2020年1月12日 星期日

求學不是求分數


這個星期是大女的考試週,可能因為升小後第一次考試,家長們都特別緊張。家長群組中,大家都在討論如何準備英文口試,考試內容估計是分享一些家庭活動或體驗之類,大部份家長一早已勤加操練,有些家長更親手為小朋友寫作了一篇「鴻文」,文法精準同時又有句構,小朋友背了,必定高分。對於置身家長群組中的我確實有點壓力。太太說,如果每個人都有家長背後發功,而我甚麼都不做,到時句句都是「I am Mary. I am a girl」,阿囡咪實考第尾?曾有一刻想過幫她作文,但想真點這樣一點意義也沒有。最後決定叫她自己去嘗試準備,先寫一篇自己想分享的內容,最多就幫她把一把關,改下錯字和文法。

過程中,看到她很用心去準備,內容雖簡單,句子都是最simple 的sentences,但都是她的用字和她想講的內容,最後我並沒有改她的字,亦無教她「高深」的句構,只提她要用過去式,就讓她原汁原味的上陣好了,因為這樣她才能最自然的perform。

其實,在現今的教育制度下,小朋友讀書面對壓力在所難免,壓力本身不是問題,適當的壓力是「貼地」的體驗,不應該讓小孩在純溫室下成長,人在社會總要面對壓力,而學校只是社會的縮影,但最重要的是別讓壓力變得恆常。小朋友要讀書,也要玩樂,偏重一樣都是不好的。小孩就像彈簧一樣,一個性能好的彈簧不應太「硬」,要有彈性,因此日常要適當的受壓,但一直把彈簧壓著,時間長了,彈簧便失去了應有的彈性,不會再彈起來,人生變得僵硬了,怎樣拉也拉不回原狀,小朋友的人生就被「定形」了。

就讀書而言,最大的壓力不是來自學校,而是家長互相比較的心態。大家都怕自己的小孩被比下去,第一是面子攸關,第二是怕小朋友成績差失去自信,因此漸漸形成家長幫手做功課,幫手考試,參加雞精補習班等等,「望著成績做人」。

如果為了取得高分,要為小朋友作篇「高深鴻文」讓小朋友直接背誦,我寧願讓小朋友自行創作,取得多少分就多少分吧。分數不是重點,重點是過程中學到了甚麼,如果作一篇文給她背誦,她最後只能學懂背誦的技巧,然後取得高分,然後考入好學校,然後畢業找份好工,然後呢?然後就繼續乖乖打工,這就是普遍香港人的寫照。

「I am a girl. I am so happy.」有甚麼問題?小學生寫simple sentence很正常,會寫複雜句構才是問題吧。口試考的除了內容,還有臨場發揮和表現,講得自然很重要,用自己的語言用字,簡單也好低B也好,好歹都是自己的用詞,總比死記硬背他人的講稿自然。

作為一個投資者、創業家,我深明創意、自發執行的重要性,我從來不會聘請有一疊疊名校「沙紙」、成績亮麗,但不會應用實踐的人,因為這樣的人只是只懂死記硬背的「高分低能人」。香港人讀書考試成績好是出了名的,但同時創意水平也是出了名的(出名咩就自己諗),要「贏在起跑線」概念根深蒂固的香港家長們明白「求學不是求分數」的道理不容易,要實踐更難,我也在學習的過程中。「望子成龍」的心態很正常,但方向要正確,要先擺脫「鬥快」的思維,越想快越要慢,關鍵還在於家長本身的思維和心態。

2019年12月30日 星期一

【明報專訪】物流+地產+科技=未來


由2015年開始,我致力投資物流地產行業,由傳統的高樓底鋼結構倉庫到大型現代化物流倉庫。透過親身的投資,我對物流地產的發展、投資價值和未來發展方向可算是有了比較深入了解,我個人亦深信這就是未來地產發展的一個藍海。

