對各位上班一族,不論閣下是否有意將來創業,都有一定的啟發性。希望大家都能從百樂兄的文章中有所得著。

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2016年8月30日 星期二

投資新界地


在新經濟模式下,利息水平長期處於低水平,各國央行不斷印鈔,銀紙不再值錢,市場上的資金多的是,大額資金只愁沒有地方停泊。在負利率年代,資金存入銀行需要付出成本,大額資金如大型退休基金,他們追求的不是高回報,而是安全且穩健的回報,於是市場上的固定收益資產如債券,甚至乎房託基金等的資產受到資金追捧,價格已升到上天。大眾投資者此時已無太多選擇,紛紛追入市,付令相關資產進一步推升。在這一輪升浪後,是否已接近水尾,無從稽考,但如果要使用槓桿投資,切記要留意自己本身是否有長線持貨的能力,長線持貨講求的是現金流能力。

筆者一向主張要持有不同種類資產分散風險,不能將所有雞蛋放在同一個籃子中。然而,香港地普遍人最熟悉的投資不外乎股票和住宅,惟越多人投資的地方就越多散戶風險,媒體天天報導,市場資訊越多,市場就越有效率,市場錯價的機會就越少,對於筆者這類機會投資者(不是投機)而言,實不是「掘金」的好地方。香港地什麼都有,最稀缺的資源就是土地資源,而土地資源往往大部份只會落入大地產商手中發展大型住宅項目。作為小投資者,就只能在在利基市場(Niche Market)尋找投資機會。

因此,筆者在大約一兩年前就開始留意新界農地及倉地的投資機會,發現潛力極大。在做任何投資前,首先是要對市場有所認識,需要做足功課及市場調研,筆者最近亦收到不少讀者來郵詢問有關農地投資的問題,發覺大家對於新界地及城市規劃的認知不多,因此筆者決定本篇與大家分享一下新界土地投資的基本概念及潛力。

要尋找新界地的投資潛力,投資者不得不留意政府的規劃圖。政府的規劃圖大致可分為分區計劃大綱圖(Outline Zoning Plan (OZP))、發展審批地區圖(Development Permission Area (DPA))、發展大綱圖(Outline Development Plan (ODP) )。以上的都是政府的公開資訊,但市場會去認真研究的人是極少數,沒有認真做功課便說市場沒機會的人要成功,除非上天將塊肉放入你口中,否則等一世都難有機會。在對政府未來的規劃有了基本概念後,大家便會開始發覺某些土地在本已經供不應求的情況下,供應將會在未來數年嚴重大幅減少。

新界農地的規劃用途基本可分為8個主要類別,包括保育地、綠化地、農地、康樂地、V-Zone地(即丁地)、OS地(即倉地)、ID地(工業用地)、R地(住宅地)等八個類型。筆者在產融結合的力量一文都曾介紹過,筆者公司去年購入了一幅位於上水文錦渡9萬呎的倉地(OS地),經過近一年的工程,數個月前已全部出租,租金12.5/呎,月收110萬,一年收1300多萬租金,成本計租金回報超過10%。在興建的過程中,倉地的租金水平已急速上升,直至目前某些條件相約的倉租值已升超過15/呎水平,升幅驚人,甚至越乎筆者之前的預期,主要由於市場倉地已處於嚴重稀缺的狀態,而情況只會越來越嚴重。

在香港,倉地本已是不足夠,加上新界東北發展計劃即將上馬,以及未來洪水橋和元朗南發展規劃,政府將會大規模收地,令本已供不應求的倉地市場情況更趨嚴重。根據元朗南發展區最新規劃方案,元朗南可發展的183公頃面積,近六成屬「棕地」,包括已荒廢農地或用作露天倉貯(Open Storage),並透露政府需要收回「絕大部分」棕地作發展,而現時元朗南的棕地集中於公庵路、山廈村等一帶,主要用作露天擺放重型機械、貨櫃場、物流倉貯等,佔地超過110公頃面積,而發展局表示只會預留約12公頃土地用作露天倉貯及工場用途,表示即只是元朗南,未來數年內將會損失超過100公頃的露天倉貯面積,佔目前市場總供應的非常重大比例,還未計算更大規模的新界東北發展計劃,涉及的發展面積達700公頃,其中古洞北、粉嶺北以及坪輋的倉地將會面臨被收回。筆者估計數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及近1000個。土地業主當然高興,政府提出的收地價錢是天價,新界東北極荒蕪的農地的回收價都已接近2000/呎,元朗南近公庵路的大量倉地會是何價?業主當然高興,卻苦了本地物流業界的經營者,部份業界用家得悉倉租約到期後不會續租,已紛紛在市場尋找倉地,惟市場供應已極少,一年來持續上升的租金已反映市場情況。

更可笑的是,政府的解決方法竟然是採用多層工廈方式安置倉地的經營者,要知道部分涉及重型機械的業界根本難以「上樓」,而他們才是真正的用家。這證明政府當局對實際市場的認知是何等的貧乏。對香港人來說,這是何等的無奈?

擁有地產霸權優勢的大地產商早已囤地,亦有不少財力雄厚的市場投機者在發展規劃大綱公佈後大量掃入相關土地,購入後連租也懶得出租,荒廢坐著等升值。像筆者基於市場供應和需求、考慮市場真正需要而著實投資發展的投資者或投資團體屬極少數。因此,最近有些得悉最新政府規劃藍圖知道自己所投機購入的倉地不納入規劃範圍便急急求售,對筆者來說正好是一個市場機會,筆者始終喜歡「主動增值」的項目投資。投機者關注的只是規劃為資產帶來多少的價格升幅,而非規劃令市場的供求帶來什麼影響。

雖然筆者都只是一個生意人,更談不上貢獻社會等清高的考慮,但始終對於投機的事情沒太大興趣,經營項目中所能學到的知識和經驗、賺到的人脈、得到的成功感,比金錢回報來得更寶貴。

