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2018年12月9日 星期日

預測大市升跌意義何在?


近年市場有一個現象,越來越多「專家」和「權威」們對市場作出「語不驚人誓不休」的言論,而通常要做到一語驚人的效果,這些言論都要做到像先知預言一樣。一般而言,這類預言只有兩個方向,不是「爆升」就是「爆煲」,但升跌其實都不重要,關鍵是個「爆」字,這是傳媒最喜歡的字眼,難得有專家主動發起使用,傳媒當然歡迎之至,大唱特唱,與發起人互有默契的配合,吸引大眾小市民的眼球。

一個預言要爆得起,單是「爆」的結論和標題還是不足夠,要配以長篇大論的推論和解釋。但是,精明的讀者只要細心看一下這些論點,就會發現都是些老生常談的論點,或者是市場早已預期或消化的因素,不能說論點不正確,但實在難以支撐其「爆炸性」的結論。最後,再加入一些大膽的假設,一個完美的「爆X論」便完成了。言論能夠爆得起,除了媒體的推波助瀾,其實最主要還是說中了讀者心目中想要的結論。正如,持有物業的業主們當然希望「爆升」,未上車的希望早日「爆煲」,這都是人之常情。說到底,大眾往往都是希望聽到自己想聽到的聲音,而並非真正對自己有用的資訊。因此,這些資訊只需包裝得「看似」有道理,大家也就很自然地不經思考的點頭認同,然後即時轉發予身邊的親朋好友,以支持和解釋自己一直以來的決定和觀點。相信大家都有收到這些轉發的經驗。很多時候,親朋好友面對面難以啟齒,難得有人幫忙發聲,當然連忙轉發,可以理解。

正如著名美國經濟學家約翰‧喬拔(John Kenneth Galbrait)曾說:「市場的專家們,常常作出各種預測,絕非因為他們知道,而是因為有人想聽。」


傳媒的目的相信大家都明白,但言論發起人背後的目的則有多個可能性,有人可能為了賺取名氣,但更多的可能只是為了過癮,證明一下自己對市場的影響力。然而,具影響力的人其實更應該盡量避免使用偏激的言詞,言論內容的重點應避免過度側重於方向性的預測,以理性、實在的推論為主可能來得更實際,結論應留待看倌運用獨立思維自行作出判斷。一篇文章預測股價、樓價、指數準確至一個數字,其實才是最不正確,不正確是指思維上。

一篇文章最有價值的並不是其結論,而是推論。正如我們投資,最關注的並不是「價格」,而是「價值」,有價值的東西,作為投資者,我們更希望它現在的價格低於其價值,我們才有機會以折讓價買入,因為我們知道有價值的東西,其價格最終會回歸其應有的價值。因此,預測價格和指數的升跌又有何意義?真正有意義的是投資行為背後的rationale。重點千萬不要被吸引的標題所奪去。只要文章有值得參考的數據和看法,責任其實不在作者,同一篇文章,不同的讀者所能吸收到的資訊往往都不同。

市場的升跌其實就如鐘擺原理,動態的市場就是擺動中的鐘錘,大部份時間不是在左邊就是右邊,只有靜止的時間才會變得垂直,停在中間的位置。在沒有外力的情況下,不論鐘錘多大的幅度左右擺動,最終都會回歸垂直的靜止狀態。這個所謂的靜止狀態就是經濟學上的「均衡」(equilibrium)。經濟學認為市場只有在長期(long run)的情況下才是「最有效率」,即永遠處於均衡;而在短期(short run)的情況下,市場不會經常處於均衡狀態,但這不代表市場失效(market inefficiency),市場只是需要時間,朝著均衡的方向作出調整。這意味著市場大部份的時間都是處於「錯價」的狀態,不是「超買」便是「超賣」,這也意味著市場永遠都有盈利的機會。

沖基金理的投資策略之所以不論在升或跌市都能盈利,是因為對沖基金的投資策略是買入「好資產」同時沽空「劣資產」,升市時「好資產」升得較多,跌市時「劣資產」跌得較深,市場風險因而能夠被對沖,因此對沖基金理論上在升跌市都能盈利,講求的是絕對回報。

