聯繫匯率制度下的港匯套利操作

一如市場所料，美國聯儲局昨晚香港零晨時份宣布加息4分之1厘。事實上，受加息預期所影響，港匯近一個月持續走低，今早低見7.847左右水平，距離7.85弱方兌換保證僅30點子。

部份讀者可能不清楚何謂「弱方兌換保證」，這要從當年說起。自2005年5月18日起，香港金管局收緊匯率控制措施，限制於7.75-7.85港元兌1美元之間浮動，並把7.75水平名為「強方兌換保證」和7.85水平命名為「弱方兌換保證」，以穩定聯繫匯率制度。若觸及或極接近任一界限，金管局將運用外匯儲備入市進行市場操作，以保持匯率在此範圍之內。當觸及「強方兌換保證」時，金管局便會買入美元而沽出港元；當觸及「弱方兌換保證」時，金管局則買入港元而沽出美元。

目前港匯已跌至7.847水平，已非常接近7.85的弱方兌換保證，意味著港匯基本上已沒有下跌的空間(目前計最多只有30點子)。面對這情況，有一種操作可以做，就是「沽美元、買港元」。對投資者而言，具體操作實際是「借美元來買港元」。在聯繫匯率制度下，美元對港元之最大波動幅度為7.75-7.85，即1.27%。若現時匯率(spot)已觸及7.85的弱方兌換保證，理論上港匯只有upside，沒有downside。

聯匯套利操作很簡單，先向銀行借入美元，然後將美元兌換成港元，再將港元存於銀行(可做敍做定期存款、買入港元存款證/其他港元定息產品)，目的是盡量去抵銷美元借貸利息成本。下一步是將港元定期存款或其他港元定息資產抵押予銀行，借出美元，然後重覆以上操作，原理與槓桿債券一樣。當然，在實際操作下，只需直接以孖展額放大總投資金額即可。

舉例，假設銀行提供的最高融率（LTV）為97%，即槓桿倍數為33.33倍。1萬元的本金可將總投資額放大至33.33萬元。而港匯目前在「弱方兌換保證」的最低水平下，最高的升幅為1.27% (由7.85-7.75)，槓桿後最高回報率為1.27% x 33.33 = 42.33%。假若1年後港匯回升至7.75，槓桿後最高回報率為42.33%，即使只有一半，年回報率也超過20%。

在理論上幾乎沒有downside的情況下 (唯一的downside risk為香港特區政府放棄聯繫匯率)，這種投資操作有這水平的回報算是非常吸引。但以上操作亦涉及兩種成本︰

第一，借入美元當然涉及借貸成本，買入港元後將港元存於銀行雖然亦有存款利息，但低得可憐。因此，美元貸款和港元存款的息差是最主要的成本。

第二，就是買入和賣出港元的買賣差價。

一般而言，我會直接設計一個proposal，向私人銀行建議整個操作方案。首先，我提出的要求是美元貸款和港元存款(或其他港元固定收益產品)的息差要接近相同，第二是槓桿比率的要求。今天好奇致電去某專業門做結構性產品的某大投行詢問，第一個反應是︰「陳生，乜又係你呀？」。經過一輪內部商討，該行產品部的初步回覆是，第一個條件基本上可以做得到，但行方並不願透露以何種產品操作。至於融資比率最高則可能只有95%(待定)，即20倍槓桿。最後，當然是行方對投資者的要求，一般tailor-made的投資盤均會對投資者設定最低的投資金額要求。

市場不時會出現一些短期的套利操作空間，筆者對上一次操作已是數年前人民幣存款證借美元、CNY/CNH等的操作了，當時回報非常瘋狂，現在回想起亦津津樂道。現時除了市場的套利機會和空間越來越少，感覺上金融機構們亦沒有當年般進取，這當然也跟監管機構的政策收緊得越來越嚴格有關。

有興趣的讀者可參考本blog之前的相關文章︰

如何利用遠期合約對沖槓桿人民幣債券風險
人民幣貶值預期下的買債策略 - 逆向操作

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資產遊戲造成的階級斷層

樓價自03年低位已持續上升了近15年，然後樓價在高位的情況下再連續上升22個月至今天突破私樓售價指數的歷史高位。樓價去到今天如此水平，誰能買到樓？律師？醫生？投資銀行家？都已經不重要了，儘管你只是一位快餐店的侍應，只要你早年買了兩層樓(一層自住，一層收租)，到了今天，你都可能比上述所有沒有樓的專業人士都更有「資格」、擁有更充裕的購買力在今天的市場下繼續買樓。

