2016年7月18日 星期一

產融結合的力量



去年中,以非常低的價錢購入一幅倉地後,立即進行建倉工程。由於該地涉及斜坡,需要加建擋土牆,令整體工程延誤了整整超過六個月,令整個計劃失了點預算。經過近一年的建築工程,整個9萬呎的現代化物流貨倉項目終於完成了,上個月已經全部租出,租金回報率超過10%,以cap rate 5.x%計算,目前估值2.53億,呎價約2800/呎,在短短不足一年的時間裡增值超過一倍,可算是一個十分成功的項目。

整個貨倉項目建築面積約9萬呎,分拆成11個獨立契小貨倉,筆者公司同時提供物業管理。由於市場對物流貨倉需要旺盛,同時政府即將進行收地,新界洪水橋發展計劃及東北發展計劃的上馬,使新界倉地及貨倉的供應嚴重不足,未來情況將會更加嚴重。筆者去年已透過與市場研究公司合作,收集了大量有關新界地供應及需求預測的數據,斷定了這個方向沒有錯,因此立即大規模投資倉地發展。市場的反應證明筆者當時的推斷沒有錯,更可能是低估了。

該項目還未完全完工,上個月已由4個獨立用家全部承租,租金約12.5/呎,每月收租110萬,全年租金收入1320萬。由於目前估值大幅提升,通過銀行承做4成按揭已幾乎取回全部投入本金,假設供20年,每月供款約50萬,其中33萬為本金,17萬為利息,租金收入足以覆蓋供款有餘,每月正現金流60萬,還未計算33萬本金供款部份。財務上,若將整個以公允價值(Fair Value)入帳裝入上市公司,資本化整個項目,或透過發行債券,將項目證券化(Securitization)將會是一個新的營運模式,若本次成功,將可繼續複製下一個項目。

一個具潛力高回報的實體項目,結合金融財技,即所謂「產融結合」是現代化項目不能忽視的,其爆發力更是難以想像。在現今的世代,以傳統模式經營實體項目/實業,只能賺取normal return,除了壟斷市場的巨頭,試問其餘的市場參與者能如何競爭?









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54 則留言:

  1. Starman兄,太厲害了吧!真係望塵莫及....很為你的成功鼓舞!:) 能夠跟你學到皮毛就好喇!

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    1. 謝謝你的誇獎,一個項目的成功不可能是一個人的力量,背後的團隊很重要,他們真的很Fit!

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  2. Starman兄請教一下,你的貨倉應該都是1-3年的短期租約? 可以合成為ABS嗎(因為據我所知會買證券化產品的機構投資者偏好較長期的現金流資產)?

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    1. 3-5年的租約。但筆者不打算以傳統pure ABS形式去structure產品,以asset backed preference shares 或secured convertible bond (real asset convertible or principal redeem)方式更簡單可行。

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  3. Starman兄又一力作! 實在令人十分羡慕!

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    1. 謝謝﹗ 很多項目筆者都是大膽嘗試,timing 、勇氣及運氣都不可缺少。

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  4. 感謝分享!期待稍後的上市簡介會及投資交流會活動^^

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    1. 稍後會舉行個交流會,到時通知大家。

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  5. 利害、利害! Starman兄執行能力之強真是「嘩」一聲之外,我不知道可以說什麼。

    祝一切順利!

    (^_^)v

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  6. 謝謝starman無私分享!
    想請問starman兄係點從金融界走進房地產界架呢?

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    1. 謝謝Jason!
      這個下回可以分享一下。

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  7. Starman兄的生意多元發展!恭喜。

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  8. Starman兄厲害! 靠自己創出一片天! 加油!

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    1. 筆者也是在嘗試和學習的過程。

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    2. 我同是80後, 要向Starman兄你多多學習!^^

      有機會來我blog交流一下!

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  9. 恭喜Starman兄,你有心有力,難怪咁成功! 下一步等去NYSE上市呢=)

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    1. 離成功還有很遠的距離呢,謝謝Cherry!

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  10. Congratulation
    Ironman

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  11. 作者已經移除這則留言。

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    1. 謝謝 Starman 兄分享, 對也, convertible bonds 利息成本有優勢之餘, 又可 align institutional investor 的 interest, 一舉兩得.. 至於 Starman 兄現時的佈局, 重點是如何有效地複製建倉工程, 特別是 land acquisition 的 pipeline 方面, 小弟在矽谷的建築生意正有此煩腦, 大款們越來越不惜成本盲搶地, 把整個遊戲規則玩反了, 現收購價已比前一兩年入的地皮高出了一大節, 要創造早三五年前翻倍的回報實感吃力..

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    2. 對!目前最大的困難是難找地,地是香港最缺乏的資源。而且購入新界地的過程不簡單,要注意的事很多。

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  12. 請教Starman 兄應該點樣去分析不同地區的物流倉需求? 因為小弟有買新加坡的物流倉REITS, 但係睇過分析話未來物流倉需求飽求, 適逢Starman 講開呢個topic 可否請益一下?

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    1. 分析不外乎供應與需求。新加坡的物流倉筆者沒有研究,但供應應該比香港多很多。

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  13. 恭喜Starman兄~

    實在大開眼界~ 真的要跟Starman兄多多學習投資思維~

    祝您更上一層樓~


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  14. 大開眼界呀、謝謝starman無私分享如何買地由零變成倉的收租MODEL~~~

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    1. 這個項目總結來說是成功,但過程中遇到的困難之多真是令筆者心驚膽跳。

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    2. 解決遇到的困難是成功感的來源

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    3. Starman兄,介意講講中間遇到咩困難? Say政府,鄉紳?

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    4. 以上都有, 還有工程, 其實解決問不難,最大問題是時間,時間就是金錢,時刻要與時間競賽。

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  15. 佩服 ! 我深深感受到團隊的力量

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    1. 做任何項目,任你多有能力,單打獨鬥難成事。

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  16. 除左money-wise外,最正係Starman兄真係推動緊行業發展,Changing the World!

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    1. 其實香港很多地是由新界鄉紳持有,他們不會做任何事,只坐著等土地升值。在非常缺地的香港來說,真是十分可惜。

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  17. Starman兄很厲害,是否準備上市了?

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    1. 暫時不便在此公開,有機會與大家交流。

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  18. Starman 兄利害, 要向你多多學習呢!

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  19. Starman好學不倦,這才是人生,應該離創業板不遠,恭喜

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  20. 可否分享槓桿技術?用多少本錢達成6位利息收入

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    1. 這視乎你願意用多少槓桿,以及配置哪類型收息資產,以8-10%年回報計算,一千多萬已可產生6位數的利息收入。

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    2. 曾電郵詢問但未見覆:
      請問也可否share star兄給網友的PB 資料 ? 可用相宜的利率做REITS 50%LTV 的, thx.
      cykant@gmail.com

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  21. I have gone through all your posts this week and you are really amazing. Would you advise the bank - PB service that you are using now? My email is andrewgo001@yahoo.com.hk. Thank you so much

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    Thanks in advance

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