2015年11月23日 星期一

讀者信箱: 心急爸爸增加動收入的資產配置部署


Starman 兄,非常幸運能見到你的blog 覺得如獲至寶得益不少,不過我的情況比較複雜,望你能給寶貴意見。我的情況如下:
本人及太太39歳,育有2孩子,本人收入在大陸每月約HK$9萬,太太part-time受僱在香港HK$4萬,家庭支出供樓及供養父母很大,每月只儲一萬。自知儲蓄水平低。

資產
 1. 港島大坑3房,自住,2010買入,現值18m. 按揭欠6m, 月供25k,夫妻聯名
 2. 將軍澳3房,出租,2004買入,現值10m,月收28k. 按揭欠4m,月供23m,夫妻聯名
 3. 英國學生宿舍,1.2m, 冇按揭,月收租7k
 4. 債基500k, 月收5k
 5. 股票100k, 蟹貨
 6. 現金300k

債務/私人税貸300k 用作購買英國物業,月供10k.

由於儲蓄少,不知怎樣去提升現金流.

個人想法如下:
沽出大坑物業,住將軍澳近兒子上學,得12m 開展槓桿直債,一年如收8%,每月可得80K,但現在很多辣招生怕沽後很難買回因成本增加。而且於之前金融危機也感樓是抗跌力強,所以太太偏向保持物業。

不過眼見現在計出借貸力已用了80% 因為太太之前full time 可能要賣樓才可扭轉困局,所以還望Starman 兄不吝指教走出正確財務自由的路。

萬分感謝!

心急爸爸

Starman 回覆:

要有良好的理財計劃,首要是對自己的財務狀況有清淅的了解。財務狀況不外乎 1. 收支及現金流; 2. 資產負債情況。首先,先整理一下讀者的財務狀況。

1. 收支及現金流

- 讀者月收入: +130k
- 港島大坑3房: -25k
- 將軍澳3房: +5k
- 英國學生宿舍: +7k
- 債券基金: +5k
- 債務/私人稅貸: -10k

每月淨現金流入: 112k

2. 淨資產
- 港島大坑3房(自住): 12m
- 將軍澳3房: 6m
- 英國學生宿舍: 1.2m
- 債券基金: 0.5m
- 股票: 0.1m
- 現金: 0.3m
- 債務/私人稅貸: -0.3m (即現金相等於債務金額)

淨資產: 19.8m

讀者表示每月僅能儲蓄10k,故推算讀者每月開支約102k。作為一個中產家庭(上有高堂,下有妻兒),每月十萬開支可以說是基本開支水平,而每月淨儲蓄1萬,儲蓄率乃十分低的水平,因此讀者首要要改善的是現金流情況,透過重組資產配置組合,增加現金流資產、被動收入,改善整個財務結構的資產流動性。

如一般香港人一樣,讀者手持資產以物業為主,一層自住樓及兩層收租物業。讀者淨資產19.8m,其中19.2m 為物業,物業為固定資產,資產流動性低,要改善資產流動性,要麼出售物業,要麼加按套現,二者取其一,我會選擇後者。讀者本身僅持有兩個物業收租,如果讀者持有的收租物業4到5個以上,筆者會建議減持其中一兩間,降低risk exposure,分散風險同時增加現金流水平。惟讀者目前僅持有兩個物業,且為3房物業,未來香港政府主力增加的供應均以細單位為主,防守性較一般細價樓高。當然,讀者亦要考慮自己的借貸力,借貸力直接影響流動性,如借貸力所剩無幾,讀者宜選擇出售其中一物業套現,同時釋放部份借貸力。惟即使出售物業,timing亦很重要。

坦白說,筆者不認為樓市以目前的負債結構會大跌,加息的影響微乎其微,12月能夠順利加息已不錯,加息幅度更有可能小於0.25%(聯儲局不排除加息1/8%的建議),整體樓價明年新年前回調10-15%已算不錯,回調20%筆者會考慮再入市(自住樓,投資暫不考慮住宅),筆者預計明年新年後或會出現小楊春,因此筆者建議將手持的住宅若有空間加按就加按,亳不猶豫。

