2016年8月8日 星期一

新加坡REITs的真面目 - 老友分析報告 (樓明)



筆者在本Blog (如對沖投資外幣REIT的錯幣風險一文) 中提及有一隻新加坡 REIT,其主要資產在香港,收入70%來自一優質商業物業,位處九龍最䌓忙的交通交匯處。筆者及「老友們」都非常看好該REITs,主要看好其資產質素、經營管理能力、商場的地區性定位、是否有「不能複製」的地利因素、DPU增長率等等。對於一只REITs是否值得投資,以上種種因素都不能忽視。筆者一直不願意公開該REITs的名字不是筆者吝嗇,而是希望讀者們最起碼可以自行上網找找,做做功課,先了解一下公司管理及旗下資產質素,切勿盲目跟風入市。投資前要停一停,想一想,清楚自己在投資什麼是十分重要,這才是價值投資的最基本要求。

筆者及「老友們」可以利用私銀平台買入當然相得益樟,但對於手上未有私銀平台的大眾投資者,仍然可透過市場上某些證券行投資。上星期筆者出了一篇「散戶買REITs 的累積財富策略」,文中提到某證券行提供「分期投資計劃」,為了清楚了解其操作及細節,筆者已申請該計劃,親身了解其操作流程。該篇文章出街後得到很多讀者的回覆,知道很多讀者都有興趣了解證券行資料及申請該計劃,筆者恐防一些沒有經驗的投資者誤墜「陷阱」,「陷阱」不是指該計劃本身,而是指投資者的心態,因此筆者在上篇的最後部份加插了一段後記,在此筆者亦厭其煩再次提醒大家投資前要留意的地方。

「讀者要留意,雖然融資率高達70%,但由於供款期最長只有兩年,每月需供本息,有現金流mismatch的問題。因此,筆者要再三提示各位讀者/投資者,利用該計劃投資前,應先衡量自己本身的能力,如能力只足夠購買1萬股,就應該只買一萬股,切勿因為有LTV而倍大總投資金額。利用該計劃投資時,投資者應該以「分期付款」的心態去投資REITs,而非「以小搏大」、「做大槓桿」去增加總投資額的心態去投資。只有真正PB戶口才有條件做槓桿式投資,各位讀者要留意。」

最後,相信大部份有上網搜尋過的讀者朋友都應該估到該REITs及資產是什麼,如果各位投資者真的對該REITs有興趣,可到「老友」之一 - 樓明剛準備的一篇分析文章「房託分析:楓樹大中華商業房託基金」,投資前先行了解該REITs所持的資產質素、經營及租賃情況以及其租賃增長的潛力,做個精明的投資者。

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136 則留言:

  1. 您好Starman, 已看了你和樓明文章數次極具參考價值。可否告知有哪間證券行嗎? 謝謝!milkcn.ricky@gmail.com

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  2. 您好starman
    我都想知有哪間證券行嗎? 謝謝
    waibby@gmail.com

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  3. Starman 兄
    多謝分享!
    可否PM 新加坡RElT「分期投資計劃」證券行資料? mresearch2005@gmail.com
    謝謝!

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  4. 心態是否應是: 兩年內想買一萬股,不過現在未有能力,但有能力月供,所以用分期付款買。如而家有能力又打算買一萬股,就不用分期了?
    我搜尋途中發現IB的融資也很平(SGD:1.5% or below,但有monthly activity fee),可以當私銀的方法操作嗎?有沒有什麼地方要留意?

    希望starman兄賜教!

    David

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    1. 概念正確,最重要是投資前準確評估自己的承擔能力,避免自己處於被動狀態。
      IB也是一個很好的投資平台,惟對散戶而言,操作不容易,債券選擇不多,REITs是否可以IB操作,筆者未試過,可以了解一下。

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    2. 謝謝Starman兄的分享!

      我個人感覺是,IB是一個適合低息借$玩衍生工具的平台。但如果只是想買環球股票作長遠收息用途,其他本地證券行也有手續費較低的,甚至免存倉/月費。因在IB, 凡係冇trading的月份,佢都會收返10美金手續費的。

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    3. Thanks for your information! 對於每月儲貨的影響不大,buy and hold 不活躍的投資者可能成本高一些,要視乎個別投資者了。

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    4. starman兄,如果play safe用唔做leverage,用月供股票的方法買,是否未能盡用REIT的高息優勢?

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    5. 春花:有做功課喎!
      Starman:勿怪我多事,不過見到咁多賣兩句口乖就伸手的港豬,真係見到都眼冤。本市點解每下愈況,其來有自。

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    6. 小弟都係用IB買新加坡REIT, IB可以投資於多個市場, 其實好方便, 但係個平台的確要學習吓, 而IB亦都有槓桿可做, 唔同貨幣息率唔同. 但小弟只係用港元轉坡幣購買.

      但各位要留意, 因為IB唔可以直接港元轉坡幣, 所以要先用港元買入美元, 再用美元沽出坡幣先入到坡幣, 成本上亦要注意.

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    7. 不敗的魔術師: 筆者不願開名目的是希望大家不要盲目跟從,上網找找所需的資料一點也不難。過程往往比今天的結果重要。

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    8. //上網找找所需的資料一點也不難。過程往往比今天的結果重要。

      絕對同意. 上網找資料, 過程中的side effect令人更有得着,而唔係得到股票名/證券行名稱便開心地走了去咁簡單.