然而,我們不是對沖基金,不能主動做短倉(short position),只能買進「好資產」,但最重要的是我們都沒有水晶球,任何一個人都不可能準確預測大市,更不可能預測何時是頂,何時是底。全數沽出資產套現等待大跌市的來臨才大舉入市,這想法很理想,但是非理性。世上沒有真正的預言家,持現金等待可能賺,可能虧,世事難料,但有一樣可以肯定的就是輸了時間值。作為理性的投資者,我們不應去賭博我們不知道的事情,等待也就是一種以投資回報作賭注的賭博,時間一長,同樣也會泥足深陷。

穩健的投資策略,不論升市或跌升,資產配置和資本運作總要持續,我們只會因應市況作出適當的調整,但永遠不會停下來,時間永遠是我們的朋友。這就是「現金為王」(Cash is King) 與「現金流為王」(Cash Flow is King) 的最大分別

2018年10月2日 星期二

《現金流為王》的投資理念


現金流為王是一種投資理念,當中「現金流」只是投資過程中的燃料,是工具,而非目標。我們要做的就是不斷尋找能持續產生現金流的資產,然後持有它。有了這個系統基礎,再通過前期槓桿去加強現金流量,使組合有了動量,然後再做好資產配置去累積純現金流以外的資產,以做到平衡、穩健的投資系統。

我的理念總是運用到槓桿。槓杆是雙刃刀,使用槓桿即是增加債務,債務有成本,是支出,當槓桿帶來的收入不能覆蓋支出,便會出現負現金流,得不償失。因此,運用槓桿需要極高的財商,更需要懂得審時度勢。攻有時,守亦有時。應進攻時,槓桿扮演著「放大」的角色;應防守時,槓桿扮演著備用流動性的角色。流動性有價,利率就是流動性的價格,有需要時我們可以利率購買流動性,關鍵是所持有的資產是否附有「槓桿選擇權」,其次是槓桿的平台

槓桿本身不一定是進取、高風險。它在不同的時勢下,扮演著不同的角色。我們要做的就是學懂在適當的時間讓它扮演著適當的角色。懂得運用槓桿的人是會利用它去對沖不同時勢下對自己的「不利因素」(風險)。在長期的低息環境下,銀紙大幅貶值,槓桿能助你加速累積急速升值的資產,對沖被「拋甩」的風險;相反,在加息的情況下,大市調整,槓桿就是給予你條件在機會來的時候有充足的額外流動性去買入資產,使你無須長期持有零回報的現金等待時機。從來,真正能以最低風險賺取最高回報的時間並不是「風和日麗」的時間,而是「恐慌」之時,何時才是大舉進攻的時機,相信每人心目中都有答案。

這是為何我的理念核心強調投資組合要「前期槓桿,動態中去槓桿,終點零槓桿」。投資系統的設置決定了投資者能否在不同時勢下都能屹立不倒。真正的勝利,看的並不是今天的回報,而是長期回報。前者70%靠運氣,後者100%靠技術。

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2017年11月22日 星期三

空手入白刃的地產項目



話說數個月前,筆者在荔枝角路經一處,發覺原本是美心餐廳一直租用的工業大廈地廠圍上了街板,連忙就問身邊的地產經紀同事,美心遷走了嗎?同事說是的,由於美心正進行品牌提升(現稱美心MX),網點選址首選商場,工廈地廠租金雖平宜,惟工廈食堂牌限制食肆對外不可掛上招牌,故美心最終放棄此工廈地廠,轉移到大商場去。筆者立時精神為之一振,原因是筆者一直心儀該工廈地廠,按筆者對荔枝角的了解,該地廠位置堪稱全荔枝角最具商業價值的工廈地廠。地廠的位置位於青山道與大南西街交界,十字路口,人流極盛,十字口有紅綠燈位,人流匯聚於此,且該位置距地鐵站僅1-2分鐘步程,地理位置相當優越,是不可多得具高可塑性的工廈地廠。

得悉美心遷走的消息,連忙命地產同事不要對外宣揚,同時讓同事立即聯繫業主,剛好業主也在荔枝角辦公室,筆者急不及待直接上其辦公室與業主即時見面。由於同事認識該位業主,事前也先向筆者簡介了一下業主的背景,原來業主本身是一名會計師,會計師的特性是數口精,但計的一般都是死數,也聞說業主知道美心要遷走,曾嘗試調低租金挽留但不果,由此可知業主的心思,並嘗試根據其人物性格代入其角色,業主想必是在想物業若空置一個月就是廿幾萬,每一天都是金錢,相當肉痛。

