2016年9月22日 星期四

投資新界地2 - 橫洲發展只是序幕?



事有湊巧,筆者在上月發表一篇題為「投資新界地」的文章,當中主要講述政府在不久的將來會大規模收地發展,主要地區包括洪水橋一帶(洪水橋發展計劃)、公庵路、山廈村等一帶(元朗南發展計劃:183公頃面積,近六成屬「棕地」)、古洞北、粉嶺北以及坪輋(新界東北發展計劃:涉及的發展面積達700公頃)。估計單是元朗區,數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及達1000個,市場上供物流業界用於大型儲物的「棕地」空間將會變得嚴重稀缺。

然而,該篇文章尚未提及發展規模較小的「橫洲發展計劃」,筆者亦萬萬想不到涉及發展面積僅33公頃的「橫洲發展項目」最近竟鬧得如此火熱,成為了整個大形勢發展的序幕。其實所謂「棕地」,是指已受破壞的土地,包括用於放置大型機械及物流倉儲的倉地及貨櫃場等等,當中價值最高,而且本已十分稀缺的是「露天倉地」(OS地)。香港地少人多,土地資源稀缺是香港先天的問題,而689政府將解決香港住屋問題列為重中之重的首要任務,方法是想盡辦法大舉增加潛在可發展住宅的土地供應量。然而,口講容易,執行困難,當中必然會有所取捨,最後被「捨」的相關團體必然會走出來反對,令發展計劃面臨種種挑戰,最後成功與否且看政府的決心,以目前情況看來,上述的發展計劃事在必行,最後還是用「錢」去解決,凡事總有個價,香港政府資金充裕,上百億的收地資金,錢從何來?自然是從納稅人口袋裡去拿吧。

「橫洲發展計劃」的爭議,簡單說就是說好的用橫洲約 33 公頃棕地興建 17,000 個公屋單位,最後因政府的多次「摸底」,認為「棕地問題」不易處理,涉及收地補償的金額龐大,在取易不取難的原則,轉而打有原居民居住的綠化地主意,先發展朗屏路毗鄰佔地 5.6 公頃土地,興建4000個公屋單位,作為橫洲發展計劃的第一期。然而,這並不代表餘下13000個單位落空,政府表示為盡快使項目上馬,橫洲發展計劃將分4期興建。客觀分析,其實這也合理,原居民居住的綠化地屬自用性質,價值當然遠低於露天倉地(棕地),所涉及的收地補償金額也較少。根據東北發展的情況,新界東北極荒蕪的農地如打鼓嶺農地回收價都已接近2000/呎,試問元朗的露天倉地(棕地)會是何價?超過2000/呎幾乎是必然的事。龐大的收地預算、談判所需的時間以及如何安置被趕走的棕地使用者問題,要解決這些問題,不是一時三刻的事情。

其實情況一如所料,香港的土地問題是先天性的,而新界的土地問題千絲萬縷,是歷史遺留下來的問題,除「錢」以外,根本沒有其他方法解決,而「錢」最終也只能解決業主的補償問題,真正土地用家(業界)的問題仍然無法解決。筆者預期,橫洲發展計最終仍會按計劃上馬,如政府所說,先收綠化地興建4000個公屋單位發展第一期,下一步將會是收餘下37公頃棕地用於發展餘下13000個公屋單位,問題只是要取得收地補償金額的共識。同時,洪水橋發展計劃及元朗南發展計劃將緊隨其後接力上馬,屆時市場會開始真正意識到棕地的功能及價值與及其稀缺性,最先反映的會是倉地租金,然後便是倉地的估值及價格。目前為止,無論是政府、業主、用家都大大低估了棕地的功能及價值,而往往都會在問題真正浮現時市場在意識到,情況好比住宅市場十年前大家都未有意識到住宅供應問題一樣,到問題來到時才亡羊補牢,這需要用多少的力氣才能追回十年的時間?

