多元化投資系列 - 農地的價值

香港作為國際大都會，金融、法律體系成熟，政局穩定，沒有外匯管制，貨幣自由兌換，資金自由進出，加上低稅率政策，全世界頂尖金融人才匯聚，現時更加上全國精英湧來香港尋求國際機會和發展，香港確是一個不可多得的商業寶地。然而，地小人多，土地資源稀缺從來都是最大的問題，但這問題不容易解決，這是先天性的問題，香港已沒有大量造地的能力，住屋嚴重供不應求已是擺在眼前的事實，所謂的潛在供應都是政府應付香港市民的一個虛數，最終要成功落實執行，困難重重。

香港甚麼都不缺，最缺的就是土地資源，筆者數年前已在想，香港地有甚麼資產(磚頭)是最便宜的？投資門檻不外乎資訊、知識/技術和資本。住宅、車位人人都識投資，市場資訊極為流通，技術含量低，門檻自然落在「鬥資本」了。工商鋪(工廈、商廈和鋪位)中，最便宜當然是工廈，因此筆者當時一開始便選中工廈投資，透過增值和拆售獲得不錯的回報。然而，投資講求資產配置的平衡，第一條便是資產不能過份集中，作為專業投資者，投資項目一定要分散。筆者一向將自己視為投資者和創業者的雙重身份，做生意以投資者「資本運作」的方式去經營會更理性，所謂「資本運作」的方式，簡而言之就是「以最少的資金，在最短的時間內去獲取最高的回報」。

因此，在數年前筆者投資工廈的同時也開始在市場物色其他被市場忽略的「實物資產」 - 農地。相對平價的「磚頭」資產除了工廈外，還有農地。農地的價格平宜，其原因與工廈便宜的原因差不多。在今時今日的香港，農業在香港已經式微，大部份的農產品均從外地或內地進口。對於一般人的認知而言，農地只能用於農耕，而農耕的商業價值在香港十分低，因此農地價格極為便宜。

有了投資工廈的成功經驗，筆者在想，既然農地這般便宜，如果能夠在極低市場價值的農地上加入一點點的商業元素，為農地提升商業價值，這將會是另一種主動增值的價值投資。有關農地如何增值，筆者新書《現金流為王》有詳述(賣下廣告先)，在此不贅。

香港已難再靠移山填海去造地，而新界有不少已荒廢的農地，最有效而長遠去解決住屋問題的方法必然是發展及改劃已荒廢的農地。政府在新界收回農地作公共用途的特惠補償金，由2000年的311元/呎，已升至目前的1034.4元/呎，當中涉及新市鎮或全港性主要工程，俗稱「甲區農地」的收購補償金則為1112.4元/呎。在未來發展的願景下，農地將會變我更有價有市。事實上，很多大地產發展商都會預先以高於農業地市價的價錢，但低於住宅用地價值，購買農地納入其「土地銀行」(land bank)，再而發展商會向政府商討改變該土地契約用途，並支付土地補價 (land premium)，以求最後成功將低價買入的農地發展成高價住宅物業再轉售圖利。

近一年市場開始有些投資者入場投資/炒賣農地，令農地價格急升，但大部份投資者明顯不熟悉，同時又沒有做足功課，往往誤信地產代理(其實不少地產代理都不熟悉)，導致「買錯野」的情況屢見不鮮。其實投資農地要留意幾個要點，而當中最重要是有沒有清淅路權。

不少人誤解這與當地人霸道有關，其實實情並非如此。新界地有不少私人出售的農地是沒有政府路到的，農地的週邊都是其他業主的私人地，該農地俗稱「被圍斷」，既然地(路)是別人的，別人不讓你通過是合法合理的。因此，投資農地前需要先做足功課，農地有政府路到固然好，但價錢亦相對貴。如果真的沒有政府路到，便需要先與週邊的私人地業主達成協議，向其支付一次性土地道路使用權(Right of Way)，並由律師註冊上填土廳，往後如遇任何問題即可向法律申請禁制令(Injunction)維護相關權益。

