2016年9月22日 星期四

投資新界地2 - 橫洲發展只是序幕?



事有湊巧,筆者在上月發表一篇題為「投資新界地」的文章,當中主要講述政府在不久的將來會大規模收地發展,主要地區包括洪水橋一帶(洪水橋發展計劃)、公庵路、山廈村等一帶(元朗南發展計劃:183公頃面積,近六成屬「棕地」)、古洞北、粉嶺北以及坪輋(新界東北發展計劃:涉及的發展面積達700公頃)。估計單是元朗區,數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及達1000個,市場上供物流業界用於大型儲物的「棕地」空間將會變得嚴重稀缺。

然而,該篇文章尚未提及發展規模較小的「橫洲發展計劃」,筆者亦萬萬想不到涉及發展面積僅33公頃的「橫洲發展項目」最近竟鬧得如此火熱,成為了整個大形勢發展的序幕。其實所謂「棕地」,是指已受破壞的土地,包括用於放置大型機械及物流倉儲的倉地及貨櫃場等等,當中價值最高,而且本已十分稀缺的是「露天倉地」(OS地)。香港地少人多,土地資源稀缺是香港先天的問題,而689政府將解決香港住屋問題列為重中之重的首要任務,方法是想盡辦法大舉增加潛在可發展住宅的土地供應量。然而,口講容易,執行困難,當中必然會有所取捨,最後被「捨」的相關團體必然會走出來反對,令發展計劃面臨種種挑戰,最後成功與否且看政府的決心,以目前情況看來,上述的發展計劃事在必行,最後還是用「錢」去解決,凡事總有個價,香港政府資金充裕,上百億的收地資金,錢從何來?自然是從納稅人口袋裡去拿吧。

「橫洲發展計劃」的爭議,簡單說就是說好的用橫洲約 33 公頃棕地興建 17,000 個公屋單位,最後因政府的多次「摸底」,認為「棕地問題」不易處理,涉及收地補償的金額龐大,在取易不取難的原則,轉而打有原居民居住的綠化地主意,先發展朗屏路毗鄰佔地 5.6 公頃土地,興建4000個公屋單位,作為橫洲發展計劃的第一期。然而,這並不代表餘下13000個單位落空,政府表示為盡快使項目上馬,橫洲發展計劃將分4期興建。客觀分析,其實這也合理,原居民居住的綠化地屬自用性質,價值當然遠低於露天倉地(棕地),所涉及的收地補償金額也較少。根據東北發展的情況,新界東北極荒蕪的農地如打鼓嶺農地回收價都已接近2000/呎,試問元朗的露天倉地(棕地)會是何價?超過2000/呎幾乎是必然的事。龐大的收地預算、談判所需的時間以及如何安置被趕走的棕地使用者問題,要解決這些問題,不是一時三刻的事情。

其實情況一如所料,香港的土地問題是先天性的,而新界的土地問題千絲萬縷,是歷史遺留下來的問題,除「錢」以外,根本沒有其他方法解決,而「錢」最終也只能解決業主的補償問題,真正土地用家(業界)的問題仍然無法解決。筆者預期,橫洲發展計最終仍會按計劃上馬,如政府所說,先收綠化地興建4000個公屋單位發展第一期,下一步將會是收餘下37公頃棕地用於發展餘下13000個公屋單位,問題只是要取得收地補償金額的共識。同時,洪水橋發展計劃及元朗南發展計劃將緊隨其後接力上馬,屆時市場會開始真正意識到棕地的功能及價值與及其稀缺性,最先反映的會是倉地租金,然後便是倉地的估值及價格。目前為止,無論是政府、業主、用家都大大低估了棕地的功能及價值,而往往都會在問題真正浮現時市場在意識到,情況好比住宅市場十年前大家都未有意識到住宅供應問題一樣,到問題來到時才亡羊補牢,這需要用多少的力氣才能追回十年的時間?

筆者作為一個小投資者,雖然早在兩年前已開始意識到問題,但可以做的就只能從經營業務及投資的角度出發。這段時間,筆者公司一直努力在市場物色具條件的露天倉地買入作投資及興建大型貨倉收租,回報非常可觀,可以說是史無前例。單是上周,已收到4組買家同時開票購買筆者拆售的倉地,感覺是非常著急,估計是其正在租用的倉地業主收回不再續租。

有見及此,筆者最近忙於在開曼成立一條新的私募股權基金(Cayman PE),以SPC架構成立(有別於傳統的GPLP),同時已有不少PI(專業投資者)及數個機構投資者有意作為Class-A Investors,主力投資香港倉地市場及另類房產項目(Alternative Investments)。無論筆者看得多遠,跑得多快,以有限的資金體量,實在難以追得上市場往後數年的發展及變化,機會一瞬即逝。Real-estate PE正是一個有效的投資模式及未來大趨勢,這是最近與該方面專業的律師團隊努力研究的方向。香港應該朝著這方向走,可惜香港人才只局限於過時的傳統專業範疇,因此步伐遠較歐美地區,甚至中國內地落後,實在可惜。有關這方面的知識,有機會再與大家分享。

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2016年9月8日 星期四

爬出井口看世界 (給百樂新書的序)


