去年中，以非常低的價錢購入一幅倉地後，立即進行建倉工程。由於該地涉及斜坡，需要加建擋土牆，令整體工程延誤了整整超過六個月，令整個計劃失了點預算。經過近一年的建築工程，整個9萬呎的現代化物流貨倉項目終於完成了，上個月已經全部租出，租金回報率超過10%，以cap rate 5.x%計算，目前估值2.53億，呎價約2800/呎，在短短不足一年的時間裡增值超過一倍，可算是一個十分成功的項目。
整個貨倉項目建築面積約9萬呎，分拆成11個獨立契小貨倉，筆者公司同時提供物業管理。由於市場對物流貨倉需要旺盛，同時政府即將進行收地，新界洪水橋發展計劃及東北發展計劃的上馬，使新界倉地及貨倉的供應嚴重不足，未來情況將會更加嚴重。筆者去年已透過與市場研究公司合作，收集了大量有關新界地供應及需求預測的數據，斷定了這個方向沒有錯，因此立即大規模投資倉地發展。市場的反應證明筆者當時的推斷沒有錯，更可能是低估了。
該項目還未完全完工，上個月已由4個獨立用家全部承租，租金約12.5/呎，每月收租110萬，全年租金收入1320萬。由於目前估值大幅提升，通過銀行承做4成按揭已幾乎取回全部投入本金，假設供20年，每月供款約50萬，其中33萬為本金，17萬為利息，租金收入足以覆蓋供款有餘，每月正現金流60萬，還未計算33萬本金供款部份。財務上，若將整個以公允價值(Fair Value)入帳裝入上市公司，資本化整個項目，或透過發行債券，將項目證券化(Securitization)將會是一個新的營運模式，若本次成功，將可繼續複製下一個項目。
一個具潛力高回報的實體項目，結合金融財技，即所謂「產融結合」是現代化項目不能忽視的，其爆發力更是難以想像。在現今的世代，以傳統模式經營實體項目/實業，只能賺取normal return，除了壟斷市場的巨頭，試問其餘的市場參與者能如何競爭？
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Starman兄，太厲害了吧！真係望塵莫及....很為你的成功鼓舞！:) 能夠跟你學到皮毛就好喇！
回覆刪除謝謝你的誇獎，一個項目的成功不可能是一個人的力量，背後的團隊很重要，他們真的很Fit!
刪除Starman兄請教一下,你的貨倉應該都是1-3年的短期租約? 可以合成為ABS嗎(因為據我所知會買證券化產品的機構投資者偏好較長期的現金流資產)?
回覆刪除3-5年的租約。但筆者不打算以傳統pure ABS形式去structure產品，以asset backed preference shares 或secured convertible bond (real asset convertible or principal redeem)方式更簡單可行。
刪除Starman兄又一力作! 實在令人十分羡慕!
回覆刪除謝謝﹗ 很多項目筆者都是大膽嘗試，timing 、勇氣及運氣都不可缺少。
刪除Impressive !
回覆刪除Thanks Econ Hitman兄﹗
刪除感謝分享！期待稍後的上市簡介會及投資交流會活動＾＾
回覆刪除稍後會舉行個交流會，到時通知大家。
刪除利害、利害！ Starman兄執行能力之強真是「嘩」一聲之外，我不知道可以說什麼。
回覆刪除祝一切順利！
(^_^)v
謝謝藍冰兄，小弟真的不敢當。
刪除謝謝starman無私分享！
回覆刪除想請問starman兄係點從金融界走進房地產界架呢？
謝謝Jason!
刪除這個下回可以分享一下。
Starman兄的生意多元發展！恭喜。
回覆刪除謝謝米高兄！
刪除Starman兄厲害! 靠自己創出一片天! 加油!
回覆刪除筆者也是在嘗試和學習的過程。
刪除我同是80後, 要向Starman兄你多多學習!^^
刪除有機會來我blog交流一下!
