2015年10月27日 星期二

讀者信箱: 80後專業人士夫婦財務自由之路


Starman 兄你好,

我和太太是一對80後夫婦,剛剛三十而立,很仰慕 Starman 兄在這個年紀已經完成財務自由,而我倆仍在職場打滾⋯ 但 Starman 兄的故事給我們很大鼓舞和希望,告訴我們凡事有可能。現在要好好裝備自己避開投資陷阱,少點行差踏錯。

期望 Starman 兄能多點分享一下你獲得第一桶金的心路歷程,當中想必經歷一些重要決定的時刻,我想如何在關鍵時刻做對決定是能否達致財務自由的關鍵。

看過你另一篇博客文章,知道我和太太這些相對年輕的專業人士,大方向是以穩守突擊之法,提高個人資產水平以提升自己可以投資的產品的級數。但有點實務上的問題想求指點迷津,還望高人賜教。

我雖然不討厭自己的工作,但只有工作沒有家庭的人生不是長遠能夠維持。我希望先安頓家人財務所需,然後再做自己有興趣的事,以及多陪伴家人。人生苦短,時間不應該花在貢獻別人的盈利上。

家庭每月P&L
基本月薪 +$12萬(花紅就當用作交稅)
股息、債基派息 約 +$1萬
供樓 -$2.5萬
家庭開銷 -$2.5萬(有小朋友後預算增至 -$4.5萬,期望靠升職解決)
MPF -$1萬(公司規矩)
父母家用 -$1萬
月儲蓄 $6萬

家庭Balance Sheet
兩層樓,夫婦各一層,分別為我倆及家人自住。總市值約 $900萬,按揭結餘 $600萬
債基 $120萬,當中 $25萬槓桿
港股 $50萬
現金 $25萬
iBond $12萬
MPF $75萬
總權益 $550萬
可隨時變現資產淨值 $180萬 = $50+25+12+(120-25)


短期需要
有計劃生育的打算,需要一 3-4房單位


目標

Step 1.  35歲上私銀
單靠儲蓄 5年可儲$360萬,加上現在$180萬,再做直債槓桿倍大資產至$780萬以上,每年 @12% 槓桿後回報收取約 $65萬債息
  • 短期內如樓價下跌三成,則自購 3房單位自住,放租手持兩個單位以租養供
  • 如樓價持平,則租住三房單位,放租手持兩個單位以租養租
  • 如樓價上升,則以租養租外再加按現有單位加快上私銀進度

Step 2.  40歲初步財務自由(被動收入 = 家庭支出 = $8萬/月)
$8萬 x 12 x (1.04)^10 通脹 = $142萬年被動收入 @ 12% 槓桿後回報 = $1,200萬未槓桿資產,即 5年內平均每年儲 $132萬,其中 $65萬來自債息,$72萬來自儲蓄

Step 3.  45歲有相當於 50% 家庭支出作為被動儲蓄收入(被動收入 = $12萬/月)
$12萬 x 12 x (1.04)^15 通脹 = $260萬年被動收入 @ 12% = $2,200萬未槓桿資產,即 5年內平均每年儲 $200萬,其中 $142萬來自債息,$72萬來自儲蓄

Step 4.  退休,開展第二人生


這樣計算起上來,我可以 45歲退休還真不可思議。請問 Starman 兄我的計算是否正確?風險會否太高?有何重大錯誤請不吝指正。


另外我還想請問在執行上的一些細節:

  1. 私銀的門檻是以槓桿前或後的資產計算?如上計算,當我擁有$540萬資產時可上私銀嗎?還是要多作儲蓄兩三年?
  2. 年多前分階段入手債基,雖不至損手但連同派息也只能大約平手。有感美國加息之期將至,是否應該全數沽清,買入兩條 $10萬美元直債?由於要維持資金流動性方便隨時出擊樓市,是否以1-3年期企業債為佳?
  3. 選債時應注意的地方?要分析一家公司的償債能力,是否應看其現在的負債比率、流動資產質素及是否有穩定現金流?Starman 兄可有選債的入門書可介紹?
  4. 可否私下告知 Starman 兄的證券行?
  5. Starman 在芸芸股票中獨愛 REITS,但 REITS 的股價多隨加息而回落,似乎不是退可守之選?求 Starman 兄的獨到見解
  6. 也有想過投資工廈,但短期內不希望影響到買入3房的借貸力,因為有自己裝修屋是夢想之一。仍想趁後生多學點東西待40歲時可出擊,但貿貿然找個 Agent 只會被 gur 一頸血。投資工廈應從哪裡開始?