百樂兄出著作,分享財務自由速成之法,希望筆者為其新作寫個序,筆者當然義不容辭。有關百樂兄的背景,大家可到百樂兄的Blog了解一下(見《財務自由速成法》)。

「你好, 我是百樂, 無家底,中學會考差不多科科肥佬, 差到冇朋友, 但我没放棄自己, 不段嘗試並從無數錯敗中學習, 30 歲出頭赚到我第一個一千萬(港元),40 歲建立了全盤被動收入生意,淨資產過亿。在今天的香港,可算是實現了財務自由。 比上不足, 比下有餘, 知足常樂,生死無常, 問問自己, 再多的資產, 我會比這刻有更多快樂嗎?大概不會。那麼,剩下來的日子是为甚麽而活呢? 生命的意義在於開心快樂, 精神上,身體上和經濟上有足夠的財富, 為身邊的人帶來幸福快樂, 自己便得到快樂了。」by Baile

筆者第一次看到百樂兄的自我介紹,不會感到不可能或存在任何質疑的感覺,只想即時閱讀百樂的文章,了解其心路歷程和投資理念。近日,百樂兄開始在網絡上宣傳及發表自己的新著作,卻引來不少讀者及blog界朋友的質疑,反應頗大。大家質疑的是百樂兄是否真的如其blog中介紹說在無家底的情況下做到「 30 歲赚第一個一千萬,40歲淨資產過億」,事實上這個質疑對大眾來說很正常,因為這件事對每日埋頭苦幹的一般上班一族來說可能是太離地、是天方夜譚,連造夢也沒想過,甚至連止凡兄一開始也有所質疑,私下向筆者求證了解,當然止凡兄是考慮到其本身對大眾的影響力,作出審慎求證是對大眾讀者負責任的表現。

在香港這個多年來一直信奉「知識才能改變命運」、「求學只是求分數」、「嬴在起跑線」、「專業人士是社會的天之驕子」等理念的一個小城市,一個大學畢業生出來當個四大會計師樓的審計員(Big 4 Auditor),起薪點才不過萬多元,突然有個當年會考才幾分的人跑出來跟你說他靠自己在畢業後的短短十年間就已經達到財務自由,淨資產以億計,難免對人有一種思想及價值觀的沖擊,因此種種的質疑其實也是可以理解。更何況在「反智」的世代,勵志的故事往往都不討好。

話說回來,其實筆者都是過來人,當年家境貧窮,曾經一段時間連衣食開支都成一個問題,筆者年幼太過專注某一種運動,中學階段基本上沒有好好讀過書,第一次會考只得幾分,放榜當天才真正意識到自己有機會無書讀。幸得重考那年遇到了恩師,愛上了經濟學,整個人突然開竅。其實男仔一般都比較遲才開竅,在香港的教育制度下,男仔在學業早期無疑是比較蝕底。大學生崖,海外留學,畢業後所遇到的種種經歷,在一般人看來是一帆風順,但大部份人(包括身邊很親的人)都忽略了過程中所遇到的種種困難和挑戰,更有不少人應為是運氣使然。筆者認為儘管一個人有無比的運氣,也不可能在人生不同的階段一帆風順,完全沒有挑戰,其實關鍵在於你是否在遇到困難時懂得堅持、如何面對及克服挑戰。

百樂兄的成功,在一般人看來是不可能,甚至有人認為是一個「騙案」,想設法去證實它的虛偽。其實姑勿論百樂兄的成功是真是假,百樂兄分享的理念是否具參考價值才是關鍵,而一種理念是否具參考價值,不是單純依靠分享者的個案成功與否去判斷,而是需要讀者自行運用自己的獨立思考去判斷。與其浪費時間討論個案的真實性,不如去閱讀作者的文章,自行判斷文章內容是否合理,是否具參考價值。隨著互聯網的發展,世界的資訊泛濫,在吸收任何資訊都需要經過獨立的思考判斷,筆者從不相信權威,但對各種理念都不抗拒,採取完全開放的態度,這樣才能擴闊自己的視野,開拓自己的世界觀。

有不少投資者都會認為投資的風險和回報必成正比,因此凡有爆炸性收益的投資或生意都存在極高的風險,因此認為別人的投資或生意上的成功是取決於運氣(因背後承受著極高的風險),根本無參考性。存在這樣想法的人是將自己永遠困在一個井內。其實投資或做生意來而言,風險的高低很大程度上都取決於投資者本身對該「產品」或「項目」的熟悉程度。市場不是永遠經常性有效率,特別在新興行業、創意工業、高新科技的範疇最為常見。在不熟悉的人眼中是風險,在熟悉的人眼中是機會。機會永遠只留給有準備、有計劃的人。

大家要知道,不是所有市場都像股票市場一樣經常性有效率或能於短時間內迅速調節,經濟學中的交易費用/資訊成本往往會做成信息不對稱(Asymetric Information)。當有好的「項目」或「點子」,只要是有價值的,不難找到人投資資金,這就是中國人所說的「百樂」。而這亦是筆者曾經親身走過的路。百樂兄今天所分享的,正正就是他走過的路,其經驗和心得是非常寶貴的。在深入了解前,請不要在井內看世界,沒殺了你的不見的機會及別人成功之路的經驗,否則閣下只會失去吸收別人珍貴成功經驗的機會。

筆者有親身與百樂兄見過面,傾談過,亦互相分享過大家的投資理念。由第一次看百樂的文章開始,從沒有花一秒去想這是真的假的。因為百樂對財務自由及創業的看法,相信只有過來人才能有這樣的體會。筆者相信百樂兄的文章對各位上班一族,不論閣下是否有意將來創業,都有一定的啟發性。希望大家都能從百樂兄的文章中有所得著。

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