現時香港樓市的主要購買力基來上已經與潛在市場參與者的工資或入息水平脫勾，市場主要的購買力來自資產價格持續多年累積的升幅，加上在低息環境下，有樓人士通過再融資輕易以極低資金成本提取現金，繼續成為樓市的參與者。遊戲規則已變成「在資產不停升值的情況下，擁有越多資產的人就能融資更多的資金去買入更多的資產，然後資產繼續升值」。無窮的「升值+再融資」的購買力不停去追逐有限供應的住宅物業，結果會如何，應該不用我多說。

現時樓市的主要市場參與者已慢慢變成只有本身已持有物業或上一代（甚至是再上一代）持有一個或多個物業的人士/家族，形成永久性的階級斷層。劏房戶、公共房屋戶、租樓戶和私樓戶之間不同階層人士將會永久性停留在同一階層，難以向上流動，而樓價亦變成了斷線的風箏，在有「風」的情況下繼續向上飛。而這個「風」就是低息環境和住宅的供應短缺。

支持樓價持續上升的是「樓價上升令已持有物業人士的新增購買力」。換句話說，即是「樓價上升支持樓價繼續上升」，當樓價上升至某個水平，這個邏輯便會變成長時間的循環，難以回頭。

私樓市場當中亦將出現一定程度的斷層。樓，作為一種必需品(necessity)，在必要性住屋需求未能滿足的情況下(或稱為「剛性需求」)，大家只求上車，small lump sum is king，細價樓在這些年來一直被夾升。當年成功上車的一群上車後成家立室，幾年後又有小孩，伴隨著樓價的升值，到了今天，早年買入的上車盤升值令業主的購買力上升(傳統工資收入絕對難以追得上這種購買力)，從而衍生強勁的換樓需求，推升中大型單位樓價，樓市的升市開始進入第二階段。當中大型單位的呎價開始上升，中大型單位與小型單位的呎價差距開始收窄，同時不要忘記中大型單位的面積大，呎價上升令中大型單位的樓價lump sum上升得更多，加上DSD和按揭的收緊，使上車盤的業主即使能獲得樓市上升帶來的新增購買力，也難以負擔換樓所需的龐大首付和相關開支，換樓階梯斷裂，令私樓市場內亦出現階級斷層。整個社會，以至每一個獨立的市場缺乏了正常市場機制下應有的流動力。

作為一般無產的年輕人，擁有一種無助感十分正常。然而，我們只需做好自己，認清大局後好好計劃自己應走的路，正如我較早前的一篇文章(真的時勢造英雄？ )所講︰「每一代人擁有的市場和時機優勢都不一樣，若只懂去複製上一代的成功模式(如買樓創富)，應用在今天，難度高是理所當然，容易的話上一代人都比你早做了。」因此，我們的眼球的焦點不應被大眾的媒體搶走，成功並不一定靠買樓，樓也並非唯一的資產。

置業是一種需要，當你有資格成為市場的真正參與者時，go ahead﹗今時今日買樓門檻高，當你未有資格參與時，無須抱怨或放棄，先做好自己，嘗試去認識樓以外的資產選擇，學懂如何做好資產配置，條條大路通羅馬。當全世界的成功人士都是「收租佬」時，the city is really dying!

後記：

本篇文章想說明一個道理，如大家只會行「買樓置業」這條路，最後會發現自己最終難以突破現時你所在的「階層」，原因是在這條路上，階層與階層之間已出現斷層。由一個階層上另一個階段將會困難重重。

要成功突破斷層，首要去認識不同的資產類別，做好自己的資產配置。樓只是眾多「值得累積的資產」中之一，並不是唯一。如閣下未及該資產門檻，證明你仍不是該資產的合資格市場參與者，宜先另選其他資產類別。

