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2018年8月11日 星期六

加息預期下的債券投資策略


市場利率風險上升,債券價格就會下跌,原因是現有債券的相對回報(Relative Return)下降,因此,利率風險同時會導致債券價格的波動。但也不代表所有債券下跌的幅度都會一樣,例如年期短的債券、浮息債券的影響相對會較少。所以在預期利率將會開始回升時,選債技巧十分重要,專業投資者會分析yield curve、預測利率走勢、加息的幅度、分析加息對經濟的影響、通脹預期等因素。

利用槓桿投資債券,先天結構上有一個問題 -- 利率-收益不匹配。由於融資利率一般為浮動利率(以COF/Libor/Hibor為基礎利率),而市場上大部份債券為固定收益債券。因此,當利率上升時,套息空間便會收窄。在面對利率正常化的加息環境,除儘量挑選年期較短的債券外,槓桿投資債券時一般可採取兩種方法對沖利率上升的風險︰

1. 買入利率掉期,鎖定融資利率;(固定融資利率 vs 固定收益回報)
2. 投資浮息債券。(浮動融資利率 vs 浮動收益回報)


以上兩個方法實際上都是解決「利率-收益不匹配」的問題,將利率和收益變為匹配,而無論利息上行或下行,息差依然不變。

何謂利率掉期

利率掉期交易(interest rate swap, IRS)是掉期交易最常見的一種。利率掉期交易合約首先確定一個名義本金(Notional Principal),在合約時間段中,其中一方同意定期支付另一方以固定利率(Fixed Rate)計算的現金流,另一方則同意定期支付以現時浮動利率(floating rate)計算的現金流,浮動利率一般以倫敦同業拆借利率(簡稱LIBOR)作為利率基準。

假設槓桿債券的貸款利率是Libor+1%,由於Libor是浮動的,如果市場加息,Libor會上升,借貸成本就會上升,但interest spread是1%不會改變,變的只是Libor。為對沖Libor上升風險,投資者可買入利率掉期。根據利率掉期協議,投資者會定期以fixed rate去換取floating rate的現金流。投資者所收取的floating rate現金流就會用來支付銀行貸款的floating-rate 貸款。因此,對投資者而言,無論市場加息與否,投資者實際只需要支付一個Fixed rate的貸款成本,因此期內的利率風險可以說是完全對沖,浮動的貸款利率得以鎖定。

當然,買入利率掉期是有成本的,特別是在市場預期加息的情況下,溢價便會越高,但其好處是讓投資者「計到數」。若融資利率加上利率掉期溢價,相對於債券的固定收益回報仍然有一定的空間,那麼投資者在預期加息的環境下仍然可考慮是否以槓桿投資債券。

預期加息 投資浮息債券

在加息的環境下,債券的價格會受到不利的影響,然而浮息債券能為投資者提供與市場利率掛鈎的利息回報,當參考市場利率(一般為LIBOR)上升,利息回報便會同步增加。因此,浮息債券類別可以對沖利率波動風險,適合有意投資債券、同時希望避開利率風險的投資者。

槓桿債券最大的風險是,當利率上升,融資成本增加,使息差收窄,最壞的情況是利率倒掛,即融資成本比債券收益高,槓桿部份便會造成虧損。與此同時,債券價格也會因為利率上升而下跌,增加了投資者的補倉風險。而更嚴重的是,當利率上升時,以上兩個問題會同時發生。

由此可見,利率上升是槓桿債券投資者的最大敵人。在預期利率上升投資債券時,要規避利率上升所衍生的風險,最有效是選擇浮息債券。原因是當利率上升,浮息債券的收益率也會同步向上調整,因此能夠有效抵銷上升的融資成本。此外,由於浮息債券的收益率與利率是同步的,浮息債券的債券價格在利率上升時也會受到較少的影響,潛在補倉風險也較為低。

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2018年7月10日 星期二

中國經濟爆破危機與債市的憂慮


近日,市場最關注的問題相信離不開中美貿易戰。美國以與中國之間國際貿易長期處於龐大逆差為由,向總額340億美元中國進口貨徵收25%關稅,而後續的徵稅或使涉及商品總額或超過5,000億美元,即基本上相等於去年美國從中國的進口額。而事實上,是甚麼造成貿易逆差?而貿易逆差對一個國家而言是否有這樣的迫切性要使用這樣強硬的行政措施去禁止? 確實值得商榷。

首先,美國貿易逆差的根本原因,在於美國「高消費、低儲蓄」的經濟結構,而美國逆差問題不是中美貿易所特有,目前美國對全球貿易普遍都存在逆差。或者應該這樣說,美國企業為追求利潤最大化,在全球尋求廉價勞動力和低成本生產地,轉移低端製造業去發展中國家,同時把研發中心和高端製造業等保留在美國本土,這就催生了美國對中國等發展中國家物美價廉產品的旺盛需求,造成今天的龐大貿易逆差。這正是經濟學中國際貿易理論所提出的「比較優勢原則」。

根據傳統國際貿易理論中的「比較優勢原則」,一個國家是否生產蘋果,並不是看該國是否有絕對優勢(Absolute Advantage),而是看該國生產蘋果是否存在比較優勢(Comparative Advantage)。要看它是否有比較優勢,就必須要看其生產蘋果的機會成本,而非金錢成本。美國的比較優勢在於高科技、高技術含量的生產,這也代表美國從事低端製造工序的機會成本較發展中國家高。撇除政治及戰略層面的考慮,單純從經濟利益角度看,美中存在貿易逆差是再合理不過的。各國各施其職,各取所需,這正是全球供應鏈(Global Supply Chain)的運作。

任何貿易戰的發生,原因只會是基於政治及國家戰略層面的考慮,就國家之間的經濟利益而言,雙方都會是輸家,長遠影響全球供應鏈的正常運作,拖累環球經濟。從投資者的角度,不論中美貿易戰哪一方較有優勢,事情發展到最後都不會有「嬴家」,埋單的都只會兩國的經濟和國民。

作為投資者,筆者一直以來比較擔心的其實是中國本身的內在經濟問題。事實上,貿易戰只是造成了中國內憂外患的局面,加速了內部經濟問題、債務問題、資產泡沫和貨幣泡沫問題的浮現,縮短了中央針對性解決以上問題的時間。

內地經濟學家賀江兵引用了已故美國經濟學家海曼•明斯基(Hyman Minsky)提出的明斯基時刻(Minsky Moment)來形容目前中國經濟面對的問題。該理論指出,一個國家在長期的經濟繁榮中,資產價格上升,人們對資產價格產生了上升預期,當市場資產價格普遍反映了升值預期,這反映了資產價格其實已透支了未來的經濟增長因素。為了追逐不斷升值的資產,人們開始透過借貸去購買資產,這進一步實現了市場對資產升值的預期。資產升值產生的財富效應,加上金融機構包括銀行和影子銀行的再融資,使資產升值部份有效地轉化為新增的購買力。當市場的需求主要來自升值預期下的投機需求,而購買力主要來自融資借貸,與此同時一個國家的經濟去到一個較為成熟的樽頸,經濟增長開始放緩,經濟增長遠落後於已透支未來經濟增長因素的資產價格,資產泡沫便開始形成。

事實上,在中國成為「強國」的近十多年來,中國的經濟增長並不是穩定增長,而是比較大上大落。中國的國民生產總值由高峰期每年增長超過10%以上,除了金融海嘯時中央放水4萬億救市令GDP增長短暫反彈回升,GDP增長(當中也可能含有不少水份)一直下跌,因此事實上中國的經濟基本面,特別是內需,並非大家想像中強。

中國建行董事長田國立估算中國目前的房地產價總值達到400萬億元人民幣,是一個天文數字。中央當然也知道內房市場存在的泡沫問題,而對付泡沫問題最有效徹底的解決方法就是讓它爆破。然而,房地產市場是中國經濟增長的火車頭,股市是二號列車,現時股市不會好到哪裡去的情況下,如果400萬億的房地產市場爆破,對中國的經濟將會造成非常沉重的打擊。因此,中央近年的主調是「去槓桿」,減低泡沫真的要爆破時對市場造成的影響。現時,中國的房地產泡沫也開始有破裂的跡象,去年北京房價已明顯出現下調,特別是二手房,價格由高位下跌幅度達20%。

為免「去槓桿」會刺破泡沫,影響經濟增長,人民銀行於6月24日宣佈今年年內的第三次定向降准,預計釋放約7000億元的資金,支持高負債企業「債轉股」項目和小微企業融資,儘量針對性維持寬鬆的貨幣政策。中央所做的都是「緩衝式去槓桿」政策。

除房地產泡沫以外,中國另一大危機是內債問題。雖然中國國債(中國政府發行的債券)僅為10萬億元,相比其他主要經濟大國不算高水平。然而,根據人民銀行公佈的資產負債表顯示,截至2016年底,中國內債竟高達244萬億元,當中主要是家庭和企業債務。相比中國僅約75萬億元的國民生產總值,中國的總負債比率高達350%。在經濟學上,一個國家的負債比率接近200%已是警戒線,而中國目前的內債水平已超過警戒線1.75倍。

今年以來,國內的債券違約問題嚴重,不論是地方政府、上市公司、民間企業、甚至中大型國企均存在債務和流動性的問題,當中尤以內房企業的問題最為嚴重。中央「去槓桿」的意志十分堅定,自去年底再次限制內地房地產企業於內地發債融資,因此有不少內房公司、國企於今年初急急來港進行境外發債。

