2015年8月28日 星期五

工廈投資 (3) - 細單位工廈投資篇


環球股市震盪, 影響市場投資氣氛, 股市以至住宅交投較之前疏落, 住宅市場亦出現少數減價成交個案, 似有高位輕微回套之勢唯獨工廈市場成交仍節節向上,未有受到市場投資氣氛減弱影響。這反映市場在資金未有流出的情況下總要尋找安全而有潛力的投資渠道,畢竟在世界貨幣戰一觸即發的大環境下, 持有現金的成本太高。對投資者來說投資工廈相對住宅的值搏率更高,因為住宅供應未來幾年不斷增加, 新盤充斥市場, 二手成交首先受到影響。加上政府受各方壓力不會撤招,故今年已有不少住宅投資者換馬工廈市場。

隨着經濟轉型,工業大廈的用途更趨多元化,市場由之前已開始追捧「迷你倉」及由工廈改建而成的「板間房」,再加上不少用家對新式工作室、 展覽室及由工廈改建而成的休閒娛樂場所等小型空間的新興用途之需求日漸增加,無不見證市場對工業空間的剛性需求,以及工廈背後的潛在用途與價值。目前有兩大因素影響購買力,分別為政府的雙倍印花稅,以及金管局收緊按揭成數令借貸成數減少,這兩方面都令買住宅的成本加重。工廈的呎價與商舖、住宅以至商廈相比較為低水,投資者要買磚頭安置資金自然會選擇工廈。

工廈回報雖高,但對沒有投資開商用物業對的散戶投資者來說有一定難道, 因為商用物業最重要的是地點,地區、地點及附近周邊環境決定工廈是否具有商業原素,商業原素高的工廈就具有商用價值,價錢理應較高,工廈單位租值及流動性應不是問題。不少工廈本身位於工廠區,位置、質素、價錢非常參差,高質的可媲美商廈,差的尤如舊工廠,因此投資者在投資工廈物業時,應多考慮及研究物業之周邊發展、交通、配套設施,以及物業本身的特色及限制。

市場上雖然有入場門檻低的工廈單位,但市場供應不多,拆售的細單位一般已被相熟的專業投資者內部認購了一部份,最終流出市場的供應不多,因此一般透過經紀亦不易找到。細單位又位於市區的租金回報高,市場細單位工廈的二手放盤同樣有限。對於商用物業投資新手應偏向尋找分拆項目單位,因為大投資者分拆項目前一般已對選址、以及商業原素等因素進行分析,質素較高,而且項目多為全層或半層,裝修設計具統一性,租售能力較有保障,有部份更會提供反租或租金保證。根據市場數據顯示,本年約有4個工廈項目已經進行或正在籌備分拆放售。

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18 則留言:

  1. 像我們這樣資金不多的投資者,工商廈的低按揭(40%) 令我們感到入場困難,希望發展商能像銷售住宅大廈一樣,提供二按或其他優惠安排。

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    1. 百幾萬樓, 4成按, 首期只需幾十萬, 厘印僅1%, 門檻算低了。月供二千幾, 收4-5千租, 夠供有餘。

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    2. 通常出租的情況會是如何呢? 會不會很難出租?

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    3. 市區細單位出租容易。以長沙灣/荔枝角為例, 租賃市場活躍。

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    4. 見Starman 你之前提及有公司可以做到8-9成按揭, 唔知係唔係有D 咩特別公司可以做得到呢?

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    5. 是可以的。但詳情不便在這公開,可電郵我。

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    6. Starman,請問一下邊區還有百幾萬貨,租到4~5000元??

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    7. Starman,請問一下邊區還有百幾萬貨,租到4~5000元??

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    8. 相信也只有市區如長沙灣/荔枝角可以做得到了。

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  2. 羊毛出在羊身上, 門檻越低, 交易成本增加越高, 價格也會越高, 兩者都會降低回報。

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    1. 應該這樣說, Raw工廈一層數千萬, 厘印7.5% 已2-3百萬, 但正因為這個原因, 門檻高流動性低, 全層大碼工廈的呎價低細單位兩三成。拆細後, 200萬樓下厘印只1%, lump sum 租金回報及流動性高, 因此呎價有liquidity premium。

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    1. 有的。有時間會組織Starman投資會前往參觀現成工廈及已完成項目。

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  4. Starman兄,其他直債同工廠投資2耆應該係點樣取捨呢?
    見你之前講過中國奧園直債, 投資回報一年可以有10% (Before Leverage). 到期保本
    假設如果本金有200萬, 投資直債會比投資工廈更加優勝嗎? (就回報而言)
    定係應該分D 錢買入工廈, 可以收取4-5%的租金同時享受日後的capital gain?
    就回報而言, 直債的回報相對高一點, 當然風險也較高

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    1. Tracy, 你的分析是合理的。比少少意見你參考。債券是金融工具, 工廈是磚頭, 投資角度說, 兩者雖然風險偏低, 但風險所在也不同, 因此亦視乎投資者本身的風險取向。

      回報方面, 直債不用槓桿, 回報10%, 年期3年, 回報算高, 但風險在於內房。工廈回報較低, 約4-5%, 但可槓桿, 入場銀碼相對細, 風險在於如果經濟不景會影響商用物業市場, 但磚頭物業在香港怎計都是保值, 受加息影響亦較少。

      當然, 從portfolio management而言, 即使是優質資產, 一個portfolio最好也是分散投資, 如果只有一炮資金, 只夠買一手直債; 但買入細工廈後, 尚餘流動資金可作其他投資, 下半年工廈市場看好, 如果有capital gain, 套現後可再考慮分散投資直債, 該策略則較為穩健。

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    2. 咁即係睇好經濟前景所以買工廈?

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  6. 正喎, 不過見近期果邊有D 40萬有交易, 裝一裝玩下手唔止賣到110呀.

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