2017年12月26日 星期二

我對「資產」的定義和投資債券的心態與考慮



作為一個投資者,在執行理財計劃或資產配置前,必須要將「資產」的定義界定清楚,深入了解「資產」的概念,才能作出理性而全面的投資決定。

筆者「資產」的概念大致可分為三種︰

1. 廣義資產

又稱會計資產(Accounting Assets),指會計學上對資產的定義,一個人所擁有的所有經濟物品/資源,並能以貨幣單位衡量的均稱為資產,如銀行帳戶上的現金存款、樓宇住宅物業、一張桌子或椅子,只要產權能清晰界定,都能稱為一個人/企業的資產。

2. 有效資產

廣義指凡能於一段時間內持續地產生經濟收益的資產,均能稱為有效資產(Effective Assets)。從資產配置的角度,筆者一向要求收益是能具體地「計到數」的,因此筆者將有效資產定義為凡能在一段時間內持續地產生現金流收益的資產,才稱為有效資產。正如富爸爸窮爸爸作者 - 羅伯特·清崎對資產的定義是:當持有一項物品,這物品會自動使現金流向你的口袋,就是資產。

3. 值得累積的資產

除於指定時間內產生現金流收益外,其產生的整體收益會隨時間有所增長,且增長速度比通貨膨脹快,這才是我們長遠值得累積的資產。筆者較早前的一篇文章《投資是為了「賺資產」而非「賺錢」》提到投資或資產配置的最終目標並不是「金錢」,而是「資產」。投資過程中,資產價格上升,沽出資產所賺取到的「金錢」並非投資的最終目的,因為投資是長途賽,你不會賺了一次錢後就停下來永遠不再投資,而由於銀紙長遠貶值,資產長遠升值原因,投資賺錢後必須將沽售套現的資金重新投入其他資產,才不會被「時間」將你的資產購買力吞噬。不論是新投資或是再投資操作,投資項目的投資比例也應儘量投入值得累積的資產為主,從而實踐投資是為了「賺資產」而非「賺錢」。投資要認清「目的地」。

以上概念十分重要,投資者很多時候會以為自己知道,實際上可能是一知半解。有些人或會認為這些概念不重要,無須嚴謹,就由得它含含糊糊就算了,十年過去後可能會發覺自己明明投資有「技術」,為何身家就是跟懂得累積「資產」的普通人給比下去,甚至乎遠遠拋離。

單純是 2. 有效資產3. 值得累積的資產 在市場上並不難找到,然而同時具備2和3兩者特質的資產則不容易找。雖然要找到能定期產生高現金流回報,同時其整體收益(Total Return, 包括現金流和資本增值)的資產項目不容易,但我們卻可通過精明的資產配置方式,結合不同資產的特性,自行組合能同時滿足2和3的投資組合。筆者的「REITs + Bond」投資組合就是一個例子,至於筆者早期為何會選擇以REITs 和槓桿債券去建立自己的投資組合,是基於兩種資產的不同特質性,而兩者的優劣能夠做到有機互補,前文已多次解釋,在此不贅。

雖然同時能滿足2和3的資產項目選擇不多,但能分別滿足2或3的市場上卻有不少選擇。又以「REITs + Bond」投資組合為例,債券能定期產生高現金流回報,若使用槓桿,ROC (Return on Capital)會更高,但債券的特質是「保本」(若發行人不違約),即到期日能全數收回本金,而期間收取穩定的債息,然而其「保本」的好處正正就是壞處。

小弟著作《現金流為王》中亦曾提到︰

債券最大的缺點是持有債券至到期並沒有資本增值的效果,因為債券只能做到保息保本(債券到期取回本金),這是優點同時也是缺點。在不斷量化寬鬆的大時代下,銀紙長遠會以高速貶值,沒有資本增值的力量實在難以抵抗通貨膨脹。要做到投資組合產生穩定現金流,而又能收得像實物資產/ 磚頭般的長遠資本增值,將債息再投資REITs 是最穩健之選,同時REITs 亦具有高倉值的特點,也具有高而穩定現金流的特點,因此兩者除了互補,亦能夠相互作出再投資的操作,優化整個投資組合,使雪球愈滾愈大。