值得留意的是,不少內地企業只通過境外成立子公司(實質上只是一個融資平台)進行發債,發債的內地企業礙於外管政策的限制又不能直接對境外的融資主體進行擔保,往往只能提供沒有法定擔保效力的安慰函(letter of comfort / keepwell agreement),在沒有辦妥外管局的對外擔保登記的情況下,這種所謂「擔保」實際上等同「口頭承諾」,講個信字。這些境外融資平台實為新成立的特殊目的公司(SPV),本身並沒有還款能力,倘若發債主體違約,提供「偽擔保」的內地母企儘管有能力償還貸款,到時又是否能獲得外管批准,順利將資金從內地匯出至境外還債,這是一個問號。因此,大家投資債券時不得不留意發債之結構與及資金用途是否用於再融資,更重要的是其還款來源。

以上這類結構的債券真正的還款來源實質上只依靠發新債再融資。大家不難發現近年不少內企在境外新發行的債券之發債用途為「再融資」(re-financing),說白了就是「以新債還舊債」,性質等同於續用貸款( loan rollover)。若市場繼續有債券違約事件發生,令債券市場情況轉差,加上市場加息因素,企業若未能發行又或者需要以更高的成本去發行新債再融資,資金鏈一旦斷裂引發的連鎖市場反應,將使債價進一步受壓,繼而觸發債券市場去槓桿,加速債市崩盤的骨牌效應。以上的市場傳遞反應將會非常迅速,一旦來臨的時候才意識到,要走幾乎是不可能的事,因為債券二手市場已即時失去了流動性。

除這類「偽擔保」債券以外,近年市場多了很多「偽國企」跑出來境外發債,更令筆者振驚的是不少香港大型私人銀行更會為這類「偽國企」提供高成數的融資率。所為「偽國企債券」,是指一些擁有中國地方政府背景的企業所發行的債券。由於地方政府要爭取政績,必須要「修橋補路」,而這都牽涉到龐大的政府財政開支,但地方政府發債有規模的限制,有見及此,地方政府唯有成立城市投資建設公司(簡稱「城投公司」),再將土地及政府的資產或一些特殊權益注入這些城投公司作擔保,然後利用城投公司進行發債,從而取得資金。

然而,城投公司所投資的公共建設項目大部份都沒有盈利能力。這些城投債作為地方政府爭取政績的工具,卻沒有想過還款能力的問題,城投債爆破是遲早的問題。最近一兩年,大量內地城投公司跑出境外尋求發債渠道,筆者也曾接獲不少城投公司的邀請作為其境外發債的融資顧問,可以說,他們甚麼也不懂,只想趁境外債券市場火熱圈錢。偏偏就有不少私人銀行客戶貪其高息,又有「國企」背景,以為相當安全,加上銀行又願意配合給予高槓桿,近年這些債券都十分暢銷。

說到國企背景的債券,不得不提的是中國國儲能源化工集團。不到大半年前,國儲能源曾牽頭合組財團向長實以402億港元收購中環中心。然而不久後,國儲能源退出了交易,並在5月份出現一系列美元債券違約。事實上,金融海嘯後,中央開閘放水,實施寬鬆的貨幣政策,擁有國企背景的企業,以及大型上市企業如萬達、海航等,他們都極容易從銀行取得大額貸款。然而,他們都明白到內地的資產以及人民幣都存在著泡沫。引述內地經濟學家賀江兵的說法,人民幣事實上是超額增發的。根據人民銀行資料顯示,今年3月,人民幣廣義貨幣供應量高達約174萬億元,這個數字比美元和歐元的M2貨幣供應量之總和還要高。這是為何國儲能源、萬達、海航等大型企業要在內地借取大量銀行貸款、發債用於海外併購,因為他們都意識到將資產配置海外的安全性,同時清楚人民幣存在泡沫的問題。然而,這些不惜通過高負債去境外進行瘋狂併購的行為令中央非常關注,當中央針對這些高負債的企業實施融資限制,流動性便會即時出現問題。這些企業在境外發行的債券便會面臨違約的危機。

筆者自金融海嘯後開始投資債券,正值當時內地的房地產發展項目回報高,但內房企業在內地難取得開發貸,且融資成本高,紛紛走出境外以高息發債融資。筆者當時利用低息環境的優勢,運用槓桿投資相對穩健的高息債券,套取豐厚的息差收益,槓桿後的資本年回報率連續幾年高達2x-30%。然後再利用槓桿後的高息回報累值紙磚(REITs)等現金流資產,慢慢自然去槓桿。

誠言,投資債券的最佳時機已經過去。對筆者而言,債券最吸引的地方是定息回報及可槓桿操作。然而,槓桿操作的前題是息差。在目前資金成本高昂的情況下,只能找高回報的債券來投資,如內房債和城投債,變成了以風險換取回報。若不使用槓桿,投資的回報率太低,於我而言,有其他更好的投資選擇。這是為何筆者近兩年沒有增加債券持倉,原因是真的「揀唔落手」,最後在一年多前債券到期的到期,未到期的都已全清倉。以目前市況,投資債券需要更為謹慎,考慮到加息等因素,應該以短債為主,如為定息債券,已沒有槓桿的需要,投資者對回報率的要求應合理地降低,切勿盲目追求資本回報率的極大化。

在風高浪急的大環境,擁有防守意識的投資思維才是令自己立於不敗之地的關鍵。最後,本篇文章比較長,由貿易戰講到中國內部經濟問題和債務問題,再從投資者角度看債市,全部都是肺腑之言,希望能夠引起大家的深思。本文並非想唱淡,只是探討最壞情況下的投資部署。

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2017年6月24日 星期六

投資心法篇︰「貪心」與「知足」的藝術



在新書《現金流為王》出版後,一直收到不少讀者的問題,比較多的問題是「現在美國已進入加息週期,債券和REITs都是對息口敏感的投資產品,現在才入市是否已經水尾?」、「在進行REITs+Bond投資時應該用多少槓桿?」等問題。

看到這些問題,令我感覺到部份讀者在讀《現金流為王》時都將焦點放在「招式」上,因為大家都希望從書中得到即時的「成效」,急急腳要抓緊時間投資,部份讀者甚至只希望筆者提供一個最佳的投資平台和提供自己的portfolio,讓其可以即時複製一個投資組合出來,然後便大公告成。當然筆者並不會答應。如果投資是這樣簡單,筆者根本用不著花時間和心機,用不同的層次和角度去講解組合設定背後的理念(見「REITs + Bond」資產配置的Rationale),直接將自己的portfolio資訊和各個投資平台資料清楚寫出來,然後在blog定時更新就可以了。然而,投資是一門學問,同時也是一門藝術,「招式」(投資工具)需要配合「心法」,並不是如此簡單。只學「招式」或「照抄」去學投資,還要使用槓桿,風險相當高。

筆者較早前的一篇文章槓桿的意義中提到了一個重要的概念︰「財務自由」概念中最重要的原素並不單單講求今天被動收入的多與少,更重要的是被動收入的可持續性和增長能力。即使你今天的每月被動收入數字達六達數,甚至七位數,如果沒有可持續性和增長能力都是沒有意義的。

為了要使投資組合的現金流具有長時間的可持續性和增長能力,關鍵便是要做好資產配置,如在投資組合中使用槓桿(如筆者的REITs+Bond投資),更需要有收放自如的能力。槓桿的意義一文中提到"Leveraging today is to achieve deleveraging tomorrow"有多少讀者能夠真正明白箇中的含意和implications?在投資使用槓桿前,必先要清楚何謂槓桿和明白槓桿的意義。槓桿是利用不屬於自己本身的資金(如借貸的資金)去作出投資,使總投資額增加,總投資額除以自己本身的資金(Equity)是為槓桿的倍數。由此可見,槓桿是一面放大鏡,放大回報的同時也放大了風險。清楚何謂槓桿後,便要明白槓桿的意義,即為何要槓桿投資?槓桿投資操作簡單而言就是「套取利差」-- 項目回報率和借貸資金成本之差。槓桿投資操作成立的前題是項目回報率必須要大於借貸資金成本,如果利差不存在/具不確定性,根本沒有使用槓桿的理由。因此,在運用槓桿前,必先要確定三件事,1. 利差要有一定的空間;2. 利差要有穩定性和可持續性;3. 資產價格具良好穩定性。如果1-3都能夠同時滿足,則任何時候都應該利用槓桿增加回報率。

然而,要滿足條件1不難,但同時要滿足2和3便並不容易。不要忘記,投資是長途賽,我們投資的目的是長期產生穩定現金流,並不是今天財務自由,明天突然打回原狀,後天又再次回復財務自由,這樣一點意義也沒有。因此,既然條件1-3不容易同時滿足,筆者的結論是槓桿的操作是不能長遠的,槓桿雖能夠使組合的回報增加,但同時會令組合長遠存在不確定性,凡投資組合使用槓桿,都必須要有自我優化(隨時間自動去槓桿和分散投資)的能力,這一點才是整套投資理論的核心關鍵。

「REITs+Bond」投資組合只是「招式」,不是神聖得沒有替代品,最重要的是其背後的理念。不同投資者都會有不同的investment/risk preference,有些投資者可能會以優質高息股/價值股替代REITs,有些會以其他固定收益投資替代債券。

有關加息的問題,筆者曾在加息的邏輯一文討論過。簡單而言,大家要明白利率正常化和進入加息週期的分別;利率上升是短債息上升,還是長債息升?大家應該要留意長短債的息差(Yield Spread),目前Yield Spread正在收窄,目前的長短債息差是十數年來最窄,這正正反映了這是利率正常化的過程而不是真正進入加息週期。若然趨勢持續,市場如出現Inverted Yield Curve的情況(即短債息高於長債息),這反映美國經濟可能開始陷入衰退(Recession)。加息週期的加息目的以控制經濟過熱帶來的通脹升溫,衰退的情況下何來加息的需要?若然經濟轉好,又何懼加息?這就是加息的邏輯,切忌人云亦云,要有自己的獨立思考判斷。

