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2017年5月20日 星期六

讀者給我的新書讀後感


筆者一向很喜歡擁有一個能與來自不同界別的朋友、投資者(包括由投資初哥到資深/專業投資者)和理念相近志同道合的讀者們交流投資和營商心得,而這亦是筆者一直堅持繼續寫博客的原因,儘管近一年公司進入了另一個新的里程碑,業務非常繁重,但只要能抽到時間,筆者一定會定期寫寫文章(必須要關自己在房中進行,否則我那兩個小孩會不停纏著我嚷著要跟我玩,嚴重影響思路=.=),與大家分享自己的投資/營商心得。

寫博客最好玩的地方是讀者們的留言,這是一個非常好的互動過程,對於大家的留言,不論大家理念是否相同,筆者都非常重視,並盡量對每位的留言都用心回覆,因此希望大家有時間能多留言,將你的讀後感寫出來,大家才有機會作出討論,才有機會從不同的角度、層次、思路去思考同一個問題,筆者相信真理會越辯越明,這是一個不可多得的學習過程。有不少讀者反映在博客內留言的讀者水平很高,這點筆者亦非常認同,很高興吸引到一班志同道合的朋友前來交流,每次筆者出文章都會引來一番討論,討論氣氛非常好,因此有不少朋友都說「識睇一定睇埋留言」,哈哈﹗

近日,讀者阿May在徵得本人的同意後將本blog某些文章轉載到babykingdom的理財版推介予其他讀者,引來一番討論,筆者也有去過該版看看,讀者May對筆者以往所寫文章中的理念演繹得相當好,代我回答了不少其他讀者的問題,這證明讀者May讀文章不只是讀「招式」,更重要是讀到當中的心法,明白箇中的投資理念,沒有「心法」的「招式」只是虛招。不同層次的人會看到不同的東西,一般人只會看到招式,甚至只會challenge 招式。沒有內功,只一味抄考回來的招式都只是虛招,退潮時便知誰人沒著泳褲。

有朋友說一開始讀筆者的新書時感覺似是一本工具書,但看畢全書就發現當中包含了「招式+心法+哲學」。筆者很高興讀者讀到了一點點的哲學味道,事實上,工具書本來就不是筆者的目的,之前有另一間出版社找過筆者洽談過出書事宜,但希望筆者寫一些較大路的投資工具(不外乎股樓),這有違筆者的理念,因此最後婉拒了。遇上天窗是我的幸運。

新書在上月底出版後,一直收到很多讀者的來信,更有不少讀者很用心的寫了一篇又一篇的讀後感,看後的確十分感動,真的非常享受閱讀大家的讀後感,每一篇我都會很用心的看,筆者必定會盡量抽時間逐一回覆(之前累積了太多可能漏了)。

《現金流為王》中的內容都是我的投資路心路歷程和一路走來的想法,我自己也看著看自己的想法在人生的不同階段一直轉變,因此這可以說是一本我走到此刻看回頭時,以我今天的思維重新編寫的一本投資札記。

以下是一位讀者寫給筆者的讀後感,與大家分享。

Starman兄你好,論年紀,我比你長,論財富智慧,我們距離相距很遠,我倆的共通點是都是在屯門長大及會考成績不好(小弟只有5分)。

小弟於今年二月初看貴Blog及專欄,主力看 Bond + REITs 部份,原本有很多問題不明白,想登上高速列車的同時,根本不知如何上車。及後知道Starman兄出書,於是立即購買閱讀,因時間及理解能力有限,遲至今天才完成,立即記下我的感覺跟Starman 分享!

書內文字清楚易明,就算理論不完全理解,附以舉例說明即時容易明白得多,真心讚啊!文字行距,色彩都很好,不會令人看到頭昏腦脹。大小比較特別,男仕斜揹袋較細不能袋,需手持携帶較為不便。

文章跟Blog 內文章比較,第二站篇Bond + REITs排序後變得容易理解。對於我這種未涉足Bond 的初學讀者有莫大脾益,更了解自己那裡仍未能掌握。相比Blog內的文章,Starman 兄跟讀者留言對我來說實在艱深,更只能以CD rom方式閱讀,讀而不得其解。

第三站創業篇,真的大開眼界。當時看到這裡一半時,我心裡想:「嘩,以Starman 兄的方法,海航不就是高價買啓得地段,經借貸,買債券之類,再槓桿,然後賺現金流,再把部份錢作建築費用不就成嗎?難怪刻意用天價買地喇,既走資,又賺錢......」怎知再看下去就見海航買美債例子案例,原來真的可以這樣操作啊!我的思維應比之以往有一點進步吧......哈哈!

睡著也能賺錢的概念非常特別,最重要還是計到數,以減少不確定因素,賺取現金流再投入,讓雪球越滾越大。以資本去操作、賺資產不是賺錢等等,我會牢牢記住你的分享然後去實踐。

小弟在一間港島區一大型商場的管理公司(在新城電台提及股價16元的上市公司)任職前線小主管十多年,工作範圍包括交樓、客服,日常管理、保安至清潔。持有資歷架構4級及政府認可導師資格,若Starman 兄公司有需要,可聯絡我看看未來有否效力機會。

P.S.

Starman 兄,本人的第二名孩子剛出生,無論工作,財務都需尋求突破,身邊家人、朋友,對財務自由及未來資產管理並無概念,欲登上高速列車卻誠惶誠恐,身邊缺乏同道人互相扶持及交流,往後時間可以向你請教一下嗎?我已報名7/6 的講座,期待能一見真人風采😃


讀者K

另外,由於上次的新書發佈會報名名額有限(場地最多容納100人),有很多讀者反映未能成功報名,我已答應了天窗將於6月7日舉辦多一場,有興趣的讀者可到以下網址報名。

【Starman現金流投資法暨新書分享會】加場
https://www.eventbrite.hk/e/starman-tickets-34566909557










Starman Facebook Fanpage: https://www.facebook.com/Starmancapital

2016年12月30日 星期五

給年輕人的話: 資本運作與資金成本的概念



Starman 你好, 

本人是80後, 也是一個窮小子。

自大學畢業後便進入了MNC工作, 工作上雖然受到上司的賞識, 自問自己還算上進, 但收入每年也是只能以10~15%的速度增長。現在我們的家庭收入只有 5萬元, 我的資產有大約50萬 (30萬股票, 10萬CASH, 10萬外幣), 我的伴侶也有資產50萬 (外幣加現金), 我們的資產大部份都是靠節儉省回來的, 沒負債, 亦沒樓, 租樓居住, 打算生小朋友。

我在想我的經歷應該是大部份80後所經歷的, 不斷轉工, 不斷增值自己(為了加薪), 考一些所謂的專業資格 (亦即所謂的投資自己), 盡量的避免任何風險 (no debt no leverage)。 朋友圈內好運的就是嫁個有錢的老公, 打政府工或父母安置一個物業或首期, 不好運的如我就是自己靠自已, 靠節儉累積財富。

看了你的 BLOG 一段時間, 發覺你比起我們一輩進取得多, 請問一下我想增加的被動收入, 你會有什麼建議? 
(因為你BLOG 內大部份是給一些專業投資者, 我想我的個案會對一班80後會很有啟發性)

以下是我想過的一些點子及自己的想法

創業 / ONLINE SHOP: 這是其中一個我最想你分享的部份 (由構思, 籌集資金, 實施, 管理等), 因為創業就要資金, 甚至要辭去現在的全職。 雖然我明白創業就是由自己掌握風險, 但當中的風險可以很高, 亦不是每個人也適合。 
例子, 我有一個朋友, 本身是專業人士加父母親也是做生意的, 住的地方是父母的, 辭職開了一間餐廳, 兩年來沒有盈餘, 叫做打份工, 最後都係出黎打番工。但我自己上有高堂下有妻兒, 大家可承受的風險不一樣, 你會建議我創業嗎?
投資: 進行及學習中, 上年的回報不太好 - 10%, 但會繼續持現有的股票

sell content: youtube / blog / fb. 無本生利最好的方法, 可惜仲未有點子/ 內容

買樓: 未有打算, 現在樓價實在是太貴

Leverage: 其實自己除左讀書既 GRANT LOAN 外, 未試過借錢, 宜家睇緊D 稅貸, APR 大約係 2.6~2.7% 左右, 以現在自己的自由現金流及流動資產, TARGET 係借 20萬左右做 REIT 投資 (TARGET 6~7% YIELD)

謝謝你寶貴的時間及意見

80後的窮小子-雄


Starman 後記與回覆︰

對於非專業投資者,特別是初畢業的大學生及年輕人,筆者會有這樣的忠告︰在沒有找到合適的投資項目前,不建議貿貿然作出借貸的決定。在資金氾濫的年代,借貸一點也不難,而且變得越來越普及。普通一名大學生、打工仔每天都總會收到一兩個銀行打來問是否需要私人貸款的電話,借貸過程更簡單至一個電話錄音確認就完成,貸款資金幾個工作天後便自動存入閣下指定的戶口,利率低至年利率2-3% (視乎閣下的工作及信用度),低至幾萬元,高至百萬的貸款垂手可得。

在市場資金氾濫,銀紙購買力不斷下降的大環境下,最好做的生意莫過於「資本運作」模式的業務。「資本運作」簡單來說就是錢搵錢,讓資本為你工作,為你帶來回報,「資本運作」計的數是資本的內部回報率(IRR)。資本的來源可分為自有資金、貸款資金或其他外來資金,而無論是何種資金,都有成本,稱之為資金成本(Cost of Fund "COF"),當中亦包括了自有資金的機會成本(Opportunity Cost)。每個人的資金成本都不一樣,因人而異,因此不同人適合做的資本運作的生意都不一樣。資本運作模式下的投資項目、業務或生意,概念基本上都離不開利差的套利,即投資項目的回報率與資金成本(化成利率)之差。舉例,「債券槓桿操作」(Bond Leveraging)和傳統的「貨幣套息交易」(Currency Carry Trade) 都是典型資本運作模式下的投資項目,前者是將企業債券抵押融資後再反覆投資債券的操作行為,後者則是借低息貨幣投資高息貨幣的套利行為。兩者的特點都是「回報率比利率(資金成本)高」,資本運作投資者不可能借高成本的錢去投資低回報的項目。