投資「工具資產」如債券的心態和考慮

由此可見,不同資產有不同的特質性,通過資產配置的方式能將不同特質性的資產有機結合,做到優劣互補,使資產組合能有高現金流,又能收長遠資本增值的效果,對沖通脹和銀紙貶值的風險。從「REITs + Bond」的例子中,我們可以見到債券其實只是一個會產生現金流的「工具資產」,並沒有資本增值的作用,因此債券並非長遠值得累積的資產。

對於投資「工具資產」如債券,投資者必須要十分清淅你的目的,就是要安全、穩健地賺取它的高現金流回報,取其風險低,高現金流回報的好處。因此,筆者認為投資債券一定要有持有至到期的心理準備,不論你使用槓桿與否,總之投資者必須設法令自己有能力持有債券至到期日取回本金,這是rule 1。特別在現時這個風高浪急的市場下,債券孳息率已大不如前,債券孳息率低亦意味著債券的價格昂貴,以前孳息率超過10%的內房公司,現在發行的債券孳息率只有5-6%,這並非因為企業的信貸能力有所改善,而是因為Yield Spread收窄。

投資債券盡量避免投資業務經營能力主導的公司,也不應期望公司業績有亮麗的增長。如有此期望,應該買股票,才能justify有關風險。投資債券,投資者是債主,不應與公司共存亡,在最壞的情況下,應該是公司死投資者都不用死,這就是作為債主與股東的最大分別。因此,投資債券時應考慮公司目前持有多少資產,除償債能力外,更應考慮公司是否持有「非常有價值」的資產,然後就是看公司的債務水平,因為其他債主都將有可能是你的「競爭者」。所以,現時市場若我要再買債券的話,會更注重公司的資產基礎、資產本身的性質和資產價格的穩健性。從此角度出發,REIT Bond (房託基金發行的債券) 也是個不錯的選擇。

*今天是我與太太的結婚週年,準備出街慶祝,停筆於此。祝大家聖誕快樂、新年進步﹗

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2017年11月22日 星期三

空手入白刃的地產項目



話說數個月前,筆者在荔枝角路經一處,發覺原本是美心餐廳一直租用的工業大廈地廠圍上了街板,連忙就問身邊的地產經紀同事,美心遷走了嗎?同事說是的,由於美心正進行品牌提升(現稱美心MX),網點選址首選商場,工廈地廠租金雖平宜,惟工廈食堂牌限制食肆對外不可掛上招牌,故美心最終放棄此工廈地廠,轉移到大商場去。筆者立時精神為之一振,原因是筆者一直心儀該工廈地廠,按筆者對荔枝角的了解,該地廠位置堪稱全荔枝角最具商業價值的工廈地廠。地廠的位置位於青山道與大南西街交界,十字路口,人流極盛,十字口有紅綠燈位,人流匯聚於此,且該位置距地鐵站僅1-2分鐘步程,地理位置相當優越,是不可多得具高可塑性的工廈地廠。

得悉美心遷走的消息,連忙命地產同事不要對外宣揚,同時讓同事立即聯繫業主,剛好業主也在荔枝角辦公室,筆者急不及待直接上其辦公室與業主即時見面。由於同事認識該位業主,事前也先向筆者簡介了一下業主的背景,原來業主本身是一名會計師,會計師的特性是數口精,但計的一般都是死數,也聞說業主知道美心要遷走,曾嘗試調低租金挽留但不果,由此可知業主的心思,並嘗試根據其人物性格代入其角色,業主想必是在想物業若空置一個月就是廿幾萬,每一天都是金錢,相當肉痛。

一向隨身帶備支票的筆者當然早有準備,一見面二話不說單刀直入說條件,每月23萬租15年(比美心原來的租金還高,美心之前的租約是12年),隨即準備好支票。業主一聽到說15年太長了,不可能﹗ 筆者為不讓其有太多時間考慮,速戰速決,立即開另一張支票遞向他︰「24萬/月,10年約。」業主聽到後,表情開始有點兒軟化,仍搖搖頭說十年太長了,但一邊搖頭卻一邊伸手接過支票,明顯是難抵金錢的誘惑,支票是三按一上(按金加上期)合共96萬,準備充足的經紀同事早已在旁準備好臨時合約,時即簽署成交。就這樣,這一宗十年租約的deal僅用了20分鐘便完成了。一步出大門口,落到樓下,同事即時問我為何我這麼有信心,大拿拿廿幾萬一個月,你不用先回公司計計數?我說不用,我心裡有數。