非常感謝 Starman 兄的無私分享,敬祝業務蒸蒸日上!

讀者 T


Starman 回覆:


首先多謝讀者T的支持。讀者夫婦同為80後,專業人士,提供的資料清淅有序,按讀者對自身資產負債情況、收支情況的清淅表述,筆者估計讀者應該從事會計/審計相關行業。從事會計的人在理財方面有天生的優勢,因為最起碼對自己的資產負債情況清浙,眼見很多人連自己的資產有多少、負債有多少、每月收入及支出多少都不清楚,莫說要去做中長期理財計劃,根本連最基本量入為出都難以做到,這是一般時下年輕人的通病。

從文中得知讀者短期內有生小朋友的需要,因而有購入三房大單位的計劃。從來,「住大D」都是消費,即使是樓換樓,由於按揭成數的限制,也犠牲了多付首期的流動資金、借貸能力的Quota,因此這是有取捨的決定。但不是凡事都可以用金錢來衡量,生小朋友是人生大事,必須要好好計劃,何時做或怎樣做「住大D」的決定也是一門理財的藝術。


讀者的收入不低,讀者家庭基本月收入12萬,儲蓄比率50%,每月儲蓄6萬,年淨儲蓄72萬,基本上讀者每年可買入一條直債,不做槓桿8%年回報,年息收入57600,即每月都已經可以增加被動收入4800,做到年年加薪。讀者夫婦年青,應盡量令時間變做自己的朋友,在早年做好資產配置及部署,不用著眼於短期利潤,也不用炒殼股,複息的力量會助你輕鬆累積財富,35歲取得私銀平台,邁向財務自由應指日可待。


讀者最大的問題是流動資產處低水平,估計是置業後耗盡了大部份的流動資金。資產負債表中以住宅為主,兩層總值900萬,按揭600萬,按揭比率67%,加按空間不多。現金、股票共75萬,債基120萬,可變現資產180萬。


筆者前文已解釋過,債券基金並不保本,涉及手續費多,大部份派息都是從價中派出,價格相對波動,因此不建議槓桿。但債基吸引人之處就是將一大lot垃圾債打包後,風險分散,銀行願意提供低息融資,因此槓桿後的「派息率」很高,而且每月派息,入場費低,如果債基不做槓桿,吸引力大大減低。銀行方面當然都鼓勵客戶做槓桿,手續費收這麼高,提供低息融資給些少甜頭,客戶利用槓桿又會買大點,有賺頭。


針對讀者流動資產處低水平的問題,流動資產中佔大部份為槓桿債基,其次為股票,加少量現金。讀者沒有提及其股票組合,未能作評論。讀者現階段可以做的是1. 將現有高風險低收益資產重新調配 (筆者建議可考慮全數沽出債基,買入短期直債不做槓桿收息,持有至到期保本); 2. 買入有潛力REITS ,房託股份90%盈利用於派息,有間接收租之效,卻免卻了收租之苦及使費;  3. 繼續努力儲蓄,累積財富,理財的前題是要有財可理,手上的流動資產越多,理財計劃的可塑性越高,投資的收益對風險比越高,特別對於讀者般的年輕高薪一族,努力工作,首要以儲蓄累積財富,收入的一半用於儲蓄,三份之二的儲蓄用於投資,利用複式效果增值,時間將會是你最好的朋友。


就讀者最後的6條問題簡單回答如下:
1. 私銀一般以AUM (Asset Under Management)金額計算,但即使如此,亦不等於私銀願意為你開戶,私銀一般需要客戶證明自己的財富水平,一般而言100萬美元已是最低的門檻。
2. 解答如上文。
3. 分析年報、財表是分析是基礎,但分析的是死數(Historical Data),更重要的是了解公司未來發展、投資的項目等; 選債除要分析企業的償債能力,作為投資者亦要考慮債券價格的走勢,息口的變化,債券存續期(Duration)等因素。債券的書籍坊間不多,筆者都希望在短期內寫一本(假若有時間)。
4. 電郵私下回覆。
5. 傳統的解除是加息會使標榜高息的REITS的吸引力減低,但問題是7%的REIT和1%的存款利率,投資者會選7%的REIT; 加息後,7%的REIT和2%的存款,投資REIT的機會成本高了,但投資者仍是會選擇REIT。所以問題的癥結在於,加息對公司收益的相對影響,以405為例,儘管大家都預期美國加息,但405的收入主要集中在內地商廈,內地正在減息降準,你會預期美國加息對其收入影響有多大? 在真正的加息周期,假設美國真的大幅加息,對香港以致全球經濟都會有影響,到時你買咩都死,到那時大家都會明白流動性的重要。
6. 初哥投資工廈最簡單是選擇旺區,金額不大的細單位,旺區如芳荔枝角的好處是用家大部份為租客,全區主要由大業主持貨,區內租賃活躍,辦公室需求大,惟供應不多,防守力較高,且區內多支工廈已活化成甲廈,同時亦有多支已獲批正準備活化工程,商業元素高。

