讀者信箱 - 為重資產減磅 加強現金流再投資

Starman 你好：

本人 46 歲，太太42 歳，沒有小朋友。十三年前辭去穩定職業遠赴美國再次投入校園，學習自己最感興趣的領域，當年沒有深思完成學業回港會如何，只是心理及財政計劃好去追尋當年的夢想。07 年回港後重新找尋相關工作，差不多要從頭開始事業，過去八年夫婦同心邊努力工作儲蓄，邊思考及投資，計劃未來退而不休之路。

近月有幸拜讀貴博客每篇文章及留言，確實將我守舊的投資及理財思維打破了，深思後知道是時候重整計劃了，盼望 Starman 兄可給予專業意見，不勝感激。

現述財務背景如下:

夫婦月入9萬 (太太全職，本人已轉半職)

自住物業市值 850萬，尚欠貸款 182萬，月供 $13,700

其他物業投資:

1. 深水埗區細單位市值 350萬，無按揭，租金收入 $10,200

2. 長沙灣區細單位市值 330萬，尚欠貸款 132萬，租金收入 $8800，月供 $5,300

3. 東涌區中型單位市值 720 – 750萬，尚欠貸款 280萬，待租，月供 $11,000

4. 紅磡細單位市值 300萬，尚欠貸款 82萬，母親住，月供 $5,100

5. 屯門工廈市值 280–300萬，無按揭，租金收入 $9,800

6. 兩個小商場舖，無按揭，只租出一個，租金收入 $2,200

股票投資: 工商內銀股市值 79萬

現金: 20萬

每月總支出: 約 $10,000 – 15,000

本人想法:

有鑑於物業產生現金流及扣減供款及稅項雜費等幾乎沒有正回報，物業更有機會租不出及顧及維修等，本人很想短期內賣走 2 及 3 兩項物業，套取現金再加半年後儲蓄可以達到入 PB 的門檻，然後進行有穩定現金流的直債投資。股票方面，適當時候會轉做 REIT。

請問以上個人想法可取嗎？希望得到 Starman 的指教。 (歡迎本人個案放在貴博客中討論)

由於個人對 PB 及直債認識貧乏，亦想得到一些寶貴資料及建議。

衷心感謝你的時間! 敬祝生活愉快，業務更上層樓。

PS Lam

Starman回覆︰

香港人喜歡儲物業，有錢就買樓，原因是買樓的技術含量不高，只要你有足夠的首期，或家庭中有人有入息能滿足供款要求。當今世界資金不成問題，資金代表購買力，你沒有，不要緊，你爸爸媽媽會有，爸爸媽媽沒有不要緊，你公公婆婆爺爺嫲嫲都會有，筆者可以告訴你，香港大部份業主都擁有這樣的購買力，你身邊沒有可能是你身處圈子的問題，不要質疑。以上都沒有的話，那就要像筆者一樣自求多福，努力靠自己了，及早準備、計劃自己的人生，要付出更多的努力比別人跑快數倍追回這班早已開始行駛的高速列車。做錯一個決定，錯失一個機會，可能一世只能在路軌上靠自己的雙腳繼續向前跑了。

香港地機會雖然多，但往往未輪到你，這是投資門檻的問題，是不公平的，是歧視未及門檻而又沒有家底的一眾人士。今時今日香港地買樓的購買力是三代人購買力的總和，但土地資源大部份已被以上三代人私有化了，香港目前剩下的土地資源已不多，但這三代人的購買力依然在市場與單打獨鬥的你競爭。

香港人喜歡買樓，另一個原因是因為具有高槓桿，在長期低息的環境下，樓宇按揭貸款長達30年，讓時間將你的負債貶值，同時通脹、銀紙的貶值會讓資產升值，讓時間成為你最好的朋友。然而，在辣招下，只有首置人士買樓才擁有高槓桿的優勢，對投資者而言，買樓回報率低，沒有高槓桿，資產流動性又低，為何仍要堅持買樓收租的傳統投資模式？

不少上一代經歷過高低起伏的香港人相信市場周期的硬道理 (但他們往往忽略了在新經濟模式下周期將會大幅延長的因素)，他們鐘情物業投資，但同時亦不喜歡借貸，十分穩陣，物業收租資產長年累月累積，財務狀況表面健康，但他們都有一個通病，就是缺乏現金流，這是投資組合(Investment Portfolio)過份集中於物業資產的結果。本案讀者也不例外。

本案讀者年屆中年，慢慢步向退休，也意識到是時候要為自己即將來臨的退休生活計劃。讀者手上持有1個自住物業，4個收租物業，1個工廈單位及2個小商鋪，全是非流動資產。流動資產只有數十萬元的股票及20萬元現金。由於物業收租回報低，投資組合幾乎沒有正數的現金淨流入。投資組合可以說是高度集中於物業資產，低現金流。這與筆者一向主將的「輕資產」、高現金流的操作剛好相反。

無論是「重資產」或「輕資產」都有其優勢，但現金流是必須的。現金流主宰著再投資(re-investment)的回報，再投資的回報有複息的力量，有助流動資產的長期累積及提升整體資產流動性。坊間經常談論的「財務自由」及一般人的退休計劃，關鍵因素都是「被動收入」的多與少，講求的是現金流，再進一步就是「被動收入儲蓄」，這是現金流再投資的層面。有些投資者側重物業資產沒有問題，但不要忽略現金流的重要。要提升物業資產的現金流只有兩個方法，一是直接出售手頭資產套現; 二是利用槓桿或加大槓桿，即加按物業套現。兩者都不做的話，投資組合慢慢因缺乏水份而乾死，空有資產值而缺乏流動性，可參考前文- 「財務狀況「太健康」就是不健康」。

如果你有「豪宅」，又有私銀平台，甚至可將「豪宅」放入私銀增加倉值，用於投資流動性較高且具較好現金流的投資產品(如筆者常提及的REITs及Bonds)，為「過重」的投資組合減磅變「輕」一點。

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