青山道與大南西街交界人流極旺,原來的美心餐廳佔地約8000呎,包括了座位及廚房,但門口僅在青山道的一小角,其他對外全部密封。筆者一直認為若果能夠將青山道一排的非結構牆身全部打開,將之變成數個小街鋪,其價值和租值定必能大大提升,而將工廈地廠改為街鋪只需向地政總署申請短期豁免書(Short-term Waiver)即可,每月僅需按改變用途單位的floor area補回差價費用,然而工廈變成零售街鋪的價值提升,以建築面積計算遠比只按floor area補價的費用高,從而能做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)的效果。

不足兩個月,筆者分間的6間街鋪已全部租出,每月淨租金已超過30萬,已完全覆蓋每月24萬的租金支出,同時後面的三個食肆鋪位是淨賺的了,這段時間已不乏多間大型連鎖品牌食肆有興趣,如翠X、大XX、吉XX等,預計租金25-30萬。該地廠項目的總租金收入預計約60萬,短時間內已翻了1.5倍,每月淨現金流收益可達36萬。

該地廠項目的投資成本主要為改建的工程費用約150萬,費用當然也不是一次過支付。對於現金流為王的筆者計數也是算得很盡的,由於項目分間後的租金水平比原先的租金水平上升了1.5倍,筆者所收的按金也就上升了1.5倍,以3按1上計算,筆者合共能收回240萬按金及上期,扣除筆者支付予大業主的96萬按金及上期,正現金流為144萬,足夠支付工程費用所需。因此,本項目近乎空手入白刃。

對於該項目淨賺回來的4000呎食肆鋪位,筆者本來大可直接租出收租,但多日來反覆考慮,反正該食肆面積是淨賺回來的,筆者希望可以自己搞一個food court。荔枝角本身食肆供應極度稀缺,荔枝角是一個即將變天的一個商業區,加上項目本身的位置好,因此筆者希望藉此機會建立一個屬於自己的food court品牌,以匯聚一班品牌食肆,以作為日後強化資產的一種利器/工具。當擁有自己的品牌,就等同擁有一強化資產的利器,可應用至不同的地產項目,有助日後收購其他地廠/物業/鋪位後能主動提升其租值,做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement),然後是估值(Valuation)的提升,最後是資產價格的體現。

可參考前文 - 「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)

假如你自己本身是一個品牌零售商,有吸引人流的能力,你便能將一個人流不多的死鋪帶旺,如果鋪位是自己的,便能成功做到Asset Enhancement。更甚的,如果你們是一班「品牌新派飲食聯盟」,將一條人流不多的街鋪帶旺,將租金(Yield) 提升,便能成功推升鋪位的估值。估值高了,銀行融資能夠將資產的增值部份(unrealized profit)具現化為現金流/新資本,再投資買入其他資產,然後重複上述動作。這是筆者經常說的「產融結合」概念。」

強化資產-->強化現金流(租值)-->提升資本化估值-->產融結合-->現金流再投資。

故事尚未完結,假設筆者每月淨差租的收入為36萬,一年為432萬,10年為4,320萬。按現時的二房東運作,要收到這4,320萬需十年的時間。簽下租約後,筆者曾問過業主有沒有興趣出售物業,當時業主說到價可考慮,開價1億以上才考慮。明顯地,此開價是按我與他之間租約的租金水平而釐定,每月租24萬,一年租金288萬,以3% 左右cap rate計算,資本化估值大約1億。然而,現在筆者將項目的租值提升至每月60萬,物業的估值以相同的cap rate計算,資本化估值便上升了1.5倍,約2.4億。儘管保守地以較高的cap rate去做估值,相信估值仍能在2億以上的水平,若能以1億買下項目,帳面仍能賺一倍以上,這才是筆者最想做到的。由於估值主要是基於物業租值以資本化率推算,只要能提升租值,便能提升物業估值及價格,當估值提升,除了出售資產,亦能透過再融資將帳面的資本增值部份釋放,轉化為現金流再投資。

當然,當業主知道項目最終能租到這個租金水平時,當然又不願意出售了,然而業主亦被我的租約鎖死了十年,除了出售物業給我,我們也能合作出售,然後將資產增值部份作利潤分成。欲知後事如何,請聽下回分解。

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2017年10月10日 星期二

真的時勢造英雄?