恭喜Starman兄，你有心有力，難怪咁成功! 下一步等去NYSE上市呢=)
回覆刪除離成功還有很遠的距離呢，謝謝Cherry!
刪除Congratulation
回覆刪除Ironman
Thanks Iron!!
刪除作者已經移除這則留言。
回覆刪除謝謝 Starman 兄分享, 對也, convertible bonds 利息成本有優勢之餘, 又可 align institutional investor 的 interest, 一舉兩得.. 至於 Starman 兄現時的佈局, 重點是如何有效地複製建倉工程, 特別是 land acquisition 的 pipeline 方面, 小弟在矽谷的建築生意正有此煩腦, 大款們越來越不惜成本盲搶地, 把整個遊戲規則玩反了, 現收購價已比前一兩年入的地皮高出了一大節, 要創造早三五年前翻倍的回報實感吃力..
刪除對！目前最大的困難是難找地，地是香港最缺乏的資源。而且購入新界地的過程不簡單，要注意的事很多。
刪除請教Starman 兄應該點樣去分析不同地區的物流倉需求? 因為小弟有買新加坡的物流倉REITS, 但係睇過分析話未來物流倉需求飽求, 適逢Starman 講開呢個topic 可否請益一下?
回覆刪除分析不外乎供應與需求。新加坡的物流倉筆者沒有研究，但供應應該比香港多很多。
刪除恭喜Starman兄~
回覆刪除實在大開眼界~ 真的要跟Starman兄多多學習投資思維~
祝您更上一層樓~
客氣了。謝謝 Sea兄！
刪除實在是大開眼界！
回覆刪除謝謝，有空多來互相交流！
刪除大開眼界呀、謝謝starman無私分享如何買地由零變成倉的收租MODEL~~~
回覆刪除這個項目總結來說是成功，但過程中遇到的困難之多真是令筆者心驚膽跳。
刪除解決遇到的困難是成功感的來源
刪除John兄，絕對同意。
刪除Starman兄,介意講講中間遇到咩困難? Say政府,鄉紳?
刪除以上都有, 還有工程, 其實解決問不難，最大問題是時間，時間就是金錢，時刻要與時間競賽。
刪除佩服 ! 我深深感受到團隊的力量
回覆刪除做任何項目，任你多有能力，單打獨鬥難成事。
刪除除左money-wise外，最正係Starman兄真係推動緊行業發展，Changing the World!
回覆刪除其實香港很多地是由新界鄉紳持有，他們不會做任何事，只坐著等土地升值。在非常缺地的香港來說，真是十分可惜。
刪除Starman兄很厲害，是否準備上市了？
回覆刪除暫時不便在此公開，有機會與大家交流。
刪除Starman 兄利害, 要向你多多學習呢!
回覆刪除謝謝﹗有機會大家多交流。
刪除Starman好學不倦,這才是人生，應該離創業板不遠，恭喜
回覆刪除謝謝Gambo兄﹗
刪除可否分享槓桿技術？用多少本錢達成6位利息收入
回覆刪除這視乎你願意用多少槓桿，以及配置哪類型收息資產，以8-10%年回報計算，一千多萬已可產生6位數的利息收入。
刪除曾電郵詢問但未見覆:
刪除請問也可否share star兄給網友的PB 資料 ? 可用相宜的利率做REITS 50%LTV 的, thx.
cykant@gmail.com
I have gone through all your posts this week and you are really amazing. Would you advise the bank - PB service that you are using now? My email is andrewgo001@yahoo.com.hk. Thank you so much
回覆刪除Dear Starman
回覆刪除Thanks for sharing these wonderful investment venture of yours and your thoughts along the way. I am sure these will become fond memories one day when you look back. I am particularly interested if you can share the contact if security house or private bank by which you would recommend us to look at. There seems to be very few selection of bonds that are of high rating and has yield of 2-3% these days...so I find it very hard to find straight bonds with yield up to 8% unless I look at coco (but then there is a lot more uncertainty)
my email is tommycheng1982@yahoo.com.hk
Thanks in advance
Star 兄真係好堅
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