筆者作為一個小投資者,雖然早在兩年前已開始意識到問題,但可以做的就只能從經營業務及投資的角度出發。這段時間,筆者公司一直努力在市場物色具條件的露天倉地買入作投資及興建大型貨倉收租,回報非常可觀,可以說是史無前例。單是上周,已收到4組買家同時開票購買筆者拆售的倉地,感覺是非常著急,估計是其正在租用的倉地業主收回不再續租。

有見及此,筆者最近忙於在開曼成立一條新的私募股權基金(Cayman PE),以SPC架構成立(有別於傳統的GPLP),同時已有不少PI(專業投資者)及數個機構投資者有意作為Class-A Investors,主力投資香港倉地市場及另類房產項目(Alternative Investments)。無論筆者看得多遠,跑得多快,以有限的資金體量,實在難以追得上市場往後數年的發展及變化,機會一瞬即逝。Real-estate PE正是一個有效的投資模式及未來大趨勢,這是最近與該方面專業的律師團隊努力研究的方向。香港應該朝著這方向走,可惜香港人才只局限於過時的傳統專業範疇,因此步伐遠較歐美地區,甚至中國內地落後,實在可惜。有關這方面的知識,有機會再與大家分享。

Starman Facebook Fanpagehttps://www.facebook.com/Starmancapital

36 則留言:

  1. 回覆
    1. 謝謝時兄。在專業人士面前,筆者不敢班門弄斧。

      刪除
  2. Starman兄的爪牙已遍佈各洲了...

    回覆刪除
  3. Real estate PE ,完唔知乜黎:P 去了解下先。 謝謝statman 分享。

    回覆刪除
  4. 「可惜香港人才⋯⋯」敢問 Starman 兄如何才能學到如此專業技能?在為下一代著想中⋯ 謝賜教!

    回覆刪除
    回覆
    1. 基礎知識可從書本、網上獲得,專業技能則必須從工作經驗中獲得了。如果能跟到一位這行的專業人士學習就能事半功倍。

      刪除
  5. Really appreciate your innovation in real estate market.

    回覆刪除
  6. 原來Starman已向私募基金方向發展,祝你下一步集資上市發行股票呢=)

    回覆刪除
  7. Starman 兄, 謝謝分享, 收購棕地而言, 想 brainstorm 一下, 香港十大地產商和中資財團在元朗和粉嶺插旗的情況和分佈如何? 他們的土地收購團隊相信早已對各優質棕地虎視眈眈, 在這形勢下, 我們這些小型投資者可有何對策?

    回覆刪除
    回覆
    1. 直接買入囤地最多的地產股是否有得諗呢?

      刪除
    2. 百樂兄,目前最多新界農地土儲的大地產商包括新世界、新地及恆基,但都只是農地,絕大部份都並非棕地。對大發展商來說,當然買最平的農地改規劃為R地後補地價起住宅,這條數賺最多,成本最低。

      棕地的業主主要為當地原居民,用於放置大型機械、建材、貨櫃堆場或用作做車房。業主一般一大伙人自用或收租,因此要收/購入這些地不容易。發展商取易不取基,主力起住宅,大雞唔食細米,這個另類市場不是他們柸茶。

      刪除
    3. 謝謝 Starman 兄的獨有見解和分析, that makes very good sense.

      刪除
  8. Starman 兄的發展愈來愈高層次, 祝你成功! 加油!

    回覆刪除
  9. 如樓主所述,橫州個案純粹係錢的問題的話,問題其實相對簡單。實情係個案同時牽涉大量官地霸佔問題,重型車輛使用鄉間小路問題... 假如執法力度足夠, 大部分橫州私人地段將會變回零碎荒地,加上交通中斷,現營業務將會自然死亡。

    回覆刪除
    回覆
    1. 實際問題當然並非單一,但講到發展棕地,對目前政府收地來說,說到底就是錢的問題,亦是地主最重視的一個問題,因大部份地主都不是用家,他們收到補償就滿足,不會理真正用家/業界的死活,所謂換地都是無用,政府可以用什麼地去交換,香港地就是土地的問題。

      私人棕地外霸佔官地情況很普遍,近年已有所改善,但這都不是影響大的問題,因實際霸佔的官地佔比不高。要知道目前棕地的使用情況已較十年前規範,路的使用權尚算清淅,地政執法較以前落力,每當有違契構建物或佔用官地情況會即時出信,筆者也遇過這情況。

      刪除
  10. 希望Starman兄快D攪上市俾我地D散戶都可以投資相關項目,享受回報

    祝Starman兄事業蒸蒸日上!

