2017年11月22日 星期三

空手入白刃的地產項目



話說數個月前,筆者在荔枝角路經一處,發覺原本是美心餐廳一直租用的工業大廈地廠圍上了街板,連忙就問身邊的地產經紀同事,美心遷走了嗎?同事說是的,由於美心正進行品牌提升(現稱美心MX),網點選址首選商場,工廈地廠租金雖平宜,惟工廈食堂牌限制食肆對外不可掛上招牌,故美心最終放棄此工廈地廠,轉移到大商場去。筆者立時精神為之一振,原因是筆者一直心儀該工廈地廠,按筆者對荔枝角的了解,該地廠位置堪稱全荔枝角最具商業價值的工廈地廠。地廠的位置位於青山道與大南西街交界,十字路口,人流極盛,十字口有紅綠燈位,人流匯聚於此,且該位置距地鐵站僅1-2分鐘步程,地理位置相當優越,是不可多得具高可塑性的工廈地廠。

得悉美心遷走的消息,連忙命地產同事不要對外宣揚,同時讓同事立即聯繫業主,剛好業主也在荔枝角辦公室,筆者急不及待直接上其辦公室與業主即時見面。由於同事認識該位業主,事前也先向筆者簡介了一下業主的背景,原來業主本身是一名會計師,會計師的特性是數口精,但計的一般都是死數,也聞說業主知道美心要遷走,曾嘗試調低租金挽留但不果,由此可知業主的心思,並嘗試根據其人物性格代入其角色,業主想必是在想物業若空置一個月就是廿幾萬,每一天都是金錢,相當肉痛。

一向隨身帶備支票的筆者當然早有準備,一見面二話不說單刀直入說條件,每月23萬租15年(比美心原來的租金還高,美心之前的租約是12年),隨即準備好支票。業主一聽到說15年太長了,不可能﹗ 筆者為不讓其有太多時間考慮,速戰速決,立即開另一張支票遞向他︰「24萬/月,10年約。」業主聽到後,表情開始有點兒軟化,仍搖搖頭說十年太長了,但一邊搖頭卻一邊伸手接過支票,明顯是難抵金錢的誘惑,支票是三按一上(按金加上期)合共96萬,準備充足的經紀同事早已在旁準備好臨時合約,時即簽署成交。就這樣,這一宗十年租約的deal僅用了20分鐘便完成了。一步出大門口,落到樓下,同事即時問我為何我這麼有信心,大拿拿廿幾萬一個月,你不用先回公司計計數?我說不用,我心裡有數。

青山道與大南西街交界人流極旺,原來的美心餐廳佔地約8000呎,包括了座位及廚房,但門口僅在青山道的一小角,其他對外全部密封。筆者一直認為若果能夠將青山道一排的非結構牆身全部打開,將之變成數個小街鋪,其價值和租值定必能大大提升,而將工廈地廠改為街鋪只需向地政總署申請短期豁免書(Short-term Waiver)即可,每月僅需按改變用途單位的floor area補回差價費用,然而工廈變成零售街鋪的價值提升,以建築面積計算遠比只按floor area補價的費用高,從而能做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)的效果。

不足兩個月,筆者分間的6間街鋪已全部租出,每月淨租金已超過30萬,已完全覆蓋每月24萬的租金支出,同時後面的三個食肆鋪位是淨賺的了,這段時間已不乏多間大型連鎖品牌食肆有興趣,如翠X、大XX、吉XX等,預計租金25-30萬。該地廠項目的總租金收入預計約60萬,短時間內已翻了1.5倍,每月淨現金流收益可達36萬。

該地廠項目的投資成本主要為改建的工程費用約150萬,費用當然也不是一次過支付。對於現金流為王的筆者計數也是算得很盡的,由於項目分間後的租金水平比原先的租金水平上升了1.5倍,筆者所收的按金也就上升了1.5倍,以3按1上計算,筆者合共能收回240萬按金及上期,扣除筆者支付予大業主的96萬按金及上期,正現金流為144萬,足夠支付工程費用所需。因此,本項目近乎空手入白刃。

