tag:blogger.com,1999:blog-68196777649817121112024-03-15T03:36:56.325+08:00Starman 投資世界 在資金泛濫的年代,資本運作的能力就是決勝關鍵。Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.comBlogger210125tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-11310647389872457112022-02-08T17:27:00.006+08:002022-02-08T17:27:57.933+08:00 麻雀大俠《嚦咕嚦咕新年財》每年新年都會重播,如果冇記錯已經連續重播了三年,我個囡亦都睇足三次,同時亦都因為這齣戲,我囡學會了打麻雀,戲中的金句更能倒背如流。<div><br />今日,我車阿囡出街的時候,車上有個來電我接咗嚟聽,收線之後因為工作上的煩惱,我不期然地唉一聲舒了一口悶氣,阿囡聽到,笑著拋出了一句:「越爛嘅牌就要越要俾心機打」。就是這一句如雷貫耳的話,我頓時醒了一醒,有如當頭棒喝。</div><div><br />我們出生平凡,手上揸的雖說不上是「爛牌」,但也是一副不易食糊的牌,跟一些出生名門之後的富二、三代相比,他們一開牌就是「天糊」(即一開牌就食糊),打牌的方法和過程當然有天淵之別。</div><div><br />當你揸一手爛牌,要食糊需要一段相當漫長的過程。摸牌、砌牌、守牌,有時要冒着「出沖」的風險兵行險著,有時卻要抱「留得青山在」的心態「棄糊」,分分鐘都如履薄冰,有付出才有收穫。然而,這就是打麻雀最有趣之處,也只有通過這個過程才能展現出個人精湛的技術。</div><div><br />相反,「名門之後」一手靚牌,鋪鋪天糊地糊,食糊是天經地義,但這樣打牌還有甚麼樂趣?因此在他們眼中往往只有勝負,所謂的勝負是指鋪牌有幾大,三番、四番的牌完全看不上眼,寧願唔食,跟我們「密食當三番」的打法可說是兩種截然不同的價值觀。</div><div><br />打牌最有趣的地方並不是食糊,很多時候無糊食,揸上一手爛牌,但戰術運用得宜,避過「出沖」,最後力保不失也是一種成功感。因此,成功感並非只體現於食糊的那一刻,而是整個「過程」。欠缺這個「過程」,比你鋪鋪食糊都並不過癮。</div><div><br />「麻雀大俠」之所以被尊稱為「大俠」,不單擁有高超的打牌技術,還有其面對「爛牌」時的心態和風範。常言道,逆境波最難打。順風順水,固然可以將自己講到天下無敵,但當面臨低潮困境,才是真正彰顯「能力」和「人品」(「牌品」好即是人品好)的時候。</div><div><br />阿囡喜歡打乒乓球,經常參加比賽,自少我就跟她解釋「輸的價值」。一場比賽中,輸波所能學到的往往比贏波更多,因為對手比你強你才會輸,這是一個學習的最好機會,輸波後能夠反思,比贏波更有價值。「想贏而不怕輸」就是成功的關鍵。</div><div><br />打乒乓球好,打麻雀也好,社會上大部份人眼中只有勝負,這是現實的香港人的一個通病。片中「麻雀大俠」求的不是贏別人,而是在能力的範圍內做到最好,因為一個人揸咩牌並非自己能控制,怎樣出牌才是由自己主宰。輸贏只是一時,心態卻影響人生。</div><div><br />別怨自己手牌爛,也不要抱怨運氣不在自己左右。劉德華在戲裡那句對白:「老友,你地終於返黎喇!」努力打好人生中一鋪鋪的「爛牌」,總有一天,「運氣」這個老朋友,還是會回來跟我們相遇的。</div><div><br />我總相信一個道理,打過麻雀的人相信會更明白。無論你手牌有幾爛,只要你努力比心機打好它,反勝的時機總會到來。相反,儘管你一手好牌,只要你毫不在意,有糊唔都唔識食,時機在你不懂得珍惜下,很快就會離你而去。你信不信邪?反正我信了。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com5tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-18201360268769163202022-02-08T17:27:00.000+08:002022-02-08T17:27:07.333+08:00創業家的特質記得幾年前<a href="https://www.facebook.com/fortuneinsight/?__cft__[0]=AZVKEJF1Eh0cAAKG4GZrcBKD4ZUfzx8-0jbCqqsI-P44odE8aCsUah7GYeDp4TGq3-PvpREffjvbXrEg3dX1JMhRA3nbQfPXQ1GYw7wkx3-j2jaHbI6ZhLi3PVvhHluuUNiMgPRmH71mTBQt0Tr3JoBdKpOkfHo66Tr2fpUwyyTEkUuLdLVku-BYU-tmaFoVxb0&__tn__=kK-R">Fortune Insight</a>的創辦人上我公司跟我傾計,大家都是年輕人,且一傾談便聽得出是有抱負,想在大時代下創一番事業的年輕人,因此談得特別投契。<div><br />這一位沒有背景,沒有資本支持的年輕人立志搞媒體,跟我分享了FI的發展方向。我第一個問題就是問他想做到幾大,他的答案簡單而直接:「我地要做香港最大的財經資訊平台。」</div><div><br />當時的FI剛成立,追蹤人數寥寥可數,在市場上暫未有名氣。當時市場競爭激烈,除了現有的傳統紙媒集團,也不斷冒起不同的新網媒平台,每一個背後都有財團支持。面對如此競爭激烈的市場,這班年輕人有何優勢突圍而出?更不要說要擊敗所有對手成為王者。</div><div><br />他當時跟我分析了一下形勢,就像當年諸葛亮滿有自信地跟劉備解釋三分天下的策略一樣。從他的眼中,我只看到兩個字,信念。他的商業策略如何是其次,正如我所說,世事多變,計劃總是趕不上變化,但最重要的都是創業者的信念。</div><div> <br />市場上「叻人」多的是。專業人士和創業家毋庸置疑都是「叻人」,分別在於「膽識」,而「膽識」取決於志向。同一件事,專業人士看到了風險,創業家看到了機會,為何?因為一個叻啲,另一個無咁叻?非也。</div><div><br />原因很簡單,一盤生意的盈利體現於價值創造(value creation),價值創造的另一意思其實就是解決問題(problem solving)。當我們看見問題,一般人認為是風險,專業人士學識豐富當然能看到更多的風險因素(risk factors),因此專業人士一般都會建議我們打退堂鼓,叫我哋唔好成日發夢。但其實看到風險的並不只有他們,只是創業家卻看到了風險的另一面。</div><div><br />一般人看到了風險後的反應是打消嘗試的念頭;相反,創業家會認為是解決問題的機會,只要能解決問題,就能創造價值,就是成功的機會。問題越大即代表門檻(barrier of entry)越高,機會更難得,是藍海。想要創造價值,面對風險正確的態度不應是逃避,而是控制和管理,這就是「風險管理」和「風險逃避」的分別。</div><div><br />自那次的見面,惺惺相惜,能力範圍內我一定盡力支持,當然媒體方面我不在行,最多只能在商業模式和融資方面給點意見。</div><div><br />事隔數年,今天的FI已經成為香港最大的財經資訊平台,追蹤人數已超過50萬,十分成功。早兩日,更在紅隧口見到FI的廣告,需知道有能力在紅隧口賣廣告的初創公司真是無邊幾間能做到,以後仲有邊個夠膽話做媒體搵唔到食,係夕陽行業?從來都沒有夕陽的行業,只有解決問題的膽識和能力,而最後都係講嗰兩個字,信念。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-5025680667917639732022-02-08T17:25:00.007+08:002022-02-08T17:25:53.100+08:00 蛻變<p>今日見番一位舊同事,講番好多年前既野,忽然令我想起當年初踏進社會的自已,職場奮鬥的日子,開始創業時的雄心,然後是在大時代經歷下蛻變的自己。</p>我曾經寫過一篇文章,講人生可分為三個十年,第一個十年是22-32歲;第二個十年是32-42歲;第三個十年42-52歲。提醒自己人生必須要及早做好規劃。(全文:<a href="https://starnman84.blogspot.com/2016/03/blog-post.html?m=1&fbclid=IwAR3hGp7biUvs50iZgSGXFMm6_dfk-wQPOCmxFm_OUk4VotWKO-egiXk6wKk">http://starnman84.blogspot.com/2016/03/blog-post.html?m=1</a>)<br />三年前玩過「10 years challenge」,三年後的今天,我相信當年的我如何規劃都不能預料到這段時間所發生總總…<div><br />今天的我已踏入人生第二個十年的一半,回顧過去的15年光陰,今天的體會是人生固然要做好規劃,然而很多時候,計劃總是趕不上變化。</div><div><br />07年畢業時,股市樓市暢旺,恆指30000點,雄心壯志要在職場創一番事業,沒想到次年就遇上百年一遇的金融海嘯,頓時腥風血雨,當時在銀行做trainee的我親眼看著多少巨人因此而倒下。接下來,當時誰又能預測美聯儲三輪QE救市,海量印鈔,超低利率年代正式開始,我當年幸運地調整了適當的投資策略,受惠了被QE扭曲了的「新經濟模式」。</div><div><br />長達十年的資產價格升浪、銀紙/負債大貶值使財富大轉移,多少人因為這個升浪而身家暴漲,又有多少人因為擺脫不了傳統「恐懼負債的枷鎖」而被市場「拋甩」,最後連住都成問題,年青人上車無望,進入沒有出口的「老鼠籠」,由貧富差距產生的社會問題無日無之,最後由一個事件成為「最後一根稻草」,觸發2019年大型社會運動,社會霎時癱瘓。</div><div><br />當普遍投資者認為只要一方妥協,社會問題總有一日會解決的時候,說時遲那時快,一波未平另一波又起。誰又會預料到2020年1月全球大爆發的COVID-19?當大家都以為像2000年沙士一樣很快會過去的時候,又誰能預料兩年後仍在爆發第五波的今天,我們仍在每天戴著口罩,每天WFH,視像上學、開會?這就是後疫情時代。後疫情時代,贏了數十年的傳統地產行業、航空旅遊業,零售業死到死完9次都仲要比人鞭屍。相反一直比人睇唔起,認為無得做的電商,唔起眼的物流業逆周期成為大贏家。</div><div><br />當人們都習慣了QE後十年來的「新經濟」,習慣了負債買資產,也習慣了投資內房就是高負債高回報,作為中國經濟火車頭,大到不能倒是理所當然時,誰又會預料習大大「從不俾人大到」的施政決心?教育改革、共同富裕…下刪一萬字,不多講了。</div><div><br />對,計劃總是趕不上變化,但不等於無須計劃。計劃總是需要的,但計劃必須因應形勢作出調整。很多人因為形勢的變化而失敗,便否定計劃的重要,這顯然是思維上的謬誤。</div><div><br />正如我經常說,在革命性改變的大時代下,價值投資仍是價值投資,只是「價值」需要因應時勢重新定義,估值的方法不可能一成不變,必須要因時制宜,才能立於不敗之地。如果今天你仲同我講呢隻地產股市脹率(P/B)只有0.5x,等如5折買佢既資產好抵買,咁我唯有同你講聲good luck,好行,唔送!</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-85595455711784058202022-02-08T17:24:00.004+08:002022-02-08T17:24:35.893+08:00利豐的私有化部署近日,馬士基高價提出收購利豐物流,我寫了篇分析文章,隨即有利豐前小股東組織找我給點意見。坦白說,利豐私有化去年已完成,私有化後的公司賣出再高的價錢都與前股東無關,這就是自由市場的遊戲規則。唯一一點就是小股東可質疑當時私有化的估值,然而成功的機會不高。<div><br />上市公司私有化往往會造成大股東與小股東之間的矛盾。公司股價低迷,大股東提出私有化,很多時候儘管提出的私有化價格比股價有溢價,然而仍較上市時的股價低很多,甚至比公司現時的資產淨值大幅折讓,小股民當然對私有化建議提出反對,但反對又有何用?</div><div><br />即使私有化失敗,股價長期低迷,小股民一樣不能套現,甚至大股東事敗老羞成怒供股,小股民參與得這個遊戲,就預咗肉隨砧板上。</div><div><br />因此,買股票除了買公司業績前景,更重要的是管理層。就算公司業績前景非凡,管理層如果沒有共享盈利的心態,以「輸就輸你,贏就自己」的宗旨經營上市公司,小股民只能肉隨砧板上,送錢比人做生意。</div><div><br />//計畫絕食抗議(星島日報報道)</div><div><br /> 利豐上周宣布,全球最大航運公司馬士基以36億美元收購旗下利豐物流。以利豐在利豐物流的持股量計算,可憑有關交易套現28.2億美元,相當於220億港元。對於利豐的前股東來說,上述消息可說是一份另類的聖誕禮物,因為去年大股東馮氏家族聯同新加坡私募基金公司GLP僅斥資72.2億元提出私有化。連同大股東本身的持股,利豐當時的估值僅106.7億元。換言之,單計利豐物流股權的價值,已經遠高於私有化時的估值,這還未計算利豐在物流以外的其他業務。</div><div><br /> 代表部分前股東的利豐小股東聯盟,今天將向證監會請願,要求調查在去年的利豐私有化交易當中,是否有專業人士失職,令到利豐的價值遭低估,損害股東利益。該聯盟亦將呼籲,利豐物流的買家馬士基暫緩交易,又要求利豐大股東道歉以及作出賠償。出售利豐物流的交易,據報還有待相關監管機構審批,據悉小股東聯盟也會向這些監管機構申訴。除了請願之外,該批前股東亦計畫絕食抗議。</div><div><br /> 資料顯示,利豐是在去年3月提出私有化,並在同年5月的股東會上,獲97.14%的無利害關係股東贊成通過。私有化作價為每股1.25元,較公布前的股價有1.5倍溢價。//</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-87411685479118719362022-02-08T17:24:00.003+08:002022-02-08T17:24:23.149+08:00馬士基收購利豐物流全球最大集裝箱航運公司馬士基集團(AP Moller-Maersk)計劃斥資30億美元收購亞洲境內物流及全球貨運代理服務供應商利豐物流,以拓充其物流網絡。<div><br />本地有規模的大型綜合物流公司其實不外乎嘉里物流、利豐物流、大昌等,都是老牌家族持有,數埋都唔夠一隻手。其實近兩年市場已開始出現整合的變化,先有淡馬錫以3億美元(約23.4億港元)入股21.7%利豐物流,淡馬錫旗下擁有亞洲最大物流地產基金GLP,早就想整合物流產業鏈。</div><div><br />去年,利豐馮氏家族再夥拍GLP提出私有化利豐(494)當時一睇就知個算盤係點打。當時我已經出文分析話一定有大茶飯,馮氏就講到前景堪輿,衷心勸小股東同意自有化,通常呢啲大茶飯又點會預小股東,都是商業決定。</div><div><br />再到今年,物流市場再出現大整合,今年初先有順豐提出收購嘉里物流,再有京東物流來港上市。</div><div><br />今天,全球最大集裝箱航運公司馬士基集團也參與戰團,收購去年已私有化的利豐物流。按照30億美元左右的收購價格計算,馬士基對利豐物流的估值是2019年淡馬錫入股利豐物流時估值的兩倍多。可以說,由淡馬錫入股開始,再到旗下GLP伙馮氏私有化利豐(494)都是一場盤算。睇番轉頭,當時私有化利豐(494)市值僅100億港元,單計利豐物流今天的收購價已達240億港元,真係賺到笑。</div><div><br />正如我今年初說物流市場,強強聯手,市場整合,已正式開始﹗</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-4388680359538184432022-02-08T17:20:00.005+08:002022-02-08T17:20:33.973+08:00適者生存我曾經在一篇文章分享過,一個社會的發展可分為三個階段︰1. 早期階段,社會在「財福均低」的情況下需要經濟主導;2. 中期階段,需要穩定的經濟增長;3. 後期階段,經濟發展已成熟,面對樽頸,不應以「社會成本」去換取額外的經濟增長,短期經濟收益不應作為社會追求的唯一指標。<div><br />近十年,香港早已進入了第三階段。在這階段社會需要商界與政府一起合作,合作不是「搵更多的錢」,而是共同一起擔當資源分配的角色,所考慮的是「平衡」,有「平衡」才能可持續發展,令既得利益者不致與「未得利益者」站在對立面。</div><div><br />在政府政策銳意要解決房屋問題的「主旋律」下,地產商的角色是盡量配合這個「主旋律」去演奏,否則唱到好似陶大宇首「倒轉地球」咁,在一輪笑聲後應該很快會回歸平靜。</div><div><br />講到地產發展,以前的模式是政府放寬一些建築條例、給予一些豁免(如地積比的放寬和GFA的豁免等)予發展商,讓他們大賺特賺,條數好好計,地產的利潤埋藏於政策。可是,這些地產風光的時代正式過去,政策將不會再輕易放寬,當條數計唔掂,最後地產商還是會乖乖將土地交出。「地產霸權」已成香港獨有四字詞,聰明的發展商,如果懂得審時度勢,應該知道應如何在這新時代、新模式下可持續地配合,共同發展。</div><div><br />經濟發展已出現「共享」模式,社會發展都應一樣,「共享」的哲學將會一步步在香港,甚至整個世界實踐。隨著科技、互聯網的發展,「共享」才是主題,傳統霸權都需要適應新的「制度」。或許,這就是這個世代需要的制度。在鄭志剛領導下的新世界已率先在新制度下重新出發,未知其他大地產商何時才會大規模響應啟航?動物界有一個道理,環境不停轉變,適者生存。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-6012050825580224552021-12-06T16:42:00.002+08:002021-12-06T16:42:19.217+08:00 首富的標準<div><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgWY1CWFY9c8JLxaNtqIwVZVmdohZWCE4woxW60qr1Kz7rZGAxvHHP-RRjAZPq9eGyzxmK1QopZyWD62zLv7E-n8QjxhgcH1DATUuQsKEYrTnFuxIMXv9Qx3kB9Ld1oaEdlFjpvPDj4i9Y/s1110/263781762_4815698738491057_7874595701130991721_n.