2016年2月25日 星期四

項目進展 - 廣告的威力 (星.匯 荔枝角 / 新型貨倉)

最近多個項目上馬,筆者好像全職做Media Marketing一樣,雖然有廣告公司幫忙,但設計定稿最終要由公司開會通過,一樣頭疼。儘管如此,過程也是有樂趣的,筆者最喜歡感受不同行業的生態,吸收各行各業的知識,與不同行業的人仕(特別是非本業的)打交道,其實也是一個學習的過程。

荔枝角工廈拆售項目 - 「星.匯 西九龍」本周正式開賣,這兩天剛刊登了AM730、頭條日報半版(今天出版),反應很熱烈,預期首批本周沽清,下周會再加推。三月份會開始嘗試新宣傳媒體,如旺角彌敦道Bill Board、MTR 燈箱,試驗一下市場反應。另外,90000呎新型貨倉項目的廣告反應這兩天亦非常理想,看來廣告的確是有它的作用,來年公司要增加市場部的人手及資源,才能追得上市場的節奏。

新型貨倉 星島A類廣告


2016年2月22日 星期一

讀者信箱: 財務狀況「太健康」就是不健康


Hi Starman,

你好!

本人43歳,之前只著重股票投資,以尋求穩定股息回報. 由於不打算要小朋友,投資都為將來退休作打算. 但看過閣下的Blog後發覺債券是一個很好的投資工具及應該加入 portfolio,現正學習瞭解債券選擇及其運作,希望可以由此增加被動收入.

本人入息及資產如下,
- 月入8萬左右,太太月入5萬,每月 saving 約3萬
- 與太太同名自住物業大約10M, 按揭尚欠60萬左右(H+0.65)
- 本人持有現金1M 及股票投資1.3M,每年收取股息約8萬
- 與太太共同持有現金70萬及股票40萬,每年收取股息約2萬
- 太太儲蓄及投資沒有過問,應該50-70萬左右

我沒有任何基金 or 債券基金, 他們之手續費佔投資回報(假如有)比例很高,不化算,已經很久沒有參與這些投資產品.

有感於資產大部分 lock 左系自住物業,現金對投資比例有點兒太保守,認同閣下所講持有現金其實成本很高,導致被動收入相對低. 不過太太對投資是很保守的,我也不想太aggressive 令佢有壓力.

相信本人現時的財務狀況是健康的,但有點兒太健康,可以說是有點兒浪費了. 想請教閣很下假如目標是每月平均有6萬被動收入,以上資產會否太天方夜譚呢? 資產如何分配可以做到穏中求勝?

Starman 回覆:

本讀者個案很簡單,一句講晒,財務狀況「太健康」,「太健康」表示很穩定,穩定是因為沒有負債,同時亦代表資源沒有好好地利用,但這是否代表沒有風險?老一輩的前輩常對筆者說,投資有風險,不投資就沒有風險。在現今世代,這句話是不正確的。在新經濟模式下,每一個人都是投資者,即使你沒有意識去作出「投資」行為,但實際上你也是在投資。具體一點,即使你什麼也不做,每天上班,每月出糧,工資儲起,持有現金,你就是在投資現金資產,在賭銀紙升值(銀紙的購買力上升)。今時今日,各國爭相推行極度寬鬆貨幣政策,印銀紙,貶匯率,負利率,高息環境在可見的將來或難再現,意味著銀紙貶值的機率遠高於升值的機率,因此投資(持有)現金是有風險的,風險就是銀紙貶值,資產升值,購買力下降。未能成功將手上資產有效地轉化為「資本」(Capital) 的話,永遠不可能達到財務自由。筆者對「資本」定義為會產生一連串現金流(a stream of cash flow)的資產。沒有有效資本,被動收入是零,收入來源僅靠打工所得每月工資,打工所得的工資是出賣自己時間的報酬,而時間是有機會成本的,因此建立多元化的被動收入是重要的。收入來源過於單一代表風險集中,相反,擁有多元化的被動收入才能將自己「贖身」,從老鼠籠中走出來,在任何經濟情況下皆立於不敗之地。