當找到一個有upside potential的資產，下一步是想辦法令它能產出現金流入，令你在等待它的upside potential體現之前有實際的現金流收入。筆者的方法向城規會申請作為「休閒農莊」，為本身沒有商業價值的荒廢農地增添商業元素。兩三年前大路邊的農地呎價就僅300/呎左右，現在已經翻倍。近一年有不少人開始投資農地，但手法並不正規，如擺放貨櫃屋收租等等，這些行為都是有風險的。其實，農地只需向地政申請短期豁免書(Short-term waiver)就可以擺放農地構築物，無需要去冒這些風險，當然大部份人都是受著知識的局限。事實上，只要跟足要求，做足功課，農地投資也是其中一種穩健的資產配置。
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投資新界地2 - 橫洲發展只是序幕？

事有湊巧，筆者在上月發表一篇題為「投資新界地」的文章，當中主要講述政府在不久的將來會大規模收地發展，主要地區包括洪水橋一帶(洪水橋發展計劃)、公庵路、山廈村等一帶(元朗南發展計劃:183公頃面積，近六成屬「棕地」)、古洞北、粉嶺北以及坪輋(新界東北發展計劃：涉及的發展面積達700公頃)。估計單是元朗區，數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及達1000個，市場上供物流業界用於大型儲物的「棕地」空間將會變得嚴重稀缺。

然而，該篇文章尚未提及發展規模較小的「橫洲發展計劃」，筆者亦萬萬想不到涉及發展面積僅33公頃的「橫洲發展項目」最近竟鬧得如此火熱，成為了整個大形勢發展的序幕。其實所謂「棕地」，是指已受破壞的土地，包括用於放置大型機械及物流倉儲的倉地及貨櫃場等等，當中價值最高，而且本已十分稀缺的是「露天倉地」(OS地)。香港地少人多，土地資源稀缺是香港先天的問題，而689政府將解決香港住屋問題列為重中之重的首要任務，方法是想盡辦法大舉增加潛在可發展住宅的土地供應量。然而，口講容易，執行困難，當中必然會有所取捨，最後被「捨」的相關團體必然會走出來反對，令發展計劃面臨種種挑戰，最後成功與否且看政府的決心，以目前情況看來，上述的發展計劃事在必行，最後還是用「錢」去解決，凡事總有個價，香港政府資金充裕，上百億的收地資金，錢從何來？自然是從納稅人口袋裡去拿吧。

「橫洲發展計劃」的爭議，簡單說就是說好的用橫洲約 33 公頃棕地興建 17,000 個公屋單位，最後因政府的多次「摸底」，認為「棕地問題」不易處理，涉及收地補償的金額龐大，在取易不取難的原則，轉而打有原居民居住的綠化地主意，先發展朗屏路毗鄰佔地 5.6 公頃土地，興建4000個公屋單位，作為橫洲發展計劃的第一期。然而，這並不代表餘下13000個單位落空，政府表示為盡快使項目上馬，橫洲發展計劃將分4期興建。客觀分析，其實這也合理，原居民居住的綠化地屬自用性質，價值當然遠低於露天倉地(棕地)，所涉及的收地補償金額也較少。根據東北發展的情況，新界東北極荒蕪的農地如打鼓嶺農地回收價都已接近2000/呎，試問元朗的露天倉地(棕地)會是何價？超過2000/呎幾乎是必然的事。龐大的收地預算、談判所需的時間以及如何安置被趕走的棕地使用者問題，要解決這些問題，不是一時三刻的事情。