套利行為的行內專業名詞為「套戥」(Arbitrage),官方定義為在某種實物資產或金融資產(在同一市場或不同市場)擁有兩個價格的情況下,以較低的價格買進,較高的價格賣出,從而獲取低風險的收益。簡單而言,是低買高賣(buy low sell high)。以上舉的兩個例子都並非無風險套利,但套利行為一般都會有一個共通點。套利投資項目的風險部位一般歸邊鮮明,因此比較容易運用其他衍生工具(Derivatives)進行對沖(Hedging),例如購買債券違約掉期(Credit Default Swap "CDS")去對沖違約風險 ; 購買反方向貨幣遠期合約(Currency Forward Contracts)去對沖貨幣風險等。因此,衍生工具不是對賭工具,而是一個對沖工具。

返回本篇文章的主題,「資本運作」模式在低息環境下看似是一門容易、穩陣的「生意」,然而,新畢業生及年輕人在缺乏合適的投資項目的情況下貿貿然大幅舉債,抱著「人有我有」、「借左先」的心態借入信用卡貸款或私人貸款,往往會出現問題。當一個人取得銀行貸款後,由於貸款有資金成本,在一段時間後仍然找不到合適的投資項目,自然會產生一定的心理壓力,特別對於缺乏投資實戰經驗、心理素質較薄弱的初生之犢來說,心理壓力更大,因而難免會心急從而容易作出錯誤的投資決定,藥石亂投。這情況很正常,莫說是初生之犢,即使專業如大型的基金,如手持太多的idle fund,亦會心急尋找資金出路,導致藥石亂投,錯誤投資於質素差的項目。人有錢就身痕,有不少人在樓市獲利套現後,本來打算靜候下一個投資機會,因為不忍看著銀紙急速貶值,最後亂投股市導致損失慘重。

因此,即使在低息的大時代下,關鍵不是你能有多快借多少錢,也不是你的資金成本有多低,更重要是你有沒有合適的投資項目或目標,而要成功找到合適的投資項目所需要的是準備及計劃,不是一朝一直的。不論是做生意或是投資股票,任何投資都需要做足功課,世上沒有完全能對沖的風險,只有你不熟悉、對市場或產品缺乏足夠的認知,那就是最大的不確定性,這不確定性也就是最大的風險,因為當市場有什麼問題發生時,你將會是最遲有知覺的一位。

如以上讀者所說,有一樣東西任何時間都要做,就是投資自己,自我增值,這件事絕對沒有風險,只要做好時間分配,將有限的時間投入有價值的事情上即可。投資來說,當然無本生利的生意最好,這是市場機會,但往往不容易找到,需要投放時間,慢慢去發掘,累積經驗,投放的時間也是一種投資,一種付出。年輕人雖然資金不多,但有的是時間。資金不多就不要戀棧資本運作,資本運作是錢搵錢,沒財可理又怎樣理財?這證明現在還不是你應該去實行的事情,但不代表不去準備,不去認識。機會總是留給有準備和有計劃的人,趁年輕盡快好好投資自己的時間、投資自己,也不忙尋找市場機會,儲蓄資金的同時要儲蓄「合適的投資項目」,要避免免在成功累積第一桶金後沒地方好投資,為明天的你作好準備。共勉之。

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2016年10月17日 星期一

讀者信箱: 投資要融會貫通 簡單便是美 (退休計劃篇)


Star 兄

閣下年青有為,目光遠大,非常難得。
本人年紀應比弟大十年以上,卻仍未為退休做好保障,深覺年青時太浪費時間,故把經濟情況讓星兄把把脈。

家庭狀況:本人與妻 44歲,一小孩11歲
收入: 本人 70K (其中15%扣出每月買公司股票和MPF)、妻35K
支出:8萬/月,現時每月儲1、2萬
物業:一個市值4佰零萬單位,仲有50萬供款。
股票加現金共大約300萬 (其中7成係股票,帳面蝕一成)。
夫婦的 MPF户口 200萬左右。

願景:
1) 預筆錢比小孩謮大學,100萬?
2)十年內退休,其實想離開現在的商場,去做自己野,搞興趣班之類。
3) 希望真正全退時有每月3、4萬收入

感激!

補充小小:現時的被動收入其實好小,一年幾萬元吧。

點樣可以做到十年後每月可出5萬現金流呢?

係咪無可能?

明白起步遲咗,仍有機嗎?

讀者Sam

Starman回覆︰

最近,美聯儲主席耶倫最終都要接受新經濟常態局勢的事實,在一官方會議中,耶倫首次提出high-pressure economy (高壓經濟)的政策概念,意思就是容許通脹率超過之前一直原訂標準的2%目標水平,以解決市場就業及經濟復甦為大前題,這反映美國面對當前全球QE的局勢已無計可施,被迫返回QE放水穩定經濟的年代。在去年底,美國第一次加息的時候,筆者亦曾分析過,美國以目前情況根本沒有大幅或連續加息的條件,當時市場高息資產包括債券及REITs都出現明顯調整,應該趁當時加強投資組合的資產配置,認清大局。可惜當時市場不少金融機構財演一如以往順勢大做文章,不少散戶投資者都錯過了最佳進行資產配置的時機。誠然,以目前情況來說,美國以及世界主要經濟體在可見的將來,暫時仍未見經濟模式會有任何突破,市場資金只會越來越多,市場仍然會維持低息水平,資金繼續追逐高息資產,資產價格會繼續上升,貨幣的購買力繼續下跌。因此,現時及早認清大局亦未為晚也。

筆者在較早前的一篇文章「人生規劃 由五年計劃開始」中曾提到,筆者認為人生可分為三個十年,第一個十年是22-32歲(即畢業前就應該著手規劃); 第二個十年是32-42歲 (在第一個十年累積的越多,才是真正的「嬴在起跑線」); 第三個十年是42-52歲,應該開始計劃並準備退休或退而不休的生活,原因很簡單,這階段已經過了精力最旺盛的時期,不應再依靠勞力賺取金錢,被動收入應該為最主要的收入來源。

打工每月所收到的「工資」,正確來說應該稱為「補償」(Compensation),打工等如你出賣最寶貴的人生、時間和心力予公司,當中包括被上司「丙」、「受氣」、承受工作壓力等等,每月工資就是對你作出應得的補償。正所謂「人生有幾多個十年?」,人生不應只為了「被補償」而生活,打工的意義不應單純為了每月工資,而應該是為了脫離窮忙生活而努力儲備足夠的彈藥,當然工作中賺取的人生閱歷也非常寶貴,羽翼豐滿的一天就是脫離現在崗位,去做自己真正想做的事情的時候。至少,應該以此作為目標,人生才能活得多姿多彩。事業、家庭、成就、理想在人生中應該取得平衡。

讀者現年44歲,家庭收入超過十萬元,在幾乎沒有被動收入的情況下,每月的家庭開支約8萬元,實質每月可儲蓄的金額僅1-2萬元。雖然自全樓已近供完,手持流動資產僅300萬,以目前該格局仍未能無憂地退休,而這正正是典型香港的中產家庭所面對的問題。而往往在這個年齡段計劃退休生活時,開始意識到退休問題,焦急而容易導致藥石亂投,如買「債券基金」、XX基金、槓桿保險、炒細價股、盲目追捧銀行股/大藍籌等等,結果令整個計劃弄得更糟糕。

筆者可以說,幾乎所有零售銀行可以買到的基金都不要買,所謂的每月回報都不要信,羊毛出自羊身上,銀行作為中介基機構所收取的中間費用之多,再加上基金經理的收入、市場推廣的收入,扣除後如果到應每月支付你高息,其underlying asset的資產質素可想而知  (可參考: 

讀者信箱: 五年翻一倍回報的保險產品很吸引?)。因此,從投資角度,簡單就是美,越簡單的投資能獲取高回報就是最好,風險最可控。這是第一點。


第二,自住樓不要賣,不賣的意思不代表筆者是樓市大好友。要知道,人必須要住,這是必需品,你不買樓便要租樓。因此,沽出自住樓與沽空樓市沒有分別。在這風高浪急的世代,沽空任何資產前都要三思。量化QE,超低息時代,投資者要take advantage的是使時間成為自己最好的朋友,應該利用長年期的低息貸款(你是借方,不是貸方)購入資產,同時要留意購入資產本身的現金流,不應考慮本身現金流低、回報率及市場流動性太低的資產。資產的流動性的高低很大程度亦取決於該資產本身的融資能力,越容易做高融資的資產,其流動性就越高。是否取得高融資,除了資產本身外,亦取決於融資平台,如按揭銀行、私人銀行、IB (Interactive Broker)等等。以上一環扣一環,如果能夠融會貫通,以讀者目前的資產組合條件,利用上述進行資產配置,短時間內令組合產出5萬以上被動收入絕對沒有難度。切勿投資不明白、複雜的理財產品。

以上希望能對讀者有一些啟發,祝願讀者早日能夠將以上融會貫通,早日輕鬆進入財務自由之路。

2016年10月2日 星期日

讀者信箱 - 為重資產減磅 加強現金流再投資

Starman 你好:

本人 46 歲,太太42 歳,沒有小朋友。十三年前辭去穩定職業遠赴美國再次投入校園,學習自己最感興趣的領域,當年沒有深思完成學業回港會如何,只是心理及財政計劃好去追尋當年的夢想。07 年回港後重新找尋相關工作,差不多要從頭開始事業,過去八年夫婦同心邊努力工作儲蓄,邊思考及投資,計劃未來退而不休之路。

近月有幸拜讀貴博客每篇文章及留言,確實將我守舊的投資及理財思維打破了,深思後知道是時候重整計劃了,盼望 Starman 兄可給予專業意見,不勝感激。

現述財務背景如下:

夫婦月入9萬 (太太全職,本人已轉半職)

自住物業市值 850萬,尚欠貸款 182萬,月供 $13,700

其他物業投資:

1. 深水埗區細單位市值 350萬,無按揭,租金收入 $10,200

2. 長沙灣區細單位市值 330萬,尚欠貸款 132萬,租金收入 $8800,月供 $5,300

3. 東涌區中型單位市值 720 – 750萬,尚欠貸款 280萬,待租,月供 $11,000

4. 紅磡細單位市值 300萬,尚欠貸款 82萬,母親住,月供 $5,100

5. 屯門工廈市值 280–300萬,無按揭,租金收入 $9,800

6. 兩個小商場舖,無按揭,只租出一個,租金收入 $2,200

股票投資: 工商內銀股市值 79萬

現金: 20萬

每月總支出: 約 $10,000 – 15,000

本人想法:

有鑑於物業產生現金流及扣減供款及稅項雜費等幾乎沒有正回報,物業更有機會租不出及顧及維修等,本人很想短期內賣走 2 及 3 兩項物業,套取現金再加半年後儲蓄可以達到入 PB 的門檻,然後進行有穩定現金流的直債投資。股票方面,適當時候會轉做 REIT。

