項目進度 - 「荔枝角 星．匯」裝修工程即將完成

荔枝角工廈項目「西九龍 星．匯」裝修工程已完成得八八九九，目前正進行清潔，大家有時間也歡迎來臨參觀。Upload幾張相讓讀者先睹為快。

項目進展 - 廣告的威力 (星．匯 荔枝角 / 新型貨倉)

最近多個項目上馬，筆者好像全職做Media Marketing一樣，雖然有廣告公司幫忙，但設計定稿最終要由公司開會通過，一樣頭疼。儘管如此，過程也是有樂趣的，筆者最喜歡感受不同行業的生態，吸收各行各業的知識，與不同行業的人仕(特別是非本業的)打交道，其實也是一個學習的過程。

荔枝角工廈拆售項目 - 「星．匯 西九龍」本周正式開賣，這兩天剛刊登了AM730、頭條日報半版(今天出版)，反應很熱烈，預期首批本周沽清，下周會再加推。三月份會開始嘗試新宣傳媒體，如旺角彌敦道Bill Board、MTR 燈箱，試驗一下市場反應。另外，90000呎新型貨倉項目的廣告反應這兩天亦非常理想，看來廣告的確是有它的作用，來年公司要增加市場部的人手及資源，才能追得上市場的節奏。

新型貨倉 星島A類廣告

工廈項目 - 星‧匯 STAR Paramount (即將推出)

預告一下，繼百美工作坊，Star Capital 在荔枝角的第二個工廈項目正在籌備推售，本次項目的室內設計、用料比以往的工廈項目有所提升，地點更近港鐵站，由荔枝角地鐵站B1出口步距僅2-3分鐘，入場費50萬元起，首批預計於過年前正式公開推售。

筆者非常看好西九龍，特別是荔枝角區工廈，主要原因為該區7-8成以上用家為租客，大部份工廈之業權高度集中，如羅氏、利豐及其他廠老闆家族，這類大業主偏向長線持有收租，一般不願出售，以致市場放盤極少，而租賃市場蓬勃，加上大集團如億京發展近年進駐該區活化工廈，改建發展甲級寫字樓、酒店、商場，使該區工廈供應進一步收縮，使價格非常硬淨，亦沒有發展商進行拆售。除商業原素外，與荃灣、葵涌不同，區內有多個已發展的大型私人屋苑，如四小龍等，此類用家對獨立工作室、儲物室有一定的需求。

該項目屬全層項目，全層7,700呎，共42個單位，提供物業管理，全層提供免費WIFI設施予用戶，是區內首個有此規模的分契拆售項目。項目資料：

Starman 近期的業務發展

隔了一段時間沒有更新本blog，最近收到很多讀者的電郵問及為本blog更新得沒以前般頻繁，有些讀者希望筆者分享一下對近期股市波動的意見，有些讀者希望筆者多分享一下債券投資的文章，有些讀者分望筆者分享工廈投資，有些讀者持有工廈、土地，看與筆者是否合作空間。筆者每次讀到這些電郵都很高興，雖然未必每個電郵都能及時回覆，但真的很慶幸創造了這個平台出來，讓筆者有機會與各位有志之士溝通。很高興最近也開始與部份通過這平台認識的朋友合作投資，這是個不錯的機會。

說實話，筆者最近實在太忙，主要由於數個項目同時上馬，當中包括工廈、農莊、倉地項目，加上新公司近日開張，太多事情需要安排，實在未能抽空寫blog，在此對一直支持本blog的讀者致歉。

其實寫blog最大的好處就是可以記錄低自己的想法與工作/學習的經驗，將自己的想法或從工作中得到的經驗寫下來是十分重要的，即使一個人思路再清浙，當人進入完全投入工作的狀態一段時間，思緒會開始變得雜亂，並會進入了一個死板的模式工作，工作效果最多只能合乎預期，而未能超出預期，而筆者對自己工作的要求是必須經常超出預期，公司的發展才能有新突破。筆者認為記錄自己的想法最佳的方法就是寫blog，做一個「理財筆記」，除了有記錄的功能外，最重要是可以重新整理自己的思緒，讓自己的腦袋reflesh一下，很多時創意、新想法就是這樣出來，此外還可與一眾志向目標相近的讀者分享，因此筆者在此也鼓勵各位在有時間的情況下也可考慮寫寫blog，讓自己的知識、想法在網上世界流動。