返回讀者個案,讀者問題是現金流不足,因此說「太健康」也不對,家庭現金流稱不上充裕,而且集中於夫婦二人每月工資,被動收入僅每年10 萬元股息收入,資產集中於自住物業,自住物業市值1000萬只有60萬按揭是浪費。加上讀者有穩定收入,借貸能力高,應及早向銀行申請加按。自住物業不是資本,要將其轉化為資本就是利用銀行加按套現,將現金投資有現金流的資產,產生被動收入,優化現金流組合。

讀者現有流動資產約有400萬(包括現金及股票),加按套現空間有440萬,流動資產增加至840萬,資產負債表擴大了,800萬港元流動資產合資格申請為PI (Professional Investor),同時乎合私人銀行的入門最低門檻,可投資的渠道及選擇更多,股票及債券等金融資產有更好的倉值(margin value),融資利率更低,全盤投資策略可進一步優化。

讀者可考慮的投資物包括債券、REITs、工廈等,筆者認為是高門檻投資的「鐵三角」。三者的特點是低價格波動性,高按值,具良好現金流。高按代表有槓桿可以利用,槓桿可提升資產回報率,有槓桿不一定要盡用,但一定要用,資產組合的槓桿若使用得宜,是進可攻退可守的投資策略。

香港是全世界唯一視房地產為賺錢工具的地方,因此香港人無一不熟悉房地產(住宅),也十分熱愛房地產投資,可以說去到一個瘋狂熱愛的程度,盲目投資住宅的不計其數,也就懶得去學習其他投資工具,以致很多香港人有錢但投資知識貧乏(除了買樓)。現今市場,自住的不說,投資的話為何要考慮住宅?一回報低 (有3-4%已不錯),二有辣招,三使費高,四出租麻煩。投資REITs已解決上述所有問題,一回報高,二沒有辣招,三使費低,四出租有人代勞,還有五 - REITs 如領展,公司本身有向銀行融資,且它作為大集團融資成本自然不高,當我們買入REITs 時銀行又會提供倉值,學法子兄話,這是雙重槓桿(Double Gearing)。REITs 的特點是盈利90%派息,收租收入相當穩定,因此投資REITs 容易,只要留意REITs 本身的派息增長率就已足夠。試想想,8% yield 的REITs (不用槓桿)每年派息增長X%,我們再也不用看其股價了。那麼,為何我們仍要投資住宅物業?

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2016年2月16日 星期二

請大家認清何謂Coco Bonds



初八,筆者公司猴年第一天上班,忙了一整個上午,忙什麼? 當然是忙派開工利是。筆者在此祝各位讀者/投資者開工大吉,猴年投資順風順水,大獲全勝﹗

猴年的第一篇文章,筆者想講講近幾年才面世的Coco Bond,在本blog成立前,筆者已多次向身邊朋友解釋Coco Bond的風險,奈何近日很多身邊朋友竟然跟筆者說,經banker的不斷游說,年初時已按奈不住買了數隻大銀行發行的Coco Bond,貪其大銀行兼高息,而且私銀更提供高達50-60%的融資率(Loan to value ratio),槓桿後回報1x%,好不和味。但在一眾Coco Bond 的投資者中,有多少人真正明白箇中風險?因此,筆者希望借本篇文章,讓本blog讀者注意一下相關風險,從穩健中尋求高回報才是致勝之道。

