2016年11月29日 星期二

特朗普上場 (一) - 兩極化的世代會改變?



上星期參加了一個朋友的聚會,在場的全部都是投資界非常成功的朋友,大家把酒言歡,雖然天公不造美,當晚下起大雨刮起大風,但能夠在享受美酒佳餚的同時,與一眾志同道合的好朋友摸着酒杯底交流生意經和投資心得,實在是人生一大快事。當晚在場的朋友都來自不同界別,有金融界、會計界、地產界、建築界、護理界等,而且都是老闆級。雖然大家來自不同界別,但都有一個共通點,大家除了自己專業的界別以外同時都是專業投資者,因此大家在討論的時候除了站在自己熟悉的專業界別的立場去討論以外,同時亦會以投資者的身份和角度去分析和討論,分析和比較的回報率(yield)不只是一個市場、一個行業的回報率,而是跨市場和跨行業的互動因素分析和回報率比較,得出的結論自然更全面,更能夠綜觀大局形勢。當晚是一個非常casual的晚宴活動,談天說地,無所不談,但往往最後都離不開投資,這都是大家骨子裏的性格,沒有辦法。這是一個相當不錯的交流,這當然有賴於主人家的「地位」和號召力,感謝主人家的邀請和熱情招待。

晚宴當中,筆者談及到自己的小量物業按揭即將相繼到期,到期的意思是按揭兩年期的罰息期屆滿。對於精明的投資者來說,到期轉按是不用猶豫的指定動作。原因很簡單,目前銀行按揭息率極低,一般按揭利率已低至H + 1.35% ,同時再送1.4%回贈,再加一個mortgage link戶口,幫你加按套現(cash out)增加流動性的同時有幫你慳盡利息。已貸款額500萬元為例,1.4%回贈等於7萬元,已差不多足夠覆蓋首年利息,即相等於兩年的按揭有一年不用繳付利息。另外,如閣下有多餘的備用現金或轉按時cash out的多出現金,存入mortgage link戶口即可抵銷相等於存款金額的按揭利息(存款金額不高於總貸款額的一半)。因此,兩年的按揭期內實際需要繳付的利息極少, 隨着資產價格的上升,加上兩年來的供款本金,轉按時又能同時一次過套現,套現得越多,銀行給你的回贈越高,你的流動性又越高,用於再投資所產生的收益及現金流又越高。能夠做到上述的條件是,閣下必須有物業資產,再加上低息的融資平台。
(做按揭其實很簡單,只需走入分行申請就可,不明白為何有位「人兄」自稱「大戶專家」又要找經駱又要破口大罵銀行客戶經理,真難理解,確實是一個壞榜樣。有時對身邊為自己服務的人好一點,會得到意想不到的收獲。)

談到這裏,大家可能有一個疑問,銀行賺什麼錢? 是的,銀行做按揭業務的目標已不是單純為了帳面的息差盈利。第一,市場資金真的很多,銀行資金沒有出路 ; 第二,由於按揭業務有物業資產作為抵押,銀行除了資金成本的考慮外,更考慮了資本成本(capital cost),有抵押貸款所佔用的資本成本較低,這令到銀行傾向借貸予有資產抵押的人士。金融海嘯後,巴塞爾條款多次收緊對銀行的資本要求,同時金融海嘯後各國不斷量化寬鬆,多次開動印鈔機,資金泛濫,但資金只停留在金融體系內或流向物業資產,使資產價格不斷上升。海嘯後,資金泛濫加上巴塞爾條款對銀行的資本要求更高,使銀行只願意借貸給有物業資產抵押的人士,這班人得到銀行的低息資金支持,更容易累積更多的物業或其他資產,然後再次更容易得到銀行的支持去買入不同的資產。

說到這裏,得出的結論已很明顯,世界已走向兩極化,一個擁有越多資產的人,他就越容易能夠利用資產取得低息融資,充分利用低息環境的優勢,利用購入的資產配合融資增加流動性,再利用流動性購入資產。而銀行或其他專業的融資平台最愛借錢給擁有資產的人。相反,沒有資產的人就永遠較難取得融資,較難利用低息環境的優勢累積資產,而銀紙只能隨時間貶值。在這個世代,資產以不單單是物業,可以是房地產信托基金,可以是債券,可以是股票,總之能夠產生現金流收益又能取得高融資的資產就是最好用於累積財富的資產。