在利率正常化的過程中,利率短期內有機會上升,投資債券要選短期債券,價格波動性較低。債券價格自去年急升,債券的yield spread已經低得可憐,整體回報要求需要不停降低,不自我調整回報要求的話,就是以風險換取高回報,這是市場大家都瘋狂在做的事情,這解釋了為何近期的High Yield Bond都被搶高至如斯田地。

從來,真正最佳、最安全的賺錢時機應該是在市場恐慌時的跌市時間。投資者應該將關注點放在研究如何在風和日麗的時間養兵,同時累積和保存實力,在「恐慌時間」進取。筆者只能說,目前市場不是投資者應該「貪心」的時間。早5-6年前,筆者也非常貪心,現在越來越「知足」,同時等待「貪心時機」的再次來臨。記得當年,市場第一次發ibond, 香港不多人明白債券,機構又不能大手一手買入,絕對是時機。懂得債券的人會以risk-free rate去比較,便知套利空間有多少,這是市場的asymetric information/market ignorance, 可以盡情進取,抽他30幾手,用97%LTV槓盡也訓得著。應該貪心的時間應該使用槓桿,盡情貪心。應該「知足」的時間應該養兵保存實力,採低槓桿/去槓桿策略。

以上講很容易,做很難。試問要定一套完整的投資策略談何容易。如果有初哥以為自己一學懂一些招式便進取,風險相當高。大家謹記。

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2016年11月3日 星期四

有「動能」的投資才能滾動雪球、長遠優化投資組合



最近有讀者朋友讀到了一篇由一位著馬來西亞博客作者「蛤蜊先生」寫的文章,內容提及筆者早前的一篇「REITs+Bond」的現金在投資操作的文章。該讀者連忙轉發給筆者說這篇文章對有關操作及背後的理念解釋說明得很清楚易明,叮囑筆者一定要看看評價一下。筆者讀後也認為該位作者寫得非常好,內容歸納了筆者之前數篇有關「REITs+Bond」操作的重點和理念,很有條理地歸納並總結出來,相信各位讀者讀後都會對該操作及理念有更深層次的體會及理解。現將該篇文章轉載如下與大家分享:

「最近读到有一篇有趣的文章,是一名香港非常成功且年轻的投资者Starman,他吸引我的地方不是他的成功,而是他的稳健创造现金流的投资理念。

文章 “「REIT+Bond」的現金流再投資操作”, 是他口中的可攻可守的投资法,当然这方法适合在香港,但或许并不适合在马来西亚,但适合与否,主要看的是他的投资法背后的理念。
原文:「REIT+Bond」的現金流再投資操作

来看看Starman兄以 REIT + BOND为金融组合投资实际如何操作:

1)买入不同月份派息的债卷,向银行融资8成,债卷回报率7%,贷款利息1.6%,赚取5.4%差价。

债卷属于稳定收益回报的金融产品,透过融资加大投资资本,同时增加回报率,并且赚取稳定5.4% 差价,这是守的方式

2)然后再把稳定派息的债卷,将所收到的利息,再投资(RE-INVEST)在优质的、稳定、前景看好的REIT组合。

买入波动性不大,长期可以定期定额购买,持有成本不会快速增长,为进攻的方式。

而Starman兄之所以会买REIT,主要是因为债卷有到期日,债卷到期了价格会回归,因此没有长期收益增长优势。但买入REIT却可以作为长远资本增值和财富累积的基石。」


觀看全文: http://www.sharetisfy.com/2016/09/blog-post_80.html?m=1


Starman 後記:

筆者的投資一向注重現金流,任一種投資的回報有多大的爆炸性收益也好,過程中或短期內沒有任何現金流產生其實也只是一潭死水,是缺乏「動能」的投資。投資需要「動能」,意思是說一項投資只要能產生現金流,除了提供流動性以外,其所產生的現金流就能夠用於再投資(re-investment),而再投資的項目即使是性質相同,也不一定必然是同一種投資產品(可以是REITs、Bonds或其他具有現金流的投資物),即使也是REITs,也可以是領展、MT,這樣就能做到分散風險(diversification)的效果,使投資帶動的現金流收入來源(被動收入)多樣性增加,進一步優化整個投資組合。

上文說得對,筆者選擇投資債券是因為其相對低風險、高融資率、高現金流的特性,可以運用低息環境下的便宜資金進行有效套息交易。債券的缺點並不是眼前的現金流多少和回報的高低,他的優點正正是他的缺點,因為債券最大的特點是其保本的特性,同時亦表示它未能做到資本增值的效果。在不斷量化寬鬆的大時代下,銀紙長遠會以高速貶值,沒有資本增值的力量實在難以抵抗未來的通貨膨脹。要做到投資組合產生穩定現金流,而又能收得像實磚般具有長遠資本增值的效果,使用債息再投資REITs必然是不二之選,同時REITs亦具有高倉值的特點,也具有高而穩定現金流的特點,因此兩者除了有互補的作用外,亦能夠相互作出再投資的操作,優化整個投資組合,使雪球越滾越大。

無論一種投資有多好,回報有多高,如果整個投資組合就只有這一項投資,風險就是過度集中,黑天鵝是無法準確評估的風險,要來的時候說也不能夠阻擋,亦無辦法準確預測他的影響有多大,甚或是受影響的行業、板塊、國家地區等等。到黑天鵝來的時候才作出補救措施已經太遲。 無論投資者對自己的各項投資有多大的信心,都必須要防範於未燃,作出最壞打算,分散風險是風險管理的第一條,也是當黑天鵝來臨是最有效的一條。購買基金最大的好處就是風險夠分散,但當中涉及的中間費用高昂,可以說是未見官先打八十。因此,與其通過銀行購買基金讓基金經理賺錢,不如自己多做功課,靠自己DIY創造屬於自己的基金,收益、成本、流動性、現金流全部掌握在自己手中,只要方向和理念正確,不貪心,肯堅持,以現金流再投資操作的方式投資,投資組合必然會不斷優化,雪球不斷滾大,要做到所謂的財務自由根本難度不高。

當然,要完全發揮「REITs+Bond」操作及現金流再投資策略的威力及增長速度,關鍵在於是否有一個低息融資的投資平台,第二便是投資組合內REITs及Bonds的質素如何。這些因素都直接影響投資組合的回報率、流動性及防守力。如果以上其中一種因素的配置未能到位,會大大影響投資組合的整體威力,相反如果資產配置恰當,這將會是個具有穩定現金流而非常堅固,且能夠長遠以滾雪球形式累積財富的投資模式。但市場上的REITs良莠不齊,化妝的REITs實在太多,基本上市場上大部份的REITs也不太優質,只有少數值得長線持有。下一篇筆者會講一下挑選優質REITs需要留意的地方,盡量避免誤墮化妝REITs的陷阱。

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2016年8月20日 星期六

「REIT+Bond」的現金流再投資操作




有讀開本blog的讀者可能都會知道筆者持有的金融資產組合以「REIT + Bond」組合為主,之前的文章也有介紹過。Bond 以短債為主,一般不長於3年(部份有5年),會利用債券本身的倉值(LTV)做槓桿投資,增加回報率。REITs一般不做槓桿,利用其價格波動性(Volatility)較低及高倉值的優勢,可作為槓桿債券組合的有效緩衝(Buffer),並作為滿足臨時現金需要的「提款機」,提升了整個投資組合(Investment Portfolio)的資產流動性及穩健性。

債券組合本身的設計是將不同派息月份的債券放在一起,使每月均會收到債券利息,以達至每月出糧的效果。債券利息每月有多有少,筆者會用於再投資(Re-invest)優質、前景看好、平穩增長的REITs組合,如領展(823.HK)、越房(405.HK)和某新加坡REIT等。

筆者本身是一個具有高度投資紀律的人,知足,不貪圖爆炸性的股價收益(有自知之名,知道自己無炒股賺錢的天賦及時間),只注種現金流及長遠的財富累積,相信「有數得計」的投資才能有效利用複息的威力(Power of Compound)累積財富。

筆者堅持以上投資策略多年,由筆者畢業後初出茅廬踏足社會工作開始,多年來行之有效,一開始時個餅雖然不大,但只要心態及策略方向正確,有計劃下堅持,要做大個餅不難。目前整個「REIT + Bond」組合市值翻了很多倍,而最重要是組合能續產生穩定的現金流。「REIT + Bond」資產配置的現金流再投資操作使REITs的持倉比例越來越高,亦即是槓桿緩衝的Cushion越來越厚,使組合越來越穩健,加上近月債券及REITs價格大幅升值,組合槓桿(Portfolio Leverage)已變得越來越低。

早前投資機會成本概念 一文曾解釋過,買債與買股票或REITs的策略和考慮是有分別的,當債券價格上升,Market YTM下降 (不是Historical YTM),繼續持有的機會成本就會上升。由於債券有到期日,臨近到期日債券價格會回歸Par (100),因而沒有長期收益增長的優勢,這點與投資REITs和決定是否繼續持有的策略有重大分別,這是為何筆者會選擇以債券組合作槓桿投資收取高息,再用定期收取的債息re-invest REITs,作為長遠資本增值、財富累積的基石。