請問以上個人想法可取嗎?希望得到 Starman 的指教。 (歡迎本人個案放在貴博客中討論)

由於個人對 PB 及直債認識貧乏,亦想得到一些寶貴資料及建議。

衷心感謝你的時間! 敬祝生活愉快,業務更上層樓。

PS Lam

Starman回覆︰

香港人喜歡儲物業,有錢就買樓,原因是買樓的技術含量不高,只要你有足夠的首期,或家庭中有人有入息能滿足供款要求。當今世界資金不成問題,資金代表購買力,你沒有,不要緊,你爸爸媽媽會有,爸爸媽媽沒有不要緊,你公公婆婆爺爺嫲嫲都會有,筆者可以告訴你,香港大部份業主都擁有這樣的購買力,你身邊沒有可能是你身處圈子的問題,不要質疑。以上都沒有的話,那就要像筆者一樣自求多福,努力靠自己了,及早準備、計劃自己的人生,要付出更多的努力比別人跑快數倍追回這班早已開始行駛的高速列車。做錯一個決定,錯失一個機會,可能一世只能在路軌上靠自己的雙腳繼續向前跑了。

香港地機會雖然多,但往往未輪到你,這是投資門檻的問題,是不公平的,是歧視未及門檻而又沒有家底的一眾人士。今時今日香港地買樓的購買力是三代人購買力的總和,但土地資源大部份已被以上三代人私有化了,香港目前剩下的土地資源已不多,但這三代人的購買力依然在市場與單打獨鬥的你競爭。

香港人喜歡買樓,另一個原因是因為具有高槓桿,在長期低息的環境下,樓宇按揭貸款長達30年,讓時間將你的負債貶值,同時通脹、銀紙的貶值會讓資產升值,讓時間成為你最好的朋友。然而,在辣招下,只有首置人士買樓才擁有高槓桿的優勢,對投資者而言,買樓回報率低,沒有高槓桿,資產流動性又低,為何仍要堅持買樓收租的傳統投資模式?

不少上一代經歷過高低起伏的香港人相信市場周期的硬道理 (但他們往往忽略了在新經濟模式下周期將會大幅延長的因素),他們鐘情物業投資,但同時亦不喜歡借貸,十分穩陣,物業收租資產長年累月累積,財務狀況表面健康,但他們都有一個通病,就是缺乏現金流,這是投資組合(Investment Portfolio)過份集中於物業資產的結果。本案讀者也不例外。

本案讀者年屆中年,慢慢步向退休,也意識到是時候要為自己即將來臨的退休生活計劃。讀者手上持有1個自住物業,4個收租物業,1個工廈單位及2個小商鋪,全是非流動資產。流動資產只有數十萬元的股票及20萬元現金。由於物業收租回報低,投資組合幾乎沒有正數的現金淨流入。投資組合可以說是高度集中於物業資產,低現金流。這與筆者一向主將的「輕資產」、高現金流的操作剛好相反。

無論是「重資產」或「輕資產」都有其優勢,但現金流是必須的。現金流主宰著再投資(re-investment)的回報,再投資的回報有複息的力量,有助流動資產的長期累積及提升整體資產流動性。坊間經常談論的「財務自由」及一般人的退休計劃,關鍵因素都是「被動收入」的多與少,講求的是現金流,再進一步就是「被動收入儲蓄」,這是現金流再投資的層面。有些投資者側重物業資產沒有問題,但不要忽略現金流的重要。要提升物業資產的現金流只有兩個方法,一是直接出售手頭資產套現; 二是利用槓桿或加大槓桿,即加按物業套現。兩者都不做的話,投資組合慢慢因缺乏水份而乾死,空有資產值而缺乏流動性,可參考前文- 「財務狀況「太健康」就是不健康」。

如果你有「豪宅」,又有私銀平台,甚至可將「豪宅」放入私銀增加倉值,用於投資流動性較高且具較好現金流的投資產品(如筆者常提及的REITs及Bonds),為「過重」的投資組合減磅變「輕」一點。

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2016年8月2日 星期二

讀者信箱: 如何加強「輕資產」模式的進攻防力?


STARMAN 你好,

拜讀閣下網誌已久, 因常常不在香港沒有電腦用, 有些事情想請教

本人兩夫婦均33歲, 無小朋友, 但雙方父母健在. 背景如下:

(以下全為港元單位)
1. 本人收入穩定月入9萬左右, 太太較飄忽, 用入約6萬. 
2. 租住房屋約18K, 無其他物業, 無任何樓按.
3. 物業在外地, 價值不高, 現已決定回港定居, 留給親友住, 不套現亦不加按.
4. 二人四長輩開支約五萬元
5. 現金約二百萬
6. 持有數隻恒指成份股, 一共九百多至一千萬元. 部份還在蝕錢中.
7. 本人因健康問題(已有保險COVER), 五年內或更早會轉工, 人工可能只有一兩萬.
8. 因兩夫婦出身不好, 習慣了慳儉生活, 對生活要求不高, 只求溫飽穩定.

問題有幾個, 希望兄台能指點迷津
1. 這樣資產能進入PB嗎?
2. 能私下EMAIL 介紹一些PB給我嗎? 苦無門路呢
3. 若用現金買直債及利用槓桿, 股票資產是否也能視作BUFFER?
4. 二百萬現金及利用槓桿, 能產出多少現金流? 若買入幾隻不同月份派息的, 便可以用作維持生活呢
5. 股票部份是否不理會更好? 它一共能提供4%股息, 約44萬.
6. 若現在數年, 用股息及債息所得現金買入工廈, 會否太慢?
7. 因本人健康問題, 希望能解決太太對未來的憂慮, 男人最痛, 莫過於此. 希望 STARMAN 能拔刀相助.

謝謝解答, 祝業務蒸蒸日上.
我不介意個案能成為BLOG文之一, 希望更多人受惠於閣下指導.


Starman 回覆:

儲了一大堆讀者電郵,一直未有時間逐一回覆,在此先向各位說聲不好意思,筆者唯有將較
具代表性的個案在blog中回覆,好讓財務情況相近或所面對的問題相近的讀者們能夠作為參考,希望能夠對各位讀者有所幫助。

本案讀者屬相對高收入的年輕夫婦,二人合共的家庭月入約15萬元(太太收入較不穩定),所持資產以流動資產為主,不計海外給親友自用的物業,沒有任何物業資產(俗稱磚頭)及相關負債,以企業金融(Corporate Finance)術語形容,是「輕資產」格局,意味著組合具有較高的短期流動性。讀者夫婦二人的資產主要集中於現金(200萬)及股票(近1000萬),即總流動資產合共1200萬。

根據讀者提供的資料,股票每年產生的股息收入為44萬,即年回報率約4%左右,不計資產價格的升跌。平均每月股息收入3.7萬,加上讀者夫婦二人每月的主動收入15萬,每月現金流入約19萬。假設讀者每月開支為10萬(已計及4大長老開支、租金支出及日常生活開支等),讀者每月的淨現金流入約為9萬元。以讀者的年紀來說算是很不錯,但由於讀者健康問題,需要及早計為家庭作出計劃,未雨綢繆,人生已開始踏入第二個十年,雖然讀者現持有的資產不少,惟如果資產配置出現問題,分分鐘會出現「羸在起跑線,輸在終點的情況」。33歲,作為人生規劃的第二個十年,整體資產配置的決定是未來成功與否的關鍵。

讀者所持的股票具體不詳,但讀者表示為數隻恆指成份股,意味著組合相當集中。長遠而言,持有股票相等於為該企業的股東,雖然沒有企業管理的決策權,但投資者可以選擇持有還是沽出,或是選擇不同的股票。買股票是需要做功課的,對於長線持有的股票更需要做足功課,花無百日紅,今天企業前景很好不代表明天也一樣,當企業的基本面有所轉變時,投資者便需要作出去留的決定。

以往,筆者會建議投資者要投資磚頭,在不停量寬的世代,持有銀紙時極度愚蠢的行為。然而,香港現時辣招纏身,租金回報低,投資角度而言,住宅已不值得投資。因此,對於讀者現時的「輕資產」模式,筆者也認為也是進可攻退可守的格局。相比起投資實磚,筆者更傾向投資REITs (房地產信託基金),其好處有如持有實磚一樣,但免卻了很多的麻煩,但比實磚具有更高的流動性。讀者沒有持有物業,更應該投資REITs以對沖銀紙對資產貶值的風險。儘管如此,筆者認為擁有一層自住樓是必須的,因為只有樓宇按揭,才可以有長達30年的貸款,徹底讓時間成為你最好的朋友。

回應讀者的問題,股票是計入流動資產的,以讀者目前的資產情況而言,已有條件申請一個私人銀行(PB)帳戶。私人銀行帳戶的好處是能將讀者的「輕資產」模式的優勢發輝得淋漓盡致,是加強版的「輕資產」模式。具體操作,讀者可以將股票資產轉倉入PB帳戶,由於讀者的股票主要為成份股,其倉值應該有50%左右。因此,讀者不需要沽售手上股票的情況下,以約1.3%的融資成本運用穩健資產的倉值投資REITs,購入的REITs由於其價格波動性較低,其收入來源為旗下資產的租金收入,因此REITs一般亦有50-60%的倉值。但是,基於成份股已做槓桿,REITs應留一半以上的倉值作為價格波動的buffer較為穩健。讀者本身已有2M現金,加上5M左右的槓桿操作,可投資總金額為7M。加上使用REITs本身的10-20%的倉值,總投資額可提升至10M,以8%年回報計算,全年可收得約80萬元股息,減去融資成本65000,淨收入73.5萬。加上成份股本身的44萬股息,全年可收得117.5萬被動收入,每月被動收入約10萬,是否達到財務自由則要視乎生活水準所需,但對家庭來說已有一定的保障,減輕不少的壓力。以此「輕資產」模式所產生的現金流,又有REITs對沖資產升值風險,又何愁做無殼蝸牛?

目前金管局對私銀戶口的門檻要求越來越嚴格,同時對債券投資的要求已有所提高,目前普遍吸引的債券已不容許非PI (專業投資者)購買,加上債價已越來越高,一些Perpetual Bond僅有4%-6%,全民瘋搶債。一般市民/散戶可以選擇的投資已越來越少,投資門檻越來越高,在瘋狂量寬的世代下,投資者可以做的是及早攀上這個只會不斷提高的投資門檻,做好不敗的資產配置組合,為將來生活及退休做好最基本的保障,不靠自已,難道期望政府的全民退保或只有2厘的銀色債券?

