2017年5月8日 星期一

多元化投資系列 - 農地的價值





香港作為國際大都會,金融、法律體系成熟,政局穩定,沒有外匯管制,貨幣自由兌換,資金自由進出,加上低稅率政策,全世界頂尖金融人才匯聚,現時更加上全國精英湧來香港尋求國際機會和發展,香港確是一個不可多得的商業寶地。然而,地小人多,土地資源稀缺從來都是最大的問題,但這問題不容易解決,這是先天性的問題,香港已沒有大量造地的能力,住屋嚴重供不應求已是擺在眼前的事實,所謂的潛在供應都是政府應付香港市民的一個虛數,最終要成功落實執行,困難重重。

香港甚麼都不缺,最缺的就是土地資源,筆者數年前已在想,香港地有甚麼資產(磚頭)是最便宜的?投資門檻不外乎資訊、知識/技術和資本。住宅、車位人人都識投資,市場資訊極為流通,技術含量低,門檻自然落在「鬥資本」了。工商鋪(工廈、商廈和鋪位)中,最便宜當然是工廈,因此筆者當時一開始便選中工廈投資,透過增值和拆售獲得不錯的回報。然而,投資講求資產配置的平衡,第一條便是資產不能過份集中,作為專業投資者,投資項目一定要分散。筆者一向將自己視為投資者和創業者的雙重身份,做生意以投資者「資本運作」的方式去經營會更理性,所謂「資本運作」的方式,簡而言之就是「以最少的資金,在最短的時間內去獲取最高的回報」。

因此,在數年前筆者投資工廈的同時也開始在市場物色其他被市場忽略的「實物資產」 - 農地。相對平價的「磚頭」資產除了工廈外,還有農地。農地的價格平宜,其原因與工廈便宜的原因差不多。在今時今日的香港,農業在香港已經式微,大部份的農產品均從外地或內地進口。對於一般人的認知而言,農地只能用於農耕,而農耕的商業價值在香港十分低,因此農地價格極為便宜。

有了投資工廈的成功經驗,筆者在想,既然農地這般便宜,如果能夠在極低市場價值的農地上加入一點點的商業元素,為農地提升商業價值,這將會是另一種主動增值的價值投資。有關農地如何增值,筆者新書《現金流為王》有詳述(賣下廣告先),在此不贅。

香港已難再靠移山填海去造地,而新界有不少已荒廢的農地,最有效而長遠去解決住屋問題的方法必然是發展及改劃已荒廢的農地。政府在新界收回農地作公共用途的特惠補償金,由2000年的311元/呎,已升至目前的1034.4元/呎,當中涉及新市鎮或全港性主要工程,俗稱「甲區農地」的收購補償金則為1112.4元/呎。在未來發展的願景下,農地將會變我更有價有市。事實上,很多大地產發展商都會預先以高於農業地市價的價錢,但低於住宅用地價值,購買農地納入其「土地銀行」(land bank),再而發展商會向政府商討改變該土地契約用途,並支付土地補價 (land premium),以求最後成功將低價買入的農地發展成高價住宅物業再轉售圖利。

近一年市場開始有些投資者入場投資/炒賣農地,令農地價格急升,但大部份投資者明顯不熟悉,同時又沒有做足功課,往往誤信地產代理(其實不少地產代理都不熟悉),導致「買錯野」的情況屢見不鮮。其實投資農地要留意幾個要點,而當中最重要是有沒有清淅路權

不少人誤解這與當地人霸道有關,其實實情並非如此。新界地有不少私人出售的農地是沒有政府路到的,農地的週邊都是其他業主的私人地,該農地俗稱「被圍斷」,既然地(路)是別人的,別人不讓你通過是合法合理的。因此,投資農地前需要先做足功課,農地有政府路到固然好,但價錢亦相對貴。如果真的沒有政府路到,便需要先與週邊的私人地業主達成協議,向其支付一次性土地道路使用權(Right of Way),並由律師註冊上填土廳,往後如遇任何問題即可向法律申請禁制令(Injunction)維護相關權益。

當找到一個有upside potential的資產,下一步是想辦法令它能產出現金流入,令你在等待它的upside potential體現之前有實際的現金流收入。筆者的方法向城規會申請作為「休閒農莊」,為本身沒有商業價值的荒廢農地增添商業元素。兩三年前大路邊的農地呎價就僅300/呎左右,現在已經翻倍。近一年有不少人開始投資農地,但手法並不正規,如擺放貨櫃屋收租等等,這些行為都是有風險的。其實,農地只需向地政申請短期豁免書(Short-term waiver)就可以擺放農地構築物,無需要去冒這些風險,當然大部份人都是受著知識的局限。事實上,只要跟足要求,做足功課,農地投資也是其中一種穩健的資產配置。