在近月債券及REITs的升浪中,筆者選擇減持債券take profit獲利,而REITs一股不賣正正就是上述原因。由剛出來工作直到到現在,筆者從未沽出過一股REITs組合內的持倉,無論REITs價格升得多高,只要基本面沒變,派息的背後有盈利支持(可參考高息股 派息與盈利同步的重要性 ),筆者從來不理會其價格,無論升得多高跌得多低殘,筆者依然定期一股一股的增加持倉。直至目前為止,REITs組合的表現從沒有令筆者失望過,這裡指的不是股價,而是實實在在的盈利增長及派息。

基於市況的轉變,筆者「REIT + Bond」組合的比例及操作模式也作出了相應的調整。沽出債券所獲得的資金大部份已用於買入某優質REITs,目前REITs組合的持倉比例已遠較債券組合高,本年內不排除可能會進一減持債券的比例。因此,REITs價格的上升只會增加筆者再投資的成本,除非找到其他更好的、更值得投資的機會,否則這將會是現金流再投資操作的障礙。投資策略最重要是考慮投資組合收益的可持續性,而投資旅程從來都是長達數十年的旅程。心態、計劃、策略、執行,是最重要的因素,缺一不可。

投資,沒有永遠必勝的方程式及策略,投資心態及紀律性才是致勝關鍵。面對不同的市況,任何的投資策略都需要不時靈活微調,一成不變的投資方式不可能永遠長勝。

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2016年7月28日 星期四

投資機會成本概念

環球市場不景,機構投資者在未能看透後市日市的情況下,傾向選擇較保守、穩健的投資策略,以致大量資金停泊在短期債券、房地產信託基金(REITs)身上,持盈保泰,穩健收取固定收益。這導致債價及REITs價格連月來急升,更有不少多次升穿歷史高位,孳息較數月前大幅下跌。日本首相安倍晉三昨日證實政府正準備推出新一輪刺激經濟措施,總規模將高於28萬億日圓(2萬億港元),遠超此前盛傳的20萬億日圓(1.47萬億港元)。正如筆者較早前提及,這個遊戲一開始便不能回頭,像抗生素一樣,只能一直服食。這個環球經濟局面史無前例,以往的經濟理論亦不能解釋,加上各國根據博奕論預測其他對手的行為而作出自身行為的決定,這個局面更難以扳轉。日本加碼量寬的消息一出,日圓兌港元一度跌穿7.3,如此一來美國想要加息實在不容易,而美元只會越來越強。筆者認為債價及REITs價格應該仍會維持高位一段時間,對於現市想入市的投資者來說可以十分頭痛。

近日有讀者向筆者報盈喜,表示早兩個月跟筆者開始建立的「Bonds + REITs 投資組合,在適當運用槓桿下,兩個月以來錄十萬美元的收益,詢問筆者意見,是繼續持有還是沽出?對於這問題,筆者一如以往不會正面回答,讀者要考慮的是不同投資產品的特性,長期持有的價值及增長空間,而更重要的是繼續持有的機會成本,綜合考慮。

筆者以「Bonds + REITs」組合投資多年,作為投資者,對於近月錄得的龐大帳面收益,理論上應該是值得高興,但作為長線投資者,同時亦面對進退兩難的問題。資產價格上升,同時代表孳息下跌,繼續持有的機會成本上升。對於投資相對穩定收益的資產,投資者應考慮現時的孳息(Current Yield),而不是買入時的歷史孳息(Historical Yield),因為現時的孳息包含了再投資的機會成本。

以上這個概念對於投資債券的朋友需要特別留意,買債與買股票或REITs的策略和考慮是有分別的。債券有別於股票的地方是其保本、每日計息的特質,因此可視為進可攻退可守,當債價升有capital gain出現可考慮財色兼收,價跌時可以持有至到期賺取利息收入。 首先,買債的目的不是要炒價,而是賺取利息收入,請不要曲解原意。但有一點要留意的是,任何投資的決定,都是取決於機會成本概念。舉個簡單例子,假設你買入債價是100,買入時YTM10%,現升至115,假設市場上現有同質的債券YTM 9%,你繼續持有舊債的機會成本已不再是9%(100為基礎的9%),而是10.35(115為基礎的9%),這比你買入該債的yield還要高,你應該要選擇換馬。 所以當你所持的債券價格上升,你繼續持有舊債的機會成本其實是比以前上升了,也就是說,不要只考慮你買入時的YTM,而需要考慮mark to marketYTM,這是你換馬其他資產所考慮的重要因素之一。

後記補充:

基於讀者的留言問題,筆者對上述概念簡單補充一下。以上的機會成本概念是重要的,但要留意的是上述例子假設了其他因素不變的情況下去應用,因此以上的概念,短期債券比REIT更明顯 (依次為債券 > REITs > 高息股),因為債券到期時價格會回歸Par (100)。對REITs及其他高息股則只能作為一個分析基礎,不能完全apply。REITs/股票本身是沒有到期日,其資產價值又會隨市場因素(如通脹、QE等)因素而改變,REITs及高息股組合的比例需要適時作出調整。

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2016年4月12日 星期二

讀者信箱: 可持續現金流的重要 (典型中產案例)



Starman,


拜讀文章已久,盼望能指點一下小弟的理財方法,期望可盡快達至財務自由境界。


家庭狀況:小弟與妻子年均四十歲,育有一子就讀小二。

工作收入:家庭月入十二萬,可儲七萬。

自住物業:700萬,尚欠貸款250萬,月供HK$9,000

投資物業:500萬,尚欠貸款250萬,租金抵銷供款和雜項,無正現金流或支出。

投資的士:650萬,尚欠貸款500萬,租金抵銷供款和雜項,無正現金流或支出。

手持現金:剛賣出較低質物業和股票,得回400萬。另人民幣定期100萬。


小弟希望Starman兄能指點Private Bank Investman的較詳細資料及Direct Bond的投資方法。由於未達US$100萬的現金,現時又有什麼方法可坄資。小弟曾到HSBC詢問,但未能得到所需資訊。明白Starman兄在網上不可公開太多資料,可否透過電郵賜教小弟相關資料,不勝感激。


生意蒸蒸日上

讀者CL

Starman 回覆:

讀者CL 總資產2,370萬,負債1,000萬,淨資產1,370萬。總資產2,370萬中1,850萬為固定資產,流動資產僅約520萬,流動比率(Current Ratio) 22%,可見讀者主要資產鎖死在固定資產,整體資產流動性不高。另一個問題是,讀者所持資產的回報率(yield)較低,導致讀者現金流能力較弱,例如其中投資物業和的士的現金流在扣除供款後為零,自住物業每月現金流出9,000。由此可見,讀者目前完全依靠主動收入,幸好讀者家庭入息較高,而每月開支不多,月入12萬,每月仍可月儲7萬,財務狀況尚算健康。

雖然說讀者目前財務狀況健康,但收入來源很單一,主要靠每月工資,從結構上看長遠並不健康。假如經濟不穩,原來穩定的工作突然變得不穩定,或十多年後開始計劃退休,而小朋友十多年後仍在中學階段,如同時計劃海外升學,開支只會有增無減,屆時現金流情況便會開始由健康變為不健康,當收入無明顯增幅而開支增加,人的壓力自然增加,甚至需要延遲退休計劃。

上述為典型香港中產情況,同為中產階層,淨資產及每月收入相約,有部份可以如期50歲退休環遊世界,有部份到50歲時財務狀況不但沒有進步,反而倒退,最後需要延遲退休計劃。

兩種中產的分別在於「收入可持續性增長」的問題。無論你職位多高,用勞力獲取的收入(主動收入)是需要用時間換取,但總有一天你會停下來(假如你有退休的計劃),打工就是手停口停。要改變上述情況,讀者應及早計劃,開始重組自己的收入來源,增加並分散個人被動收入,應將集中力放於提升收入的可持續性,而非單純依靠每月工資支持生活,或單單集中於資本增值的投資。要強調,筆者並非反對資本增值的投資,而是希望讀者明白持續現金流的重要。賺價每個人都想,但風險、不確定性、流動性需要同時考慮。

債券、REITs不一定是王道,只是在眾多投資之中,其中較為簡單直接而又能夠「計到數」的投資。有人說,加息周期為何還持有債券和REITs。首先,加息周期何時到來筆者不知道,但筆者知道現在各國都開始實行負利率,美息何時加至「正常」水平是很大的問號,在新常態經濟中何謂「正常」水平的利率是更大的問號,可能過一兩年美聯儲會告訴你,正利率就是「正常」利率水平,大家正努力將負利率推上正利率。投資REITs,關注的是其資產質素(underlying assets),因REITs的90%盈利派息,基金旗下的資產營運、租金收入直接影響派息的可持續增長,相對於持有低回報的本地住宅物業,無論是回報率、經濟規模效益、資產流動性,REITs都更勝一籌。至於債券,選擇短年期的債券,只要投資者能夠持有至到期,而發行人又沒有違約,即使做了槓桿,只要控制好倉值比例,是進可攻退可守的投資。

組合中配置「計到數」的投資有助你去計劃 ; 至於在短線賺價的投資,除非是套利(Arbitrage),否則在筆者看來不是計劃,只是增加組合的不確定性。中產家庭,宜及早及分散收入來源,建立多種被動收入,將過度集中的固定資產減磅或利用借貸增加資產流動性,慢

慢提升每月現金流水平。狀務狀況是否健康,長遠來說應看「結構」是否健康。

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2016年2月22日 星期一

讀者信箱: 財務狀況「太健康」就是不健康


Hi Starman,

你好!

本人43歳,之前只著重股票投資,以尋求穩定股息回報. 由於不打算要小朋友,投資都為將來退休作打算. 但看過閣下的Blog後發覺債券是一個很好的投資工具及應該加入 portfolio,現正學習瞭解債券選擇及其運作,希望可以由此增加被動收入.