對於該項目淨賺回來的4000呎食肆鋪位,筆者本來大可直接租出收租,但多日來反覆考慮,反正該食肆面積是淨賺回來的,筆者希望可以自己搞一個food court。荔枝角本身食肆供應極度稀缺,荔枝角是一個即將變天的一個商業區,加上項目本身的位置好,因此筆者希望藉此機會建立一個屬於自己的food court品牌,以匯聚一班品牌食肆,以作為日後強化資產的一種利器/工具。當擁有自己的品牌,就等同擁有一強化資產的利器,可應用至不同的地產項目,有助日後收購其他地廠/物業/鋪位後能主動提升其租值,做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement),然後是估值(Valuation)的提升,最後是資產價格的體現。

可參考前文 - 「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)

假如你自己本身是一個品牌零售商,有吸引人流的能力,你便能將一個人流不多的死鋪帶旺,如果鋪位是自己的,便能成功做到Asset Enhancement。更甚的,如果你們是一班「品牌新派飲食聯盟」,將一條人流不多的街鋪帶旺,將租金(Yield) 提升,便能成功推升鋪位的估值。估值高了,銀行融資能夠將資產的增值部份(unrealized profit)具現化為現金流/新資本,再投資買入其他資產,然後重複上述動作。這是筆者經常說的「產融結合」概念。」

強化資產-->強化現金流(租值)-->提升資本化估值-->產融結合-->現金流再投資。

故事尚未完結,假設筆者每月淨差租的收入為36萬,一年為432萬,10年為4,320萬。按現時的二房東運作,要收到這4,320萬需十年的時間。簽下租約後,筆者曾問過業主有沒有興趣出售物業,當時業主說到價可考慮,開價1億以上才考慮。明顯地,此開價是按我與他之間租約的租金水平而釐定,每月租24萬,一年租金288萬,以3% 左右cap rate計算,資本化估值大約1億。然而,現在筆者將項目的租值提升至每月60萬,物業的估值以相同的cap rate計算,資本化估值便上升了1.5倍,約2.4億。儘管保守地以較高的cap rate去做估值,相信估值仍能在2億以上的水平,若能以1億買下項目,帳面仍能賺一倍以上,這才是筆者最想做到的。由於估值主要是基於物業租值以資本化率推算,只要能提升租值,便能提升物業估值及價格,當估值提升,除了出售資產,亦能透過再融資將帳面的資本增值部份釋放,轉化為現金流再投資。

當然,當業主知道項目最終能租到這個租金水平時,當然又不願意出售了,然而業主亦被我的租約鎖死了十年,除了出售物業給我,我們也能合作出售,然後將資產增值部份作利潤分成。欲知後事如何,請聽下回分解。

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127 則留言:

  1. 犀利! 呢家劏房劏舖劏廠賣俾老散大把, 好似STARMAN兄咁逆向屈大業主機真係少見, 服!

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    1. 主要是因為工廈市場的流動性不高,市場成交不多,上一次成交的價格已經與市場脫節,不少大業主只管穩定收租,當然天時地利人和是相當重要。

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  2. 利害
    之前路過見到美心搬了,然后見你出post推玩具開倉,已想到starman必定有一搞作
    果然在你Bolg見到此神交易

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    1. BB玩具開倉是朋友的生意,短租兩星期已足以測試到該地點的人流優勢。

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  3. 當晚聽完已覺厲害,原來現金流是這樣玩。 :)

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    1. 謝謝﹗ 當晚閒聊沒有說得太仔細吧。

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  4. 厲害, 業主一定心痛中。

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    1. 其實業主原本的期望回報只是每月收廿萬的租金已相當滿足。

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    2. 冇starman咁攪,業主本身根本冇咁既能力、眼光去變身。

      業主應該唔會心痛,反而應該好感激。
      如果賣左,就真係好心痛

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  5. 好耐之前我在荔枝角短期做野,的確冇啖好食。

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    1. 荔枝角食肆是不足夠的,單是中午長沙灣廣場食個譚仔或KFC都要大排長龍。

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  6. 終於把故事寫出來了,看來心中的計劃發生了。

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    1. 哈哈,當晚閒聊完你就已經寫了出來了。

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  7. 業主心痛之餘仲要繼續合作,慘豬豬。

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    1. 其實業主原本的期望回報只是每月收廿萬的租金已相當滿足,合作所能得到的額外回報可看成是bonus。以這觀點看其實較為合理。

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  8. 雖然數個月前已親身聽 Starman 兄親述這筆神交易,現在看起來還是太神了吧⋯ 佩服佩服!

