2019年12月10日 星期二

想得到最終的認同 先要尋找市場的不認同


很高興我的第二本著作《現金流為王2》入選了誠品香港2019年的Top 10,也是唯一一本上榜的財經/商業類書籍,十分榮幸﹗也延續了2017年出版的《現金流為王》成為當年全港最暢銷財經書的成績,至今共印了八版。

《現金流為王》系列本身不是主流的投資/財經書題材,寫的都是我個人的投資理念和實戰案例,而我投資的都是當時非主流的債券和房託基金(當時香港人都只喜歡股樓),而且不論是投資產品抑或是我所用的投資平台 – 私人銀行等,都屬於高門檻級別,書中的下半部份更包括了我的創業路和生意經,可以話係九唔搭八,當時被不少出版社和投資界朋友批評為「完全離地」。但是,我本身不是一個職業作家,我不想為迎合市場而寫,堅持我手寫我心,只有真正自己應為對的,寫出來才有意義和說服力,否則浪費我的時間,也浪費了讀者的時間。最後得到一眾讀者的認同是意料之外,也要多謝天窗出版社放任地讓我忠於自己的思路去發輝,原汁原味的為我出版。

《現金流為王2》是第一本的延續,是第一本書的深化版,內容更深入,絕對不是最受市場歡迎的「工具書」,也不是適合初階投資者看的純投資書,坦白說,我也不知如何定位。我只是一位產量極少的「業餘」作家(現在更業餘,數個月都沒有一篇文章),寫書不是我的主業,只為興趣,因此同樣地,由寫這本著作開始,從沒有想過「市場」的問題,再一次感謝出版社願意再「較多次飛」,慶幸還能對出版社有個交代。

《現金流為王》系列所寫的是一種理念,不限於投資,同時也應用於營商。我不喜歡純理論,我較喜歡實淺;我不喜歡「跟風」,我喜歡創造;我不喜歡紅海,我喜歡藍海。正如我在第二本書的自序中寫到︰

「或許今天很多人可能會認為我當初在投資和創業路上所做的決定和選擇大都是正確的,但事實上,在這十年裡,我做了無數次重大的決定,而幾乎每一次大部分人當時都不認同我的選擇。每一次聽到別人的不認同,又或看見市場的不認同,我便知道這是一個機會。

機會的出現,往往來自市場不同的看法,當所有人都持相同的看法時,機會便會被市場消化,這些利潤便輪不到你去賺。那些所謂趨勢投資法,每天盼望「搭順風車」,又或是一味追逐資產價格來買賣的投資方式,從來都不是我杯茶,但我明白這都是市場大多數人的「嗜好」和做法。

因此,我們無需老是要爭取別人對自己看法的認同,別人的不認同其實是一種機會,而關鍵是如何將機會把握好。想要把握好機會,除了獨到的眼光,其實更重要的是個人的堅持和執行力。

投資,不是只靠一次半次獨到的眼光,而是持續系統性的投資思維。」

最近一年一直都在忙碌著一個大項目,這項目是一個藍海項目,衝擊著傳統市場,當中的理念與我一直的中心思想和理念一致,同樣以「先現金流,後價值,再價格」的作為盤活資產、釋放價值的手段,只是這次的應用場景有所不同。及後有時間,會多些撰文與大家分享這個藍海經濟。

2019年11月4日 星期一

過程還是結果?


自小,前輩們都教導我們不要「煲無米粥」,意思是不要做沒有「結果」的事情。出來工作後,這句說話從老闆口中聽得更多,原因是做沒「結果」的事是浪費公司資源和時間,更重要的是公司白出糧給我。因此,社會上大部份人的思維都是重「結果」多於「過程」。

但其實何謂「結果」?出來創業後,漸漸地我發覺「過程」就是我想要的「結果」。只有視「過程」為「結果」的人,才會勇於嘗試任何可能沒有「結果」的事情,從而得到更多的「結果」;而很多人以為的「結果」其實只是「過程」。