本人入息及資產如下,
- 月入8萬左右,太太月入5萬,每月 saving 約3萬
- 與太太同名自住物業大約10M, 按揭尚欠60萬左右(H+0.65)
- 本人持有現金1M 及股票投資1.3M,每年收取股息約8萬
- 與太太共同持有現金70萬及股票40萬,每年收取股息約2萬
- 太太儲蓄及投資沒有過問,應該50-70萬左右

我沒有任何基金 or 債券基金, 他們之手續費佔投資回報(假如有)比例很高,不化算,已經很久沒有參與這些投資產品.

有感於資產大部分 lock 左系自住物業,現金對投資比例有點兒太保守,認同閣下所講持有現金其實成本很高,導致被動收入相對低. 不過太太對投資是很保守的,我也不想太aggressive 令佢有壓力.

相信本人現時的財務狀況是健康的,但有點兒太健康,可以說是有點兒浪費了. 想請教閣很下假如目標是每月平均有6萬被動收入,以上資產會否太天方夜譚呢? 資產如何分配可以做到穏中求勝?

Starman 回覆:

本讀者個案很簡單,一句講晒,財務狀況「太健康」,「太健康」表示很穩定,穩定是因為沒有負債,同時亦代表資源沒有好好地利用,但這是否代表沒有風險?老一輩的前輩常對筆者說,投資有風險,不投資就沒有風險。在現今世代,這句話是不正確的。在新經濟模式下,每一個人都是投資者,即使你沒有意識去作出「投資」行為,但實際上你也是在投資。具體一點,即使你什麼也不做,每天上班,每月出糧,工資儲起,持有現金,你就是在投資現金資產,在賭銀紙升值(銀紙的購買力上升)。今時今日,各國爭相推行極度寬鬆貨幣政策,印銀紙,貶匯率,負利率,高息環境在可見的將來或難再現,意味著銀紙貶值的機率遠高於升值的機率,因此投資(持有)現金是有風險的,風險就是銀紙貶值,資產升值,購買力下降。未能成功將手上資產有效地轉化為「資本」(Capital) 的話,永遠不可能達到財務自由。筆者對「資本」定義為會產生一連串現金流(a stream of cash flow)的資產。沒有有效資本,被動收入是零,收入來源僅靠打工所得每月工資,打工所得的工資是出賣自己時間的報酬,而時間是有機會成本的,因此建立多元化的被動收入是重要的。收入來源過於單一代表風險集中,相反,擁有多元化的被動收入才能將自己「贖身」,從老鼠籠中走出來,在任何經濟情況下皆立於不敗之地。

返回讀者個案,讀者問題是現金流不足,因此說「太健康」也不對,家庭現金流稱不上充裕,而且集中於夫婦二人每月工資,被動收入僅每年10 萬元股息收入,資產集中於自住物業,自住物業市值1000萬只有60萬按揭是浪費。加上讀者有穩定收入,借貸能力高,應及早向銀行申請加按。自住物業不是資本,要將其轉化為資本就是利用銀行加按套現,將現金投資有現金流的資產,產生被動收入,優化現金流組合。

讀者現有流動資產約有400萬(包括現金及股票),加按套現空間有440萬,流動資產增加至840萬,資產負債表擴大了,800萬港元流動資產合資格申請為PI (Professional Investor),同時乎合私人銀行的入門最低門檻,可投資的渠道及選擇更多,股票及債券等金融資產有更好的倉值(margin value),融資利率更低,全盤投資策略可進一步優化。

讀者可考慮的投資物包括債券、REITs、工廈等,筆者認為是高門檻投資的「鐵三角」。三者的特點是低價格波動性,高按值,具良好現金流。高按代表有槓桿可以利用,槓桿可提升資產回報率,有槓桿不一定要盡用,但一定要用,資產組合的槓桿若使用得宜,是進可攻退可守的投資策略。

香港是全世界唯一視房地產為賺錢工具的地方,因此香港人無一不熟悉房地產(住宅),也十分熱愛房地產投資,可以說去到一個瘋狂熱愛的程度,盲目投資住宅的不計其數,也就懶得去學習其他投資工具,以致很多香港人有錢但投資知識貧乏(除了買樓)。現今市場,自住的不說,投資的話為何要考慮住宅?一回報低 (有3-4%已不錯),二有辣招,三使費高,四出租麻煩。投資REITs已解決上述所有問題,一回報高,二沒有辣招,三使費低,四出租有人代勞,還有五 - REITs 如領展,公司本身有向銀行融資,且它作為大集團融資成本自然不高,當我們買入REITs 時銀行又會提供倉值,學法子兄話,這是雙重槓桿(Double Gearing)。REITs 的特點是盈利90%派息,收租收入相當穩定,因此投資REITs 容易,只要留意REITs 本身的派息增長率就已足夠。試想想,8% yield 的REITs (不用槓桿)每年派息增長X%,我們再也不用看其股價了。那麼,為何我們仍要投資住宅物業?

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2016年2月16日 星期二

請大家認清何謂Coco Bonds



初八,筆者公司猴年第一天上班,忙了一整個上午,忙什麼? 當然是忙派開工利是。筆者在此祝各位讀者/投資者開工大吉,猴年投資順風順水,大獲全勝﹗

猴年的第一篇文章,筆者想講講近幾年才面世的Coco Bond,在本blog成立前,筆者已多次向身邊朋友解釋Coco Bond的風險,奈何近日很多身邊朋友竟然跟筆者說,經banker的不斷游說,年初時已按奈不住買了數隻大銀行發行的Coco Bond,貪其大銀行兼高息,而且私銀更提供高達50-60%的融資率(Loan to value ratio),槓桿後回報1x%,好不和味。但在一眾Coco Bond 的投資者中,有多少人真正明白箇中風險?因此,筆者希望借本篇文章,讓本blog讀者注意一下相關風險,從穩健中尋求高回報才是致勝之道。

首先,何謂Coco Bond? Coco Bond 全名為Contingent Convertible Bond (或然可換股債券),故名思義,是可換股債券的一種,原理其實與優先股相約,在指定的情況下,債券持有人所持之債券隨時可能會被迫轉換為股份,持有人就從債主變成股東,因此Coco Bond 並不被視為保本債券。投資者買入Coco Bond 時表面上是一種債券,然而該債券設有觸發事件(Trigger Event),不同公司發行的Coco Bond的觸發事件、合約條款也有可能不同。Coco Bond 的發行人大部份以銀行為主,而銀行所發之Coco Bond 的觸發事件一般為其一級資本充足比率(Tier 1 Capital Ratio),當銀行的一級資本充足比率下跌至7-8%,Coco Bond 就會自動轉換成股票,當該情況出現,銀行股票的股價很有可能已大瀉,變相入股了該銀行,投資本金難免錄得大幅虧損。此外,Coco Bond不保本之餘,發行人亦有權不派息,有些甚至設定Discretionary Interest Payment 條款,即發行人可隨意選擇派多少利息。說白點就是本息都不保證,因此由大銀行所發行的Coco Bond 回報雖然吸引,有部份更高至8-10%,槓桿後回報近20%,但投資者不應將投資Coco Bond 的風險視同投資一般公司債券,正確來說,Coco Bond 不應視作債券來投資。

Coco Bond 的誕生,是經歷金融海嘯後,各國央行開始明白到銀行及金融體系安全的重要性,由於很多大銀行是大到不能倒,因此當銀行流動性出現問題時,政府不能不救,最後只能用納稅人的金錢去注資挽救銀行,市民對政府自然怨聲載道。為免金融海嘯時的事件重演,國際清算銀行在制定巴塞爾資本協定時,對銀行的一級資本充足比率有比較高的要求,根據巴塞爾資本協定 3 (Basel 3),銀行的一級資本充足比率須達到6%或以上,而Coco Bond 則可以計算在額外一級資本(Additional Tier 1 Capital) 內,使銀行在不用攤薄股份權益的情況下提升銀行的一級資本充足比率,變相鼓勵銀行大量發行Coco Bond。Coco Bond的發行量由2010年不足50億美元,大幅升至目前近700億美元,增長速度相當驚人。

Coco Bond 本身沒有問題,相反它其實有助提升銀行的後備資本,使大眾/存戶對銀行體系的信心增加。然而,由於產品有利可圖,各大投行大力推銷,投行為了銷情更積極提供融資予Coco Bond投資者 (高槓桿的背景其實是該行可能也發了不少Coco Bond) 購買更多的Coco Bond,最後銀行賺個盤滿半滿,投資者亦有高收益,看似雙嬴。但隨著Coco Bond的普及盛行,市場慢慢開始推出了各式各樣與Coco Bond 相關的衍生工具及相關對賭產品,例如CDS (Credit Default Swap)等等,進一步增加Coco Bond的槓桿,同時亦拉長了整條資金鏈,牽連甚廣。銀行如過份依賴Coco Bond 作為其資本來源,將對整個銀行體系來說絕對不健康。

筆者認為另一個更大的問題是,如果銀行資本比率不足,觸發一連串換股,若投資者同時沽售這批股份,銀行股價將會即時急跌,投行隨即收緊融資率(LTV),繼而引發斬倉潮,促使相關衍生工具等價格下跌(或CDS急升),市場大幅度去槓桿,只要有一個counter party default,足以觸發骨牌效應式資金鏈斷裂問題,新一輪金融風暴隨即開始。根據Financial Times資料,Coco Bond的投資者約有20%為個人投資者 (非機構投資者),而當中又有多少投資者能清楚明白Coco Bond的合約條款及風險? 到危機發生,類似迷債風波的事件又會再次出現,市民對銀行體系的信心盡失,這是大家都不想看到的事情。其餘80%為機構投資者,對沖基金(Hedge Fund)的加入,使整個Coco Bond市場加速槓桿化,與此同時,最可怕的是其背後的衍生工具及相關對賭產品,複雜程度即使是專業人士亦無法估計。