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    1. 重點是,這個交易的啟動本金只是 96萬,這個錢大部分年輕人(包括我)只會想到半份首期也不夠付吧。改變命運的是知識、人脈和膽識,而不是金錢和父幹。

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    2. 是次交易所需要的資金不多,而且僅需要的96萬只是過渡,很快就收回了。我個人認為是數據是相當重要,擁有一個區域的租金水平、資產價格等的數據是相當有價值的。最後,天時地利人和運氣缺一不可。

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    3. 對,要Starman兄熟果區先得,其他投資者可能又要返去查,計下数,計得黎都天光。

      好多鋪位投資者出出入入睇過好多铺,買賣時已經心中有数可以點劏,點拼,變身最好租到俾咩租客,收到几多租。依D係經驗加勤力換番黎既

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    1. 謝謝﹗ 下次可以留個名字,方便大家日後交流。

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  10. 在我呢啲仲喺度諗緊50歲退休之後,家庭有六位數字被動性收入已經好滿足而仍然不斷搵方法嘅時候見到starmen兄有咁嘅project,真係喺地鐵到一路睇一路搖頭不過唔係嘆息,而係由心底入面非常之佩服。

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    1. 謝謝MSK﹗ 我個人認為如果可以多留意身邊的事物,香港的機會也是不少的,關鍵還是創造價值。

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  11. Starman兄玩現金流玩到出神入化,衷心佩服!!

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  12. 呢篇文章好正,一百個讚。

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  13. 利害!請問成個過程有冇問過銀行借錢?
    另外starman有冇留意九龍東?一樣變緊天

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    1. 沒有銀行融資的需要。九龍東有留意,但九龍東不同地點的差異性較大。

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  14. 很精彩,又學到野,多謝分享!
    真係比Starman R到盡,雖然業主會呻笨,不過也算是雙贏呢。
    期待下一回。

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    1. 我個人做生意的理念是建基於雙贏,長遠才有意思。

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  15. 即係劏房工厦板,赢在執行力

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    1. 鋪位的價值在於人流,街鋪本身就有這種價值,加上位置優質的街鋪價值就更高了。同意執行力相當重要。

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  16. 同赢在information 不對稱。

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    1. 這也是重要的因素,地產也講求大數據。

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  17. Starnman 您好,
    想問問你在承租物業時,是否要讓業主知道要分租單位呢?

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    1. 需要。這也是關鍵之一,其實不只sublet、尚有一系列的條件要在備註列明。

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  18. 神交易!現金流之王 佩服極至!期待下回!

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  19. Starman 兄,真係佩服你,歎為觀止!

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  20. inspiring....真的要好好自我檢討一下...

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  21. 非常有膽色,真是佩服得五體投地...

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  22. 強, 呢D先係大生意, 所以Starman 不只是靠債和REITS !

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    1. 謝謝Lisa姐,物業投資方面也要跟各大前輩學習。

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  23. 當晚聽Starman兄上半部故事己被吸引,今聽中集更覺利害,熱切期待下回故事

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  24. 我係業主的話, 等你整好曬, 賠十年租,仲有So. By Rex

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    1. 唔係你財唔入你袋,Starman兄有公司有團隊才能多方面配合才能做到如此,業主玩野要賠的話,只需要用少少資金還原賠租拉隊走人也可以,以為可以坐收漁人之利的話真的太天真。那個業主空有想法,沒有執行力的人不會成事的。
      (好似係)

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    2. 賠十年租的話我一樣是大賺。能想通的話,其實關鍵在於創造價值,生意在創造價值的基礎上從來應該是雙贏。

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    3. 賠十年租 ,24萬 X12 X10 =2880萬 ,對比96萬本,短短2個月,回報30倍。(還未計算本金已收回)

      Starman仍然是大賺。

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  25. 專業知識+執行力+膽量+背景+運氣

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  26. 厲害!熱切期待下集分享

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  27. Starman兄 神級交易,利害

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  28. 拜服!!
    成個操作好簡單,但後背要有好紮實既根基先做到,少一樣都唔得。
    夠運:俾你睇到美心般
    夠準:計好哂數,有賺無賠
    夠狠:快速同業主簽好合約綁死佢
    夠快:有自己既裝修團隊,好快裝修完分租收按金製造現金流
    所以錢都係留返俾準備好哂既人

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  29. 想請教下,點解一開始唔試下同業主傾買鋪,如果以美心租金回報計分分鐘唔洗1億就買到,再以60萬租出,回報率超過7.2%。之後仲可以加按再套現。
    Henry

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    1. 1億買鋪啓動資金, 稅同借貸額就完全係另一回事了。依家如果業主肯合作賣, 然後出讓部份增值的利潤比starman, 接近完全既空手入白刃。

      買鋪變左收高息, 賺物業升值, 依家變左超高利潤既operation, 小資本投入, 低風險, 高回報...