此路不通，並不代表世界末日。共勉之！
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投資·失敗與成功

我的博客中曾分享過不少成功的投資經驗，有讀者曾經好奇地留言問我︰「我認為你的財務知識、工作經驗，深思熟慮的習慣和好奇心是你屢戰屢勝的關鍵。但我好奇問你有無輸過呢？難度你每次都咁有信心，如你判斷般發展嗎？我估你每作投資前都費盡功夫，做足功課，衡量過所有可能出現的風險和相應對策，但難保事情總有意料之外的發展。如你所講，槓桿是可以擴大回報，同時會擴大風險。作從未嘗試過的投資，你是抱着甚麼心態呢？我最想知道在你投資未知的領域時，你的膽量是如何練成呢？」

坦白說，投資又怎可能沒有輸過呢？慶幸的是，我輸得最多的時間是在我初出茅廬、資本不多的時候。人總要面對失敗，總會遇到錯折，關鍵是面對問題時你是否能夠冷靜地以最理性、成熟的方法去解決。人如果到中年還未遇過失敗，這個人尚且未算成功，只有從失敗中走出來的人才是真正的成功。

成功，固然賺到了金錢回報；失敗雖然輸然了金錢，但過程中賺到的經驗和心態的成長更為寶貴，因此年輕時的失敗是最值得高興，也是一種幸運。成功的關鍵是願意去嘗試，懂得從自己和別人的失敗中汲取經驗，然後再總結經驗。

對於從未嘗試過的投資，不應畏懼，也不應低估自己的能力，否則你就有可能白白放棄了一個成功或失敗的機會。如果每一種投資只有行內專家才能夠成功，那麼李嘉誠即使到300歲也不可能有今天的成就。關鍵是投資者是否懂得整合身邊的資源，而「專家」正正就是資源的一種，因此成功的往往不是「專家」，而是懂得資源整合的「企業家」。投資，需要擁有「企業家」的高度和思維。

作從未嘗試過的投資，我抱著的心態是back to basic地去計數，計算最壞的情況下最多會輸多少，怎樣去解決潛在會發生的問題。未想upside先想downside，最後才用力拍板去執行。

當你計算到最壞的情況後，又想到應如何解決，執行又何懼之有？

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大年初一 祝大家狗年現金流源源不絕﹗

今日大年初一，本人在此恭祝大家狗年進步！身體健康！心想事成！現金流源源不絕！繼續現金流為王，收息收到手軟！恭喜恭喜！

有關虛擬貨幣和比特幣之我見

最近有不少讀者都詢問本人有關比特幣和虛擬貨幣的投資價值，筆者在此回應讀者朋友之餘，亦簡單表達一下本人對比特幣和虛擬貨幣的投資價值的個人看法吧﹗

虛擬貨幣又稱數字貨幣或加密貨幣，是一種在新經濟下，科技結合金融誕生的產物/商品 (現階段對它稱為貨幣我個人認為言之尚早)，它背後的區塊鏈(blockchain)技術相當有價值，相信在未來金融體系將會是舉足輕重的一種技術。儘管如此，現階段我不認為任何一種虛擬貨幣(包括比特幣、以太幣、瑞波幣等等) 是值得累積的資產。原因很簡單，現階段我根本無法對某種虛擬貨幣進行估值，因此無法評估出它到底值多少錢，每個單位價值是1元? 15000元? 還是150萬? 在無法進行科學估值的情況下，又怎去判斷我們現在買入的價位是否合理？在無法判斷其價值，只單純希望買入後價格上升帶來capital gain，說白了就是一種投機，或者投機的成份相當高。

說到虛擬貨幣，不得不提目前最廣為人知、知名度與市場總值最高的比特幣（Bitcoin）。比特幣誕生於2009年，目前市場總值約2000億美元，由日裔美國「人」或「機構」中本聰發布了全世界第一個比特幣，正式啟動了「比特幣金融系統」。2008年發表了一篇名為《比特幣：一種對等式的電子現金系統》的論文，當中提到的定義是：「點對點的電子現金，可以不需要經由金融機構，就能在雙方之間直接傳送。」