上圖為十大Coco Bond發行量最多的銀行,值得留意的是十大銀行之中,中資銀行竟佔4席。中資銀行的資本比率一向偏低,為滿足Basel 3 要求,中行及農行發行Coco Bond分別近200億美元。 根據最新年報,建行及工行的核心一級資本充足比率均超過11%,而中行及農行分別為9.36%及8.65%。為維持資本比率要求,加上壞賬有機會需要增加撥備、本年內銀很大機會會削減派息,因此投資者不要只著眼於內銀高周息率,而忽略了壞脹比率及其他風險因素。當然,4大內銀的大股東為中金和財政部,可以說有「阿爺」包底,而中金和財政部的主要收入來源為4大內銀之派息,估計削減派息幅度亦應有限度。筆者亦曾多次提及,對筆者而言,
4大內銀中,只會考慮建行。


投資者最重要是清楚自己正在投資什麼,請相信"There's no such thing as free lunch"。


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2016年2月2日 星期二

巴黎 x Starman網上直播後記 - 「甚麼是對的投資模式」


星期日筆者有幸被巴黎兄邀請出席其網上直播節目當嘉賓,筆者是首次參與這類型的活動,感覺很新鮮,即時的交流方式比起網絡上的文字來得更互動,有即時互動的效果。

這次是首次與巴黎兄見面,聽說止凡兄本來也會到場,但由於家裡有事未能抽空,唯有等下次機會了。坦白說,筆者之前比較out,以往比較少上網看別人寫的blog,只是間中朋友/投資者傳來推介的文章才會留意。但自從去年8月自己也開始寫blog,才發現網絡上原來有很多寫得很好的投資blog,從其他人的投資blog裡可以吸收到很多資訊,學習到別人的投資經驗及心得,確是一個很好的交流平台,因此筆者就算工作更忙,也希望能夠抽空定期更新本blog,繼續與讀者分享投資心得,同時也可記錄低自己的投資經歷和想法。

初次與巴黎兄見面,可謂一見如故,事先並沒有預先夾好內容,亦沒有準備好話題,一見面坐下,大家很自然就談起投資的事情,兩三句就已感覺到大家的投資理念相近,很容易溝通,雖然大家投資的範疇不盡相同,但投資理念其實如出一轍。

其實不同投資者的投資風格、取態不可能完全相同,因為不同人的背景、投資理念、強弱、特點也不盡相同,大家亦無需要去複製他人的投資模式,投資需要因應你個人的獨立情況去考慮、做決策,沒有對與錯之分,對與錯只在於你事前有沒有做足功課,清楚投資產品背後的足夠資訊,沒有做好足夠的Due Diligence的話,就算投資理念再好也是徒勞。明智的投資者應該多吸收不同成功投資者的「強項」並使其成為自己的投資理念的一部份,集百家之所長,融匯貫通後加上經驗,形成真正屬於自己的一套投資模式。

舉例說,筆者在本blog亦曾提及,筆者的投資分「進攻」與「防守」兩部份,地產項目屬「進攻」部份,REITs及槓桿債券投資屬「防守」部份,前者極高回報,但缺乏現金流,屬於資本性投資 ; 後者具強勁穩定現金流、波動性較少,足以支持生計及部份項目現金流需要。當投資模形成後,下一步就是去進一步優化屬於自己的投資模式。細化「防守」部份,槓桿債券投資利用槓桿,使其年回報達十多二十厘,但槓桿的漏洞是若債價大幅下跌,會有補倉的風險,因此筆者以價格穩定而又派高息的REITs來作buffer,REITs的另一特性是有高的倉值(LTV),使筆者的整個投資組合更為堅固,長短得以互補。

以上看似是立於不敗之地的投資模式,但亦未必適合所有投資者。對於價值投資者而言,買入優質股份,採取長期持有(buy and hold)的策略,與企業盈利一同成長,加上雪球效應,長期回報難以想像。因此在選擇適合自己的投資策略前,應想清楚自己的需要、投資取態,選擇的過程不是要選擇哪一個模式適合自己,而是選擇別人投資模式中合適的理念及原素,再去形成真正屬於自己的投資模式 (Independent Investment Model)。希望讀者們讀到此blog都有一點兒得著吧﹗


最後,在此分享一下筆者與巴黎兄的網上直播。





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2016年1月29日 星期五

讀者信箱: 年輕高薪90後30歲前完成財務自由?


Starman 兄您好,
 
我是一名90後,有幸在本月初讀到您的文章,一口氣連續數天把您大部份的文章都讀完。我本身很認同穩定現金流入和被動收入是很重要,但自己沒有很有系統去執行。讀完您的文章後,我重新審視我的投資組合,有些問題希望能跟您請教。
 
我的組合如下:
 
月入:6萬港元
現金:150萬港元         90萬港元由物業轉按所得)
股票:100萬港元         (一是收息股)
美債:10萬美元           (年收息10萬港元)
人民幣:40萬元           (年收息2萬港元)
物業:1000萬港元              (尚欠銀行450萬港元,租金收入2萬港元,月供1.5萬港元
 
負債:450萬港元
租金支出:1.5萬港元
每月淨現金流入:6萬港元
每月儲蓄:4萬港元
 
我的想法是將一股票逐步轉至收息股,如#1382#405雖然內銀股的週息率很吸引,但我對中國經濟不大樂觀,內銀壞賬情況被低估,之後股價及派息有可能會更低,所以沒有考慮內銀。
 
我有些債券問題想請教:
1.)   我曾買過幾隻債券,如人和,花樣年。但現在的債券,有些就是價格太高,令息率降低,有些就是年期太長。想請問您覺得那些債券較值得投資?
2.)   以我的資產,是否能在凡私人銀行開戶?亦想請問您那些私人銀行條件較好?
3.)   最後亦想請教您對我的投資策略有那些建議和看法?
 
祝生意蒸蒸日上!
謝謝!
 
讀者LAU

Starman 回覆:

看到讀者Lau的電郵,筆者都不禁有衝動回覆一下,惟有打打尖。本blog內容主要以高門檻投資為主,因此一般以中產以上或相對高淨值的讀者為主,年齡介乎3x - 5x 歲為主。有時間筆者希望做一個正式的統計。而本次者信箱的主人翁是一名90後,年齡應該大約25-26歲內,以此年紀月入6萬,擁約930萬淨資產,雖然其中550萬淨資產來自物業,但即使扣除物業資產,仍然有380萬流動淨資產,真的可以說是羸在起跑線。姑勿論上述收租物業是否屬於讀者本人,以此年紀月入6萬雖然已很不錯,惟亦不足為奇,但有該收入而能堅持月儲4萬 (即相當於收入的2/3)的90後,其中租金開支(扣除租金收入及供樓後的現金淨流出)已佔1萬,即月花僅1萬,可見讀者日常消費常當節制,先苦後甜的理財方式,這點確實值得時下的年青人學習。

先組織一下讀者Lau的資產狀況,讀者Lau的總資產為1380萬,其中主要為固定資產(收租物業) - 市值1000萬,流動資產為380萬。現金流方面,讀者月入6萬,月收租2萬,其他月收入約1萬,總現金流入9萬/月; 月支出包括供樓、租金支出等為3萬,每月淨現金流入6萬,月儲4萬,財務狀況相當健康。值得欣賞的是讀者能以租養租,加按套現投資,但要注意的是加按的資金需要每月還本付息,對現金流的消耗較大,因宜選擇現金流良好而穩定的投資物,盡量減低每月現金流錯配的情況。

以讀者的流動資產約380萬計,其中現金200萬(包括人民幣50萬),股票100萬,筆者本人較傾向將多於一半的股票轉做REITs,對於希望買樓收租的投資者來說,在充滿辣招的年代,買賣樓宇的交易費用太高,加上企業本身有借貸,等如已幫投資者融資買樓收租,猶如證券化收租,因此買REITs的效果比買樓要好,亦免卻了收租之煩惱。

餘下資金可考慮買入一條20萬美元直債。要留意的是讀者有部份資金為加按所得,加按的資金需要每月還本付息,要注意減低現金流錯配的問題。要緩解此問題,可盡量選擇不同派息日的定期收益工具。舉例,讀者portfolio 內有2-3隻REITs,一條直債, 每半年派息一次,如果4種投資物的派息日皆不同,一年會派8次息,平均每一個多月就派息一次,相等於定期出糧。

對於讀者的第二個問題,以讀者380萬流動資產計,暫時仍未達私銀的開戶要求,但以讀者的收入及現金流表現,假設平均每年儲蓄70萬,數年後便可上私銀,屆時可能亦不足30歲,距離財務自由只一步之遙。千萬別心急,成功從來沒有捷徑,讀者擁有最值錢的資產是「年輕」。

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2016年1月26日 星期二

讀者信箱: 中產打工仔動盪市場下的資產配置 (現金流理論篇)


Hi starman 你好,

本人 38 歲月入約 80k, 月可儲約 40k,太太照顧小朋友,資產如下

1. 自住樓,市值約 4.8M (加按後 mortgage 2.8M)
2. 四個新界車位,市值約 2.8M (沒有負債,已升了不小,預期仍有小量增長空間)
3. 1M 股票,証券行朋友 agent 處理 (表現一般,不差但也不可算好, 所以想考慮其他投資項目)
4. Cash 1M