Starman Facebook Fanpage: https://www.facebook.com/Starmancapital

39 則留言:

  1. 呢個世界最不可信的是sales. XD

    投資農地係坊間資訊太少,投資前真係要花多d時間去收集資料。

    回覆刪除
    回覆
    1. 是的,任何投資都需要做足功課,學習的過程所能獲得的都是「利潤」。

      刪除
  2. 農地可能是香港的一片樂土, 懂得把資產增值, 可以賺到的利潤不少。但投資農地都有一定的門檻,小投資者不易整個項目投資。

    回覆刪除
    回覆
    1. 門檻亦有高有低,低至數十萬元,高至數千萬元甚至上億元也有。

      其實,最大的門檻不是「資本」,而是知識。

      刪除
  3. Student :

    I am quite admire your attitude to diversified investment.

    However, I think if anyone invest in local residential apartments in 2000, and holding it upto now 2017, a 200% to 300% unrealised revaluation surplus(profit) is very common. (not to say rental income)

    Also, I think if anyone invest in local residential apartments in 2 to 3 years ago, and holding it upto now, a more than 50% unrealised revaluation surplus(profit) is expected. (also not to say rental income)

    I think most HK people do not want to take the risk as you, especially it needs N.T. knowledge and communication skills with those "farmers".

    Anyway, thanks for your sharing.

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝你的留言。

      按你的邏輯,如果在十多年前以上市價3.7買入騰訊,持有至今升值240倍(計及分拆因素),那麼是否所有香港人都應該對其他所有投資(包括住宅物業)都不應感到興趣?以這種邏輯,是否只要市場有一種資產「曾經」有過大幅升值(往後不知道),投資者都不應對除此資產外的其他資產感到興趣?這點值得反思。

      在筆者立場,我認為這已非單純是否應該「分散投資」的問題,而是人的價值觀問題。如果人只為「賺錢」或單純以「財務自由」為目標,本身已經很可悲,因為到頭來,不管你的目標是否成功達到,你可能會發現人生沒什麼意義。

      試想一下,如果香港所有的成功人士都只是收租佬,而他們由於持有物業資產賺了錢,對任何其他事物都不感興趣,世界會變成怎樣?

      投資必然涉及風險,風險在於你有多熟悉、多了解該項投資。以上可能值得大家反思。

      刪除
    2. Student:

      Thanks for your comment.

      I "have not" used 700.HK to compare with your N.T. farmlands investment ...... Stocks market is quite different!

      I also "have not" said only buying residential apartments and not making other investments! I also have a little diversified investments. I just think most HK people can't follow your investment in N.T. farmlands for reasons abovementioned.

      No one can precisely predict how much % we can earn/loss in a particular investment. Maybe my attitude to risky is quite different with you.

      It seems you are successed and I do hope that you will be more successful because more availabe living areas means HK people would be more peaceful.

      Work hard and good good luck.

      刪除
    3. 謝謝﹗ 不好意思,其實我不太明白你的意思,你的意思是否買樓的風險遠比農地投資低,因此不要考慮該種投資?我想這是投資者個人的選擇,亦視乎投資者的知識和risk preference,筆者不多作評論。

      其實筆者的分享不是希望告訴別人我有多成功,而事實上我也只是在學習的過程中。我的分享只是希望將我從實戰經驗中學到的知識和經驗與大家分享交流。近日有不少媒體報導「短炒農地半年賺60%」,對於這類不負責任的報導,本文特別想提醒有意投資農地的投資者要注意相關要點。

      最後一點,讀者/投資者最重要是有自己的獨立思考判斷,吸收到的知識/資訊要消化,投資不要「跟從」(follow)或「照抄」,思維與理念才是最重要,機會每天都會有身邊出現,世界上不只有一種「資產」值得投資/留意。

      刪除
    4. Student:

      I "have not" compared the risks of investing "residential apartments" with "N.T. farmlands". My first essay above is only to point out that the returns from investing in them are roughly the same during those periods. Besides, investing in N.T. farmlands needs extra special knowledge and communication skills with "farmers".

      My conclusion is you are a really smart young man that may bring to us a more peaceful living environment.

      Thank you and Best wishes to you.

      刪除
    5. 在下妄言,其實大家多點討論是好的,只是在下在小小職業病,見到上面位人兄係Salutation個度不停用Student: .... 言下之意Starman 兄為其學生乎? 
      署名又冇寫睇落去有少少礙眼... 希望 那人兄下次留言多加留意。

      btw Starman 兄本書係一個幾好睇,感謝Starman兄既分享,在下平時都係去圖書館借書睇,但睇得Blog多今次直接買返去回味,絕對值得珍藏

      讀者
      萊茵

      刪除
    6. Student:

      Madam, thanks for your reading.
      I say myself "Student" just because I learn from the market.
      Nothing else.