如果一個人要鎖定有「結果」才願意去做一件事,那就會錯過了很多「過程」和機會,而這些正正就是我所追求的「結果」。

要知道機會往往都在努力嘗試的「過程」中遇到,而非在「可預期的結果」下獲得。因此,我認為「重過程」的人會比「重結果」的人遇到更多機會,從而更容易獲得真正的成功。

人的視野有限,我們所能看見的「結果」其實都只是眼前的「結果」,而非真正的成功,真正的成功是今天的你想像不到的,這才是真正的成功。只有通過勇於嘗試,我們才有「過程」,而只有在「過程」中,我們才能遇到更多機會,從而得到更多的「結果」,最終獲得更大的成功。越有視野的人便越明白「過程」比「結果」重要的道理。

在今天這個競爭激烈的社會中,不少人都抱着攀比的心態去做事,因而只懂重視結果,忽略了過程中的得着及享受,令生活變得枯燥乏味。有人曾說︰「相對於結果的輝煌或黯淡,追求的過程更顯其意義與價值。」

在這個功利的社會,不少人都急功近利,只想一步登天,因而對於「結果」過於執著,斤斤計較;或是於付出與收穫不成正比時怨天怨地,卻往往忽略了過程中的得着及樂趣。眼界窄了,因而看不到過程中所遇到的新機遇,間接地為自己的成功設限。因此,當我們為「結果」拼搏的同時,也要不忘享受「過程」中的樂趣,只有將眼光放遠一點,不計較,多嘗試,才能看到更多機會,不要因社會的現實,而成為一部終日為「結果」而工作的機器。

今天的香港,我們需要更多正能量,眼前的「結果」很多時只是過程,而非真正的「結果」。如果每個人只著眼於單一的過程和結果,我們將失去一切。

2019年10月19日 星期六

氣勢(下)

第二天,女兒跟我說另一份功課派了,今次女兒獲得A+,那位「Too bad」同學只得A,女兒回來跟我說。

我:你會唔會學番佢,對住佢講too bad呀?

女兒:唔會,咁樣做唔岩。

我:叻女!咁你點反應呢?

女兒:佢話佢又A,然後一路裝我份功課,一路問我咩grade,我比佢望左下,無出聲。

我:唔得,你要用番小學生既答法,不囂張同時不失氣勢。

女兒:即係點?

我:你可以話:well not bad...but I’m a bit better.

當勢比人弱,要懂得激勵自己。
當勢比人好,不囂張但要懂得保持氣勢。

2019年10月18日 星期五

氣勢



從來都說,學校是社會的縮影。在社會做事,從來都講信心和氣勢!

剛升小一的女兒接到老師改好派回的功課,看見功課獲得A,心感欣喜,怎料旁邊的一位同學搖搖頭說: “Too bad”....女兒不懂反應,回家後跟媽媽說。

媽媽:佢一定係妒忌你啦。
女兒:唔係啦,佢A+...
我:佢取笑你喎,咁你點答佢?
女兒:唔識答呀...
媽媽:你叫佢唔好取笑你啦,下次努力!
我:點得呀,作為小學生應該要用番小學生既答法,同時不失氣勢。
媽媽:即係點?
我:你應該答 better than you!
女兒:但A+高分過A,我唔可以講大話!
我:無問題,你可以答 better than you...next time !
媽媽、女兒:😓😓

咩都可以輸,信心唔可以輸,氣勢更加唔可以輸!

2019年10月17日 星期四

機會

昨天施政報告公布放寬9成按保上限樓價至800萬,我講左句「每次一有新政策出台,都是一個讓部份小市民「翻身」的機會」,隨即收到不少人問「我是否應該立即訓身上車」,你叫我點答?

這類問題經常出現,正如數年前我解釋槓桿債券操作,也收到不少問題,最多人關注的三個問題(排名不分先後) – 1. 買邊隻? 2. 用邊間私銀買 3. 買幾多/是否用盡槓桿?