    回覆刪除
  11. 佩服 Starman 的學問及無施既分享。謝謝~~~

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝Mark 6兄!筆者從不介意分享,怕被人複製的業務不是好業務,也應該要檢討自的價值了。

      刪除
  12. 現在土地正義聯盟雙煞雙劍合璧,窮追猛打政府房屋政策,波叔同炳良兩兄弟,應該有排先拆得掂佢兩個。

    雙鬼拍門再加上 27 羅漢坐陣,政府如果在打後四年,連續每年可以搞到四萬八千個單位出嚟,我就贊成CY可以繼續做特首!

    睇形勢横洲呢家不單止萬七伙泡湯,可能連四千伙亦無望。

    其實收綠化地及棕地,有如舊區重建收楼及收舖,你D楼有数圍,但舖價可以無譜。

    現在新界的露天倉地,每月的租金,可以低到 5~6 元,而有蓋倉地可高到 1x 元,如此這般那些倉地的估價,可能係以倍計的差異!

    你政府自己去收人D棕地,人地鄉紳、地膽一定開天殺價殺到你成頸血,你政府地政署如果應承,一定畀所有非建制議員圍剿,而建制派議員為求自保,可能都會加上一腳;但如果政府出價過低,那麼有合法土地業權,經營緊不違法生意的租戶及利益千絲萬縷的鄉紳,一定群起抵抗!

    如果地政署呈上以下個案畀CY:「某有蓋倉地的業主,呢家收緊租戶每呎拾幾蚊,你每呎要賠償多少才合理」?

    你估一千幾百可將業主打發嗎?

    而如果賠償係周圍農地價数倍的話,咁你們政府各主管房屋土地的高官,就穿定兩條牛仔褲去立法局開會啦,因為這等如為非建制議員提供彈藥……

    政府呢家真係 Ceiling 硬!

    真心講那群鄉下佬有時又係幾過份,不過他們有些土地業權係合法的,而保障私有產權,係基本法寫落,資本主義的基礎。

    現在環保佬當道,山不能移、海不能填、郊野公園唔郁得、綠化帶要保留、屏風樓不能起……

    但另一方面既得利益者包括鄉下佬、地產商、有利益牽涉的人事,對政府收地百般阻攔……

    什麼公開諮詢,都是錢作怪,政府及發展商唔狂跌錢,咪洗旨意擺平各方勢力,但政府呢家做任何事,都被人質疑,現在唯有假借發展商出手去擺平,但 CY 又得罪曬啲發展商……


    這真的是一個死局!

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝亮劍兄的分析, 言下之意, 要從鄉紳成功收購有潛質的棕地, 所花費的時間和成本絕對不少, 實是 barrier of entry 頗高的一盤生意...

      刪除
    2. 亮劍兄所言甚是﹗政府現有的熟地土儲已不多,在沒有辦法的情況下唯有發展新界地,但單單是一個橫洲發展項目,已經困難重重。同時亦對公眾揭露了政府所謂的潛在住宅供應的實際增加能力。有一樣是肯定的,就是香港可用於發展及實際可運用的土地實在極稀缺,而實際運用中的棕地供應在未來數年將會急速減少。

      刪除
  13. 香港不少行業,包括物流倉儲、車輛修理、廢料回收、大型車輛及建築機械停泊儲藏……都對大型露天倉地有需求,要是政府走去郁呢啲正在使用中既棕地,咁原來租用緊倉地的業界人士,如果想繼續捞一定要搶其他政府未沾手既合法倉地,如此這般會出現幾個效果。
    第一:合法倉地的租金會因為需求者眾又憎多粥少的關係而迫升。
    第二:政府收棕地的估價,與那幅地可作出的收益有正關連,你租金收入猛升,代表呢幅地的估值水漲船高。
    第三:合法倉地因為租金收入誘人,不排除有心人在農地及綠化帶倒泥,打死狗先同你講價!

