「REITs + Bond」組合最大的優勢是「雙高」(高倉值、高現金流)，債券保本但長期對抗不了通脹，REITs不保本但會隨通脹資本增值，兩者的優劣互補。以1000萬的投資組合為例，筆者建議一開始建立「REITs + Bond」組合的初始比例為30:70 (REITs︰債券)。筆者投資「REITs + Bond」組合的策略是以槓桿買入債券，REITs則不用槓桿，作為債券槓桿的buffer。以1000萬的「REITs + Bond」組合為例，總投入資金實際為510萬，總借貸金額為490萬，組合的負債比率為49%。組合內可使用而未用的備用倉值為210萬，表示組合有210萬的buffer，即使組合價值下跌210萬亦無須補倉。
1000萬「REITs + Bond」組合︰
REITs(R)
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債券(B)
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開始比例︰
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30%
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70%
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投資金額︰
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300萬
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700萬
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銀行融資率︰
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70%
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70%
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使用融資率︰
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0%
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70%
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借貸金額︰
|
0
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490萬
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投入資金︰
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300萬
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210萬
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未用融資額︰
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210萬
|
0
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R+B Portfolio
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||
總借貸金額︰
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490萬
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|
總投入資金︰
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510萬
|
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總未用融資額︰
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210萬
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負債比率︰
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49%
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槓桿比率︰
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0.96x
|
|
根據市場現時的情況而言，筆者認為「REITs + Bond」組合合理的預期年回報率為12%(ROI)，要做到每月現金流入12萬(8萬每月開支的1.5x)，總投入資金需要1200萬，組合的總投資額為2353萬。
要注意一點是，筆者很少會做再平衡(re-balancing)的動作，意思是不論大市升跌，一般情況下，筆者絕少會主動去做減持或換碼的動作去維持組合內REITs & Bonds的初始比例。相反，筆者會利用組合產生的現金流(利息/股息)進行再投資(re-investment)，投資會以不同種類的高現金流資產為目標，同時再投資時一般不會再做槓桿 (新投入的資金除外)，令組合的風險更為分散，同時達致自然去槓桿的效果。隨著時間越長，組合的槓桿比率會逐漸下降。
一般適合投資「REITs + Bond」組合的證券平台如一般私人銀行或自動化證券平台Interactive Broker (“IB”)等，它們對各種證券如股票、債券、REITs等的倉值是綜合結算的，即實際操作上無須將不同證券類別戶口內的倉值調撥使用。而筆者在「REITs + Bond」組合的投資策略上提出以槓桿買入債券，而REITs則不用槓桿，在實際操作上只是一種投資行為上的約束。
人往往會受市場的情緒所影響，當市場追捧債券時，債券價格上升，投資者很容易突然改變投資策略增加債券的再投資。而歷史告訴我們，市場上多數人認為是對的，多數的情況下都不是對的。大家手上都沒有水晶球，不應主動去預測大市的走勢，更不應試圖去賺取abnormal return(即經常自信比市場更聰明)，應該專注投資「計到數的項目」，做好有紀律的資產配置才是致勝之道。
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大家手上都沒有水晶球，不應主動去預測大市的走勢，更不應試圖去賺取abnormal return(即經常自信比市場更聰明)，應該專注投資「計到數的項目」，做好有紀律的資產配置才是致勝之道。"
回覆刪除十分同意, 謝starman兄分享!
Thanks 標杆兄﹗
刪除『筆者在「REITs + Bond」組合的投資策略上提出以槓桿買入債券，而REITs則不用槓桿，在實際操作上只是一種投資行為上的約束。』
回覆刪除這一條規例對於沒有自制能力的人很重要。用最簡單的方法去取得合適的利潤，便是成功。
其實任何人都不應高估自己的自制能力，很理性的投資者也會有不理性的時候。
刪除謝謝Starman的分享，獲益良多！
回覆刪除謝謝風兄﹗
刪除700/210 = 3.33x, 即只用了3.33x槓杆在bonds上？比我想像中低
回覆刪除風險方面，應該和較簡單的2x REITs差不多, 用Interactive Brokers + Portfolio Margin, 資產下跌40%也還沒爆。現金流視乎買甚麼REITs，和你的REITs + Bonds差不了多少，不過不是每月有息收。
REITs在加息時影響較長債低，較短債高，不過也要視乎REITs本身槓杆多少。
早月兄，是的，在目前看似平靜的大環境下，資產價格已升了不少，宜小心防範系統性風險，槓桿不宜用得太盡，很多時間用盡槓桿所帶來的Leveraged ROI是都是想像出來的，是虛無的，如果realise到的機會只有70% (計及所有變數)，expected return應該是ROIx70%。
刪除幾年前，筆者的確比較進取，債券價格低迷，債券的槓桿部份高達5成，ROI能達到2x-30%。反觀目前債券價格已不如以前般低，運用槓桿提升回報的同時應有所防範，預留足夠的buffer。
STARMAN 兄, 我的REITS:BONDS 是 1:3.
