項目進度 - 「荔枝角 星．匯」裝修工程即將完成

荔枝角工廈項目「西九龍 星．匯」裝修工程已完成得八八九九，目前正進行清潔，大家有時間也歡迎來臨參觀。Upload幾張相讓讀者先睹為快。

工廈項目 - 星‧匯 STAR Paramount (即將推出)

預告一下，繼百美工作坊，Star Capital 在荔枝角的第二個工廈項目正在籌備推售，本次項目的室內設計、用料比以往的工廈項目有所提升，地點更近港鐵站，由荔枝角地鐵站B1出口步距僅2-3分鐘，入場費50萬元起，首批預計於過年前正式公開推售。

筆者非常看好西九龍，特別是荔枝角區工廈，主要原因為該區7-8成以上用家為租客，大部份工廈之業權高度集中，如羅氏、利豐及其他廠老闆家族，這類大業主偏向長線持有收租，一般不願出售，以致市場放盤極少，而租賃市場蓬勃，加上大集團如億京發展近年進駐該區活化工廈，改建發展甲級寫字樓、酒店、商場，使該區工廈供應進一步收縮，使價格非常硬淨，亦沒有發展商進行拆售。除商業原素外，與荃灣、葵涌不同，區內有多個已發展的大型私人屋苑，如四小龍等，此類用家對獨立工作室、儲物室有一定的需求。

該項目屬全層項目，全層7,700呎，共42個單位，提供物業管理，全層提供免費WIFI設施予用戶，是區內首個有此規模的分契拆售項目。項目資料：

Starman 近期的業務發展

隔了一段時間沒有更新本blog，最近收到很多讀者的電郵問及為本blog更新得沒以前般頻繁，有些讀者希望筆者分享一下對近期股市波動的意見，有些讀者希望筆者多分享一下債券投資的文章，有些讀者分望筆者分享工廈投資，有些讀者持有工廈、土地，看與筆者是否合作空間。筆者每次讀到這些電郵都很高興，雖然未必每個電郵都能及時回覆，但真的很慶幸創造了這個平台出來，讓筆者有機會與各位有志之士溝通。很高興最近也開始與部份通過這平台認識的朋友合作投資，這是個不錯的機會。

說實話，筆者最近實在太忙，主要由於數個項目同時上馬，當中包括工廈、農莊、倉地項目，加上新公司近日開張，太多事情需要安排，實在未能抽空寫blog，在此對一直支持本blog的讀者致歉。

其實寫blog最大的好處就是可以記錄低自己的想法與工作/學習的經驗，將自己的想法或從工作中得到的經驗寫下來是十分重要的，即使一個人思路再清浙，當人進入完全投入工作的狀態一段時間，思緒會開始變得雜亂，並會進入了一個死板的模式工作，工作效果最多只能合乎預期，而未能超出預期，而筆者對自己工作的要求是必須經常超出預期，公司的發展才能有新突破。筆者認為記錄自己的想法最佳的方法就是寫blog，做一個「理財筆記」，除了有記錄的功能外，最重要是可以重新整理自己的思緒，讓自己的腦袋reflesh一下，很多時創意、新想法就是這樣出來，此外還可與一眾志向目標相近的讀者分享，因此筆者在此也鼓勵各位在有時間的情況下也可考慮寫寫blog，讓自己的知識、想法在網上世界流動。

至於筆者最近數個星期的最新業務發展，眼見住宅市場開始回軟，特別是租金水平已明顯有所下調，但工商市場的價格和交投並沒有明顯回落的跡象，租金更有向上走的趨勢，只有大碼廠廈單位有約5%的議價空間，大碼廠廈放盤有所增加，對於筆者這類型的小型發展商是一個好機會，因此最近一個多月已連續買入數個位置優質的市區大單位廠廈儲貨。筆者一直看好西九龍區，以往位置優質而價錢吸引的全層廠廈極為罕有，放盤量極少，趁著美國加息市場觀望的機會購入了數個項目，踏入2016年1個份工廈交投明顯增加，市場氣氛稍為回暖，筆者的另一個項目已正部署準備銷售。

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結合工廈與天台農莊概念的活綠化工廈項目 - 屯門「置富工作坊」

投資工廈，除市區如東九龍、荔枝角等位置優越的市區外，筆者一向看好屯門工廈的投資潛力，筆者自小居於屯門二十多年，至近年才搬離屯門，對於屯門區內發展可謂非常熟悉。當然礙於地區問題，交投與市區工廈的交投不能比擬，但屯門區的發展空間大，投資潛力較市區工廈高。