新經濟常態下,息率長期保持偏低,這裏筆者要強調即使美聯儲加息一兩次也並不代表進入加息周期,筆者之前很多篇文章都有提及美國為何一直在其他主要國家央行減息或甚至提倡負利率的情況下仍然堅持出口術說要加息,是因為美聯儲要顧及美元的國際地位和信譽,使得美聯儲在及後的日子需要繼續量化寬鬆、印銀紙的時候更有本錢,因為信譽就是「美元」的核心價值。如果美國跟其他國家一樣即時實行負利率刺激經濟,美國日後再量化寬鬆、印銀紙的效果只會一次比一次減弱,這個道理很簡單。

特朗普上場,政策方向現階段除了他本人無人可以清楚知道,但筆者認為特朗普要搞好經濟,炒耶倫,狂加息不會是一個好方法,這極其量只是特朗普爭取選票及政治本錢的伎倆,從他當選後首編公開的言論便能夠清楚一二。要知道大搞國家基建需要資金,而美國財政懸崖問題尚未解決,因此簡單一個問題,錢從何來?

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2016年11月9日 星期三

如何挑選優質和分辦「化妝」REITs



承上篇文章 有「動能」的投資才能滾動雪球、長遠優化投資組合,今篇主要分享筆者如何挑選優質的REITs和分辦哪些是「化妝」REITs。

對於如何挑選優質的REITs,筆者主要考慮以下7個因素:

1. DPU增長潛力(每基金單位分派)

如筆者上一篇文章所說,要投資組合有「動能」,現金流是不可或缺的重要因素,從這方面考慮,挑選優質的房地產信托基金比挑選優質的股票來得容易,或者應該說來得更簡單直接。原因很簡單,投資一隻股票,即使它的盈利平穩增長,但也不一定會保證持續穩定派息。對於筆者這類「好息」之徒來說,挑選優質的股票時需要同時考慮該股派息的穩定性。而投資房地產信托基金就不一樣,房地產信托基金的盈利不少於90%用於派息,即表示其盈利表現與派息基本上是一致,因此投資者基本上能較有把握地預測所持基金的派息金額,從而制定投資組合的現金流再投資方案。在尋找優質的REITs時,為方便篩選,筆者往往以REITs 的每年DPU增長作為第一準則去篩選。可以說,一隻REIT的DPU能夠做到每年增長,差極也有譜,也反映該基金的經營管理能力。

在分析DPU增長,筆者會將增長分為內部增長及外部增長。內部增長取決於旗下物業資產的出租率和租金上升空間,以及將物業資產增值的能力,當中包括翻修擴建、宣傳推廣從而提升物業營運收入和通過有效管理降低物業營運成本的能力。外部增長執取決於集團背景、資金實力、融資能力、操盤能力、營運團隊物業買賣和物業開發的能力和經驗。

2. 旗下物業資產質素

挑選優質的房托基金首要的考慮因素必然是該房托基金旗下的物業資產的質素及基本面。要審視物業資產質素首要當然是看物業位處的地點(是一線區還是二線區?是核心區還是民生區?)、級數/檔次(是甲級還是丙級?)、旗下物業資產是否契合經濟周期和供需結構健康的物業類別(酒店/商舖/商場/甲級寫字樓)等因素。再配合地區的經濟狀況及政策因素(如自由行數量的減少)作出供求的分析,從而判斷基金旗下的物業資產的供需結構是否有利。如果供大於求,租金未來難以攀升,相反如果供不應求租金會有一定的潛在上升空間。這點將直接影響REIT的DPU(每基金單位分派)。只有擁有優質物業資產的REITs,其DPU的增長遠才有保證。

3. 管理層及未來發展計劃

融資必然存在成本,對物業資產的持有者而言,將旗下物業資產上市融資最大的成本或代價便是與眾多股東分享利潤。試想一下,如果物業資產的回報率十分高,作為物業資產的持有人,如果企業沒有明確的未來發展計劃使其有龐大的集資或融資需要,為何要將旗下高質素、高回報的物業資產上市?物業資產的持有者根本沒有這個誘因去將旗下物業資產上市,與大眾分享利潤。逆向思維分析, 在沒有未來發展計劃的前提下,上市的REIT應該都不是優質的物業資產,如果資產的未來發展及增長有限,大股東很大程度上是純粹利用財技將物業資產上市「Cap水」,筆者稱之為財技REIT」或「化妝REIT」。這些REIT在市場的佔比不少,以下會再講講REITs可以如何「化妝」。

4. 估值

一間公司、一隻基金的估值對投資者來說非常重要。無論一間怎麼好、怎樣優質的上市公司,股價太高則代表上述利好正面的因素已經反映在價格上,因此如果股價的增長比盈利增長要快,投資者要考慮高追的風險。當大家都知道這REITs十分優質,地點及質素都優越,投資者和基金都蜂擁而至爭相認購,它的價格就會被追高,甚至已經超過物業資產本身的內在價值,所以分析其估值非常重要。投資者應根據上述各種因素對每隻有意投資的REIT進行估值分析。