一向隨身帶備支票的筆者當然早有準備,一見面二話不說單刀直入說條件,每月23萬租15年(比美心原來的租金還高,美心之前的租約是12年),隨即準備好支票。業主一聽到說15年太長了,不可能﹗ 筆者為不讓其有太多時間考慮,速戰速決,立即開另一張支票遞向他︰「24萬/月,10年約。」業主聽到後,表情開始有點兒軟化,仍搖搖頭說十年太長了,但一邊搖頭卻一邊伸手接過支票,明顯是難抵金錢的誘惑,支票是三按一上(按金加上期)合共96萬,準備充足的經紀同事早已在旁準備好臨時合約,時即簽署成交。就這樣,這一宗十年租約的deal僅用了20分鐘便完成了。一步出大門口,落到樓下,同事即時問我為何我這麼有信心,大拿拿廿幾萬一個月,你不用先回公司計計數?我說不用,我心裡有數。

青山道與大南西街交界人流極旺,原來的美心餐廳佔地約8000呎,包括了座位及廚房,但門口僅在青山道的一小角,其他對外全部密封。筆者一直認為若果能夠將青山道一排的非結構牆身全部打開,將之變成數個小街鋪,其價值和租值定必能大大提升,而將工廈地廠改為街鋪只需向地政總署申請短期豁免書(Short-term Waiver)即可,每月僅需按改變用途單位的floor area補回差價費用,然而工廈變成零售街鋪的價值提升,以建築面積計算遠比只按floor area補價的費用高,從而能做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)的效果。

不足兩個月,筆者分間的6間街鋪已全部租出,每月淨租金已超過30萬,已完全覆蓋每月24萬的租金支出,同時後面的三個食肆鋪位是淨賺的了,這段時間已不乏多間大型連鎖品牌食肆有興趣,如翠X、大XX、吉XX等,預計租金25-30萬。該地廠項目的總租金收入預計約60萬,短時間內已翻了1.5倍,每月淨現金流收益可達36萬。

該地廠項目的投資成本主要為改建的工程費用約150萬,費用當然也不是一次過支付。對於現金流為王的筆者計數也是算得很盡的,由於項目分間後的租金水平比原先的租金水平上升了1.5倍,筆者所收的按金也就上升了1.5倍,以3按1上計算,筆者合共能收回240萬按金及上期,扣除筆者支付予大業主的96萬按金及上期,正現金流為144萬,足夠支付工程費用所需。因此,本項目近乎空手入白刃。

對於該項目淨賺回來的4000呎食肆鋪位,筆者本來大可直接租出收租,但多日來反覆考慮,反正該食肆面積是淨賺回來的,筆者希望可以自己搞一個food court。荔枝角本身食肆供應極度稀缺,荔枝角是一個即將變天的一個商業區,加上項目本身的位置好,因此筆者希望藉此機會建立一個屬於自己的food court品牌,以匯聚一班品牌食肆,以作為日後強化資產的一種利器/工具。當擁有自己的品牌,就等同擁有一強化資產的利器,可應用至不同的地產項目,有助日後收購其他地廠/物業/鋪位後能主動提升其租值,做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement),然後是估值(Valuation)的提升,最後是資產價格的體現。

可參考前文 - 「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)

假如你自己本身是一個品牌零售商,有吸引人流的能力,你便能將一個人流不多的死鋪帶旺,如果鋪位是自己的,便能成功做到Asset Enhancement。更甚的,如果你們是一班「品牌新派飲食聯盟」,將一條人流不多的街鋪帶旺,將租金(Yield) 提升,便能成功推升鋪位的估值。估值高了,銀行融資能夠將資產的增值部份(unrealized profit)具現化為現金流/新資本,再投資買入其他資產,然後重複上述動作。這是筆者經常說的「產融結合」概念。」