      刪除
    7. Thanks for your comments as well, student!

      刪除
  4. Starman兄,你講得非常啱,投資有好多方法,更加唔可以假設其中一種"「曾經」有過大幅升值"就等於無風險。
    經驗話俾我地知,當人人都覺得某投資無風險時,就是最大的風險。

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝風中兄﹗ 香港人每天被媒體洗腦,眼界和視野被一棟棟的高樓遮檔著。

      刪除
  5. I have learned a lot from Starman.
    Thank you for sharing about different kinds of property investment.

    回覆刪除
  6. Starman兄書中或舊文其中一段已殺哂,寫到咁白都不明白的人,相信花多少唇舌都難以說服。

    就讓他們當自己永遠當旺吧。

    「投資是長途賽,不應只著眼於今天的成敗。然而,一般人的視野都是有限的,他們都期盼爆炸性的資本增值(capital gain),而大多數人對細水長流的現金流收益都不大感興趣......投資是長途賽,純賺價位的投資一般較難「有數得計」,而且都需要等待,更重要是不知道要等多久......

    給你今天賺了一百萬,將股票放了,what's next? 夠過世,收得工?如果不能,投資者很難會就此「金盆洗手」,肯定會繼續玩這個遊戲,然後繼續面對風險,如果沒有穩健的風險管理能力或操盤能力,投資組合容易受系統性風險導致大額嚴重虧損,這事發生一次就夠了。」

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝R兄﹗是的,投資的心態才最重要。

      刪除
    2. R兄和Starman兄, 我都同意投資是長途賽, 今天面對風險你賺了一百萬, 你亦要面對風險賺另一個一百萬, 一千萬, 最最最重要係風險管理同承受風險的能力, 多謝你地各位BLOGGER的無私分享, 令我慢慢知道原來投資係有數得計,明白人生亦非只有工作同投機(賭博).

      刪除
  7. 投資(或投機)嘅內容其實不太適合公開,又唔喺做基金經理,好似那位姓陸嘅一樣要sell自己。好似市場先生,被人話幫啲上市公司放料,搞到自己唔開心,又話自己放咗料出去,自己買唔到貨......

    回覆刪除
    回覆
    1. 我自己個人並沒有這種心態。年代不同了,沒有所謂秘密不秘密,所有資訊基本上都是流通的,很多時候都是考眼光和執行力。寫blog就像寫自己的投資札記,寫的過程有助整理自己思路,亦能與一眾志同道合的朋友交流。如果每個人都將自己認識的東西收埋,世界難有進步。於我而言,我更希望大家一起進步,而不是只行自己的路。我在我自己的平台分享,有興趣的人自己會走來,不感興趣的不來也沒關係,讀者基本上也自己分類。

      刪除
    2. 你覺得咁樣唔影響自己投資或投機嘅操作就無問題了。

      刪除
  8. 賺錢是無問題。也但願還願意從事農業的農友(大多不是地主)耕者有其田。當好一部份香港人沉醉炒賣,居然有人“蠢”到去全職種田。實在可敬。從時事documentary得知他們搵地很困難。賺錢之餘能否留條生路給那群可敬的“蠢人”?

    回覆刪除
    回覆
    1. 投機炒賣我個人絕對不鼓勵。我個人投資的農地都是一些已荒廢的農地,以活化廢空間為核心理念。你說得對,很多有心種田的人想找一幅能耕的地都很難,因此他們自願來為我的有機農莊耕種,我亦免費提供設施予他們,他們亦很樂意有假日向一些業主/租客/訪客講解,我認為頗有意義。

      刪除
    2. 貴農莊是讓城市人假日來玩種植的那種消閒農莊吧?農戶要的真耕種的田地,不是農莊。

      刪除
    3. 以下已解釋了︰

      農莊的用家一般只會於假日才到來使用,他們一般要上班,平日並沒有時間去打理甚至耕種。因此,「全職農夫」便能於平日免費到來耕種,部份的收成亦作為他們的回報,同時亦收到農莊日常管理和維護的效果,用家假日到來時即享用收成。這個方法效果不錯,大家也非常開心。

      刪除
  9. 一句話,買入農地,目的是為將來土地改變用途而獲利。
    中間嘅過程,可以像網主嘅想法,發展休閒農莊,當然亦可以出租給農友,賺取小小租金,亦可以由得其荒廢。
    其實,最重要都喺政府,不過......