投資,是很個人的,沒有絕對的對與錯,因為每一個人的背景、能力和需要都不同,投資決定是因人而異,當然我明白大部份人都只想要一個「model answer」。作為投資者要有自已的view,至於我的看法,已經講過很多次不再重複,但我不能為你做任何決定。你有數百萬跟只有80萬,未計供款能力,同樣做9成按揭買800萬樓,情況已完全不一樣。

從前有個故事︰

一天,政府官員到精神病院視察,院長向官員解說每位病人的狀況。其中有位病人手中握著一張相片,一邊哭一邊用頭撞牆,院長解釋:「他曾深愛相片中的女人,但那女人卻嫁給別人,他因此而受不住刺激發瘋了。」

這時隔壁房間有一個人也用頭用力撞牆,官員問:「他又怎麼了? 」
院長說:「他就是娶了那位女人的人。」

機會,對有能力把握的人才是「機會」,對沒能力駕馭的人是「風險」。

2019年10月16日 星期三

香港的宿命


//施政報告公布首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款。修訂主要是將首次置業人士的9成按揭保險合資格物業價格上限,調高至800萬元;8成按揭保險的合資格物業價格上限調高至1000萬元。//

這又是一劑「頭痛醫頭,腳痛醫腳」的興奮劑。其實政府選擇現在打興奮劑,也不是不能理解。由貿易戰到近月的社會問題,香港經濟難免會受到影響,當零售、民生市場受到影響,資產價格難免亦會受到影響。要知道香港有不少中小企營運生意,會將物業按予銀行借商業貸款,當經濟受損而導致資產價格下調,同時生意前景又不樂觀,銀行會向中小企「收水」。當中小企被裁員或結束營業,失業率上升,經濟問題便會加速浮現。

從來當經濟好時就會國泰民安,每當經濟差,社會的各種問題就會同時出現,但當經濟好,消費市場蓬勃,看似國泰民安的同時,亦造就了資本家「貪婪」地迅速累積財富/資產,這就是自由經濟體下「資本市場的取捨」,也是香港作為全世界最自由(不是民主)經濟體的自然定律。

某程度上,這時候為市場打興奮劑,Timing上是可以理解的政策措施,一是按撫市場,二是為經濟和樓市打支預防針,但說到底這都只是收短線效用的一劑「頭痛醫頭,腳痛醫腳」的興奮劑。

然而我們要分析的是,原定目標的受惠對像是否會/能夠「領情」?當他們不或沒能力「領情」,最大部份的受惠對像又會是哪一班人?最後造成的結果又會否繼續是貧富懸殊會進一步拉闊,加深社會問題和民粹主義?

每次一有新政策出台,都是一個讓部份小市民「翻身」的機會,但奈何大部份會根據新遊戲規則make right decision & take action的人都是同一班小數的人,而大部份人只會看到相反的結果,從而作出相反的決定。

自由經濟體下的資本市場就是讓資本家/聰明投資者不停壯大和累積財富的地方,沒有公平不公平,因為這就是市場運作的機制,但貧富懸殊會進一步拉闊。政府既沒能力做庄(土地的最大持份者是發展商),只是一個遊戲規則制定者,在資本市場下,每一次出招,都只會造成同一個結果 -- 造就同一班人累積財富,同時有同一班人被市場歧視,這是一種「定律」,也可能是香港的宿命。

新聞/圖片內源:
明報 - https://m.mingpao.com/fin/instantf2.php…

2019年10月14日 星期一

物流+地產+科技=未來


由2015年開始,我致力投資物流地產行業,由傳統的高樓底鋼結構倉庫到大型現代化物流倉庫。透過親身的投資,我對物流地產的發展、投資價值和未來發展方向可算是有了比較深入了解,我個人亦深信這就是未來地產發展的一個藍海。

傳統物流地產REITs以典型的地產發展方式為資產增值,營運模式不外乎收購倉地、工廈等老舊、低附加值的物業資產,改裝並翻新成一個有貨台、貨架等物流配套設施的現代化物流倉庫,再租予大型第三方物流公司(Third-party Logistics 簡稱“3PL”)如業界龍頭嘉里物流等使用及營運,主動提升物業資產的租值,從而最終使資產價值得以提升。然而,這已是三十年來的營運模式。