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  5. Hello starman,

    我都想知多d 關於證券行的資料, y12unana@gmail.com
    謝謝你!

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    1. 可以send 埋買直債的PB嗎?謝謝了

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  6. 能否告知買直債的PB的資料和證券行做「分期投資計劃」新加坡 REIT的資料?謝謝!
    yucham815@gmail.com

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  7. 係咪即是新加坡上市个隻rites股票?

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  8. 作者已經移除這則留言。

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  9. Starman兄
    本人最近一直有看你的文章,對債券和REITs都有興趣,可否send有關買新加坡REITs的證券行及買直債的PB給我,謝謝您!
    hosoulin@gmail.com

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  10. 多謝分享!
    我也想知多些關於證券行及'分期投資計劃'的資料, 可否send去hksams@yahoo.com.hk.
    Thanks.

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  11. 據我所知,輝立有提供上述融資平台

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  12. 多謝Starman 分享!
    能否分享買REIT證券行的有關資料給我嗎? Thx very much
    My email: brianwongwyt@yahoo.com.hk

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  13. Hi Starman, 多謝你分享和特別提醒風險考慮。
    我開始入些REIT來增強cashflow. 不過見到REIT的管理費用時,總有點覺得管理公司收得很貴。你在分析REIT時, 怎決定管理人公司的費用是否合理呢?

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    1. 對﹗其中一個重要因素投資者需要知道的是,基金管理費用其中的表現收費(Performace Fee)是按DPU增長率收取的,其按現費用與DPU增長表現掛勾,可算是十分合理。

      From 樓明:
      Manager fee of Mapletree Greater China is split into 2 portions:

      1) Base Fee
      Base fee = 10% of Distributable Income

      2) Performance Fee
      = a rate of 25% of the difference in DPU between the Current year and the Previous Year, multiplied by weighted average units in issues

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  14. Starman 兄你好,
    小弟很有興趣,
    可否PM RElT「分期投資計劃」證券行資料給我?
    謝謝!
    simpson_yeung123@yahoo.com.hk

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  15. Starman 兄你好,
    小弟很有興趣,
    可否PM RElT「分期投資計劃」證券行資料給我?
    謝謝!
    simpson_yeung123@yahoo.com.hk

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  16. 我係輝立開左這融資計劃,謝謝 Starman ^_^

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  17. 已閱樓明的最新文章, 謝謝分享. 同意唔好因為是名BLOGGER推薦就一定SURE WIN 而瞓身. BLACK SWAN 到處都是, 投資要量力而為.

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    1. 不要信人,亦不要完全相信客觀數據,投資者要以獨立的思考判斷,以客觀數據作為分析的參考基礎去分析,最後才作出投資決定。盲目跟從,賺到今天的錢,賺不到30年的錢。希望大家不會覺得筆者煩。

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  18. 買到新加圾股票既證券行唔係多, 加上筆者係上篇文幅圖亦比晒提示係邊個物業
    其實Google search下係咪真係咁難?

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    1. Ryan兄,一點也不難,只是願不願意親手去做。

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  19. 畫公仔已經畫到十二指腸都見埋了 XDDDD

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    1. Hahahaha. 其實starman兄出第一篇提到呢隻reit時,肯google一下都找到了。

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  20. 【未見底】太古廣場次季零售銷售額跌17%
    連跌8季

    姊妹商場銷售額連跌8季,那這隻reits未來又点會好呢?
    Starman 兄,請賜教。

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    1. 多口一答:太古廣場有別於那個商場,那個商場有地利,非常旺場,你試試周末去這兩個商場逛下,比較下,就知的了。

      KS

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    2. 又一城 year-to-date tenant sale (footfall)

      2013/14 HKD5315m (41.0m)
      2014/15 HKD5619m (41.7m)
      2015/16. HKD5321m (40.4m)


      但2016年1-3月及4-6月 tenant sales 及 footfall 收縮加快至12-13%,但收縮加快原因可能同2016年1月初至6月中戲院關閉重新裝修有關,當然不排除與近期整體經濟放慢有關。我認為必須要留意2016年7-9月戲院重開㣪又一城的租賃表現

      儘管 tenant sale 下跌,但商場本身的 occupancy rate 仍長期維持在100%,而沒有好像 pp 般要改變 tenant mix 去填滿商舖

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    3. Per P.19 of the below link, the Manager expalained why the tenant sale decreases for 4-6/2016, in comparison with 4-6/2015. The main reason is renovation by new cinema operators from beginning Jan to mid June 2016. If interested, you can check with the below hyperlink.