希望各位在本篇文章中也能得到一些投資新界地的基本概念。

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2016年8月20日 星期六

「REIT+Bond」的現金流再投資操作




有讀開本blog的讀者可能都會知道筆者持有的金融資產組合以「REIT + Bond」組合為主,之前的文章也有介紹過。Bond 以短債為主,一般不長於3年(部份有5年),會利用債券本身的倉值(LTV)做槓桿投資,增加回報率。REITs一般不做槓桿,利用其價格波動性(Volatility)較低及高倉值的優勢,可作為槓桿債券組合的有效緩衝(Buffer),並作為滿足臨時現金需要的「提款機」,提升了整個投資組合(Investment Portfolio)的資產流動性及穩健性。

債券組合本身的設計是將不同派息月份的債券放在一起,使每月均會收到債券利息,以達至每月出糧的效果。債券利息每月有多有少,筆者會用於再投資(Re-invest)優質、前景看好、平穩增長的REITs組合,如領展(823.HK)、越房(405.HK)和某新加坡REIT等。

筆者本身是一個具有高度投資紀律的人,知足,不貪圖爆炸性的股價收益(有自知之名,知道自己無炒股賺錢的天賦及時間),只注種現金流及長遠的財富累積,相信「有數得計」的投資才能有效利用複息的威力(Power of Compound)累積財富。

筆者堅持以上投資策略多年,由筆者畢業後初出茅廬踏足社會工作開始,多年來行之有效,一開始時個餅雖然不大,但只要心態及策略方向正確,有計劃下堅持,要做大個餅不難。目前整個「REIT + Bond」組合市值翻了很多倍,而最重要是組合能續產生穩定的現金流。「REIT + Bond」資產配置的現金流再投資操作使REITs的持倉比例越來越高,亦即是槓桿緩衝的Cushion越來越厚,使組合越來越穩健,加上近月債券及REITs價格大幅升值,組合槓桿(Portfolio Leverage)已變得越來越低。

早前投資機會成本概念 一文曾解釋過,買債與買股票或REITs的策略和考慮是有分別的,當債券價格上升,Market YTM下降 (不是Historical YTM),繼續持有的機會成本就會上升。由於債券有到期日,臨近到期日債券價格會回歸Par (100),因而沒有長期收益增長的優勢,這點與投資REITs和決定是否繼續持有的策略有重大分別,這是為何筆者會選擇以債券組合作槓桿投資收取高息,再用定期收取的債息re-invest REITs,作為長遠資本增值、財富累積的基石。

在近月債券及REITs的升浪中,筆者選擇減持債券take profit獲利,而REITs一股不賣正正就是上述原因。由剛出來工作直到到現在,筆者從未沽出過一股REITs組合內的持倉,無論REITs價格升得多高,只要基本面沒變,派息的背後有盈利支持(可參考高息股 派息與盈利同步的重要性 ),筆者從來不理會其價格,無論升得多高跌得多低殘,筆者依然定期一股一股的增加持倉。直至目前為止,REITs組合的表現從沒有令筆者失望過,這裡指的不是股價,而是實實在在的盈利增長及派息。

基於市況的轉變,筆者「REIT + Bond」組合的比例及操作模式也作出了相應的調整。沽出債券所獲得的資金大部份已用於買入某優質REITs,目前REITs組合的持倉比例已遠較債券組合高,本年內不排除可能會進一減持債券的比例。因此,REITs價格的上升只會增加筆者再投資的成本,除非找到其他更好的、更值得投資的機會,否則這將會是現金流再投資操作的障礙。投資策略最重要是考慮投資組合收益的可持續性,而投資旅程從來都是長達數十年的旅程。心態、計劃、策略、執行,是最重要的因素,缺一不可。

投資,沒有永遠必勝的方程式及策略,投資心態及紀律性才是致勝關鍵。面對不同的市況,任何的投資策略都需要不時靈活微調,一成不變的投資方式不可能永遠長勝。

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2016年8月18日 星期四

解構REITs的財務特性 - 負債及流動性篇



綜合上一篇有關某新加坡REITs的文章的留言,有部份讀者認為該REITs負債處於高水平,投資該REITs等同買按揭去付息,而該REITs亦在借錢套息(意即利用貸款購入物業收租,賺取租金回報及利息成本之差),從而推論該REITs是「息口敏感股份」,假若美國加息,市場利率調升,該REITs便會有很大的股價下調壓力。筆者認為此為一個很值得大家去討論的topic,亦可藉此令大家加深分析公司負債水平的認知,故特意開新文章與大家討論一下。

該新加坡REITs的負債比率 (Debt Ratio)為40%。首先,何謂負債比率?負債比率即是總負債/總資產的百份比,即負債比率越高,負債水平亦相對越高。負債亦包括流動負債(Current Liability)及非流動負債(Non-current Liability); 資產亦包括流動資產(Current Asset)及非流動資產(Non-current Asset),因此當要分析公司的流動性 (Liquidity)時不能只看負債比率,亦同時要看流動比率(Current Ratio)及速動比率(Quick Ratio),比率數字屬高或低亦需視乎不同的行業。流動比率是流動資產/流動負債,因此流動比率越高,公司的資產流動性越高。如果公司的資產主要是非流動資產,但負債主要是流動負債就需要留意公司是否存在短錢長用的問題,當流動負債到期時 (1年內到期),流動資產是否足夠償債,如不充足,公司是否有能力作再融資,使之成為長期負債,又或公司所持固定資產是否能夠變現成為流動資產以應付短期債務。如公司有以上的問題,就代表該公司可能存在債務及流動性的問題。

有些非專業投資者經常問一個問題,以上一篇文章提及的新加坡REITs為例,該REITs持有現金水不高,流動性會出現問題嗎?

筆者的回覆是,REITs持有大量投資收租物業,一般不會大量持有現金,因為一隻房託基金如果大量持有現金,問題已經不是流動性好與不好的問題,而是一種浪費。對投資者來說,如果REITs持有大量現金,那倒不如投資者自己存入銀行收息算了,為何要投資該REITs,還要付基金管理費用,不是很傻嗎?一隻大量持現金、流動性「十分好」的REITs代表它沒有做好資產配置,是流動性泛濫,那該REITs還有投資價值嗎?

