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2020年2月26日 星期三

資本主義的盡頭


政府派錢,必須要做,而且要快,否則會帶來連鎖反應,後果不僅只是經濟衰退,更會掀起下一波經濟危機。

中小企無生意,一段時間後資金鏈斷裂,自然就會結業。中小企結業,市場就即時會有一大班人失業,失業率短時間內飆升,而最大問題是,香港物價仍然高企。香港是外向型經濟,大部份製造業的原材料及生活用品均來自進口,內地工廠因為疫情問題停產,市場貨品供應減少,進口價格不會便宜,市場物價自然高企。

要留意的是,以上提及的物價還未包括樓價。香港樓價儘管在短期內或可能會少幅下調,幅度應不會多過2-3成,但在住宅數量長遠供應不足的情況下不會有大幅下調的空間。問題是,在失業率上升的市場下,誰最能受惠即將回調的樓價?答案一定不會是一般市民大眾,而是銀彈充足,手持可槓桿資產的大業主/投資者。這種市場整合,將會使香港最有價值的物業資產進一步落入一小撮人手中。

別以為樓市回調,受惠的一定是未買樓的小市民,這只是一廂情願的想法。短暫的樓價下跌,對大業主/有實力的投資者而言,只是純粹帳面上的損失,卻是他們增持有價值資產的入市良機;而小市民在失業率高企的陰霾下只會更沒條件、更不敢入市,甚至連部份有一兩層樓的中產、中小企老闆亦可能因為經濟壓力而被迫出售手中資產。

年輕時讀經濟,受張五常經濟理論影響,總是崇尚自由經濟,認為自由經濟下的價格機制(price mechanism)才是最有效率分配市場資源的遊戲規則,因為經濟理論告訴我只有「價高者得」的規則,才不會引致經濟浪費,即經濟學上所謂的「Deadweight loss」/ 「Economic inefficiency 」,資源才能最終分配到「最有價值」的人手上。

然而,經濟學中所謂最有「價值」的人只代表他是能出「最高價格」的人,並不代表他是「最有需要」的人。在完全自由市場主導的價格機制下,走到最後,所有資源最終都會落入最有錢的資本家手中。

一個發展中國家要發展,資本主義下的市場經濟絕對有效促進經濟增長,正如鄧小平所講「先讓一部份人富起來」。可是,當經濟發展到一定水平後,一個國家的長遠發展並不應該純粹追求經濟增長,而更應該投放更多資源於民生和教育。如果一個已發展國家的經濟增長,假設每年4%,當中的3.99%會落入資本家手,而大部份人只能去分那0.01%(正如倫敦、紐約、北上廣深以外城市的人均收入與一線城市之距離),這又有何意義?大部份人根本不能受惠國家經濟增長所帶來的好處,他們可能寧願拖慢經濟增長去換取更「平等」的資源分配。經濟以外,當權者/資本家為自身的利益著想,不應繼續極大化自己的利益,賺盡每一個銅板,置民生和社會問題之不理,因為當民粹主義抬頭,最後必然引致「物極必反」的結果,當社會「攬炒」發生,大家失去的將會更多。英國脫歐(Brexit)便是一實例。

如果我們能夠預視完全市場化的經濟模式走到最後的結果會是「所有資源都會落入最有錢的資本家手中」,那麼我們應該早就預視到貧富懸殊的嚴重及其所引起的社會問題,及早反思問題所在並改善,社會資源應該相對「平等」地重新分配,而不應只管「經濟效率」(Economic Efficiency)。

