2016年6月19日 星期日

投資馬來西亞


亞投行的成立和一帶一路的發展,為東南亞國家帶來了不少機遇。當中,筆者最看好馬來西亞的發展,因此筆者在約一年多前已開始研究如何投資、發展開拓馬來西亞市場,在最具發展潛力的地方投資,只要方向沒有錯,投資回報只是多與少的問題,雖不中亦不遠。經過多次的親身考察,筆者最終鎖定目標在大馬的新山。新山位於新加坡的對岸,位處柔佛州,與新加坡只一峽之隔,近年已有不少內房開發商如碧桂園、萬達、富力、卓達等在新山大量買地發展房地產,因此當地目前全是地盤,不論是居住環境和治安方面都有很大的改善空間。然而,新山給筆者的感覺就像是「十多年前的深圳」,投資和發展潛力相當大,這個方向不會有錯。目前,最為香港人熟悉的是碧桂園的金海灣項目,而下一個即將會是一個二十年項目,由四個島嶼組成的巨無霸酒店、商住項目 - 「森林城市」,同樣是由碧桂園發展,該項目的總投資達2500億元人民幣,為目前中國民企最大的海外投資項目。

內房都看中了新山的發展,主要是由於未來基建發展以及馬來西亞政府推出的「第二家園計劃」(MM2H)。大部份的熱門國家如新加坡、美國、加拿大、澳洲等,即使申請投資移民成功,都需要加該國的國籍,然而,中國不允許中國公民擁有雙重國籍,即是說如要移民其他國家,必須要先放棄中國國籍。中國人申請馬來西亞的第二家園計劃並不須要放棄原有國藉,可無需簽證自由往返中國及馬來西亞,而且投資門檻僅30萬馬幣,資金進出亦無須繳稅,按揭在當地輕易能做足7成,對內地及海外投資者來說可是一個吸引的賣點。

一帶一路即「絲綢之路經濟帶」和「21世紀海上絲綢之路」,計劃所涵蓋的國家包括歐洲、東南亞及非洲的海上及陸路的基建發展,以馬來西亞為中心而作為相對成熟的發展中國家,必然最先受惠。

大馬直接受惠的基建方面,首先是隆生高鐵,隆生高鐵是連接吉隆坡及新加坡的高鐵,來往兩地僅需一個半小時,根據計劃,中途站包括岩株巴轄、麻坡、馬六甲、新山,直抵新加坡,這勢必帶動高鐵沿線的發展。除此之外,泛亞鐵路由國的昆明開始,路經緬甸、泰國、柬甫寨、馬來西亞,加強了中國與東南亞的強大交通網絡。目前大馬的房價就如十多年前的深圳、澳門,大馬政府最先投入資金發展吉隆坡,除著一帶一路的及高鐵等基建的帶動,加上一眾內房地產商的大興土木,新山將會是一顆耀眼的新星。

綜合以上的因素,筆者認為最受惠的絕對是當地裝修及建築工程行業,其次就是地產代理。約一年多前,筆者抽調部份資金,在新山收購了當地一家工程公司,同時投資成立了一家設計及裝修工程公司並自設開料廠房,將香港時尚的設計概念帶到當地。由於當地的新樓是包裝修的,而當地可以說是資源百無,當地地盤多,且同時開工,人手嚴重不足,公司開業不足三個月已接到不少工程訂單,每張訂單利潤空間超過30%。由於去年接了兩個大型內地發展商的工程,雖然利潤低而且沒有訂金,但勝在能賺到名氣,筆者當時就堅持接下來,始終內房知道是香港人的公司也相對有信心,公司目前在當地可以說是已有一丁點的名氣,接單更沒難度。

然而,筆者近月發現最大的商機除了設計及裝工程,更大利潤的是當地的建材原材料貿易。以石英石為例(碧桂園的檯面全部統一用石英石),新山當地是完全沒有貨源,貨源全部進口,大部份來自中國。價錢方面,當地的石英石是150-180/呎,而中國的成本是40/呎,存在著很大的利潤空間。由於筆者公司已與當地發展商建立了良好的合作關係,而且公司亦有開料廠,筆者順勢成立了一家建材貿易公司,直接向中國建材廠方進口大理石及石英石入新山,再自行開料連安裝,這種做法,筆者公司在當地是第一家有這樣的規模及配套。這種貿易模式,加上銀行給予的信用證額度,在資金回報率上來說,可以說是無本生利。

其實,一帶一路帶來的機遇實在很多,不要說是生意的經營,僅僅說投資,其實也存在著很多的機會,只是有沒有時間和恆心去發掘和研究。大馬的項目,是筆者第一次衝出海外投資,截至目前為止筆者認為是十分成功的,亦非常看好將來的發展。畢竟香港現時受著太多各方面的限制,地少人多,加上資源、政策的不協調,大家是否是時間開始去留意其他地方的投資機會?