早前,林一嗚博士寫了一篇「用數學為年輕人說句公道話」的文章,引來各個年齡層人士的極大迴響。文中大意為一個循規蹈矩的人,自小讀書名列前芧,DSE成績全部5以上,更有科目達5*和5**的成績,順利入讀大學,優異成績畢業後出來社會工作,起薪點每月15,000元,工作表現亦非常突出,每天返工朝八晚十,工作表現年年攞A,每年加薪百分之十,不去旅行又沒有非理性消費,是「百中無一」頂級乖仔,然而十年過去了仍然買不到樓,結論是社會真是如此的可悲。



年輕人當然拍手掌同意,覺得非常貼地,認為中年人的成功都是時勢做英雄,對上一代人的怨氣更深,更感不忿。中年人則認為林博士文中提出的數字偏頗,大感不認同。林博士及後在facebook再發表一篇文章回覆,大意是將持有大學學位的中年人的收入資料加入分析,與今天的大學生的收入水平作出對比,結論是認為中年人和青年人活在兩個不同的世界,中年人應多理解今天的年青人。



中年人和年輕人之間固然需要互相理解,但就林博士提供的資料作出分析,林博士文中針對持有大學學位的人士作出比較,並將當年的大學畢業生的薪金與現時大學畢業生的薪金作對比,由於20年前的物價較今天便宜,而兩代大學畢業生的薪金則相若,從而得出當年的年輕人要比今天的年輕人好得多的結論。

以上推論忽略了當年大學畢業生與今天大學畢業生數量差別的因素。當年的大學生是天之驕子,與現今大學生在市場上的稀缺性和競爭力不一樣。因此,單純以兩代持有學位的人士作出比較,僅考慮二十年物價的不同,但忽略大學生數量和地位的不同,得出的結論未免有所偏頗。

其實時代轉變,市場供求和就業結構亦有所轉變,市場遊戲規則不同,兩代人年輕時所面對的困難和挑戰亦有所不同,比較時需要考慮的因素遠比上述的數字要多和複雜。單純以兩代人以上的數字作出比較是有所偏頗,只會挑起兩代人的矛盾,其實際意義不大。

林博士文中將焦點放在能否買樓置業,其實焦點是錯了,為何只以買樓的難度去決定哪一代人的生活更幸福?難道只有買到樓的才算是成功?我想說的是,買樓並不是唯一的出路/必要去做的事,何必將焦點和時間只放在買樓之上?上一代人毫無疑問,買樓是較這一代人容易的,但並不代表一切,上一代人擁有買樓的時機優勢,這一代人擁有低利率、資訊/互聯網等等的時機優勢。每一代人擁有的市場和時機優勢都不一樣。只可惜大部份人只懂回頭看,不懂向前看,大部份人只看到上一代的人如何成功,然後發覺上一代的成功模式在這一代無法複製,便大叫不公平,時不與我,上一代人成功的原因只是時勢做英雄,這都是消極的想法。

每一代人擁有的市場和時機優勢都不一樣,若只懂去複製上一代的成功模式(如買樓創富),應用在今天,難度高是理所當然,容易的話上一代人都比你早做了

作為年青人的我們,需要做的應該是發掘今時今日的市場機會(並不是過去的機會),去了解現時市場的需要,填補市場的供求空缺,甚至去創造需求,當你能夠為社會創造新的價值,市場自然會給你回報。當年青人抱怨時不與我,上一代的市場機遇較好的時候,請想一下,你的下一代將來也會說著同一番說話

放眼世界,香港這個地方已經是很有利個人創富的地方。一把好刀,都要懂得利用刀鋒去劈,只是大部份人只會用刀背,卻說刀不鋒利,有些人甚至會說木頭太硬。即使刀鋒,也有較鋒利和較不鋒利的位置,出來的效果也會不一樣,但其實大家都是拿著同一把刀

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2017年10月1日 星期日

從收入、有效資產與資本看現金流



近來看到一篇有關李嘉誠的報導,文中李嘉誠談到成功之道在於「一定要有現金流」。他回想「以往從事塑膠花製造業時,親身體會到現金流是主宰公司命脈的因素,一直惦記於心中。」