回看該新加坡REITs,根據其截至2016年6月30日的財務報表,公司資產集中於物業投資資產(S$58億),而公司負債亦主要集中於非流動負債 (S$21.69億); 流動資產方面,公司手持現金僅S$1.42億,短期銀行負債S$3.61億,流動比率只有0.32左右,以一般企業來說是極低水平,然而,這是否代表它的流動性嚴重不足?

答案當然不是。單純以流動比率的高與低去評估一家公司的流動性是低手的做法,流動比率只是一個參考值,要評估一家公司的流動性尚要看其行業的特性及其他因素。房託基金的特性是持有大量定期產生現金流的物業,物業視為非流動資產,而房託基金一般持有現金不多,同時公司如果有流動負債,看似是短錢長用,流動性不足。然而,要知道房託基金更重要的特性是其極高的融資及再融資能力(Refinancing Capability)。房託基金持有的投資性物業雖然會計上是非流動資產,但房託基金已經將其證券化(Securitization),集資及融資能力是一般企業不能比擬。以該新加坡REITs為例,該REITs即將於2017年3月到期的貸款是一筆無抵押貸款(Unsecured Loan),事實上該REITs目前所有的貸款均為無抵押貸款,該REITs持有眾多優質物業,每月現金流強勁,銀行是非常願意向其提供續期貸款。此外,該REITs已於本年4月份發行了等值港幣6億元的7年期債券,輕鬆地以極低資金成本對該筆短期貸款作再融資。

At 31 March 2016, MGCCT Group had net current liabilities of S$425.7 million which is mainly due to borrowings maturing in March 2017. As part of the Group’s refinancing strategy, these borrowings will be refinanced with bonds or bank debt prior to maturity. In accordance with the refinancing strategy, on 12 April 2016, MGCCT announced the issuance of a HKD 600 million, 7 year bond which was utilised to refinance part of the existing expiring debt and further extend MGCCT’s debt maturity.」From 2015 full year annual report.

再者,作為上市的房託基金,它尚有很多其他二級資本市場的途徑融資。有如此高的低成本融資能力,為何尚要持有大量現金儲備?是沒有投資渠道,還是沒有做好資產配置?

根據上一篇文章各位讀者的留言,有些投資者認為該REITs的負債比率高,是「息口敏感股」。筆者認為各位認為息口會嚴重增加該REITs借貸成本負擔的讀者,如果他們連40% debt ratio都認為高負債,是「買按揭」、「低息套資產租金收入」,從而推論成「息口敏感股」。筆者想他們更不會明白何謂Fixed Debt (80%),如何以利率掉期(IRS)對沖利率上升風險。至於餘下20%的非固定利率貸款所帶來的影響,Annual Report已清楚說明,是否叫多筆者不評論,每個投資者可接受風險程度不一樣。請自行分析。

「Derivative financial instruments represent the fair value as at year end of the (i) currency forwards to swap HKD and RMB to SGD; (ii) interest rate swaps to swap floating interest payments into fixed; and (iii) cross currency interest rate swaps to swap SGD fixed interest rate and USD floating interest rate to HKD fixed interest rate.」From 2015 full year annual report.

何謂利率掉期

筆者可以在此簡單對大家解釋下基金如何利用利率掉期(IRS)對沖利率上升風險。假設基金的loan rate是Libor+1.5%,由於Libor是浮動,如果市場加息,Libor會上升,借貸成本就會上升,但spread是1.5%不變的,變的只是libor。為對沖libor上升風險,基金會買入利率掉期,根據IRS協議,基金會定期以fixed rate去換取floating rate。基金所收取的floating rate 就會用以支付銀行貸款的floating-rate loan。因此,對基金而言,無論市場加息與否,基金實際只需要支付一個Fixed rate(固定利率),因此可以說是期內完全沒有利率風險。

後記

對投資者來說,基本財務知識十分重要。投資前需要對公司的基本情況作出了解,最好能作出基本的財務分析。財務分析亦並非千遍一律,要視乎不同行業,不同公司的特性、因素作出相應的分析才有意義。像輸入了方程式的機械人一樣作出千遍一律分析的分析員,它們本身就不是投資者,只是「財演」一名。

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2016年8月8日 星期一

新加坡REITs的真面目 - 老友分析報告 (樓明)



筆者在本Blog (如對沖投資外幣REIT的錯幣風險一文) 中提及有一隻新加坡 REIT,其主要資產在香港,收入70%來自一優質商業物業,位處九龍最䌓忙的交通交匯處。筆者及「老友們」都非常看好該REITs,主要看好其資產質素、經營管理能力、商場的地區性定位、是否有「不能複製」的地利因素、DPU增長率等等。對於一只REITs是否值得投資,以上種種因素都不能忽視。筆者一直不願意公開該REITs的名字不是筆者吝嗇,而是希望讀者們最起碼可以自行上網找找,做做功課,先了解一下公司管理及旗下資產質素,切勿盲目跟風入市。投資前要停一停,想一想,清楚自己在投資什麼是十分重要,這才是價值投資的最基本要求。

筆者及「老友們」可以利用私銀平台買入當然相得益樟,但對於手上未有私銀平台的大眾投資者,仍然可透過市場上某些證券行投資。上星期筆者出了一篇「散戶買REITs 的累積財富策略」,文中提到某證券行提供「分期投資計劃」,為了清楚了解其操作及細節,筆者已申請該計劃,親身了解其操作流程。該篇文章出街後得到很多讀者的回覆,知道很多讀者都有興趣了解證券行資料及申請該計劃,筆者恐防一些沒有經驗的投資者誤墜「陷阱」,「陷阱」不是指該計劃本身,而是指投資者的心態,因此筆者在上篇的最後部份加插了一段後記,在此筆者亦厭其煩再次提醒大家投資前要留意的地方。

「讀者要留意,雖然融資率高達70%,但由於供款期最長只有兩年,每月需供本息,有現金流mismatch的問題。因此,筆者要再三提示各位讀者/投資者,利用該計劃投資前,應先衡量自己本身的能力,如能力只足夠購買1萬股,就應該只買一萬股,切勿因為有LTV而倍大總投資金額。利用該計劃投資時,投資者應該以「分期付款」的心態去投資REITs,而非「以小搏大」、「做大槓桿」去增加總投資額的心態去投資。只有真正PB戶口才有條件做槓桿式投資,各位讀者要留意。」