    回覆刪除
    回覆
    1. 別奢望炒賣農地者會出租給農友了。搞農莊也只是realize profit前的小搞作,再多賺點錢而已。農莊也不會給農友耕種。事實是農莊跟耕種是兩回事。總之越多非從事農業的人買農地,就越是扼殺已極度困難的農業。

      刪除
    2. colm, 不對。大部份被規劃做農業用途的農地,「休閒農莊」都是經常準許用途(Column 1)的範圍,因此根本無須改劃/改變土地用途。

      刪除
    3. Shiva, 你的想法有點偏激。你知道嗎?目前大部份所謂被規劃做農業用途的農地都是爛地一塊,土地都是爛石而非用於耕用的泥土,可以說是一個「廢空間」,棕土的問題沒得以解決是政府的辦事不力。

      如果投資者願意投入資金將「廢空間」改造成能種植有機菜的有機農莊,真正的「農地」價值才能得以真正釋放,否則「廢空間」,將會繼續廢下去。想耕種的有心人亦沒有正真的農地可以耕種。投資者如能將資整合,將資源重新調配,價值便能體現,所謂利潤體現都是基於價值的體現。

      看事物如能從另一個層面看,避免偏激看一件事,其實社會上會減少很多不必要的矛盾。

      刪除
    4. “不對”不知從何説起?我嘅重點在,從網主嘅文章中,有屯地等改變用途嘅想法~第五段。
      網主嘅做法,在當今香港社會,無可厚非,但正如我上面所講,投資嘅事情宜保密,有時我們都不知麻煩會從什麼地方走出來:)

      刪除
    5. 「事實上,很多大地產發展商都會預先以高於農業地市價的價錢,但低於住宅用地價值,購買農地納入其「土地銀行」(land bank),再而發展商會向政府商討改變該土地契約用途,並支付土地補價 (land premium),以求最後成功將低價買入的農地發展成高價住宅物業再轉售圖利。」

      以上所說只是大發展商們一向的做法,不是我的做法,我只是道出事實。很清淅,不明何以理解到是我的想法?

      刪除
    6. 正正就是因為近日有報章不停報導有關炒賣農地的新聞,香港人實在太受媒體所影響,有感風氣不正,才將事實真相和相關知識與大家分享。

      刪除
    7. 我已把在第幾段都寫出來啦,或者你沒有這意思,但寫出來嘅文字有呀,當然,也不能排除我理解錯了,或者過一段時間再翻看文章吧!

      刪除
    8. 補充:我是認同你嘅做法

      刪除
  10. 偏激與否端視立場吧。農地荒廢自有其原因。香港還是漁村時,幾乎所有鄉郊土地都是農地。耕地是不會只有爛石沒泥土。意思是說那些爛石是後來才放上去的。恐怕是城市化後,地主不想耕了,希望待價而沽,才荒廢。但荒廢也只會長草/樹,不會變石頭。部分是收錢讓人卸建築廢料,部分更可能是地主或買家自行破壞農地,希望改變土地狀況有利於更改用途。他們自已不想耕,也不想農戶來租,因為賣出後收地時可能有麻煩。

    誠然如果買荒廢農地的人真是讓農戶有地可耕,那當然是功德無量。我擊節贊賞。觀乎文中提及買農地是投資,是增加價值。增值後就是套利吧?套利方式僅止於想象力而已。

    回覆刪除
    回覆
    1. 留意我不是說耕地,而是被荒廢了的「被規劃做農業用途的農地」。

      農莊的用家一般只會於假日才到來使用,他們一般要上班,平日並沒有時間去打理甚至耕種。因此,「全職農夫」便能於平日免費到來耕種,部份的收成亦作為他們的回報,同時亦收到農莊日常管理和維護的效果,用家假日到來時即享用收成。這個方法效果不錯,大家也非常開心。

      投資就是投資,如果沒有利潤甚至虧損的話,相信沒有人願意投入,沒人願意投入的話,「廢空間」100年後依然是「廢空間」,只要是對社會有利,我不認為增值(不是套利,請留意何謂套利)投資有何問題?為何硬要打著「道德」的旗號硬要將事情妖魔化?

      我想我要說的都已經說了,明白的人相信已明白,不再作回應了。

      刪除
    2. 若然農戶能使用農莊的土地進行耕作,那當然是好事,值得贊賞。

      這裡所指的套利當然不是arbitrage,是套取利潤profit realization。

      並非妖魔化。只是非常不齒炒賣,屯積,破壞農地/鄉郊之徒。如果誤中副車,萬分抱歉。

      刪除