強化資產-->強化現金流(租值)-->提升資本化估值-->產融結合-->現金流再投資。

故事尚未完結,假設筆者每月淨差租的收入為36萬,一年為432萬,10年為4,320萬。按現時的二房東運作,要收到這4,320萬需十年的時間。簽下租約後,筆者曾問過業主有沒有興趣出售物業,當時業主說到價可考慮,開價1億以上才考慮。明顯地,此開價是按我與他之間租約的租金水平而釐定,每月租24萬,一年租金288萬,以3% 左右cap rate計算,資本化估值大約1億。然而,現在筆者將項目的租值提升至每月60萬,物業的估值以相同的cap rate計算,資本化估值便上升了1.5倍,約2.4億。儘管保守地以較高的cap rate去做估值,相信估值仍能在2億以上的水平,若能以1億買下項目,帳面仍能賺一倍以上,這才是筆者最想做到的。由於估值主要是基於物業租值以資本化率推算,只要能提升租值,便能提升物業估值及價格,當估值提升,除了出售資產,亦能透過再融資將帳面的資本增值部份釋放,轉化為現金流再投資。

當然,當業主知道項目最終能租到這個租金水平時,當然又不願意出售了,然而業主亦被我的租約鎖死了十年,除了出售物業給我,我們也能合作出售,然後將資產增值部份作利潤分成。欲知後事如何,請聽下回分解。

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2017年10月1日 星期日

從收入、有效資產與資本看現金流



近來看到一篇有關李嘉誠的報導,文中李嘉誠談到成功之道在於「一定要有現金流」。他回想「以往從事塑膠花製造業時,親身體會到現金流是主宰公司命脈的因素,一直惦記於心中。」

傳統以來,只有做生意的人才知道現金流的重要性,而一般投資者卻忽略現金流的重要性。對生意人來說,現金流是血液,不管這盤生意的盈利有多強大、公司的盈利能力有多強,如果沒有現金流,會即時死亡。

一般投資者沒有這個概念,原因是大部份投資者拿來投資的資金只是閒置資金,即是「閒錢」,並不是他們賴以為生產生收入的方式。收入的產生不外乎來自主動收入和被動收入,前者靠勞力,後者靠投資。社會上大部份人的主要收入來源為主動收入(靠工作、勞力換來的收入來源),因此大部份人根本沒有想過現金流對投資的重要性,總之投資能產生即時收益就好了,收益指的是總收益概念(Total Return),沒有現金流價值的概念。

在進行更進一步的分析前,宜先定義一下「收入」。收入是以持續流動狀態呈現的一種收益,所以收入必須是一種現金流。資產的升值,既非持續,又非流動狀態,並非收入

以上並不是艱深複雜的概念,但必須嚴謹,事實上大部份人也搞不清資產和收入的概念,往往將資產值和收入兩者混為一談。混亂和含糊不清的概念往往直接影響投資行為,對長遠的人生投資計劃影響深遠,不得不正視和及時糾正。

收入:持續現金流收益。
有效資產:能持續產生現金流的資產。
資本:用作投資/買入有效資產的現金流


收入、有效資產和資本是投資者必須認識的基礎概念,值得留意的是他們都有個共通點,就是三者都必須要有現金流。

資產升值了,只屬帳面,如不能將升值部份轉化成現金流,就永遠不能將升值部份轉化為新資本進行再投資,買入更多不同的有效資產,長遠為投資組合產生出更多的持續現金流收益(收入)。

香港大部份人都沒有搞清楚上述的概念,因此儘管他們沒有良好的「產融結合」工具(或因為不重視現金流而從沒有計劃去構建一個「產融結合」的平台),仍然都只繼續集中投資低現金流收益的物業資產。他們不介意現金流收益低,他們只期盼資產繼續升值為他們帶來資本增值的帳面收益,誤以為帳面的升值是收入的一種。結果,一段長時間過後,他們一手都是低現金流收益的物業資產,並會因為資產價格的升跌而影響投資情緒。

只累積不會產生或產生低現金流的資產,現金流只會越來越少,那些重資產就像黑洞一樣將現金流都吸收,這就是物業資產的特質,其必須配合再融資(Re-financing)將升值部份轉化為現金流,成為再投資的資本,血液才不會隨時間流乾,投資雪球才不會停下來。

相反,投資及累積「有效資產」(會持續產生現金流收益的資產),現金流會越來越多,而新增的現金流能成為新資本不斷進行再投資,再不斷持續累積「有效資產」產生更多的現金流,形成資本雪球(Capital Snowball)

正如筆者經常說,投資回報 = 資本 x 回報率 x 時間。真正懂得投資的人,是利用時間為資本增值,收益取決於時間,而並非市場因素。時間可準確計算,市場因素卻不能準確計算。只有重視現金流的投資者,時間才是他們的朋友,時間對他們來說才有價值 (時間值)。