回覆刪除唔係好識計佢個PORTFOLIO MARGIN 可以頂到多少. REITS 的高倉值提供左唔少BUFFER.
若你早大半年出這篇文, 我就唔駛諗咁耐收番黎0既息點買野了, 現在直接再買REITS (之前直接還掉借貸部份)
70兄，你可看看平台給你的總融資額(Total LTV)，再減去你已用的融資(借貸金額)便知道你尚有多少信用額未用。這便是你的buffer。
刪除買REITs不做槓桿能縮小整體槓桿而有回報; 直接還借貸只是縮小槓桿而沒有回報。
"買REITs不做槓桿能縮小整體槓桿而有回報; 直接還借貸只是縮小槓桿而沒有回報。"
刪除很精彩的解說！
這就等於由bonds免費提供麵粉，係REITs 或其他投資裏面做大個餅
Matthew兄，這是很貼切的比喻。
刪除--組合合理的預期年回報率為12%(ROI)，要做到每月現金流入12萬(8萬每月開支的1.5x)，總投入資金需要1200萬，組合的總投資額為2353萬。
回覆刪除總投資額2353萬 x 12%年回報 /12個月，即每月23.53萬現金流。
是否600萬資金再margin多600萬 ，12%ROI 便可達 12萬月現金流？
margin利息要算進去
刪除資金是要1200萬吧。
刪除P
ROI所指的回報率是以投入的實際資金計算。
刪除感謝Starman兄無私的分享，長知識了
回覆刪除Thanks 富足兄﹗
刪除Starman兄，感謝分享！
回覆刪除有師兄知道IB是否只可以買美國債券？
Regards,
Ming Cheung
IB主要是歐美債券，亞洲債券沒什麼選擇。
刪除Thanks Star兄！可以分享一下除經私银外(因未有足夠資格)，有那個平台可以買亞洲債券？謝謝！
刪除Starman 兄想請教下，reits 部份當你有6% , 300*6% = 18萬
回覆刪除Bonds 如果LV有70% ,相信最多只係有4%YTM? i.e. 700*4%=28萬
用咗490*1.6% interest cost = 7.8萬
ROI = (18+28-7.8)/510= 7.5%
不知道有否計錯？如果冇錯的話，好像很困難可以達到ROI12% ，謝謝
Wing
210萬要賺43.2萬，bonds要有20.5% ROI。
刪除Bond YTM 應該要7.2%以上。
P
REITs 部份假設為6%, 6%x0.3 = 1.8%
刪除Bonds 部份假設為5.5%, 融資成本1.6%x0.3=1.12%, 息差4.38%, 槓桿3.33x, ROI 14.58%, 14.58%x0.7=10.21%
Total ROI= 12%
謝謝回覆，兩部份分開看的話我是明白的，但當我套入數字之後，便沒有得到12%
刪除如下：
300*6%=18
700*5.5%=38.5
-490*1.6%=-7.84
（18+38.5-7.84）/(300+210) =9.5%
不好意思
咁Reits都係 180k。
刪除Bonds 就收 385k， cost 78.4k。
Total = 486.6k
不是少於12%回報嗎？
Wing Kwan, 我也計得一樣。
刪除P
是的，套入數字會準確，我只是roughly用%計算易出誤差。由於14.58%是針對210萬的本金，因此應為14.58%*210/510+6%*300/510=9.5%。
刪除小弟對買Bond無研究，也沒有私銀account，請容許我想問一些初哥問題，尤其是槓桿的操作。
回覆刪除１）買Bond是否有年期限制？例如：5年、7年？到期便自動expire？expire後一般以甚麼標準去重新選Bond？
２）買Bond每年派息是否以現金支付？還是一定要重新投入portfolio內繼續買Bond/REIT？
３）用margin買Bond和買股/REIT/股票本質上有分別嗎？例如：手續/服務費、操作自由度。有年期限制嗎？
４）有關REIT+Bond的操作。每年所產生的部份現金流入有需要重新投入去portfolio嗎？記得之前你的文章內容都很著重復利效應，但這裏討論的，好像只針對如何產生足夠現金流去達到財自，但沒有論及如何平衡現金貶值的風險。當然，我覺得每月12萬是不容易用得完的 :)
小弟用恆生Preferred banking(也是出量戶口)，網頁不易找到以上資料。可能要個別開account或者個別去問。
1. 到期發行人會按par value 100還本，而且不涉及commission。
刪除2. 派息是以現金支付，是否進行再投資是閣下的決定。
3. 首先，REITs本身已有資本增值的效果對沖現金貶值的風險。是否再投資入Portfolio是閣下的投資決定，當然再投資會產生複息效果，讓雪球越滾越大。消費和投資永遠都是trade-off，最重要是你要知道消費的機會成本。
請問STARMAN, 槓桿買入債券, 有什麼銀行/broker可供選擇? 能否PM小弟? THANKS!