      Also, I think tenant sale of PP decreases but PP likely does not have some one-off exceptional reason like renovation of cinema. I think you need to know the difference in underlying reasons for tenant sale drops between PP and FW

      http://www.mapletreegreaterchinacommercialtrust.com/~/media/MGCCT/Newsroom/Announcements/2016/Jul/2016%20-%2007%20-%2029%20MGCCT%201QFY1617%20Presentation.ashx

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    4. 又一城情況有少少似領展,民生鋪甚至冇受近期經濟放緩所影響,而823香港零售物業的續租加租率正在上升

      2014/15 22%
      2015/16 25.9%

      而租用率由3/2015的94.8%升至3/2016的96%

      個人覺得,PP 太高檔,兼容性不足,如果 luxury slow down,較難向其他 "冇咁離地" 的品牌招手

      相反又一城定位"冇咁離地" ,可以容立較多唔同的品牌進駐,情況你唔得便有下一個接上

      筆者朋友有一比喻,CWB 旺鋪金鋪鐘錶好市時可付 $150 - 200万租,但是如果金鋪鐘錶唔租,下一層就是化妝品,但化妝品只能俾 100 - 120萬,再下1層是藥房80-90萬,貴重物業凸顯兼容性不足

      至於民生物業,客源多源化好多,銀行、茶餐廳、珍珠奶茶、敖之不盡的用途

      個人覺得,上述是 PP與 FW 的分別

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    5. Best Investors,

      PP處於金鐘黃金地段,地段矜貴 ; 而又一城處九龍最繁忙交通交匯處,兩鐵匯聚。各有優勢。然而,以商場租值長遠增長角度,人流為王。以人流而言,又一城作為繁忙交通匯聚點,同時位九龍塘豪宅地段,目標客戶定位中高檔,針對香港最多的中產人士為主,具一定消費力。而PP目標客戶定位屬高檔,對經濟增長放緩的影響較敏感度相對較高。從逆境防守力來說,在大圍消費市場、零售不景的情況下,首當其衝是luxury products,抗逆能力相對較弱。中產的消費力仍然強勁,因此又一城在零售環境不景的情況下相信仍然可突圍而出。每逢周六、日,又一城的人流及消費是目前PP不能比疑。又一城上半年的銷售額有輕微下降相信主要是因為戲院停業的因素,MCL進駐啟業後,下半年總銷售額相信會有較明顯的回升。

      另外一點,筆者相信PP的租金基數應該比又一城高,當年又一城上市時的租金基數比PP、朗豪坊及海港城都有差距,當年又一城是只109.3,因此又一城的租金增長空間較大。

      在不景的情況下,更能突出又一城的優勢。這是為何筆者看好的原因。

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    6. 不止PP,太古城個銷售都跌左,雖然搵倒誠品入場...

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    7. 我反而想知starman同樓明兄點睇FY16/17 & FY17/18將各有佔兩成幾三成 Gross Rental Income(GRI)的Retail Lease到期。
      而家零售吹淡風,減租在所難免,睇黎會幾影響之數年的收入喎?


      (p.15)
      http://www.mapletreegreaterchinacommercialtrust.com/services/download_file.aspx?f={5FE3F551-20C8-4AD9-89E5-CA25E84FBA93}

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    8. 作者已經移除這則留言。

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  21. Starman兄,我有一點唔明,既然「如能力只足夠購買1萬股,就應該只買一萬股,切勿因為有LTV而倍大總投資金額。」這樣的情形,不如一次過買一萬股,為何要分期做孖展呢?

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    1. 我理解係是你有1萬股的資金, 做幾多槓桿都好, 例如50%就用5千股的本金去買1萬股, 做70%就3千多股既本金去買呢1萬股, 總之唔好超過呢個資金額. 千萬唔好夠買1萬股, 就用呢個數做本金借槓桿做到2萬股咁, 因為本連息還款期最多2年, 如果還款期內預期既股價升幅唔達標, 或者長期倒跌就有資金鏈斷裂的危機. 孖展有利有弊, 呢度好多網友都唔係專業投資者甚至無做過margin, 所以STARMAN一再提醒.

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    2. LTV 不一定是給你倍大總投資額,它主要的作用是為投資者提供充足或更多的流動性。如投資者本身只有能力買入10000股,那即使有LTV,最保守的做法是仍然買入10000股,投資者可選擇分期,或全額支付,到有需要用現金時才提取(不需要沽出),資金成本極低,而同時持有的資產回報率高,為自己增加流動性。

      LTV,懂得使用會增加流動性,不懂使用(借大、計錯數)則會增加不必要的流動性壓力。

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    3. 其實是一次過買一萬股,要用錢時提取現金周轉。

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  22. Starman兄
    小弟對此REITs有興趣,可否轉發有關買新加坡REITs的證券行?
    謝謝!

    KF

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    1. 我係輝立開左啦

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    2. 其實starman 刻意唔開證券行既名, 係好意黎, 讀者留言就盡量唔好開全名啦

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  23. 請問代號是RW0U嗎?證行既產品代號是MGCT.SG是否同一隻reits?
    謝謝!

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  24. Bloomberg code: Magic SP
    SGX Code: RW0U

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  25. 始終覺得就錦喺銀行或證券行將港幣兑換成新加坡幣不太化算,如果有點子差較少嘅Forex rate 就好了。如果用高息投資投款兑換可能會好少少。

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  26. Starman 兄
    多謝分享!
    可否PM 新加坡RElT「分期投資計劃」證券行資料? denjic@yahoo.com
    謝謝!

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  27. 滙率來回不見1.4%,每日成交不足,呢度既散户又在52週新高接貨,我地做左槓桿的,要盡快散D貨比大家!飽哂!多謝,請繼續接吧!

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  28. Hi Starman & all,
    小弟忽發奇想,拋出一個另類議題比大家討論下,請別介意。
    其實一隻reit既風險,是否也應該考慮埋基金公司自身的素質?如果基金持有的物業資產無事,但基金自身發生財政危機而倒閉,那麼基金單位持有人(即我們)的處境會變成如何呢?

