物流+地產+科技=未來

由2015年開始，我致力投資物流地產行業，由傳統的高樓底鋼結構倉庫到大型現代化物流倉庫。透過親身的投資，我對物流地產的發展、投資價值和未來發展方向可算是有了比較深入了解，我個人亦深信這就是未來地產發展的一個藍海。

傳統物流地產REITs以典型的地產發展方式為資產增值，營運模式不外乎收購倉地、工廈等老舊、低附加值的物業資產，改裝並翻新成一個有貨台、貨架等物流配套設施的現代化物流倉庫，再租予大型第三方物流公司(Third-party Logistics 簡稱“3PL”)如業界龍頭嘉里物流等使用及營運，主動提升物業資產的租值，從而最終使資產價值得以提升。然而，這已是三十年來的營運模式。

在科技和互聯網的世代，透過物聯網(Internet of Things “IOT”)，物件與物件之間已有互動聯繫；在網購的盛行發展下，人們的消費模式(Consumption Pattern)已有了極大的轉變……以上的發展將能提升消費者在虛擬聯網平台上消費行為的次數和交易總額，然而這最終都離不開物件或產品本身的「實體流動」(Physical Movement of Things)和倉存。因此，一切又將會回歸地產層面的增值，但在現今世代下，增值的手段除了傳統的「地產發展」外，科技元素如物流倉儲自動化系統、大數據(Big Data)、人工智能(AI)、區塊鏈(Blockchain)等才是真正能為傳統物流地產大量注入價值的關鍵。

在科技層面的增值，目前物流地產REITs，如之前在美國和星加坡上市的普洛斯（Global Logistic Properties Ltd）、豐樹物流信託Mapletree Logistics Trust）等仍然是接近空白，如果我們確立了這個方向是趨勢，這意味著目前租金回報率僅4-5%的傳統物流地產基金，在應用相關技術增值後，將會極大的upside potential。有機會再與大家分享。

前日接受了蘋果日報的電話訪問，我亦提及了有關方面的見解。

//【本報訊】《現金流為王》作者陳建中早年主力買債起家，現時經營物業基金業務的他，看好為物流商提供倉存場所的房地產信託基金（REITs），「嚟緊嘅方向，網購會打擊商場零售。不過（就算）網購做得好好，交易額高，貨物始終要倉存」。

陳解釋，物流地產的本質實際上也是租賃，只是租客對象以物流營運商為主，這市場源於物流營運商對具備配套的倉存場地有需求，但購置大面積土地需要龐大資金，擴展業務時要租用第三方的儲存倉，故此有物流地產商收購爛地或老舊的倉庫，「佢哋翻新成一個有貨台、有貨架、有唔同自動化設施等嘅倉，大型物流公司入到來就可以營運，所以願意畀更多租金去租」。

陳建中續稱，電商平台Amazon已在其自家貨倉引入自動化設施，料會帶動物流地產公司跟風，「如今物流地產做緊30年前（的模式）一樣，收益率就2、3厘，但做完科技增值後其實利潤會翻倍，呢個價值未反映到」。//
https://hk.appledaily.com/finance/20191013/VTQRUJL2TCF2BHAVBANLIDNIIQ/


2017年明報專訪︰

留意新界倉地的投資機會

看好香港樓巿，是否便只有加入高價買樓一途？固然，近年本港住宅樓價屢創新高，土地供不應求是癥結所在，而候任特首林鄭月娥上月初接受傳媒訪問時表示，將多管齊下增加住宅土地供應，包括發展私人發展商現持有的大量新界土地，其實當中便存在投資機會。

星匯資本執行董事兼首席投資總監陳建中早在兩年前已看到新界土地有價，並深入研究，「香港的地契可簡單分為屋地契及農地契，屋地是用來起樓的，可作住宅、商業或工業用途；農地則按城規會規劃，作倉貯、農業、保育、康樂或工業等不同用途，若用作倉貯用途，則稱為『倉地』。根據規劃，港府未來將在洪水橋、元朗南及新界東北等地徵收1000公頃的土地，用作發展新市鎮用途；換言之，倉地的供應將大幅減少，結果是其租值及價格向好」。

因此，陳建中旗下基金去年以8000萬元，收購新界一幅面積達9萬方呎的倉地，並且斥資5000萬元興建倉貯設施，有關面積現已以呎租13元悉數租出，即每年租金收入近1400萬；相對於買入價加建築費的1.3億元，租金回報率逾一成。
https://m.mingpao.com/fin/columnist2.php?col=1463481149445&node=1495780789067&issue=20170526