回覆刪除相信自行上網搜尋也不難找到相關資料，試試吧。
刪除一定一定, 先感謝
刪除有不明白歡迎大家討論。
刪除謝謝匿名兄的回覆！
回覆刪除我用開的私銀，如果要有7%YTM 的直債 (e.g. 內房）,很多時候LV都是0%的，請問匿名兄和starman 兄，會否知道那一間私銀可以提供那麼高的LV？謝謝
銀行提供的loan ratio有時都幾耐人尋味，我用的PB大多只提供30%左右 for bonds (也有一些可以去到50%), 但波幅相對大的股票(藍籌)卻有70%... 他們卻說不出用什麼準則，當然他們背后有 analysts 去衡量風險
刪除補充一下，我用的PB對一般的REITs並沒有loan提; 除了領展，因為佢係藍籌...
刪除所以個 profilio 都須要作出相應調整
matthew may consider to change to a better platform?
刪除Matthew 兄的PB平台offer不太好。
刪除Starman兄，我也有這樣的感覺，不過我初入PB世界，leverage 也不打算用盡，profoilio作調整後被動收入比入PB之前多兩倍有多，初步非常滿意，心中也感覺平安，摸着石頭過河吧！
刪除另外不知PB會否就個別客戶嘅資產，開戶年期等因素，給予唔同嘅 loan ratio, 某程度上對銀行來講都係一個風險評估，因為年初入了一條bond, 所給予的確loan ratio 的確比以前高咗d(由30%去到50%)
刪除PB是有可能根據不同客戶的情況去給予更高的LV或放寬一些限制。
刪除Hi Starman兄,我的PB(LXT) 最高的BOND(碧X園)也是給予65% LOAN RATIO,為何BONDS你可以做到3.33X的槓桿?是否我的PB OFFER 不好或我還沒善用PB D OFFER?懇切請教,謝謝!
刪除不同的平台或用家的條件都可能不一樣，也沒有跟足的必要。筆者上述只供大家參考，最重要是了解其心法和背後的rationale，沒有需要去複製操作方式。例如，只有65% Bond LV，閣下認為想增加槓桿的話大可從REITs撥5% LV出來使用，使整體組合LV提升。
刪除Btw, 碧X園是內房，為何其LV反會是眾多選擇中最高呢？
Totally agree!
刪除天下沒有必勝方程式. 平台係死，但人係生，最緊要知道自己可承受嘅風險，善用可用嘅平台並作出適當嘅調整，也可發展出令自己舒服而可觀嘅回報...
謝謝STARMAN 兄回覆,不好意思.我的意思是我手持的BOND中最高的只有65% LV,如碧X園,海X集團.而BOND組合平均約60% LV,只用50% LV,留10% 做BUFFER,故只做了1 倍槓桿.故不明STARMAN 兄BOND組合內如何可以做出3倍槓桿及0% BUFFER?還是REITS + BONDS 都是在PB 持有的?因我是分開BOND 在PB持有,而REITS+其他股票則在IB持有.希望STARMAN 兄能指教其原理,謝謝!