首先,何謂Coco Bond? Coco Bond 全名為Contingent Convertible Bond (或然可換股債券),故名思義,是可換股債券的一種,原理其實與優先股相約,在指定的情況下,債券持有人所持之債券隨時可能會被迫轉換為股份,持有人就從債主變成股東,因此Coco Bond 並不被視為保本債券。投資者買入Coco Bond 時表面上是一種債券,然而該債券設有觸發事件(Trigger Event),不同公司發行的Coco Bond的觸發事件、合約條款也有可能不同。Coco Bond 的發行人大部份以銀行為主,而銀行所發之Coco Bond 的觸發事件一般為其一級資本充足比率(Tier 1 Capital Ratio),當銀行的一級資本充足比率下跌至7-8%,Coco Bond 就會自動轉換成股票,當該情況出現,銀行股票的股價很有可能已大瀉,變相入股了該銀行,投資本金難免錄得大幅虧損。此外,Coco Bond不保本之餘,發行人亦有權不派息,有些甚至設定Discretionary Interest Payment 條款,即發行人可隨意選擇派多少利息。說白點就是本息都不保證,因此由大銀行所發行的Coco Bond 回報雖然吸引,有部份更高至8-10%,槓桿後回報近20%,但投資者不應將投資Coco Bond 的風險視同投資一般公司債券,正確來說,Coco Bond 不應視作債券來投資。

Coco Bond 的誕生,是經歷金融海嘯後,各國央行開始明白到銀行及金融體系安全的重要性,由於很多大銀行是大到不能倒,因此當銀行流動性出現問題時,政府不能不救,最後只能用納稅人的金錢去注資挽救銀行,市民對政府自然怨聲載道。為免金融海嘯時的事件重演,國際清算銀行在制定巴塞爾資本協定時,對銀行的一級資本充足比率有比較高的要求,根據巴塞爾資本協定 3 (Basel 3),銀行的一級資本充足比率須達到6%或以上,而Coco Bond 則可以計算在額外一級資本(Additional Tier 1 Capital) 內,使銀行在不用攤薄股份權益的情況下提升銀行的一級資本充足比率,變相鼓勵銀行大量發行Coco Bond。Coco Bond的發行量由2010年不足50億美元,大幅升至目前近700億美元,增長速度相當驚人。

Coco Bond 本身沒有問題,相反它其實有助提升銀行的後備資本,使大眾/存戶對銀行體系的信心增加。然而,由於產品有利可圖,各大投行大力推銷,投行為了銷情更積極提供融資予Coco Bond投資者 (高槓桿的背景其實是該行可能也發了不少Coco Bond) 購買更多的Coco Bond,最後銀行賺個盤滿半滿,投資者亦有高收益,看似雙嬴。但隨著Coco Bond的普及盛行,市場慢慢開始推出了各式各樣與Coco Bond 相關的衍生工具及相關對賭產品,例如CDS (Credit Default Swap)等等,進一步增加Coco Bond的槓桿,同時亦拉長了整條資金鏈,牽連甚廣。銀行如過份依賴Coco Bond 作為其資本來源,將對整個銀行體系來說絕對不健康。

筆者認為另一個更大的問題是,如果銀行資本比率不足,觸發一連串換股,若投資者同時沽售這批股份,銀行股價將會即時急跌,投行隨即收緊融資率(LTV),繼而引發斬倉潮,促使相關衍生工具等價格下跌(或CDS急升),市場大幅度去槓桿,只要有一個counter party default,足以觸發骨牌效應式資金鏈斷裂問題,新一輪金融風暴隨即開始。根據Financial Times資料,Coco Bond的投資者約有20%為個人投資者 (非機構投資者),而當中又有多少投資者能清楚明白Coco Bond的合約條款及風險? 到危機發生,類似迷債風波的事件又會再次出現,市民對銀行體系的信心盡失,這是大家都不想看到的事情。其餘80%為機構投資者,對沖基金(Hedge Fund)的加入,使整個Coco Bond市場加速槓桿化,與此同時,最可怕的是其背後的衍生工具及相關對賭產品,複雜程度即使是專業人士亦無法估計。