最後,相信大部份有上網搜尋過的讀者朋友都應該估到該REITs及資產是什麼,如果各位投資者真的對該REITs有興趣,可到「老友」之一 - 樓明剛準備的一篇分析文章「房託分析:楓樹大中華商業房託基金」,投資前先行了解該REITs所持的資產質素、經營及租賃情況以及其租賃增長的潛力,做個精明的投資者。

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2016年8月5日 星期五

散戶買REITs 的累積財富策略


很多炒賣過股票的散戶投資者,若干年後都會發現到頭來一場空,中間有嬴有輸,最後輸錢的佔大多數,打個平手的已算是「執身彩」,但卻免不了輸掉時間,輸掉資金用於其他投資可能帶來的其他潛在收益(機會成本)。這些例子屢見不鮮,而這個結果與賭場賭客的遭遇也甚為相似,往往他們都曾經有過嬴錢的經驗,以致他們始終不願離場,最後輸掉本金。開始時越是羸得多就越是風險,因為只有「羸得多」才會令他們深信這種方式才是王道,或者相信只有自己才有嬴錢的運氣。

以上這種經驗,相信很多人都會有,過程中會慢慢汲取到教訓,因為只有從輸錢中,才會真正領悟到以這種方式炒賣股票所賺的錢不能長久,而投資旅程長達數十年,是一個人生項目。今天炒賣賺到了十萬元,不少人會覺得很多,但你能確保明天及未來數十年都能持續嗎?炒賣一只股票所賺到的金錢是否足以令你日後生活無憂?如果自信可以的話,那閣下必定天生有炒股的敏銳觸覺,但買買賣賣所付出的時間也是成本,是勞力換取回來的收入,仍然未能做到真正的「自由」。

筆者以往曾多次強調,投資是有門檻的,考慮到散戶因素,投資門檻越高的投資物所帶來的回報風險比越高,能跨過高門檻的投資者的穩健而又高回報的投資選擇亦越多。隨著全世界低利率/負利率,海量QE (繼日本近日再度加大量寬,英國昨天宣佈再減息0.25%,同時加碼QE),大家仍然相信美國會加息?今時今日,「投資門檻」已越來越高,金管局進一步收緊,限制某些投資產品只供專業投資者(PI)投資,包括大部份較為吸引的債券。投資物業的按揭亦收緊到一個十分「安全」的水平。在低息環境,不穩的宏觀經濟大環境下,基金都頻頻換馬,將資金泊入穩健高收益的REITs及債券,使兩者的價格近日急升至歷史高位,投資者無法不對Yield的要求降低。散戶投資者的資金究竟何去何從?

對於有私銀平台同時一直有REITs+Bonds或其他固定收益資產配置的投資者可謂極有利,在長期的低息環境下,以極低的利率投資穩健高收益的投資產品,進可攻退可守,同時不失流動性,現金流能有效以高速不斷累積,日子越長效果越明顯。對於大部份暫時未能進入私銀平台門檻的大眾投資者而言,選擇雖不多,但如果仍然每日炒賣,只會浪費光陰,心態決定命運,應及早回頭,學懂何謂真正的價值投資,學懂「財富累積」的投資理念才是唯一捷徑。

近日收到不少讀者來郵,當中不少讀者流動資產未能達到開設私銀帳戶的要求,但如果想趁

大局未定有心做好資產配置的人而言,也不是完全沒有機會。筆者在對沖投資外幣REIT的錯幣風險 一文中提到有一隻新加坡 REIT,其主要資產在香港,收入70%來自一優質商業物業,位處九龍最䌓忙的交通交匯處。投資該REITs主要是看中其資產的質素及未來之租金增長,對於沒有PB平台而又想投資該REITs,其實亦可透過某證券行做「分期投資計劃」。由於該REITs資產優質穩健,價格波幅不大,通過「分期投資計劃」最高可做70%的融資,分12或24個月分期,融資利率低至1.88%,交易還免經紀佣金。

由於該REITs是新加坡REITs,借新加坡紙投資是最佳對沖匯率波動的方法 (詳見對沖投資外幣REIT的錯幣風險 一文)。對於小散戶而言,在資產累積的初期,這個種分期投資其實也是一個非常好的資產累積方式,每年收得的REITs回報(以目前7%計,未計每年增長)足以支付利息成本有餘,只要持之以恆,有穩定收入,一般小散戶由開始投資到取得私銀平台,再達至財務自由,八至十年內完成目標一點也不難。問題在於你有沒有這個恆心。

後記  (請各位讀者留意)

為了清楚了解其操作及細節,筆者已申請該計劃,親身了解後再與各位分享交流。目前筆者申請的terms 為1.88%,2年期,一次性手續費0.5%(可把這個算進年化利率計算較為清晰)。

讀者要留意,雖然融資率高達70%,但由於供款期最長只有兩年,每月需供本息,有現金流mismatch的問題。因此,筆者要再三提示各位讀者/投資者,利用該計劃投資前,應先衡量自己本身的能力,如能力只足夠購買1萬股,就應該只買一萬股,切勿因為有LTV而倍大總投資金額。利用該計劃投資時,投資者應該以「分期付款」的心態去投資REITs,而非「以小搏大」、「做大槓桿」去增加總投資額的心態去投資。只有真正PB戶口才有條件做槓桿式投資,各位讀者要留意。

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2016年8月2日 星期二

讀者信箱: 如何加強「輕資產」模式的進攻防力?


STARMAN 你好,

拜讀閣下網誌已久, 因常常不在香港沒有電腦用, 有些事情想請教

本人兩夫婦均33歲, 無小朋友, 但雙方父母健在. 背景如下:

(以下全為港元單位)
1. 本人收入穩定月入9萬左右, 太太較飄忽, 用入約6萬. 
2. 租住房屋約18K, 無其他物業, 無任何樓按.
3. 物業在外地, 價值不高, 現已決定回港定居, 留給親友住, 不套現亦不加按.
4. 二人四長輩開支約五萬元
5. 現金約二百萬
6. 持有數隻恒指成份股, 一共九百多至一千萬元. 部份還在蝕錢中.
7. 本人因健康問題(已有保險COVER), 五年內或更早會轉工, 人工可能只有一兩萬.
8. 因兩夫婦出身不好, 習慣了慳儉生活, 對生活要求不高, 只求溫飽穩定.