至於筆者最近數個星期的最新業務發展，眼見住宅市場開始回軟，特別是租金水平已明顯有所下調，但工商市場的價格和交投並沒有明顯回落的跡象，租金更有向上走的趨勢，只有大碼廠廈單位有約5%的議價空間，大碼廠廈放盤有所增加，對於筆者這類型的小型發展商是一個好機會，因此最近一個多月已連續買入數個位置優質的市區大單位廠廈儲貨。筆者一直看好西九龍區，以往位置優質而價錢吸引的全層廠廈極為罕有，放盤量極少，趁著美國加息市場觀望的機會購入了數個項目，踏入2016年1個份工廈交投明顯增加，市場氣氛稍為回暖，筆者的另一個項目已正部署準備銷售。

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結合工廈與天台農莊概念的活綠化工廈項目 - 屯門「置富工作坊」

投資工廈，除市區如東九龍、荔枝角等位置優越的市區外，筆者一向看好屯門工廈的投資潛力，筆者自小居於屯門二十多年，至近年才搬離屯門，對於屯門區內發展可謂非常熟悉。當然礙於地區問題，交投與市區工廈的交投不能比擬，但屯門區的發展空間大，投資潛力較市區工廈高。

屯門工廈最大的優點是近住宅區，工廈圈圍繞著建安工業區、大興邨、蔡以橋一帶，附近住宅林立，包括卓爾居、新墟附近住宅等，加上近年由新鴻基發展的屯門西鐵上蓋「瓏門」項目及基座商場Vcity， 與屯門市廣場接駁聯繫，形成協同效應，商業原素大大提升。加上港珠澳大橋、洪水橋新發展區等大型基建設施相繼落成，屯門交通配套將更為完善，部份屯門工廈的呎價近年已上升不少，但仍然低水，而屯門區內有多支工廈已陸續進行活化，屯門工廈區將必然轉型，因此筆者一直看好投資屯門工廈。

「置富工作坊」是Star Capital 在屯門的首個工廈分契拆售項目，並首次結合工廈與天台農莊概念，活化工廈之餘同時「綠化工廈」，筆者稱該項目為「活綠化工廈項目」。項目部份單位會附設天台農莊，全屬獨立業權，買家除擁有自己的工廈單位外，更可由樓梯直達天台農莊，同時擁有屬於自己的小後花園。

工廈一向給予人環境污染的感覺，但隨著工業北移，香港已基本沒有工業，殘舊的工廈單位需要活化，在寸金尺土的香港提高其應有的使用價值，同時如果能綠化原本是工業區的工廈，附近環境應會得到改善，周邊的住宅群的景觀和空氣亦會有所改善。試想一下，如果屯門工業區的所有天台都變成有規劃的小農莊的話，瓏門的居民從高處腑覽的感覺應該不錯^^。

新推項目 - 葵涌「如家工作坊」小面積半倉式工作室

Star Capital 發展位於葵涌的另一項目 「如家工作坊」已完成裝修工程，現以現貨形式推出市場發售，售價以38萬元起。本項目位於葵涌貴盛工業大廈，距離葵興港鐵站僅5分鐘路程，本項目以小面積半倉式工作室定位，售價以38萬元起，首年保證租金回報逾4厘，由星匯國際發展有限公司承租及管理。項目未正式公開發售已出售約三份之一單位，反應理想，現讓本blog讀者先睹為快。

*讀者信箱已累積了一定的數量，由於最新有新項目陸續上馬，忙得疲於奔命，未能及時回覆，筆者將於稍後時間盡量抽空回覆，感謝各位讀者朋友支持﹗

讀者信箱: 80後專業人士夫婦財務自由之路

Starman 兄你好，

我和太太是一對80後夫婦，剛剛三十而立，很仰慕 Starman 兄在這個年紀已經完成財務自由，而我倆仍在職場打滾⋯ 但 Starman 兄的故事給我們很大鼓舞和希望，告訴我們凡事有可能。現在要好好裝備自己避開投資陷阱，少點行差踏錯。

期望 Starman 兄能多點分享一下你獲得第一桶金的心路歷程，當中想必經歷一些重要決定的時刻，我想如何在關鍵時刻做對決定是能否達致財務自由的關鍵。

看過你另一篇博客文章，知道我和太太這些相對年輕的專業人士，大方向是以穩守突擊之法，提高個人資產水平以提升自己可以投資的產品的級數。但有點實務上的問題想求指點迷津，還望高人賜教。

我雖然不討厭自己的工作，但只有工作沒有家庭的人生不是長遠能夠維持。我希望先安頓家人財務所需，然後再做自己有興趣的事，以及多陪伴家人。人生苦短，時間不應該花在貢獻別人的盈利上。