屯門工廈最大的優點是近住宅區，工廈圈圍繞著建安工業區、大興邨、蔡以橋一帶，附近住宅林立，包括卓爾居、新墟附近住宅等，加上近年由新鴻基發展的屯門西鐵上蓋「瓏門」項目及基座商場Vcity， 與屯門市廣場接駁聯繫，形成協同效應，商業原素大大提升。加上港珠澳大橋、洪水橋新發展區等大型基建設施相繼落成，屯門交通配套將更為完善，部份屯門工廈的呎價近年已上升不少，但仍然低水，而屯門區內有多支工廈已陸續進行活化，屯門工廈區將必然轉型，因此筆者一直看好投資屯門工廈。

「置富工作坊」是Star Capital 在屯門的首個工廈分契拆售項目，並首次結合工廈與天台農莊概念，活化工廈之餘同時「綠化工廈」，筆者稱該項目為「活綠化工廈項目」。項目部份單位會附設天台農莊，全屬獨立業權，買家除擁有自己的工廈單位外，更可由樓梯直達天台農莊，同時擁有屬於自己的小後花園。

工廈一向給予人環境污染的感覺，但隨著工業北移，香港已基本沒有工業，殘舊的工廈單位需要活化，在寸金尺土的香港提高其應有的使用價值，同時如果能綠化原本是工業區的工廈，附近環境應會得到改善，周邊的住宅群的景觀和空氣亦會有所改善。試想一下，如果屯門工業區的所有天台都變成有規劃的小農莊的話，瓏門的居民從高處腑覽的感覺應該不錯^^。

新推項目 - 葵涌「如家工作坊」小面積半倉式工作室

Star Capital 發展位於葵涌的另一項目 「如家工作坊」已完成裝修工程，現以現貨形式推出市場發售，售價以38萬元起。本項目位於葵涌貴盛工業大廈，距離葵興港鐵站僅5分鐘路程，本項目以小面積半倉式工作室定位，售價以38萬元起，首年保證租金回報逾4厘，由星匯國際發展有限公司承租及管理。項目未正式公開發售已出售約三份之一單位，反應理想，現讓本blog讀者先睹為快。

*讀者信箱已累積了一定的數量，由於最新有新項目陸續上馬，忙得疲於奔命，未能及時回覆，筆者將於稍後時間盡量抽空回覆，感謝各位讀者朋友支持﹗

項目進展 - 百美工作坊 (接近完工, 附圖)

百美工作坊項目工程7月中開始，9月尾開始公開發售，目前尚餘數個單位已完全售罄，市場反應相當不錯，主要原因是項目位於荔枝角黃金地段，市場缺乏該類物業出售，荔枝角工廈主要由大業主持貨，業權集中，而市場大部份用家以租客為主，盤源不多。項目工程及裝修至今已接近完成，進度理想，現讓Starman Blog讀者先睹為快。

項目進展 -「百美工作坊」首批單位售罄 下周加推

「百美工作坊」是Star Capital 進軍荔枝角區的首個工廈拆售項目，目前區內市場還沒有類似的項目出售，供應極為稀缺，而長沙灣/荔枝角一帶有住宅群/甲級寫字樓等商住物業環繞，極具商業原素，價值甚高。

項目工程完成時間預計為十月中，目前以「樓花」推出的首批單位已全數出售，下周中開始會正式刊登廣告並委託物業代理銷售，同時會提高售價，計劃到最後一批以現樓出售時會進一步提高售價至市價出售。項目保證回報4厘，由Star Capital旗下星匯國際發展有限公司承租。

葵涌工廈拆售項目全部售出 投資者短期再摸出

Star Capital 另一個位於葵涌的工廈拆售項目早前已全部出售。項目面積2788呎, 共分拆9個單位,  項目由買入、裝修到分契拆售前後不到三個月, 極速完成。一如以往, 首批發售單位的售價較市場價格低水一至兩成, 除讓我們的資金迅速回籠, 更讓長期支持我們的投資者有水位摸貨, 其中部份單位更於兩三星期內模上模, 賺幅兩成。該項目規模雖小, 但盡顯了我們策劃、裝修、銷售各個團隊的成熟合作表現, 讓Star Capital的長線投資者有持續的高投資回報。

轉載: 葵涌工廈中層拆售 兩月賺150萬   2015年8月31日

工廈拆售仍有價有市，有投資者斥近630萬購入葵涌工廈部分樓面並極速拆售，兩月內帳面賺逾150萬元，並迅即錄摸上摸。

美聯工廈拆售9伙 沽7戶

拆售工廈銀碼細，吸引小本投資者入市。樓齡有逾36年的葵涌美聯工業大廈，早前獲福旺國際有限公司以627.3萬元購入其中層A單位，總面積約2,788平方呎，並迅即進行拆售，分間成約9個細單位。首兩個月內已沽出7伙，每伙平均售價約70萬至176萬元，帳面獲利約155萬元，估計全數售出，帳面可賺逾350萬元或逾5成。
 