刪除小弟財商有限，想請教為何Reits 有6% 股息呢？
回覆刪除現在一般私樓收租回報只有 3% 左右。
兩樣不同資產
刪除確實是有6%息的Reits，而且Reits本身也有槓桿。
刪除你可當REITs是持有一藍子物業的公司，它本身亦有借貸(當然負債比率有限制)。
刪除請問可否相告你是用邊間PB?要幾多銀才能開戶？感激，感激。
回覆刪除不便公開，不好意思。
刪除很有用的資訊，多謝starman兄的分享！！
回覆刪除Thanks Darth Mike兄﹗
刪除多解釋，希望blog友別誤會借貸是容易的操作，與「賺快些」的話也要好好管理風險，認識借貸是很重要的。
回覆刪除只有認識「借貸」，才知道該不該運用或如何運用「借貸」。
刪除我想我這個blog已經不停解釋「借貸」和「槓桿」的概念。不少讀者可能都開始嫌煩。
我學緊用IB買債, 暫時未打算使用槓桿, 等學藝精D先.
回覆刪除STARMAN的文章真係好有用, 令我學到計到數比炒上炒落更容易累積財富.
平台宜先慢慢摸熟，減低不必要的操作風險。
刪除想請教以上例子是否要整套都在IB進行才可做到70%融資?
回覆刪除也不一定。IB內有不少選擇的LV比PB還要高。
刪除STARMAN 兄, 非常有用的資訊, 感謝您無私的分享!
回覆刪除客氣，多謝支持﹗
刪除用IB $100 買 $200 貨，因為有借錢佢會顯示 HKD = -$100 (負數). 想問如果件貨派$2淨息，IB係咪會顯示 -98 ...... 咁如果係負數，係咪等於我唔可以抽番e兩蚊出黎用 ？
回覆刪除隨時都可抽資金出來用，計息而已。用幾多才計幾多息，存番錢入去就不計息，很fair。
刪除非常好的分享。但關鍵是現在仍是槓桿買債的時機嗎？
回覆刪除筆者的投資比較簡單，沒有話時機不時機，直接計數，計到數(自己滿意)就去馬。至於槓桿與否是一個option，可用可不用，視乎投資者的能力、對回報的要求和取捨。
刪除文中例子是以槓債解說，若有對槓債操作風險管理不熟悉的讀者照辦煮樣。恐怕會出事。分享知識非常好，也別忘提醒beginner加息週期迫近眉睫，這種操作有何風險。相信讀者會自行評估再定奪。
回覆刪除其實筆者已多次在博文提及槓桿要注意的地方女，以及投資紀律的重要性。筆者本文的演示重點就是說明buffer的重要，以及如何利用新增的現金流再投資（不使用槓桿），讓組合不斷自我優化。以上的演示所使用的槓桿相信已經是十分保守，正正就是風險管理的考慮。這正是REITs + Bond組合的核心要點。
刪除如果閣下只看到「槓桿債券」而忽略了文章中的其他重點，筆者亦別無他法，只能說這並非本文章的原意。
槓杆的風險在升市的時候不明顯, 很易給忽略, 我在這裡看到至少一兩個很大機會出事的讀者...很少人會認自己不懂, 尤其是不懂的人
刪除要出事的人總會出事，無論他們讀任何文章，接收任何訊息都是選擇性的，他們只會選擇自己喜歡的去解讀，最後的結果是必然的。只有失敗的經驗才能令他們深核明白箇中道理。我認為這樣的讀者只是少數。
刪除Starman兄不要捉錯用神我是指槓債有問題。其實我不反對槓桿，只要知道有風險管理就可以。但用槓桿操作要選時機，對槓桿最有利的時機是低息高通脹。今早已知道加息週期正式開始了，買債最所恃就是只要沒default，揸到底就不怕債價變動。但槓債的硬傷就是債價。做槓債肯定不能買只有2-3年的，起碼5年起。但加息週期啟動後，債價在漫漫長路5年10年內只會跌，更很可能有債災。債價暴跌時只要無力補倉，或只要來不及補，也會滅頂。Starman兄財力雄厚能應付，但讀者有些連PB資格也不到。如果有樣學樣不知長期暴露在風險中，你能過但他們未必能。在槓桿操作有利環境逆轉之下，必須提醒讀者有這種風險。須知你不知道你所有讀者的背境，正如早月兄說，有些人不知他不知道。提個醒救人一命，勝做七級浮屠。
刪除還要提醒讀者萬一有債災，不僅債價會暴跌，PB或broker也可能降loan ratio。滾水淥豬腸兩頭缩，補倉可以很勁。最安全玩法是準備能隨時全還錢的資金玩槓債，那就既安全又可槓大收益。
刪除筆者一直都認為懂得利用槓桿同時懂得控制風險是對投資來說是相當重要，正如筆者在之前的文章亦有提及：
刪除「投資前，應先衡量自己本身的能力，如能力只足夠購買1萬股，切勿因為有LTV而倍大總投資金額。利用該計劃投資時，投資者應該以「分期付款」的心態去投資REITs，而非「以小搏大」、「做大槓桿」去增加總投資額的心態去投資。只有真正PB戶口才有條件做槓桿式投資，各位讀者要留意。」
http://starnman84.blogspot.hk/search/label/分期投資計劃?m=0