比特幣是透過區塊鏈技術運作，其最大的特點是去中心化、不涉及第三方機構或平台進行結算及管理，同時其交易是全球流通，且任何人皆可以使用電腦對第三方的交易進行記帳(book keeping)的形式參與比特幣活動，為整個「比特幣金融系統」提供價值，從而獲得回報(比特幣)，稱為「挖礦」。透過稱為「挖礦」的電腦運算獲得比特幣；中央處理器（CPU）、圖形處理器（GPU）等這類用來挖礦的裝置稱為「礦機」，而挖礦的人則稱為「礦工」。形容相當有趣。

為避免通貨膨脹問題，比特幣的創辦人很簡單直接地在「貨幣供應」方面著手，比特幣透過私鑰作為數位簽章，協議的數量上限為2100萬個比特幣，無法再增加，即比特幣的總量「貨幣供應」從一開始就已經封頂，不會因為市場對使用比特幣交易的需求增加而以任何方式增加「貨幣供應」，這正正就是針對傳統貨幣的痛處來打，特別在2008年金融海嘯後世界各國濫發鈔票使貨幣貶值的年代，比特幣的出現正正就是希望帶出一個訊息 - 「只有傳統貨幣才會有貨幣政策(Monetary Policy)，去中心化(沒有中央銀行/金融監管機構)、不涉及第三方機構或平台進行結算及管理的虛擬貨幣才是公平、大家真正需要的「交易媒介」(Medium of Exchange)。

基於比特幣的總量「貨幣供應」從一開始就已經封頂，只要國際對它的認受性提升，不同商戶和使用者對它信任，而大家都相繼願意使用比特幣來進行交易，比特幣的價值/價格就必然會上升。可是，目前比特幣價格的上升有多少是因為上述這個原因/邏輯而上升？而究竟又有多少比例是由於大家對它短期的價格預期樂觀從而產生出來的投機需求？而比特幣的交易又有多少是「正常的交易」而非貨源歸邊下夾升的交易？這些數據我們不容易獲得，但這是十分關鍵的問題，比起分析什麼認受性、貨幣供應的問題更重要。然而，我們無從考究，因此無從對比特幣進行更具支持力的估值。

如果說限制的「貨幣供應」就是它所謂的稀缺性，從而認為比特幣保值，這些分析其實是忽略了需求部份的分析，是不夠全面的，事實上這是假設了比特幣將會能夠在市場廣泛流通，持續地被公眾及不同國家所認可，也同時假設了其他的虛擬貨幣不能與其競爭，將來亦不會出現更完善的虛擬貨幣產品取代現有的虛擬貨幣。這些假設都相當進取，但如果上述假設都如你所願的發生，你現在的投資將會有爆發性的回報，否則上述就是風險所在。投資「未知」的東西，高回報、高風險，fair enough!

投資新品種「貨幣」之前，大家宜先了解一下何為貨幣與及貨幣的歷史。貨幣多年來發展到現代的貨幣，已無須要採用「金本位」制，美元的發行以至現時很多國家貨幣的發行也是「美元本位」制，原因是大家都需要一個極具認受性、大家長遠100年都信任的一個「錨」去發行貨幣。以前大家都信任黃金的價值，因此使用「金本位」，現在大家都信任美元，因此很多貨幣的發行都是「美元本位」制。說到底需要大家的信心和國際間的認受性就是貨幣發行的核心價值。

虛擬貨幣的ICO (首次代幣發行)基本上沒有任何限制，如果發行機構沒有限制，即任何人(包括非官方的私人機構，甚或是個人)都可以發行虛擬貨幣，那虛擬貨幣的供應可以是無限量，儘管某種虛擬貨幣可以限制其「貨幣供應」，但實際上其實意義不大。貨幣如果是由一個非官方的私人機構發行，該貨幣本身必需在「信心」和「認受性」方面做到極致，否則其價格和價值便容易脫勾，流於投機炒賣，形成泡沫。

虛擬貨幣的核心價值是點對點及去中心化交易，然而交易時間長、手續費高等問題則違背了最初低手續費、不受監管的初衷。虛擬貨幣的交易成本，包括交易平台的安全性等等也值得大家關注，這將會嚴重影響虛擬貨幣的價值以及真正的「存在價值」。

