資產遊戲造成的階級斷層

樓價自03年低位已持續上升了近15年，然後樓價在高位的情況下再連續上升22個月至今天突破私樓售價指數的歷史高位。樓價去到今天如此水平，誰能買到樓？律師？醫生？投資銀行家？都已經不重要了，儘管你只是一位快餐店的侍應，只要你早年買了兩層樓(一層自住，一層收租)，到了今天，你都可能比上述所有沒有樓的專業人士都更有「資格」、擁有更充裕的購買力在今天的市場下繼續買樓。

現時香港樓市的主要購買力基來上已經與潛在市場參與者的工資或入息水平脫勾，市場主要的購買力來自資產價格持續多年累積的升幅，加上在低息環境下，有樓人士通過再融資輕易以極低資金成本提取現金，繼續成為樓市的參與者。遊戲規則已變成「在資產不停升值的情況下，擁有越多資產的人就能融資更多的資金去買入更多的資產，然後資產繼續升值」。無窮的「升值+再融資」的購買力不停去追逐有限供應的住宅物業，結果會如何，應該不用我多說。

現時樓市的主要市場參與者已慢慢變成只有本身已持有物業或上一代（甚至是再上一代）持有一個或多個物業的人士/家族，形成永久性的階級斷層。劏房戶、公共房屋戶、租樓戶和私樓戶之間不同階層人士將會永久性停留在同一階層，難以向上流動，而樓價亦變成了斷線的風箏，在有「風」的情況下繼續向上飛。而這個「風」就是低息環境和住宅的供應短缺。

支持樓價持續上升的是「樓價上升令已持有物業人士的新增購買力」。換句話說，即是「樓價上升支持樓價繼續上升」，當樓價上升至某個水平，這個邏輯便會變成長時間的循環，難以回頭。

私樓市場當中亦將出現一定程度的斷層。樓，作為一種必需品(necessity)，在必要性住屋需求未能滿足的情況下(或稱為「剛性需求」)，大家只求上車，small lump sum is king，細價樓在這些年來一直被夾升。當年成功上車的一群上車後成家立室，幾年後又有小孩，伴隨著樓價的升值，到了今天，早年買入的上車盤升值令業主的購買力上升(傳統工資收入絕對難以追得上這種購買力)，從而衍生強勁的換樓需求，推升中大型單位樓價，樓市的升市開始進入第二階段。當中大型單位的呎價開始上升，中大型單位與小型單位的呎價差距開始收窄，同時不要忘記中大型單位的面積大，呎價上升令中大型單位的樓價lump sum上升得更多，加上DSD和按揭的收緊，使上車盤的業主即使能獲得樓市上升帶來的新增購買力，也難以負擔換樓所需的龐大首付和相關開支，換樓階梯斷裂，令私樓市場內亦出現階級斷層。整個社會，以至每一個獨立的市場缺乏了正常市場機制下應有的流動力。

作為一般無產的年輕人，擁有一種無助感十分正常。然而，我們只需做好自己，認清大局後好好計劃自己應走的路，正如我較早前的一篇文章(真的時勢造英雄？ )所講︰「每一代人擁有的市場和時機優勢都不一樣，若只懂去複製上一代的成功模式(如買樓創富)，應用在今天，難度高是理所當然，容易的話上一代人都比你早做了。」因此，我們的眼球的焦點不應被大眾的媒體搶走，成功並不一定靠買樓，樓也並非唯一的資產。

置業是一種需要，當你有資格成為市場的真正參與者時，go ahead﹗今時今日買樓門檻高，當你未有資格參與時，無須抱怨或放棄，先做好自己，嘗試去認識樓以外的資產選擇，學懂如何做好資產配置，條條大路通羅馬。當全世界的成功人士都是「收租佬」時，the city is really dying!

後記：

本篇文章想說明一個道理，如大家只會行「買樓置業」這條路，最後會發現自己最終難以突破現時你所在的「階層」，原因是在這條路上，階層與階層之間已出現斷層。由一個階層上另一個階段將會困難重重。

要成功突破斷層，首要去認識不同的資產類別，做好自己的資產配置。樓只是眾多「值得累積的資產」中之一，並不是唯一。如閣下未及該資產門檻，證明你仍不是該資產的合資格市場參與者，宜先另選其他資產類別。

此路不通，並不代表世界末日。共勉之！
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