在科技和互聯網的世代,透過物聯網(Internet of Things “IOT”),物件與物件之間已有互動聯繫;在網購的盛行發展下,人們的消費模式(Consumption Pattern)已有了極大的轉變……以上的發展將能提升消費者在虛擬聯網平台上消費行為的次數和交易總額,然而這最終都離不開物件或產品本身的「實體流動」(Physical Movement of Things)和倉存。因此,一切又將會回歸地產層面的增值,但在現今世代下,增值的手段除了傳統的「地產發展」外,科技元素如物流倉儲自動化系統、大數據(Big Data)、人工智能(AI)、區塊鏈(Blockchain)等才是真正能為傳統物流地產大量注入價值的關鍵。

在科技層面的增值,目前物流地產REITs,如之前在美國和星加坡上市的普洛斯(Global Logistic Properties Ltd)、豐樹物流信託Mapletree Logistics Trust)等仍然是接近空白,如果我們確立了這個方向是趨勢,這意味著目前租金回報率僅4-5%的傳統物流地產基金,在應用相關技術增值後,將會極大的upside potential。有機會再與大家分享。

前日接受了蘋果日報的電話訪問,我亦提及了有關方面的見解。

//【本報訊】《現金流為王》作者陳建中早年主力買債起家,現時經營物業基金業務的他,看好為物流商提供倉存場所的房地產信託基金(REITs),「嚟緊嘅方向,網購會打擊商場零售。不過(就算)網購做得好好,交易額高,貨物始終要倉存」。

陳解釋,物流地產的本質實際上也是租賃,只是租客對象以物流營運商為主,這市場源於物流營運商對具備配套的倉存場地有需求,但購置大面積土地需要龐大資金,擴展業務時要租用第三方的儲存倉,故此有物流地產商收購爛地或老舊的倉庫,「佢哋翻新成一個有貨台、有貨架、有唔同自動化設施等嘅倉,大型物流公司入到來就可以營運,所以願意畀更多租金去租」。

陳建中續稱,電商平台Amazon已在其自家貨倉引入自動化設施,料會帶動物流地產公司跟風,「如今物流地產做緊30年前(的模式)一樣,收益率就2、3厘,但做完科技增值後其實利潤會翻倍,呢個價值未反映到」。//
https://hk.appledaily.com/finance/20191013/VTQRUJL2TCF2BHAVBANLIDNIIQ/


2017年明報專訪︰

留意新界倉地的投資機會

看好香港樓巿,是否便只有加入高價買樓一途?固然,近年本港住宅樓價屢創新高,土地供不應求是癥結所在,而候任特首林鄭月娥上月初接受傳媒訪問時表示,將多管齊下增加住宅土地供應,包括發展私人發展商現持有的大量新界土地,其實當中便存在投資機會。

星匯資本執行董事兼首席投資總監陳建中早在兩年前已看到新界土地有價,並深入研究,「香港的地契可簡單分為屋地契及農地契,屋地是用來起樓的,可作住宅、商業或工業用途;農地則按城規會規劃,作倉貯、農業、保育、康樂或工業等不同用途,若用作倉貯用途,則稱為『倉地』。根據規劃,港府未來將在洪水橋、元朗南及新界東北等地徵收1000公頃的土地,用作發展新市鎮用途;換言之,倉地的供應將大幅減少,結果是其租值及價格向好」。

因此,陳建中旗下基金去年以8000萬元,收購新界一幅面積達9萬方呎的倉地,並且斥資5000萬元興建倉貯設施,有關面積現已以呎租13元悉數租出,即每年租金收入近1400萬;相對於買入價加建築費的1.3億元,租金回報率逾一成。
https://m.mingpao.com/fin/columnist2.php?col=1463481149445&node=1495780789067&issue=20170526