讀者的港島大坑3房和將軍澳3房假設加按至5成,可套現4m。另債券基金及股票建議全數套現共0.6m,連同30萬現金,合共現金4.9m。以該現金水平,可考慮不做槓桿買入三條20萬美元直債,以8%回報計算,平均每月債息31,000,減去月供增加了的14,000(包括本加息),每月每月現金增加17,000,比起每月淨儲蓄一萬已有所改善。

讀者要留意一點,畢竟讀者的現金流水平較低,且讀者的借貸力已用了8成,在迫於無奈時亦需考慮出售將軍澳樓套現,套現所得資金足以開立私銀平台,再部署買入REITs及債券收息的穩健退休資產組合,擁私銀平台,年回報15%不難達到,可配置70%槓桿債券,30% REITs ,流動性及現金流同時提升,以15%回報計算,800萬資產平均每月收取債息約10萬,足以應付日常生活開支所需。以上方案,不一定二取其一,可兩者融合,如賣將軍澳樓,將釋放部份借貸力,再將自住樓加按,盡量套現。趁年輕盡早做好資產配置部署,靜待合適的時機,保存/累積實力。

Facebook專頁: https://www.facebook.com/Starmancapital



2015年11月16日 星期一

新推項目 - 葵涌「如家工作坊」小面積半倉式工作室

Star Capital 發展位於葵涌的另一項目 「如家工作坊」已完成裝修工程,現以現貨形式推出市場發售,售價以38萬元起。本項目位於葵涌貴盛工業大廈,距離葵興港鐵站僅5分鐘路程,本項目以小面積半倉式工作室定位,售價以38萬元起,首年保證租金回報逾4厘,由星匯國際發展有限公司承租及管理。項目未正式公開發售已出售約三份之一單位,反應理想,現讓本blog讀者先睹為快。

*讀者信箱已累積了一定的數量,由於最新有新項目陸續上馬,忙得疲於奔命,未能及時回覆,筆者將於稍後時間盡量抽空回覆,感謝各位讀者朋友支持﹗

2015年11月5日 星期四

東方日報專訪後記


東方/太陽的訪問前天出了街,個別知道我身份的朋友(數目不多)告知筆者市場的反應頗大,估計是標題字眼比較敏感的原故吧,特別是太陽報的字眼比較嘩眾取寵 --「80後炒工廈,身家過千萬計」、「出身綜援家庭,投資有道」。澄清一下,第一,筆者的投資收入來其實自多方面,工廈投資只是其中之一,而身家多少筆者亦沒有披露,純粹是記者猜測。第二,記者問及本人的家庭背景,筆者一時口快提及過自己出身單親家庭,年幼時家母為照顧年幼的我迫不得已曾有一段短時間申領綜援過活,沒想到記者會以此為題。其實筆者並不介意講述自己這一段經歷,只是不希望大家過份聚焦於筆者的家庭背景,有種嘩眾取寵的感覺。

其實記者第一天通過筆者的facebook專頁找筆者接受訪問時,筆者都有點猶豫,筆竟不想太高調,也不認為自己有什麼成就,因而有抗拒的念頭。但細心想想,筆者成立Starman 投資世界Blog,目的都是將自己的投資心得和心路歷程與大家分享,因此最後也答應接受採訪。到了接受採訪當天才知道有攝記,又不想記者為難,只好同意拍照,但堅持只拍背面,也感謝記者的理解及配合。

整體來說,整篇文章確是寫得不錯。在筆者不願提供太多數據的情況下,記者要完整地描述整個故事,難道是十分高,感覺是筆者出了一條難題給記者。在有限資料的情況下,記者已嘗試運用合理性整理了筆者的Profile,雖然數字上與真實有出入,但這也是可以理解。當中,筆者認為寫得較好的是理財心得、資產配置的部份,記者的思路很清淅,能清淅地組織並表達了筆者對理財的態度,相信記者也花了很多時間閱讀本blog之前的文章。

最後,筆者受訪的原意是與更多人分享自己的投資心得與投資經歷,不論日後是否成功,過程中的經歷是最珍貴的,同時也希望與更多志同道合的人互相交流,這與筆者成立此blog的目的一致。希望大家在讀這篇報導時不要著眼於筆者的出身、身家有多少,這些都不重要,更重要的應該是理財的態度,擁有正確的理財態度,這點應該人人都可以做到。大家有時間,也歡迎到此平台與筆者及一眾讀者互相交流。

東方日報專訪:
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20151102/mobile/bkn-20151102171214345-1102_00842_001.html