其實情況一如所料，香港的土地問題是先天性的，而新界的土地問題千絲萬縷，是歷史遺留下來的問題，除「錢」以外，根本沒有其他方法解決，而「錢」最終也只能解決業主的補償問題，真正土地用家(業界)的問題仍然無法解決。筆者預期，橫洲發展計最終仍會按計劃上馬，如政府所說，先收綠化地興建4000個公屋單位發展第一期，下一步將會是收餘下37公頃棕地用於發展餘下13000個公屋單位，問題只是要取得收地補償金額的共識。同時，洪水橋發展計劃及元朗南發展計劃將緊隨其後接力上馬，屆時市場會開始真正意識到棕地的功能及價值與及其稀缺性，最先反映的會是倉地租金，然後便是倉地的估值及價格。目前為止，無論是政府、業主、用家都大大低估了棕地的功能及價值，而往往都會在問題真正浮現時市場在意識到，情況好比住宅市場十年前大家都未有意識到住宅供應問題一樣，到問題來到時才亡羊補牢，這需要用多少的力氣才能追回十年的時間？

筆者作為一個小投資者，雖然早在兩年前已開始意識到問題，但可以做的就只能從經營業務及投資的角度出發。這段時間，筆者公司一直努力在市場物色具條件的露天倉地買入作投資及興建大型貨倉收租，回報非常可觀，可以說是史無前例。單是上周，已收到4組買家同時開票購買筆者拆售的倉地，感覺是非常著急，估計是其正在租用的倉地業主收回不再續租。

有見及此，筆者最近忙於在開曼成立一條新的私募股權基金(Cayman PE)，以SPC架構成立(有別於傳統的GPLP)，同時已有不少PI(專業投資者)及數個機構投資者有意作為Class-A Investors，主力投資香港倉地市場及另類房產項目(Alternative Investments)。無論筆者看得多遠，跑得多快，以有限的資金體量，實在難以追得上市場往後數年的發展及變化，機會一瞬即逝。Real-estate PE正是一個有效的投資模式及未來大趨勢，這是最近與該方面專業的律師團隊努力研究的方向。香港應該朝著這方向走，可惜香港人才只局限於過時的傳統專業範疇，因此步伐遠較歐美地區，甚至中國內地落後，實在可惜。有關這方面的知識，有機會再與大家分享。

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投資新界地

在新經濟模式下，利息水平長期處於低水平，各國央行不斷印鈔，銀紙不再值錢，市場上的資金多的是，大額資金只愁沒有地方停泊。在負利率年代，資金存入銀行需要付出成本，大額資金如大型退休基金，他們追求的不是高回報，而是安全且穩健的回報，於是市場上的固定收益資產如債券，甚至乎房託基金等的資產受到資金追捧，價格已升到上天。大眾投資者此時已無太多選擇，紛紛追入市，付令相關資產進一步推升。在這一輪升浪後，是否已接近水尾，無從稽考，但如果要使用槓桿投資，切記要留意自己本身是否有長線持貨的能力，長線持貨講求的是現金流能力。

筆者一向主張要持有不同種類資產分散風險，不能將所有雞蛋放在同一個籃子中。然而，香港地普遍人最熟悉的投資不外乎股票和住宅，惟越多人投資的地方就越多散戶風險，媒體天天報導，市場資訊越多，市場就越有效率，市場錯價的機會就越少，對於筆者這類機會投資者(不是投機)而言，實不是「掘金」的好地方。香港地什麼都有，最稀缺的資源就是土地資源，而土地資源往往大部份只會落入大地產商手中發展大型住宅項目。作為小投資者，就只能在在利基市場(Niche Market)尋找投資機會。

因此，筆者在大約一兩年前就開始留意新界農地及倉地的投資機會，發現潛力極大。在做任何投資前，首先是要對市場有所認識，需要做足功課及市場調研，筆者最近亦收到不少讀者來郵詢問有關農地投資的問題，發覺大家對於新界地及城市規劃的認知不多，因此筆者決定本篇與大家分享一下新界土地投資的基本概念及潛力。