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em; text-align: center;"><img border="0" data-original-height="640" data-original-width="1110" height="185" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgWY1CWFY9c8JLxaNtqIwVZVmdohZWCE4woxW60qr1Kz7rZGAxvHHP-RRjAZPq9eGyzxmK1QopZyWD62zLv7E-n8QjxhgcH1DATUuQsKEYrTnFuxIMXv9Qx3kB9Ld1oaEdlFjpvPDj4i9Y/s320/263781762_4815698738491057_7874595701130991721_n.jpg" width="320" /></a></div><div><br /></div>趙長鵬身家超過鐘睒睒,成為新一任華人首富。作為新中國首富的親友,從來不要恭喜,只需擔心。因為搞地產、金融的傳統資本家在中國做「首富」沒有一個有好結果。對,是沒有一個,遠的有國美黃光裕,近的有萬達王健林、恒大許家印、「馬兒今服」的馬雲等。<div><br />賣水的鐘睒睒做首富咪幾好,實業家,腳踏實地,今上至愛,內地官媒大肆宣傳,塑造勵志成功實業家形象,但順帶提一句,做還做千祈唔好做咁大,一陣做得太出色搞到壟斷市場,到時你就落鑊。</div><div><br />相反,馬雲搞網購,鼓勵市民消費無度,有違中國人節儉美德,另外又搞金融科技、大數據,擾亂金融市場秩序;馬化騰搞手遊,個個走去打機,有違「勤有功,戲無益」的宗旨,官媒稱之為「精神鴉片」;內房地產商靠借貸買地,以賣房為名,槓桿囤地為實,擾亂市場秩序,影響民生,擴大貧富懸殊,罪無可恕。</div><div><br />虛擬貨幣要禁,補習教育要禁,網絡遊戲要禁,跨境網上賭博更加要禁,做生意做咁大搞到壟斷要反。今年中央政策頻頻出台,官媒每次都有詳加說明,這是方向,是國策,社會應該這樣那樣,指導思想解釋得非常清楚。</div><div><br />前幾天,內地《財經》雜誌公佈「2021華人首富排行榜」,趙生為新華人首富。不出所料,內媒《觀察者網》即發表文章稱其「致富是靠出海躲避中國監管」,這篇報導更被官媒《環球時報》轉載,並評價他是「靠在幣圈割韭菜而上位」。</div><div><br />在中國做中國人,要做國家所期望的中國人,「標準化」的價值觀最為重要。好與不好,甚麼是正確,甚麼是不正確,都有國家標準。國家最怕人民學壞。</div><div><br />做人要有標準,做首富當然要求更高。在中國做首富,有如明星、KOL,要有社會責任,要做好榜樣,這是國家對首富的期望。不單止首富,作為一個名人也不可以失德,更不可以嫖妓。<br />從事不是國家支持的產業,做到首富,絕對不是一件好事,識時務者應「及早離場」。千祈唔好學馬雲「嘴gel gel」,「識做」很重要。</div><div><br />報道一出,趙長鵬即時在Twitter發文,強調自己並非真正首富:「如果我以1美元的價格將公司0.01%的股權出售給某人,則該公司價值10,000美元。如果我發行1萬億供應量的代幣,並將其中1個以1美元的價格賣給某人,那麼我就有了1萬億美元的代幣。沒有流動性的估值意義不大。」</div><div><br />作為新華人首富,危機意識不可缺,前車可鑑。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com4tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-49755973080389824372021-12-06T16:40:00.002+08:002021-12-06T16:40:15.087+08:00 價值的新定義<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjvkia0epOyV-aHFK1XqnE0HwC3KUXvrVGbf_Q3qLRImJ2MAwUwqFn7tktcXMKJNYBBmHgWTDHhMTkDq0nLNC7qtvmbqdqd8n7SvFZfQ731nZmjaGBFQMvoza_4k9DdHrt_Ja6CGZYDH6k/s1386/1.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="1386" data-original-width="1108" height="320" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjvkia0epOyV-aHFK1XqnE0HwC3KUXvrVGbf_Q3qLRImJ2MAwUwqFn7tktcXMKJNYBBmHgWTDHhMTkDq0nLNC7qtvmbqdqd8n7SvFZfQ731nZmjaGBFQMvoza_4k9DdHrt_Ja6CGZYDH6k/s320/1.jpg" width="256" /></a></div><div><br /></div>《財經》雜誌公布最新華人首富,加拿大華人、虛擬貨幣交易平台幣安Binance創始人趙長鵬,以900億美元身價躋身全球十大富豪之列。<div><br />從中國近期加強對加密貨幣和跨境網上賭博等潛在「走資活動」各種渠道的高調打壓,或多或少從中應能看出一些端倪。</div><div><br />事實上,中國一直是帶動比特幣交易不斷創新高的主要堆手,自2016年以來中國的交易佔總數達9成。當時在人民幣貶值的大環境下,比特幣已成資本外逃的熱門地下管道。儘管我們知道走資的主要原因並不只是人民幣貶值,而是有其他考慮。</div><div><br />比特幣之所以能夠不斷創新高,由中國走資需求所演變成對比特幣的總體需求,前者是不可或缺的主要因素之一。</div><div><br />因此,近年比特幣上升浪潮的邏輯可以看成是:</div><div><br />1. 由中國走資需求作為基礎的需求,推升比特幣的交易量和價格;</div><div><br />2. 價量齊升的比特幣帶動投資性需求,機構投資者入局,將比特幣價量進一步推高;</div><div><br />3. 反經濟走向的比特幣價量穩步上升,傳統投資工具受經濟基本因素影響,回報明顯被比下去,散戶由傳統投資轉向加密貨幣,使加密貨幣投資普及化;</div><div><br />4. 加密貨幣交易平台,以及各種衍生工具和投資產品應運而生,市場變得越來越大,當散戶開始進場參與,同時由於加密貨幣非證券,各國官方的證券監管機構難以對其進行監管,這吸引了一眾金融專家、資本家將傳統資本市場各式各樣的玩法全搬到虛擬貨幣平台,如各種crypto fund、穩定幣高息產品、平台又會自家發平台幣等等。在傳統資本市場監管機構的條例修訂越來越嚴格,相對在虛幣世界的自由規則,吸引力自然此消彼長。</div><div><br />漸漸地,加密貨幣市場變得「比賭場更像賭場,且更自由的網上平台」。</div><div><br />傳統以來,所有「首富」都是通過資本市場定價的推算估值產生出來。直白點來說,資本市場是一個用錢去投票的市場,這假設了所有參與資本市場的投資者都以「賺錢」為目標,因此他們的行為是最直接反映了他們認為哪一個是最有「錢途」的企業,有「錢途」意思不是指企業本身的盈利,而是能幫助他們在資本市場賺錢的能力。</div><div><br />可是,此後這個遊戲規則將要改寫。趙長鵬,作為世界最大虛擬貨幣交易平台幣安Binance的創始人,以6年時間,以900億美元身價躋身全球十大富豪之列。要留意的是,900億美元的身家並非通過傳統資本市場作出評估,而是通過虛幣市場。</div><div><br />虛幣市場由區塊鏈技術萌芽,到科技人對區塊鏈技術感興趣而參與,再到中國走資的另類需求的迅速培植,龐大的市場令虛幣價量規模性上升,使機構投資者和傳統資本家大遷徙式參與,再到散戶市場的普及化,到現階段我認為虛幣市場已進入了自我實現的正向循環,簡而言之,價值已無分真假,真可變假,假的都可變真,只要全世界都確認它的價值,它就是有價值,就如黃金一樣。</div><div><br />一直以來由傳統資本家創造出來的資本市場價值理論,將會被虛幣市場分一杯羹,而一個正在增長,另一個正在退潮,最後資本市場的規則將會改寫。</div><div><br />大家應要準備迎接另一個大時代的來臨。一切,都是一場「投票」。價值最終會告訴你人們心目中的喜好,而投票的結果就是價值。</div><div><br />至於中國,比較簡單,不用「投票」,因為由始至終只有一票,而投票結果已很清晰地用行動告知大家。新世代的角力正式開始。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-7546955347898567592021-12-06T16:38:00.000+08:002021-12-06T16:38:09.285+08:00 原罪洗米華事件,無須過份解讀。簡而言之,中美貿戰下,中國外匯緊張,加上能源危機,內房債務危機等問題逐一浮現,中國外匯儲備不足是常識,任何潛在走資都會對中國造成政治和經濟上的打擊,而走資又確實是所有內地有錢人積極但低調的願望,政策越收緊就越想走。<div><br />在內地外匯緊張的大環境下,經營任何活動促使「走資」才是原罪,至於其他「罪名」如組織人民參與賭博、為賭客提供換籌碼、追賭債等「罪名」,儘管本身不直接或間接觸及法律但能夠「容忍」的事情,都會瞬間變成「嚴重犯罪」,用以豐富判決書內容,營造事件的嚴重性,增加入罪的說服力,公眾自會覺得理所當然。相反,只要符合國情,懶理是洗米還是洗錢,有罪都可變無罪,只要你交足稅。懂國情的自然會明白。</div><div><br />結論:時勢造英雄,但英雄做得太久,往往都會葬身於時勢。洗米如是,澳門也如是。江湖行走,取勝唯一法,「及早離去」四字而矣。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-56848367880773109532021-09-02T17:12:00.008+08:002021-09-02T17:12:33.480+08:00順豐收購嘉里物流之我見(中)<p></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiTzWOALaGP-tStxkpOHUCSZkYZxeBpMjF61_5PhqAU7vkYkBxAGy1ABE2DnYZwwCog6ra7BNI9tlB_WNO5jULLFCmSzxDHqinUsfR0FXhSlCWpZjLaamI5e2ii99QtetDXdekJKKcVqfk/s960/240563959_4511251218935812_8497458364322084578_n.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="811" data-original-width="960" height="330" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiTzWOALaGP-tStxkpOHUCSZkYZxeBpMjF61_5PhqAU7vkYkBxAGy1ABE2DnYZwwCog6ra7BNI9tlB_WNO5jULLFCmSzxDHqinUsfR0FXhSlCWpZjLaamI5e2ii99QtetDXdekJKKcVqfk/w391-h330/240563959_4511251218935812_8497458364322084578_n.jpg" width="391" /></a></div><br />最近好多人DM我叫我分析下嘉里物流(636.HK),其實要分析既我之前都已經分析過,大家有時間可睇番半年前我寫果篇文章。「點解會升,點解會跌?」呢啲問題大家唔好再問我,要問問乜sir物sir果啲股壇高手啦,我真係唔識。我今次只是嘗試根據呢段時間既事態發展再綜合分析一下。<br /><br />話說嘉里物流(636.HK)呢兩日又開始升浪,原因很簡單,有不少持有636的投資者應該都收到順豐收購股份的現金要約,反映順豐收購嘉里物流單交易完成在即,基本上官方審批都應該過晒,收購交易成功在望,最後唯一的不確定性是散戶覺得收購價太低或者太看好收購完成後的前景而不願意賣,使順豐最後無法在散戶手中收購足夠的股份,令其最終總收購的股份不足51.5%,繼而放棄收購。<p></p><p>我個人睇法係,一單咁大既deal,出晒公告,又開晒記招,連一般少有露面的順豐老闆王衛都出黎做下show,證明雙方對本身對這單交易的信心和決心。行到呢一步,股份收得夠唔夠應該都已經唔係關鍵,原因有二:第一,嘉里管理層都有不少option,該部份應該一早就傾好;第二,這段時間,甚至早在收購公佈前的一段時間,照理應該都會安排「友好」在市場幫手收貨,按道理點都有一定把握,只靠明刀明槍向散戶埋手咁兒戲,我個人不太相信。<br />正如我今年二月份時寫的文章分析,在交易正式完成前,正常情況下嘉里股價必然會在26蚊要約價以下,而主要應該會於23-24蚊波動。這很正常吧,市場價高於收購價,又怎會有散戶願意賣?保持低於要約價一個合理距離才會顯得收購價具吸引力。所以,嘉里物流股價一直在23-24蚊低位徘徊是十分「合理」的。</p><p>即使嘉里剛剛公佈半年業績好成咁,半年純利賺33.8億,按年升215.08%,就算撇除投資物業公平值變動,核心純利都有15.3億,管理層預計下半年業績能維持,當全年核心純利30億計,嘉里物流市值僅450億,PE都只有15倍,一啲都唔貴,未計收購完成後順豐和嘉里之間的具大協同效應。</p><p>以上咁既成績表,按年純利升兩倍幾都無事先發盈喜,只是在業績公佈日低調地如常公佈業績,原因顯然而見,你知我知,單眼佬都知,有時畫公仔唔使畫到出腸。</p><p>總結而言,嘉里物流既股價走勢係一如預期,一切按劇本走,大家等睇好戲。</p><p>相關文章:</p><p>從刁角度分析嘉里股價</p><div class="o9v6fnle cxmmr5t8 oygrvhab hcukyx3x c1et5uql ii04i59q" style="animation-name: none !important; background-color: white; color: #050505; font-family: "Segoe UI Historic", "Segoe UI", Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 15px; margin: 0.5em 0px 0px; overflow-wrap: break-word; transition-property: none !important; white-space: pre-wrap;"><div dir="auto" style="animation-name: none !important; font-family: inherit; transition-property: none !important;"><span style="animation-name: none !important; font-family: inherit; transition-property: none !important;"><a class="oajrlxb2 g5ia77u1 qu0x051f esr5mh6w e9989ue4 r7d6kgcz rq0escxv nhd2j8a9 nc684nl6 p7hjln8o kvgmc6g5 cxmmr5t8 oygrvhab hcukyx3x jb3vyjys rz4wbd8a qt6c0cv9 a8nywdso i1ao9s8h esuyzwwr f1sip0of lzcic4wl py34i1dx gpro0wi8" href="https://starnman84.blogspot.com/2021/02/blog-post_11.html?m=1&fbclid=IwAR3z9MUzBxRAWD8mPQNbfnaSyz9URFJTXTtNYPw-KuvSrh43gnF0MiMIbeQ" rel="nofollow" role="link" style="-webkit-tap-highlight-color: transparent; animation-name: none !important; background-color: transparent; border-color: initial; border-style: initial; border-width: 0px; box-sizing: border-box; cursor: pointer; display: inline; font-family: inherit; list-style: none; margin: 0px; outline: none; padding: 0px; text-align: inherit; text-decoration-line: none; touch-action: manipulation; transition-property: none !important;" tabindex="0" target="_blank">http://starnman84.blogspot.com/2021/02/blog-post_11.html?m=1</a></span></div></div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-55206327071863697982021-08-23T17:23:00.003+08:002021-08-23T17:23:25.764+08:00融資神器 – 恒大中心的落幕<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjCuE_xaDJmkm6XBE6A2mjFjGvGxHVhVO9Kqnp-zZjla84YUyYFWQaCf2Ei-wwnnXOiDYaSOw7IJeotzl7OiCxlmzkfKpifqpBdElFQMAJtfoEcnqYAa99NmB77Y-IDPLzPAGdVnw4PPN4/s1600/WhatsApp+Image+2021-08-23+at+5.22.01+PM.jpeg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="926" data-original-width="1600" height="236" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjCuE_xaDJmkm6XBE6A2mjFjGvGxHVhVO9Kqnp-zZjla84YUyYFWQaCf2Ei-wwnnXOiDYaSOw7IJeotzl7OiCxlmzkfKpifqpBdElFQMAJtfoEcnqYAa99NmB77Y-IDPLzPAGdVnw4PPN4/w409-h236/WhatsApp+Image+2021-08-23+at+5.22.01+PM.jpeg" width="409" /></a></div><div><br /></div>作為恒大的「融資神器」、位於灣仔的恒大中心,當年以長達六年分期付款的方式近乎空手入白刃高價向華置購入,通過「自我加租」等「搭棚」手段谷爆估值,恒大中心估值最高達225億港元,呎價達3.5萬。