家庭每月P&L

基本月薪 +$12萬（花紅就當用作交稅）

股息、債基派息 約 +$1萬

供樓 -$2.5萬

家庭開銷 -$2.5萬（有小朋友後預算增至 -$4.5萬，期望靠升職解決）

MPF -$1萬（公司規矩）

父母家用 -$1萬

月儲蓄 $6萬

家庭Balance Sheet

兩層樓，夫婦各一層，分別為我倆及家人自住。總市值約 $900萬，按揭結餘 $600萬

債基 $120萬，當中 $25萬槓桿

港股 $50萬

現金 $25萬

iBond $12萬

MPF $75萬

總權益 $550萬

可隨時變現資產淨值 $180萬 = $50+25+12+(120-25)

短期需要

有計劃生育的打算，需要一 3-4房單位

目標

Step 1.  35歲上私銀

單靠儲蓄 5年可儲$360萬，加上現在$180萬，再做直債槓桿倍大資產至$780萬以上，每年 @12% 槓桿後回報收取約 $65萬債息

• 短期內如樓價下跌三成，則自購 3房單位自住，放租手持兩個單位以租養供
• 如樓價持平，則租住三房單位，放租手持兩個單位以租養租
• 如樓價上升，則以租養租外再加按現有單位加快上私銀進度

Step 2.  40歲初步財務自由（被動收入 = 家庭支出 = $8萬/月）

$8萬 x 12 x (1.04)^10 通脹 = $142萬年被動收入 @ 12% 槓桿後回報 = $1,200萬未槓桿資產，即 5年內平均每年儲 $132萬，其中 $65萬來自債息，$72萬來自儲蓄

Step 3.  45歲有相當於 50% 家庭支出作為被動儲蓄收入（被動收入 = $12萬/月）

$12萬 x 12 x (1.04)^15 通脹 = $260萬年被動收入 @ 12% = $2,200萬未槓桿資產，即 5年內平均每年儲 $200萬，其中 $142萬來自債息，$72萬來自儲蓄

Step 4.  退休，開展第二人生

這樣計算起上來，我可以 45歲退休還真不可思議。請問 Starman 兄我的計算是否正確？風險會否太高？有何重大錯誤請不吝指正。

另外我還想請問在執行上的一些細節：

1. 私銀的門檻是以槓桿前或後的資產計算？如上計算，當我擁有$540萬資產時可上私銀嗎？還是要多作儲蓄兩三年？
2. 年多前分階段入手債基，雖不至損手但連同派息也只能大約平手。有感美國加息之期將至，是否應該全數沽清，買入兩條 $10萬美元直債？由於要維持資金流動性方便隨時出擊樓市，是否以1-3年期企業債為佳？
3. 選債時應注意的地方？要分析一家公司的償債能力，是否應看其現在的負債比率、流動資產質素及是否有穩定現金流？Starman 兄可有選債的入門書可介紹？
4. 可否私下告知 Starman 兄的證券行？
5. Starman 在芸芸股票中獨愛 REITS，但 REITS 的股價多隨加息而回落，似乎不是退可守之選？求 Starman 兄的獨到見解。
6. 也有想過投資工廈，但短期內不希望影響到買入3房的借貸力，因為有自己裝修屋是夢想之一。仍想趁後生多學點東西待40歲時可出擊，但貿貿然找個 Agent 只會被 gur 一頸血。投資工廈應從哪裡開始？

非常感謝 Starman 兄的無私分享，敬祝業務蒸蒸日上！

讀者 T

Starman 回覆:


首先多謝讀者T的支持。讀者夫婦同為80後，專業人士，提供的資料清淅有序，按讀者對自身資產負債情況、收支情況的清淅表述，筆者估計讀者應該從事會計/審計相關行業。從事會計的人在理財方面有天生的優勢，因為最起碼對自己的資產負債情況清浙，眼見很多人連自己的資產有多少、負債有多少、每月收入及支出多少都不清楚，莫說要去做中長期理財計劃，根本連最基本量入為出都難以做到，這是一般時下年輕人的通病。

從文中得知讀者短期內有生小朋友的需要，因而有購入三房大單位的計劃。從來，「住大D」都是消費，即使是樓換樓，由於按揭成數的限制，也犠牲了多付首期的流動資金、借貸能力的Quota，因此這是有取捨的決定。但不是凡事都可以用金錢來衡量，生小朋友是人生大事，必須要好好計劃，何時做或怎樣做「住大D」的決定也是一門理財的藝術。


讀者的收入不低，讀者家庭基本月收入12萬，儲蓄比率50%，每月儲蓄6萬，年淨儲蓄72萬，基本上讀者每年可買入一條直債，不做槓桿8%年回報，年息收入57600，即每月都已經可以增加被動收入4800，做到年年加薪。讀者夫婦年青，應盡量令時間變做自己的朋友，在早年做好資產配置及部署，不用著眼於短期利潤，也不用炒殼股，複息的力量會助你輕鬆累積財富，35歲取得私銀平台，邁向財務自由應指日可待。