傳統物流地產REITs以典型的地產發展方式為資產增值,營運模式不外乎收購倉地、工廈等老舊、低附加值的物業資產,改裝並翻新成一個有貨台、貨架等物流配套設施的現代化物流倉庫,再租予大型第三方物流公司(Third-party Logistics 簡稱“3PL”)如業界龍頭嘉里物流等使用及營運,主動提升物業資產的租值,從而最終使資產價值得以提升。然而,這已是三十年來的營運模式。

在科技和互聯網的世代,透過物聯網(Internet of Things “IOT”),物件與物件之間已有互動聯繫;在網購的盛行發展下,人們的消費模式(Consumption Pattern)已有了極大的轉變……以上的發展將能提升消費者在虛擬聯網平台上消費行為的次數和交易總額,然而這最終都離不開物件或產品本身的「實體流動」(Physical Movement of Things)和倉存。因此,一切又將會回歸地產層面的增值,但在現今世代下,增值的手段除了傳統的「地產發展」外,科技元素如物流倉儲自動化系統、大數據(Big Data)、人工智能(AI)、區塊鏈(Blockchain)等才是真正能為傳統物流地產大量注入價值的關鍵。

在科技層面的增值,剛在香港上市的ESR Cayman(1821)和市場上的物流地產REITs,包括之前在美國和星加坡上市的普洛斯(Global Logistic Properties Ltd)、豐樹物流信託(Mapletree Logistics Trust)和Goodman等仍然是接近空白。

有關金融科技(FinTech)和區塊鏈在物流倉儲上的應用,在今天的明報專訪中提到了一個概括的概念。有興趣的讀者們可參考我下一篇文章,會作更詳細和深入的說明。

【明報專訊】

//樓市中工廈拆售帶來豐厚回報已不稀奇,但有本港房產基金經理撈金後轉行,決定豪擲10億元,要在新界打造「科技倉庫」,以大數據及區塊鏈作輔助。地產投資公司Comboxx聯合創辦人兼執行董事陳建中接受本報訪問時表示,旗下智能物流倉層數將會更高,對收租能力頗具信心,更重要的是倉庫科技帶來的增值服務多樣,可佔總收入6成,未來甚至有機會與虛擬銀行合作,料項目兩年內可回本。

大數據管理 全自動化運作

陳建中以專投地產的星匯資本起家,2015年曾在新界建倉小試牛刀,回報不俗,由此對倉庫看高一線。他其後發現,工廈倉高度有限、通道窄逼,貨車出入常要「排長龍」,因此有心捕捉商機。公司買下元朗逾30萬呎地皮,並伙拍嘉里物流(0636)旗下嘉里物流工程,由後者負責硬件,開始落實智能倉構想。而因倉庫計劃採用全自動化,城規會亦批出罕有的18米高度,大幅增加可租出面積。

物流業近年在港式微,但內地由於地廣人多,反而出現阿里巴巴(9988)旗下菜鳥物流等新式科網物流公司。陳建中認為科技才是未來倉儲發展重點。他指旗下倉庫將採用大數據,落成後可對倉內貨品進出時間、位置及溫度等數據進行分析,能分辨當季及過季產品,幫客戶精確銷售。

貨單存區塊鏈 數據難篡改

另一新式倉儲服務則是融資證明,他表示,過往中小企在以貨權為抵押向銀行尋求融資時,曾有倉單造假的詐騙案例,但若貨單儲存在區塊鏈中,數據則難以篡改,可規避風險。他續指,區塊鏈亦可通過智能合約(smart contract),直接將貨權轉移予銀行,早前已與部分虛銀探討此計劃。

科技倉庫預計明年第四季落成,陳建中表示,租金將與普通倉儲相若,甚至更平,希望可租予中小企至個人不同類別用家。

明報:港企斥10億建智能倉 冀兩年內回本
https://m.mingpao.com/pns/經濟/article/20191226/s00004/1577298948396/港企斥10億建智能倉-冀兩年內回本?fbclid=IwAR3rxo4UyABXyiee76aXyeSE0-JrcI_DWRIerWKBDr_GC8yB6eQA_GdabzY