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2016年4月12日 星期二

讀者信箱: 可持續現金流的重要 (典型中產案例)



Starman,


拜讀文章已久,盼望能指點一下小弟的理財方法,期望可盡快達至財務自由境界。


家庭狀況:小弟與妻子年均四十歲,育有一子就讀小二。

工作收入:家庭月入十二萬,可儲七萬。

自住物業:700萬,尚欠貸款250萬,月供HK$9,000

投資物業:500萬,尚欠貸款250萬,租金抵銷供款和雜項,無正現金流或支出。

投資的士:650萬,尚欠貸款500萬,租金抵銷供款和雜項,無正現金流或支出。

手持現金:剛賣出較低質物業和股票,得回400萬。另人民幣定期100萬。


小弟希望Starman兄能指點Private Bank Investman的較詳細資料及Direct Bond的投資方法。由於未達US$100萬的現金,現時又有什麼方法可坄資。小弟曾到HSBC詢問,但未能得到所需資訊。明白Starman兄在網上不可公開太多資料,可否透過電郵賜教小弟相關資料,不勝感激。


生意蒸蒸日上

讀者CL

Starman 回覆:

讀者CL 總資產2,370萬,負債1,000萬,淨資產1,370萬。總資產2,370萬中1,850萬為固定資產,流動資產僅約520萬,流動比率(Current Ratio) 22%,可見讀者主要資產鎖死在固定資產,整體資產流動性不高。另一個問題是,讀者所持資產的回報率(yield)較低,導致讀者現金流能力較弱,例如其中投資物業和的士的現金流在扣除供款後為零,自住物業每月現金流出9,000。由此可見,讀者目前完全依靠主動收入,幸好讀者家庭入息較高,而每月開支不多,月入12萬,每月仍可月儲7萬,財務狀況尚算健康。

雖然說讀者目前財務狀況健康,但收入來源很單一,主要靠每月工資,從結構上看長遠並不健康。假如經濟不穩,原來穩定的工作突然變得不穩定,或十多年後開始計劃退休,而小朋友十多年後仍在中學階段,如同時計劃海外升學,開支只會有增無減,屆時現金流情況便會開始由健康變為不健康,當收入無明顯增幅而開支增加,人的壓力自然增加,甚至需要延遲退休計劃。

上述為典型香港中產情況,同為中產階層,淨資產及每月收入相約,有部份可以如期50歲退休環遊世界,有部份到50歲時財務狀況不但沒有進步,反而倒退,最後需要延遲退休計劃。

兩種中產的分別在於「收入可持續性增長」的問題。無論你職位多高,用勞力獲取的收入(主動收入)是需要用時間換取,但總有一天你會停下來(假如你有退休的計劃),打工就是手停口停。要改變上述情況,讀者應及早計劃,開始重組自己的收入來源,增加並分散個人被動收入,應將集中力放於提升收入的可持續性,而非單純依靠每月工資支持生活,或單單集中於資本增值的投資。要強調,筆者並非反對資本增值的投資,而是希望讀者明白持續現金流的重要。賺價每個人都想,但風險、不確定性、流動性需要同時考慮。

債券、REITs不一定是王道,只是在眾多投資之中,其中較為簡單直接而又能夠「計到數」的投資。有人說,加息周期為何還持有債券和REITs。首先,加息周期何時到來筆者不知道,但筆者知道現在各國都開始實行負利率,美息何時加至「正常」水平是很大的問號,在新常態經濟中何謂「正常」水平的利率是更大的問號,可能過一兩年美聯儲會告訴你,正利率就是「正常」利率水平,大家正努力將負利率推上正利率。投資REITs,關注的是其資產質素(underlying assets),因REITs的90%盈利派息,基金旗下的資產營運、租金收入直接影響派息的可持續增長,相對於持有低回報的本地住宅物業,無論是回報率、經濟規模效益、資產流動性,REITs都更勝一籌。至於債券,選擇短年期的債券,只要投資者能夠持有至到期,而發行人又沒有違約,即使做了槓桿,只要控制好倉值比例,是進可攻退可守的投資。

組合中配置「計到數」的投資有助你去計劃 ; 至於在短線賺價的投資,除非是套利(Arbitrage),否則在筆者看來不是計劃,只是增加組合的不確定性。中產家庭,宜及早及分散收入來源,建立多種被動收入,將過度集中的固定資產減磅或利用借貸增加資產流動性,慢

慢提升每月現金流水平。狀務狀況是否健康,長遠來說應看「結構」是否健康。

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2016年4月6日 星期三

讀者信箱: 一個有趣的財務自由經歷及Starman的創業感言



Starman 你好,

先直接請教兩個實際問題:

1. 關於 PB, 其實我有開 PB 戶口的條件,也曾經接觸 UBS,但朋友曾告誡現時銀行對資金來源審查都比較嚴格,由於事實上小弟當年主要收入來源的賬目比較混亂不太能拿來作証明,但假如隨便老作一個 Story,會很難過 Compliance 嗎?此外,雖說開 PB 戶口只要1-2球USD, 但聽聞假如真的只存入最低要求數目,而且只實行 leveraged buy and hold,對銀行黎講賺不了你幾多,客戶經理也不太願意理你的,這是真的嗎?可以推介下你用過的覺得好的 PB 嗎?

2. 關於工廈投資,早前跟朋友上過類似的課,但由於要進行工廈拆契項目需要一定的專業知識及代理人脈,小弟最終還是只作投資者讓人管理,想不到在這裡能找到另一個做這種操作的人,我不知道你管理的私募基金是甚麼性質,但小弟也冒昧在此問一句,你的基金還有空間接受新資金投資嗎?有的話請告知小弟~

===============

以下的內容可能有點冗長,像你這樣的博客,相信每天已經接收很多電郵,我也不介意排隊跟你打個招呼,跟你學習交流一下,先自我介紹:

跟很多人不同,小弟達至財務自由並不是那種一步一步有計劃地發展的,當年大學畢業後工作了若干年幸運地尋獲一種衍生工具的套利方法,幾年間跟朋友賺了一筆足以達至財務自由的收入,雖然那個方法需要一點專業技術但總體上這個結果卻有如一筆橫財,在賺取收入的那幾年間我們由於深明這種收入不可能長久,我們辭了工作並不斷尋求轉型,嘗試研究過很多其他投資策略(當然都是圍繞著股票與衍生工具),甚至成立了自己的投資公司,卻始終找不到新的突破,由於維持這類受監管機構運作的開支偏高,在主要收入結束後勉強運行了數年就決定放棄了,一直到現在也只是投資但沒有認真再開展過甚麼事業了。

坦白說就目前的狀態小弟實在有點迷惘,年近40說大不大說小不小,真的要退下來又覺得有點太早,如你所說身邊的朋友全都在忙,有些時候的確會覺得有點空虛;但雖則如此,卻又想不到有甚麼很值得做的事情,以前還在打工的日子往往有很多事情很想做但沒有時間做,極希望有一天「唔駛Do」可以把它們一一完成,到今天的自由時間多了卻覺得不以為然,這幾年嘗試的東西雖不少,卻好像沒有找到甚麼「嗜好」能真正令自己全情投入,加上有小朋友需要定時定候陪伴家人,實在拿不出連續的長時間去完成一些諸如「環遊世界」的大理想。這可能也解釋了為甚麼世上最有錢的人還是在努力工作。

公司結束後這幾年,因為再沒有主動收入,資產的配置極其看重防守,主要也是直債﹑類收息股﹑類定息產品等,少量的 leverage (息率也是近1%),但看到 Starman 兄今天的成就,我也不禁想一想自己是否應該「做下野」去找一些「進攻」項目呢?且不說自己是否真的有這種實力,要提起勇氣去從頭開一檔新野本來就不易,而且在今天香港這種營商環境,任何生意也需要老細「全身投入」才有一點成功的希望,但要「全身投入」嘛?表示你將會比打工時更忙更辛苦,陪家人的時間也可能會比打工時更少。這真的有點矛盾,雖然做生意貌似比打工自由,即使失敗也不影響生活,可是當有一班人「跟你搵食」的時候,壓力還是可以很巨大的。Starman 兄能在如此年輕時便能掌握成熟的理財觀念, 並且能在如此幾年間開展那麼多的項目,我看實在需要極大的執行力,真心很希望你能多分享一下為何你會踏上投資房地產這條路,當初決定開檔及發展到了今天的心路歷程及成功秘訣如何~

要說的實在太多,希望沒有給我悶親吧!還是先看看 Starman 兄的反應再談吧~

讀者L

Starman回覆:

筆者最近忙於有關資本市場的事及相關籌備工作,整天不停埋頭苦幹地工作,日以繼夜,夜以繼日,忙得近日已無暇兼顧寫blog分享。期間,筆者收到超過100封讀者的來郵,儘管未能全部即時回覆,筆者每個電郵也有細閱,看見了很多不同的故事值得分享,筆者非常珍惜每個可以與讀者的交流的機會,因此會盡量抽時間回覆,而特別有趣的故事也希望能於blog上與各位讀者分享。筆者認為每個人走的路儘管不盡相同,但別人的經歷、經驗和想法永遠都有參考價值,成功的人永遠有著一些共通點,他們都會懂得欣賞和學習別人成功的地方﹗

今天分享的故事很有趣,筆者以前行內有不少朋友也有著差不多的經歷,因此筆者非常明白。先回答讀者兩條實際的問題︰

1. UBS (瑞銀)私人銀行的門檻金額是200萬美元,開戶十分嚴謹,UBS號稱自己是歐洲最大私人銀行,行業地位領先,故此其legal & compliance要求比標準更嚴,根據筆者經驗,開戶有時需要長達2個多月。其實絕大部份私人銀行為客戶開戶最關注的是客戶的資金來源 (Source of Fund),KYC (Know Your Customer)程序嚴格遵序監管機構的要求,客戶的背景、職業、財富和資金來源均是銀行需要向客戶了解的重點環節。