當然，由於篇幅問題，不可能每篇文章都分析一次所有風險，而有關分析已在本blog多次分析。投資，總涉及風險，投資有趣的地方往往就是在於回報與風險之間的取捨，是一門藝術。本篇文章就是筆者「取捨」的方法。個人認為對本人而言是相當足夠。當大家讀文章，最重要是掌握背後理念和心法，不應該直接複製（已多次提及），但每人的條件和平台都不一樣，此乃為何筆者一直不太願意評論個股和分享具體投資數的原因。
最後，謝謝你的提醒！
作為blogger，很難掌握讀者群的背景。貴文對真的懂和真的不懂的讀者是沒問題的。但對一知半解但自以為懂的就有點麻煩。我也看了貴blog大部分文章，知道你是有提過leverage的risk。但你不會知道是否所有讀者是否也有看那些文章。假如一個新讀者看了這文自已為懂，急不及待沒看其它文章，有可能陷入險境不自知。我絕對相信Starman兄是真心分享知識，也很贊賞。所以希望貴blog不會有半點瑕疵，有感讀者大多留贊美話，那醜人就我來當吧。別誤會我是來踩場的。忠言難免逆耳，希望Starman兄不會計較我的魯莽。
回覆刪除自閱讀Starman兄文章之後，理財概念日漸清晰，但也深知機械地複制，東施效顰並不可取。
回覆刪除由於我對債券，Reits及槓桿並無深入認知，當閱畢此文，只想馬上開始了解，並計劃以100%自有資金嚐試接觸債券投資，並無想過要以槓桿來操作。但本文的操作模式及思考方式，卻一定會為本人帶來正面的啟發，從而改變我往後的人生。
大家都希望能普渡眾生，導人向善，但也必須承認，天助自助者。萬能如上帝也只能如此，而況於Starman兄？
相信Starman兄也只能幫助那些有心有力，想進步又願意對自己負責卻又苦無門路之人。對於「會出事的人」，縰然千百年內人類都在疾呼賭博有害無益，但總會有一些人甘冒傾家蕩產之險，以身試之。對此，大家除了不斷地提醒之外，又能做些甚麽？
核心在其「人」而非特定的「事」。
人只能要求自己為自己的人生負責，如果偶然得到他人的啟迪與幫助，也當知點滴皆恩澤而絕非老奉，更斷不可能要求他人為自己的行為和人生負責。
陰陽之間是一種此消彼長的關係，陽盛自然就陰衰。Starman兄每救到一位有心人，就意味著世界多一點正向的力量與光茫，也間接使「會出事的人」冀或能有所下降。
日月無私地照耀大地，但假如有人要自絕於日月，難道要日月因此而無光乎？
謹以上文表達本人對Starman兄的感激之情！
齊賢兄，謝謝你的支持﹗
刪除正正反映對真的不懂的讀者是無問題。不懂的又想懂通常會自覺追求更深入的知識。問題是半懂又自以為懂的，他們不是裝懂，是確實連自己不（完全）懂也不知道。也不知自己有那些不懂。那就是最危險的一群，最須要提醒的一群。他們不是自甘犯險境，而是陷入險境不自知。所以須要提醒。
回覆刪除請恕我愚昧，點解會陷入險境而不自知呢了
刪除Thank you very much for Starman's sharing. This is very informative for people who have little knowledge for Bonds and Reits; and the model provided is quite safe in my opinion. However, I agreed with Shiva that we need to be aware of the risks. In a financial crisis, bonds and reits might drop significantly and investors' might have to do forced sale unless they can pledge other assets or pump in cash.
刪除quite safe? yes in normal market situation but not in a true crisis. $2.1 million buffer against $7 million position, ie., 30%. But what if in a true crisis, PB cuts loan ratio to 50% on BOTH the bond AND pledged reit? At the same time prices for BOTH bond and pledged reit drop 20%? You will find that you get only $1.2 mil buffer only. Sounds unlikely? I hope there will be no debt crisis but if there is, plummeted price and shrunk loan are a twin. Banks know well how to kill you.