5. 分散風險

儘管一隻REITs是多麼的優質,但若果他旗下的資產過分集中在某一類別,或所持資產數目不多,其租金收入來源有機會會過分集中,導致風險不夠分散。投資者便要考慮避免單一投資該REITs,在考慮整個投資組合的配置問題上,應該盡量避免投資與該REITs重疊的物業類別或相同區域的資產,自行將投資組合中的投資風險分散。

6. 負債水平

當兩隻REITs的質素和各方面的因素水平差不多時,一般而言筆者會較傾向投資負債水平較低的REITs。因為當黑天鵝出現時,資本市場會出現較大的波動,根據過往歷史,於2008年金融海嘯,很多高負債的REITs都因為旗下資產大幅貶值令負債比率急速上升,再融資出現困難,使公司出現流動性風險,REITs價格大幅下跌。因此在客觀因素差不多的情況下,筆者會選擇負債比率較低的投資,原因是以同樣槓桿的水平而兩者表現差不多,其實也代表了負債比率較低的實質營運表現較出色。同時,負債水平較低的公司,其再融資的空間相對較多,當黑天鵝來臨時,市場往往會出現併購機會,負債水平較低的公司自然能通過融資更能把握市場機會。

當然,筆者不是建議投資負債水平極低的REITs,其實REITs的負債比率水平已被要求不高於45% ,本身其實已不高。如果一些REITs持有過多現金而又沒有負債,可能代表REITs的經營能力不高,沒有有效利用槓桿進行潛在收購有潛質資產的活動,發展過於被動。與其投資持有過多現金、流動性過高的 REITs,投資者倒不如將投資資金自行存入銀行算了吧。

7. 是否「化妝」REITs

筆者留意到不少在本港上市的REITs也有利用財技「化妝」之嫌。有關財技不外乎:

一、大股東提供前期租金收入保證,從而谷大前期租金收入
二、大股東放棄前期收取派息,以提高投資者的派息水平
三、大股東利用利率掉期協議(Interest Rate Swap)降低前期利息成本
四、基金的管理人收取管理費,前期以收取基金單位代替現金,使前期現金收入增加

以上說了很多「前期」,意思是說大股東往往利用前期的化妝品吸引投資者在上市時認購,及後一段時間,大股東「cap水」後便打回原形,後期的回報大幅下滑。以上所說,陽光、匯賢、富豪、泓富等在上市時都有做上述1-4的其中一項或更多,投資者在投資前要多留意。

總結

投資房地產信托基金與投資房地產開發商大有不同,房地產信托基金以租金為主要收入來源,而開發商則以銷售物業為主要收入來源。由於租金收入較銷售收入更為穩定,收入波動性較低,業務風險也較低,且派息比率有保證,預測投資收益的現金流入也較為「有數得計」。

筆者收到不少讀者的來郵,表示擔心美聯儲加息可能會使REITs的價格受到明顯的影響。筆者先不討論加息的機會,因為即使加息,筆者也不認為美國目前有條件連續加息,而且加息幅度有限,更遑論進入加息周期。此外,REITs有別於債券,債券票面息率是固定的,而REITs的收入、盈利和股息都是浮動的。如果美聯儲在若干年後真的大幅加息,這其實也表示經濟復甦強勁使美國具備長遠加息的條件。在經濟環境向好的情況下,房地產需求必然健康,REITs旗下物業的出租率、租金必然水漲船高。根據過往多年的歷史數據,REITs往往在進入加息周期之前有一定的波動,但在一個完整的加息周期中,REITs的表現往往跑贏其他資產及證券,因此利率與REITs的表現呈正向關係。投資者不必過分擔心加息對REITs價格的影響,反而當加息時,市場持不同看法的投資者會沽貨,市場反而出現更多投資機會。

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2016年11月3日 星期四

有「動能」的投資才能滾動雪球、長遠優化投資組合



最近有讀者朋友讀到了一篇由一位著馬來西亞博客作者「蛤蜊先生」寫的文章,內容提及筆者早前的一篇「REITs+Bond」的現金在投資操作的文章。該讀者連忙轉發給筆者說這篇文章對有關操作及背後的理念解釋說明得很清楚易明,叮囑筆者一定要看看評價一下。筆者讀後也認為該位作者寫得非常好,內容歸納了筆者之前數篇有關「REITs+Bond」操作的重點和理念,很有條理地歸納並總結出來,相信各位讀者讀後都會對該操作及理念有更深層次的體會及理解。現將該篇文章轉載如下與大家分享:

「最近读到有一篇有趣的文章,是一名香港非常成功且年轻的投资者Starman,他吸引我的地方不是他的成功,而是他的稳健创造现金流的投资理念。

文章 “「REIT+Bond」的現金流再投資操作”, 是他口中的可攻可守的投资法,当然这方法适合在香港,但或许并不适合在马来西亚,但适合与否,主要看的是他的投资法背后的理念。
原文:「REIT+Bond」的現金流再投資操作

来看看Starman兄以 REIT + BOND为金融组合投资实际如何操作:

1)买入不同月份派息的债卷,向银行融资8成,债卷回报率7%,贷款利息1.6%,赚取5.4%差价。

债卷属于稳定收益回报的金融产品,透过融资加大投资资本,同时增加回报率,并且赚取稳定5.4% 差价,这是守的方式

2)然后再把稳定派息的债卷,将所收到的利息,再投资(RE-INVEST)在优质的、稳定、前景看好的REIT组合。

买入波动性不大,长期可以定期定额购买,持有成本不会快速增长,为进攻的方式。

而Starman兄之所以会买REIT,主要是因为债卷有到期日,债卷到期了价格会回归,因此没有长期收益增长优势。但买入REIT却可以作为长远资本增值和财富累积的基石。」


觀看全文: http://www.sharetisfy.com/2016/09/blog-post_80.html?m=1


Starman 後記:

筆者的投資一向注重現金流,任一種投資的回報有多大的爆炸性收益也好,過程中或短期內沒有任何現金流產生其實也只是一潭死水,是缺乏「動能」的投資。投資需要「動能」,意思是說一項投資只要能產生現金流,除了提供流動性以外,其所產生的現金流就能夠用於再投資(re-investment),而再投資的項目即使是性質相同,也不一定必然是同一種投資產品(可以是REITs、Bonds或其他具有現金流的投資物),即使也是REITs,也可以是領展、MT,這樣就能做到分散風險(diversification)的效果,使投資帶動的現金流收入來源(被動收入)多樣性增加,進一步優化整個投資組合。

上文說得對,筆者選擇投資債券是因為其相對低風險、高融資率、高現金流的特性,可以運用低息環境下的便宜資金進行有效套息交易。債券的缺點並不是眼前的現金流多少和回報的高低,他的優點正正是他的缺點,因為債券最大的特點是其保本的特性,同時亦表示它未能做到資本增值的效果。在不斷量化寬鬆的大時代下,銀紙長遠會以高速貶值,沒有資本增值的力量實在難以抵抗未來的通貨膨脹。要做到投資組合產生穩定現金流,而又能收得像實磚般具有長遠資本增值的效果,使用債息再投資REITs必然是不二之選,同時REITs亦具有高倉值的特點,也具有高而穩定現金流的特點,因此兩者除了有互補的作用外,亦能夠相互作出再投資的操作,優化整個投資組合,使雪球越滾越大。

無論一種投資有多好,回報有多高,如果整個投資組合就只有這一項投資,風險就是過度集中,黑天鵝是無法準確評估的風險,要來的時候說也不能夠阻擋,亦無辦法準確預測他的影響有多大,甚或是受影響的行業、板塊、國家地區等等。到黑天鵝來的時候才作出補救措施已經太遲。 無論投資者對自己的各項投資有多大的信心,都必須要防範於未燃,作出最壞打算,分散風險是風險管理的第一條,也是當黑天鵝來臨是最有效的一條。購買基金最大的好處就是風險夠分散,但當中涉及的中間費用高昂,可以說是未見官先打八十。因此,與其通過銀行購買基金讓基金經理賺錢,不如自己多做功課,靠自己DIY創造屬於自己的基金,收益、成本、流動性、現金流全部掌握在自己手中,只要方向和理念正確,不貪心,肯堅持,以現金流再投資操作的方式投資,投資組合必然會不斷優化,雪球不斷滾大,要做到所謂的財務自由根本難度不高。

當然,要完全發揮「REITs+Bond」操作及現金流再投資策略的威力及增長速度,關鍵在於是否有一個低息融資的投資平台,第二便是投資組合內REITs及Bonds的質素如何。這些因素都直接影響投資組合的回報率、流動性及防守力。如果以上其中一種因素的配置未能到位,會大大影響投資組合的整體威力,相反如果資產配置恰當,這將會是個具有穩定現金流而非常堅固,且能夠長遠以滾雪球形式累積財富的投資模式。但市場上的REITs良莠不齊,化妝的REITs實在太多,基本上市場上大部份的REITs也不太優質,只有少數值得長線持有。下一篇筆者會講一下挑選優質REITs需要留意的地方,盡量避免誤墮化妝REITs的陷阱。

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