問題有幾個, 希望兄台能指點迷津
1. 這樣資產能進入PB嗎?
2. 能私下EMAIL 介紹一些PB給我嗎? 苦無門路呢
3. 若用現金買直債及利用槓桿, 股票資產是否也能視作BUFFER?
4. 二百萬現金及利用槓桿, 能產出多少現金流? 若買入幾隻不同月份派息的, 便可以用作維持生活呢
5. 股票部份是否不理會更好? 它一共能提供4%股息, 約44萬.
6. 若現在數年, 用股息及債息所得現金買入工廈, 會否太慢?
7. 因本人健康問題, 希望能解決太太對未來的憂慮, 男人最痛, 莫過於此. 希望 STARMAN 能拔刀相助.

謝謝解答, 祝業務蒸蒸日上.
我不介意個案能成為BLOG文之一, 希望更多人受惠於閣下指導.


Starman 回覆:

儲了一大堆讀者電郵,一直未有時間逐一回覆,在此先向各位說聲不好意思,筆者唯有將較
具代表性的個案在blog中回覆,好讓財務情況相近或所面對的問題相近的讀者們能夠作為參考,希望能夠對各位讀者有所幫助。

本案讀者屬相對高收入的年輕夫婦,二人合共的家庭月入約15萬元(太太收入較不穩定),所持資產以流動資產為主,不計海外給親友自用的物業,沒有任何物業資產(俗稱磚頭)及相關負債,以企業金融(Corporate Finance)術語形容,是「輕資產」格局,意味著組合具有較高的短期流動性。讀者夫婦二人的資產主要集中於現金(200萬)及股票(近1000萬),即總流動資產合共1200萬。

根據讀者提供的資料,股票每年產生的股息收入為44萬,即年回報率約4%左右,不計資產價格的升跌。平均每月股息收入3.7萬,加上讀者夫婦二人每月的主動收入15萬,每月現金流入約19萬。假設讀者每月開支為10萬(已計及4大長老開支、租金支出及日常生活開支等),讀者每月的淨現金流入約為9萬元。以讀者的年紀來說算是很不錯,但由於讀者健康問題,需要及早計為家庭作出計劃,未雨綢繆,人生已開始踏入第二個十年,雖然讀者現持有的資產不少,惟如果資產配置出現問題,分分鐘會出現「羸在起跑線,輸在終點的情況」。33歲,作為人生規劃的第二個十年,整體資產配置的決定是未來成功與否的關鍵。

讀者所持的股票具體不詳,但讀者表示為數隻恆指成份股,意味著組合相當集中。長遠而言,持有股票相等於為該企業的股東,雖然沒有企業管理的決策權,但投資者可以選擇持有還是沽出,或是選擇不同的股票。買股票是需要做功課的,對於長線持有的股票更需要做足功課,花無百日紅,今天企業前景很好不代表明天也一樣,當企業的基本面有所轉變時,投資者便需要作出去留的決定。

以往,筆者會建議投資者要投資磚頭,在不停量寬的世代,持有銀紙時極度愚蠢的行為。然而,香港現時辣招纏身,租金回報低,投資角度而言,住宅已不值得投資。因此,對於讀者現時的「輕資產」模式,筆者也認為也是進可攻退可守的格局。相比起投資實磚,筆者更傾向投資REITs (房地產信託基金),其好處有如持有實磚一樣,但免卻了很多的麻煩,但比實磚具有更高的流動性。讀者沒有持有物業,更應該投資REITs以對沖銀紙對資產貶值的風險。儘管如此,筆者認為擁有一層自住樓是必須的,因為只有樓宇按揭,才可以有長達30年的貸款,徹底讓時間成為你最好的朋友。

回應讀者的問題,股票是計入流動資產的,以讀者目前的資產情況而言,已有條件申請一個私人銀行(PB)帳戶。私人銀行帳戶的好處是能將讀者的「輕資產」模式的優勢發輝得淋漓盡致,是加強版的「輕資產」模式。具體操作,讀者可以將股票資產轉倉入PB帳戶,由於讀者的股票主要為成份股,其倉值應該有50%左右。因此,讀者不需要沽售手上股票的情況下,以約1.3%的融資成本運用穩健資產的倉值投資REITs,購入的REITs由於其價格波動性較低,其收入來源為旗下資產的租金收入,因此REITs一般亦有50-60%的倉值。但是,基於成份股已做槓桿,REITs應留一半以上的倉值作為價格波動的buffer較為穩健。讀者本身已有2M現金,加上5M左右的槓桿操作,可投資總金額為7M。加上使用REITs本身的10-20%的倉值,總投資額可提升至10M,以8%年回報計算,全年可收得約80萬元股息,減去融資成本65000,淨收入73.5萬。加上成份股本身的44萬股息,全年可收得117.5萬被動收入,每月被動收入約10萬,是否達到財務自由則要視乎生活水準所需,但對家庭來說已有一定的保障,減輕不少的壓力。以此「輕資產」模式所產生的現金流,又有REITs對沖資產升值風險,又何愁做無殼蝸牛?

目前金管局對私銀戶口的門檻要求越來越嚴格,同時對債券投資的要求已有所提高,目前普遍吸引的債券已不容許非PI (專業投資者)購買,加上債價已越來越高,一些Perpetual Bond僅有4%-6%,全民瘋搶債。一般市民/散戶可以選擇的投資已越來越少,投資門檻越來越高,在瘋狂量寬的世代下,投資者可以做的是及早攀上這個只會不斷提高的投資門檻,做好不敗的資產配置組合,為將來生活及退休做好最基本的保障,不靠自已,難道期望政府的全民退保或只有2厘的銀色債券?