讀者最大的問題是流動資產處低水平，估計是置業後耗盡了大部份的流動資金。資產負債表中以住宅為主，兩層總值900萬，按揭600萬，按揭比率67%，加按空間不多。現金、股票共75萬，債基120萬，可變現資產180萬。


筆者前文已解釋過，債券基金並不保本，涉及手續費多，大部份派息都是從價中派出，價格相對波動，因此不建議槓桿。但債基吸引人之處就是將一大lot垃圾債打包後，風險分散，銀行願意提供低息融資，因此槓桿後的「派息率」很高，而且每月派息，入場費低，如果債基不做槓桿，吸引力大大減低。銀行方面當然都鼓勵客戶做槓桿，手續費收這麼高，提供低息融資給些少甜頭，客戶利用槓桿又會買大點，有賺頭。


針對讀者流動資產處低水平的問題，流動資產中佔大部份為槓桿債基，其次為股票，加少量現金。讀者沒有提及其股票組合，未能作評論。讀者現階段可以做的是1. 將現有高風險低收益資產重新調配 (筆者建議可考慮全數沽出債基，買入短期直債不做槓桿收息，持有至到期保本); 2. 買入有潛力REITS ，房託股份90%盈利用於派息，有間接收租之效，卻免卻了收租之苦及使費;  3. 繼續努力儲蓄，累積財富，理財的前題是要有財可理，手上的流動資產越多，理財計劃的可塑性越高，投資的收益對風險比越高，特別對於讀者般的年輕高薪一族，努力工作，首要以儲蓄累積財富，收入的一半用於儲蓄，三份之二的儲蓄用於投資，利用複式效果增值，時間將會是你最好的朋友。


就讀者最後的6條問題簡單回答如下:
1. 私銀一般以AUM (Asset Under Management)金額計算，但即使如此，亦不等於私銀願意為你開戶，私銀一般需要客戶證明自己的財富水平，一般而言100萬美元已是最低的門檻。
2. 解答如上文。
3. 分析年報、財表是分析是基礎，但分析的是死數(Historical Data)，更重要的是了解公司未來發展、投資的項目等; 選債除要分析企業的償債能力，作為投資者亦要考慮債券價格的走勢，息口的變化，債券存續期(Duration)等因素。債券的書籍坊間不多，筆者都希望在短期內寫一本(假若有時間)。
4. 電郵私下回覆。
5. 傳統的解除是加息會使標榜高息的REITS的吸引力減低，但問題是7%的REIT和1%的存款利率，投資者會選7%的REIT; 加息後，7%的REIT和2%的存款，投資REIT的機會成本高了，但投資者仍是會選擇REIT。所以問題的癥結在於，加息對公司收益的相對影響，以405為例，儘管大家都預期美國加息，但405的收入主要集中在內地商廈，內地正在減息降準，你會預期美國加息對其收入影響有多大? 在真正的加息周期，假設美國真的大幅加息，對香港以致全球經濟都會有影響，到時你買咩都死，到那時大家都會明白流動性的重要。
6. 初哥投資工廈最簡單是選擇旺區，金額不大的細單位，旺區如芳荔枝角的好處是用家大部份為租客，全區主要由大業主持貨，區內租賃活躍，辦公室需求大，惟供應不多，防守力較高，且區內多支工廈已活化成甲廈，同時亦有多支已獲批正準備活化工程，商業元素高。

項目進展 - 百美工作坊 (接近完工, 附圖)

百美工作坊項目工程7月中開始，9月尾開始公開發售，目前尚餘數個單位已完全售罄，市場反應相當不錯，主要原因是項目位於荔枝角黃金地段，市場缺乏該類物業出售，荔枝角工廈主要由大業主持貨，業權集中，而市場大部份用家以租客為主，盤源不多。項目工程及裝修至今已接近完成，進度理想，現讓Starman Blog讀者先睹為快。

葵涌工廈拆售項目全部售出 投資者短期再摸出

Star Capital 另一個位於葵涌的工廈拆售項目早前已全部出售。項目面積2788呎, 共分拆9個單位,  項目由買入、裝修到分契拆售前後不到三個月, 極速完成。一如以往, 首批發售單位的售價較市場價格低水一至兩成, 除讓我們的資金迅速回籠, 更讓長期支持我們的投資者有水位摸貨, 其中部份單位更於兩三星期內模上模, 賺幅兩成。該項目規模雖小, 但盡顯了我們策劃、裝修、銷售各個團隊的成熟合作表現, 讓Star Capital的長線投資者有持續的高投資回報。