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我對「資產」的定義和投資債券的心態與考慮

作為一個投資者，在執行理財計劃或資產配置前，必須要將「資產」的定義界定清楚，深入了解「資產」的概念，才能作出理性而全面的投資決定。

筆者「資產」的概念大致可分為三種︰

1. 廣義資產

又稱會計資產(Accounting Assets)，指會計學上對資產的定義，一個人所擁有的所有經濟物品/資源，並能以貨幣單位衡量的均稱為資產，如銀行帳戶上的現金存款、樓宇住宅物業、一張桌子或椅子，只要產權能清晰界定，都能稱為一個人/企業的資產。

2. 有效資產

廣義指凡能於一段時間內持續地產生經濟收益的資產，均能稱為有效資產(Effective Assets)。從資產配置的角度，筆者一向要求收益是能具體地「計到數」的，因此筆者將有效資產定義為凡能在一段時間內持續地產生現金流收益的資產，才稱為有效資產。正如富爸爸窮爸爸作者 - 羅伯特·清崎對資產的定義是：當持有一項物品，這物品會自動使現金流向你的口袋，就是資產。

3. 值得累積的資產

除於指定時間內產生現金流收益外，其產生的整體收益會隨時間有所增長，且增長速度比通貨膨脹快，這才是我們長遠值得累積的資產。筆者較早前的一篇文章《投資是為了「賺資產」而非「賺錢」》提到投資或資產配置的最終目標並不是「金錢」，而是「資產」。投資過程中，資產價格上升，沽出資產所賺取到的「金錢」並非投資的最終目的，因為投資是長途賽，你不會賺了一次錢後就停下來永遠不再投資，而由於銀紙長遠貶值，資產長遠升值原因，投資賺錢後必須將沽售套現的資金重新投入其他資產，才不會被「時間」將你的資產購買力吞噬。不論是新投資或是再投資操作，投資項目的投資比例也應儘量投入值得累積的資產為主，從而實踐投資是為了「賺資產」而非「賺錢」。投資要認清「目的地」。

以上概念十分重要，投資者很多時候會以為自己知道，實際上可能是一知半解。有些人或會認為這些概念不重要，無須嚴謹，就由得它含含糊糊就算了，十年過去後可能會發覺自己明明投資有「技術」，為何身家就是跟懂得累積「資產」的普通人給比下去，甚至乎遠遠拋離。

單純是 2. 有效資產 和 3. 值得累積的資產 在市場上並不難找到，然而同時具備2和3兩者特質的資產則不容易找。雖然要找到能定期產生高現金流回報，同時其整體收益(Total Return, 包括現金流和資本增值)的資產項目不容易，但我們卻可通過精明的資產配置方式，結合不同資產的特性，自行組合能同時滿足2和3的投資組合。筆者的「REITs + Bond」投資組合就是一個例子，至於筆者早期為何會選擇以REITs 和槓桿債券去建立自己的投資組合，是基於兩種資產的不同特質性，而兩者的優劣能夠做到有機互補，前文已多次解釋，在此不贅。

雖然同時能滿足2和3的資產項目選擇不多，但能分別滿足2或3的市場上卻有不少選擇。又以「REITs + Bond」投資組合為例，債券能定期產生高現金流回報，若使用槓桿，ROC (Return on Capital)會更高，但債券的特質是「保本」(若發行人不違約)，即到期日能全數收回本金，而期間收取穩定的債息，然而其「保本」的好處正正就是壞處。

小弟著作《現金流為王》中亦曾提到︰

債券最大的缺點是持有債券至到期並沒有資本增值的效果，因為債券只能做到保息保本（債券到期取回本金），這是優點同時也是缺點。在不斷量化寬鬆的大時代下，銀紙長遠會以高速貶值，沒有資本增值的力量實在難以抵抗通貨膨脹。要做到投資組合產生穩定現金流，而又能收得像實物資產/ 磚頭般的長遠資本增值，將債息再投資REITs 是最穩健之選，同時REITs 亦具有高倉值的特點，也具有高而穩定現金流的特點，因此兩者除了互補，亦能夠相互作出再投資的操作，優化整個投資組合，使雪球愈滾愈大。

投資「工具資產」如債券的心態和考慮

由此可見，不同資產有不同的特質性，通過資產配置的方式能將不同特質性的資產有機結合，做到優劣互補，使資產組合能有高現金流，又能收長遠資本增值的效果，對沖通脹和銀紙貶值的風險。從「REITs + Bond」的例子中，我們可以見到債券其實只是一個會產生現金流的「工具資產」，並沒有資本增值的作用，因此債券並非長遠值得累積的資產。