睇完份估值報告,先是嚇一跳,然後得啖笑,估值是以收益估值法(Income Approach)作估值模型,基礎是以驚人的租金收入增長作預測,但這幾乎是恒大與華置合作自我加租所致。恒大先是抵押物業融資120億港元,一個月後再發行100億港元債券,兩個月內連環發行28億美元債(218.4億元)。<br /><br />正如我之前一篇文章所講,整個財技巧妙的地方是,華置以高估值出售資產予恒大,恒大以發債籌集資金付款,華置及大劉再認購相當一部份恒大債券,市場投資者見大劉入場支持大手買入恒大債券,自然對恒大債券信心十足,使恒大債券在市場相當受歡迎,往往都足額甚至超額認購。對大劉而言,美國萬通大廈能以125億高估值出售套現,先賺一筆。然後,恒大發債自己再認購,再年收12-13%高息,可謂「財息兼收」。先造樓市,再造債市,然後是股市,玩晒﹗<br /><br />恒大當年大費周章從華置手上買入美國萬通大廈(恒大中心前稱),明眼人都知主要有兩個目的,一是讓華置大賺套現(估值幾多都無用,落袋既先係錢),二是作為恒大的「融資神器」,有資產先可以「炒起件野」再在債市不斷融資,有錢落袋先可以「搞業務、炒股票」,食大茶飯,你估真係用黎做總部咩?<br /><br />曾經被恒大用來資本操作,炒到飛天的恒大總部灣仔恒大中心,隨著恒大傳奇的落幕,資產估值都係時候回歸理性,市傳越秀將以105億港元接貨(恒大叫價20億美元,相等於156億港元),估值幾多都無用,有人願意出真金白銀買才是「價值」。<br /><br />恒大十年的資本操作,先造樓市,再造債市,然後是股市,可以作為資本運作的完美典範,但再精彩的故事,都總有落幕的一天。<br /><br />後記︰美國萬通大廈於1985年落成,大劉早於1987年,以港幣1.6億元購入該廈部分業權,其後於1990年代,再斥港幣3億元購入餘下業權,總收購價為4.6億。無論今天恒大是以225億的估值,抑或是156億元的叫價,還是最後以105億出售,真正賺最多落袋的由始至終都是他,不愧為一代股壇狙擊手。Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com3tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-14253736826261203402021-05-30T18:14:00.002+08:002021-05-30T18:14:14.991+08:00營運為王的資產管理藝術<blockquote style="border: none; margin: 0 0 0 40px; padding: 0px;"><div class="separator" style="text-align: left;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi-MlXPrtF6M_J9x-mqZkfJNfAkDL0fC3v83YmYaJr_3qVsJedmCaNi_b4aIj517gvKFRtfu3zHHACaxVD2iXdm_l3JSa-1OkraRtaF-WH1M-lOC6_-PMldJ8vi0r18Nq0xqlahjTDVq5c/s1600/WhatsApp+Image+2021-05-30+at+6.07.51+PM.jpeg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em; text-align: center;"><img border="0" data-original-height="812" data-original-width="1600" height="228" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi-MlXPrtF6M_J9x-mqZkfJNfAkDL0fC3v83YmYaJr_3qVsJedmCaNi_b4aIj517gvKFRtfu3zHHACaxVD2iXdm_l3JSa-1OkraRtaF-WH1M-lOC6_-PMldJ8vi0r18Nq0xqlahjTDVq5c/w449-h228/WhatsApp+Image+2021-05-30+at+6.07.51+PM.jpeg" width="449" /></a></div></blockquote><br /> 路透IFR引述消息指,擁有全球第二大物流資產的普洛斯集團(GLP),計劃將旗下資產規模達40億美元(約312億港元)的內地物流資產,以房託基金(REIT)形式申請在本港上市,估計集資16億至20億美元(約124.8億至156億港元),預計最快今年底上市。<br /><br />今年物流版塊在資本市場整合得相當蓬勃,先有順豐收購嘉里物流,在收購計劃中,嘉里物流將旗下物流資產出售予其母公司嘉里控股,同時順豐亦將旗下三個主要物流資產(其中價值以位於青衣的順豐物流中心佔最大比重)分拆成REITs上市,成為香港首隻物流REITs。先有順豐收購嘉里物流,後有順豐分拆重資產做REITs,接著有京東物流來港上市,再有物流地產巨頭普洛斯集團(GLP)將內地物流資產在港以REITs形式上市,好不熱鬧,而這個趨勢即將持續,現在只是一個開始。<br /><br />REITs可以將流動性較低、非證券形態的房地產資產,轉化為資本市場上的證券資產,實現資產和資本的流動。目前,在港交所上市的REITs共有14隻,資產類別包括零售、酒店及寫字樓等。3-4年前我開始大搞物流地產時就說過,香港地產投資板塊的主題即將迎來轉變,除著網購的大行其道,擁有更穩定租金收入、資產規格更標準化,同時更具規模化的物流地產將會是未來十年的主題。同時也意味著傳統零售、酒店和寫字樓的風光即將慢慢消逝。當時眼見世界各地都已萌芽,但香港總是比人落後。<br /><br />以REITs做例子,在美國及新加坡早已盛行。反之在香港,領展上市超過15年,香港人只是近年才一窩蜂開始關注。這歸咎於港人普遍的投資知識薄弱,金融及監管機構投資宣傳意識及執行力低,導致香港作為國際金融中心,對比鄰近的新加坡,市場上REITs的選擇寥寥可數。香港在推出首隻REITs 「領匯」後,金融機構宣傳薄弱,政府對相關投資教育亦欠奉,投資者不知何謂REITs,自然不感興趣。市場缺乏資金流入,REITs的價值自然未能反映,REITs上市的吸引力低,市場選擇自然少,選擇少亦自然吸引不了國際資金,市場對該板塊的關注度自然低,形成惡性循環。2015年我開始寫債券和REITs的文章,明顯地當時多數香港人只懂「股和樓」,有幸當時投資blogger的興起,百花齊放,才讓更多人了解正確的投資價值觀。<br /><br />好了,言歸正傳。<br /><br />資本市場上,股票上市是為證券化,證券的「估值清晰」很重要,因為作為投資者在作出投資決定之前,都想問自己到底自己在投資甚麼?或者在這個投資之中想獲得甚麼,股息(現金流)收入?股價的增長?還是兩者兼得?<br /><br /><b>估值是否清晰就視乎它有沒有明確的「主題」</b>。如數年前的嘉里物流,它的營運能力十分優秀,但同時又坐擁十多棟工廈作自用或出租貨倉。收入可分為物流的營運收入和出租倉庫的收入,前者有高PE,後者低PE,因為營運能力是「輕資產」價值,而持有自用或收租的工廈是「重資產」價值。兩者同時存在就會形式「估值含糊」,<b>含糊是一種不確定性,因而導致折讓</b>。<br /><br />在股票市場,前者的價值遠比後者高。君不見四大地產商的嚇人的資產淨值折讓嗎?市值10蚊的磚頭,放在上市公司,只值2-3蚊,認真嚇人。原因很簡單,買股票的人不喜歡「重資產」,市場多數的股票投資者買股票都是為了兩個字 - 增長。<b>像我一樣喜歡磚頭的現金流投資者,就會走去買REITs,主題明確,規則清晰</b>!<br /><br />鹹魚白菜,各有所愛。既然股票市場「認可」輕資產價值,那就應該讓上市公司的估值清晰,將「重資產」從原上市體系中剝離,減低物業類重資產折讓所帶來的估值影響。上市公司變輕,估值便能單從其優秀的經營能力進行評估,將公司的真正價值釋放。<br /><br />相對地,REITs的估值簡單得多,主要都是看租值,即是Yield。只要租值及租值的前景吸引,就有投資者,就是這樣簡單,因為投資REITs的都是要求穩定收到物業租合的高現金流回報。<br /><br />雖說重資產要從原上市體系中剝離,但輕、重資產兩者卻是相輔相成。對絕大多數的企業而言,特別是傳統的行業板塊,任你經營能力有多優秀,都要建基於物業資產之上。因此,賣出資產後就要租用,否則生意無法繼續經營。另一方面,生意的增長亦需要更多的資產予以配合。<br /><br />要使用資產,但又不持有資產,除了「安守本分」做租客交租外,更好的方法是做資產管理人(Asset Manager)。<br /><br />我經常說,<b>成功的關鍵不是你擁有多少資產,而是你管理多少資產</b>。作為資產管理人,你只需要管理好資產,提升資產質素配合經營方(Operator)經營,從而提升資產的租值,價值提升後出售獲利,或將資產證券化做REITs讓大眾作為小股東代你持有物業,但資產的管理權在你,你有權租予自己經營,或分租予其他Operator經營,亦即是你將擁有對資產的高度控制。<br /><br />作為出色的經營者,需要使用資產去營運,<b>不應自己持有資產,更不應安份守紀地做租客,而應該「運用自己出色的營運能力作為資產管理的手段」</b>。作為資產管理人,將資產管理得好,會收取管理費和提成,你的利益將與資產持有人一致。長遠而言,有別於一般租客恐懼地產霸權隨時間會加租或不續租,從此「無人會趕你走,仲有管理費收」,賺完營運錢,賺埋地產錢,一雞兩味!<br /><br />企業將自用的重資產剝離,以REITs上市,其實就是讓大眾投資者幫你持有物業的業權,然後由你做資產管理人,而你本身就是最大的租客之一,你不會怕被加租,反之你會主動加租,反映資產真正租值,從而反映你的資產管理能力。<br /><br />需知道資產的價值需要由實業的經營者去反映,因為只有行內的經營者才會真正知道自己的營運需要甚麼資產對自身業務經營最有幫助。例如,物流的經營者需要一個龐大且高樓底的冷庫,才能引入自動化等物流科技元素,從而提升經營效率。因此,該物流營運商會懂得怎樣去設計資產的佈局,進行資產強化(Asset Enhancement)。<br /><br />出色的經營者除了專注自身的業務經營,也要懂得運用優秀的經營能力去作為資產管理的手段,獲得資產管理的回報,雙軌並存,就能立於不敗之地。<br />Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com10tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-3608048385494711972021-04-18T22:15:00.006+08:002021-04-18T22:15:36.574+08:00 譚仔成功的背後<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhO305lqnWk3yzMNP8YghoNH218JcsK5_FG9zFZPbLmerQYUWE7hmcDKHnJR3NaIgIrcZcSbu6SG1ErC3weUOWEyzdnP7JEM9VEH88LGVt8_UfVxJkfo9fzZwLnMiH7w5Qi_i4XIKHqdV4/s1433/174462549_4108911839169754_4305953164798077398_n.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="750" data-original-width="1433" height="230" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhO305lqnWk3yzMNP8YghoNH218JcsK5_FG9zFZPbLmerQYUWE7hmcDKHnJR3NaIgIrcZcSbu6SG1ErC3weUOWEyzdnP7JEM9VEH88LGVt8_UfVxJkfo9fzZwLnMiH7w5Qi_i4XIKHqdV4/w441-h230/174462549_4108911839169754_4305953164798077398_n.jpg" width="441" /></a></div><div><br /></div>一般人講譚仔的成功,只會評論碗米線好唔好食。從生意角度,產品的成功只是「第一關」,而一門生意要成功,起碼要連過三關。我在一篇名為「做生意的Golden Rules」的文章分享過,做生意主要有三大法則。有興趣可到以下連結重溫。<br /><a href="https://starnman84.blogspot.com/2017/02/golden-rules.html?m=1&fbclid=IwAR1aE5P3M4jhVnXqFBqG7mucSDlcveU8r9tJx48vnzYMd91bU9hjZDxSSR8">http://starnman84.blogspot.com/2017/02/golden-rules.html?m=1</a><br /><br />一門生意的成功,其最大的價值往往在於「商業營運模式能駕馭的規模」,上市只是將價值體現於資本市場,而上市時的PE就取決於其「再擴張能力」。<br /><br />譚仔的毛利率73%,即食物成本27%,毛利水平在飲食行業不算高。人工佔營業額30%,租金佔21%,稅前淨賺19%左右,從財務角度僅處合理水平。<br /><br />至於產品方面,論質素,譚仔米線在市場上並不算太標青,講好味的有香車街街市的老闆娘米線、荃灣四坡坊的唯一雲貴川,幾時輪到譚仔。食譚仔除了情義結,最主要就是因為就腳,好似老麥咁區區都有。一句講晒就是有「網點規模」。<br /><br />然而,譚仔係叻既,因為由小店做到有如此規模的大型連鎖真是萬中無一。當中難度最高的是在擴張規模下,產品質素仍然能夠保持,至少能夠做到水準大至上保持,已經非常了不起。這講求食物供應鏈和生產流程的中央化管理,而這亦是譚仔最值錢的部份,也是為何丸龜母公司東利多願意以20億港元收購兩間譚仔集團。別忘記,邏輯是先有這種水平的中央化管理,才能支持過百間分店的日常運作,而產品質素能夠保持,說易實難。<br /><br />然而,只要能夠做到有這種規模,採購、生產、系統、宣傳等的平均成本便能大幅降低,使產品在同一質素上更有競爭力。<br /><br />做食店,絕對是規模為王。但如何能做到一年煮幾千萬碗米線而質素保持就是其商業價值所在。要成功做得到,中央工場和完善的中央作業流程管理是必須亦是關鍵。由工場負責前期生產,由於已經是半製成品,湯底亦煮好,去到舖頭就牽涉阿姐煮工,當然間間舖總會有落差,但尚能接受。這種中央化的統一生產工序的設立,必須由創辦人一手一腳建立,而大多數食店老闆煮野食叻,管理未必有這樣的能力,兩者都有就抵佢發達。<br /><br />作為當年的收購方多利多就是看中了「三哥」和「譚仔」兩者本身有後勤整合的潛在空間,即將兩者的本已做得出色的後勤中央化流程更進一步整合,二合為一後將達到更有效率的經濟規模,然後才上市讓資本市場進一步體現其價值。<br /><br />一個人、一門生意之所以能夠成功,必定有其原因。很多人一聽到譚仔上市,即時衝出來說譚仔難食,呢樣唔好果樣唔好,憑甚麼市值幾十億?要知道,每一個成功故事背後都有原因,都有其價值,「台上一分鐘,台下十年功」。在譚仔身上,你看到的只是一碗米線,還是背後的種種?前者靠的是味覺,後者靠的是腦袋。Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com9tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-57813437277090562822021-04-17T19:31:00.004+08:002021-04-18T22:18:44.112+08:00譚仔的意義<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiFAapxX5zn_tHczBumkTfvYj9LxLSYrLMmvDN2VRb_soBrUBzdhS7CPJx3lyEllKFoOMr5XzKGXhWhR6o8h3DOmNcv9Co8S7aaaS0gABwkrtQ3JRe0gsvPggMZfn3rFnw7u7PMPTCTmdc/s2048/C7053B62-535C-4914-B9AF-337277EB15F7.jpeg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="1536" data-original-width="2048" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiFAapxX5zn_tHczBumkTfvYj9LxLSYrLMmvDN2VRb_soBrUBzdhS7CPJx3lyEllKFoOMr5XzKGXhWhR6o8h3DOmNcv9Co8S7aaaS0gABwkrtQ3JRe0gsvPggMZfn3rFnw7u7PMPTCTmdc/s320/C7053B62-535C-4914-B9AF-337277EB15F7.jpeg" width="320" /></a></div><div><br /></div>自2004年剛升上大學跟同房在深水埗第一次食譚仔,大大話話都食左十幾年,後來有段短時間去了美國讀書,每天惦記的食物其中之一就是譚仔米線。