      小弟拜服!

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    2. Lite Ocean解釋得清楚。
      做deal從來只計算回報率,並非絕對回報。即投入多少資金,在多長時間內獲得多少回報,投入資金越少,回報越高,回報率越高。

      回報計的是single project的總收益; 計回報率的最大作用是,儘管單一項目的回報只有10元,但我只需投入1元,回報率是10倍,由於所需資金不多,我能同時起動100個項目。如果我一開始取1億元來買鋪,就相當犯本,只能做單一項目。這概念相當重要。

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  30. 有學識有腦根有膽色有遠見。拜服

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  31. Starman 兄,真係佩服你,有知識,有膽色!

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  32. 其實業主明蝕暗賺先真,試想一想現在有人同佢名下物業增值一倍以上,如果我係佢,我會同 starman 合作食大茶钣,我以有你呢個朋友為榮!

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    1. 謝謝亮劍兄﹗ 合作雙贏,才是真正做生意長遠成功之道。

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  33. 當日在講座聽到這個分享已覺starman 好勁, 原來還有續集。 期待下回分解 !

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    1. Thanks May! 記得當日新書發佈會就是剛剛簽了這個項目。

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  34. 二房東空手入白刃從來都有,但計算到,執行到這個地步好考厲害!佩服,佩服!

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    1. 謝謝﹗ 科學精神,先大膽嘗試,才有下一步。

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  35. 由自己雙手創造的堅離地。
    太精彩的人生
    Marco

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    1. Thanks Marco! 我人生的願望是多嘗試不同的事情。

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  36. 十分精彩!!! Starman 兄幾時會有講座再分享?
    好期待!

    Fiona

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    1. Thanks Fiona! 要看看往後時間能否安排了。

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  37. 正好剛剛轉到荔枝角返工, 遲D 可以幫襯下Starman 品牌!

    Dennis

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  38. 業主可否毀約自己做?
    另外,業主也可在享其成,等您搞旺個場後再自行出售

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    1. 業主毀約要即時賠十年租金。坐享其成的話也要等十年後收益才能體現。

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  39. Starman兄,獲益良多!學習創造價值!

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  40. 而將工廈地廠改為街鋪只需向地政總署申請短期豁免書(Short-term Waiver)即可,每月僅需按改變用途單位的floor area補回差價費用

    租值提升了,waiver也會相應增加嗎?
    如是者, 那不就套租金利潤也大幅減少了?
    麻煩Starman 兄分享下

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    1. Waiver Fee 的呎租一般只是根據同類型商鋪的租值而龍統決定需要補上的差價。要注意的是鋪位越大一般呎租越低,鋪位面積較小的,基本上已不是講呎租了,講的是Lump sum,以青山道/大南西街交界的街鋪為例,數萬元租金一個鋪位是必然的事,既然如此鋪位間得相對小便能盡取套租的效果,加上Waiver Fee 是按已改用途的實際floor area計算(即做零售倉儲的部份不計)而出租時是按建築面積計算,分別已相當大,因此工廈地廠改小商鋪的租值升幅遠比所需支付的waiver Fee大。

      另外,food court食肆部份拿的是食堂牌,並不需補waiver fee。

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    2. 請問food court部份會否需要列明只準該工廠大廈員工使用?有好多工廈食肆都需要餐廳講清楚

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    3. 講清楚還講清楚,實際上執行上卻是另一回事。

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    4. 這個當然,我只係奇怪美心因為上述原因決定唔租之後,其他大型連鎖食肆會咁有興趣,唔掛招牌對呢啲大型連鎖食肆選址始終有好大影響

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    5. 不少品牌食肆在旺區(以觀塘最多)都不介意不掛上招牌,如Deli X、大快X等等在九龍各區都有分站在工廈地廠,原因是租金便宜,呎數大。

      另一樣是,food court 外面雖不可掛招牌,但裡面卻可以,因此只要food court成功吸引到人流,價值一樣是有的。

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  41. Starman 兄,樓上那問題問得不錯啊!我也想請問賜教?先謝謝

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    1. 希望以上解答到大家的問題。

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    2. Starman 兄, 請問wavier 能由2房東去申請嗎? 過程容唔容易需否過關斬將?