    又,根據資料,mapletree的背後應該是 Temasek對嗎? 你會如何理解 Temasek 對 mapletree 的支援度呢?萬一有任何黑天鵝事件發生,Temasek 會否出手?

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  29. 作者已經移除這則留言。

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  30. Starman 兄你好, 門外漢一名. 有一個問題想向你賜教. 既然REITS 是一些公司持有物業並收租, 每年會派90%盈利.. 有些公司還每年增加派息, 那為何還要上市益人? 是不是因為負債只可佔總資產的45%, 要透過股票集資? 若有REITS已十分穏定, 全資擁有數個優質物業, 將來並沒有收購其他物業打算, 那為何還要上市?

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    1. IPO projected yield只有5.6%
      今年年初去9%
      而家7.3%

      如果去返5.6%...

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    2. 你梗係發達啦,有我地推高比你出貨。

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    3. Re Jerry, 對發行人來說,REIT對比普通地產公司主要優點係有tax advantage.
      其次係可以partial套現集資,例如你想賣棟樓既70%,但又唔想拆散棟樓既業權。
      第三,發行人可以已小控大,又可透過發新股俾管理費慢慢增持番。

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  31. 【連鎖書店欠債】Page One拖數逾半年 遭追債百萬
    http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/breaking/20160811/55487030

    有風險...

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  32. 咁多打手,快D買啦,依家只是52週高,去到資產淨值NAV,無折讓!仲會繼續升的!!!
    我同呢度R and 高兄,仲有D低位買既貨0.8,等你高位接。thanks a lot!真正肥仔!

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  33. Starman兄

    多謝分享!你個Blog 内容真係好充實!!
    可否PM 新加坡RElT「分期投資計劃」證券行資料? cancanopc@gmail.com

    By cancan

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  34. 連page one都頂唔住又一城貴租,早就說了又一城商户租金已見頂,黎緊續租要減租,如美國輕輕加息一,兩次,佢負債高過4成,利息支出會變沉重!佢既盈利及派息劇減,咁股價會点……跌回之前低位0.8或更低,賺了息,蝕了價,最後仲少過放定期!

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  35. 咁多打手,快D買啦!
    依家至52週高,資產值NAV零折讓。我同R兄,樓兄仲有好有多低位0.8買既貨等大家接架!
    Thank you very much.
    今次布局肥仔啦!

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  36. 不要接火棒,多謝高高手!

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  37. 現價買 forecast yield 仍有7.3-7.4%,再加上9-10%請問唔抵買?投資不要信單看價格,而要看價值

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  38. Starman兄 樓兄 樹大招風真是無錯的

    一開名,人家就眼紅了。嗚呼哀哉!

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    1. 【連鎖書店欠債】Page One拖數逾半年 遭追債百萬
      http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/breaking/20160811/55487030

      有風險...

      Jason Li, 你自己寫的!!

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  39. 我贊成R兄的說法,大家低位儲夠貨,依家新高唱好出貨有乜問題?有散戶跟米得啦!
    人地做莊也是這樣操作!!

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  40. 人家低位0.8自己入貨就唔公開,依家新高就叫人價值投資,因用預測息率!話明租金見頂,佢借貸比率40%,加息0.5%,已一年唔見了年利益近3成!yield即大跌!
    槓桿的貨找散戶接,大茶飯也!

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    1. 增長見頂?

      楓樹房託的Presentation Slide 內亦有披露年內續租物業的續租加租比率,詳情如圖4。在2013/14及2014/15年度內,又一城(零售部分)之續租加租率維持穩定約20% - 22%(過去10年領展的續租加租率一直維持約在20% - 26%的水平)。而2015/16年度又一城(零售部分)之續租加租率更由去年的22%大幅升至37%,主要原因是該年原有戲院租約於2015/16年內到期、而戲院新租約的租金大幅調升有關。由於又一城原有戲院於2016年1月3日結業,而新戲院於2016年6月中才正式開始營業,而2016年1 - 6月期間戲院物業部分很大可能沒有任何收入貢獻。由於新戲院於2016年6月起才正式營運、且其新租金較舊租金大幅提升,筆者預計2016/9、2017/3及2017/9的每股分派的增長速度將會較過往明顯加快。

      2016年1 - 6月冇戲院收入,6月中新戲院重新營業,即16年6月中開始有租收,點樣見頂??

      不要忘記,2016年1 - 6月中在冇戲院收入貢獻下整體派息仍有增長,這証明其物業增長潛力良好,但是 CWB、MK 卻吉鋪處處、劈租新聞日日報導

      你要同我拗,請拿出理據吧

      我係2015年10月開始寫領展,當時股价約$44 - $45,中間還有 $1.0719股息,你有冇 track records?

      2015年10月12日
      http://lauming70s.blogspot.hk/2015/10/blog-post_12.html

      我係2015年11月開始寫778,當時股价約$7.8 - $8,中間還有2次股息 (total: $0.4807)

      778 - 2015年12月4、6日
      http://lauming70s.blogspot.hk/2015_12_01_archive.html

      老實說,我唔介意 "你" 冇 track records,但同我拗,請拿出論點吧

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    2. 加息,加什麼息?

      2015年12月美國加息,當時10年期美國國債玆息高見約2.2% - 2.3%,之後最低跌至1.4x%,今早報1.59%。我想問加什麼息呀??