<div><br />早兩日見到「譚仔國際」(個名幾型)入表申請上市,令人有點莫名的感觸,畢竟作為我這一代的80後香港仔,譚仔除了是一碗米線,更是載有舊時香港美好的回憶。<br />譚仔可說是將雲南米線與川式麻辣風味融合的始祖。它在香港之所以能夠贏到開巷,原因是其精準而恰到好處的定位。</div><div><br />2003年沙士後的香港,經濟、樓市與股市重拾升軌,亦是80後一輩剛畢業踏入職場、開始產生消費力的時間。剛脫離學生身份的80後,正在適應踏入職場後的轉變,面對工作上的壓力之餘,他們每人有限的消費力正在萌芽和增長。</div><div><br />80後是懂得享受和消費的一群,亦較願意外出用餐,他們普遍傾向在用餐時離開為他們日常帶來壓力的工作地方。只要有能力,他們會較願意作出消費,因此他們的消費水平完全視乎他們的消費力曲線而定。</div><div><br />他們,或者說我們,在這個年代的消費組合(外出用餐),按每星期而言,大概是五日低消費加兩日高消費。</div><div><br />在當時的市場,陪伴著我們80後成長的,除了譚仔的「低消費類別」,與之同期就有走高端路線的日式拉麵系列,當時冒起的有豚王、一風堂和及後的一蘭拉麵等,以及市場數以百計非連鎖的日式拉麵店,主要針對的消費群亦為80-90後一群,競爭十分激烈。而在「低消費類別」的就只有譚仔在米線界一家獨大。</div><div><br />米線與拉麵,針對的主要消費群都是本地的80-90後,前者走「低消費類別」,後者走「高消費類別」。一碗拉麵售價大約等於一碗米線的2.5倍,很多人都會認為做高消費線的日本拉麵較好賺,其實不然。根據譚仔國際的公開資料,其毛利率約73%,而根據賞之味(豚王母公司)的年報顯示,其毛利率也僅約76%,兩者其實差不多。而關鍵是,譚仔的翻檯率就比拉麵店高得多。</div><div><br />儘管拉麵比米線的售價高,但根據以上的消費模式理論,一星期五天低消費加兩天高消費,譚仔的消費人數理論上比拉麵應該高出1.5倍,這樣就已抵銷了價格上的差距,因此譚仔能開到過百間鋪,繼而是規模效應和中央廚房管理的優勢。而且不要忘記,米線市場是譚仔一家獨大,拉麵市場競爭激烈,且抗周期能力較低,亦即是風險較高。</div><div><br />2010年前與後的十多個年頭裡,是一個「財富大挪移」的大時代,創富條件出現劇變,「資產創富」比「勞力+儲蓄」的效率可謂有1:99的分別。80後最能夠,亦是最先體會這個分別 - 貧富差距的急速拉開。當市場都在爭「高消費」市場的一杯羹,日本拉麵店定位越來越高端,譚仔在定位方面就完完全全填補了當時市場的空白。</div><div><br />作為「窮人恩物」的譚仔米線成為了失落中的80後唯一仍然充滿著「選擇」的地方。譚仔最大的特色就是選擇多,這對正在被邊緣化、在社會選擇不多的一眾80後而言,使我們感受到在這個地方仍然充滿選擇,湯底有6種,辣度有10種,連小食都有一系列的選擇,最重要是點任何選擇都無須看餐牌上的價錢,這種從容落order的感覺,可以說是一種情緒上的宣洩。</div><div><br />叫一碗拉麵,你可能不會再叫小食,但你去譚仔叫一碗米線,叫完仍然會有budget叫多個土匪雞翼、尖椒皮蛋,又或是蒜泥白肉,其實最後埋單價錢可能差不多,但所獲得的滿足感就比較高。</div><div><br />蒲踏入譚仔開始,就充滿著選擇,在壓抑的社會下像是重新有了自己的人生。然後,比自己社會地位更輕的「譚仔阿姐」殷勤接待,一定覆單的阿姐一句「勿演懶肉麻勒山小」,聽到「譚仔阿姐」帶鄉音的廣東話才覺得自己在吃譚仔。</div><div><br />作為努力奮鬥中又帶點氣餒的80後,眼見剛來港的新移民阿姐們,無攞綜緩,憑一對手努力工作,就算不懂廣東話都仍然堅持用半鹹淡的廣東話去表達,這除了是一種對本地文化的尊重,更是對我們的一種激勵。因此,譚仔可以說是中港融合做得最成功的一個地方。懂譚仔的,就會明白它不只是一碗米線,而是一種文化,一種意義。</div><div><br />漸漸地,譚仔已成為我們這一代人生活的一部分,生活中沒有了它就像缺少了些甚麼。譚仔絕對不是fine dining能夠取代的,正如志魂omakase的一件大拖不能取代一塊「線黎敗肉」;一支82年Romanee Conti不能取代一杯「凍鏈茶小田」,彷彿就像在不一樣的維度上。</div><div><br />今天,譚仔申請上市,作為80後的我,這次不談投資,不講價值投資理論,必定抽它一手,作為一種回憶和意義的保存。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com5tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-56701572657488816112021-04-12T00:35:00.003+08:002021-04-12T00:36:21.652+08:00細節<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiad0u4HEQP9MgK6W-xyp4PFZdXed-nQpbWs_j_ZVrPRMaDfUo1sckS1E1nfnARMKYHwITMnWsH6HpKaVgt8OKGlto4rt2_zUw2fUi-1tbAroAZ-bYtTQhxBWhCmp37ftsKXZ0FWKUz0NI/s650/0B2B2B65-70CF-438B-9FFB-AF168915B787.jpeg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="366" data-original-width="650" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiad0u4HEQP9MgK6W-xyp4PFZdXed-nQpbWs_j_ZVrPRMaDfUo1sckS1E1nfnARMKYHwITMnWsH6HpKaVgt8OKGlto4rt2_zUw2fUi-1tbAroAZ-bYtTQhxBWhCmp37ftsKXZ0FWKUz0NI/s320/0B2B2B65-70CF-438B-9FFB-AF168915B787.jpeg" width="320" /></a></div><div><br /></div>人生,需要定義「生存」與「生活」。<br /><br />每人每天都會工作,但這是為了「生存」還是「生活」?每個人都有不同的目標。然而,訂下目標需要的是價值觀、水平和視野。<br /><br />大部份人都認為要先滿足「生存」才能追求「生活」,其實不然。「生活」是一種態度,懂得欣賞細節的人才能真正過有意義的「生活」。<br /><br />甚麼叫懂得欣賞細節?<br /><br />早前跟一位國內的客戶去文華酒店一家米芝蓮三星的日本料理店食omakase,該位老闆很豪氣,帶了一枝98年的Romanee Conti和一枝95年的Petrus,即場開來飲。兩枝都是萬元以上的靚酒,當然吸引,但食頂級的omakase飲頂級酒王,完全不匹配,是一種浪費。我推搪地說:「太貴重,我們還是飲清酒好了。」國內老闆豪氣的一句:「都開!」引起師傅對我們奇異的目光。為了不影響我的味覺,由頭到尾我一口紅酒都無飲過,是一種浪費。<br /><br />其間,主理師傅一路講解食材,國內老闆一路跟我談天說地,令我完全專心不了,錯過了不少跟師傅溝通的機會。當壽司準備好在我們的面前,國內老闆又拿起相機左拍又拍,又跟我自拍再放微信,前後搞了十分鐘。需知道食omakase主要就是欣賞師傅製作壽司的造詣,師傅以巧手捏出壽司,糅合了其手指溫度與食材溫度,捏出的壽司要在10秒內吃掉,被他搞一搞,又是一種浪費。<br /><br />食完走出房間,他見我面有難色,便說:「這間日本料理的水準很一般吧,下次我們去另一間更貴的。」我回應:「我們下次還是去吃水煮魚吧。」「好提議!」他面露興奮的神情。當然我不會說,水準一般的並非餐廳,而是他本人。<br /><br />Omakase是一種食物料理的藝術,只有懂得欣賞細節的人才能體會,食之前應先做一做功課,吃的過程要投入、觀察和跟主理人溝通,才能了解到箇中的細節,才會懂得欣賞師傅的料理藝術。<br /><br />很多人都誤會懂得享受和消費就是「生活」,其實只會一味享受和消費而不注意細節的只是土豪。很多時候,要求與細節不只是體現於物質上。<br /><br />懂得欣賞細節的人,即使去一間茶記,叫一杯「唔要落糖,要鷹牌煉奶」的熱奶茶,夾岩時間專程去食一個新鮮出爐的蛋撻,消費雖然平民,但每件事都有「要求」,有人稱這些要求是「麻9煩」,但對懂得欣賞細節的人而言,能滿足到這些要求是「無得彈」。生活,是一種態度;生存,是沒有要求地生活著,因此並不會欣賞生活中的任何細節。懂得欣賞細節生活的人都是「富有」的。<br /><br />成功的人,之所以會成功,是因為他們都會關注細節。有人認為這是執著,但正因為這一點的執著,才會看到不一樣的角度,以不一樣的手法做事,去滿足其不一樣的要求,成就不一樣的傳奇。這是所有成功創業家都擁有的特質。<br /><br />「生活」不是富人的專利,只要對做事有要求,凡事懂得注意細節,再普通的一般人都能夠過有意義的「生活」。相反,周身名牌而不知目的為何的土豪,只是自以為擁有「生活」,而不知自己的人生其實只是在華麗的「衣食住行」框架下「生存」。Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com11tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-57590396321320642792021-02-11T01:18:00.004+08:002021-02-11T01:19:22.285+08:00 從刁角度分析嘉里股價<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjL4c_TrzVrZkDW6cBinqpfLYzpQFRsNqzLp98nkM0WUFfDQmyrb4GI1llc-HK91IIxQconDQzY1uA7-CiT9Y6A3vPVflBvQz-OOz9KL_Kh-noGFAGofv8ZkwcR_26O1szxFtM4P5cMxxo/s1440/147992581_3913052202089053_8622044080410172148_o.jpg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="804" data-original-width="1440" height="358" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjL4c_TrzVrZkDW6cBinqpfLYzpQFRsNqzLp98nkM0WUFfDQmyrb4GI1llc-HK91IIxQconDQzY1uA7-CiT9Y6A3vPVflBvQz-OOz9KL_Kh-noGFAGofv8ZkwcR_26O1szxFtM4P5cMxxo/w640-h358/147992581_3913052202089053_8622044080410172148_o.jpg" width="640" /></a></div><br />順豐收購嘉里物流單刁今日終於揭盅。嘉里物流今早復牌,最高升至25.9元,收市報24.75元。不少人跟我說「仲諗住起碼過30蚊」。<br /><br />今日被人問最多的問題是「點睇嘉里物流股價?」大佬,我又唔係股評人,我唔識答。最多只能從單刁的角度剖析一下看法。<br /><br />首先,順豐控股提出收購嘉里物流51.5%股權,每股要約價18.8元,作價175.55億元。此外,嘉里控股將同時買回嘉里物流現時持有的9個倉庫,總代價135億元,大部份收益將用作派發特別股息每股7.28元。即在是次收購交易中,股東的總要約價為26.08元。<br /><br />要注意的是,交易完成後,母公司嘉里建設持有嘉里物流的權益將由40%降至20.2%,這意味著實際上嘉里建設只會向順豐出售19.8%股權,而餘下的31.7%股份則需要在公開市場中吸納。若順豐最後未能成功在市場吸納足夠的股份使之總持股達51.5%,交易將會告吹。<br /><br />大家都明白,是次「合體」(嘉里物流總裁馬榮楷先生在記者會中強調,交易並非併購而是合作,嘉里主要管理層不變,並維持上市地位) 將產生龐大的協同效應,雙方合作將成為亞洲最大型物流集團,屆時市值又豈止26蚊/股,中長線起碼都50蚊啦。估計郭氏家族是這樣想,否則又豈會願意以此價格出售20%股份,但堅繼續持有餘下20%股份,為的是後面賺的大錢。好,就假設市場都同樣預期嘉里股價在收購完成後會大幅上升至50元。問題來了,如果股民都認同收購完成後股價值50元,股民又怎會願意接受26元的收購要約?但另一方面,同時大家亦知道,如果人人都不接受,收購最後不成功,股價分分鐘跌回20元樓下。這個邏輯很重要。<br /><br />因此,收購交易告吹是一個風險,當這個風險出現,股價會跌回20元樓下。正因為這個邏輯,股價在這段時間內理論上不會,至少不會大幅偏離26元要約價以上,因為股價高於26元越多,亦代表收購交易告吹風險越高,股民就會沽貨。<br /><br />相反,當價格跌落23-24元,這亦代表著超賣,市場存在套利的空間,自然又會有人買入,股價又會上升至接近26元左右。當新年過後,北水開始流入,因為北水瘋狂的特性,在憧憬將來的協同效應下,可能會將股價推上至26-28元,然後這又意味著超買,收購交易告吹的風險又提高,因為市場價28元,又有誰願意接受比市場價低的要約價?咁都肯賣,係愛定責任先?<br /><br />由於是次交易複雜,涉及5間上市公司的配合 (包括順豐、嘉里建設、嘉里物流、嘉里大榮和嘉里泰國),且雖要經各地政府審核及反壟斷批准等,需時約半年,預期第4季才進入邀約期。因此,在這半年時間裡,嘉里股價應該會在這個區間上落。投資者很簡單,見到股價23-24元買入,見到股價25-26元以上賣出,一開始應該仍有少量套利空間,因為市場上不會每一個買股票的股民都清楚明白整單刁的結構,市場不會完全有效率下,套利空間應該會短暫出現。但過一段時間後,股價應該會趨於接近要約價。<br /><br />其實整單刁要成功確實不容易,市場本身對物流的憧憬太大,加上市場整合的協同效應,雙方將能完全壟斷整個亞洲市場。正是因為憧憬太大,人人都買進兼SH的話,順豐要在市場吸納足夠的股份並不是太容易,可能到最後要以發行新股的方式去達成。<br /><br />至於順豐成立順豐房託,是有意將順豐嘉里打造成完全輕資產的超級物流平台,而房託正是最好的、由自己管理同時又可以吸收已成熟重資產的證券化平台,形成完整的資本循環。我經常說,誰「擁有」(Own) 最多資產並不重要,誰管理 (Manage) 最多的資產才最重要。有關此話題,下回再講。Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com13tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-52652708223612497872021-02-05T18:28:00.006+08:002021-02-05T21:09:08.671+08:00得嘉里得天下<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh8HIZcy6paIXK1D3n-0gIJK8TKcBhyphenhyphen55N69grHWtvp-sBCDkcALh9UNPGKyC6-DnSwIt0l-EnIAYs6jL4hB-47i69xAC6eCVUSj_MRMFRjkEvt9_8ErUmWPKjCsUqG2DVG8SFopd3gXHM/s1440/kl.jpg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="760" data-original-width="1440" height="338" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh8HIZcy6paIXK1D3n-0gIJK8TKcBhyphenhyphen55N69grHWtvp-sBCDkcALh9UNPGKyC6-DnSwIt0l-EnIAYs6jL4hB-47i69xAC6eCVUSj_MRMFRjkEvt9_8ErUmWPKjCsUqG2DVG8SFopd3gXHM/w640-h338/kl.jpg" width="640" /></a></div><div><br /></div>說時遲,那時快。強強聯手,市場整合,正式開始﹗<div><br /></div>順豐與嘉里物流的整合其實是有跡可尋的合理戰略部署。<div><br />電商從來都是物流商的終極目標,同時物流亦是電商的終極目標。誰能奪得最後的王位,就看誰最快變大變強,收購合併式的整合是最快捷的方法,而這當然需要利用資本市場這把利刀。</div><div><br />本身是電商巨企的京東集團,旗下京東物流準備來香港上市,估值達400億美元(約3,120億港元),集資額可能高達40億美元(約312億港元),上市後規模直迫已於深交所上市的順豐。</div><div><br />京東物流的進一步擴張,將加速其電商與物流的垂直整合。然而,京東物流即使成功香港上市,變身電商物流巨無霸,其物流實力都只限於中國市場。要成功迅速擴張國際物流聯網實力,必須要進一步進行整合。簡單而言,「得嘉里得天下」。</div><div><br />如京東物流完成香港上市,以巨型市值整合擁在全球58個國家物流聯網實力的嘉里物流,尤如變成「完全體」的斯路(假如大家有睇龍珠才會明白)。</div><div><br />中國快遞龍頭順豐一直都有個電商夢,又怎會眼白白看著對手變成「完全體」。</div><div><br />為了「捷糊」,本身已有5000億市值的順豐只能趕在京東物流來港上市變大前,與本身估值便宜的嘉里物流整合,因為只有整合成為最強的國際級物流聯網巨企,才有機會完成最後物流與電商平台的融合,整合成完整的互聯網加實體的供應鏈生態平台。