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96 則留言:

  1. Starman, 你真係好勁,年紀輕輕,有膽識有見識。好有potential 成為上市公司主席,或第二個李生。
    Ironman

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  2. Starman, 你真係勁,唔同層次。有膽色有見識。年紀輕輕,他日成就無可限量。話唔定係第二個李生。
    Ironman

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    1. Ironman兄,過獎了。筆者只是勇於嘗試,膽粗粗去做自己認為是對的東西,相信只要方向正確,失敗也不會輸到哪。但無論成功與否,得到的經驗都是寶貴的。

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    2. 我週圍的年青同事(專業人士),和你差不多年紀。但他們總埋怨工作辛苦,懷才不遇,工作消極。和你差太遠。
      Ironman

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    3. 在香港工作的而且確是辛苦的,但工作辛苦不是問題,只要選對了自己的人生目標,再辛苦的工作都會變得有意義。

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  3. 嘆為觀止。Starman兄當初是如何留意到馬來西亞的商機? 是朋友交流的Idea?

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    1. 最初只是沿著一帶一路的思路去尋找發展機遇,後來得知不少內房都計劃去新山發展,就著手去籌備計劃。及後透過大馬的生意夥伴介紹,獲得了更多可靠資訊,並派香港工程團隊同事駐當地管理,慢慢一步步開始。

      所以,朋輩間的業務對接是很重要的。有機會筆者都想與讀者們組一個業務對接聯盟,互相交流投資機會,相信會很有效果。

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    2. 相信一定有這機會。

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    3. 筆者是認真的,會著手執行。

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    4. 我覺得要有廣闊胸襟,視野要遠,未必人人肯公諸同好。

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    5. John兄,筆者相信「共嬴」和「創造價值」的思維,現時的世界已不是零和遊戲,即我羸等如你輸的概念。玩零和遊戲是沒意義的,只有創造價值,大家能夠共嬴,才能做我大、做得長遠。

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    6. 我也是認真的。如果有機會和Starman兄交流,必定出席(哈但前提一定是你同意)

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    7. Very inspiring. Seriously, is there some group gathering we can share or discuss ?

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    8. 匿名兄,稍後有機會希望搞一次讀者聚會。下次方便的話請留個名,方便日後交流。

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    1. starman兄的眼光不只在香港,而在世界找尋機會,值得我的學習。

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    2. 有時嘗試放眼世界,可能獲得的會更多。

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    3. 是的,馬來的屋都裝修得好靚!比起香港的屋仔,住的話一定更舒適!

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    4. 說實話,全新一千多呎三房兩套海景戶,當地售價不到二百萬港元。筆者都認為很吸引想買間作為「第二家園」。

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  5. 厲害, 時機,把握和執行方面真是非常出色, 令我有點心動出去闖一闖

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    1. 謝謝! 筆者自問在執行事情方面是動力的,是因為興趣吧!

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  6. 真的萬分欣賞和敬佩, 比較有興趣知道, starman兄看中了大馬商機後, 是如何initiate(買當地工程公司, 投資建材,建築等生意)一切deal的? 是否本身已有一些當地相識的行家?

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    1. 謝謝Joseph兄!公司本身在香港也有做工程,目標鎖定後嘗試聯絡在大馬有業務的舊生意朋友了解。這個世界,「識人好過識字」也有一定的道理。

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  7. I am from Penang Malaysia. I have been to Johor Baru and I agree that the business opportunity over there is tremendous. You are picking golds in Malaysia whereas most of us here are claiming business deals are getting harder as time goes.

    Jet Ong

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    1. Hello Jet! Thanks for your message from Malaysia. Absolutely agree that there are golds on the road everywhere in Malaysia. When I first came to Johor Baru, I could imagine the development potential there is tremendous in the coming 5 years.

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  8. Starman兄真是英雄出少年!謝謝你的好分享=)

    新加坡、内地的房産都已發展中,你能發掘大馬這個藍海商機,前途一定無限!祝你公司開荒成功、順利!

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    1. 過獎了Cherry!
      個人對這方面的發展滿有信心的,希望能做點成績出來,到時再與大家分享。

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  9. 成功地輸出了香港人的管理,賺了一帶一路的機遇,你的資產配置又更能分散風險。

    想問問,馬來西亞的地方政府有沒有需要搞關係的東西?你在做工程公司,很多地方都有這些東西,是否你收購了當地的公司,這些「軟件」都自然收購了?

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    1. 謝謝止凡兄!
      止凡兄看來也很清楚。對的,這是為何說感覺就像十多年前的深圳。收購當地公司比由頭自己成立的好,地頭蟲有他們的價值,他們也有自己的關係。據當地sales同事說,一星期都有三晚要應酬飲酒,對他們來說是辛苦,但也是充滿機會。

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  10. 祝賀Starman兄生意業務蒸蒸日上,越賺越多!