      去番香港,我同你講加息,香港對上一次加息周期係2006 - 2007年,當時:

      2006年12月
      (銀行體系) 收市總結餘 : HK$13億 (before discount window)
      未償還外匯基金票據及債券 : HK$1324億
      http://www.hkma.gov.hk/eng/market-data-and-statistics/monetary-statistics/monetary-base/2006/20061229-2.shtml

      2015年12月末
      (銀行體系) 收市總結餘 : HK$3913億 (before discount window)
      未償還外匯基金票據及債券 : HK$8296億
      http://www.hkma.gov.hk/eng/market-data-and-statistics/monetary-statistics/monetary-base/2015/20151231-2.shtml

      水浸到咁?點加息呀?大佬

      真係你老味!

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  41. 不要理他,我們趕快入貨,鬥快傳火棒,反正0.8入的貨,大把水位!!

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    1. 2016年1 - 6月冇戲院收入,6月中新戲院重新營業,即16年6月中開始有租收,點樣見頂??

      不要忘記,2016年1 - 6月中在冇戲院收入貢獻下整體派息仍有增長,這証明其物業增長潛力良好,但是 CWB、MK 卻吉鋪處處、劈租新聞日日報導

      你要同我拗,請拿出理據吧

      我係2015年10月開始寫領展,當時股价約$44 - $45,中間還有 $1.0719股息,你有冇 track records?

      2015年10月12日
      http://lauming70s.blogspot.hk/2015/10/blog-post_12.html

      我係2015年11月開始寫778,當時股价約$7.8 - $8,中間還有2次股息 (total: $0.4807)

      778 - 2015年12月4、6日
      http://lauming70s.blogspot.hk/2015_12_01_archive.html

      老實說,我唔介意 "你" 冇 track records,但同我拗,請拿出論點吧

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    2. 1. 佢借貸over40%,美息輕微上升,已對它盈利重大影響,yield %急速下降,息當然大跌!
      2.你講的都是過去的租務狀況,現在已見租金轉勢,戲院收入對它整體收入微不足道,未來租金收必继續下跌!
      3.现價新高,接近NAV,你低位入然後唱好叫人现價入,所謂價值投資,你已肚滿腸肥了

      刪除
    3. 還在講息口上升的影響....到底有沒有細心睇人地份報告
      orz...

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  42. 用加息0.5%去嚇人....
    咁你即係蝦人地無睇 MGCCT 份 annual report 啫 xdd

    人地已經寫明左息口升跌 50bps 對基金單位持有人既影響啦!

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    1. Jimmy 兄,
      請問息加50bps對單位有甚麼影響?

      刪除
    2. 加息,加什麼息?

      2015年12月美國加息,當時10年期美國國債玆息高見約2.2% - 2.3%,之後最低跌至1.4x%,今早報1.59%。我想問加什麼息呀??

      去番香港,我同你講加息,香港對上一次加息周期係2006 - 2007年,當時:

      2006年12月
      (銀行體系) 收市總結餘 : HK$13億 (before discount window)
      未償還外匯基金票據及債券 : HK$1324億
      http://www.hkma.gov.hk/eng/market-data-and-statistics/monetary-statistics/monetary-base/2006/20061229-2.shtml

      2015年12月末
      (銀行體系) 收市總結餘 : HK$3913億 (before discount window)
      未償還外匯基金票據及債券 : HK$8296億
      http://www.hkma.gov.hk/eng/market-data-and-statistics/monetary-statistics/monetary-base/2015/20151231-2.shtml

      水浸到咁?點加息呀?大佬

      我依家係唔妥你,我要咬實你唔放,有本事同我拗論點 (同埋我真係好 L 小氣)!

      刪除
    3. 加息,加什麼息?

      2015年12月美國加息,當時10年期美國國債玆息高見約2.2% - 2.3%,之後最低跌至1.4x%,今早報1.59%。我想問加什麼息呀??

      去番香港,我同你講加息,香港對上一次加息周期係2006 - 2007年,當時:

      2006年12月
      (銀行體系) 收市總結餘 : HK$13億 (before discount window)
      未償還外匯基金票據及債券 : HK$1324億
      http://www.hkma.gov.hk/eng/market-data-and-statistics/monetary-statistics/monetary-base/2006/20061229-2.shtml

      2015年12月末
      (銀行體系) 收市總結餘 : HK$3913億 (before discount window)
      未償還外匯基金票據及債券 : HK$8296億
      http://www.hkma.gov.hk/eng/market-data-and-statistics/monetary-statistics/monetary-base/2015/20151231-2.shtml

      水浸到咁?點加息呀?大佬

      刪除
    4. 2015年8月11日
      (銀行體系) 收市總結餘 : HK$2,805億 (before discount window)
      未償還外匯基金票據及債券 : HK$9,422億

      對比2015-12-31,(銀行體系) 收市總結餘跌左HK$1,108億,但未償還外匯基金票據及債券升左HK$1,126億

      http://www.hkma.gov.hk/eng/market-data-and-statistics/monetary-statistics/monetary-base/2016/20160811-2.shtml

      我真的想問水浸到咁,點加息呀?

      刪除
  43. 加息,加什麼息?

    2015年12月美國加息,當時10年期美國國債玆息高見約2.2% - 2.3%,之後最低跌至1.4x%,今早報1.59%。我想問加什麼息呀??