搞不清收入、有效資產和資本概念的投資者,他們看不通現金流的價值,他們一般依靠資產的價格升值(市場因素主導) 和靠工作、勞力換來的主動收入,被動收入比例極低,以致他們不得不繼續工作,以時間和勞力換取金錢,而時間則不會恆常而主動地為他們創造收益。這是大多數香港人的通病,通通都輸了「時間值」,要知道「時間值」包含了複利的力量,大部份香港人損失的實在太多了。

當大家了解收入、有效資產和資本的概念,便明白投資需要資本,資本是由現金流轉化而成,而現金流由有效資產所產生,有效資產的累積需要有資本,資本是由現金流轉化而成......投資的關鍵在於多元化收入,要令齒輪不停轉動,不能或缺的就是現金流,缺乏現金流,資本、資產、收入都會乾涸,當齒輪不再轉動,投資組合就不會繼續自然成長。

看通了,投資的關鍵是現金流,一盤生意的血液是現金流,資產價值的起源是現金流。
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2017年8月13日 星期日

「防守」才是最強的「進攻」


早前出席了一些與讀者交流的活動,包括書展的簽書會 (明明是簽書會,最後變成了分享會,老毛病,一講投資就講過不停,一講便是兩個小時) 和出版社舉辦的高桌晚宴,這類高桌晚宴一般都是由出版社為如曾淵滄博士、中環巴菲特譚新強等著名投資高手舉辦,筆者既非名人又不是股神,只是一個寂寂無名的小小投資者/作者,竟有幸獲邀出席晚宴作分享,實在是過癮兼榮幸。出席的讀者水平都頗高,大家都是有識之士,又是專業投資者,有些是資深的地產投資者,有些是任職股票投資者,有些在金融機構遺產及信託部門任職律師,有些則是大企業高層,大家來自不同界別,而又對投資充滿熱誠和興趣,這種交流可遇不可求。

不論是簽書會、分享會或是晚宴,都有參與的讀者問我的投資組合是否只是我博客內經常提及的REITs、債券和房地產項目。我笑著回答,當然不是。事實上,筆者在博客內提及得較多的「REITs+Bond」組合只是其中一個主要能產生穩定現金流的「永續投資引擎」。這個引擎無需要入電油,靠的是生生不息的投資現金流為引擎注入能量。現金流收入是產物,現金流再投資時是資本,資本投資能持續產生現金流的資產,令這個投資引擎得以自給自足,永續發動。

我在博客中、在書中有不少篇幅在提及「REITs+Bond」組合,又解釋該組合背後的rationale,因為我認為我的「REITs+Bond」組合是一個值得讓大家參考的投資模式,因為當中涉及的投資理念我個人認為有一定的啟發性,包括不同投資產品的優劣互補、槓桿的使用、再投資的力量、資產累積後去自然去槓桿等等。但這不等於我的投資世界裡就只有「REITs+Bond」組合,REITs和Bond也不可能沒有其他可能性和替代品。沒有一種投資組合/方式是永久必勝,牢不可破,大家不應該去神化任何一種投資模式/策略,而應該融會貫通,因時制宜,這才是令投資者永遠立於不敗之地的唯一方法。

正如較早前的一篇文章提及過,筆者認為「REITs+Bond」組合回報率正在不斷下降,投資者應該要因應市場的變化,從而去判斷/調節自己的要求回報率(required rate of return)。不去做這種調節,以換入其他同類更高收益的債券或通過加大槓桿谷大回報率去維持組合原本的回報率是自欺欺人的做法,說穿了就是以風險來換取回報。這是為何筆者在較早前的一篇章曾提及自己已於去年開始不斷減持槓桿債券的部份,換入更多如領展和其他優質的房託基金。

大家不要忘記初衷,投資是長途賽,比賽當然需要有一個清淅的目標,如前文所講(見投資是為了「賺資產」而非「賺錢」),作為投資者,大家的目標應該是去累積資產,累積值得長遠去累積的資產項目。投資債券的心態必須是持有至到期,中間定期收息,到期取回本金。槓桿只是將回報適當地放大,將傳統大家認為過於保守的債券投資作出適當的調節,記著這個調節是將回報和風險同時放大,不同的投資者應作出相應的調節。因此,不少讀者問我到底應該用多少槓桿,這個問題我答不了,投資者應該要問自己,只有投資者自己才最清楚問題的答案。