</div><div><br />這齣戲將會越來越精彩,價值的定義已不再是傳統純現金流折現的計算方程式,而是加上「科技與未來」含意的新價值。價值仍然是價值,只是估值的方式不一樣,傳統的價值投資者必須要與時並進,學習由科技領導資本的新經濟價值。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com8tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-69122246091021049382021-02-04T22:11:00.003+08:002021-02-04T22:11:33.660+08:00嘉里物流估值平 前景好<blockquote style="border: none; margin: 0px 0px 0px 40px; padding: 0px; text-align: left;"><blockquote style="border: none; margin: 0 0 0 40px; padding: 0px;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgHGBGazpB_0PCnoiroksjVuoEp3r3VLHG29vbJXeNn-UZL1mIGUwf9d4-0HVNzX9y8iBdwW5e52DK9QjDYgWLA-NBeqoFwu61d2WBHmMmhIzwyMcFsqkjiA8I7fEffl1diCpogWZ7vIs8/s1440/636.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em; text-align: center;"></a><blockquote style="border: none; margin: 0 0 0 40px; padding: 0px;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgHGBGazpB_0PCnoiroksjVuoEp3r3VLHG29vbJXeNn-UZL1mIGUwf9d4-0HVNzX9y8iBdwW5e52DK9QjDYgWLA-NBeqoFwu61d2WBHmMmhIzwyMcFsqkjiA8I7fEffl1diCpogWZ7vIs8/s1440/636.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em; text-align: center;"></a><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgHGBGazpB_0PCnoiroksjVuoEp3r3VLHG29vbJXeNn-UZL1mIGUwf9d4-0HVNzX9y8iBdwW5e52DK9QjDYgWLA-NBeqoFwu61d2WBHmMmhIzwyMcFsqkjiA8I7fEffl1diCpogWZ7vIs8/s1440/636.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em; text-align: center;"><img border="0" data-original-height="1440" data-original-width="1196" height="320" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgHGBGazpB_0PCnoiroksjVuoEp3r3VLHG29vbJXeNn-UZL1mIGUwf9d4-0HVNzX9y8iBdwW5e52DK9QjDYgWLA-NBeqoFwu61d2WBHmMmhIzwyMcFsqkjiA8I7fEffl1diCpogWZ7vIs8/s320/636.jpg" /></a></blockquote></blockquote></blockquote><br /> 嘉里物流(0636.HK)又創新高,一個月的累計升幅已超過50%,但市值仍然是非常便宜,僅390億,PE 10倍也不到。要知道嘉里物流1月時在泰國完成分拆旗下嘉里快遞(KEX)上市,單計泰國嘉里快遞,市值已近300億。作為全球58個國家有業務的國際物流營運商,可想而知,一直以來這市值有多低水。<div style="text-align: left;"><br />我一直說它平並不是因為PE低(現今世界已無人講PE),而是它的未來,是實力。嘉里物流2016年上市,上市名稱為「嘉里物流聯網」,含意著嘉里的實力已非單單在於傳統的物流營運,而在於它國際貨運聯網的實力。<br /><br />疫情下,對大部份企業都有負面影響,但對嘉里而言反而是展現了其實力的時間。在全球都需要醫療物資的情下,稀缺的空運倉位變得非常奢侈,雖然嘉里沒有自己的貨機,但其在擁有國際貨運聯網實力的情況下成了大贏家,2020年上半年單是國際貨運代理業務就增長了40%,全年而言增長應該更大。<br /><br />物流行業在往後的世界將不會只是傳統的物流營運,其最大的價值是國際性的物流聯網實力。傳統單一分散式的車隊運輸、倉儲等業務將會逐漸被市場整合,成為「大供應鏈生態圈」。<br /><br />傳統的物流將會成為過去,後疫情時代,將沒有人再提「物流」,只會講「供應鏈」。而這只有國際大型物流營運商才有實力創造這條由國際生產(第一生產商)到運輸、快遞,再與網上消費(最終用戶端)無縫銜接的現代化供應鏈。<br /><br />物流行業最大的價值體現,將不再是物流和倉儲本身的功能,而是在於「fulfilment」。<br /><br />在現今的投資世界,永遠只講未來,誰能看得夠遠,誰就是贏家。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com4tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-85543112061809029402021-01-30T22:32:00.005+08:002021-02-04T16:49:29.209+08:00 GME沽空事件的啟示<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEghCU4aNT4bl2uIDxusauul4VkdD8e5g5IUjBg4X2WrGZzpSMuVhRn3ZIDXtIbzgwlLkCoaWp7xYHInxeGXEV74qiK8yG1IVh6cMJOaUAM00QxOOHeDrfsS84uj_vwOk6IfIrU5pk9Yvfo/s1600/WhatsApp+Image+2021-01-30+at+10.23.01+PM.jpeg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="772" data-original-width="1600" height="193" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEghCU4aNT4bl2uIDxusauul4VkdD8e5g5IUjBg4X2WrGZzpSMuVhRn3ZIDXtIbzgwlLkCoaWp7xYHInxeGXEV74qiK8yG1IVh6cMJOaUAM00QxOOHeDrfsS84uj_vwOk6IfIrU5pk9Yvfo/w400-h193/WhatsApp+Image+2021-01-30+at+10.23.01+PM.jpeg" width="400" /></a></div>GME沽空事件揭露了傳統金融霸權時代的轉移。<div><br />傳統對沖基金、沽空機構以「反價值投資」的方式,靠做空「過高估值」的股份賺取暴利。其方式是先撰寫一份字字鏗鏘數十甚至數百頁的詳細分析報告,「懶係客觀」地從基本因素分析目標股份的價格過高。</div><div><br />目的只有一個,就是從沽空該股份中獲利。這是當然的了,難道語重心長出份報告為大眾投資者著想,教大家投資有風險?</div><div><br />出報告目的很簡單,就是旨在利用其大行的名氣影響市場投資者,是以大蝦細的行為。沽空機構有資本實力,有訊息散佈的能力和優勢。傳統而言,他們會通過金融報章、Bloomberg、路透社等傳統金融媒介的渠道向市場投資者發佈信息和其「客觀」的分析觀點,從而影響市場投資者的投資行為。</div><div><br />可是,在大互聯網的時代,他們的這種優勢已被淡化。從來,號召力來自訊息的渠道和平台,今天,這已不是大行所獨有。當擁有號召力,資本便能聚集,當資本聚集便能操控市場,而基金本身也只是「資本聚集」的一種形式,靠的是基金經理的號召力。</div><div><br />以往,機購大戶代表了資本的聚集,散戶根本以卵擊石。因此,大戶一出手,散戶只能屈服跟風,識時務者為俊傑,順風車搭得及時或許能從大戶的手指罅中有些微的斬獲。所以市場一有風吹草動,看到有大戶沽空的身影,散戶便立即跟風沽貨,骨牌效應,人踩人事件屢見不鮮,大戶設計的結局往往最終都能自我實現。</div><div><br />今次GME沽空事件,大戶反被散戶挾淡倉,說明了一件事,就是時代的更替轉變。以往大戶之所以能為所欲為,推倒預先設計好的骨牌,依靠的是「資本聚集」的能力,「資本聚集」的能力來自其號召力,號召力當然來自大行的品牌或著名基金經理的大名,而最終市場人士當然相信他們具有絕對的影響力,從而令事件最後能自我實現。</div><div><br />然而,在大互聯網的世代,隨著社交媒體平台的普及,每人每日的大部份行為可以說與社交媒體幾乎實時地同步著。這包括了生活的點滴、午餐和晚飯的美食、情緒的宣洩、政治的取態、對社會的不滿等等,甚至乎個人的投資行為,「都會」在社交媒體平台之上分享。這裡要注意「都能」和「都會」的不同。以前是「都能」,現在是「都會」,意思是互聯網和社交平台已存在多年,但人們對它的應用開始滲透至各種層面。</div><div><br />原因是行為習慣的改變,使用的時間越來越長,依賴度越來越高,應用層面越來越深入和廣泛。而事實證明,從2010年到今天這十年來,人們花費在移動互聯網上的時間上升了以倍計。據統計,每人每日花超過1/4的時間在移動互聯網上,而且趨勢在增加中。這當中對「市場」有了一個重大的啟示。</div><div><br />傳統所謂的「市場」其實指的人類的行為。當人類對互聯網和社交媒體平台的使用時間越來越長和依賴,這意味著最能控制市場的,不再是著名基金經理,而是網絡KOL。Elon Musk 在Twitter一個動態就對市場產生明顯的影響,這是訊息傳遞和接收習慣之改變,從而影響市場行為的重大啟示。</div><div><br />要知道,傳統以來,上市公司要與公眾溝通一般只通過發佈上市公告,而有些最多只有一季發佈一次業績公佈,自願性的動態公告欠奉,小股東接收到的都是滯後的訊息。身為買了公司股票的小股東或投資者們當然希望動態地知道上市公司的最新情況,最好日日都見到上市公司CEO講講公司的動態消息和市場看法。相比起交易所上市公告,社交媒體當然來得更即時更貼市。</div><div><br />因此,若上市公司的CEO是使用社交媒體的能手,甚至是KOL的境界,其股價當然更易受到追捧。另一方面,受到沽空機構追擊的機會亦會較低。這是為何沽空機構面對有Elon Musk這位超級KOL坐陣的Tesla只能節節敗退,聞風喪膽。有誰敢藉以說Tesla是泡沫而大手沽空?誰大誰惡誰正確,預測市場的行為之前要先預測對手的力量,其中之一就是其號召力和影響力,因為資本從來都只會助紂為虐。這是作為專業投資者/機構不可或缺的分析過程。</div><div><br />可是,今天「資本」已不再是基金大戶的專利,「網絡資本」的力量在現今「網絡掛帥」的新世代已經是深不可測。</div><div><br />傳統基金大戶在今天的世代已不再無敵。基金本身都是向散戶集資,但當社交平台都有「召集」的能力時,「聚集資本」已不再是基金經理的專利,事實上互聯網社交媒體/平台連集資的過程都省略掉,這才是它厲害的地方。</div><div><br />社交媒體平台所召集的不是資金,是一種意志,而每個人都是獨立投資者,是個人的投資行為。你不認識我,我不認識你,定義上不能稱為「一致行動人士」,大家只是在網絡上分享自己的投資想法和行為意志,即使詳細分享自己的statement,是個人的自由,又有何問題?今天不同的是,通過平台網絡化,訊息可以1:10000+ 的形式實時散播,變成對市場有絕對的影響力。嚴格來說,監管機構都奈不了何,大家都是「跟足規矩」來玩。</div><div><br />相反,今天券商(背後可能是監管機構的指令或「建議」)「禁止建新倉,只許平倉」的做法就是不遵守遊戲規則的做法,亦顯示了監管機構對「網絡資本」的恐懼。當然,監管機構的最大責任是維持金融市場穩定。今次是沽空機構做空在先,且沽空比率達140%,意味著「沽突了」,在骨牌式下跌的如意算盤沒有出現的情況下,市場根本沒有足夠的貨去平倉。這是「貪婪得來自信,自信得來愚蠢」的行為。</div><div><br />這樣的沽空,理論上可以輸無限,然後引伸一連串的金融連鎖效應,因為金融機構後面的資金鏈一環扣一環,一家金融機構破產也可能足以引致金融危機,因為你永遠不會知道整條資金鏈究竟有多長,這是美國金融規則和監管的問題,有機會再多作解釋。今次券商或監管機構的介入雖然輸打贏要,從另一角度,這可算是息事寧人。此外,GME股價已嚴重偏離公平值,價格越高,持貨者出貨的誘因越大,再沽空的誘因越大。整件事最後可能是最早期在低位「先挾高,後走貨,再沽空」的人獲利最豐,他們才是真正的莊家。所謂的「金融革命」可能只是發起人號召時的一種口號、一面旗幟。</div><div><br />今天資本市場的規矩,本來就是由大戶設計來玩,只是在設計當年沒有今天的互聯網生態,在大戶設計的遊戲規則下,大戶的「資本聚集」能力和訊息的不對稱,成為了大戶在資本遊戲的絕對優勢,大戶理所當然成為遊戲的壟斷者。</div><div><br />然而,從今以後「網絡式金融」將會是主流。真正的「大戶」將會分散地隱藏於網絡之中。KOL連基金都能在網絡號召,基金經理都要KOL化,KOL和社交平台參與者在市場的影響力越來越大。資訊壁壘在大互聯網世代已完全打開,傳統的Bloomberg 和Reuters在資訊渠道上已不能專美。</div><div><br />投資者要投資獲利必須要熟悉網絡生態,思維必須要更前瞻,因為「市場」將會變得非常前瞻。倘以傳統思維投資,你將永遠落後,正如傳統地產股的NAV折讓日益擴大,傳統投資者若以傳統思維認為「好抵買」就錯了,因為這折讓正反映了這類投資正被「網絡式金融」市場屏棄,落後市場的人,投資會永遠失利。作為投資者,在江湖中行走,必須要明白「適者生存」的道理。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com8tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-80689704477502505052020-12-19T17:05:00.005+08:002020-12-19T17:05:34.818+08:00難得貼地的電視劇<div class="separator"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh4b_-yOVZ5_Y2krUtXXXKv5KbrWn-FE6CVOraoYVg3Tuwydye5OkqcF2PyCgdTuELQHsZcWNO0nnfAiCa9WP3e_CMJQWdCxTqDv0sCCaNr2B3kWyVlxQD3jR7wv3ST5pbBfy30H8lF-jc/s1440/131570509_3771488232912118_6510221136181898783_o.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em; text-align: center;"><img border="0" data-original-height="810" data-original-width="1440" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh4b_-yOVZ5_Y2krUtXXXKv5KbrWn-FE6CVOraoYVg3Tuwydye5OkqcF2PyCgdTuELQHsZcWNO0nnfAiCa9WP3e_CMJQWdCxTqDv0sCCaNr2B3kWyVlxQD3jR7wv3ST5pbBfy30H8lF-jc/s320/131570509_3771488232912118_6510221136181898783_o.jpg" width="320" /></a></div>已忘記有多久沒有看過TVB的劇集,前幾天偶然間打開電視,正在播《香港愛情故事》,看了一會便很想繼續看下去。<div><br />故事很普通,沒有緊湊的劇情,沒有特別的橋段,也沒有當紅的名星主角,卻有一份寫實的貼地感,故事中的每一幕都是大部份香港人每天正在面對的事情。</div><div><br />拍拖、結婚、買樓、生小朋友,幾乎是每個人的必經階段,在香港要實現以上必經階段,卻是異常的困難,要付出和犧牲的實在太多。</div><div><br />故事中一對情侶,女方想要買樓改善生活,男的想得比較簡單,只想跟女方快樂的過生活。起初,雙方朝著共同目標努力,男方為了達成女方的買樓目標決心轉工,每晚OT到夜深,雙方見面的時間少了。</div><div><br />最後,終於有望一圓上車夢,卻因買到同層凶宅,銀行估價不足而被迫撻訂,損失近50萬訂金和佣金。事後男方覺得為了買樓,需要每晚工作至夜深,與另一半相處時間越來越少,又不敢轉工,受盡辛酸,坦言不想未來30年都一樣。女方認為有這想法是不成熟的表現,反映雙方有著不同的價值觀。</div><div><br />事實上,這兩種不同的價值觀都沒有對與錯,最重要是大家對將來想要的東西有沒有一個共識。</div><div><br />在香港,著實很多問題的起源都是經濟問題。擁有經濟條件,確實可以解決以上大部份的問題。例如,銀行按揭成數不足,如家人有能力,問家人借就可以解決了。如果有個富爸爸,甚至乎首期都不用出,家人買層樓給你,便再沒有經濟壓力,可以做自己想做的工作,生活沒有了壓力,便可計劃其他事情,如生小朋友。如此,生活便非常美滿。