    去番香港,我同你講加息,香港對上一次加息周期係2006 - 2007年,當時:

    2006年12月
    (銀行體系) 收市總結餘 : HK$13億 (before discount window)
    未償還外匯基金票據及債券 : HK$1324億
    http://www.hkma.gov.hk/eng/market-data-and-statistics/monetary-statistics/monetary-base/2006/20061229-2.shtml

    2015年12月末
    (銀行體系) 收市總結餘 : HK$3913億 (before discount window)
    未償還外匯基金票據及債券 : HK$8296億
    http://www.hkma.gov.hk/eng/market-data-and-statistics/monetary-statistics/monetary-base/2015/20151231-2.shtml

    水浸到咁?點加息呀?大佬

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    1. 2015年8月11日
      (銀行體系) 收市總結餘 : HK$2,805億 (before discount window)
      未償還外匯基金票據及債券 : HK$9,422億

      對比2015-12-31,(銀行體系) 收市總結餘跌左HK$1,108億,但未償還外匯基金票據及債券升左HK$1,126億

      http://www.hkma.gov.hk/eng/market-data-and-statistics/monetary-statistics/monetary-base/2016/20160811-2.shtml

      我真的想問水浸到咁,點加息呀?

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  44. 2016年1 - 6月冇戲院收入,6月中新戲院重新營業,即16年6月中開始有租收,點樣見頂??

    不要忘記,2016年1 - 6月中在冇戲院收入貢獻下整體派息仍有增長,這証明其物業增長潛力良好,但是 CWB、MK 卻吉鋪處處、劈租新聞日日報導

    你要同我拗,請拿出理據吧

    我係2015年10月開始寫領展,當時股价約$44 - $45,中間還有 $1.0719股息,你有冇 track records?

    2015年10月12日
    http://lauming70s.blogspot.hk/2015/10/blog-post_12.html

    我係2015年11月開始寫778,當時股价約$7.8 - $8,中間還有2次股息 (total: $0.4807)

    778 - 2015年12月4、6日
    http://lauming70s.blogspot.hk/2015_12_01_archive.html

    老實說,我唔介意 "你" 冇 track records,但同我拗,請拿出論點吧

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  45. 我依家係唔妥你,我要咬實你唔放,有本事同我拗論點 (同埋我真係好 L 小氣)!

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    1. 我唔記得同你講,香港政府网上已公開的數據,我差不多全部都有,你放馬過來吧

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  46. 其實樓兄不用太認真,先姑勿論加息的可能性及機率,其實只要稍為有睇MGCCT份報告做多些少功課,都會知加息對MGCCT影響力根本完全唔大,人地基金已經做晒interest rate swap去對沖左 80% 利率風險(唔知d淡淡明唔明IRS contract係乜....XDD)

    講真人地營運得咁大規模既資產,淡淡憑乜覺得自己叻過人地?當人地管理層流既?
    你諗到既問題人地都會諗到既啫...唱淡前都要做下功課睇下份annual report先啦...

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  47. 1. 它負責over40%,利息支出超高,只要輕微加息已令DPU,及yield大跌!對冲加息,米玩,國泰都對冲油價,米越冲越蝕!
    2.租金明顯見頂回落,戲院收入對整體收益微不足道!
    3.依家股價新高,接近NAV,叫人投資……所謂價值投資!低位入唱高!我寫出黎叫人小心,米接火棒!
    爆粗小氣即是心虚!

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  48. 感謝各位的意見,特別多謝樓明兄的詳細講解。請恕筆者沒有好氣去逐一回應,筆者對該REITs及主要資產的看法已經講過,不再重複。投資者相信的不希望是本人,而是閣下根據客觀數據的獨立思考判斷,過程中必獲益。

    總結一句,「專業投資者以forecast yield去評估資產價值/入市決定;散戶投資者以價格的升跌高低去評估資產價值/入市決定。」兩者差天共地,結果自然不一樣。

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  49. 不少人以是否創52週新高去決定股票是否要沽售,根本錯得離譜!
    如果按此標準,那騰訊咪神早要沽?
    小弟的觀點係如果那隻股票係:
    1由弱者手轉入強者手
    2預計業績保持增長
    3預期派息會增加
    4基本因素仲係「合理水平」

    其實創52週新高係買入訊號。

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  50. 其實睇返基本因素,此reits是用高借貸率,低息套資產租金收入,如美息不加,此方法可持續!
    簡單而言,就是息口敏感股!

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    1. 40%負債比率叫「高借貸率」? 那閣下認為怎樣才是低水平或「合理」借貸水平?大家到底是否知道何謂借貸比率(Debt Ratio)? 受限於「房地產投資信託基金守則」監管,REITs的最高借貸比率為45%,正如樓兄所講,一間公司付出6成首期去買樓(而只借4成),如套用你個人買樓,閣下又是否會覺得借得太多? 在筆者看來,該REITs的40%借貸比率是善用槓桿的表現,同時負債水平是十分健康水平,更談不上什麼「高借貸率」,與其說是「低息套資產租金」,其實應該將其合理水平的「低息借貸」視為一種Yield Enhancing 的一種武器更為恰當。

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    2. 姑勿論美息是否有大幅增加的空間,「高借貸率,低息套資產租金收入」的立論根本不成立,更遑論何以推論成「息口敏感股」。

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    3. 衣家佢既借貨率米已近新交所13使……限制Reits上限囉!
      事實已說明借貸率高囉!
      你要記住佢既可派收入,就是租金收入減每年供款或還債息加營運開支!
      你買樓供等於租無問題,但applied into Reits means No DPU.無息派!
      目標價……低於0.5!