債券加槓桿的好處是能即時產生高現金流回報,債券每天計息,時間便是金錢,惟其最大的缺點是回報並沒有任何增長,長遠欠缺對抗通脹的能力,因此債券並不是最終的目標,也並非投資者值得長遠去累積的資產項目。如果現金流是子彈,槓桿債券就是一把槍,「值得累積的資產項目」例如REITs等能與經濟同步增長、水漲船高的資產項目才是大家的最終目標。因此,前文也就解釋了為何槓桿只是累積資產過程中的一種輔助工具,資產逐漸增加的同時,自然去槓桿才是目的

有些人會認為︰「那你的投資策略豈不是非常保守?年輕人只以收息、慢慢累積資產為目標實在太消極。」

投資當然需要有攻有守,但在談進攻之前,請先學會防守,因為大部份的投資時間裡,多數的時間都是在防守,而進攻從來只會選擇在把握最大的時候才全力出擊,這種機會一生人總會遇上數次,大家不用心急,機會總會來臨,最怕的只是當真正的機會來臨時,由於你平日已在進攻,已沒有足夠的彈藥重搥出撃,最後只能眼白白看著機會離你而去。

筆者這個想法根深柢固,因為筆者深信真正最佳、最安全的賺錢時機應該是在市場恐慌時的跌市時間,而並非風和日麗的時間。投資者應該將關注點放在研究如何在風和日麗的時間養兵,同時累積和保存實力,在「恐慌時間」進取(見投資心法篇︰「貪心」與「知足」的藝術)。

正如較早前我的一個報章訪問,記者問及我的第一桶金,我提及08年金融海嘯時市場遍地屍骸,當時我大手買入多隻優質股份,當中最大手吸納的就是九倉(0004.hk),當時市價僅十多元,心想九倉持有Times Square、海港城等地標性資產,大折讓平賣,機會可一不可再。在金融海嘯的環境下,要買就買最靚最優質的資產,甚麼都不用理會,只需望著市脹率(P-book)買野,像是759阿信屋做大減價,大折讓掃貨,過癮非常。其實當時市場上還有很多distressed assets,若當年我有現在的實力,相信將能獲得更多有價值的資產。

當知道何時才是最佳、最低風險的進攻時機,大家便不會認為在風和日麗下養兵收息是保守了。相反,平日的「保守」正是為日後「大舉進攻」作了最好的準備。

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2017年6月2日 星期五

「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (二)


上一篇文章講解了「現金流資本化」的概念,有讀者問及應該如何去釐定不同資產的Cap rate,在說下一個題目之前筆者先簡單補充一下。其實Cap rate可以理解為一種required rate of return,從財務的角度即是discount rate,用以將未來產生的持續現金流折現為現值,從而得出資產的估值,兩者的概念其實是一樣的。如上一篇文章中,鐘記的一條問題問得到肉︰「新鴻基地產評估落成的投資物業所用的Cap Rate是5.2%,而它的投資物業十分優質,未知該估值是否太保守?還是選擇合適的Cap Rate時,有甚麼因素要考慮?」

不同資產有不同的特性,有些較具流動性,有較好的再融資能力;有些銀碼較大,市場交易較少,但長遠較具升值潛力。因此市場對不同特性的資產有不同的要求回報率(Required Rate of Return),即Cap Rate。資本化概念亦可應用於分析房地產相關的股票,如一些房地產投資/開發商和REITs。

定立資本化率(Cap rate)可以說帶點藝術,定立時需要考慮企業本身的資本成本(Capital cost)、企業的內外部融資成本、資產折舊(導致貶值)、資產產生的現金流的穩定性和增長能力。外部因素則包括加息預期、通貨膨脹等等。

投資一隻房地產股票或REITs,不得不看其使用的Cap Rate,由於資本化率具有很高的敏感度,在估算房產價值時對結果會產生乘數效應。如果一間企業透過調低cap rate去提升資產的估值,從而粉飾業績,大家便要留意。新鴻基地產評估落成的投資物業所用的Cap Rate是5.2%相信也是考慮了上述的因素,由於大部份為已改造的商場物業,增長較尚有改造空間的領展(cap rate 4.8%)低,因此亦較為合理。