      另wavier的年期太短且要續期, 會否為整項投資帶來不確定性或可持續性?

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  42. 嘆為觀止,眼界大開。

    愚見認為業主有的是資產,但是沒有創意和執行力,甚至怕麻煩,所以才會願意減租拐留美心。
    業主即使賠租,也不會有本事攪出一個為自己增值的美食廣場。

    愚見又認為只要不在今次交易賺到盡,在美食廣場的生意上拉業主落水,預他一份,整件事就立於不敗之地。這次神交易也會成了教科事的經典敎材。

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    1. 謝謝知廣!不同業主有不同的立場和想法,有些業主可能手持多個物業,自己固然沒有時間和心力打理,很多時都會另聘物管團隊處理,然而他們一般只管簡單的租賃業務,對於改裝翻新或資產增值工程等工作一般都不在他們的工作範疇。亦因為如此,香港有不少資產其實是有增值或價值提升的空間,只是沒有落入有能力操作的人手上。

      要成功做到這類型業務,空有技術和知識是不足以成事,最重要還是business model和parties之間的合作模式,千變萬化,是一門藝術,有機會再與大家分享。

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  43. 很強的洞察力和執行能力,是在創造新價值~~堅!

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  44. 好似睇電影咁, 厲害, 真心佩服!

    只嘆自己望塵莫及. 都係搞好個REIT+bond組合先...

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    1. 言過了!筆者大膽嘗試,每一個項目都是一個經驗,是學習的機會。

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  45. Starman兄,想問你你現在還有沒有投資工廈,分拆分契現在還是好投資嗎?

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    1. 有的,但利潤已不如以前,現只會擇優而做,嚴選有潛力的地區/位置,有良好條件的物業。

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  46. Starman兄果然是個賺取時間差的高手
    曾經有很多富人都用過這類方法致富
    著名例子:希爾頓家族

    真心佩服你的決斷力
    By Zero

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    1. 謝謝!其實都是以前項目的經驗累積,要成功完成一單deal所涉及的因素實在不少。

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  47. 租約好似有一條款係不可分租,甘做有冇抵觸?

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    1. 此問題問得好,上面已回答。這也是關鍵之一,其實不只sublet、尚有一系列的條件要在備註列明。

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  48. Starman, 很精彩, 感謝你無私的分享. 讓大家從中學習和大開眼界.
    為何業主會願意24萬/月,10年約呢....如果每年都是固定收24萬/月, 直到十年後都是收24萬/月, 好像有點不合理喎. 因為每年通脹後及假設物業每年升值, 業主咪變相每年收租愈來愈少?!

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    1. 中間有一次遞增。但我對租客基本卻是每三年一次遞增。

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  49. 甘拜下風,厲害厲害。
    更令人佩服是速戰速決。

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  50. Starman兄厲害 難得Starman兄在此無私分享 公開實際操作 確實難能可贵

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    1. 謝謝﹗ 本博客有如我的投資札記,從來都不吝嗇分享我個人的投資操作和想法,歡迎大家一起交流﹗

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  51. 香港到处是生机,很旺!

    恭喜Starman!

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    1. 同意﹗ 每人每日身邊的機會不少,但不是每個機會也可以即時看到,必須要花點時間、心機去發掘。機會總是留給願意付出資源去發掘的人。

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  52. 只有將成件事睇得鉅細無遺, 先可以咁果斷無風險速戰速決.
    你背後既知識, 所做既功課同具備既眼光實在令我嘆為觀止....

    多謝晒你既指導, 我買完你本現金流為王, 睇左好多次先知原來香港仲有咁多需求
    同可以發掘既地方,

    但係我岩岩出黎做野1年幾都唔會有呢D機會,
    我會繼續試下將第1個十年做好先,
    希望你可以繼續出多D好文, 等我地可以學到更加多
    多謝晒

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    1. 謝謝九十後追夢小子﹗ 其實香港甚至外地,不論投資或做生意的機會都很多,你尚年輕,只要好好裝備好自己,將來機會都是留給你的,加油﹗

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  53. 有無諗過如果市況轉差, 中途唔能夠租出所有單位?

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  54. 小弟常常路過荔枝角,鋪位哪位置的確是好好地點。再見你超強的決定力和執行力。的確是嘆為觀止!

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