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  51. 我也有些貨是低位買的, 只要他的配息還有上升的空間, 我就一定不會賣。是否有上升的空間, 就見仁見智了。。是可以自己study。。

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  52. 40%借貸為何會高?如果一個人去買樓可以付出6成首期而只借4成,大部分人應該會認為佢「借得少」

    為何去到一間公司付出6成首期去買樓(而只借4成),你就認為果間公司「借大左」,這樣你地唔覺好奇怪嗎?

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    1. 作者已經移除這則留言。

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    2. 錯,是買10M比左5M9,記住我們買是為收息,不是買按揭去付息!
      它正在借錢套息中,對息口非常敏感!

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    3. 真無言....
      已經講到口都臭,人地管理層已作出 80% 利率對沖,即係已經用固定利率去鎖定左大部份浮動利率銀行負債,而且人地已經開始傾向用MTN去為做展期,即未來借貸的利率風險只會不斷減少.

      人地做足利率對沖,你又無啦啦搬國泰出黎做乜?關乜野事? 你用普通股票同REIT比較,即反映你未能理解兩者的差別,特別是會計角度及派息政策上.

      最後,我唔明download MGCCT 份業績年報打開黎望兩眼有幾難,如果真係咁難,不如我幫一幫你啦:
      2016 - 07 - 29 MGCCT 1QFY1617 Presentation / Slide #11
      Total Debt Outstanding: HK$13,790 m
      % Fixed Debt: 80%
      For FY16/17, a 50 bps increase in interest rate will reduce DPU by an estimated 0.053 cents

      加息 50bps 對基金分派的影響只是 0.053 OUT OF 1.850 (DPU of 1Q-FY 15/16),即DPU只價下跌2.8%,這就是拗左咁耐的最終答案. 至於2.8%叫唔叫多,就請自行判斷了

      刪除
    4. Jimmy兄分析得中肯,筆者認為以上各位認為息口會嚴重增加該REITs借貸成本負擔的讀者,如果他們連40% debt ratio都認為高負債,是「買按揭」、「低息套資產租金收入」,從而推論成「息口敏感股」。筆者想他們更不會明白何謂Fixed Debt (80%),如何以利率掉期(IRS)對沖利率上升風險。

      至於餘下20%的非固定利率貸款所帶來的影響,如Jimmy兄所說,Annual Report已清楚指明,是否叫多筆者不評論,每個投資者可接受風險程度不一樣。請自行分析。

      筆者可以在此簡單對大家解釋下基金如何利用利率掉期(IRS)對沖利率上升風險。假設基金的loan rate是Libor+1.5%,由於Libor是浮動,如果市場加息,Libor會上升,借貸成本就會上升,但spread是1.5%不變的,變的只是libor。為對沖libor上升風險,基金會買入利率掉期,根據IRS協議,基金會定期以fixed rate去換取floating rate。基金所收取的floating rate 就會用以支付銀行貸款的floating-rate loan。因此,對基金而言,無論市場加息與否,基金實際只需要支付一個Fixed rate(固定利率),因此可以說是期內完全沒有利率風險。

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  53. 利率問題暫時這一刻不值得深入探討,反而我有一個疑問,就是新加坡的股息稅.
    據聞REIT持有人免交股息稅,是因為新加坡政府為了發展REIT巿場而推行,是真的嗎? 那麼未來會唔會有可能取消這項稅務優惠呢?

    這個問題倒比較重要,因為股息如要打稅,會直接影響到分派額,大家點睇?

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    1. 這個有可能,不過應該唔係短期內既事,因為新加坡政府應該仲想吸引多D企業去上市。

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  54. Relevant Numbers (Quarterly)Revenues (mil)76.0584.8188.4287.9185.17Revenue Growth (%YOY)19.0325.3619.915.1811.99Earnings (mil)71.5638.4642276.0739.44Earnings Growth (%YOY)121.9516.9633.4223.92-44.89Net Margin (%)94.145.3547.5314.0346.3EPS0.030.010.020.10.01Return on Equity (%)8.964.815.1933.344.71Return on Assets (%)5.12.622.8218.262.6

    Access our Ratings and Scores for Mapletree Greater China Commercial Trust

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    1. Narrowing of operating margins contributed to decline in earnings.

      Gross margins widened from 74.69% to 74.72% compared to the same period last year, operating (EBITDA) margins now 52.12% from 56.88

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  55. 事實勝於雄辯!
    以上最新業績數字,明顯operating margin大幅降低!
    EPU亦大跌,怎樣看forecast yield都不會好,如再加息及收股息税……跌返0.8....0.6……0.4話咁快!

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    1. 大鑊!
      1.02買左好多,要下星期一至走得!
      PK!!

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    2. 讀者如果是有意義的,無論論點如何,筆者是很歡迎的。但如果是沒有充足論據,純粹為製造恐慌,筆者是極不欣賞,絕不歡迎。

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    3. 以上最新業績數字,明顯operating margin大幅降低!
      EPU亦大跌,怎樣看forecast yield都不會好,如再加息及收股息税……

      Starman你点睇?