37 則留言:

  1. 讀者T 是80 後的典範! 其實我想知時下的80後, 類似讀者T的是多數還是少數呢...哈!

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    1. 假設讀者T 月入6萬,80後來說屬於高收入了,但以數量來說,香港為數應該也不少。但該個案夫婦二人同為高收入水平,家庭月入來說,已很不錯,加上隨時間會繼續增長,如懂得及早計劃產出被動收入,將來生活會更輕鬆。

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    2. 家庭月入10萬以上, 香港約有13萬戶, 即平均每20人中就有1人的家庭月入超過10萬鳥...

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    3. 以我眼見身邊朋友有此家庭收入都為數不少。以我所知,工作10年月薪達6-10萬的人數近年上升得較快。因此,不要低估香港人的購買力。

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    4. 有同感, 一個揾4-5萬, 兩個揾過十萬唔難, 不過如果揾到咁既數, 佢地可能已經一年去幾次旅行, 其中必定會去亞洲以外國家…然後再養車…等等等…quality of life 源於份糧…不停loop…

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    5. 所以香港樓價、物價水漲船高是有原因的。月入十萬,身活未必無憂,一闊三大,分分鐘一樣月月清,此時就會明白被動收入的重要性。

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    6. 有人選擇被動收入去令生活無憂, 有人喜歡不斷向上爬, 不斷跑老鼠圈; 不過我一定選擇前者

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    7. 其實兩者沒有衝突。喜歡不斷向上爬的人代表有上進心,但不代表沒有被動收入的需要。相反,財務自由的人也不一定要原地踏步。

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  2. 我相信讀者T是少數吧,三十出頭如非專業人士/Sale,有3,4萬已很不錯了

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    1. 職業很重要。80%人以上的第一桶金都是靠主動收入儲蓄而來,加上目前按揭收緊,買樓置業做按揭要過壓力測試,工資水平很關鍵。想要人生有突破性的變化,取得一張合格的入場券是先決條件,而這張入場券要把握爭取在三十歲前獲得較為理想,往後每多一年,人生的可塑性會大幅減低。

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    2. 要30歲前獲得PB入場券, 千中無一呢!

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    3. Ralph: 我指的入場券是擁有一份穩定、收入不錯的職業。

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    4. 這對於時下大部分年青人來說仍是遙不可及...或者根本他們就沒想過要「及」。

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    5. 對, 細佬都係八十後, 但月入只有16K, 但工作壓力已很大, 看到這篇文章後如當頭捧喝, 也很萄, 何時才能做到><

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    6. 財務自由人:
      可嘗試從工作中找突破,但如努力多年後薪金仍沒明顯增長或大幅落後於市場,應該是行業工種的問題,只有轉換工作才有機會改善。接著就是理財概念及投資方法的問題,一點一滴的累積財富也總比不善理財的高薪一族好。

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    7. 唔知到40歲入到pb 未😔😔

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  3. 我本身也是大學畢業兩三年,又不是讀專業的科目,6萬月入太遙不可及,有感時下除做SALE跑數外,難以增加月入,現只能靠投資增加一點收入.

    版主提及做PI 和 進入PB 的投資方法很有用,但門檻太高了,能分享一些一二百萬資金也能做的投資組合嗎?

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    1. 畢業兩年已經有一球兩球 cash其實都已經好叻

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    2. 如果畢業2年已有1-2球, investment return 應好勁, 會唔會繼續用此investment tool 滾大資金更適合?