錄摸上摸 單月升值19%

此外，當中的A9室更迅即錄摸上摸。據土地註冊處資料顯示，單位5月初以86萬元購入，6月即以約103萬元再度易手，單月升值17萬元或19%。 而另1伙A2室亦即將於下月初由環亞拍賣推出開拍。據拍賣網站顯示，項目內部仍在裝修階段，以單位的實用面積約75平方呎，開價為75萬元，即每平方呎開價達1萬元，連租約交易。

事實上，近期工廈拆售反應理想，如葵涌工廈iPlace自今年2月份開售以來全數單位已近沽清；而火炭富騰工業中心地廠擬分間成84個單位，亦醞釀開售，售價80多萬元起。

 http://ps.hket.com/content/677829/%E8%91%B5%E6%B6%8C%E5%B7%A5%E5%BB%88%E4%B8%AD%E5%B1%A4%E6%8B%86%E5%94%AE%20%E5%85%A9%E6%9C%88%E8%B3%BA150%E8%90%AC/

工廈投資 (3) - 細單位工廈投資篇

環球股市震盪, 影響市場投資氣氛, 股市以至住宅交投較之前疏落, 住宅市場亦出現少數減價成交個案, 似有高位輕微回套之勢。唯獨工廈市場成交仍節節向上,未有受到市場投資氣氛減弱影響。這反映市場在資金未有流出的情況下總要尋找安全而有潛力的投資渠道,畢竟在世界貨幣戰一觸即發的大環境下, 持有現金的成本太高。對投資者來說投資工廈相對住宅的值搏率更高,因為住宅供應未來幾年不斷增加, 新盤充斥市場, 二手成交首先受到影響。加上政府受各方壓力不會撤招,故今年已有不少住宅投資者換馬工廈市場。

隨着經濟轉型，工業大廈的用途更趨多元化，市場由之前已開始追捧「迷你倉」及由工廈改建而成的「板間房」，再加上不少用家對新式工作室、 展覽室及由工廈改建而成的休閒娛樂場所等小型空間的新興用途之需求日漸增加，無不見證市場對工業空間的剛性需求，以及工廈背後的潛在用途與價值。目前有兩大因素影響購買力，分別為政府的雙倍印花稅，以及金管局收緊按揭成數令借貸成數減少，這兩方面都令買住宅的成本加重。工廈的呎價與商舖、住宅以至商廈相比較為低水,投資者要買磚頭安置資金自然會選擇工廈。

工廈回報雖高,但對沒有投資開商用物業對的散戶投資者來說有一定難道, 因為商用物業最重要的是地點，地區、地點及附近周邊環境決定工廈是否具有商業原素,商業原素高的工廈就具有商用價值,價錢理應較高,工廈單位租值及流動性應不是問題。不少工廈本身位於工廠區,位置、質素、價錢非常參差,高質的可媲美商廈,差的尤如舊工廠,因此投資者在投資工廈物業時，應多考慮及研究物業之周邊發展、交通、配套設施，以及物業本身的特色及限制。

市場上雖然有入場門檻低的工廈單位,但市場供應不多,拆售的細單位一般已被相熟的專業投資者內部認購了一部份,最終流出市場的供應不多,因此一般透過經紀亦不易找到。細單位又位於市區的租金回報高,市場細單位工廈的二手放盤同樣有限。對於商用物業投資新手應偏向尋找分拆項目單位,因為大投資者分拆項目前一般已對選址、以及商業原素等因素進行分析,質素較高,而且項目多為全層或半層,裝修設計具統一性,租售能力較有保障,有部份更會提供反租或租金保證。根據市場數據顯示，本年約有4個工廈項目已經進行或正在籌備分拆放售。

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讀者信箱: 如何有效利用高門檻投資變身財務自由

Starman兄你好，

我係網站見到你開始寫blog後而留意你的。之後每日都留意你個blog。我個background如下:

屋企依家自住樓市值大約4000萬左右，銀行估價就係3200萬，已經供完。另外有一間銀行估價1100萬既樓租緊出去，月租27000。但因為前幾年屋企需要現金。抵押左俾銀行，借左400萬現金出黎。但係貸款係只需要還息而唔洗還本金，年息6厘。另外仲有一間樓銀行估價650萬，月租15000，都係 已經供完。另外手上依家仲有1.2m美金可投資。

而其實我既問題就係想請教一下，個400萬既OD loan點處置好？而手上有大約1.2m美金可作長線投資，希望每月有穩定現金流，應該點做？另外, 市值650萬的樓現在準備賣750萬。多左的呢筆錢希望用來投資物業，工廈或住宅都可以。再有大約15萬美金可作短線投資，又可以點處置？除左這15萬美金外，1.2m希望可以做高門檻低風險的投資，另外賣樓後的750萬港幣希望可以再投資物業。

希望starman兄可以俾d意見。多謝!