一般私人銀行對每位客戶都有本book,當中記錄著銀行的資產總額,而更重要的是銀行能在該客戶當中賺取了多少利潤。故此,筆者這類借取銀行低息融資優勢,而只專注投資REITs及債券的客戶,對私銀來說是不吸引的。不少私銀客戶經理經常語帶譏諷的說「哪有私銀用戶只買REITs同債券,實在太浪費」。但同時,我們這類sophisticated而又有自己投資方向的投資者「自助」成份很高,也用不著banker們給太多的意見,無需他們貼身服侍,他們也就自然樂得清靜,既然佔用他們的時間不多,他們又不介意多開一兩個我們這些戶口。至於讀者經常問有關挑選私銀平台的問題,其實首要是選對人 (客戶經理),其次才是平台本身的條件,二擇其一,一般投資者應先考慮前者,一個好的客戶經理,最起碼他不會向你推銷CoCo bond、I kill you later。

2. 有關工廈拆售項目,如你所說,需要有成熟的團體,包括建築師(圖則)、律師(分契)、地產代理(銷售)、項目經理等,在目前競爭的市場下,一般投資者較難自行操作。至於筆者的工廈項目投資,筆者旗下公司以往一直有與一些公司或私募基金合作投資。但基於香港證監目前對集資監控非常嚴格(香港對於非法集資的定義也包括「共同投資行為」),因此筆者將自己的業務與本blog分開得比較清楚,避免本blog內容涉及招攬投資的成份。當然,筆者是十分樂意與大家交流分享的。
*有不少讀者提議舉辦一個讀者交流會或工作坊,筆者也認為這是一個不錯的想法,看看大家是否有興趣參加。

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對於創業,筆者作為過來人也可分享一下個人看法。創業,執行力確實十分重要,每人每日其實都可能曾有不少機遇擦身而過,能否捉緊就是關鍵。當想到,就應去即時執行,坐言起行,莫待明天,很多時時間拉長了,動力就會減低。永遠起步是最吃力,當起步後慢慢會遇到不同的問題,遇到問題就去解決問題,過程會學習到不少。問題遇到越多,能學到的就越多,成功的機率就越大,因你慢慢會成為該市場的專家,你對該市場知道的自然比其他人多,漸漸形成一種優勢。

看畢讀者的財務自由經歷,其實筆者以前行內都有不少舊戰友也有相類似的經歷,都是因緣際會下發現了某些套利/獲利的途徑,但套利的window不會永遠持續,稍𣊬即逝,而重點是這類獲利行為進行過程除了金錢外,還獲得了什麼?資金?關係?人脈?經驗?而怎樣利用這些金錢以外的資源才是創業成功的關鍵。一盤生意,一家自己的企業,一個屬於自己的品牌,才是真正長遠有價值的資產。企業賺錢,除了生意所賺到袋落袋裡的現金流外,公司的「業績」及Goodwill也同樣重要,「業績」就是公司盈利的紀錄,即使所賺的現金已全部分配,企業損益表上的「業績」也是十分有價值的,「業績」就是企業盈利能力的證明。有了「業績」,就自然有Credit/Goodwill,錢分了,業績也能每年累積,公司慢慢就會有融資能力。這些都是企業可持續性發展/成功的重要原素。套用資本市場概念,以市盈率(P/E)10倍計,公司一年賺一千萬,公司市值(market cap)就是一億。因此,不要小看業績的價值,它比起單純賺錢所能獲得的其他好處要多很多,這點值得大家深思。

筆者之前的文章多次強調,財務自由不應成為一個人的人生目標,金錢是虛無的,成就和成功感才是實在的,而清淅的目標是人努力的原動力,沒有了正確的目標,做人就沒有了方向,上文讀者應該也有同感,筆者曾經亦經歷過這狀態,因此要盡快找個正確的人生目標,然後切實地去執行吧。共勉之。

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2016年2月22日 星期一

讀者信箱: 財務狀況「太健康」就是不健康


Hi Starman,

你好!

本人43歳,之前只著重股票投資,以尋求穩定股息回報. 由於不打算要小朋友,投資都為將來退休作打算. 但看過閣下的Blog後發覺債券是一個很好的投資工具及應該加入 portfolio,現正學習瞭解債券選擇及其運作,希望可以由此增加被動收入.

本人入息及資產如下,
- 月入8萬左右,太太月入5萬,每月 saving 約3萬
- 與太太同名自住物業大約10M, 按揭尚欠60萬左右(H+0.65)
- 本人持有現金1M 及股票投資1.3M,每年收取股息約8萬
- 與太太共同持有現金70萬及股票40萬,每年收取股息約2萬
- 太太儲蓄及投資沒有過問,應該50-70萬左右

我沒有任何基金 or 債券基金, 他們之手續費佔投資回報(假如有)比例很高,不化算,已經很久沒有參與這些投資產品.

有感於資產大部分 lock 左系自住物業,現金對投資比例有點兒太保守,認同閣下所講持有現金其實成本很高,導致被動收入相對低. 不過太太對投資是很保守的,我也不想太aggressive 令佢有壓力.

相信本人現時的財務狀況是健康的,但有點兒太健康,可以說是有點兒浪費了. 想請教閣很下假如目標是每月平均有6萬被動收入,以上資產會否太天方夜譚呢? 資產如何分配可以做到穏中求勝?

Starman 回覆:

本讀者個案很簡單,一句講晒,財務狀況「太健康」,「太健康」表示很穩定,穩定是因為沒有負債,同時亦代表資源沒有好好地利用,但這是否代表沒有風險?老一輩的前輩常對筆者說,投資有風險,不投資就沒有風險。在現今世代,這句話是不正確的。在新經濟模式下,每一個人都是投資者,即使你沒有意識去作出「投資」行為,但實際上你也是在投資。具體一點,即使你什麼也不做,每天上班,每月出糧,工資儲起,持有現金,你就是在投資現金資產,在賭銀紙升值(銀紙的購買力上升)。今時今日,各國爭相推行極度寬鬆貨幣政策,印銀紙,貶匯率,負利率,高息環境在可見的將來或難再現,意味著銀紙貶值的機率遠高於升值的機率,因此投資(持有)現金是有風險的,風險就是銀紙貶值,資產升值,購買力下降。未能成功將手上資產有效地轉化為「資本」(Capital) 的話,永遠不可能達到財務自由。筆者對「資本」定義為會產生一連串現金流(a stream of cash flow)的資產。沒有有效資本,被動收入是零,收入來源僅靠打工所得每月工資,打工所得的工資是出賣自己時間的報酬,而時間是有機會成本的,因此建立多元化的被動收入是重要的。收入來源過於單一代表風險集中,相反,擁有多元化的被動收入才能將自己「贖身」,從老鼠籠中走出來,在任何經濟情況下皆立於不敗之地。

返回讀者個案,讀者問題是現金流不足,因此說「太健康」也不對,家庭現金流稱不上充裕,而且集中於夫婦二人每月工資,被動收入僅每年10 萬元股息收入,資產集中於自住物業,自住物業市值1000萬只有60萬按揭是浪費。加上讀者有穩定收入,借貸能力高,應及早向銀行申請加按。自住物業不是資本,要將其轉化為資本就是利用銀行加按套現,將現金投資有現金流的資產,產生被動收入,優化現金流組合。

讀者現有流動資產約有400萬(包括現金及股票),加按套現空間有440萬,流動資產增加至840萬,資產負債表擴大了,800萬港元流動資產合資格申請為PI (Professional Investor),同時乎合私人銀行的入門最低門檻,可投資的渠道及選擇更多,股票及債券等金融資產有更好的倉值(margin value),融資利率更低,全盤投資策略可進一步優化。

讀者可考慮的投資物包括債券、REITs、工廈等,筆者認為是高門檻投資的「鐵三角」。三者的特點是低價格波動性,高按值,具良好現金流。高按代表有槓桿可以利用,槓桿可提升資產回報率,有槓桿不一定要盡用,但一定要用,資產組合的槓桿若使用得宜,是進可攻退可守的投資策略。

香港是全世界唯一視房地產為賺錢工具的地方,因此香港人無一不熟悉房地產(住宅),也十分熱愛房地產投資,可以說去到一個瘋狂熱愛的程度,盲目投資住宅的不計其數,也就懶得去學習其他投資工具,以致很多香港人有錢但投資知識貧乏(除了買樓)。現今市場,自住的不說,投資的話為何要考慮住宅?一回報低 (有3-4%已不錯),二有辣招,三使費高,四出租麻煩。投資REITs已解決上述所有問題,一回報高,二沒有辣招,三使費低,四出租有人代勞,還有五 - REITs 如領展,公司本身有向銀行融資,且它作為大集團融資成本自然不高,當我們買入REITs 時銀行又會提供倉值,學法子兄話,這是雙重槓桿(Double Gearing)。REITs 的特點是盈利90%派息,收租收入相當穩定,因此投資REITs 容易,只要留意REITs 本身的派息增長率就已足夠。試想想,8% yield 的REITs (不用槓桿)每年派息增長X%,我們再也不用看其股價了。那麼,為何我們仍要投資住宅物業?

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2016年1月29日 星期五

讀者信箱: 年輕高薪90後30歲前完成財務自由?


Starman 兄您好,
 
我是一名90後,有幸在本月初讀到您的文章,一口氣連續數天把您大部份的文章都讀完。我本身很認同穩定現金流入和被動收入是很重要,但自己沒有很有系統去執行。讀完您的文章後,我重新審視我的投資組合,有些問題希望能跟您請教。
 
我的組合如下:
 
月入:6萬港元
現金:150萬港元         90萬港元由物業轉按所得)
股票:100萬港元         (一是收息股)
美債:10萬美元           (年收息10萬港元)
人民幣:40萬元           (年收息2萬港元)
物業:1000萬港元              (尚欠銀行450萬港元,租金收入2萬港元,月供1.5萬港元
 
負債:450萬港元
租金支出:1.5萬港元
每月淨現金流入:6萬港元
每月儲蓄:4萬港元
 
我的想法是將一股票逐步轉至收息股,如#1382#405雖然內銀股的週息率很吸引,但我對中國經濟不大樂觀,內銀壞賬情況被低估,之後股價及派息有可能會更低,所以沒有考慮內銀。
 
我有些債券問題想請教:
1.)   我曾買過幾隻債券,如人和,花樣年。但現在的債券,有些就是價格太高,令息率降低,有些就是年期太長。想請問您覺得那些債券較值得投資?
2.)   以我的資產,是否能在凡私人銀行開戶?亦想請問您那些私人銀行條件較好?
3.)   最後亦想請教您對我的投資策略有那些建議和看法?
 
祝生意蒸蒸日上!
謝謝!
 