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2016年7月28日 星期四

投資機會成本概念

環球市場不景,機構投資者在未能看透後市日市的情況下,傾向選擇較保守、穩健的投資策略,以致大量資金停泊在短期債券、房地產信託基金(REITs)身上,持盈保泰,穩健收取固定收益。這導致債價及REITs價格連月來急升,更有不少多次升穿歷史高位,孳息較數月前大幅下跌。日本首相安倍晉三昨日證實政府正準備推出新一輪刺激經濟措施,總規模將高於28萬億日圓(2萬億港元),遠超此前盛傳的20萬億日圓(1.47萬億港元)。正如筆者較早前提及,這個遊戲一開始便不能回頭,像抗生素一樣,只能一直服食。這個環球經濟局面史無前例,以往的經濟理論亦不能解釋,加上各國根據博奕論預測其他對手的行為而作出自身行為的決定,這個局面更難以扳轉。日本加碼量寬的消息一出,日圓兌港元一度跌穿7.3,如此一來美國想要加息實在不容易,而美元只會越來越強。筆者認為債價及REITs價格應該仍會維持高位一段時間,對於現市想入市的投資者來說可以十分頭痛。

近日有讀者向筆者報盈喜,表示早兩個月跟筆者開始建立的「Bonds + REITs 投資組合,在適當運用槓桿下,兩個月以來錄十萬美元的收益,詢問筆者意見,是繼續持有還是沽出?對於這問題,筆者一如以往不會正面回答,讀者要考慮的是不同投資產品的特性,長期持有的價值及增長空間,而更重要的是繼續持有的機會成本,綜合考慮。

筆者以「Bonds + REITs」組合投資多年,作為投資者,對於近月錄得的龐大帳面收益,理論上應該是值得高興,但作為長線投資者,同時亦面對進退兩難的問題。資產價格上升,同時代表孳息下跌,繼續持有的機會成本上升。對於投資相對穩定收益的資產,投資者應考慮現時的孳息(Current Yield),而不是買入時的歷史孳息(Historical Yield),因為現時的孳息包含了再投資的機會成本。

以上這個概念對於投資債券的朋友需要特別留意,買債與買股票或REITs的策略和考慮是有分別的。債券有別於股票的地方是其保本、每日計息的特質,因此可視為進可攻退可守,當債價升有capital gain出現可考慮財色兼收,價跌時可以持有至到期賺取利息收入。 首先,買債的目的不是要炒價,而是賺取利息收入,請不要曲解原意。但有一點要留意的是,任何投資的決定,都是取決於機會成本概念。舉個簡單例子,假設你買入債價是100,買入時YTM10%,現升至115,假設市場上現有同質的債券YTM 9%,你繼續持有舊債的機會成本已不再是9%(100為基礎的9%),而是10.35(115為基礎的9%),這比你買入該債的yield還要高,你應該要選擇換馬。 所以當你所持的債券價格上升,你繼續持有舊債的機會成本其實是比以前上升了,也就是說,不要只考慮你買入時的YTM,而需要考慮mark to marketYTM,這是你換馬其他資產所考慮的重要因素之一。

後記補充:

基於讀者的留言問題,筆者對上述概念簡單補充一下。以上的機會成本概念是重要的,但要留意的是上述例子假設了其他因素不變的情況下去應用,因此以上的概念,短期債券比REIT更明顯 (依次為債券 > REITs > 高息股),因為債券到期時價格會回歸Par (100)。對REITs及其他高息股則只能作為一個分析基礎,不能完全apply。REITs/股票本身是沒有到期日,其資產價值又會隨市場因素(如通脹、QE等)因素而改變,REITs及高息股組合的比例需要適時作出調整。

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2016年7月18日 星期一

產融結合的力量



去年中,以非常低的價錢購入一幅倉地後,立即進行建倉工程。由於該地涉及斜坡,需要加建擋土牆,令整體工程延誤了整整超過六個月,令整個計劃失了點預算。經過近一年的建築工程,整個9萬呎的現代化物流貨倉項目終於完成了,上個月已經全部租出,租金回報率超過10%,以cap rate 5.x%計算,目前估值2.53億,呎價約2800/呎,在短短不足一年的時間裡增值超過一倍,可算是一個十分成功的項目。

整個貨倉項目建築面積約9萬呎,分拆成11個獨立契小貨倉,筆者公司同時提供物業管理。由於市場對物流貨倉需要旺盛,同時政府即將進行收地,新界洪水橋發展計劃及東北發展計劃的上馬,使新界倉地及貨倉的供應嚴重不足,未來情況將會更加嚴重。筆者去年已透過與市場研究公司合作,收集了大量有關新界地供應及需求預測的數據,斷定了這個方向沒有錯,因此立即大規模投資倉地發展。市場的反應證明筆者當時的推斷沒有錯,更可能是低估了。

該項目還未完全完工,上個月已由4個獨立用家全部承租,租金約12.5/呎,每月收租110萬,全年租金收入1320萬。由於目前估值大幅提升,通過銀行承做4成按揭已幾乎取回全部投入本金,假設供20年,每月供款約50萬,其中33萬為本金,17萬為利息,租金收入足以覆蓋供款有餘,每月正現金流60萬,還未計算33萬本金供款部份。財務上,若將整個以公允價值(Fair Value)入帳裝入上市公司,資本化整個項目,或透過發行債券,將項目證券化(Securitization)將會是一個新的營運模式,若本次成功,將可繼續複製下一個項目。

一個具潛力高回報的實體項目,結合金融財技,即所謂「產融結合」是現代化項目不能忽視的,其爆發力更是難以想像。在現今的世代,以傳統模式經營實體項目/實業,只能賺取normal return,除了壟斷市場的巨頭,試問其餘的市場參與者能如何競爭?









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2016年7月14日 星期四

窮中產的非理性消費模式



金融海嘯後的8年來,全球經濟出現巨變,市場遊戲規則改變,使貧富懸殊差距拉闊,生活模式在改變,大家在不知不覺間已經過渡到另一個世界。不少人會覺得,為何我爸媽年代大家生活都不覺吃力?現在社會進步了,感覺反而生活比以前更吃力?