對於投資「工具資產」如債券，投資者必須要十分清淅你的目的，就是要安全、穩健地賺取它的高現金流回報，取其風險低，高現金流回報的好處。因此，筆者認為投資債券一定要有持有至到期的心理準備，不論你使用槓桿與否，總之投資者必須設法令自己有能力持有債券至到期日取回本金，這是rule 1。特別在現時這個風高浪急的市場下，債券孳息率已大不如前，債券孳息率低亦意味著債券的價格昂貴，以前孳息率超過10%的內房公司，現在發行的債券孳息率只有5-6%，這並非因為企業的信貸能力有所改善，而是因為Yield Spread收窄。

投資債券盡量避免投資業務經營能力主導的公司，也不應期望公司業績有亮麗的增長。如有此期望，應該買股票，才能justify有關風險。投資債券，投資者是債主，不應與公司共存亡，在最壞的情況下，應該是公司死投資者都不用死，這就是作為債主與股東的最大分別。因此，投資債券時應考慮公司目前持有多少資產，除償債能力外，更應考慮公司是否持有「非常有價值」的資產，然後就是看公司的債務水平，因為其他債主都將有可能是你的「競爭者」。所以，現時市場若我要再買債券的話，會更注重公司的資產基礎、資產本身的性質和資產價格的穩健性。從此角度出發，REIT Bond (房託基金發行的債券) 也是個不錯的選擇。

*今天是我與太太的結婚週年，準備出街慶祝，停筆於此。祝大家聖誕快樂、新年進步﹗

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空手入白刃的地產項目

話說數個月前，筆者在荔枝角路經一處，發覺原本是美心餐廳一直租用的工業大廈地廠圍上了街板，連忙就問身邊的地產經紀同事，美心遷走了嗎？同事說是的，由於美心正進行品牌提升(現稱美心MX)，網點選址首選商場，工廈地廠租金雖平宜，惟工廈食堂牌限制食肆對外不可掛上招牌，故美心最終放棄此工廈地廠，轉移到大商場去。筆者立時精神為之一振，原因是筆者一直心儀該工廈地廠，按筆者對荔枝角的了解，該地廠位置堪稱全荔枝角最具商業價值的工廈地廠。地廠的位置位於青山道與大南西街交界，十字路口，人流極盛，十字口有紅綠燈位，人流匯聚於此，且該位置距地鐵站僅1-2分鐘步程，地理位置相當優越，是不可多得具高可塑性的工廈地廠。

得悉美心遷走的消息，連忙命地產同事不要對外宣揚，同時讓同事立即聯繫業主，剛好業主也在荔枝角辦公室，筆者急不及待直接上其辦公室與業主即時見面。由於同事認識該位業主，事前也先向筆者簡介了一下業主的背景，原來業主本身是一名會計師，會計師的特性是數口精，但計的一般都是死數，也聞說業主知道美心要遷走，曾嘗試調低租金挽留但不果，由此可知業主的心思，並嘗試根據其人物性格代入其角色，業主想必是在想物業若空置一個月就是廿幾萬，每一天都是金錢，相當肉痛。

一向隨身帶備支票的筆者當然早有準備，一見面二話不說單刀直入說條件，每月23萬租15年(比美心原來的租金還高，美心之前的租約是12年)，隨即準備好支票。業主一聽到說15年太長了，不可能﹗ 筆者為不讓其有太多時間考慮，速戰速決，立即開另一張支票遞向他︰「24萬/月，10年約。」業主聽到後，表情開始有點兒軟化，仍搖搖頭說十年太長了，但一邊搖頭卻一邊伸手接過支票，明顯是難抵金錢的誘惑，支票是三按一上(按金加上期)合共96萬，準備充足的經紀同事早已在旁準備好臨時合約，時即簽署成交。就這樣，這一宗十年租約的deal僅用了20分鐘便完成了。一步出大門口，落到樓下，同事即時問我為何我這麼有信心，大拿拿廿幾萬一個月，你不用先回公司計計數？我說不用，我心裡有數。