轉載: 葵涌工廈中層拆售 兩月賺150萬   2015年8月31日

工廈拆售仍有價有市，有投資者斥近630萬購入葵涌工廈部分樓面並極速拆售，兩月內帳面賺逾150萬元，並迅即錄摸上摸。

美聯工廈拆售9伙 沽7戶

拆售工廈銀碼細，吸引小本投資者入市。樓齡有逾36年的葵涌美聯工業大廈，早前獲福旺國際有限公司以627.3萬元購入其中層A單位，總面積約2,788平方呎，並迅即進行拆售，分間成約9個細單位。首兩個月內已沽出7伙，每伙平均售價約70萬至176萬元，帳面獲利約155萬元，估計全數售出，帳面可賺逾350萬元或逾5成。
 

錄摸上摸 單月升值19%

此外，當中的A9室更迅即錄摸上摸。據土地註冊處資料顯示，單位5月初以86萬元購入，6月即以約103萬元再度易手，單月升值17萬元或19%。 而另1伙A2室亦即將於下月初由環亞拍賣推出開拍。據拍賣網站顯示，項目內部仍在裝修階段，以單位的實用面積約75平方呎，開價為75萬元，即每平方呎開價達1萬元，連租約交易。

事實上，近期工廈拆售反應理想，如葵涌工廈iPlace自今年2月份開售以來全數單位已近沽清；而火炭富騰工業中心地廠擬分間成84個單位，亦醞釀開售，售價80多萬元起。

 http://ps.hket.com/content/677829/%E8%91%B5%E6%B6%8C%E5%B7%A5%E5%BB%88%E4%B8%AD%E5%B1%A4%E6%8B%86%E5%94%AE%20%E5%85%A9%E6%9C%88%E8%B3%BA150%E8%90%AC/

工廈投資 (3) - 細單位工廈投資篇

環球股市震盪, 影響市場投資氣氛, 股市以至住宅交投較之前疏落, 住宅市場亦出現少數減價成交個案, 似有高位輕微回套之勢。唯獨工廈市場成交仍節節向上,未有受到市場投資氣氛減弱影響。這反映市場在資金未有流出的情況下總要尋找安全而有潛力的投資渠道,畢竟在世界貨幣戰一觸即發的大環境下, 持有現金的成本太高。對投資者來說投資工廈相對住宅的值搏率更高,因為住宅供應未來幾年不斷增加, 新盤充斥市場, 二手成交首先受到影響。加上政府受各方壓力不會撤招,故今年已有不少住宅投資者換馬工廈市場。

隨着經濟轉型，工業大廈的用途更趨多元化，市場由之前已開始追捧「迷你倉」及由工廈改建而成的「板間房」，再加上不少用家對新式工作室、 展覽室及由工廈改建而成的休閒娛樂場所等小型空間的新興用途之需求日漸增加，無不見證市場對工業空間的剛性需求，以及工廈背後的潛在用途與價值。目前有兩大因素影響購買力，分別為政府的雙倍印花稅，以及金管局收緊按揭成數令借貸成數減少，這兩方面都令買住宅的成本加重。工廈的呎價與商舖、住宅以至商廈相比較為低水,投資者要買磚頭安置資金自然會選擇工廈。

工廈回報雖高,但對沒有投資開商用物業對的散戶投資者來說有一定難道, 因為商用物業最重要的是地點，地區、地點及附近周邊環境決定工廈是否具有商業原素,商業原素高的工廈就具有商用價值,價錢理應較高,工廈單位租值及流動性應不是問題。不少工廈本身位於工廠區,位置、質素、價錢非常參差,高質的可媲美商廈,差的尤如舊工廠,因此投資者在投資工廈物業時，應多考慮及研究物業之周邊發展、交通、配套設施，以及物業本身的特色及限制。

市場上雖然有入場門檻低的工廈單位,但市場供應不多,拆售的細單位一般已被相熟的專業投資者內部認購了一部份,最終流出市場的供應不多,因此一般透過經紀亦不易找到。細單位又位於市區的租金回報高,市場細單位工廈的二手放盤同樣有限。對於商用物業投資新手應偏向尋找分拆項目單位,因為大投資者分拆項目前一般已對選址、以及商業原素等因素進行分析,質素較高,而且項目多為全層或半層,裝修設計具統一性,租售能力較有保障,有部份更會提供反租或租金保證。根據市場數據顯示，本年約有4個工廈項目已經進行或正在籌備分拆放售。

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