第一個原因當然是社會富懸殊差距拉闊。幾十年前,左鄰右里大家的生活水準普遍很接近,我住的居屋可能十多萬,你住的私樓可能二十萬,不覺得質素有多大的分別,沒有特別大的要求/需求﹔ 消費市場上沒有太多的選擇,大家的消費模式也沒有多大的差異,生活得很和諧,不存在強烈的比較。數十年後的今天,隨著科技的進步,社會普遍生活質素大幅提升,日常生活所需的選擇多了 (wide range of choices),即使是同類型的日用品或家庭用品,不同的選擇的價格差異可以是數十倍,同樣是吸麈機、風扇,Dyson與普通家品店的型號價格差異何只十倍,但Dyson在香港已不是有錢人的專利,身邊不少一般市民都可能擁有。這反映了什麼?不是Dyson的價錢親民,而是大家消費模式的轉變,筆者稱為「消費力錯覺」(Purchasing Power Illusion)。

現今世界的人們普遍不懂得自我分類,作出理性的消費決定(rational decision making on consumption)。所謂的自我分類,即是綜合考慮個人現時的收入及將來所能產生的收入再加上增長,亦即是個人的綜合消費能力的分類 (傳統分為基層、中產、富裕及富豪),從而準確地評定自己屬於哪個階層的消費者。即使未能做到綜合考慮現時及將來的收入,至少也應知道自己現時此刻是屬於哪一類別,再作出理性、相應的消費決定。

面對市場Wide Range of Choices,不同階層的消費者出現自我消費能力誤判的情況十分常見,更有相當一部份人在作出消費前根本從沒考慮過自己屬於哪個消費類別及可承擔能力,最後出現收支不平衡,年介中年雖滿有計劃但沒有條件實行,甚或面臨退休才發現自己根本沒有條件退休的人大有人在,但事實上亦是可以預期的結果。普遍人會抱怨香港樓價遠超負擔能力,政府沒提供足夠資源,沒有醫保,沒有退休保障。這可能是事實,然而不少人本身不是條件不足,不是貧窮,不是缺乏消費能力,而是消費前沒有準確評定好自己的消費者類別而作出相應而合理的消費,陷入中產貧窮的局面。

香港大部份人也會認為自己是中產,不是說不準確,但以現今社會來說,「中產」的範圍實在太闊,若以現今社會的消費選擇而言,說「中產」可分成十個階級也不為過。說家庭入息五萬元是中產,但同時家庭月入十多萬也是中產。有家庭每月開支是三萬,亦有不少家庭每月開支超過十萬(不少本blog讀者個案亦如是)。因此,消費模式(Consumption Pattern)是一個重要的因素。

社會進步了,生活水準高了,消費選擇增加了是事實。以幼稚園為例,有免費的學券幼稚園,有每月2千元學費的非營利幼稚園,有3-4千元的私立幼稚園,也有5-8千元的名幼,也有過萬元學費的國際學校。事實反映偏偏有不少「貧窮中產」、「窮忙中產」爭相選擇學費高昂的名幼及國際學校。當然,負擔得起是沒有問題的,但不少家庭一邊讀一邊叫苦連天,但需知道這是你自己的選擇。手機有6千多元的iphone,有一千多元的國產小米、華為,功能差異很大?對某些消費者來說可能是,但對筆者而言差別不大,但價錢可差得遠,但市場普遍消費者都是使用iphone級數手機,這反映了社會大部份人都富有了起來?不是,而是消費模式轉變。

香港住屋亦如是,市場上出現越來越多studio flat新樓,說穿了就是豪宅劏房,small lump-sum is king。當大家說買不起樓或換不起樓的同時,但剛剛又買了全套數萬元的Dyson系列去吸那300呎實用面積的「假豪宅」私樓,用後將Dyson放入迷你倉。而事實上不少富裕家庭即使居住千呎豪宅,其實也只是用普遍的吸塵機或掃把去清潔家居。消費前要想清楚什麼是「必要」,什麼是「想要」。

現今的香港人喜歡比較,消費品要比較,學校要比較,住屋要比較,就連結婚擺酒,甚至影輯結婚相都要比較,別人去日本我要去歐洲,但又有多少人在做這些消費決定之前有想清楚自己其實是屬哪一個級別的消費群?有多少人的消費能夠理性地作出對應自己消費類別的消費?今天戶口裡有100元,不代表你就有100元的消費力,你今天消費了100元,那明天怎麼辦?今天你作出了超出自己消費能力的消費,將來你就得要作出犧牲,很公平。

財務自由是一個相對的狀態,是被動收入與開支的角力。一個每月開支二十萬的家庭要財務自由,被動收入每月就不能少於二十萬。魚與熊掌,你想要「今天的享受」還是「明天的自由」?相信每個人的答案也不同,但這是你的選擇。

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2016年7月1日 星期五

財務「自由」



英國全民公投,最終決定了脫歐(Brexit),和歐盟分手。公投反映了大部份英國國民的意願,然而這不代表全部國民的意願,脫歐與否所涉及的利弊,對不同利益群體(Interest Group)而言有不同程度的分別,背後又可能涉一些政治利益問題,因此公投是否等如民主?對一個國家而言,所謂的「民主公投」又是否必然是一個最佳的方法去決定一個國家的重大決策?這些問題確實值得大家思考。

英國全民公投脫歐的決定,雖然要真正實行尚要通過不少的程序,最少要兩年到三年的時間,不是一朝一夕的事。然而,公投的決定無疑已對全球金融市場有一定的影響,這從現金流向可以明顯察覺得到。在此情況下,兼具基本面及相對較固定息率收益的REITs及一些短期債券具有一定的優勢,成為了不少基金的資金避風港,原因是在前景走向不明確的大環境下,不少基金需要減少風險資產比例,又不能持有太多現金,REITs就變成了良佳的資金停泊避風港。

最近數個月,即在脫歐公投的前後,筆者一直也十分放心地繼續回龍的資金投入REITs組合,本周結算看看持倉,原來REITs組合的持倉價值在不知不覺間升值了不少,包括領展(823)、越秀(405)、置富(778)、前文提及的某隻新加坡REIT等,帳面升值已有7位數,未計派息收益。相信不少有投資上述REITs的讀者們在大圍環境不理想的情況下最近也大豐收。事實上,筆者最近數月一直在忙自己的海外業務,沒有太多時間留意證券投資組合,只是有留意個別REIT派息的增長情況及查看證券戶口內的派息是否已收到,如果不是經紀及客戶經理來電通知,筆者也沒有留意帳面升值了不少。當然,經紀來電的目的不是恭喜筆者咁簡單,而是建議筆者是時間候沽出股票先行獲利。筆者當然不以為然。