讀者LAU

Starman 回覆:

看到讀者Lau的電郵,筆者都不禁有衝動回覆一下,惟有打打尖。本blog內容主要以高門檻投資為主,因此一般以中產以上或相對高淨值的讀者為主,年齡介乎3x - 5x 歲為主。有時間筆者希望做一個正式的統計。而本次者信箱的主人翁是一名90後,年齡應該大約25-26歲內,以此年紀月入6萬,擁約930萬淨資產,雖然其中550萬淨資產來自物業,但即使扣除物業資產,仍然有380萬流動淨資產,真的可以說是羸在起跑線。姑勿論上述收租物業是否屬於讀者本人,以此年紀月入6萬雖然已很不錯,惟亦不足為奇,但有該收入而能堅持月儲4萬 (即相當於收入的2/3)的90後,其中租金開支(扣除租金收入及供樓後的現金淨流出)已佔1萬,即月花僅1萬,可見讀者日常消費常當節制,先苦後甜的理財方式,這點確實值得時下的年青人學習。

先組織一下讀者Lau的資產狀況,讀者Lau的總資產為1380萬,其中主要為固定資產(收租物業) - 市值1000萬,流動資產為380萬。現金流方面,讀者月入6萬,月收租2萬,其他月收入約1萬,總現金流入9萬/月; 月支出包括供樓、租金支出等為3萬,每月淨現金流入6萬,月儲4萬,財務狀況相當健康。值得欣賞的是讀者能以租養租,加按套現投資,但要注意的是加按的資金需要每月還本付息,對現金流的消耗較大,因宜選擇現金流良好而穩定的投資物,盡量減低每月現金流錯配的情況。

以讀者的流動資產約380萬計,其中現金200萬(包括人民幣50萬),股票100萬,筆者本人較傾向將多於一半的股票轉做REITs,對於希望買樓收租的投資者來說,在充滿辣招的年代,買賣樓宇的交易費用太高,加上企業本身有借貸,等如已幫投資者融資買樓收租,猶如證券化收租,因此買REITs的效果比買樓要好,亦免卻了收租之煩惱。

餘下資金可考慮買入一條20萬美元直債。要留意的是讀者有部份資金為加按所得,加按的資金需要每月還本付息,要注意減低現金流錯配的問題。要緩解此問題,可盡量選擇不同派息日的定期收益工具。舉例,讀者portfolio 內有2-3隻REITs,一條直債, 每半年派息一次,如果4種投資物的派息日皆不同,一年會派8次息,平均每一個多月就派息一次,相等於定期出糧。

對於讀者的第二個問題,以讀者380萬流動資產計,暫時仍未達私銀的開戶要求,但以讀者的收入及現金流表現,假設平均每年儲蓄70萬,數年後便可上私銀,屆時可能亦不足30歲,距離財務自由只一步之遙。千萬別心急,成功從來沒有捷徑,讀者擁有最值錢的資產是「年輕」。

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2016年1月26日 星期二

讀者信箱: 中產打工仔動盪市場下的資產配置 (現金流理論篇)


Hi starman 你好,

本人 38 歲月入約 80k, 月可儲約 40k,太太照顧小朋友,資產如下

1. 自住樓,市值約 4.8M (加按後 mortgage 2.8M)
2. 四個新界車位,市值約 2.8M (沒有負債,已升了不小,預期仍有小量增長空間)
3. 1M 股票,証券行朋友 agent 處理 (表現一般,不差但也不可算好, 所以想考慮其他投資項目)
4. Cash 1M

車位一個自用,三個收租約 5k/month (已扣除雜費)。目標當然是想達到財務自由。主要問題如下:

1. 2M 流動資產 (cash + stock)想看你有沒有什麼 advice. 有在考慮買工廈收租或買直債 
(但沒有 PB 資格和沒有買直債經驗,是否到証券行買?)。
2. 車位應否做按揭提高 cash flow 再投資?
3. 主要問題其實是想看看若是你會怎樣分配現資產

Jeff


Starman 回覆:

由於近月太繁忙,這段時間一直收到很多讀者的來郵詢問,惟不能抽空回覆,目前已累積了不少未覆電郵,筆者會盡量抽空遂一回覆。

讀者現年38歲,從年齡段來說,讀者應該正值職場上的高峰增長期,即已晉升至一定的職級(一般為中級管理層),有機會再上一層樓的搏殺時期,再過一段時間,即使想再搏亦未必有得搏,打工仔就是這樣,必須要面對工作以外的職場政治生態,當然不同公司的政治環境不盡一樣,但在香港社會,作為一名打工仔,亦難免需要面對此等跟生產力無關的事情,但搞不好的話想要再上一層樓就難過登天,因此對於只依靠單一收入而又有家庭負擔的打工仔來說,工作壓力可想而知。兩難情況繼而出現 - 究竟在這「搏扎」的搏殺期應該投入多點時間工作,還是應該投入多點時間在家庭,珍惜與太太、小朋友相處的時間?實在難以取捨。

筆者作為過來人,深明此難以取捨的情況,但人生不應只有工作,收入亦不應只來自工作,因而需要明白收入(現金流)及資產配置的重要性。工作收入(工資)是固定的,每月皆有,是現金流;已收回來的收入(工資) 是已收之物,是資產,資產如何配置,是學問。普遍香港人最常見的問題是收入來源過於單一。對筆者或一般普通人來說,現金流才是最重要之物,而資產有兩個作用,一是資本增值 (老一輩人常稱為「保值」),二是產生一連串的現金流(a stream of cash flow)。對於一般非專家的普通人,前者不應過份預期,因大部份普通人認為會令資產資本增值的因素一般已經在價格反映(Price-in),因此作為普通打工仔,有正職,又不是專業投資者,時間不多,更不應對這類筆者稱之為"adnormal return" 有過份暇想,而應針對筆者一向經常強調所謂「有數得計」的投資下功夫。所謂「有數得計」即是會定期產生現金流的資產,這類資產值得去累積,使自己的收入來源更廣。以勞力收入作為前鋒,再將勞力收入的儲蓄投資有定期現金流的資產,累積一段時間,直至非勞力收入(被動收入)比勞力收入(主動收入)更多,財務自由指日可待。這是為何筆者一再強調現金流和資產概念的重要。

說回讀者個案,讀者所持為自住樓,無論市場如何,只宜加按不宜出售。筆者去年已經說過,資產如過份集中於住宅的應該套現部份,即假設持有三個以上的物業,應盡可能減持一個,增加流動性,再分散投資其他現金流資產,因住宅的回報率已相當低,資本增值空間短時間內已見頂。對於只持有兩至三個物業的,應把握機會盡量加按套現,如加按金額少於50萬不未能加按,應考慮轉按其他銀行,不要以為轉按很煩,又涉及律師費等,其實銀行的現金回贈及其他回贈已足以抵銷。所以第一步是要將第業套現。住宅物業估值預計會進一步下調,要把握機會。

車位方面可持有,惟可考慮向銀行打包加按套現,2.8M市值,以5成按值計算,可套1.4M,連同1M 現金,即合共有2.4M。至於股票,垣白說,很多股票是非常便宜,特別中行、建行等內銀,中資金融股如平保等,可謂平到飛起。但筆者相信近期股市會非常波動,港匯被拋售,而香港銀行體系結餘沒有明顯減少,明顯非走資情況,筆者不排除有外資大鱷做空股匯市場,太多不明朗因素情況下,筆者仍然偏向現金流投資。

以2M左右的現金,投資選擇不會太多,若是筆者,會考慮買入一手20萬美元的直債,回報率8-12%不等,視乎發行公司風險。或考慮買入地點較好的市區工廈單位收租。其餘數十萬可考慮買入領展、越秀房托的REITs,筆者亦認為建行現價4.5左右,價錢開始變得吸引,周息率達8%,亦可考慮。以8%回報計算,240萬本金,每年收192,000,平均每月被動收入收16,000,比起搏升值的投資穩健而有數得計。

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2015年11月23日 星期一

讀者信箱: 心急爸爸增加動收入的資產配置部署


Starman 兄,非常幸運能見到你的blog 覺得如獲至寶得益不少,不過我的情況比較複雜,望你能給寶貴意見。我的情況如下:
本人及太太39歳,育有2孩子,本人收入在大陸每月約HK$9萬,太太part-time受僱在香港HK$4萬,家庭支出供樓及供養父母很大,每月只儲一萬。自知儲蓄水平低。

資產
 1. 港島大坑3房,自住,2010買入,現值18m. 按揭欠6m, 月供25k,夫妻聯名
 2. 將軍澳3房,出租,2004買入,現值10m,月收28k. 按揭欠4m,月供23m,夫妻聯名
 3. 英國學生宿舍,1.2m, 冇按揭,月收租7k
 4. 債基500k, 月收5k
 5. 股票100k, 蟹貨
 6. 現金300k

債務/私人税貸300k 用作購買英國物業,月供10k.

由於儲蓄少,不知怎樣去提升現金流.

個人想法如下:
沽出大坑物業,住將軍澳近兒子上學,得12m 開展槓桿直債,一年如收8%,每月可得80K,但現在很多辣招生怕沽後很難買回因成本增加。而且於之前金融危機也感樓是抗跌力強,所以太太偏向保持物業。

不過眼見現在計出借貸力已用了80% 因為太太之前full time 可能要賣樓才可扭轉困局,所以還望Starman 兄不吝指教走出正確財務自由的路。

萬分感謝!

