2018年3月2日 星期五

資產遊戲造成的階級斷層



樓價自03年低位已持續上升了近15年,然後樓價在高位的情況下再連續上升22個月至今天突破私樓售價指數的歷史高位。樓價去到今天如此水平,誰能買到樓?律師?醫生?投資銀行家?都已經不重要了,儘管你只是一位快餐店的侍應,只要你早年買了兩層樓(一層自住,一層收租),到了今天,你都可能比上述所有沒有樓的專業人士都更有「資格」、擁有更充裕的購買力在今天的市場下繼續買樓。

現時香港樓市的主要購買力基來上已經與潛在市場參與者的工資或入息水平脫勾,市場主要的購買力來自資產價格持續多年累積的升幅,加上在低息環境下,有樓人士通過再融資輕易以極低資金成本提取現金,繼續成為樓市的參與者。遊戲規則已變成「在資產不停升值的情況下,擁有越多資產的人就能融資更多的資金去買入更多的資產,然後資產繼續升值」。無窮的「升值+再融資」的購買力不停去追逐有限供應的住宅物業,結果會如何,應該不用我多說。

現時樓市的主要市場參與者已慢慢變成只有本身已持有物業或上一代(甚至是再上一代)持有一個或多個物業的人士/家族,形成永久性的階級斷層。劏房戶、公共房屋戶、租樓戶和私樓戶之間不同階層人士將會永久性停留在同一階層,難以向上流動,而樓價亦變成了斷線的風箏,在有「風」的情況下繼續向上飛。而這個「風」就是低息環境住宅的供應短缺

支持樓價持續上升的是「樓價上升令已持有物業人士的新增購買力」。換句話說,即是「樓價上升支持樓價繼續上升」,當樓價上升至某個水平,這個邏輯便會變成長時間的循環,難以回頭

私樓市場當中亦將出現一定程度的斷層。樓,作為一種必需品(necessity),在必要性住屋需求未能滿足的情況下(或稱為「剛性需求」),大家只求上車,small lump sum is king,細價樓在這些年來一直被夾升。當年成功上車的一群上車後成家立室,幾年後又有小孩,伴隨著樓價的升值,到了今天,早年買入的上車盤升值令業主的購買力上升(傳統工資收入絕對難以追得上這種購買力),從而衍生強勁的換樓需求,推升中大型單位樓價,樓市的升市開始進入第二階段。當中大型單位的呎價開始上升,中大型單位與小型單位的呎價差距開始收窄,同時不要忘記中大型單位的面積大,呎價上升令中大型單位的樓價lump sum上升得更多,加上DSD和按揭的收緊,使上車盤的業主即使能獲得樓市上升帶來的新增購買力,也難以負擔換樓所需的龐大首付和相關開支,換樓階梯斷裂,令私樓市場內亦出現階級斷層。整個社會,以至每一個獨立的市場缺乏了正常市場機制下應有的流動力。

作為一般無產的年輕人,擁有一種無助感十分正常。然而,我們只需做好自己,認清大局後好好計劃自己應走的路,正如我較早前的一篇文章(真的時勢造英雄? )所講︰「每一代人擁有的市場和時機優勢都不一樣,若只懂去複製上一代的成功模式(如買樓創富),應用在今天,難度高是理所當然,容易的話上一代人都比你早做了。因此,我們的眼球的焦點不應被大眾的媒體搶走,成功並不一定靠買樓,樓也並非唯一的資產。

置業是一種需要,當你有資格成為市場的真正參與者時,go ahead﹗今時今日買樓門檻高,當你未有資格參與時,無須抱怨或放棄,先做好自己,嘗試去認識樓以外的資產選擇,學懂如何做好資產配置,條條大路通羅馬。當全世界的成功人士都是「收租佬」時,the city is really dying!

後記:

本篇文章想說明一個道理,如大家只會行「買樓置業」這條路,最後會發現自己最終難以突破現時你所在的「階層」,原因是在這條路上,階層與階層之間已出現斷層。由一個階層上另一個階段將會困難重重。

要成功突破斷層,首要去認識不同的資產類別,做好自己的資產配置。樓只是眾多「值得累積的資產」中之一,並不是唯一。如閣下未及該資產門檻,證明你仍不是該資產的合資格市場參與者,宜先另選其他資產類別。

此路不通,並不代表世界末日。共勉之!
Starman Facebook Fanpage: https://www.facebook.com/Starmancapital

36 則留言:

  1. Student says:

    Mr. Starman:

    Thanks for your sharing.

    However, your conclusion is unclear to me.

    Can you kindly advise us readers what are those "other assets"?

    Thank you again.

    回覆刪除
    回覆
    1. 本博客之前亦有提及不少的資產種類。另有關我對資產的定義,可參考以下文章︰

      我對「資產」的定義和投資債券的心態與考慮
      http://starnman84.blogspot.hk/2017/12/blog-post.html

      從收入、有效資產與資本看現金流
      http://starnman84.blogspot.hk/2017/10/blog-post.html

      刪除
  2. 強帖留名!!

    學生說:

    老一代教你0既方法, 永遠都超越唔到上一代.

    每一個年代都有自己方法去打低上一代, 每個年代都有發生, 絕非偶然.

    回覆刪除
    回覆
    1. Exactly! 不同市場、不同時間都有不同戰術和方法。

      刪除
  3. 債券,股票,總之是能今為你帶來現金流的,便是資產呢。

    回覆刪除
  4. "...使上車盤的業主即使能獲得樓市上升帶來的新增購買力,也[能]以負擔換樓所需的龐大首付和相關開支..."