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  11. Starman兄.你好利害.想請教你認為現在在新山投資物業是一個好選擇?而新山禁大.又有無咩建議那位置較佳?

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    1. 新山是很有潛力,但投資房產不同投資工程/建材,當地目前主要是地盤,治安和環境都不太理想,要投資可能是數年之後考慮。目前,發展得比較成熟的是吉隆坡,環境比較理想的是馬六甲。

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    2. Starman,

      Don't miss out Penang.

      Only thing the economy here is slow... But Singaporeans buy our property like cheap cakes

      Jet Ong

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    3. Jet, agree. Properties in Penang are cheap.

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  12. 那兒有點讚按鈕?haha
    要點讚一下
    厲害厲害

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  13. Starman 兄你太強大了,項目一個比一個大規模,真的不得不佩服你的遠見和敢闖敢做的精神!

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    1. 謝謝R兄﹗勇於嘗試不一定會成功,但不嘗試就放棄就一定沒有成功的機會。

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  14. 諗到做基建工程的生意,真的很利害!

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    1. 只是設計及裝修工程,很小兒科。

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  15. 强人慢慢行出一條邁向成工之路

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    1. 謝謝﹗目前離成功尚有很遠的路。

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  16. 感謝Starman 兄的分享~

    小弟在確實佩服Starman 兄的思維及執行能力~
    縱使自己未能參與此類投資, 亦已被你的文章有所啟發~

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    1. 謝謝Sea兄﹗筆者只是做自己有興趣做的事,做起來特別起勁。

      Btw, 今晚無線有個節目講有關投資大馬,有時間可收看,看看有沒有啟發。

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    2. 謝謝Starman兄~ 小弟必定收看~
      在看完Starman兄此編文章後, 我已到網上尋找資料了解一番~

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  17. 如果單純的投資大馬吉隆坡房地產,好像也是不錯的機會。

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  18. Starman 兄真係好勁, 我覺得自己好似睇緊一個上市主席的成功之路咁...
    想請教下如果想透過股票市場去投資馬拉可行嗎?

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    1. Thanks Kit! 投資股票等如投資公司的前景,除了考慮行業、市場前景因素外,公司管理層也是重要的因素。

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    2. 深有同感! 光看著感覺已經很夢幻, 好像看到未來一樣。

      (可能同時有一班人在睇, 心想著睇人幾時跣低, then不斷事與願違。)

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    3. 謝R兄,承你貴言﹗
      在任何的地方,特別在現時反智的香港地,無論你在做什麼,都總有人想睇你幾時跣低,但其實即使跣低,筆者都不認為是壞事,人生總不會一直一帆風順。

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    4. 很欣賞此段說話:無論你在做什麼,都總有人想睇你幾時跣低,但其實即使跣低,筆者都不認為是壞事,人生總不會一直 一帆風順.

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  19. 作者已經移除這則留言。

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  20. 厲害!Starman兄百足咁多爪,而且眼光獨到,真心佩服!

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    1. 謝謝Matthew,因為市場的機會很多,實在不想放棄這麼好的機會。其實筆者有不少業務都是相關的,有一定的關連性,在不久的將來將需要來一次重組整合。

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  21. 佩服Starman兄的眼光和執行力!確實是缺一不可!

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    1. 謝謝羅渣兄﹗ 有時眼光是主觀的,個人認為好,但市場不一定如你所料,因此筆者都只是憑基本因素去判斷大方向。

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  22. Starman 兄執行力很強,想到便去做,很多人也缺少這種執行力包括我。 要多向 Starman 學習。讚!!

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  23. Dear Starman,
    How about the bank services in Malaysia? Are you using the same PB in HKG to serve you? Could you advise the name of PB to me? My email is steven.hsm@gmail.com.
    Thanks!
    Steven

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    1. I live in HKG so I want to know how to perform investment in Malaysia? Can I use HK's bank to handle or I need to open bank account in Malaysia?

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    2. You mean buying stocks in Malaysia or doing mortgage for buying properties in Malaysia? It's up to 70% mortgage that can be done in the banks in Malaysia.

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    3. I mean property so it means that I can get mortgage from banks in Malaysia. How about banks in HKG, will they offer mortgage to buy Malaysia property? Besides, I also want to know the PB service in HKG, can you email me the info.? My email is steven.hsm@gmail.com.

      Thanks a lot!

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  24. 看完新山投資記,Starman兄,我只能說2個字: 勁。。。呀。。。

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  25. 多謝Starman的分享,認識到投資的視野,分析,思維!

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    1. 謝謝Victor兄﹗有機會再與大家分享其他業務/機會。

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  26. 多謝Starman的分享,認識到投資的視野,分析,思維!