心急爸爸

Starman 回覆:

要有良好的理財計劃,首要是對自己的財務狀況有清淅的了解。財務狀況不外乎 1. 收支及現金流; 2. 資產負債情況。首先,先整理一下讀者的財務狀況。

1. 收支及現金流

- 讀者月收入: +130k
- 港島大坑3房: -25k
- 將軍澳3房: +5k
- 英國學生宿舍: +7k
- 債券基金: +5k
- 債務/私人稅貸: -10k

每月淨現金流入: 112k

2. 淨資產
- 港島大坑3房(自住): 12m
- 將軍澳3房: 6m
- 英國學生宿舍: 1.2m
- 債券基金: 0.5m
- 股票: 0.1m
- 現金: 0.3m
- 債務/私人稅貸: -0.3m (即現金相等於債務金額)

淨資產: 19.8m

讀者表示每月僅能儲蓄10k,故推算讀者每月開支約102k。作為一個中產家庭(上有高堂,下有妻兒),每月十萬開支可以說是基本開支水平,而每月淨儲蓄1萬,儲蓄率乃十分低的水平,因此讀者首要要改善的是現金流情況,透過重組資產配置組合,增加現金流資產、被動收入,改善整個財務結構的資產流動性。

如一般香港人一樣,讀者手持資產以物業為主,一層自住樓及兩層收租物業。讀者淨資產19.8m,其中19.2m 為物業,物業為固定資產,資產流動性低,要改善資產流動性,要麼出售物業,要麼加按套現,二者取其一,我會選擇後者。讀者本身僅持有兩個物業收租,如果讀者持有的收租物業4到5個以上,筆者會建議減持其中一兩間,降低risk exposure,分散風險同時增加現金流水平。惟讀者目前僅持有兩個物業,且為3房物業,未來香港政府主力增加的供應均以細單位為主,防守性較一般細價樓高。當然,讀者亦要考慮自己的借貸力,借貸力直接影響流動性,如借貸力所剩無幾,讀者宜選擇出售其中一物業套現,同時釋放部份借貸力。惟即使出售物業,timing亦很重要。

坦白說,筆者不認為樓市以目前的負債結構會大跌,加息的影響微乎其微,12月能夠順利加息已不錯,加息幅度更有可能小於0.25%(聯儲局不排除加息1/8%的建議),整體樓價明年新年前回調10-15%已算不錯,回調20%筆者會考慮再入市(自住樓,投資暫不考慮住宅),筆者預計明年新年後或會出現小楊春,因此筆者建議將手持的住宅若有空間加按就加按,亳不猶豫。

讀者的港島大坑3房和將軍澳3房假設加按至5成,可套現4m。另債券基金及股票建議全數套現共0.6m,連同30萬現金,合共現金4.9m。以該現金水平,可考慮不做槓桿買入三條20萬美元直債,以8%回報計算,平均每月債息31,000,減去月供增加了的14,000(包括本加息),每月每月現金增加17,000,比起每月淨儲蓄一萬已有所改善。

讀者要留意一點,畢竟讀者的現金流水平較低,且讀者的借貸力已用了8成,在迫於無奈時亦需考慮出售將軍澳樓套現,套現所得資金足以開立私銀平台,再部署買入REITs及債券收息的穩健退休資產組合,擁私銀平台,年回報15%不難達到,可配置70%槓桿債券,30% REITs ,流動性及現金流同時提升,以15%回報計算,800萬資產平均每月收取債息約10萬,足以應付日常生活開支所需。以上方案,不一定二取其一,可兩者融合,如賣將軍澳樓,將釋放部份借貸力,再將自住樓加按,盡量套現。趁年輕盡早做好資產配置部署,靜待合適的時機,保存/累積實力。

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2015年10月27日 星期二

讀者信箱: 80後專業人士夫婦財務自由之路


Starman 兄你好,

我和太太是一對80後夫婦,剛剛三十而立,很仰慕 Starman 兄在這個年紀已經完成財務自由,而我倆仍在職場打滾⋯ 但 Starman 兄的故事給我們很大鼓舞和希望,告訴我們凡事有可能。現在要好好裝備自己避開投資陷阱,少點行差踏錯。

期望 Starman 兄能多點分享一下你獲得第一桶金的心路歷程,當中想必經歷一些重要決定的時刻,我想如何在關鍵時刻做對決定是能否達致財務自由的關鍵。

看過你另一篇博客文章,知道我和太太這些相對年輕的專業人士,大方向是以穩守突擊之法,提高個人資產水平以提升自己可以投資的產品的級數。但有點實務上的問題想求指點迷津,還望高人賜教。

我雖然不討厭自己的工作,但只有工作沒有家庭的人生不是長遠能夠維持。我希望先安頓家人財務所需,然後再做自己有興趣的事,以及多陪伴家人。人生苦短,時間不應該花在貢獻別人的盈利上。

家庭每月P&L
基本月薪 +$12萬(花紅就當用作交稅)
股息、債基派息 約 +$1萬
供樓 -$2.5萬
家庭開銷 -$2.5萬(有小朋友後預算增至 -$4.5萬,期望靠升職解決)
MPF -$1萬(公司規矩)
父母家用 -$1萬
月儲蓄 $6萬

家庭Balance Sheet
兩層樓,夫婦各一層,分別為我倆及家人自住。總市值約 $900萬,按揭結餘 $600萬
債基 $120萬,當中 $25萬槓桿
港股 $50萬
現金 $25萬
iBond $12萬
MPF $75萬
總權益 $550萬
可隨時變現資產淨值 $180萬 = $50+25+12+(120-25)


短期需要
有計劃生育的打算,需要一 3-4房單位


目標

Step 1.  35歲上私銀
單靠儲蓄 5年可儲$360萬,加上現在$180萬,再做直債槓桿倍大資產至$780萬以上,每年 @12% 槓桿後回報收取約 $65萬債息
  • 短期內如樓價下跌三成,則自購 3房單位自住,放租手持兩個單位以租養供
  • 如樓價持平,則租住三房單位,放租手持兩個單位以租養租
  • 如樓價上升,則以租養租外再加按現有單位加快上私銀進度

Step 2.  40歲初步財務自由(被動收入 = 家庭支出 = $8萬/月)
$8萬 x 12 x (1.04)^10 通脹 = $142萬年被動收入 @ 12% 槓桿後回報 = $1,200萬未槓桿資產,即 5年內平均每年儲 $132萬,其中 $65萬來自債息,$72萬來自儲蓄

Step 3.  45歲有相當於 50% 家庭支出作為被動儲蓄收入(被動收入 = $12萬/月)
$12萬 x 12 x (1.04)^15 通脹 = $260萬年被動收入 @ 12% = $2,200萬未槓桿資產,即 5年內平均每年儲 $200萬,其中 $142萬來自債息,$72萬來自儲蓄

Step 4.  退休,開展第二人生


這樣計算起上來,我可以 45歲退休還真不可思議。請問 Starman 兄我的計算是否正確?風險會否太高?有何重大錯誤請不吝指正。


另外我還想請問在執行上的一些細節:

  1. 私銀的門檻是以槓桿前或後的資產計算?如上計算,當我擁有$540萬資產時可上私銀嗎?還是要多作儲蓄兩三年?
  2. 年多前分階段入手債基,雖不至損手但連同派息也只能大約平手。有感美國加息之期將至,是否應該全數沽清,買入兩條 $10萬美元直債?由於要維持資金流動性方便隨時出擊樓市,是否以1-3年期企業債為佳?
  3. 選債時應注意的地方?要分析一家公司的償債能力,是否應看其現在的負債比率、流動資產質素及是否有穩定現金流?Starman 兄可有選債的入門書可介紹?
  4. 可否私下告知 Starman 兄的證券行?
  5. Starman 在芸芸股票中獨愛 REITS,但 REITS 的股價多隨加息而回落,似乎不是退可守之選?求 Starman 兄的獨到見解
  6. 也有想過投資工廈,但短期內不希望影響到買入3房的借貸力,因為有自己裝修屋是夢想之一。仍想趁後生多學點東西待40歲時可出擊,但貿貿然找個 Agent 只會被 gur 一頸血。投資工廈應從哪裡開始?

非常感謝 Starman 兄的無私分享,敬祝業務蒸蒸日上!

讀者 T


Starman 回覆:


首先多謝讀者T的支持。讀者夫婦同為80後,專業人士,提供的資料清淅有序,按讀者對自身資產負債情況、收支情況的清淅表述,筆者估計讀者應該從事會計/審計相關行業。從事會計的人在理財方面有天生的優勢,因為最起碼對自己的資產負債情況清浙,眼見很多人連自己的資產有多少、負債有多少、每月收入及支出多少都不清楚,莫說要去做中長期理財計劃,根本連最基本量入為出都難以做到,這是一般時下年輕人的通病。

從文中得知讀者短期內有生小朋友的需要,因而有購入三房大單位的計劃。從來,「住大D」都是消費,即使是樓換樓,由於按揭成數的限制,也犠牲了多付首期的流動資金、借貸能力的Quota,因此這是有取捨的決定。但不是凡事都可以用金錢來衡量,生小朋友是人生大事,必須要好好計劃,何時做或怎樣做「住大D」的決定也是一門理財的藝術。


讀者的收入不低,讀者家庭基本月收入12萬,儲蓄比率50%,每月儲蓄6萬,年淨儲蓄72萬,基本上讀者每年可買入一條直債,不做槓桿8%年回報,年息收入57600,即每月都已經可以增加被動收入4800,做到年年加薪。讀者夫婦年青,應盡量令時間變做自己的朋友,在早年做好資產配置及部署,不用著眼於短期利潤,也不用炒殼股,複息的力量會助你輕鬆累積財富,35歲取得私銀平台,邁向財務自由應指日可待。


讀者最大的問題是流動資產處低水平,估計是置業後耗盡了大部份的流動資金。資產負債表中以住宅為主,兩層總值900萬,按揭600萬,按揭比率67%,加按空間不多。現金、股票共75萬,債基120萬,可變現資產180萬。


筆者前文已解釋過,債券基金並不保本,涉及手續費多,大部份派息都是從價中派出,價格相對波動,因此不建議槓桿。但債基吸引人之處就是將一大lot垃圾債打包後,風險分散,銀行願意提供低息融資,因此槓桿後的「派息率」很高,而且每月派息,入場費低,如果債基不做槓桿,吸引力大大減低。銀行方面當然都鼓勵客戶做槓桿,手續費收這麼高,提供低息融資給些少甜頭,客戶利用槓桿又會買大點,有賺頭。


針對讀者流動資產處低水平的問題,流動資產中佔大部份為槓桿債基,其次為股票,加少量現金。讀者沒有提及其股票組合,未能作評論。讀者現階段可以做的是1. 將現有高風險低收益資產重新調配 (筆者建議可考慮全數沽出債基,買入短期直債不做槓桿收息,持有至到期保本); 2. 買入有潛力REITS ,房託股份90%盈利用於派息,有間接收租之效,卻免卻了收租之苦及使費;  3. 繼續努力儲蓄,累積財富,理財的前題是要有財可理,手上的流動資產越多,理財計劃的可塑性越高,投資的收益對風險比越高,特別對於讀者般的年輕高薪一族,努力工作,首要以儲蓄累積財富,收入的一半用於儲蓄,三份之二的儲蓄用於投資,利用複式效果增值,時間將會是你最好的朋友。