刪除保歉語焉不詳。似懂非懂本身不會有危險。但若開了不當的槓債倉就會，債災被追margin call時才知死。10年流流長梗會碰上一兩個。
回覆刪除如果連做margin時都不知到價跌有機會要補倉，就真的抵死了。
刪除做margin不知要補倉當然抵死，但有否想到要補那麼重margin則那些似懂非懂的人未必想過。
刪除點為之不當槓桿倉？
回覆刪除一切與自身風險承受力不符的倉即為不當。不是耍你唔答，但各人承受力不同，Starman認為安全的倉對財力不及的人也是不當。你問這樣的問題，如果不是想test我，就是真的須要惡補這方面的知識了。
回覆刪除價跌有機會補倉，開倉時無理由唔知㗎
回覆刪除有錢咪有幾會囉
刪除Shiva說的也有他的道理，世上有很多不同的風險，認知是重要的，最後如何操作是個人的決定。
回覆刪除風險，活在世上一定存在，你每天出街都有可能遇到意外，正如開車風險比步行更高，有人仍會選擇開車，怕的人會搭公交(也不代表沒風險)，然而列車也會有火災。有些人怕飛機出事，終身不搭飛機，這是個人的選擇。
說回投資，當談論到黑天鵝，即系統性風險，Shiva說債災會令債價下跌，但如果連短期債券都跌50%以上，恐怕股市都不會好到哪裡，樓市當然亦會崩盤，理論上大家借錢買樓一樣有風險，full pay就最安全，我想這些不用多說大家也不可能不明白。持有現金安全嗎？如果打仗，貨幣一樣可以一文不值，只有黃金才保值。要說到最極端，任何事也可能發生。別爭論機會率的問題，要說到黑天鵝的頭上，已經不再是機會率的問題，應用同一邏輯，你以為你識，其實你都有可能唔識，或估計不到。說到系統性風險，只有分散風險才是至道，這亦是筆者投資的理念，亦是現金流再投資的核心重點。
明白Shiva都是於好意，筆者當然明白，也希望各位讀者都明白。提出來大家會學得更多，真理越辯越明。對於Shiva認為小弟作為blogger分享文章時沒有講清楚所有風險有所不足，筆者亦願意接受批評的，只是有時分享時真的講不了太多，講太多文章就沒有了重點，不太容易處理。眼見坊間講股票、投資的書籍和文章亦鮮有講「此股雖有這麼多好處，但也有機會突然破產」或「此樓盤抵買，但慎防樓市爆破，因此不要借按揭要full pay」。當然，此乃極端例子，說說笑而已。小弟都希望大家能夠多了解槓桿是雙刃刀，有其風險，投資前要量力而為﹗
風險，不必過份恐懼，盡量充分認識它就足夠了。這是筆者一向鼓勵大家去做的﹗
Starman兄言重了。豈敢批評。我只把一些想法交流一下而已。其實也是個人的歷程寫照。當初研究槓債時，到某水平以為已掌握風險所在，但後來再進一步了解，才發現原來還是有欠缺。我想既然我有這過程，也許其他人也一樣。所以希望能分享一下而已。提醒那些既非真懂又非不懂的讀者。
回覆刪除風險當然不用恐懼，只要在做投資前，知道何種情況會有哪些風險，然後確定自己有能力應付。何懼之有？應付方法當然一如做投資本身，也是各自按自己background各施各法。
Shiva, 很感謝你的分享。其實如果只憑單向閱讀，沒有親身研究，很多時候會以為自己明白風險所在，但其實仍有不足。始終，實戰經驗是重要的，儘管自認為能接受有關風險，一開始時宜先小注練習一下。
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刪除唔好意思，原本不應插口但又忍不住。我不知道Shiva所說非真懂又非不懂的水平是到哪裏，所謂學海無涯，在投資領域恐怕沒有人敢說自己是百份之百全懂的。以債券投資來說，其實一般情況下債價跌幅可以用債券存續期與預測加息幅度(例如假設兩年內加息六至八次，每次加零點二五厘)計算出來，再計算槓桿比率及後備資金，才衡量是否槓債及槓多少，如果這樣也不懂計算風險確實不應槓債。但也不用盲目恐慌，如果下下以黑天鵝來舉例其實根本就沒法理性溝通。
刪除在某平台上，每隻債券只是2000美元起步，非PB就不能槓債我不知道邏輯在哪，是說PB就一定有大量後備現金，還是PB就自動水火不侵?