因此,我非常認同大發展商應更主動地捐出更多土地,用以興建更多公營房屋,以滿足市場需求。幫助別人,即是幫助自己。李嘉誠十億十億派的應急錢幫助中小企,從另一個角度,其實也就是幫助自己。試想一下,李嘉誠,香港就是「李家的城」,其集團系內業務遍及地產、零售、電訊、民生,總之香港人的衣食住行都關佢事。如果中小企、零售商倒閉潮發生,市民失業,消費能力大受影響,導致樓賣唔出,商場無人去,商鋪寫字樓無租收,無人去豐澤買電器,屈臣氏無生意,到頭來自己一樣會受到傷害。因此,先不論他本身對香港的感情,在商言商,香港鉅富要在香港「長治久安、千秋萬載」,求神拜佛都希望香港平平安安,香港死,佢重傷;反之,香港繁榮穩定,他比所有人都要賺得更多。因此,他比香港所有人更不想「攬炒」,更緊張香港的前途,這是再合理不過。區區數十億撐住香港,何足掛齒,另一方面,對他老人家來說,更贏得「發財立品」、拯救香港的名號,成功創造了「李嘉誠經濟圈」,反過來逆市下促進了市民於李嘉誠經濟圈消費,這算盤從商業角度都打得響。

當一個人發覺自己賺錢賺得越來越容易,越來越輕鬆之時,要思考一下究竟是誰造就自己的成功,而「他們」能夠生存嗎?如果「他們」是自己的成功因素,當「他們」都生存不了,自己安逸的日子還能長遠嗎?希望世界不會走進資本主義的盡頭。

2019年10月16日 星期三

香港的宿命


//施政報告公布首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款。修訂主要是將首次置業人士的9成按揭保險合資格物業價格上限,調高至800萬元;8成按揭保險的合資格物業價格上限調高至1000萬元。//

這又是一劑「頭痛醫頭,腳痛醫腳」的興奮劑。其實政府選擇現在打興奮劑,也不是不能理解。由貿易戰到近月的社會問題,香港經濟難免會受到影響,當零售、民生市場受到影響,資產價格難免亦會受到影響。要知道香港有不少中小企營運生意,會將物業按予銀行借商業貸款,當經濟受損而導致資產價格下調,同時生意前景又不樂觀,銀行會向中小企「收水」。當中小企被裁員或結束營業,失業率上升,經濟問題便會加速浮現。

從來當經濟好時就會國泰民安,每當經濟差,社會的各種問題就會同時出現,但當經濟好,消費市場蓬勃,看似國泰民安的同時,亦造就了資本家「貪婪」地迅速累積財富/資產,這就是自由經濟體下「資本市場的取捨」,也是香港作為全世界最自由(不是民主)經濟體的自然定律。

某程度上,這時候為市場打興奮劑,Timing上是可以理解的政策措施,一是按撫市場,二是為經濟和樓市打支預防針,但說到底這都只是收短線效用的一劑「頭痛醫頭,腳痛醫腳」的興奮劑。

然而我們要分析的是,原定目標的受惠對像是否會/能夠「領情」?當他們不或沒能力「領情」,最大部份的受惠對像又會是哪一班人?最後造成的結果又會否繼續是貧富懸殊會進一步拉闊,加深社會問題和民粹主義?

每次一有新政策出台,都是一個讓部份小市民「翻身」的機會,但奈何大部份會根據新遊戲規則make right decision & take action的人都是同一班小數的人,而大部份人只會看到相反的結果,從而作出相反的決定。

自由經濟體下的資本市場就是讓資本家/聰明投資者不停壯大和累積財富的地方,沒有公平不公平,因為這就是市場運作的機制,但貧富懸殊會進一步拉闊。政府既沒能力做庄(土地的最大持份者是發展商),只是一個遊戲規則制定者,在資本市場下,每一次出招,都只會造成同一個結果 -- 造就同一班人累積財富,同時有同一班人被市場歧視,這是一種「定律」,也可能是香港的宿命。

新聞/圖片內源:
明報 - https://m.mingpao.com/fin/instantf2.php…

2018年3月2日 星期五

資產遊戲造成的階級斷層



樓價自03年低位已持續上升了近15年,然後樓價在高位的情況下再連續上升22個月至今天突破私樓售價指數的歷史高位。樓價去到今天如此水平,誰能買到樓?律師?醫生?投資銀行家?都已經不重要了,儘管你只是一位快餐店的侍應,只要你早年買了兩層樓(一層自住,一層收租),到了今天,你都可能比上述所有沒有樓的專業人士都更有「資格」、擁有更充裕的購買力在今天的市場下繼續買樓。