要尋找新界地的投資潛力，投資者不得不留意政府的規劃圖。政府的規劃圖大致可分為分區計劃大綱圖(Outline Zoning Plan (OZP))、發展審批地區圖(Development Permission Area (DPA))、發展大綱圖(Outline Development Plan (ODP) )。以上的都是政府的公開資訊，但市場會去認真研究的人是極少數，沒有認真做功課便說市場沒機會的人要成功，除非上天將塊肉放入你口中，否則等一世都難有機會。在對政府未來的規劃有了基本概念後，大家便會開始發覺某些土地在本已經供不應求的情況下，供應將會在未來數年嚴重大幅減少。

新界農地的規劃用途基本可分為8個主要類別，包括保育地、綠化地、農地、康樂地、V-Zone地(即丁地)、OS地(即倉地)、ID地(工業用地)、R地(住宅地)等八個類型。筆者在產融結合的力量一文都曾介紹過，筆者公司去年購入了一幅位於上水文錦渡9萬呎的倉地(OS地)，經過近一年的工程，數個月前已全部出租，租金12.5/呎，月收110萬，一年收1300多萬租金，成本計租金回報超過10%。在興建的過程中，倉地的租金水平已急速上升，直至目前某些條件相約的倉租值已升超過15/呎水平，升幅驚人，甚至越乎筆者之前的預期，主要由於市場倉地已處於嚴重稀缺的狀態，而情況只會越來越嚴重。

在香港，倉地本已是不足夠，加上新界東北發展計劃即將上馬，以及未來洪水橋和元朗南發展規劃，政府將會大規模收地，令本已供不應求的倉地市場情況更趨嚴重。根據元朗南發展區最新規劃方案，元朗南可發展的183公頃面積，近六成屬「棕地」，包括已荒廢農地或用作露天倉貯(Open Storage)，並透露政府需要收回「絕大部分」棕地作發展，而現時元朗南的棕地集中於公庵路、山廈村等一帶，主要用作露天擺放重型機械、貨櫃場、物流倉貯等，佔地超過110公頃面積，而發展局表示只會預留約12公頃土地用作露天倉貯及工場用途，表示即只是元朗南，未來數年內將會損失超過100公頃的露天倉貯面積，佔目前市場總供應的非常重大比例，還未計算更大規模的新界東北發展計劃，涉及的發展面積達700公頃，其中古洞北、粉嶺北以及坪輋的倉地將會面臨被收回。筆者估計數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及近1000個。土地業主當然高興，政府提出的收地價錢是天價，新界東北極荒蕪的農地的回收價都已接近2000/呎，元朗南近公庵路的大量倉地會是何價？業主當然高興，卻苦了本地物流業界的經營者，部份業界用家得悉倉租約到期後不會續租，已紛紛在市場尋找倉地，惟市場供應已極少，一年來持續上升的租金已反映市場情況。

更可笑的是，政府的解決方法竟然是採用多層工廈方式安置倉地的經營者，要知道部分涉及重型機械的業界根本難以「上樓」，而他們才是真正的用家。這證明政府當局對實際市場的認知是何等的貧乏。對香港人來說，這是何等的無奈？

擁有地產霸權優勢的大地產商早已囤地，亦有不少財力雄厚的市場投機者在發展規劃大綱公佈後大量掃入相關土地，購入後連租也懶得出租，荒廢坐著等升值。像筆者基於市場供應和需求、考慮市場真正需要而著實投資發展的投資者或投資團體屬極少數。因此，最近有些得悉最新政府規劃藍圖知道自己所投機購入的倉地不納入規劃範圍便急急求售，對筆者來說正好是一個市場機會，筆者始終喜歡「主動增值」的項目投資。投機者關注的只是規劃為資產帶來多少的價格升幅，而非規劃令市場的供求帶來什麼影響。

雖然筆者都只是一個生意人，更談不上貢獻社會等清高的考慮，但始終對於投機的事情沒太大興趣，經營項目中所能學到的知識和經驗、賺到的人脈、得到的成功感，比金錢回報來得更寶貴。

希望各位在本篇文章中也能得到一些投資新界地的基本概念。

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