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  56. 事實勝於雄辯!
    以上最新業績數字,明顯operating margin大幅降低!
    EPU亦大跌,怎樣看forecast yield都不會好,如再加息及收股息税……跌返0.8....0.6……0.4話咁快!

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    1. 比條路行下,我1.00買左2球,米跌咁快,但求出一半貨止賺先!

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  57. 唔係講笑,呢兩個月買了好多,睇完最新一季營運數字及以上分析,好怕會做Crab....
    每日成交咁少,有排出唔哂!!

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  58. Starman兄
    謝謝分享! 最近才開始發現你的文章,真的非常值得學習. 想請問能否分享買直債的PB, 及REIT證券行的有關資料給我!感激!
    My Emil: youqiangsong@gmail.com

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  59. 【本報訊】九龍塘又一城商場於本年3月30日,因天降冰雹和持續大雨引發水災,出現全商場水浸的「水舞間」奇景,屋宇署視察後發現跟雨水收集渠損毀有關。
    一名市民聲稱當日行經又一城低層2樓時,因商場疏忽導致她意外受傷,近日入稟區域法院向又一城索取傷亡賠償、利息及訟費。
    原告梁婉芬(譯音)未有在入稟狀中說明受傷成因及傷勢,亦沒有列出索償金額;被告為又一城(2011)有限公司。資料顯示事發日,天文台於一小時內先後發出黃色暴雨、紅色暴雨、黑色暴雨及強烈季候風信號警告,廣泛地區更同時出現「冰雹雨」。
    案件編號:DCPI2145/14 

    又一城今年再大水浸,大必供股集資做大維修!股價必大跌

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  60. 終於進完post, 長知識了!
    真相越辯越明,支持樓主下次不開名,好"野"蟻!

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  61. 又一城今年再大水浸,大必供股集資做大維修!股價必大跌

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    1. 筆者沒有刪,只是你的留言太長,會自動跌入垃圾郵件,請不要重複你的留言。本人尊重大家的留言權利,只要不是惡意的留言,筆者都會尊重,閣下這樣惡意洗版不知目的為何,但對大家構成滋擾。為保持本blog的良好討論風氣,筆者不會坐視不理。

      刪除
    2. 態度正確!
      有正有反,分清局勢,不要誤隋陷阱!

      刪除
  62. 多謝分享!
    我也想知多些關於證券行及'分期投資計劃'的資料, 可否send去yunggnuy1126@yahoo.com.hk.
    Thanks.

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  63. Other than MAGIC ,,Mappletree Greater China REIT ..there are many other asset class of REIT in Singapore for you to choose ,,,,you may refer to below link for more info,, also non-REIT dividend stocks ,, cheers !


    http://investmentmoats.com/money-management/dividend-investing/singapore-high-yield-dividend-stocks-income/

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  64. 多謝Starman兄的分享
    1. 我上網見年利率1.88%個計劃只適用於1年期,加上生日月份參加先得,請問如何參加1.88%2年期計劃?
    2. 另外想問買新加坡REITS時,新加坡政府係咪都會抽稅?請問抽完後回報仲吸引嗎?

    謝謝

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  65. 多謝 Starman 兄,
    我也想知道 證卷行 和 分期投資計劃 資料,可否發去我郵箱 ps3605@yahoo.com.HK 謝謝

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  66. Starman 兄
    多謝分享!
    可否PM 新加坡RElT「分期投資計劃」證券行資料?
    還有買賣直債的資料 MY EMAIL: yctt826@yahoo.com.hk
    謝謝!

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  67. 你好,多謝你無私的分享!本人在你的文章裡學了很多新知識及新思維. 買股票搞完一大輪得個桔, 每每買完就跌, 放咗就升, 好無引. 因生了幾個小孩, 負擔重, 想盡快制造更多被動收入, 給他們飽足的生活. 最近去了多間銀行問直債, 銀行知我不是PB, 都不想推介任何直債,又打去問多間證券行,收費似乎都頗貴, 請問可否推介有關證券行的資料?可否send去comeonbabyo@yahoo.com.hk. Many thanks.

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  68. Hi Starman兄,本人在新加坡生活,明显感觉到新加坡有很多投资者都非常喜欢投资REIT,尤其是新加坡市场中的佼佼者CapitaMall Trust,有些类似香港的领汇,物业都是身边的商场,有空去走走便可以感受到行情好坏。

    不过,我在新加坡也遇到另一派人士,认为REIT的高息是只是一个“陷阱”,持续若干年的派息,可能会以一次增发(一般以收购资产为由)再向广大投资者收回现金。例如最近的Frasers Hospitality Trust,proposed的增发我认为是极不合理,股东认购之后竟然会降低DPU。。。随后股价表现也有目共睹,跌得很惨。

    有一篇2012年的旧文(http://forums.hardwarezone.com.sg/stocks-shares-indices-92/reit-myth-busted-3979795.html),当中以CapitaMall Trust为例,从2002的IPO以来,如果投资者每次都选择行使配股权,给予REIT的现金比收到的总股息要多,也就是cash outflow。


    所以,我想请教一下Starman兄和各位网友,REIT真的适合长期持有收息吗?

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  69. 新加坡一个本地投资者的blog investment moat最近发了一篇短文分析了一下MGCCT的季报。
    http://investmentmoats.com/money-management/reit/how-to-review-a-reit-quarterly-financial-report-and-slides-mapletree-greater-china-commercial-trust-mgcct/

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