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    3. 大學畢業兩三年能儲蓄1-2百萬成績已很不錯,平均每年儲蓄50萬,每月4萬,如月薪低於6萬而每月能儲蓄4萬,相信理財投資之道應該很了得。

      Brian Shan:
      坦白說,低門檻投資如股票等主流投資不是本人的強項,本人較喜歡另類投資(alternative investment),也有些入場門檻較低的,有機會在這裡與大家分享。

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    4. 哈,大家誤會了,如我有咁勁就唔洗打工了,有部份資金是替家人投資,部份自己投資得來,主要是抽新股,每年也能有15%-20%左右收益,但有感近月新股都難玩了,想分散投資其他投資產品,所以想理解一下債券,但又發覺債券要桿杆才有可觀的收益,PB的門檻我們又進不了,所以想請教一下有沒有入場門檻較低的投資.

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    5. 債券好大的好處是有穩定的保證回報,槓桿只是額外的息差收益。一般直債入場為10萬至20萬美元。

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  4. Hello Starman兄:

    承前文你曾經提到以下資料:
    -----------------
    筆者手上其中一個bond account,用於出糧予筆者夫人及家用。市值代表槓桿後的總投資額,證券市值代表資產淨值,購買力代表可用的現金餘額,該部份可直接提取現金或再投資。該戶目前資產淨值545萬,總投資額2129萬,即做了約4倍槓桿,平均每月收取約10萬元的淨利息收入(已扣除利息支出)。
    -----------------

    想請教一下你的 portfolio 內持有的是什麼債券?
    理論上, 你的債券組合平均需達到至少 7% coupon, 才可以實現每月扣除融資利息成本後現金流 10 萬元 (i.e. 2129萬 x 7%(coupon) - 1584萬 x 1.6%(融資成本) = 123萬 per year = 10萬 per month.
    如有計算錯誤請幫忙指正, thank you!

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    1. 是的, 平均Coupon rate 約7%。但不好意思, Portfolio內的債券不便公開。

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    2. Coupon rate 7% 應該都是below investment grade了

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    3. 也不一定,而我指的是平均。
      yield就視乎你的買入價了。

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    4. 即Starman兄投資債券也需在恐慌時買入?

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    5. 也不是。債券是可以計到數的投資產品,前題是衡量好違率風險。Yield 高(價低)、有一定LV的優質債,在相對好的timing買入基本上是無得輸。

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    6. 如何判斷相對好timing? 我觀察過如內房有公司傳出爆煲時, 其他內房公司的債價也會跌5%以上, 這是你所指的好timing嗎?

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  5. 請問 是否有100萬就可以做到leveraged bond(直債)?

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  6. 咁請問有10萬蚊或20萬美金可以買到既係邊種債?

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  7. Starman 兄,你好!
    偶然在網上發現你的網誌,細閱你的文章及投資方法感到非常踏實又實用,除了感謝你的無私分享之餘,更希望 Starman兄有空指教小妹理財方法,多謝你!
    小女子早年因經營小小小生意關係,購入官塘工廈小單位自用,後因地方不夠用,遂買入另一工廈單位自用,及將舊單位租出,有感於小單位物業價錢巳升了幾倍,決定先放售獲利,並落訂買入一間較大的工廈單位用來分間出租及自用。不幸事件發生了,政府突然實施打擊樓市惡法,原本放售的工廈遭撻訂,已落大訂買入之工廈卻要付款成交,無計可施下於是用盡所有積蓄及借家人錢後左併右湊,才能勉強完成交易,現手上共持有3個工廈單位,銀行供款與租金收入大致扯平,沒有現金流可言。
    由於盡耗彈藥及還欠債,只能少少地慢慢儲蓄,現大約儲了50萬現金可作運用,看見你說買直債但又不夠錢,未知 REITS - 405 會適合我嗎?現價 $4.1左右值入買入嗎?另12月美國加息會否是好時機吸納 REITS 呢?
    先謝謝你的幫忙。
    小月

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    1. 您好Natalie,

      想問一下你持有的一間較大的工廈面積有多大? 目前正出租?

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  8. 謝star兄, 學習到很多, 能否也告知所用PB的資料? email: cycant@gmail.com

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  9. sorry, 打快錯左, 應是
    cykant@gmail.com

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  10. 你好,Starman兄
    最大的一間约1500呎建築面積,也在官塘區,現間開3個單位,自用其一,另兩個已出租幫補銀行按揭供款,也打個平手。

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