現時香港樓市的主要購買力基來上已經與潛在市場參與者的工資或入息水平脫勾,市場主要的購買力來自資產價格持續多年累積的升幅,加上在低息環境下,有樓人士通過再融資輕易以極低資金成本提取現金,繼續成為樓市的參與者。遊戲規則已變成「在資產不停升值的情況下,擁有越多資產的人就能融資更多的資金去買入更多的資產,然後資產繼續升值」。無窮的「升值+再融資」的購買力不停去追逐有限供應的住宅物業,結果會如何,應該不用我多說。

現時樓市的主要市場參與者已慢慢變成只有本身已持有物業或上一代(甚至是再上一代)持有一個或多個物業的人士/家族,形成永久性的階級斷層。劏房戶、公共房屋戶、租樓戶和私樓戶之間不同階層人士將會永久性停留在同一階層,難以向上流動,而樓價亦變成了斷線的風箏,在有「風」的情況下繼續向上飛。而這個「風」就是低息環境住宅的供應短缺

支持樓價持續上升的是「樓價上升令已持有物業人士的新增購買力」。換句話說,即是「樓價上升支持樓價繼續上升」,當樓價上升至某個水平,這個邏輯便會變成長時間的循環,難以回頭

私樓市場當中亦將出現一定程度的斷層。樓,作為一種必需品(necessity),在必要性住屋需求未能滿足的情況下(或稱為「剛性需求」),大家只求上車,small lump sum is king,細價樓在這些年來一直被夾升。當年成功上車的一群上車後成家立室,幾年後又有小孩,伴隨著樓價的升值,到了今天,早年買入的上車盤升值令業主的購買力上升(傳統工資收入絕對難以追得上這種購買力),從而衍生強勁的換樓需求,推升中大型單位樓價,樓市的升市開始進入第二階段。當中大型單位的呎價開始上升,中大型單位與小型單位的呎價差距開始收窄,同時不要忘記中大型單位的面積大,呎價上升令中大型單位的樓價lump sum上升得更多,加上DSD和按揭的收緊,使上車盤的業主即使能獲得樓市上升帶來的新增購買力,也難以負擔換樓所需的龐大首付和相關開支,換樓階梯斷裂,令私樓市場內亦出現階級斷層。整個社會,以至每一個獨立的市場缺乏了正常市場機制下應有的流動力。

作為一般無產的年輕人,擁有一種無助感十分正常。然而,我們只需做好自己,認清大局後好好計劃自己應走的路,正如我較早前的一篇文章(真的時勢造英雄? )所講︰「每一代人擁有的市場和時機優勢都不一樣,若只懂去複製上一代的成功模式(如買樓創富),應用在今天,難度高是理所當然,容易的話上一代人都比你早做了。因此,我們的眼球的焦點不應被大眾的媒體搶走,成功並不一定靠買樓,樓也並非唯一的資產。

置業是一種需要,當你有資格成為市場的真正參與者時,go ahead﹗今時今日買樓門檻高,當你未有資格參與時,無須抱怨或放棄,先做好自己,嘗試去認識樓以外的資產選擇,學懂如何做好資產配置,條條大路通羅馬。當全世界的成功人士都是「收租佬」時,the city is really dying!

後記:

本篇文章想說明一個道理,如大家只會行「買樓置業」這條路,最後會發現自己最終難以突破現時你所在的「階層」,原因是在這條路上,階層與階層之間已出現斷層。由一個階層上另一個階段將會困難重重。

要成功突破斷層,首要去認識不同的資產類別,做好自己的資產配置。樓只是眾多「值得累積的資產」中之一,並不是唯一。如閣下未及該資產門檻,證明你仍不是該資產的合資格市場參與者,宜先另選其他資產類別。

此路不通,並不代表世界末日。共勉之!
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