    政府在未有方法去處理上述問題前,就走去收人啲棕地,根本就係飲鴆止渴,後患無窮!

    回覆刪除
  14. 對於第二第三點一個疑問:政府收棕地, 為何要用非法改用後之估值?擅自改用途, 基本上可以出order限時還原,政府夠膽做, 基本上不需要講價。

    回覆刪除
    回覆
    1. 匿名兄……現節錄王于漸教授一篇講關於棕地嘅文章。

      中國開放政策之後,香港貨運業蓬勃發展,當時對用以存放貨櫃的土地需求極殷。
      1980年代,政府欲根據「集體政府租契」,限制某些地段的農地用途,但卻於數宗相關訴訟中落敗。

      上訴法庭當時在裁決中指出:
      「政府租契附表中所列的土地用途,僅具說明性質;附表的作用在於紀錄租契的相關土地。若附表原意適用於說明範圍以外,則毋須在契約內文列出有關無牌樓宇的限制。契約條文解釋儼然規定土地承批人死守一個爛廁所75年,實屬無稽。」

      「集體政府租契」中土地用途被描述為農地者,均可作不涉及建築物的任何用途。
      換言之,農地用途已不受政府控制,政府只能於1991年通過新界鄉郊地區法定規劃法例,以規劃方式控制。

      上述法庭判決,實際上也包含傳統普通法所獨有的一大元素,亦即諾貝爾經濟學獎得主Ronald Coase教授首創的概念:制度(尤其是法制)所採取的規則,自會得到看重貨物或服務者的接納奉行。

      這無疑正是市場慣常發揮的作用,也是普通法的一大特點。雖然「集體政府租契」看似有礙於農地改作商業用途,但上訴法庭既貫徹法制的整體性,又能作出放寬土地用途的判決。如此廣闊眼界與闡釋彈性,正好是普通法的一大明顯特質。

      此外,上述判決亦產生骨牌效應:農地若轉為商業用途,如何根據「集體政府租契」改變其用途釐定應課補價,應有一定準則。農地可作商業用途,地主想必不甘以農地價格出售,於是政府與地主之間的議價立場分歧更大,若政府不肯改變立場,則比起1970年代首次改變土地用途的情況,雙方更難望達成買賣協議,因農地早有作為貨櫃箱停泊場用途的後盾。

      前事不忘,後事之師。要解決這個問題,必須引入市場機制,以釐定價格並讓中間人收集用地,目的在於協助各方取得一致同意的解決問題的市場方案,這亦大概是某些持份者所謂的「合作」。

      市場方案的精髓在於尊重私有產權,亦即資本主義經濟制度的核心所在。

















      刪除
  15. Starman兄先人一步,理想達到,讚!

    回覆刪除
  16. 小弟是位即將畢業的商科大學生, 一直有追看Starman兄的blog,也驚嘆professional investor同普通師奶散戶在投資知識上的分別, 故想跟隨starman兄的步伐入金融業, 但實在沒頭緒, 請問starman兄畢業後就在ibank工作嗎? front,middle,back office ? 還是private bank ? 可以分享一下入行tips嗎? 謝謝!

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝﹗ 最近實在太忙,回覆得比較慢。金融業很廣泛,學到的知識也不同,每個行頭的專業知識很重要,但如果能做到通才,你的價值就與眾不同。有機會會與大家分享^^

      刪除
  17. 作者已經移除這則留言。

    回覆刪除
  18. Starman 兄你好。小弟看完你對土地的分析後,立即四出找地看,因小弟公司現正租用緊坪輋棕地作業,大約兩萬呎,上年加了30%租。地產代理小盤看。最近有一幅農地,二萬呎,當中有5000呎有蓋TS,大車到,Van 仔直達,在古洞麒麟村附近。另外一幅倉地,在古洞路嘉龍路附近,15000呎,大車到,van 仔不到,員工上班有問題。如果兩幅價錢相約,是否應該買倉地?地點是否農地嗰幅比較好?兩幅附近都有很多山墳,會否影響升值?農地不能按,倉地可否?可以問的人真的很小,希望starman 兄可賜教🙏

    回覆刪除