傳統以來,只有做生意的人才知道現金流的重要性,而一般投資者卻忽略現金流的重要性。對生意人來說,現金流是血液,不管這盤生意的盈利有多強大、公司的盈利能力有多強,如果沒有現金流,會即時死亡。

一般投資者沒有這個概念,原因是大部份投資者拿來投資的資金只是閒置資金,即是「閒錢」,並不是他們賴以為生產生收入的方式。收入的產生不外乎來自主動收入和被動收入,前者靠勞力,後者靠投資。社會上大部份人的主要收入來源為主動收入(靠工作、勞力換來的收入來源),因此大部份人根本沒有想過現金流對投資的重要性,總之投資能產生即時收益就好了,收益指的是總收益概念(Total Return),沒有現金流價值的概念。

在進行更進一步的分析前,宜先定義一下「收入」。收入是以持續流動狀態呈現的一種收益,所以收入必須是一種現金流。資產的升值,既非持續,又非流動狀態,並非收入

以上並不是艱深複雜的概念,但必須嚴謹,事實上大部份人也搞不清資產和收入的概念,往往將資產值和收入兩者混為一談。混亂和含糊不清的概念往往直接影響投資行為,對長遠的人生投資計劃影響深遠,不得不正視和及時糾正。

收入:持續現金流收益。
有效資產:能持續產生現金流的資產。
資本:用作投資/買入有效資產的現金流


收入、有效資產和資本是投資者必須認識的基礎概念,值得留意的是他們都有個共通點,就是三者都必須要有現金流。

資產升值了,只屬帳面,如不能將升值部份轉化成現金流,就永遠不能將升值部份轉化為新資本進行再投資,買入更多不同的有效資產,長遠為投資組合產生出更多的持續現金流收益(收入)。

香港大部份人都沒有搞清楚上述的概念,因此儘管他們沒有良好的「產融結合」工具(或因為不重視現金流而從沒有計劃去構建一個「產融結合」的平台),仍然都只繼續集中投資低現金流收益的物業資產。他們不介意現金流收益低,他們只期盼資產繼續升值為他們帶來資本增值的帳面收益,誤以為帳面的升值是收入的一種。結果,一段長時間過後,他們一手都是低現金流收益的物業資產,並會因為資產價格的升跌而影響投資情緒。

只累積不會產生或產生低現金流的資產,現金流只會越來越少,那些重資產就像黑洞一樣將現金流都吸收,這就是物業資產的特質,其必須配合再融資(Re-financing)將升值部份轉化為現金流,成為再投資的資本,血液才不會隨時間流乾,投資雪球才不會停下來。

相反,投資及累積「有效資產」(會持續產生現金流收益的資產),現金流會越來越多,而新增的現金流能成為新資本不斷進行再投資,再不斷持續累積「有效資產」產生更多的現金流,形成資本雪球(Capital Snowball)

正如筆者經常說,投資回報 = 資本 x 回報率 x 時間。真正懂得投資的人,是利用時間為資本增值,收益取決於時間,而並非市場因素。時間可準確計算,市場因素卻不能準確計算。只有重視現金流的投資者,時間才是他們的朋友,時間對他們來說才有價值 (時間值)。

搞不清收入、有效資產和資本概念的投資者,他們看不通現金流的價值,他們一般依靠資產的價格升值(市場因素主導) 和靠工作、勞力換來的主動收入,被動收入比例極低,以致他們不得不繼續工作,以時間和勞力換取金錢,而時間則不會恆常而主動地為他們創造收益。這是大多數香港人的通病,通通都輸了「時間值」,要知道「時間值」包含了複利的力量,大部份香港人損失的實在太多了。

當大家了解收入、有效資產和資本的概念,便明白投資需要資本,資本是由現金流轉化而成,而現金流由有效資產所產生,有效資產的累積需要有資本,資本是由現金流轉化而成......投資的關鍵在於多元化收入,要令齒輪不停轉動,不能或缺的就是現金流,缺乏現金流,資本、資產、收入都會乾涸,當齒輪不再轉動,投資組合就不會繼續自然成長。

看通了,投資的關鍵是現金流,一盤生意的血液是現金流,資產價值的起源是現金流。
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2017年9月5日 星期二