而且，人人都說加息週期會有債災，但到底有沒有研究過歷史上的加息週期中不同類別債券的價格變化?是否所有債券皆大跌?以人人聞之色變的1994債券大屠殺為例，其實當年高收益債券指數跌了多少?之後一年內又升回多少?大家有研究過嗎?
風，槓杆買債失敗的例子在美國的一堆mreits可以看到: http://financials.morningstar.com/ratios/r.html?t=NLY®ion=USA&culture=en-us
刪除http://financials.morningstar.com/ratios/r.html?t=agnc®ion=USA&culture=en-us
留意book value per share
不是發生在financial crisis期間，而是平靜的近幾年。
他們的債是沒有credit risk的，不過有credit risk的債通常較少prepayment risk，不同trade off.
當然你們買的債和那些mreits不同，但可以參考一下。
早月兄，mreits本身就是在玩高度槓桿的遊戲，可能做了二十倍槓桿。mreits與有評級公司債券不同，當然也可以參考，多謝你的資料。
刪除沒有那麼誇張，是5-7x
刪除Take credit risk的通常槓杆低一點, 2.5-4x，因為這幾年沒有甚麼credit event，成績好一點，但也不是太好:
http://financials.morningstar.com/ratios/r.html?t=mfa®ion=USA&culture=en-us
http://financials.morningstar.com/ratios/r.html?t=dx®ion=USA&culture=en-us
風兄，當然在投資世界，無人敢說識嗮。When one says he/she knows everything then he/she actually does not know he/she does not know. 不要說哲學了。現實裡真的懂起碼要知道一個投資的危險源是甚麼，危險發生時帶來甚麽風險，風險出現時自己能否承受。如果能回答這些問題，距離真懂不遠了。
刪除對，債價跌後會回升。關鍵是你要有命熬過暴跌時的補倉。你做過leverage沒？經歷過開了不當槓桿倉碰上災沒？若經過你會懂的。沒經歷過？試試吧。祝你有命等回升。
謝謝Starman兄鼓勵。已在實戰中。
刪除Shiva兄，你說的真懂標準很對，我的留言都是這個意思，最要緊知道風險在哪及懂得計算風險大小，自己能否承受，盲目樂觀或盲目悲觀都有失偏頗。
刪除我很欣賞Starman兄的無私分享，Blogger出自內心與人分享自己的投資經驗，只要不是有心誤導，卻沒有教化人心的責任。所謂同枱食飯、各自修行，各人對Blogger的分享領會多少要自己負責。何況其實Starman之前的文章也提醒過留意風險，我純是覺得好像在這方面有批評Starman的意思，覺得有點不平罷了，如果我誤會了，謹此致歉！
我舉1994債災的例子，重點是留意當年高收益債券指數跌了多少，而不是之後升回多少，希望你不要誤會我意思。
至於我有沒有做過leverage，在我自己的Blog中詳細分享過，當然Shiva兄根本不會有興趣知道的。
言盡於此，對其實不存在的矛盾，我不想再有任何無謂爭拗。
風兄，謝謝您！
刪除風兄原來是資深player，失覺失覺！
刪除我相信有質素的blogger以文會友，不是要flattering也想要construstive idea. 故留言不會流於客套，言必盡，情必真。希望賓，主，讀者皆可受益。我相信Starman絕對有此氣量，才大膽進言。
風兄20年投資如果未試過margin追魂call，那是你風險管理了得。但我試過，補倉，補倉再補倉。不是重要事講3次，是補完又補。最後一次幾近彈盡糧絕。上天庇佑讓我挨過谷底回升脫身，但期間的食無味，眠不安的煎熬刻骨銘心。自此對槓桿的利弊抱著無比敬畏之心。以後做槓桿風險管理從以前的老生常談到開倉必問。也希望別人不用韜我覆轍。
過去數年低息，全球搶債。但加息周期將逆轉全球資金，債處風眼。。現在債及derivative long 倉極多，如果相信shearing之說，現在只欠trigger。現在才開槓債倉要揸到底可能性極高，風險是數年計。似懂非懂者未必留意，故出言提醒。
最後我對兩位絕無冒犯之心。如有得罪，請見諒。
Shiva兄太客氣了，我絕對不敢自稱資深player，只是笨散戶一名，投資時間愈久，愈覺得自己有太多不足之處。