青山道與大南西街交界人流極旺，原來的美心餐廳佔地約8000呎，包括了座位及廚房，但門口僅在青山道的一小角，其他對外全部密封。筆者一直認為若果能夠將青山道一排的非結構牆身全部打開，將之變成數個小街鋪，其價值和租值定必能大大提升，而將工廈地廠改為街鋪只需向地政總署申請短期豁免書(Short-term Waiver)即可，每月僅需按改變用途單位的floor area補回差價費用，然而工廈變成零售街鋪的價值提升，以建築面積計算遠比只按floor area補價的費用高，從而能做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)的效果。

不足兩個月，筆者分間的6間街鋪已全部租出，每月淨租金已超過30萬，已完全覆蓋每月24萬的租金支出，同時後面的三個食肆鋪位是淨賺的了，這段時間已不乏多間大型連鎖品牌食肆有興趣，如翠X、大XX、吉XX等，預計租金25-30萬。該地廠項目的總租金收入預計約60萬，短時間內已翻了1.5倍，每月淨現金流收益可達36萬。

該地廠項目的投資成本主要為改建的工程費用約150萬，費用當然也不是一次過支付。對於現金流為王的筆者計數也是算得很盡的，由於項目分間後的租金水平比原先的租金水平上升了1.5倍，筆者所收的按金也就上升了1.5倍，以3按1上計算，筆者合共能收回240萬按金及上期，扣除筆者支付予大業主的96萬按金及上期，正現金流為144萬，足夠支付工程費用所需。因此，本項目近乎空手入白刃。

對於該項目淨賺回來的4000呎食肆鋪位，筆者本來大可直接租出收租，但多日來反覆考慮，反正該食肆面積是淨賺回來的，筆者希望可以自己搞一個food court。荔枝角本身食肆供應極度稀缺，荔枝角是一個即將變天的一個商業區，加上項目本身的位置好，因此筆者希望藉此機會建立一個屬於自己的food court品牌，以匯聚一班品牌食肆，以作為日後強化資產的一種利器/工具。當擁有自己的品牌，就等同擁有一強化資產的利器，可應用至不同的地產項目，有助日後收購其他地廠/物業/鋪位後能主動提升其租值，做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)，然後是估值(Valuation)的提升，最後是資產價格的體現。

可參考前文 - 「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)。

「假如你自己本身是一個品牌零售商，有吸引人流的能力，你便能將一個人流不多的死鋪帶旺，如果鋪位是自己的，便能成功做到Asset Enhancement。更甚的，如果你們是一班「品牌新派飲食聯盟」，將一條人流不多的街鋪帶旺，將租金(Yield) 提升，便能成功推升鋪位的估值。估值高了，銀行融資能夠將資產的增值部份(unrealized profit)具現化為現金流/新資本，再投資買入其他資產，然後重複上述動作。這是筆者經常說的「產融結合」概念。」

強化資產-->強化現金流(租值)-->提升資本化估值-->產融結合-->現金流再投資。

故事尚未完結，假設筆者每月淨差租的收入為36萬，一年為432萬，10年為4,320萬。按現時的二房東運作，要收到這4,320萬需十年的時間。簽下租約後，筆者曾問過業主有沒有興趣出售物業，當時業主說到價可考慮，開價1億以上才考慮。明顯地，此開價是按我與他之間租約的租金水平而釐定，每月租24萬，一年租金288萬，以3% 左右cap rate計算，資本化估值大約1億。然而，現在筆者將項目的租值提升至每月60萬，物業的估值以相同的cap rate計算，資本化估值便上升了1.5倍，約2.4億。儘管保守地以較高的cap rate去做估值，相信估值仍能在2億以上的水平，若能以1億買下項目，帳面仍能賺一倍以上，這才是筆者最想做到的。由於估值主要是基於物業租值以資本化率推算，只要能提升租值，便能提升物業估值及價格，當估值提升，除了出售資產，亦能透過再融資將帳面的資本增值部份釋放，轉化為現金流再投資。

當然，當業主知道項目最終能租到這個租金水平時，當然又不願意出售了，然而業主亦被我的租約鎖死了十年，除了出售物業給我，我們也能合作出售，然後將資產增值部份作利潤分成。欲知後事如何，請聽下回分解。

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