以投資思維談營商之道



筆者營運生意的理念是寓投資於生意,意思是以投資的理念去經營不同的生意,而以投資模式去經營生意在理念上最大的分別在於「單一投資」(Single Investment) 思維和「持續投資」思維。前者是散打式,特別注重個別項目的一次性收益(One-off Gain),後者則著重持續盈利(Sustainable Gain)。後者考慮的因素當然與前者截然不同,後者的視野需要比前者遠得多,而只有「持續盈利」的投資思維再加上經營模式才能稱得上是營商(Running a business)

1. 單一投資 - 注重一次性收益
2. 持續盈利投資 - 著重長遠持續收益 (因此會考慮如何使今次的投資對下一次的投資有利)
3. 持續盈利投資+商業模式(Business Model) = 營商

對於一般的投資者而言,投資有長線和短線之分,而營商只有長線,這就是營商與投資的最大分別。正如筆者經常說,投資應該是長途賽,心態決定命運,視野決定成敗。做生意要長遠成功,必先要有正確的投資思維/價值觀,培養好良好的財商後再談創業,因此也不是人人都適合營商創業。
 
投資講求資產配置,特別是當投資組合去到一定規模時,必須要有合理的資產配置,長遠而言才能立於不敗之地。何謂有效、合理的資產配置?即投資組合內,資產與資產之間的關連性低或是呈負關係,從而達到風險分散(Diversification)或自然對沖(Natural hedging)的效果。這是為何筆者公司業務以房地產投資、開發、代理、管理公司、建築工程、測量師行的垂直產業鏈模式為主軸,再橫向分散至凍品貿易、外國護理產品貿易、大馬建材貿易、大宗商品貿易,以至近一年做得比較成功的黃金投資/貿易業務。

生意的發展除了傳統的垂直整合(Vertical Integration)擴張(即本業的上、下游整合發展),還有橫向整合(Horizontal Integration)。傳統的橫向整合一般是指收購同業,從而收到協同效應和經濟規模的效果。然而,在現時成熟的市場上,傳統的外部整合(External Growth)模式基本上只屬於巨企的世界,要在今時今日的新經濟世代尋求機會,已不一定要跟從傳統的垂直或橫向發展,相反,筆者認為業務的發展根本無需要強求業務與業務之間的必然關連性去收協同效應之效。意思是說,不同業務性質、類型的生意整合一起一樣能夠收到協同效應的效果,這就是平台商業模式(Platform Business)。

一個成功的平台,是能夠做到完美的資源整合,前題是平台規模要夠大。如投資一樣,要平台規模做大必須要使用「杆桿」︰1. OPT (Other people's time)- 利用別人的時間 ; 2. OPM (Other people's money) - 利用別人的資金,而當中尤以OPT- 利用別人的時間最為重要。一個人任你怎樣能幹,都只有一對手,沒有三頭六臂,在人生有限的時間內,可以做到的其實是非常有限,因此切須要懂得「杆桿」別人的時間,其次才是資金。

筆者從來不吝嗇分享自己的投資和經營生意的模式,原因是筆者認為只有「做大個餅」才是真正能夠長遠持續的經營模式,而市場上大部份傳統企業只是在同一塊餅上互相瓜分,俗稱「分餅仔」,當新的市場出現時,它們的優勢便會慢慢沒落。

要經營好一個平台,講求的是資源整合,首要是必須懂得去找對的合作伙伴,而找到好的合作伙伴的關鍵是你是否擁有長遠的視野,懂得慷慨地與伙伴分享利潤,只有你賺,別人沒賺或賺得少,你認為這種合作關係能夠長遠嗎?只有良好的利潤分享機制才是吸引人才、資源和機會的關鍵,然後平台才有機會做資源整合,平台才能做大。

筆者目前經營得最好的貿易業務都是一種平台業務,而筆者的第一間貿易公司是在零成本下收購回來的。當年,跟幫忙核數的核數師閒談,知道他有一個客戶,公司有一定的營業額,但盈利虧損,仔細了解下,主要原因是供應商有得選擇之下傾向供貨予即時付款的批發商,價格亦較優惠; 對於要求有帳期的批發商,傾向只發較少的貨,且貨價亦較貴。由於該貿易公司的老闆缺乏資金,公司只能入較少的貨,同時要求供應商給予帳期,價格成本亦較高,毛利進一步收窄,慢慢地生意越來越難做,正打算結業,要求會計師為其註銷公司。