2019年12月26日 星期四

經濟日報專訪 - 香港首個樓底最高、規模最大的自動化智能物流公倉


Comboxx首建自動化物流倉 擬藉大數據分析推網購


//本港初創公司Comboxx旗下物流園項目SuperHub One,預計明年第四季落成,將為全港首個大型自動化物流倉庫。執行董事兼聯合創辦人陳建中接受本報專訪表示,業界存在土地、人力成本高的問題,希望打造自動化倉庫例子,未來亦考慮在大數據分析基礎上開設網購平台。

地處元朗的SuperHub One佔地約30萬平方呎,樓底高度達18米,全港最高。與其他物流倉庫不同的是,Comboxx與嘉里物流(00636)子公司合作將其打造為自動化倉庫,引入人工智能、大數據分析及區塊鏈等技術配套。

高樓底+無人運作 減成本

陳建中解釋,傳統物流公司主要將貨品儲存在工廈,但工廈實用率低,加上近年工廈活化增多,導致供應減少,已不能滿足行業需求。而SuperHub One高樓底、自動化兩大特點,可解決土地成本及人力成本高昂兩大問題。

陳建中稱,自動化倉庫內基本可實現無人運作,一方面能節省人力成本;另一方面,因毋須預留走廊、鏟車出入空間,加上18米高樓底,整個倉庫可提供4萬個板位,相較普通倉庫多出4至5倍,令平均土地成本大大降低,因此他預期,未來租金價格可與市價看齊甚至更低。

陳建中推算整個項目投資額達約10億元,料落成後每年可帶來9位數字的現金流。他又透露,嘉里物流將為最大潛在租客,但不希望將倉庫租給單一公司,倉庫以板位計出租,更具靈活性,除第三方物流公司外,亦希望吸引個人租客。

由於整個倉庫由統一管理系統控制,陳建中預期未來在營運過程中可累積貨物品種、價格、出入倉時間等數據,通過大數據分析,Comboxx亦計劃推出網購平台,為中小企及創業者提供倉儲及平台服務。//

2019年12月20日 星期五

誰是下一個王者?


受社會運動影響,零售消費市場無可避免地受到一定程度的打擊,不少零售股及收租股的股價都顯著回調,其中我比較多提及的領展,其股價亦由高位回落近兩成,但影響已較其他零售/收租股小。

我本人對於證券投資組合的「經營」理念是「現金流再投資」(cash-flow reinvestment),是一種永恆的動態操作,因此不停在市場尋找優質、適當的投資標是十分重要,而尋找這過程同樣也是動態的,從不休假。我自2015年開始寫blog的時候就已分享了我的REITs+Bond投資組合,當時領展和越秀等房託是「膽」,後期越秀換了Mapletree Greater China(當時名稱),而當時領展股價由30多元升上40多元,市場大部份人都說領展的股息率低,很貴。連我當時也曾想過要減持,主要原因是想增加槓桿債券部份的比例。後來,從另一個角度想通了領展的特質性和營運模式後,立即反過來增持了。到2017年現金流為王出版時,領展股價又由40多元升上50多元,就更多人說貴了,而股息率只有4.x%,對比其他股息率達6%的REITs並不吸引。到了2018年,領展股價1年間已由50元升上70元。當然,價錢升得越高,更多人走出來說貴,但同時市場也更多人開始認識領展的價值,開始追捧這隻「房託怪獸」,至2019年,領展股價曾升至最高位近100元。

每個價錢下都有人說貴,那到底何謂貴?其實作為投資者,我們看「靜態回報」最終都是看總體回報(Total Return),即資本增值及股息收益之和。要極大化Total Return,首要是對投資目標進行全面的收益評估,因此不能只看股息率。要記著現金流收益只是一個過程,它是一種幫助我們累積「優質資產」的工具,累積資產才是我們的終極目標(見文:-《投資是為了賺資產而非賺錢》)。要分析REIT是否優質,我們需要看股息率的增長。邏輯是這樣的,越具增長能力的REIT,它每年的股息率增長越高,股價便越高,因此用「今天」股價和「過去」派息紀錄計算出來的股息率便越低。