投資REITs及債券,就是可以讓人投資得這樣輕鬆。不要少看這個好處,當一個投資者的投資金額相對較大時,進行資產管理是一件很費時費力的事情。以買物業收租為例,假設手持十個物業,每個租客每隔一個個月又致電你說什麼什麼電器壞了,要你趕快去維修,想到這裡就覺得煩。又以投資一般股票為例,不少投資者每天要留意著股票報價機,升了要趕緊沽出獲利,跌了又要買回,在不同時點要止蝕止賺,實在不夠自由自在。

財務自由組合中,產生被動收入的最佳投資工具應該不需要費時去進行日常操作,而又能讓自己放心又輕鬆地定期收取穩定而有增長的回報。市場上,不少人有財務自由的概念,概念固然重要,但又有多少投資者能找到最合適的工具,同時以最簡便的操作,讓自己能夠達到真正的財務自由,提供100%空間予自己去做自己想做的事情?緊記,財務自由概念中,最重要的不是「財務」,而是「自由」。

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2016年6月19日 星期日

投資馬來西亞


亞投行的成立和一帶一路的發展,為東南亞國家帶來了不少機遇。當中,筆者最看好馬來西亞的發展,因此筆者在約一年多前已開始研究如何投資、發展開拓馬來西亞市場,在最具發展潛力的地方投資,只要方向沒有錯,投資回報只是多與少的問題,雖不中亦不遠。經過多次的親身考察,筆者最終鎖定目標在大馬的新山。新山位於新加坡的對岸,位處柔佛州,與新加坡只一峽之隔,近年已有不少內房開發商如碧桂園、萬達、富力、卓達等在新山大量買地發展房地產,因此當地目前全是地盤,不論是居住環境和治安方面都有很大的改善空間。然而,新山給筆者的感覺就像是「十多年前的深圳」,投資和發展潛力相當大,這個方向不會有錯。目前,最為香港人熟悉的是碧桂園的金海灣項目,而下一個即將會是一個二十年項目,由四個島嶼組成的巨無霸酒店、商住項目 - 「森林城市」,同樣是由碧桂園發展,該項目的總投資達2500億元人民幣,為目前中國民企最大的海外投資項目。

內房都看中了新山的發展,主要是由於未來基建發展以及馬來西亞政府推出的「第二家園計劃」(MM2H)。大部份的熱門國家如新加坡、美國、加拿大、澳洲等,即使申請投資移民成功,都需要加該國的國籍,然而,中國不允許中國公民擁有雙重國籍,即是說如要移民其他國家,必須要先放棄中國國籍。中國人申請馬來西亞的第二家園計劃並不須要放棄原有國藉,可無需簽證自由往返中國及馬來西亞,而且投資門檻僅30萬馬幣,資金進出亦無須繳稅,按揭在當地輕易能做足7成,對內地及海外投資者來說可是一個吸引的賣點。

一帶一路即「絲綢之路經濟帶」和「21世紀海上絲綢之路」,計劃所涵蓋的國家包括歐洲、東南亞及非洲的海上及陸路的基建發展,以馬來西亞為中心而作為相對成熟的發展中國家,必然最先受惠。

大馬直接受惠的基建方面,首先是隆生高鐵,隆生高鐵是連接吉隆坡及新加坡的高鐵,來往兩地僅需一個半小時,根據計劃,中途站包括岩株巴轄、麻坡、馬六甲、新山,直抵新加坡,這勢必帶動高鐵沿線的發展。除此之外,泛亞鐵路由國的昆明開始,路經緬甸、泰國、柬甫寨、馬來西亞,加強了中國與東南亞的強大交通網絡。目前大馬的房價就如十多年前的深圳、澳門,大馬政府最先投入資金發展吉隆坡,除著一帶一路的及高鐵等基建的帶動,加上一眾內房地產商的大興土木,新山將會是一顆耀眼的新星。

綜合以上的因素,筆者認為最受惠的絕對是當地裝修及建築工程行業,其次就是地產代理。約一年多前,筆者抽調部份資金,在新山收購了當地一家工程公司,同時投資成立了一家設計及裝修工程公司並自設開料廠房,將香港時尚的設計概念帶到當地。由於當地的新樓是包裝修的,而當地可以說是資源百無,當地地盤多,且同時開工,人手嚴重不足,公司開業不足三個月已接到不少工程訂單,每張訂單利潤空間超過30%。由於去年接了兩個大型內地發展商的工程,雖然利潤低而且沒有訂金,但勝在能賺到名氣,筆者當時就堅持接下來,始終內房知道是香港人的公司也相對有信心,公司目前在當地可以說是已有一丁點的名氣,接單更沒難度。

然而,筆者近月發現最大的商機除了設計及裝工程,更大利潤的是當地的建材原材料貿易。以石英石為例(碧桂園的檯面全部統一用石英石),新山當地是完全沒有貨源,貨源全部進口,大部份來自中國。價錢方面,當地的石英石是150-180/呎,而中國的成本是40/呎,存在著很大的利潤空間。由於筆者公司已與當地發展商建立了良好的合作關係,而且公司亦有開料廠,筆者順勢成立了一家建材貿易公司,直接向中國建材廠方進口大理石及石英石入新山,再自行開料連安裝,這種做法,筆者公司在當地是第一家有這樣的規模及配套。這種貿易模式,加上銀行給予的信用證額度,在資金回報率上來說,可以說是無本生利。

其實,一帶一路帶來的機遇實在很多,不要說是生意的經營,僅僅說投資,其實也存在著很多的機會,只是有沒有時間和恆心去發掘和研究。大馬的項目,是筆者第一次衝出海外投資,截至目前為止筆者認為是十分成功的,亦非常看好將來的發展。畢竟香港現時受著太多各方面的限制,地少人多,加上資源、政策的不協調,大家是否是時間開始去留意其他地方的投資機會?

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