有了「現金流資本化」的概念,便能得出「先現金流,後價值,再價格」邏輯的結論,同時亦能對缺乏流動性的資產(特別是一些非主流資產例如商鋪、工廈、倉地等)進行較準確而「有數得計」的估值,而現金流就是一個重要的「標」,資本化率(Cap Rate)是一個對資產進行資本化估值的工具。明白上述後,大家在投資時便不再被資產本身的流動性問題所限,因為只要有現金流的資產,我們便能將現金流資本化從而得出估值。

任何資產都有流動性溢價,特別在投資選擇不多、政府限制多多(如買樓按揭限制、DSD、SSD等)、資產流動性荒的市場下,資產的流動性溢價便越見明顯。這解釋了為何住宅市場上的細價樓呎價會反而比大價樓貴;新樓比二手樓貴,除了較新外,主要其實是因為買新樓有發展商貸款﹔工廈拆售比原則大碼工廈貴上三成,其租金也一樣。以上種種都反映了流動性(當中亦包含了資產的再融資能力)有價,市場需求會考慮資產的流動性溢價而自動調節。

資產的最大價值 = 資本化後的估值 + 流動性溢價(Liquidity Premium)

承接上文的重點 - 「強化資產(Asset Enhancement)-->強化現金流(Yield Enhancement)-->提升資本化估值-->產融結合」,本篇會將「資本化+產融結合」概念進一步強化,將這概念推向極緻便是「證券化」(Securitization)。簡單而言,由於資產的流動性是有價值的,因此要做Asset Enhancement除了實體上將資產的條件優化外,也能從資產的流動性上著手。產融結合利用銀行將資產再融資,將資產的資本增值部份具現化為現金流,從而提升投資資產的流動性。產融結合其實只是初級版,而證券化就是進階版,其將資產的流動性完全釋放,讓本身缺乏流動性的資產的潛在價值完全體現。

資產證券化是以特定資產組合或現金流為支持,發行可交易證券的融資方式,是通過提升資產流動性體現資產最大價值的最有效方式。簡單而言,只要能在一段時間內持續產生穩定現金流的資產,我們就能把它證券化。看通這一點,我們便知道資產的最大upside potential。

證券化源於美國,目前不少國家如新加坡、澳洲已經發展得相當成熟,而香港則顯得非常落後。較為人所熟悉的傳統證券化產品如商業抵押擔保證券(CMBS)、住宅抵押擔保證券(RMBS)和資產擔保證券(ABS),按揭證擔保證券(MBS)等等。以往傳統證券化產品的特徵是以債務進行證券化,而事實上最大的市場其實是將實體資產證券化,大家最為熟悉的產品就是REITs。REITs是一種能幫助資產持有人釋放其資產價值及為REITs投資者提供高流動性房地產投資方式的金融產品,為大眾對動地產投資有興趣的投資者提供更多的投資選擇

筆者早年已醉心研究資產證券化,除了個人投資組合有不少證券化產物(如REITs)外,筆者一直研究如何進行將具有良好現金流、高內在價值(資本化價值)但缺乏流動性的資產進行證券化,如筆者的倉地項目(月現金流110萬,年收>1300萬)、馬來西亞吉隆坡與發展商合作的酒店公寓項目。要證券化資產,必先要有一個上市平台。筆者正在實驗中的方法是以一上市公司發行特殊可換「資產」債券(Convertible Bond),收購上述有現金流但缺乏流動性的資產,同時分拆該資產(將資產分成多個獨立契),並以該資產抵押予債券持有人。Convertible Bond假設為三年期,利率為8%p.a.,債券到期時,投資者可選擇不redeem本金,而可以選擇直接獲得/以大折扣購入上述已拆售的資產,當然換「資產」的誘因是該資產升值。這資產便能成功被證券化。上市公司遇到好的項目,其實也能透過以上的方式將未落成、即將拆售的資產證券化,集資所得專項用於項目的開發。

筆者目前正努力研究執行,如成功,這將會是我個人事業上的一大里程卑,到時再與大家分享。

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2017年5月22日 星期一

現金流為王(二) - 為何現金流重要?