靈機一觸,這間貿易公司正合我意,可以合作,並要求約見該公司老闆,表示可我可出資繼續營運他的貿易生意,他一分錢都不用出,利潤5/5分成。他即時一口答應。事實上,除了貿易本身的利潤以外,我看中的是公司的3年track record和營業額,可有助我進行產融結合。當時我投資了不少工廈,一般的按揭最多只可做5成,然而只要有營運公司(Operating Company),在有抵押品的情況下,公司最多可融資8-9成商業貸款。

在具備足夠資金下,貿易公司不用要求供應商給予帳期,貨價成本較低,令貿易存在利潤空間,同時貿易額可做大數倍,在利潤5/5分成的機制下,原先該公司的老闆比以前賺的更多,而我則只是將額外融資出來的資金去做這盤貿易生意,空手入白刃。不足一年的時間,貿易生意越做越大,銀行給予的融資額按年增加,同時也包括多種能夠放大使用的融資額度,包括信用證和發票融資等。

該老闆以前的貿易合作伙伴知道後都相繼前來找我合作,希望利用我的平台做大其貿易生意,我同樣採取5/5分成的機制。另一方面,有不少合作投資磚頭的投資者知道貿易的回報高,也主動找我談合作投資。他們不用拿資金出來,只需要將磚頭放入來,利用我的貿易平台便能如提款機一樣提取低成本資金投資,使貿易業務越做越大,越大越有市場優勢,平台同時被養大,銀行越願意支持,平台的價值就越高。這就是平台商業模式的雪球運作。

當擁有一個良好的平台,你將不愁沒項目,也不愁沒資金,平台亦懂得自動運作。當知道平台長遠爆發性的價值後,你還會以短線的投資思維去經營你的生意嗎?投資和營商一樣,嘗試將眼光放遠,視野擴闊,你看到的將不一樣。

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2017年8月16日 星期三

【第四屆金閱獎 拉票】




小弟新書《現金流為王》入選了有本地出版界奧斯卡之稱的【香港金閱獎2017】的入圍名單,真是受寵若驚。入圍的作者有不少為社會名人,候選作家包括曾一度被傳是教育局局長人選的陳美齡、新民黨主席葉劉淑儀、前體育記者伍家謙及網絡紅人東方昇等,能夠有份參與香港出版界一年一度的盛事,實在十分榮幸。事不宜遲,享受過程,盡一下最後努力,拉下票先,請各位投我一票,支持「《現金流為王》Starman」。謝謝大家的支持﹗

1. 政經社會書: 《現金流為王》
2. 我最喜愛作家: STARMAN

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2017年8月13日 星期日

「防守」才是最強的「進攻」


早前出席了一些與讀者交流的活動,包括書展的簽書會 (明明是簽書會,最後變成了分享會,老毛病,一講投資就講過不停,一講便是兩個小時) 和出版社舉辦的高桌晚宴,這類高桌晚宴一般都是由出版社為如曾淵滄博士、中環巴菲特譚新強等著名投資高手舉辦,筆者既非名人又不是股神,只是一個寂寂無名的小小投資者/作者,竟有幸獲邀出席晚宴作分享,實在是過癮兼榮幸。出席的讀者水平都頗高,大家都是有識之士,又是專業投資者,有些是資深的地產投資者,有些是任職股票投資者,有些在金融機構遺產及信託部門任職律師,有些則是大企業高層,大家來自不同界別,而又對投資充滿熱誠和興趣,這種交流可遇不可求。

不論是簽書會、分享會或是晚宴,都有參與的讀者問我的投資組合是否只是我博客內經常提及的REITs、債券和房地產項目。我笑著回答,當然不是。事實上,筆者在博客內提及得較多的「REITs+Bond」組合只是其中一個主要能產生穩定現金流的「永續投資引擎」。這個引擎無需要入電油,靠的是生生不息的投資現金流為引擎注入能量。現金流收入是產物,現金流再投資時是資本,資本投資能持續產生現金流的資產,令這個投資引擎得以自給自足,永續發動。