</div><div><br />然而,有經濟條件的家庭解決了這些問題,並不代表社會就沒有這些問題。這是為何很多人認為有問題的問題,有些人(例如連八達通都不知如何使用的人)總是認為問題不存在。<br />香港,是一個典型的資本主義市場,低稅率,低福利,做甚麼都要「食自己」。靠政府?佢叫你供多啲MPF儲多啲錢,咁你老左咪唔怕囉。即係點?即係她不幫倒忙就算你執到。</div><div><br />意思是,香港賺錢容易,但做甚麼都要自己計劃,同時又要面對高生活水準的物價和租金,真係計劃得無咁精明就必然俾人淘汰。</div><div><br />香港,對賺錢叻的人來說是天堂,但賺錢唔叻果啲就叫唔「成功」,唔夠「成熟」?平心而論,這是被資本主義意識形態扭曲了的價值觀。</div><div><br />漸漸地,香港人已忘了為甚麼而生活,生活到底在追求甚麼。賺錢是為了生活,還是生活是為了賺錢?這是作為香港人的我們,需要每天反思的問題。</div><div><br />高官政客們有時間可以看看,有助由外太空回到地面,功德無量。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com10tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-73223952141594613142020-12-07T18:14:00.007+08:002020-12-07T22:07:50.341+08:00Cap rate 與資產價值<p></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiOUtVVp4m-PCH4pWDJwkt0gKvQylVxly1ouHxh6d2E6zmxBELLywPXVaz5LgOTSEndLBpaZqm9T74rmbpt0NmRY3OPUhngKKeIgIALxUy94QiC30dvp7-iRQwsEMRwq_hhO8qIiUCzjbY/s850/823.jpg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="478" data-original-width="850" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiOUtVVp4m-PCH4pWDJwkt0gKvQylVxly1ouHxh6d2E6zmxBELLywPXVaz5LgOTSEndLBpaZqm9T74rmbpt0NmRY3OPUhngKKeIgIALxUy94QiC30dvp7-iRQwsEMRwq_hhO8qIiUCzjbY/s320/823.jpg" width="320" /></a></div><span face="新細明體, serif" lang="ZH-HK" style="font-family: inherit;"><p><span lang="ZH-HK">我經常強調地產類或</span><span lang="EN-US">REITs</span><span lang="ZH-HK">投</span>資<span lang="ZH-HK">者要清晰地理解現金流理論,原因是現金流就是地產類資產價值的根源。要了解地產類資產包括</span><span lang="EN-US">REITs</span><span lang="ZH-HK">的現金流理論,先要明白何謂資本化</span><span lang="ZH-HK"><span>(Capitalization)</span>,而資本化的過程就要使用到資本化率</span><span lang="ZH-HK"><span>(Cap Rate)</span>。</span></p></span><p></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span face=""新細明體","serif"" lang="EN-US" style="mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"><o:p> </o:p></span><span lang="EN-US">REITs</span><span lang="ZH-HK">可以被理解為「長線投資持有型」房地產項目的二級市場,</span><span lang="EN-US">REITs</span><span lang="ZH-HK">的價格自然也代表了這些資產的整體內在價值,因此要深入了解</span><span lang="EN-US">REITs</span><span lang="ZH-HK">當前的估值是否合理,就必須要對其底層資產逐個地去計算估值。</span></span></p>
<p style="margin-bottom: 15.0pt; margin-left: 0cm; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm; margin: 0cm 0cm 15pt;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">REITs</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">底層資產中的持有型物業定價有其自身邏輯,一般來說是租金現金流基於合理</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">的折現。從比較</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">layman</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">的角度表達,</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">REITs</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">的估值當然首先取決於租金收益水平。此外,持有型物業的估價也部分取決於</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">的高低,但需要排除掉無風險利率</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">(risk-free rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">,如美國國債息率,一般我們稱為</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">base rate)</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">變化帶來的影響,特定物業類別的</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">的風險溢價實質上也存在一個穩定的合理區間。</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"><o:p></o:p></span></span></p>
<p style="font-style: inherit; font-weight: inherit; margin-bottom: 15.0pt; margin-left: 0cm; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm; margin: 0cm 0cm 15pt;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">本身又可拆分為兩部分:</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap
rate = Benchmark rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">(無風險收益率)</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">+ Spread component</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">(利差)。借用股票市盈率</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">(P/E ratio)</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">的概念,可以把</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">1/Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">視為物業的</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">P/E multiple</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">。</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"><o:p></o:p></span></span></p>
<p style="margin-bottom: 15.0pt; margin-left: 0cm; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm; margin: 0cm 0cm 15pt;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">從較為感性的角度或者更符合房地產市場的語言來解釋,我認為</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">是由「無風險利率」、「地產市場的整體風險溢價」、「個別項目的風險溢價」以及「經營性因素調整」所組成。</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"><o:p></o:p></span></span></p>
<p style="margin-bottom: 15.0pt; margin-left: 0cm; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm; margin: 0cm 0cm 15pt;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">香港而言,無風險利率一般以</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">10</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">年美國國債利率為參考;地產整體風險是行業的系統性風險,是該大類資產相比其他資產而言的風險;個別項目風險溢價是該項目所屬區位或者說這個項目天生存在的與同類項目差別而帶來的風險。簡單而言,就是為何我們發現在中環內外商廈資產,甚至乎對比一些另類投資項目</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">(</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">非主流如商場、商廈等資產</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">)</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">的</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">是有顯著差別的;最後是經營性因素調整,這就往往是對運營能力的一種風險溢價,由於商業項目對於運營團隊的要求較為苛刻,所以</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">A</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">公司做不好的資產不代表</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">B</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">公司做不好。</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"><o:p></o:p></span></span></p>
<p style="margin-bottom: 15.0pt; margin-left: 0cm; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm; margin: 0cm 0cm 15pt;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">正如新鴻基、新世界與其他一些小型地產商營運的商場資產所應用的</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">cap rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">也會有所不同。同樣地,應用在物流地產,嘉里物流營運的倉庫與其他小型</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">3PL</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">所營運的資產</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">cap rate </span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">也會有所不同。簡而言之,</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"> </span>A<span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">公司與</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">B</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">公司的運營能力的差異會使他們在面對同一個資產時,給出不同的價值判定。</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"><o:p></o:p></span></span></p>
<p style="margin-bottom: 15.0pt; margin-left: 0cm; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm; margin: 0cm 0cm 15pt;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">因此,</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">理論上應該比國債利率高,而國債利率的波動也會導致資產的</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap
Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">波動和資產價值的變化。</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">2008</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">年金融危機引發各國的貨幣寬鬆政策,使得利率長期偏低,不少市場的</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">也處於歷史低位,進而導致投資資產大幅度被動升值。</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"><o:p></o:p></span></span></p>
<p style="margin-bottom: 15.0pt; margin-left: 0cm; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm; margin: 0cm 0cm 15pt;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">但實際上,在某種特殊情況下,</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap
Rate </span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">不一定比國債利率高,因為</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap
Rate </span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">還會受到其他因素的干擾。因素之一是項目未來的租金增長率。如果一個項目目前的</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">NOI(net operating income)</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">不高,但是未來的租金增長幅度會很大,如有改造提升或地鐵通車等因素,那麼買家是願意付高價來換取未來的租金增長和資產增值空間,這個項目用來估值的</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">就會較低。</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"><o:p></o:p></span></span></p>
<p style="margin-bottom: 15.0pt; margin-left: 0cm; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm; margin: 0cm 0cm 15pt;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">反之亦然,如果一個沒有租金增長空間的項目,買家就會用很高的</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">來作估值。如百貨或大賣場整租的項目,租金增長率很低,租約很長,那麼買家就會用很高的</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">Cap Rate</span><span lang="ZH-HK" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">進行估值。這也是為何有些好地段的商業項目由於租金低、租約過長而賣不出好價錢。</span><span lang="EN-US" style="mso-ascii-font-family: 新細明體; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-font-family: 新細明體; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span face=""新細明體","serif"" lang="EN-US" style="mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">REITs</span><span face=""新細明體","serif"" lang="ZH-HK" style="mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">是地產資本化後的證券化產物,作為</span><span face=""新細明體","serif"" lang="EN-US" style="mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">REITs</span><span face=""新細明體","serif"" lang="ZH-HK" style="mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">投資者有需要深入地了解</span><span face=""新細明體","serif"" lang="ZH-HK" style="mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"><span face="新細明體, serif" lang="EN-US"><o:p> </o:p></span><span lang="EN-US">REITs</span>背後資產計算價值的</span><span face="新細明體, serif" lang="EN-US"> </span><span lang="EN-US">rationale</span><span face="新細明體, serif">。</span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span face=""新細明體","serif"" lang="ZH-HK" style="font-family: inherit; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-theme-font: major-fareast;">有興趣了解更多可閱讀我較早前的文章。</span><span face=""新細明體","serif"" lang="EN-US" style="mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-theme-font: major-fareast;"><o:p></o:p></span></p>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com11tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-72932452522532637302020-11-26T01:25:00.005+08:002020-11-26T01:25:42.774+08:00霸權<table align="center" cellpadding="0" cellspacing="0" class="tr-caption-container" style="margin-left: auto; margin-right: auto;"><tbody><tr><td style="text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg1jtH9ARQhvQejXG92LGptLZY-gLu9-ssNADEnOw3QqQrKiVzzOQMj9pbaqJMUz13YL6xSnFJQZaKp3ewxCD2IfHM9ESGx28uaFOoqD3kUBaVWHVGnYDFJm5iXTfWB7zN9XdFwpcC7_44/s1934/a.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: auto; margin-right: auto; text-align: center;"><img border="0" data-original-height="952" data-original-width="1934" height="317" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg1jtH9ARQhvQejXG92LGptLZY-gLu9-ssNADEnOw3QqQrKiVzzOQMj9pbaqJMUz13YL6xSnFJQZaKp3ewxCD2IfHM9ESGx28uaFOoqD3kUBaVWHVGnYDFJm5iXTfWB7zN9XdFwpcC7_44/w640-h317/a.jpg" width="640" /></a></td></tr><tr><td class="tr-caption" style="text-align: center;"><br /><br /></td></tr></tbody></table>每個時代都有不同的霸權。 <br /><br /> 在經濟發展的初期,金融體系尚未成熟,誰掌握了國際貨幣地位和發行貨幣的權力便主宰了遊戲規則。美聯儲喜歡何時印鈔,印多少鈔來稀釋貨幣的購買力是美聯儲的權力,她只需考慮自身體系對貨幣的需要,而無須考慮對其他人的副作用。這便是「美元霸權」的由來。 <br /><br /> 在經濟發展的中期,社會的總體需求增加,經濟發展迅速,當衣食住行、各行各業都離不開地產時,誰掌握了土地供應 (地產的根源) 便主宰了遊戲規則。無論你多努力工作、生意做得多出色,業主或地產商加多少租、何時加租與你分享成果是業主的權力,你的選擇只有「住或唔住」和「做同唔做」,穩賺和賺最多的永遠是業主。這便是「地產霸權」的由來。 <br /><br />「美元霸權」是資本的由來,在「地產霸權」下的年代,資本總是流向地產,使地產發展得更快,這種「霸權支持霸權」造成貧富差距,貧者越貧,富者越富。 <br /><br />可是,時代總是不停的更替。在過去十多年,科技和互聯網的突破性發展,使消費和商業模式開始有了改變,資本除了流向地產,漸漸地開始流向科網,而且比例越來越高,而新冠疫情的來臨是催化劑,也是轉捩點。 <br /><br />一夜間,科網改變了各行各業的生態和營商模式。多年來依附著舊經濟模式的地產霸權開始淪陷,消費模式的改變令商業模式跟著改變,營運者對地產的依賴度大幅下降,而最終體現於租金。租金是地產的血液,是價值的根源,沒有了血液,多大的地產巨人都會倒下,而由於地產一直由低成本的高槓桿資本所支持,這將會促使一輪去槓桿,造成骨牌效應,最終令「地產霸權」消失。 <br /><br />2020年代後,取而代之的將會是「科網霸權」,網購將會擊殺大部份實體商店、超市;金融科技將取代傳統銀行地位;網上媒體平台將會取代傳統電視大台、紙媒。科網經濟將會趕絕實體經濟。 <br /><br />《福布斯》全球富豪榜前5名位置上,科網界別就佔了4個:特斯拉伊隆·馬斯克(Elon Musk)、微軟蓋茨(Bill Gates)、亞馬遜貝索斯(Jeff Bezos)以及 Facebook朱克伯格(Mark Zuckerberg)。在這個時代,科技就是權力,甚至能左右政治。當一隻螞蟻能做到史上最大IPO,市值過二萬億,這證明了科網對資本的吸引力已超過了地產。 <br /><br />資本,其本身不能自我創造價值,它需要依附著「霸權」去體現最大的價值。資本,是「造王者」(King Maker)。在現今世代,它似乎已找到新的主體去依附 - 「科網霸權」。當「科網霸權」有了大資本的支持,科網經濟將會趕絕實體經濟,成為新的霸權。 <br /><br />所有科技的原意,總是為人們帶來便利,令生活變得美好。問題是「有權不用」違反人性。時至今日,社交媒體(Facebook)、電商(Amazon/淘寶)、金融科技(螞蟻金服),都是一家/寡頭獨大,霸佔了大數據,影響力大,野心更大。有了資本的支持,「科網霸權」的壟斷者可肆意收購所有潛在競爭對手,為所欲為。當互聯網平台再容不下長尾小眾,科技創新再難帶來革命和顛覆,反而是助長了主流和歸邊,成了鞏固既得利益者的工具,仇恨悄然而生,造成另一波民粹主義抬頭。 <br /><br />在瘋狂量化寬鬆的世代下,錢只會越來越多,錢聚起來是資本,它沒有感情,只會助紂為虐,造就一個又一個的「霸權」,這就是資本主義的遊戲規則。 <br /><br />或許,資本本身就已經是一種「霸權」。<br /><br />Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com8tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-85175327946628943532020-10-21T21:43:00.003+08:002020-10-21T21:43:16.322+08:00柏傲莊的啟示<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh62MzXpDrG-IyVFI0wtvq7n8eJwVQhGM_eKd24GlP01yJxhakEbte52wX1eIvw_aUWx6-c01wynAl-C-5gw2BauE0jg9cehdx6KNgKdwYBAjGfi1AvPbmVd774hVIwuVSlnP8KmW9w58I/s1440/121825794_3608638235863786_2553454225908442529_o.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="825" data-original-width="1440" height="246" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh62MzXpDrG-IyVFI0wtvq7n8eJwVQhGM_eKd24GlP01yJxhakEbte52wX1eIvw_aUWx6-c01wynAl-C-5gw2BauE0jg9cehdx6KNgKdwYBAjGfi1AvPbmVd774hVIwuVSlnP8KmW9w58I/w431-h246/121825794_3608638235863786_2553454225908442529_o.jpg" width="431" /></a></div><br /><div>最近最現了一個有趣的市場現象,大圍上蓋新盤開賣,市場即時出現兩種截然不同的聲音,有人話「好那抵」,有人話「好狠貴」。在各大媒體的post,識睇一定睇留言。</div><div>同一份價單,同一個價錢,竟然有兩種極端反應,像平行時空一樣,令人不禁懷疑究大家係咪睇緊同一種樣野。答案係,佢地係睇緊「同一樣野」,但並唔係「同一件事」。</div><div><br />首先,不計純投資者,以準買樓人士來說,簡單可分為三大類:</div><div><br />1. 無父母支持的上車人士;<br />2. 有父母支持的上車人士 ;<br />3. 換樓人士。</div><div><br />而這三類人士當中,他們買樓的購買力來源又可分為兩種:1. 每月出糧的薪金/儲蓄買樓(俗稱「食自己的打工仔」);而2和3則是樓市升浪中「累積的財富」。</div><div><br />在正常的市場下,兩者的購買力差異性可能沒有甚麼大分別。然而,由量寬、超低息環境、政府多年來停止造地,再加上內地購買力南移等多重因素下,過去十年樓市經歷了扭曲性的暴力升值。</div><div><br />樓價在這種短時間內抽升的情況下,來自兩種不同來源的購買力形成了巨大的差距,前者人士所計的數和後者完全是兩種截然不同的概念。</div><div><br />前者,每月薪金與樓價完全脫節,因此該類人士會認為樓價完全不合理,是泡沫。後者,他們或其家族本身已有物業,受惠樓市的升浪,還要是細單位呎價跑贏大單位的扭曲現象(由特殊的按揭政策所致),由於購買力的提升,樓價在負擔能力內,只要優質新盤開價貼市場二手價,他們便會認為抵買。</div><div><br />有樓/換樓人士水漲船高,具備充足的條件再入市。以資產換更大的資產是他們的成功模式,是最佳累積財富的模式。這種創富模式已大幅拋離打工仔「薪金創富」以十年以上計。</div><div><br />由此可見,前者所計的數是「加數」,是以每月薪金扣除開支加起來的儲蓄,目標是計岩數上車。但由於他們的競爭對手是「乘數」的財富擁有者,前者所計的「加數」上車方式是永遠不會計岩條數。</div><div><br />除非他們可以摒棄這種計數模式,否則他們永遠不會成為這個市場的參與者。同一個開價,前者認為貴,後者認為平,原因並非因為產品本身的不同,而是買樓本身在他們心目中那條數根本是兩件不同的事。</div><div><br />買樓這一件事,對於以上兩種人是兩種截然不同的事。 由於方向性截然不同,這兩類人看同一個市場會有不同的思維。例如,前者會認為買樓等如做樓奴,因為要供樓30年;後者不會認為供樓30年是真的要供30年,因為在第10年,他們可能已經又再換更大的資產,而供樓的利息他們視為租樓的成本。</div><div><br />有迴然不同思維的原因很簡單,前者一開始計的數是「加數」,打從一開始他們就認為樓價不合理,是泡沫,所有樓市傳出的好消息,包括新盤的超額認購,他們會認為是戲子做戲,只叫霞姨快啲派飯盒,而不會費神去認真對新盤作深入的分析或對週邊二手樓呎價作出對比,偏向以偏概全的主觀判斷。</div><div><br />對於後者而言,由於他們已經是市場的合資格參與者,他們會比較認真分析和主動去收取更多具執行性的資訊,例如會去落場了解。</div><div><br />由於發展商希望吸引的當然是所有的客戶,當中都包括前者和後者兩類人(儘管比例可能會有所不同),因此在考慮到前者的思維下,首批開價一般會比較貼市或有較大的優惠,以達至「排隊買樓」和「超額認購」造勢傳宣的效果,有助後續的加價推售。</div><div><br />最後,有機會執到平野的都只會是「計岩數」的一群,抽中的甚至會說是尤如中六合彩。另一方面,永遠計唔岩數的或放棄計數的人,他們永遠會認為是茄喱啡做戲,直至發展商公佈首批一Q清,他們都只會認為是發展商講大話,或者會話「幻覺黎架啫,嚇我唔到嘅」、「睇你幾時負資產」之類的酸葡萄話。</div><div><br />有些可能未買過新盤的KOL更說「在57倍超額認購的情況下,竟有一買家買了三伙,是太「好運」了吧」,揶揄發展商造假。由此可見他們連最基本的「遊戲規則」都未曾了解。這是bias所引致的訊息不對稱,令本已不公平的市場更不公平。</div><div><br />世上沒有必賺的買賣,因為市場瞬息萬變,分析最多只能按今天的市場作基礎,貴與平往往都有點客觀因素可言,儘管平不一定要買,貴也不一定沒道理去買,買賣的決定永遠都是見仁見智。</div><div><br />然而,大家都應儘量避免思維上產生的bias影響分析或導致訊息不對稱,避免喪失基本判斷平與貴的能力。兩類人,前者有需要去了解後者的市場,相反後者都需要了解前者的想法,兩者加起來才是一個完整的市場。知己知彼,訊息和分析會更完全。</div>Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com11tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-37873259909683358422020-08-05T00:36:00.001+08:002020-08-05T13:20:34.535+08:00現金流為王的真正意義<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjZc7EYvZE34Ws5lFnE1_CO5ZZfjxye-6VX4nbcDZ-2Ii0aSsOsGVzjplM5v5mBqFICy7lt10oTs8VmK_mFX3zSQsAzKe8NI1BzZ2jtd8JAwaKxY_LUbT4F0sIWkhBwrFNVWFyUR48hCXA/s1600/WhatsApp+Image+2020-08-05+at+12.32.57+AM+%25281%2529.jpeg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="800" data-original-width="1600" height="320" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjZc7EYvZE34Ws5lFnE1_CO5ZZfjxye-6VX4nbcDZ-2Ii0aSsOsGVzjplM5v5mBqFICy7lt10oTs8VmK_mFX3zSQsAzKe8NI1BzZ2jtd8JAwaKxY_LUbT4F0sIWkhBwrFNVWFyUR48hCXA/s640/WhatsApp+Image+2020-08-05+at+12.32.57+AM+%25281%2529.jpeg" width="640" /></a></div>