就讀者最後的6條問題簡單回答如下:
1. 私銀一般以AUM (Asset Under Management)金額計算,但即使如此,亦不等於私銀願意為你開戶,私銀一般需要客戶證明自己的財富水平,一般而言100萬美元已是最低的門檻。
2. 解答如上文。
3. 分析年報、財表是分析是基礎,但分析的是死數(Historical Data),更重要的是了解公司未來發展、投資的項目等; 選債除要分析企業的償債能力,作為投資者亦要考慮債券價格的走勢,息口的變化,債券存續期(Duration)等因素。債券的書籍坊間不多,筆者都希望在短期內寫一本(假若有時間)。
4. 電郵私下回覆。
5. 傳統的解除是加息會使標榜高息的REITS的吸引力減低,但問題是7%的REIT和1%的存款利率,投資者會選7%的REIT; 加息後,7%的REIT和2%的存款,投資REIT的機會成本高了,但投資者仍是會選擇REIT。所以問題的癥結在於,加息對公司收益的相對影響,以405為例,儘管大家都預期美國加息,但405的收入主要集中在內地商廈,內地正在減息降準,你會預期美國加息對其收入影響有多大? 在真正的加息周期,假設美國真的大幅加息,對香港以致全球經濟都會有影響,到時你買咩都死,到那時大家都會明白流動性的重要。
6. 初哥投資工廈最簡單是選擇旺區,金額不大的細單位,旺區如芳荔枝角的好處是用家大部份為租客,全區主要由大業主持貨,區內租賃活躍,辦公室需求大,惟供應不多,防守力較高,且區內多支工廈已活化成甲廈,同時亦有多支已獲批正準備活化工程,商業元素高。

2015年10月5日 星期一

讀者信箱: 利用NDF對沖人民幣匯率風險


Starman,

知你事務繁忙,本來不敢打擾你,但問題1.比較急切,只好硬著頭皮勞煩你。另外很感謝從你的blog得悉有關投資債劵的知識,本人過去只投資股票,對債券進入門檻所知有限,直至看了你的blog,才恍然找到一個風險可控的穩定現金流方法。
以下請教兩條問題︰

1.本人的個人公司營收主要是人民幣(由大陸客戶經銀行匯到香港),每年約有應收帳200萬人幣,通常要12-18個月不定期收齊,現在急需以低成本對沖人幣下跌風險,似乎應沽出「人民幣不交收遠期合約」,請問哪間經紀行有做這類合約?
(我問過公司戶口所屬的中國銀行,他們懶得睬我這類小公司,叫我去找中銀國際問下,我暫時經恒生銀行的外匯孖展戶口買入1:1等額的USD/CNH做對沖,沒有做孖展,資金成本很高。)

2.本人50歲,年收入約一百萬港元,每年支出約60萬港元,現在無物業,並已出清股票,持有現金約USD 650,000,想買直債作為被動收入,期望5年之後可累積資本作計劃退休,以本人的收入支出比例,估計可承受3倍槓桿,請問哪間經紀行適合本人的投資門檻?
(我看過匯豐銀行的直債選擇甚少,citybank稍多,但可能不及經紀行選擇多、借貸利率手續費便宜,唯一擔心透過經紀行保管債券是否有風險?還是可將債券轉到自己名下?)
以上問題如本人有理解錯誤,也請你賜教更正。萬分感激!

C.W.君上

Starman答:

近日忙著跟進項目的事情少了更新網站,又累積了不少讀者電郵未解答,部份問題已於電郵中直接回覆解答,如過了一段時間仍未回覆的,可能是筆者遺忘了,不介意可重新電郵筆者remind一下。

看到本案讀者心急如焚,筆者先解答一下讀者上述的第一條問題。近年一些境外的內銷企業由於支出是港元/美元,收入卻是人民幣,且應收帳期長達90天至365天不等,使公司的資產負債表存在匯率風險。為對沖匯率風險,最簡單的方法是會利用「不交收人民幣遠期合約」(簡稱"NDF") 來對沖美元兌人民幣的匯率風險。

部份讀者可能對NDF不太熟悉,筆者在此先簡單解釋一下。NDF全名為Non-Delivery Forward,為遠期外匯的一種,其特色為,遠匯合約到期時,交易雙方不須交割本金,而只就 合約的議定匯率,與到期時的即期匯率之間的差額清算收付,除避險功能外,也可用於投機性質。人民銀行於2008年開放該項業務,另與傳統遠期外匯合約 (Delivery Forward "DF")不同之處在於,企業承做NDF時,不須提供實質商業交易所產生的發票、信用狀及訂單等交易憑證,繳付保證金金額較小,對廠商而言較為便利。

要用NDF來對沖人民幣兌美元的匯率風險,只需沽出相應檔期、金額的NDF合約即可,NDF檔期一般為1、3、6、12個月,結算貨幣為美元。但需要留意的是,NDF的參考人民幣匯率不是CNH,而是人民銀行每天早上9時公布的人民幣 (CNY) 中間價,而近年CNY與CNH的差價頗大,如港商在香港收取人民幣 (CNH),則需留意NDF未必能完全對沖匯率風險。要收完全對沖之效,則要敍做Delivery Forward才能達到,但交易成本相對高。

由於NDF只需差額交收,保證金要求一般在10%左右,交易成本低,適宜小金額操作,不少銀行都可以做,如需要,筆者可介紹相關銀行。但在做對沖操作之前,最好先了解一下企業的營運模式。讀者提到「公司營收主要是人民幣(由大陸客戶經銀行匯到香港)」,如要用NDF對沖,切記人民幣(CNY)最好在境內先行購匯再匯到香港,否則,人民幣到港後會變成CNH,而NDF的參考匯率為CNY,如當天CNH跟CNY的差價很大,風險就未能對沖。
近年人民幣跨境結算進一步開放,相比數年前已經是兩個世界,尤其在貿易項下的人民幣跨境結算,可以說是已經全面開放。在利用遠期合約對沖風險的同時,可考慮一些套利或進一步降低成本的匯率操作財技。舉個例,讀者公司有穩定的人民幣應收帳,可考慮向銀行申請應收帳融資,將公司的人民幣應收帳款抵押予銀行 (應收帳權益轉讓),以低息向銀行融資營運資金,增加公司現金流,同時再敍做NDF對沖相關匯率風險。方案二,讀者甚至可考慮將應收帳款以折扣形式全數賣斷予銀行套取港元現金。當然,這種操作需要視乎公司買家的信用實力。

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2015年9月15日 星期二

讀者信箱: 非私銀債券投資者的投資策略與風險


Hi 你好
本人Citibank
摃左兩條銀行人仔直債
恆生中國, 同中銀London
共255萬人民幣,大約借左230萬港元, 借貸息口1.6
債息大約3.25
2017年到期, 買入100.7, 但現價95 左右

還有中國信達美金債, 480000美金 摃左
借左285000 美金息口 1.6 尾數自己俾
買入價97.5 但現價90.9 派息4.25%
2025 年到期

另兩隻
ALLIANZ SELECTION INCOME & GROWTH (RMB-H2) AM DIS 
JPMORGAN ASIAN TOTAL RETURN BOND FUND (RMB-H) A DIS
兩隻人仔債基無摃一隻收7.X% 另一隻12% 左右


其實想問問, 我之後可能有2XX萬加按資金,你會覺得還左D摃好? 定再買另一條直債唔摃安全?
或以上有任何建議

萬謝

Starman答:

在此先向各位讀者致歉﹗由於最近Star Capital有幾個項目同時準備上馬,工作量很大,未能安排時間更新Starman投資世界blog。其間亦收到很多讀者的電郵,目前已累積了數十封未回覆的電郵,我會在有時間的時間電郵直接回覆部份讀者的問題,部份較有代表性的會在blog中與大家分享。希望各讀者有投資時都會留意有有關的問題,減少投資不必要的風險,始終債券投資要注意的事有很多,很難用三言兩語就可概括出來,因此以case study形式分享效果可能更佳。

最近很多讀者都問非私銀客戶若想投資債券/槓桿債券有何選擇? 走進銀行一般十問九不知,甚至不理不采,這是再正常不過的事,畢竟債券不是銀行主力推的金融理財產品。因此,一般散戶可到證券行查詢債券投資事宜,若希望我推薦的可以電郵予筆者,詳情不便在這賣廣告。

以上讀者做了兩條人民幣債券槓桿,由於讀者的戶口非私銀戶口,因此即使可以做槓桿債券,選擇亦不多,而且限制多多,純粹讓客戶體驗,這樣才能突顯出私銀的地位。此類銀行的另一個目的就是收高昂的手續費及內佣金,因此不介意給予低息融資,槓桿反可令其手續費及佣金收入倍增,根本就是暴利。

槓桿人民幣債券的風險,前文 "如何利用遠期合約對沖槓桿人民幣債券風險"已提及,由於借入美元購買人民幣資產,因此美元兌人民幣的匯率風險同時也槓桿了。記著我們買債券的目的是為了固定收益,部份投資者喜歡炒外匯另計,但於我本人而言,槓桿債券是防守性投資工具,是利用低息環境的優勢借入低息貨幣買入高息資產套利,如果當中涉及幣種錯配,可能會得不償失。

讀者目前槓桿債券投資組合最大問題是息差太窄,平均息差僅1.x%,以該水平的息差根本不適宜做槓桿,加上槓桿人民幣債券更有匯率風險,如人民幣下跌、美元加息,有機會會虧損,並非投資債券獲取固定收益的基本目的。

以讀耆債券組合中的中行(London)為例,該債票面息率3.45%,2017/1到期,由於現價below par,YTM比Coupon
rate 高,約4.3%。留意債券每次派息實際是按par value (100)以票面息率派發,即若非持有至到期出售,
使用YTM測算出來的收益率會被高估,因此有時筆者會比較喜歡輕微trade over
par的債券,而投資心態應該是「以YTM測算的收益率是最差情況下的收益,而Coupon比YTM高,意味投資者先收的現金流較多,在價格不變的情況下,在未到期前出售可確保收益比YTM高」,這投資策略特別適用於投資長年期的債券。

由該債而言,假設融資率為50%,即2倍槓桿比率,槓桿後淨收益率約7%,年期不算長,惟最大的問題是息差窄、幣種錯配而不做對沖,若美元本年開始加息,同時人民幣繼續下跌(跌的機會比升大),收益會嚴重受影響。讀者加按出來的二百幾萬,是否應該全用於償還槓桿債券的借款?其實這是不太make
sense的,按揭息率比債券融資的利率還要高,怎可能用高息債務抵銷低息債務。如果要償還的話,倒不如將所有人民幣債券沽出。套出的資金加上加按的二百多萬,如果買入評級/回報合理的債券,8-10%不難做到,月收3萬利息的目標應該不成問題。

另外,筆者對債基的看法就不再重複了。資產如果能配置得宜,以讀者的情況而言,距離財務自由應該是指日可待。