市場對REITs進行估值的方法有很多,如現金流折現模型(“Discounted Cash Flow” DCF model)、股息增長模型(“Dividend Growth Model”)等等。其實REITs有別於一般上市公司股票,估值模型用不著搞得那麼複雜,筆者認為分析REITs的估值只須用兩招,就是看其市帳率(PB)和DPU增長率。

市帳率(PB)大於1表示市價比資產淨值(NAV)有溢價,小於1則代表折讓,這直接反映REITs的估值是否昂貴。大部份香上市的REITs的市帳率都是有折讓的,原因與在低息環境下REITs在對其資產進行內部估值時所用的資本化率(Capitalization Rate)偏低有關,令旗下物業資產估值偏高,故有感覺估值便宜的假象。因此,在進行估值時,宜同時留意和比較不同REITs所使用的資本化率。

由於REITs會將其90%可分派收入以股息的形式向股東進行分派,因此無須擔心股息率與盈利不同步的問題。要觀察其盈利能力和ROE表現,直接看其DPU增長率最實際。如一隻REITs的市帳率不高,其ROE良好,同時DPU增長率長期保持穩定高水平,那該REITs便是一隻不可多得優質的REITs。

在2017年出版的現金流為王中,我曾比較過香港兩隻顃近的REITs – 領展和置富︰

在本港上市的REITs中,筆者比較看好的是置富(00778.HK)和領展(00823.HK),原因是它們的物業和租戶的組合跟民生(中產的民生)關係密切,受零售放緩和自由行減弱的影響相對較低,收入也比較穩定。

以置富為例,置富全港擁有1 7 個商場,當中不少位於大型的屋邨,兩大旗艦商場為置富第一城及置富嘉湖。十大的租戶包括百佳、中原、美聯、中銀、長實地產、大快活、屈臣氏、7-11和恒生。領展更不用說,擁有全港大部分公屋商業零售設施和停車場,覆蓋面甚廣,公司總資產超過1600億。

兩隻REITs當中,筆者最看好領展(00823.HK)。領展作為目前唯一晉身藍籌的REIT,足以反映其在香港眾REITs中的領導地位。從財務數據看,置富的市帳率僅0.66,比領展的0.90為低,但領展的ROE達15%,而置富僅10%。置富全年每基金單位分派(DPU)49.23仙,惟預測未來3年DPU年複合增長率僅0.8%,而領展則高達8%,以此比較,領展估值相對更吸引。 



領展過去的DPU每年均有雙位數的增長 (資料from aastock)

領展的預測DPU增長較高是有原因。領展現時有11個包括商場翻新工程等正在進行中的資產提升工程(AEI)項目,另有8個待批中,13個規劃中,合共近30個項目有待資產提升,這將可持續提升物業資產價值的收益,有利支持未來數年的DPU增長。因此,領展是貴得有道理。


領展目前在香港及內地有物業,而且內地佔比更愈來愈高。截至今年,領展在港有126個物業,面積約800萬平方呎,主要為零售空間,另有約5.6萬個車位。香港物業佔總價值約86.8%;在內地有5個物業,約有500萬平方呎的零售及辦公室空間,佔總價值約13.2%。物業估值為2,180億元。每單位資產淨值89.48元,現時市值約1,900億元。

領展的收益率很長時間都在3.2厘至4.5厘左右徘徊,但今年曾跌至低於3厘,低見2.7厘水平,或反映投資者和市場資金更追捧其增長。到8月中,因香港社會事件,領展股價跟隨下滑,收益率才重返3厘之上。過去3年及5年的平均收益率為3.54厘及3.73厘,在我眼中,收益率並不是重點,重點還是DPU增長,但我們能看到領展的DPU增長已較以往高峰時有所放緩,而領展管理層對增長的預測也比以往保守,由以往的雙位數改為高單位數增長。