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<span style="font-family: , serif;">「現金流為王」投資理念的真正意義並非在於單純帳面上的利潤,而是如何獲取現金流,重點可以完全不同。<b>現金流的來源可分為三種</b></span><b><span lang="ZH-HK" style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-HK; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,</span><span lang="EN-US">1</span></b><b><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">、經營性現金流;</span><span lang="EN-US">2</span></b><b><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">、投資性現金流;</span><span lang="EN-US">3</span></b><b><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">、融資性現金流</span></b><span style="font-family: , serif;">。</span></div>
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<span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">正如我之前曾舉過一個鋪位投資的例子,一家食店的老闆租了一個街鋪開餐廳,老闆為了生意更好一點,所以就聯同其他店主一起宣傳,通過網絡,發傳單,搞活動,想盡一切辦法招來客戶,隨著宣傳力度加大,這條街的人流也越來越多,當然生意也會慢慢好起來。業主們看到街的人流越來越多,於是就在一起商量加租,業主通過加租而增加收益。</span></div>
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<span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">食店老闆賺的是經營現金流,只賺取一種現金流,所以總是抱怨生意一年比一年難做,遇上市道轉差,更可能會虧損,沒險可守。而業主則能賺到三種現金流,租金是經營現金流。項目經營得好,租金升,然後租值會帶動資產估值上升,物業升值了業主可將物業加按融資,再買另一套物業收租,這是融資性現金流。最後,業主將升值了的資產出售套現,賺取的是投資性現金流。</span></div>
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<span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">因此,<b>結論是要獲取多元現金流的唯一方法是想辦法擁有資產</b>,<b>只有擁有資產才能同時賺取三種現金流</b>。否則,作為經營食店的老闆,要面對市好市壞的經營性風險,只能「好天斬埋落雨柴」,因老闆在經營好的情況下享受不到資產升值所帶來的其他兩種現金流。作為經營者,「好天斬埋落雨柴」是不管用的,在好天的時候應蓋層房子,下雨時才能有「瓦遮頭」遮風擋雨,使生意有險可守,而資產才是最有效儲存財富的工具。</span></div>
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<span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在資本操作的層面,在資產強化</span><span lang="EN-US">(asset enhancement)</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的後期階段,最後我們需要考慮退出(賣出)資產的擁有權,只保留對資產的控制權</span><span lang="EN-US">/</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">管理權,以獲取一次性最大的現金流,用於再投資其他更有潛力的資產。而後者,則使管理人獲得長遠的資產管理收入及利用該資產協助自己獲利的權利,正如一些大地產集團會在發展完成後分拆已成熟的資產做</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">。「先現金流,後價值,再價格」這道理是資本化的過程,然後結合流動性是證券化</span> <span lang="EN-US">– </span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">最高的價格出售。</span></div>
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<span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在資本操作的層面,主動持有資產增值的操作者和投資者要明白一個道理,適當時候應該要考慮退出獲利(</span><span lang="EN-US">exit & take profit</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">)。由買入種子,耕種,成長到收割,是一個過程。有些資產成長後不收割,會慢慢變得平凡,甚至「過熟」而變壞。當然,這是資本操作的層面,適用於主動持有資產增值的操作者。但如果你是投資這類操作者,也要留意同樣的道理,而領展就是當中的表表者。</span></div>
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<span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">現金流投資要留意投資期的配對(</span><span lang="EN-US">term matching</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">),切忌「短錢長用」,意即短期貨款配對長期性的投資,造成現金流錯配,這就是最大的風險。例如私人銀行或</span><span lang="EN-US">IB</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的投資貸款(包括循環貸款和透支額度),均屬於短期貸款,而短貸的最大特性是貸款額與資產值按市值計價</span><span lang="EN-US">(mark to market)</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,若用於長期投資,表面上投資收益和貸款利率可能存在息差,槓桿後回報率雖高,卻存在長期回報未體現前,短期內需要補倉的不確定性。</span></div>
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<span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">同樣的道理也應用在物業投資者和營商,如市場上一些資深物業投資者和炒家,一直以來他們善用銀行短貸炒賣物業、鋪位,出出入入,買入賣出頻繁,就算會進行資產強化,都是相對簡單的操作,短期內亦容易放售,資產操作手法的流動性高,轉身快,因而尚算能做到較匹配的</span><span lang="EN-US">financing term matching</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">。但當有一天,他們想轉型做發展商,甚至大規模開拓一些實業時,由於這些操作性質上屬長期經營,一般短期內難有回報,回本期長,融資期錯配導致現金流問題的風險便十分高。</span></div>
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<span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">因此,槓桿的使用要非常小心,短貸雖靈活,能放大回報率,卻同時放大投資風險。所以運用短貸投資,要麼是短期投資</span><span lang="EN-US">(term matching)</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,要麼需要預留一定的緩衝倉位</span><span lang="EN-US"> (buffer
position)</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,同時槓桿的運用時機最好是波動性低的市場環境,同時應挑選價格波動性低的資產進行。這是為何我當初只會選擇債券做槓桿,而</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">不做槓桿,作為前者的緩衝倉位。及至</span><span lang="EN-US">2018</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年初,基於市場的變化,我更將槓桿債券的部位全部清倉,原因是回報已抵償不了融資期錯配所引伸的風險。這也是我為何在《現金流為王</span><span lang="EN-US">2</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">》及<a href="https://imoney.hket.com/article/2230606/%E8%B3%87%E6%B7%B1%E6%8A%95%E8%B3%87%E8%80%85Starman%EF%BC%9A%E6%A7%93%E6%A1%BF%E8%B2%B7%E5%82%B5%E5%88%B8%E6%99%82%E6%A9%9F%E4%B8%8D%E5%86%8D">2018年一個訪問</a></span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">中強調市場風險逐漸增加,槓桿的角色應該由放大回報,轉變為備用信貸額度。「工具資產」如債券,具有槓桿選擇權,遇上大跌市,短期債券的價格也相對堅挺,較大機會可透過槓桿套現資金出來掃貨。</span></div>
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<span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">「工具資產」始終只是工具,是加強現金流的工具,是幫助我們累積資產的工具,然而它並非真正的資產,不要沉醉於虛幻的槓桿後高回報。我們真正的目的是投資有潛在強化能力的資產,如投資者有能力增值當然完美,否則可投資經營者幫忙經營,甚或是投資一些持有具潛力增值而有待開發的資產的公司投資。領展的資產也很優質,而曾經也是有待開發的資產持有</span><span lang="EN-US">/</span><span style="font-family: "新細明體" , "serif"; mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-font-family: 新細明體; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">管理者。</span></div>
Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com11tag:blogger.com,1999:blog-6819677764981712111.post-38368048828147125712020-08-03T00:49:00.000+08:002020-08-03T00:49:27.396+08:00社會需要的平衡制度<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiY8zZVFl6z_tQxFuwPAgGR3-Shl9u_7esmiS40HQVuKdMV4k1rLgt-5fbUxkJCx4yxceQe5Nr-QkWU1gbf1gDg-4Cw_Bzd1OhE4jsfCQaBR1GaPxdOY6MowCLdtMaZDGDfQAxdJ1Q2UWY/s1600/WhatsApp+Image+2020-08-03+at+12.47.34+AM.jpeg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="800" data-original-width="1600" height="200" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiY8zZVFl6z_tQxFuwPAgGR3-Shl9u_7esmiS40HQVuKdMV4k1rLgt-5fbUxkJCx4yxceQe5Nr-QkWU1gbf1gDg-4Cw_Bzd1OhE4jsfCQaBR1GaPxdOY6MowCLdtMaZDGDfQAxdJ1Q2UWY/s400/WhatsApp+Image+2020-08-03+at+12.47.34+AM.jpeg" width="400" /></a></div>
<br />全球化一方面 (在人流、物流上) 使病毒全球傳播,另一方面,以美元為核心的全球化金融系統使「經濟疾病」迅速擴散至全球。全球化和科技的發展終究是造福還是造禍?凡事沒有一面倒的「好」,一個硬幣有兩面,不論是近百年來受主流經濟學家推祟、號稱最有效率推動經濟增長的資本主義制度和全球化,抑或是講求「公平」分配資源的社會主義,兩者都沒有絕對的優劣。世界需要進步,由農業社會到工業化,再到金融化的發展進程中,社會發展在不同的階段有不同的需要。政府的角色和定位需要清淅準確,起碼政府要知道自己應該做甚麼,政策的主題應該是甚麼。 <br /><br />早期階段,社會在「財福均低」的情況下,需要高速的經濟增長去帶動需求、改善生活水平,這需要足夠的「動力」去鼓勵各種商業活動,資本主義制度下的「大市場、小政府」就是最佳的制度。 <br /><br />中期階段,需要穩定的經濟增長,社會需要由工業轉型至服務性產業,這需要人民質素的提升和知識技術的轉型,社會教育水平的提升成為社會轉型成功的關鍵,此時政府的角色是教育及產業升級配套政策的推行者。 <br /><br />後期階段,當社會已成功轉型,經濟發展已成熟,經濟增長自然會面對樽頸,然而這不應再是社會追求的唯一指標,更不應以「社會成本」去換取額外的經濟增長。 <br /><br />當然,經過多年的資本主義社會發展,社會資源已無可避免地「歸邊」,造成嚴重的貧富差距。當社會出現向上流動的斷層,即低端者已無法向上流,形成資本階級化。若制度仍然維持高度市場化,「以錢搵錢」的速度將會遠高於一般人的工資,兩者的差距以十年甚至數十年計算,資本家將會成為永恆的贏家,而普通人將會成為遊戲的長期「輸家」- 低端人口。 <br /><br />若制度 (遊戲規則) 不變,低端人口會不斷增加,最後連中產階級也跌入低端人口,社會大部份財富集中在0.1%的富人手中。這對低端和極高端階層人士而言都不是一件好事,因為此結構將造成社會的極不穩定。在相對「民主」(或追求民主)的已發展社會,若絕大多數人都是低端人士,極少數的高端階層人士雖擁大量財富,卻面對社會的不穩,繼而將財富配置海外,甚至連人帶錢離開。至於低端及未及高端的人士,這當中甚至包括一些專業人士和人才,他們亦將慢慢被其他國家所吸納。這將是社會由盛轉衰的過程和結果。 <br /><br />因此當社會開始進入發展成熟的階段,政府有必要在一定程度上參與社會的資源分配,在相對已壟斷和資本霸權主導的社會下,適當運用平衡的制度和政策支持中層和低端社會人士,使不同階層向上流動的階梯不至完全斷裂。大企業也應盡量配合政府的「平衡政策」,放棄完全「謀利為本」的商業經營模式,減少與中小企和低階人士直接進行資源競爭,否則唇亡齒寒。<div>
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一個成熟的社會,產業與產業之間已形成一條產業鏈,是一個商業生態圈,正如業主、商場求神拜佛都應該希望租客不要做不住,因租客是「營運者」(Operator),若他們的生意搞得有聲有色,將直接為業主的物業資產增值,因此在逆境中業主和租客應一起想辦法,有視野的會明白大家是坐在同一條船上。「幫助別人取得成功,同時自己也將會獲得成功」是今天社會的成功之道,也是唯一的出路。 <br /><br />今天的香港,已步入末期的階段,希望大企業和大家族的二、三代能明白這個道理。</div>
Starman 投資世界http://www.blogger.com/profile/09024792862799384723noreply@blogger.com10