車位一個自用,三個收租約 5k/month (已扣除雜費)。目標當然是想達到財務自由。主要問題如下:

1. 2M 流動資產 (cash + stock)想看你有沒有什麼 advice. 有在考慮買工廈收租或買直債 
(但沒有 PB 資格和沒有買直債經驗,是否到証券行買?)。
2. 車位應否做按揭提高 cash flow 再投資?
3. 主要問題其實是想看看若是你會怎樣分配現資產

Jeff


Starman 回覆:

由於近月太繁忙,這段時間一直收到很多讀者的來郵詢問,惟不能抽空回覆,目前已累積了不少未覆電郵,筆者會盡量抽空遂一回覆。

讀者現年38歲,從年齡段來說,讀者應該正值職場上的高峰增長期,即已晉升至一定的職級(一般為中級管理層),有機會再上一層樓的搏殺時期,再過一段時間,即使想再搏亦未必有得搏,打工仔就是這樣,必須要面對工作以外的職場政治生態,當然不同公司的政治環境不盡一樣,但在香港社會,作為一名打工仔,亦難免需要面對此等跟生產力無關的事情,但搞不好的話想要再上一層樓就難過登天,因此對於只依靠單一收入而又有家庭負擔的打工仔來說,工作壓力可想而知。兩難情況繼而出現 - 究竟在這「搏扎」的搏殺期應該投入多點時間工作,還是應該投入多點時間在家庭,珍惜與太太、小朋友相處的時間?實在難以取捨。

筆者作為過來人,深明此難以取捨的情況,但人生不應只有工作,收入亦不應只來自工作,因而需要明白收入(現金流)及資產配置的重要性。工作收入(工資)是固定的,每月皆有,是現金流;已收回來的收入(工資) 是已收之物,是資產,資產如何配置,是學問。普遍香港人最常見的問題是收入來源過於單一。對筆者或一般普通人來說,現金流才是最重要之物,而資產有兩個作用,一是資本增值 (老一輩人常稱為「保值」),二是產生一連串的現金流(a stream of cash flow)。對於一般非專家的普通人,前者不應過份預期,因大部份普通人認為會令資產資本增值的因素一般已經在價格反映(Price-in),因此作為普通打工仔,有正職,又不是專業投資者,時間不多,更不應對這類筆者稱之為"adnormal return" 有過份暇想,而應針對筆者一向經常強調所謂「有數得計」的投資下功夫。所謂「有數得計」即是會定期產生現金流的資產,這類資產值得去累積,使自己的收入來源更廣。以勞力收入作為前鋒,再將勞力收入的儲蓄投資有定期現金流的資產,累積一段時間,直至非勞力收入(被動收入)比勞力收入(主動收入)更多,財務自由指日可待。這是為何筆者一再強調現金流和資產概念的重要。

說回讀者個案,讀者所持為自住樓,無論市場如何,只宜加按不宜出售。筆者去年已經說過,資產如過份集中於住宅的應該套現部份,即假設持有三個以上的物業,應盡可能減持一個,增加流動性,再分散投資其他現金流資產,因住宅的回報率已相當低,資本增值空間短時間內已見頂。對於只持有兩至三個物業的,應把握機會盡量加按套現,如加按金額少於50萬不未能加按,應考慮轉按其他銀行,不要以為轉按很煩,又涉及律師費等,其實銀行的現金回贈及其他回贈已足以抵銷。所以第一步是要將第業套現。住宅物業估值預計會進一步下調,要把握機會。

車位方面可持有,惟可考慮向銀行打包加按套現,2.8M市值,以5成按值計算,可套1.4M,連同1M 現金,即合共有2.4M。至於股票,垣白說,很多股票是非常便宜,特別中行、建行等內銀,中資金融股如平保等,可謂平到飛起。但筆者相信近期股市會非常波動,港匯被拋售,而香港銀行體系結餘沒有明顯減少,明顯非走資情況,筆者不排除有外資大鱷做空股匯市場,太多不明朗因素情況下,筆者仍然偏向現金流投資。

以2M左右的現金,投資選擇不會太多,若是筆者,會考慮買入一手20萬美元的直債,回報率8-12%不等,視乎發行公司風險。或考慮買入地點較好的市區工廈單位收租。其餘數十萬可考慮買入領展、越秀房托的REITs,筆者亦認為建行現價4.5左右,價錢開始變得吸引,周息率達8%,亦可考慮。以8%回報計算,240萬本金,每年收192,000,平均每月被動收入收16,000,比起搏升值的投資穩健而有數得計。

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2015年11月23日 星期一

讀者信箱: 心急爸爸增加動收入的資產配置部署


Starman 兄,非常幸運能見到你的blog 覺得如獲至寶得益不少,不過我的情況比較複雜,望你能給寶貴意見。我的情況如下:
本人及太太39歳,育有2孩子,本人收入在大陸每月約HK$9萬,太太part-time受僱在香港HK$4萬,家庭支出供樓及供養父母很大,每月只儲一萬。自知儲蓄水平低。

資產
 1. 港島大坑3房,自住,2010買入,現值18m. 按揭欠6m, 月供25k,夫妻聯名
 2. 將軍澳3房,出租,2004買入,現值10m,月收28k. 按揭欠4m,月供23m,夫妻聯名
 3. 英國學生宿舍,1.2m, 冇按揭,月收租7k
 4. 債基500k, 月收5k
 5. 股票100k, 蟹貨
 6. 現金300k

債務/私人税貸300k 用作購買英國物業,月供10k.

由於儲蓄少,不知怎樣去提升現金流.

個人想法如下:
沽出大坑物業,住將軍澳近兒子上學,得12m 開展槓桿直債,一年如收8%,每月可得80K,但現在很多辣招生怕沽後很難買回因成本增加。而且於之前金融危機也感樓是抗跌力強,所以太太偏向保持物業。

不過眼見現在計出借貸力已用了80% 因為太太之前full time 可能要賣樓才可扭轉困局,所以還望Starman 兄不吝指教走出正確財務自由的路。

萬分感謝!

心急爸爸

Starman 回覆:

要有良好的理財計劃,首要是對自己的財務狀況有清淅的了解。財務狀況不外乎 1. 收支及現金流; 2. 資產負債情況。首先,先整理一下讀者的財務狀況。

1. 收支及現金流

- 讀者月收入: +130k
- 港島大坑3房: -25k
- 將軍澳3房: +5k
- 英國學生宿舍: +7k
- 債券基金: +5k
- 債務/私人稅貸: -10k

每月淨現金流入: 112k

2. 淨資產
- 港島大坑3房(自住): 12m
- 將軍澳3房: 6m
- 英國學生宿舍: 1.2m
- 債券基金: 0.5m
- 股票: 0.1m
- 現金: 0.3m
- 債務/私人稅貸: -0.3m (即現金相等於債務金額)

淨資產: 19.8m

讀者表示每月僅能儲蓄10k,故推算讀者每月開支約102k。作為一個中產家庭(上有高堂,下有妻兒),每月十萬開支可以說是基本開支水平,而每月淨儲蓄1萬,儲蓄率乃十分低的水平,因此讀者首要要改善的是現金流情況,透過重組資產配置組合,增加現金流資產、被動收入,改善整個財務結構的資產流動性。

如一般香港人一樣,讀者手持資產以物業為主,一層自住樓及兩層收租物業。讀者淨資產19.8m,其中19.2m 為物業,物業為固定資產,資產流動性低,要改善資產流動性,要麼出售物業,要麼加按套現,二者取其一,我會選擇後者。讀者本身僅持有兩個物業收租,如果讀者持有的收租物業4到5個以上,筆者會建議減持其中一兩間,降低risk exposure,分散風險同時增加現金流水平。惟讀者目前僅持有兩個物業,且為3房物業,未來香港政府主力增加的供應均以細單位為主,防守性較一般細價樓高。當然,讀者亦要考慮自己的借貸力,借貸力直接影響流動性,如借貸力所剩無幾,讀者宜選擇出售其中一物業套現,同時釋放部份借貸力。惟即使出售物業,timing亦很重要。

坦白說,筆者不認為樓市以目前的負債結構會大跌,加息的影響微乎其微,12月能夠順利加息已不錯,加息幅度更有可能小於0.25%(聯儲局不排除加息1/8%的建議),整體樓價明年新年前回調10-15%已算不錯,回調20%筆者會考慮再入市(自住樓,投資暫不考慮住宅),筆者預計明年新年後或會出現小楊春,因此筆者建議將手持的住宅若有空間加按就加按,亳不猶豫。

讀者的港島大坑3房和將軍澳3房假設加按至5成,可套現4m。另債券基金及股票建議全數套現共0.6m,連同30萬現金,合共現金4.9m。以該現金水平,可考慮不做槓桿買入三條20萬美元直債,以8%回報計算,平均每月債息31,000,減去月供增加了的14,000(包括本加息),每月每月現金增加17,000,比起每月淨儲蓄一萬已有所改善。

讀者要留意一點,畢竟讀者的現金流水平較低,且讀者的借貸力已用了8成,在迫於無奈時亦需考慮出售將軍澳樓套現,套現所得資金足以開立私銀平台,再部署買入REITs及債券收息的穩健退休資產組合,擁私銀平台,年回報15%不難達到,可配置70%槓桿債券,30% REITs ,流動性及現金流同時提升,以15%回報計算,800萬資產平均每月收取債息約10萬,足以應付日常生活開支所需。以上方案,不一定二取其一,可兩者融合,如賣將軍澳樓,將釋放部份借貸力,再將自住樓加按,盡量套現。趁年輕盡早做好資產配置部署,靜待合適的時機,保存/累積實力。