上圖為十大Coco Bond發行量最多的銀行,值得留意的是十大銀行之中,中資銀行竟佔4席。中資銀行的資本比率一向偏低,為滿足Basel 3 要求,中行及農行發行Coco Bond分別近200億美元。 根據最新年報,建行及工行的核心一級資本充足比率均超過11%,而中行及農行分別為9.36%及8.65%。為維持資本比率要求,加上壞賬有機會需要增加撥備、本年內銀很大機會會削減派息,因此投資者不要只著眼於內銀高周息率,而忽略了壞脹比率及其他風險因素。當然,4大內銀的大股東為中金和財政部,可以說有「阿爺」包底,而中金和財政部的主要收入來源為4大內銀之派息,估計削減派息幅度亦應有限度。筆者亦曾多次提及,對筆者而言,
4大內銀中,只會考慮建行。


投資者最重要是清楚自己正在投資什麼,請相信"There's no such thing as free lunch"。


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2016年2月5日 星期五

提早收爐

又來到農曆新年前最後一個工作天,今天提早收爐,Starman在此恭祝各位猴年進步,身體健康,財務自由,收息收到手軟﹗

2016年2月3日 星期三

為長期低息環境作好準備



最近環球股市不穩,全球經濟大環境不理想,傳統散戶兩大投資 - 股票和住宅投資市場不確定性增加,下行風險上升,而市場充斥著資金,港元利率仍然維持低水平,短期內看不到美國有大幅加息條件,預期低息環境會持續相當一段長時間,所謂「相當一段長時間」意指短則三五年,長則十年八年以上。筆者12月美國加息前寫的美聯儲加息啟示錄 - 實際負利率的影響 曾提出,在全球最大的幾個經濟體的經濟表現都不穩的情況下,加上各國在經歷了金融海嘯後的幾年,深明貨幣政策的利害,各國必然傾向低利率政策。根據博奕論(Game Theory)推論出來的結果,各國低利率寬鬆政策傾向的結果將會是「負利率」年代的來臨。

負利率的影響前文已詳述,在此recap一下︰

高通脹,但不合理地低利率,在實際負利率長期持續的情況下,銀紙貶值速度加快,有錢人尚可透過購入各類資產(包括物業、債券及其他投資等)對沖購買力下降的風險,但窮人只能每月出糧存款入銀行坐以待斃,任由通脹饞食本已不多的購買力,貧富懸殊進一步拉闊,社會矛盾加深實屬可以理解。實際負利率長期持續的情況下,精明的有錢人更可利用已升值的資產,以低息融資套現,再購入其他具現金流的資產,享受資產升值的同時更有正回報現金流。以目前的情況來說,歐洲已率先實行名義負利率(Negative Nominal Interest Rate),即存錢入銀行,銀行會收取存戶利息

大家不要過份其望美國會於不久的將來加息至正常水平,所謂的「正常水平」其實可能只是3%或3.5%,而不是90年代的1x%,這件事在現今的新經濟模式下可一不可再。早兩日,日本央行宣布實行負利率,即代表擴大寬鬆,將避險資金趕出去,如美元再加息,避險資金會進一步流入美元體系,美元會變得更強。總而言之,筆者認為全球貨幣寬鬆、低利率環境會持續。作為小投資者,要做的是保護自己資產的購買力,以往現金為王(Cash is King)之說可能已成過去,持有現金的成本不低。

在長期低息的大環境下,對於一些低風險偏好的散戶而言,持有優質企業債券等定息資產或工廈物業應該會是較佳的選擇。優質的企業債券利率跑嬴市場利率,倉值亦較高,對低風險偏好投資者或退休人士而言是較好的防守性投資工具。由於企業債具有較高的倉值,有需要時可以低息提現,保持流動性之餘,亦能抵銷持有現金的成本,對沖銀紙購買力下降的風險。