在商業REITs之中,領展絕對是王者,資產類別包括零售、停車場和寫字樓。而營運模式由管理到發展,再到合營模式。發展地區由本地市場已大幅將版圖延展至有較大資產提升空間的內地市場(主要為一線城市),當然同樣地受到人民幣匯率及地緣因素等風險增加。

未來,我對領展是相對保守,原因不是收益率,而是增長的放緩,我所指的增長不是純DPU增面的增長,而是集團的業務拓展手段已盡出,不是領展本身的問題,而是其先天經營業務限制的問題,可以說已到了極限。

電子商貿為傳統實體零售商帶來競爭壓力,但為倉儲物流業界締造龐大商機。電子商貿的發展將能提升消費者在虛擬聯網平台上消費行為的次數和交易總額,然而這最終都離不開物件或產品本身的「實體流動」(Physical Movement of Things)和倉存。

因此,未來我更看好工業物流類的REITs,特別是物流地產。如果我們相信未來互聯網會更進一步地改變全世界的消費模式(consumption pattern),我們就更有需要對沖零售REITs的投資組合風險,而另一方面,物流地產將會大行其道,增長必定遠超傳統零售REITs。物流地產將會是下一個目標,稍後有時間我會分析一下物流地產市場。

本文一開始就說,投資是永恆的動態操作,需要不停在市場尋找優質、適當的投資標的,而尋找這過程同樣也是動態,從不休假。

2019年12月10日 星期二

想得到最終的認同 先要尋找市場的不認同


很高興我的第二本著作《現金流為王2》入選了誠品香港2019年的Top 10,也是唯一一本上榜的財經/商業類書籍,十分榮幸﹗也延續了2017年出版的《現金流為王》成為當年全港最暢銷財經書的成績,至今共印了八版。

《現金流為王》系列本身不是主流的投資/財經書題材,寫的都是我個人的投資理念和實戰案例,而我投資的都是當時非主流的債券和房託基金(當時香港人都只喜歡股樓),而且不論是投資產品抑或是我所用的投資平台 – 私人銀行等,都屬於高門檻級別,書中的下半部份更包括了我的創業路和生意經,可以話係九唔搭八,當時被不少出版社和投資界朋友批評為「完全離地」。但是,我本身不是一個職業作家,我不想為迎合市場而寫,堅持我手寫我心,只有真正自己應為對的,寫出來才有意義和說服力,否則浪費我的時間,也浪費了讀者的時間。最後得到一眾讀者的認同是意料之外,也要多謝天窗出版社放任地讓我忠於自己的思路去發輝,原汁原味的為我出版。

《現金流為王2》是第一本的延續,是第一本書的深化版,內容更深入,絕對不是最受市場歡迎的「工具書」,也不是適合初階投資者看的純投資書,坦白說,我也不知如何定位。我只是一位產量極少的「業餘」作家(現在更業餘,數個月都沒有一篇文章),寫書不是我的主業,只為興趣,因此同樣地,由寫這本著作開始,從沒有想過「市場」的問題,再一次感謝出版社願意再「較多次飛」,慶幸還能對出版社有個交代。

《現金流為王》系列所寫的是一種理念,不限於投資,同時也應用於營商。我不喜歡純理論,我較喜歡實淺;我不喜歡「跟風」,我喜歡創造;我不喜歡紅海,我喜歡藍海。正如我在第二本書的自序中寫到︰

「或許今天很多人可能會認為我當初在投資和創業路上所做的決定和選擇大都是正確的,但事實上,在這十年裡,我做了無數次重大的決定,而幾乎每一次大部分人當時都不認同我的選擇。每一次聽到別人的不認同,又或看見市場的不認同,我便知道這是一個機會。

機會的出現,往往來自市場不同的看法,當所有人都持相同的看法時,機會便會被市場消化,這些利潤便輪不到你去賺。那些所謂趨勢投資法,每天盼望「搭順風車」,又或是一味追逐資產價格來買賣的投資方式,從來都不是我杯茶,但我明白這都是市場大多數人的「嗜好」和做法。