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2015年10月27日 星期二

讀者信箱: 80後專業人士夫婦財務自由之路


Starman 兄你好,

我和太太是一對80後夫婦,剛剛三十而立,很仰慕 Starman 兄在這個年紀已經完成財務自由,而我倆仍在職場打滾⋯ 但 Starman 兄的故事給我們很大鼓舞和希望,告訴我們凡事有可能。現在要好好裝備自己避開投資陷阱,少點行差踏錯。

期望 Starman 兄能多點分享一下你獲得第一桶金的心路歷程,當中想必經歷一些重要決定的時刻,我想如何在關鍵時刻做對決定是能否達致財務自由的關鍵。

看過你另一篇博客文章,知道我和太太這些相對年輕的專業人士,大方向是以穩守突擊之法,提高個人資產水平以提升自己可以投資的產品的級數。但有點實務上的問題想求指點迷津,還望高人賜教。

我雖然不討厭自己的工作,但只有工作沒有家庭的人生不是長遠能夠維持。我希望先安頓家人財務所需,然後再做自己有興趣的事,以及多陪伴家人。人生苦短,時間不應該花在貢獻別人的盈利上。

家庭每月P&L
基本月薪 +$12萬(花紅就當用作交稅)
股息、債基派息 約 +$1萬
供樓 -$2.5萬
家庭開銷 -$2.5萬(有小朋友後預算增至 -$4.5萬,期望靠升職解決)
MPF -$1萬(公司規矩)
父母家用 -$1萬
月儲蓄 $6萬

家庭Balance Sheet
兩層樓,夫婦各一層,分別為我倆及家人自住。總市值約 $900萬,按揭結餘 $600萬
債基 $120萬,當中 $25萬槓桿
港股 $50萬
現金 $25萬
iBond $12萬
MPF $75萬
總權益 $550萬
可隨時變現資產淨值 $180萬 = $50+25+12+(120-25)


短期需要
有計劃生育的打算,需要一 3-4房單位


目標

Step 1.  35歲上私銀
單靠儲蓄 5年可儲$360萬,加上現在$180萬,再做直債槓桿倍大資產至$780萬以上,每年 @12% 槓桿後回報收取約 $65萬債息
  • 短期內如樓價下跌三成,則自購 3房單位自住,放租手持兩個單位以租養供
  • 如樓價持平,則租住三房單位,放租手持兩個單位以租養租
  • 如樓價上升,則以租養租外再加按現有單位加快上私銀進度

Step 2.  40歲初步財務自由(被動收入 = 家庭支出 = $8萬/月)
$8萬 x 12 x (1.04)^10 通脹 = $142萬年被動收入 @ 12% 槓桿後回報 = $1,200萬未槓桿資產,即 5年內平均每年儲 $132萬,其中 $65萬來自債息,$72萬來自儲蓄

Step 3.  45歲有相當於 50% 家庭支出作為被動儲蓄收入(被動收入 = $12萬/月)
$12萬 x 12 x (1.04)^15 通脹 = $260萬年被動收入 @ 12% = $2,200萬未槓桿資產,即 5年內平均每年儲 $200萬,其中 $142萬來自債息,$72萬來自儲蓄

Step 4.  退休,開展第二人生


這樣計算起上來,我可以 45歲退休還真不可思議。請問 Starman 兄我的計算是否正確?風險會否太高?有何重大錯誤請不吝指正。


另外我還想請問在執行上的一些細節:

  1. 私銀的門檻是以槓桿前或後的資產計算?如上計算,當我擁有$540萬資產時可上私銀嗎?還是要多作儲蓄兩三年?
  2. 年多前分階段入手債基,雖不至損手但連同派息也只能大約平手。有感美國加息之期將至,是否應該全數沽清,買入兩條 $10萬美元直債?由於要維持資金流動性方便隨時出擊樓市,是否以1-3年期企業債為佳?
  3. 選債時應注意的地方?要分析一家公司的償債能力,是否應看其現在的負債比率、流動資產質素及是否有穩定現金流?Starman 兄可有選債的入門書可介紹?
  4. 可否私下告知 Starman 兄的證券行?
  5. Starman 在芸芸股票中獨愛 REITS,但 REITS 的股價多隨加息而回落,似乎不是退可守之選?求 Starman 兄的獨到見解
  6. 也有想過投資工廈,但短期內不希望影響到買入3房的借貸力,因為有自己裝修屋是夢想之一。仍想趁後生多學點東西待40歲時可出擊,但貿貿然找個 Agent 只會被 gur 一頸血。投資工廈應從哪裡開始?

非常感謝 Starman 兄的無私分享,敬祝業務蒸蒸日上!

讀者 T


Starman 回覆:


首先多謝讀者T的支持。讀者夫婦同為80後,專業人士,提供的資料清淅有序,按讀者對自身資產負債情況、收支情況的清淅表述,筆者估計讀者應該從事會計/審計相關行業。從事會計的人在理財方面有天生的優勢,因為最起碼對自己的資產負債情況清浙,眼見很多人連自己的資產有多少、負債有多少、每月收入及支出多少都不清楚,莫說要去做中長期理財計劃,根本連最基本量入為出都難以做到,這是一般時下年輕人的通病。

從文中得知讀者短期內有生小朋友的需要,因而有購入三房大單位的計劃。從來,「住大D」都是消費,即使是樓換樓,由於按揭成數的限制,也犠牲了多付首期的流動資金、借貸能力的Quota,因此這是有取捨的決定。但不是凡事都可以用金錢來衡量,生小朋友是人生大事,必須要好好計劃,何時做或怎樣做「住大D」的決定也是一門理財的藝術。


讀者的收入不低,讀者家庭基本月收入12萬,儲蓄比率50%,每月儲蓄6萬,年淨儲蓄72萬,基本上讀者每年可買入一條直債,不做槓桿8%年回報,年息收入57600,即每月都已經可以增加被動收入4800,做到年年加薪。讀者夫婦年青,應盡量令時間變做自己的朋友,在早年做好資產配置及部署,不用著眼於短期利潤,也不用炒殼股,複息的力量會助你輕鬆累積財富,35歲取得私銀平台,邁向財務自由應指日可待。


讀者最大的問題是流動資產處低水平,估計是置業後耗盡了大部份的流動資金。資產負債表中以住宅為主,兩層總值900萬,按揭600萬,按揭比率67%,加按空間不多。現金、股票共75萬,債基120萬,可變現資產180萬。


筆者前文已解釋過,債券基金並不保本,涉及手續費多,大部份派息都是從價中派出,價格相對波動,因此不建議槓桿。但債基吸引人之處就是將一大lot垃圾債打包後,風險分散,銀行願意提供低息融資,因此槓桿後的「派息率」很高,而且每月派息,入場費低,如果債基不做槓桿,吸引力大大減低。銀行方面當然都鼓勵客戶做槓桿,手續費收這麼高,提供低息融資給些少甜頭,客戶利用槓桿又會買大點,有賺頭。


針對讀者流動資產處低水平的問題,流動資產中佔大部份為槓桿債基,其次為股票,加少量現金。讀者沒有提及其股票組合,未能作評論。讀者現階段可以做的是1. 將現有高風險低收益資產重新調配 (筆者建議可考慮全數沽出債基,買入短期直債不做槓桿收息,持有至到期保本); 2. 買入有潛力REITS ,房託股份90%盈利用於派息,有間接收租之效,卻免卻了收租之苦及使費;  3. 繼續努力儲蓄,累積財富,理財的前題是要有財可理,手上的流動資產越多,理財計劃的可塑性越高,投資的收益對風險比越高,特別對於讀者般的年輕高薪一族,努力工作,首要以儲蓄累積財富,收入的一半用於儲蓄,三份之二的儲蓄用於投資,利用複式效果增值,時間將會是你最好的朋友。


就讀者最後的6條問題簡單回答如下:
1. 私銀一般以AUM (Asset Under Management)金額計算,但即使如此,亦不等於私銀願意為你開戶,私銀一般需要客戶證明自己的財富水平,一般而言100萬美元已是最低的門檻。
2. 解答如上文。
3. 分析年報、財表是分析是基礎,但分析的是死數(Historical Data),更重要的是了解公司未來發展、投資的項目等; 選債除要分析企業的償債能力,作為投資者亦要考慮債券價格的走勢,息口的變化,債券存續期(Duration)等因素。債券的書籍坊間不多,筆者都希望在短期內寫一本(假若有時間)。
4. 電郵私下回覆。
5. 傳統的解除是加息會使標榜高息的REITS的吸引力減低,但問題是7%的REIT和1%的存款利率,投資者會選7%的REIT; 加息後,7%的REIT和2%的存款,投資REIT的機會成本高了,但投資者仍是會選擇REIT。所以問題的癥結在於,加息對公司收益的相對影響,以405為例,儘管大家都預期美國加息,但405的收入主要集中在內地商廈,內地正在減息降準,你會預期美國加息對其收入影響有多大? 在真正的加息周期,假設美國真的大幅加息,對香港以致全球經濟都會有影響,到時你買咩都死,到那時大家都會明白流動性的重要。
6. 初哥投資工廈最簡單是選擇旺區,金額不大的細單位,旺區如芳荔枝角的好處是用家大部份為租客,全區主要由大業主持貨,區內租賃活躍,辦公室需求大,惟供應不多,防守力較高,且區內多支工廈已活化成甲廈,同時亦有多支已獲批正準備活化工程,商業元素高。