不論是個人理財、投資、資產配置,抑或是營運一間公司,現金流都是最重要的原素。對一個企業而言,不論該公司每年有多豐厚的盈利,年賺純利以十億計,帳面擁有過百億元資產,沒有持續穩健的現金流入,亦即代表沒有良好的資產流動性,當市場系統性風險(Systematic Risk)來臨時,儘管實力強橫的大企業也有可能轉不過來,當資金鏈斷裂,企業便面對破產倒閉的風險。這現象在08年金融海嘯時頻頻發生,世上沒有大到不會倒的大企業,只有穩健的現金流才能令一家企業永遠立於不敗之地。

舉個例,假設一家企業年賺純利過億,但由於帳期越長價格越好,公司的收入95%以上都是應收帳款,帳期都在6-9個月以上,以極大化利潤為目標。為了壓縮採購成本,上游供應商基本上沒有給予長的帳期,公司唯有透過銀行借貸去填補資金缺口,由於資金成本不高,透過借貸等同運用槓桿,公司的ROE (return on equity)非常高,股東們都非常滿意,因為他們只用了極少的資本(Equity)就能賺到這樣豐厚的回報。好景不常,有一天供應商由於水緊,通知縮短帳期,與此同時銀行又突然收水,減少融資金額。即使公司盈利沒有問題,帳面上仍然賺大錢,但由於公司現金流不足,以上的市場變化導致公司的資金鏈即時斷裂,面臨倒閉危機。

以上的故事是真人真事,筆者初出茅廬時正值金融海嘯,親眼看見不少盈利沒問題的巨企倒閉,死因都是資金鏈斷裂,轉不動。盈利不是一切,現金流如血,沒有現金流會令巨人倒下。個人理財/投資跟經營企業一樣,都不能忽略現金流的重要性。看盈利或回報應該從Total Return的角度,Total Return = 資本增值 (Capital Gain) + 現金流入 (Cash Flow)。要留意的是,所謂的資本增值如果不能有效地轉化成現金流,只代表純粹的帳面升值,是未實現的盈利(Unrealized Gain),亦即缺乏資產流動性(Liquidity),盈利一天未「落袋」都是虛無的,只有口袋中的現金流才最實在。

銀行/融資機構的角色便是能將未實現的盈利(Unrealized Gain)以再融資(Refinancing)的方式具現化為現金流,沒有再融資能力的資產就代表資本增值的部份一日不出售就只會一直停留在Unrealized Gain的層面,沒有流動性,一點作用也沒有,只會帶來自欺欺人的財富效應(Wealth Effect),是心理的層面。

正如今天香港的樓市,金管局再次出招限制按揭成數,其實最大影響的是再融資(Refinancing)。金管局的出招是有道理的,在住宅供應不足的情況下,市場的潛在參與者要買樓都是鬥購買力,而今時今日鬥購買力已經不再是講人工的高低,也不是講儲了多少錢。由於香港樓價多年來不知上升多少倍,大部份香港人的購買力其實是透過refinancing 去釋放物業的資本增值部份,使unrealized gain轉化為現金流,現金流成為新資本再投資買入物業資產。遊戲規則已變成「在資產不停升值的情況下,擁有越多資產的人就能融資更多的資金去買入更多的資產,然後資產繼續升值」。無窮的「升值+再融資」的購買力不停去追逐有限供應的住宅物業,結果會如何,應該不用我多說。

香港人投資住宅賺過錢的人不計其數,他們甚至他們身邊的人都受到了根本性的影響,在他們眼中投資的邏輯就如上述買樓一樣,「買入資產等升值,加按套現再投資」,時間長了他們便越儲越多「重資產」,但都忽略了現金流的重要性。昨晚收到一位讀者的來郵,手持8個物業總資產達8-9000萬,每月被動現金流竟不足2萬元。這是典型的重資產格局,重磅到動都不能動了。

市場上大部份的投資者/散戶投資股樓,他們大多只追逐不停的資產升值,而忽略了現金流的重要性。在富人/專業投資者的眼中,這種邏輯是剛剛好倒過來,他們注重現金流,不追求爆炸性的資本增值(俗稱"搏升值"),相反,他們會選擇想辦法去提升資產或組合的現金流(俗稱"Yield")去資本化(Capitalize)估值,從而達到資本增值的目的。前者(搏升值)是被動的,後者(現金流)則能主動提升。這是為何普通人只會買樓(期望升值後再買),富人會做好資產配置,注重現金流(Yield)。哪一種更為穩健,留待看官自行判斷。

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