讀者Y

Starman答:

首先多謝讀者Y的支持。其實你這個情況有很多理財/投資安排可以做, 可塑性相當高,  但目前仍是原始階段, 確實是相當浪費。

在制定理財策略前, 先整理一下讀者Y的資產負債情況:

房產資產: 4000萬港元 + 1100萬港元 = 5100萬港元

現金資產: 120萬美元 + 15萬美元 + 750萬港元(套現住宅後) = 1800萬港元
負債: 400萬港元

讀者Y為生意人, 按上, 擁有總資產已達6900萬, 而負債僅400萬, 淨資產6500萬。讀者Y的資產多, 手持現金也相當多, 但可產出的現金流(被動收入)相當少, 只有27000租金收入。我的建議如下:

1. 開立私人銀行帳戶

以讀者Y的資產額, 私人銀行帳戶基本上是必需的, 但選私人銀行也要相當小心, 收費和條件差別都相當大, 詳情已私下提供你參考, 我不想在這倒人米或賣廣告。私人銀行帳戶好處是可提供利率低至1.6%的低息融資。

2. 以低槓桿買入值債

對於金額大的投資, 投資物本身的防守性、價格波動性及是否保本十分重要。我會建議買入高評級(A rating以上)的債券, 利用槓桿, 收取10%以上的年回報是基本要求。以近期最愛的東亞銀行為例。

東亞銀行債券票面息率(Coupon Rate) 6.375%, 2022年到期, 持有至到期的回報為(Yield-to-maturity)為5.522%, 債券融資率75%, 融資成本1.6%, 槓桿後最高年回報為16% (保守假設持有至到期); 若以Coupon Rate計算, 價格不變的情況下年回報19.21%。

若以讀者 Y手持的135萬美元投資該債, 假設不用盡槓桿, 保守計回報15%, 每年可產出之被動收入為USD 202,500, 即折合港幣1,569,375, 月收13萬港元。 風險是東亞銀行違約/破產。

3. 置換年利率6%的 400萬銀行貸款

讀者Y目前手上400萬的OD 年利率6%, 貸款成本偏高。建議讀者Y可利用一間有營運的公司(有審計報告), 以商業循環貸款形式融資, 一般有抵押營運資金貸款可做到8成, 同樣只需還息, 不用還本, 年利率約Hibor + 3%, 即約3.3%左右。建議可借出房產的50%,  即2550萬, 用於投資債券套息或項目性投資(工廈分契拆售項目等)。對項目投資有興趣可與我了解詳情。

4. 投資小單位工廈

賣樓套現後的750萬現金, 可趁工廈價格低水, 選擇投資地點優越的小單位工廈然後出租, 目前有裝半倉寫單位租金回報約5% (買入後才考慮是否做按揭), 作中長線投資。目前我的做法是利用債券等資產的被動收入, 以儲蓄形式密密買入工廈小型單位收租, 計劃1是打包按揭, 2 是以我持有的資產管理公司打包做證券化再售予基金。

總結

讀者Y擁有很多資產, 大部份為固定資產和現金資產, 惟沒有好好利用低息環境利用銀行借貸盤活這些資產可產生的現金流(被動收入)。5100萬的固定資產及1800萬的現金資產, 單純以最高的有效回報率計算, 5100萬最高可貸出4080萬, 年利率3.3%, 以15%資產回報計算,淨回報HKD 4,773,600/年, 加上現金1800萬每年15%回報HKD2,700,000/年, 每年總被動收入可達7,473,600, 每月收622,800。

以上建議, 我只利用讀者Y的135萬美元現金投資於東亞銀行債券, 已可產出每月13萬之現金流(理論上應更高)。其餘資產, 1.可慢慢考慮如何置換現有高息貸款及加借營運資金套現; 2. 如何分散投資於更高回報的項目投資; 3. 分散投資於具高潛力及穩定收租的工廈市場; 4. 儲蓄被動收入作應急及穩守突擊之用。

*小小個人分享, 於我個人而言, 儘管給我遇到再好的項目, 用於產生穩定被動收入的資產(主要為收租物業和債券), 除非市場逆轉, 否則我是無論如何都不會輕言賣出, 宗旨是每月被動收入永遠要高於我的每月家庭開支1.5倍, 這是有家庭的人必須銘記的事情。

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