最近不少讀者開始認識債券,並有意投資債券,筆者電郵亦收到不少有關債券投資的問題,大部份只關注評級及回報率多與少。其實回報高的投資物不代表風險必然高,低回報的投資物亦不代表風險必然低,當年迷債亦只不過數厘,評級AAA,而箇中的結構性風險極高。機會只留給有準備的人,投資必需要做功課,並了解自己投資的是什麼。尤其債券,金額大而風險集中,投資者宜先了解債券的基本概念,這是為何筆者寫本blog時最先寫的不是回報多少,而是債券投資的基本概念及風險,有興趣投資債券的讀者可讀一下前文 - 債券投資1、2、3。

債券投資 (1)  - 債券投資基本概念

債券投資 (2) – 實戰篇 直債, 槓桿直債操作

債券投資 (3) – 風險篇


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2016年2月2日 星期二

巴黎 x Starman網上直播後記 - 「甚麼是對的投資模式」


星期日筆者有幸被巴黎兄邀請出席其網上直播節目當嘉賓,筆者是首次參與這類型的活動,感覺很新鮮,即時的交流方式比起網絡上的文字來得更互動,有即時互動的效果。

這次是首次與巴黎兄見面,聽說止凡兄本來也會到場,但由於家裡有事未能抽空,唯有等下次機會了。坦白說,筆者之前比較out,以往比較少上網看別人寫的blog,只是間中朋友/投資者傳來推介的文章才會留意。但自從去年8月自己也開始寫blog,才發現網絡上原來有很多寫得很好的投資blog,從其他人的投資blog裡可以吸收到很多資訊,學習到別人的投資經驗及心得,確是一個很好的交流平台,因此筆者就算工作更忙,也希望能夠抽空定期更新本blog,繼續與讀者分享投資心得,同時也可記錄低自己的投資經歷和想法。

初次與巴黎兄見面,可謂一見如故,事先並沒有預先夾好內容,亦沒有準備好話題,一見面坐下,大家很自然就談起投資的事情,兩三句就已感覺到大家的投資理念相近,很容易溝通,雖然大家投資的範疇不盡相同,但投資理念其實如出一轍。

其實不同投資者的投資風格、取態不可能完全相同,因為不同人的背景、投資理念、強弱、特點也不盡相同,大家亦無需要去複製他人的投資模式,投資需要因應你個人的獨立情況去考慮、做決策,沒有對與錯之分,對與錯只在於你事前有沒有做足功課,清楚投資產品背後的足夠資訊,沒有做好足夠的Due Diligence的話,就算投資理念再好也是徒勞。明智的投資者應該多吸收不同成功投資者的「強項」並使其成為自己的投資理念的一部份,集百家之所長,融匯貫通後加上經驗,形成真正屬於自己的一套投資模式。

舉例說,筆者在本blog亦曾提及,筆者的投資分「進攻」與「防守」兩部份,地產項目屬「進攻」部份,REITs及槓桿債券投資屬「防守」部份,前者極高回報,但缺乏現金流,屬於資本性投資 ; 後者具強勁穩定現金流、波動性較少,足以支持生計及部份項目現金流需要。當投資模形成後,下一步就是去進一步優化屬於自己的投資模式。細化「防守」部份,槓桿債券投資利用槓桿,使其年回報達十多二十厘,但槓桿的漏洞是若債價大幅下跌,會有補倉的風險,因此筆者以價格穩定而又派高息的REITs來作buffer,REITs的另一特性是有高的倉值(LTV),使筆者的整個投資組合更為堅固,長短得以互補。

以上看似是立於不敗之地的投資模式,但亦未必適合所有投資者。對於價值投資者而言,買入優質股份,採取長期持有(buy and hold)的策略,與企業盈利一同成長,加上雪球效應,長期回報難以想像。因此在選擇適合自己的投資策略前,應想清楚自己的需要、投資取態,選擇的過程不是要選擇哪一個模式適合自己,而是選擇別人投資模式中合適的理念及原素,再去形成真正屬於自己的投資模式 (Independent Investment Model)。希望讀者們讀到此blog都有一點兒得著吧﹗


最後,在此分享一下筆者與巴黎兄的網上直播。





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