我在博客中、在書中有不少篇幅在提及「REITs+Bond」組合,又解釋該組合背後的rationale,因為我認為我的「REITs+Bond」組合是一個值得讓大家參考的投資模式,因為當中涉及的投資理念我個人認為有一定的啟發性,包括不同投資產品的優劣互補、槓桿的使用、再投資的力量、資產累積後去自然去槓桿等等。但這不等於我的投資世界裡就只有「REITs+Bond」組合,REITs和Bond也不可能沒有其他可能性和替代品。沒有一種投資組合/方式是永久必勝,牢不可破,大家不應該去神化任何一種投資模式/策略,而應該融會貫通,因時制宜,這才是令投資者永遠立於不敗之地的唯一方法。

正如較早前的一篇文章提及過,筆者認為「REITs+Bond」組合回報率正在不斷下降,投資者應該要因應市場的變化,從而去判斷/調節自己的要求回報率(required rate of return)。不去做這種調節,以換入其他同類更高收益的債券或通過加大槓桿谷大回報率去維持組合原本的回報率是自欺欺人的做法,說穿了就是以風險來換取回報。這是為何筆者在較早前的一篇章曾提及自己已於去年開始不斷減持槓桿債券的部份,換入更多如領展和其他優質的房託基金。

大家不要忘記初衷,投資是長途賽,比賽當然需要有一個清淅的目標,如前文所講(見投資是為了「賺資產」而非「賺錢」),作為投資者,大家的目標應該是去累積資產,累積值得長遠去累積的資產項目。投資債券的心態必須是持有至到期,中間定期收息,到期取回本金。槓桿只是將回報適當地放大,將傳統大家認為過於保守的債券投資作出適當的調節,記著這個調節是將回報和風險同時放大,不同的投資者應作出相應的調節。因此,不少讀者問我到底應該用多少槓桿,這個問題我答不了,投資者應該要問自己,只有投資者自己才最清楚問題的答案。

債券加槓桿的好處是能即時產生高現金流回報,債券每天計息,時間便是金錢,惟其最大的缺點是回報並沒有任何增長,長遠欠缺對抗通脹的能力,因此債券並不是最終的目標,也並非投資者值得長遠去累積的資產項目。如果現金流是子彈,槓桿債券就是一把槍,「值得累積的資產項目」例如REITs等能與經濟同步增長、水漲船高的資產項目才是大家的最終目標。因此,前文也就解釋了為何槓桿只是累積資產過程中的一種輔助工具,資產逐漸增加的同時,自然去槓桿才是目的

有些人會認為︰「那你的投資策略豈不是非常保守?年輕人只以收息、慢慢累積資產為目標實在太消極。」

投資當然需要有攻有守,但在談進攻之前,請先學會防守,因為大部份的投資時間裡,多數的時間都是在防守,而進攻從來只會選擇在把握最大的時候才全力出擊,這種機會一生人總會遇上數次,大家不用心急,機會總會來臨,最怕的只是當真正的機會來臨時,由於你平日已在進攻,已沒有足夠的彈藥重搥出撃,最後只能眼白白看著機會離你而去。

筆者這個想法根深柢固,因為筆者深信真正最佳、最安全的賺錢時機應該是在市場恐慌時的跌市時間,而並非風和日麗的時間。投資者應該將關注點放在研究如何在風和日麗的時間養兵,同時累積和保存實力,在「恐慌時間」進取(見投資心法篇︰「貪心」與「知足」的藝術)。

正如較早前我的一個報章訪問,記者問及我的第一桶金,我提及08年金融海嘯時市場遍地屍骸,當時我大手買入多隻優質股份,當中最大手吸納的就是九倉(0004.hk),當時市價僅十多元,心想九倉持有Times Square、海港城等地標性資產,大折讓平賣,機會可一不可再。在金融海嘯的環境下,要買就買最靚最優質的資產,甚麼都不用理會,只需望著市脹率(P-book)買野,像是759阿信屋做大減價,大折讓掃貨,過癮非常。其實當時市場上還有很多distressed assets,若當年我有現在的實力,相信將能獲得更多有價值的資產。

當知道何時才是最佳、最低風險的進攻時機,大家便不會認為在風和日麗下養兵收息是保守了。相反,平日的「保守」正是為日後「大舉進攻」作了最好的準備。

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