資產遊戲造成的階級斷層

樓價自03年低位已持續上升了近15年，然後樓價在高位的情況下再連續上升22個月至今天突破私樓售價指數的歷史高位。樓價去到今天如此水平，誰能買到樓？律師？醫生？投資銀行家？都已經不重要了，儘管你只是一位快餐店的侍應，只要你早年買了兩層樓(一層自住，一層收租)，到了今天，你都可能比上述所有沒有樓的專業人士都更有「資格」、擁有更充裕的購買力在今天的市場下繼續買樓。

現時香港樓市的主要購買力基來上已經與潛在市場參與者的工資或入息水平脫勾，市場主要的購買力來自資產價格持續多年累積的升幅，加上在低息環境下，有樓人士通過再融資輕易以極低資金成本提取現金，繼續成為樓市的參與者。遊戲規則已變成「在資產不停升值的情況下，擁有越多資產的人就能融資更多的資金去買入更多的資產，然後資產繼續升值」。無窮的「升值+再融資」的購買力不停去追逐有限供應的住宅物業，結果會如何，應該不用我多說。

現時樓市的主要市場參與者已慢慢變成只有本身已持有物業或上一代（甚至是再上一代）持有一個或多個物業的人士/家族，形成永久性的階級斷層。劏房戶、公共房屋戶、租樓戶和私樓戶之間不同階層人士將會永久性停留在同一階層，難以向上流動，而樓價亦變成了斷線的風箏，在有「風」的情況下繼續向上飛。而這個「風」就是低息環境和住宅的供應短缺。

支持樓價持續上升的是「樓價上升令已持有物業人士的新增購買力」。換句話說，即是「樓價上升支持樓價繼續上升」，當樓價上升至某個水平，這個邏輯便會變成長時間的循環，難以回頭。

私樓市場當中亦將出現一定程度的斷層。樓，作為一種必需品(necessity)，在必要性住屋需求未能滿足的情況下(或稱為「剛性需求」)，大家只求上車，small lump sum is king，細價樓在這些年來一直被夾升。當年成功上車的一群上車後成家立室，幾年後又有小孩，伴隨著樓價的升值，到了今天，早年買入的上車盤升值令業主的購買力上升(傳統工資收入絕對難以追得上這種購買力)，從而衍生強勁的換樓需求，推升中大型單位樓價，樓市的升市開始進入第二階段。當中大型單位的呎價開始上升，中大型單位與小型單位的呎價差距開始收窄，同時不要忘記中大型單位的面積大，呎價上升令中大型單位的樓價lump sum上升得更多，加上DSD和按揭的收緊，使上車盤的業主即使能獲得樓市上升帶來的新增購買力，也難以負擔換樓所需的龐大首付和相關開支，換樓階梯斷裂，令私樓市場內亦出現階級斷層。整個社會，以至每一個獨立的市場缺乏了正常市場機制下應有的流動力。

作為一般無產的年輕人，擁有一種無助感十分正常。然而，我們只需做好自己，認清大局後好好計劃自己應走的路，正如我較早前的一篇文章(真的時勢造英雄？ )所講︰「每一代人擁有的市場和時機優勢都不一樣，若只懂去複製上一代的成功模式(如買樓創富)，應用在今天，難度高是理所當然，容易的話上一代人都比你早做了。」因此，我們的眼球的焦點不應被大眾的媒體搶走，成功並不一定靠買樓，樓也並非唯一的資產。

置業是一種需要，當你有資格成為市場的真正參與者時，go ahead﹗今時今日買樓門檻高，當你未有資格參與時，無須抱怨或放棄，先做好自己，嘗試去認識樓以外的資產選擇，學懂如何做好資產配置，條條大路通羅馬。當全世界的成功人士都是「收租佬」時，the city is really dying!

後記：

本篇文章想說明一個道理，如大家只會行「買樓置業」這條路，最後會發現自己最終難以突破現時你所在的「階層」，原因是在這條路上，階層與階層之間已出現斷層。由一個階層上另一個階段將會困難重重。

要成功突破斷層，首要去認識不同的資產類別，做好自己的資產配置。樓只是眾多「值得累積的資產」中之一，並不是唯一。如閣下未及該資產門檻，證明你仍不是該資產的合資格市場參與者，宜先另選其他資產類別。

此路不通，並不代表世界末日。共勉之！
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香港 機會窗口已關閉?

近日少了更新本blog，除了公司到了一個發展的關鍵時刻外，更令筆者難以抽身的是一星期前家中又增添了一名新成員，心情興奮之餘也忙個不停，值得高興的是大女知道自己當了大家姐，一夜之間也變得成熟起來，主動地擔當一起照顧BB的角色，作為父母，看到這一幕，很是感動。

言歸正傳，筆者近日讀到內地一篇瘋傳的文章，內容大意是講述「香港這座城市所有的機會窗口已機乎關閉」，當中主要原因是香港人不懂搞實業，只會搞金融、地產；不懂創造，只會埋首的工作；香港能吸納數萬億的資本，但沒好好運用，大部份只去了炒炒賣賣；沒有實體經濟，因而沒能有效消化海量的資金，因此錢多了就通脹，直接將樓價推向頂，封死了後續一切創造價值的空間；稅率低，但對生活、營商沒有幫助，因為土地財政本身就是一種課稅。