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  27. Starman兄, 想請教你點睇馬來西亞的匯率風險。如果做生意, margin夠高仍可作buffer, 但若投資return難以cover, 而馬來西亞的貨幣仍屬很volatile, 如何assess投資時機?

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    1. 馬幣是相對波動的,投資大馬房地產的話,做70%按揭貸款,借馬幣買馬幣資產,已可對沖了70%馬幣匯率波動風險。至於餘下30%,instead of 直接由港元轉馬幣,可以將港元存入大馬銀行,以存款抵押借馬幣,使position 變成100%馬幣貸款,完全對沖了馬幣匯率波動風險。

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    2. 但馬幣貸款和當地按揭息率應該要4.5%以上吧, 有利差空間嗎?

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    3. 想對沖同時還要套利? 太貪心了吧。

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  28. Starman兄說的完全對沖馬幣匯率波動風險方法,果然利害。 原則上,對沖了7成對某些人來說可能已經幾夠。

    那麼,理論上,新加坡 REITs,新加坡紙的外幣對沖也可以這樣做,對嗎?

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    1. 籃冰兄。是的,這個方法也適用於其他外幣資產配置的匯率對沖。

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    2. Starman兄,是否我在香港借外幣買當地資產,效果是也一樣?

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    3. Starman兄,是否我在香港借外幣買當地資產,效果是也一樣?

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  29. starman厲害!
    近期去左penang 覺得文化同食物都同我地好夾
    而且語言相通 華人相當多 的確係個一帶一路發展既好地方
    佩服佩服
    相信越黎越多人想收購starman既公司
    祝你公司市值快高長大

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    1. Ken 兄你去工幹還是移居當地?
      大馬語言相通,又有肉骨茶、喇沙、蝦麵,正呀!

      多謝ken兄既祝賀!承你貴言。

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  30. 多謝 Starman 分享投資馬來西亞文章。比起香港,馬來西亞的房價確實很便宜,我亦有參加碧桂園的森林城市的房屋展銷會,整個發展規模確實很大,目前的買家以大陸客為主,但到最後,以新山200幾萬的價格我都係選擇吉隆坡,因為我不確定外資在新山完成project 收到錢之後會繼續如何發展新山,而大馬政府又是否會投放經濟資源在新山多餘首都吉隆坡?廣告主打'十年前的深圳',但係深圳有中國強大經濟體系,馬來西亞GDP更本不能拿來比較,所以我始終對新山有保留。不過我十分贊成STARMAN 兄所講投資房地產不同投資工程/建材,目前當地依然賣著樓花,要整個區成熟可能要數10年。

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    1. 謝謝Triangel兄留言。

      如筆者以上解釋,新山是一個待發展的地方,吉隆坡前幾年有大馬政府推行「大吉隆坡計劃」,加上是CBD,城市的成熟程度遠較新山好,因此投資房產選擇吉隆坡會較安全。

      筆者感覺新山像十多年前的深圳,指的是建築工程、建材貿易、城市整體發展空間方面。筆者並非投資房地產開發,也非投資商品房,而是工程及建材貿易,考慮點當然會有所不同。新山市,最大的發展潛力在於鄰近新加坡,而新加坡的樓價遠較新山高出數倍以上,加上新加坡政府與大馬政府成立新山伊斯干達特區,是兩國重點發展地區,5-10年後會慢慢體現價值。

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  31. Starman 兄真的是很利害,業務由香港經至海外地方。由能無私地分享創業、營商及投資的資訊。
    真心給你讚。
    希望Starman 兄繼續無私的分享,令小弟吸收多點商場上的知識,有一天也能有足夠能力踏上商埸,闖一番事業。
    祝Starman 兄事業及公司一帆風順。

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    1. 謝謝政宇陸兄。有空請多來交流,筆者有新業務/投資資訊也會在這裡與大家分享。

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  32. 多謝你的無私分享, 由香港衝出國際確實需要很好的眼光和膽色!
    槟城我都去過旅行, 食同人都很好呀!

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    1. 謝謝Chris!
      大馬美食的確很多,筆者也很喜歡。

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  33. 唔好意思, 之前有回覆你關於PB 的事情, 請有空回覆

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  34. Starman兄,咁如買樓投資,新山或是吉隆坡較值博?租金回報如何?

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  35. Starman 兄,您好!請問澳洲悉尼樓可投資嗎?我們遲十年才會用來自住。

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  36. 谢谢你的这篇文章,我小弟也是马来西亚人民也不如你那么熟悉自己的主国.
    惭愧了...
    无论如何,加油Starman兄

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  37. Starman, 佩服你的眼光。我系马来西亚人,系新山搞装修工程真系有得做,因为新山有4~5成人每日会来返新加坡,赚3倍人工,购买力自然强,买屋装修自然大手笔。不过房产仲有排先成熟,建议想要投资房产的香港朋友捡吉隆坡或槟城。

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