因此,我們無需老是要爭取別人對自己看法的認同,別人的不認同其實是一種機會,而關鍵是如何將機會把握好。想要把握好機會,除了獨到的眼光,其實更重要的是個人的堅持和執行力。

投資,不是只靠一次半次獨到的眼光,而是持續系統性的投資思維。」

最近一年一直都在忙碌著一個大項目,這項目是一個藍海項目,衝擊著傳統市場,當中的理念與我一直的中心思想和理念一致,同樣以「先現金流,後價值,再價格」的作為盤活資產、釋放價值的手段,只是這次的應用場景有所不同。及後有時間,會多些撰文與大家分享這個藍海經濟。

2019年11月4日 星期一

過程還是結果?


自小,前輩們都教導我們不要「煲無米粥」,意思是不要做沒有「結果」的事情。出來工作後,這句說話從老闆口中聽得更多,原因是做沒「結果」的事是浪費公司資源和時間,更重要的是公司白出糧給我。因此,社會上大部份人的思維都是重「結果」多於「過程」。

但其實何謂「結果」?出來創業後,漸漸地我發覺「過程」就是我想要的「結果」。只有視「過程」為「結果」的人,才會勇於嘗試任何可能沒有「結果」的事情,從而得到更多的「結果」;而很多人以為的「結果」其實只是「過程」。

如果一個人要鎖定有「結果」才願意去做一件事,那就會錯過了很多「過程」和機會,而這些正正就是我所追求的「結果」。

要知道機會往往都在努力嘗試的「過程」中遇到,而非在「可預期的結果」下獲得。因此,我認為「重過程」的人會比「重結果」的人遇到更多機會,從而更容易獲得真正的成功。

人的視野有限,我們所能看見的「結果」其實都只是眼前的「結果」,而非真正的成功,真正的成功是今天的你想像不到的,這才是真正的成功。只有通過勇於嘗試,我們才有「過程」,而只有在「過程」中,我們才能遇到更多機會,從而得到更多的「結果」,最終獲得更大的成功。越有視野的人便越明白「過程」比「結果」重要的道理。

在今天這個競爭激烈的社會中,不少人都抱着攀比的心態去做事,因而只懂重視結果,忽略了過程中的得着及享受,令生活變得枯燥乏味。有人曾說︰「相對於結果的輝煌或黯淡,追求的過程更顯其意義與價值。」

在這個功利的社會,不少人都急功近利,只想一步登天,因而對於「結果」過於執著,斤斤計較;或是於付出與收穫不成正比時怨天怨地,卻往往忽略了過程中的得着及樂趣。眼界窄了,因而看不到過程中所遇到的新機遇,間接地為自己的成功設限。因此,當我們為「結果」拼搏的同時,也要不忘享受「過程」中的樂趣,只有將眼光放遠一點,不計較,多嘗試,才能看到更多機會,不要因社會的現實,而成為一部終日為「結果」而工作的機器。

今天的香港,我們需要更多正能量,眼前的「結果」很多時只是過程,而非真正的「結果」。如果每個人只著眼於單一的過程和結果,我們將失去一切。

2019年10月19日 星期六

氣勢(下)

第二天,女兒跟我說另一份功課派了,今次女兒獲得A+,那位「Too bad」同學只得A,女兒回來跟我說。

我:你會唔會學番佢,對住佢講too bad呀?

女兒:唔會,咁樣做唔岩。

我:叻女!咁你點反應呢?

女兒:佢話佢又A,然後一路裝我份功課,一路問我咩grade,我比佢望左下,無出聲。

我:唔得,你要用番小學生既答法,不囂張同時不失氣勢。

女兒:即係點?

我:你可以話:well not bad...but I’m a bit better.

當勢比人弱,要懂得激勵自己。
當勢比人好,不囂張但要懂得保持氣勢。