刪除Shiva兄的經歷很珍貴，謝謝你分享出來給大家知道槓桿風險的可怕之處。大概由於性格原因，其實一向以來我對槓桿與風險也和Shiva兄一樣敬畏。而我個人認為，愈懼怕愈危險的事情，愈要瞭解它，只有瞭解怎樣評估與計算風險，才能不被恐懼所控制。
當年全職炒期指時從不過夜，就是因為期指過夜的風險無法預計。
希望日後大家多多交流。
采！妾身乃雲英未嫁靚女一名，整乜鬼叫妾身Shiva兄？Believe it or not？
刪除Anyway,不打不相識。日後討教！
Sorry sorry，因為好少女仔會同我討論投資槓桿同風險呢類話題，我先入為主咗，竟然無留意Shiva係女性名，Shiva姐有怪莫怪！
刪除風兄不用緊張。本人取名Shiva，中文濕婆，乃印度教的神。此神具多樣性。一如本人，你以為我是男，我會幻化少女，你估我是女，我會變身男兒漢。真人是雌雄莫辨，年紀亦樸索迷離。但我的身份不重要，只要與大家的交流是有益有建設性便於願足矣。
刪除謝謝Shiva的經驗分享，大家都能從中有所裨益。經驗相當重要，但往往自身的經驗都難免要交下沉重的學費，因此難得免費的經驗分享，懂得吸的人就能獲益了。
刪除筆者也從大家的討論中獲益不少，有時這種互動的討論比讀書的單向吸收來得更有效果。
感謝Starman兄讓我在貴blog大放厥詞
刪除"做槓債肯定不能買只有2-3年的，起碼5年
回覆刪除想請教shiva 此話何解. 理論上距離回歸PAR時間越短不是越安全嗎? (債價上)
對， ideally 越短越安全但落在實際上，短期債的ytm很低，槓大了息差也不多，槓債無非想賺息差，窄息差便只好做起碼5年債或10年。理論歸理論，reality沒那麼美好。
回覆刪除有時間研究一下其他地方的債券，年期約兩年，息差有空間的亦不少。發行人當然不是差的企業，規模大，負債率極低。這類型的債券價格波動性非常低。
刪除期待中，依家連PB bond 都好難買，高息的價又高，新 bond 又不夠高息.好難決擇，又不想浪費啲額度
刪除Starman 兄，
刪除請問其他地方的債卷是否並非美元債卷？兩年又息差不窄，風險什高吧？
P
謝謝Starman兄提點。其它地方的債受制於平台offer所限，選擇不多。明白越富有越多投資選擇這reality。這也是為何富者會越富，下句不說了，認命。
回覆刪除拜讀過Starman兄的文章, 財技高強願意分享, 謝謝Starman兄!
回覆刪除另想請教的直債及融資操作, 私銀和平台的資料,可否指教一下?謝謝! chingmy0214@gmail.com
Starman兄:
回覆刪除多謝你無私的分享,我斬想了解多些關於直債及融資操作,私銀和平台的資料?謝謝! goosinkli@yahoo.com.hk
Starman兄:
回覆刪除我對你的reit+bond 操作很感興趣，多謝你的分享，可否分享多些關於直債及私銀的資料？另外有冇好書關於債券推介給我？
謝謝!
Manliilii@gmail.com
希望盡快入到PB門檻
回覆刪除有新0野玩，你應該夠秤玩...
回覆刪除http://www.mapletree.com.sg/Media/News/2017/March/Mapletree%20Raises%20Equity%20of%20US$535%20Million%20for%20its%20Student%20Accommodation%20Private%20Trust.aspx
英美學生宿舍，睇落幾吸引
刪除這個唔錯！我一直有投資英國學生收租屋。學生今日搬走，聽日搬入，一日空檔期都沒有，做清潔都困難。這些purpose built accomdation gross yield 8-12%一定沒問題，要看看management team管理如何啦。
刪除D 人連google吓都懶,blog主/其他人唔好答佢哋嘢啦
回覆刪除Great article!
回覆刪除Hi Starman
回覆刪除上述的組合資產價格下跌多於210萬會被斬倉嗎？
還有將組合內不同類別的投資產品分別計算槓桿比率有什麼好處? 我一直以為日總投資1000除以本金510。
息升債跌
刪除做埋孖展。。好易破產
還有加息周期。。樓價又跌
reits那邊又跌幾成
到時又要蝕賣補孖展
不是兩敗俱傷
俾你賺了幾年12厘
又會否一鋪清袋
有無其他實戰網友分享睇法
我想問一下Starman和在這裡所有人, 在這個不斷上升的利率環境中你們用什麼債券來槓桿？有哪些債券可以承擔約3％的借貸成本？
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