以上幾點說得好，值得香港人反思。但難道香港就已經沒有任何機會窗口了嗎？筆者對此不以為然，香港在很多方面仍然存在著很大的優勢，至少筆者仍然看到市場有很多很多機會。儘管中央已在國家發展的規劃上部署好，讓數個一線城市作試點，一步步意圖將香港的優勢及功能複製，筆者仍然仍為儘管硬件(「政策」)到位，軟件(「人民的素質、法制等)遠遠未到國際水平，想要走出去，與國際接軌尚有一條很漫長的路要走。舉例，內地去年的滬港通、開放融資融劵等金融改革，市民瘋狂炒股，場外配資，引致市場出現過度槓桿，散戶數量大得誇張，市場「散戶因素」的不確定性自然極高，最後市場泡沫要爆，去槓桿發生，過程相當痛苦，中央迫於無奈入市干預，不惜嚴禁市場沽空，命令國企(「國家隊」)入市，出現球證也落場踢的局面，嚇得不少外資落荒而逃。今年上海、深圳等一線城市樓價急升，單月升幅達50%，市場出現首付貸，100%融資，自己人賣給自己人，為的是套取銀行資金的情況極為嚴重，情況尤如去年的場外配資，市場出現過度槓桿，難道這些都不是泡沫？筆者夠擔說這是瘋狂的泡沫，在香港這個成熟、經歷過多次地產、金融風暴的地方是不會發生，而市民的經驗、素質以及成熟的政策是內地不能比擬的。香港，在這方面較內地成熟得多，仍然具有優勢，但優勢能夠持續多久，不知道。香港人要有危機感，不進則退。

文中所指出不少的問題，其實不只香港，大部份已發展國家去到一個樽頸都會面對同一個問題。人的工資、租金等成本上脹，使傳統產業開始面臨經營困難。而香港既不是一個國家，只是一個城市，內需規模不足以支撐經濟，香港是知識型、外向型經濟，核心產業集中於地產、金融及服務業，產業單一從來是香港的問題，但香港人必須接受香港只是一個功能城市（functional city)，而不是一個國家規模，必須面對的是，香港只能以functional city 的層面去規劃發展，以國家的層面去規劃的話，將會一事無成。其實香港的營商環境不錯，無論在人才、稅率、國際聲譽、自由度都有優勢，只是金融海嘯後，美國多次的量寬帶起了世界貨幣政策經濟的新玩法，香港是外向型經濟，加上聯匯的牽制，面對著市場的大起大跌，香港只能隨著波浪跟隨。與此同時，互聯網世代的來臨，世界在出現鉅變，當香港人尚未了解新經濟模式的新玩法，而大家只為著置業、政治而極度憂慮的時間，多年來留守在傳統產業的香港人(金融、地產和服務業)，思想明顯還未能完全未跟得上新世代在互聯網影響下的步伐。然而，世界是不會停下來，世界在轉變，這世代，無論在美國、台灣、內地都在向互聯網+的方向發展各類型的產業，不論香港以前在傳統產業上有多大的優勢，都要面對現實轉型。香港人在過去數十年很成功，大家也習慣了這種成功的模式，要改變可能不是一時三刻能夠接受得了。

互聯網是一個世界性的即時資訊平台，是現今新世代不能缺少的工具，從商業的角度，所有的互聯網商業模式都是「互聯網+傳統商業」的模型。所謂互聯網+，就是意味著互聯網將能改變任何產業，任何傳產業的發展方向都會加入互聯網概念，互聯網加上任何產業都有增長的力量。互聯網 + 金融 = Fintech；互聯網 + 貸款 = P2P；互聯網 + 跨境貿易 = 跨境電商。1.0時代是互聯網+信息，2.0時代是互聯網+交易，3.0時代是互聯網+綜合服務。1.0時代已經過去，2.0時代已經開始了好一段時間，目前正由2.0演變去3.0時代，3.0時代已開始來臨。傳統產業要不被淘汰就要跟得上時代的轉變。

香港問題是專業人士太多，創業者少。這是香港歷史遺留下來的問題，亦是每個已發展國家總會面對的問題；一方面，是教育文化及制度的問題，香港教育著重死記硬背，所謂的教育精英制、「知識改變命運」概念根深柢固，中產家長們都著重「嬴在起跑線」；當知識沒能改變命運，同時社會貧富差距拉闊，市場游戲規則改變，香港人開始感到氣餒，加上政黨及相關利益團體、傳媒的影響，年青人價值觀開始改變，部份更變得仇富、反智。當不少人都在認為「一帶一路」是笑話(當然689政府都有相當的責任)，筆者看到的卻是極大的市場機會，並已積極研究準備發展馬來西亞市場。香港的步伐，在海嘯後幾年，毫無疑問已經比其他競爭對手走慢了很多，再不急起直追的話，十年後，可能真的如上文中所說，香港的機會窗口已完全關閉。

專業人士太多，創業者少， 傳統中產（專業人士）待遇比以前差了，傳統產業優勢在沒落。香港，在傳統產業優勢漸失的大環境下，只有大集團/大品牌才能迄立不倒，小市民創業走去搞零售、開酒樓必然會輸錢收場。在內地二三線城市，經濟發展中的城市，儘管做的是傳統產業仍是有機會，可見在不同的環境下做同樣的事會有不同的結果。香港人要明白自己的優勢在哪，大環境轉變了，按傳統的方法走，失敗是必然，不應怪香港機會不多，要知道香港的國際人才資源、稅制和成熟的法制有多大的優勢，怎樣利用這種成熟的資源優勢走一條該走的路（創意產業、科技產業）才是關鍵。

以上不一定是事實，但值得大家反思。

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