    根據上文下理,句中的[能]字,應是[難]字的筆誤吧。

    回覆刪除
  5. 謝謝Starman兄的分享
    同感樓只是眾多「值得累積的資產」中之一,並不是唯一。
    如果樓是胡蘿蔔,一般人是驢,能看到整幅圖像的驢,就會重新想想是否還要去追逐胡蘿蔔。
    Starman鼓勵大家「去認識樓以外的資產」
    要超越上一代,我想應該由尋求無限的財務知識開始。而生活在資本社會主義裡,有財務知識的人就可以運用他們的腦袋,追上或拋離無知的人。
    小弟也正在學習中

    回覆刪除
  6. Starman兄 好文章分享,支持!

    回覆刪除
  7. Starman兄請指點我們一條明路.債券現今仍算一條好路嗎?

    回覆刪除
    回覆
    1. 沒有好不好,只有適合與不適合。債券的特性有其好處,前文也有提及。

      刪除
  8. 做不成樓奴至少也要認清是做股票奴債券奴 REIT 奴,而不是單做工資奴。

    回覆刪除
  9. 「樓價上升支持樓價繼續上升」
    但如果樓價下跌呢?
    這些年來多出的購買力不一定會去買樓吧?而且加息縮表的因素呢

    我同意每個年代都有看己向上流的方法,不想香港每個人都變成收租樓

    回覆刪除
    回覆
    1. 不論樓價上升或下跌,大家都要去認清局勢,每個人都認該有view,然後根據自己的view去作出部署。切勿過份收市場氣氛所影響。

      刪除
  10. 謝謝Starman分享你的知識,知識也是值得累積的資產其中之一。

    回覆刪除
  11. 可能係我悲觀, 但係我覺得呢個 CITY DIE 左好耐, 但係我好贊同 prepare and get ready for opportunities.

    回覆刪除
    回覆
    1. No matter what. I always think positive and get myself well prepared and ready for any potential opportunities.

      刪除
    2. 呢10年die 左好耐啦, 在香港, 以前我地成日話"行行出狀元", 而家係炒樓出狀元....

      刪除
  12. We need to stay optimistic and explore the opportunities of our generation.

    回覆刪除
  13. Starman兄都睇好未來樓價?

    回覆刪除
  14. 對大部分打工仔來說, 要跳出這個框框, 要有莫大的勇氣...

    回覆刪除
  15. i think starman didnt say the view of the property market. what his main point is to focus what you have and then what you should do your own thing. It can be good investment for many cash rich persons but it is totally not right for someone who is tight in cash and hope for being the next tycoon receiving rental income in their future. So, all depends on your own financial situation

    回覆刪除
  16. Hello Starman兄,
    一直都很欣賞你無私的分享, 要繼續努力加油寫文章!

    其實在下最近有一個迷思想在此分享一下, 不知道starman兄有否認識一些90後/00後的朋友, 在下便認識有不小此年齡層的人, 他們的理財觀念非常薄弱, 普通月入(15~20k), 但他們的消費實在大得驚人! 錢大部份都花了在吃喝玩樂&交租, 以他們這樣的收支根本沒太可能有儲蓄更不用說儲到資產, 但問題在於他們覺得這樣沒問題!

    我都不明白他們的心態, 這類人現時已經20幾歲, 玩下一年玩下又一年, 很快就到30+, 如果仍無資產在手, 根本上這樣的人生是不可持續的, 有時不知道他們是否已半放棄自己的人生, 直覺上覺得在香港其實真的有很多這類人, 而我認為這類人再過10年後便會步入危機, 到時才醒悟怕已經太遲...

    不知你對此有何看法? 你也認識這類人嗎?
    小小建議: 如閣下有時間, 可考慮寫一篇文章給這類90後/00後一些忠告或提點, 俗語有云:救得一個得一個吧!

    KK上

    回覆刪除
    回覆
    1. 「莫因善小而不為,勿以惡小而為之。」
      好多人因為無長遠計劃,覺得一千幾百、一萬幾千唔係嘢,走去非理性消費。
      其實冇人冇物冇父幹要上車甚至財務自由無捷徑,只能聚沙成塔集腋成裘同埋開源節流,Starnman在此已經無私地分享佢的經驗。

      刪除
    2. Kk 你好,我都係90後
      90後無理財觀念,無儲錢,無資產但又唔覺得無問題。我諗50,60,70,80後好多人都有
      問題係幾時開始識後悔姐

      90後生長係網絡世界,好多資料都 open source ,有心學 ge 自然會去搵。無心學 Ge 你 教埋佢都唔會學
      個個年代都有人優秀有人差勁

      無可否認社會流動性係低左,但永遠有人上位有人下馬。
      其實 Starman d 文教左我好多。雖然我操作上做唔到 Starman 咁神,但學到starman 小小思維都好夠用

      刪除
    3. KK
      現時90後00後一代覺得及時行樂比較重要
      其實並沒有對錯,及時行樂都沒有錯,儲錢買資產都沒有錯
      做人想點樣做的確由自己揀
      所以唔需要理會別人的路
      只有行自己既路

      刪除
  17. 對於投資理財,小弟仍在學習中。

    我個人努力想學好做資產分配,使用樓,股,債/債基,Reits,ETF 等不同工具,以便減低風險和賺取穩定的回報。 希望建立一個能自行運轉的機制,有穩定現金流入,就不用只著眼於炒炒賣賣了。

    回覆刪除
  18. 哈哈 ~ starman 兄在公園用手機也能寫出如此好文, 佩服.

    回覆刪除