工廈投資 (3) - 細單位工廈投資篇

環球股市震盪, 影響市場投資氣氛, 股市以至住宅交投較之前疏落, 住宅市場亦出現少數減價成交個案, 似有高位輕微回套之勢。唯獨工廈市場成交仍節節向上,未有受到市場投資氣氛減弱影響。這反映市場在資金未有流出的情況下總要尋找安全而有潛力的投資渠道,畢竟在世界貨幣戰一觸即發的大環境下, 持有現金的成本太高。對投資者來說投資工廈相對住宅的值搏率更高,因為住宅供應未來幾年不斷增加, 新盤充斥市場, 二手成交首先受到影響。加上政府受各方壓力不會撤招,故今年已有不少住宅投資者換馬工廈市場。

隨着經濟轉型，工業大廈的用途更趨多元化，市場由之前已開始追捧「迷你倉」及由工廈改建而成的「板間房」，再加上不少用家對新式工作室、 展覽室及由工廈改建而成的休閒娛樂場所等小型空間的新興用途之需求日漸增加，無不見證市場對工業空間的剛性需求，以及工廈背後的潛在用途與價值。目前有兩大因素影響購買力，分別為政府的雙倍印花稅，以及金管局收緊按揭成數令借貸成數減少，這兩方面都令買住宅的成本加重。工廈的呎價與商舖、住宅以至商廈相比較為低水,投資者要買磚頭安置資金自然會選擇工廈。

工廈回報雖高,但對沒有投資開商用物業對的散戶投資者來說有一定難道, 因為商用物業最重要的是地點，地區、地點及附近周邊環境決定工廈是否具有商業原素,商業原素高的工廈就具有商用價值,價錢理應較高,工廈單位租值及流動性應不是問題。不少工廈本身位於工廠區,位置、質素、價錢非常參差,高質的可媲美商廈,差的尤如舊工廠,因此投資者在投資工廈物業時，應多考慮及研究物業之周邊發展、交通、配套設施，以及物業本身的特色及限制。

市場上雖然有入場門檻低的工廈單位,但市場供應不多,拆售的細單位一般已被相熟的專業投資者內部認購了一部份,最終流出市場的供應不多,因此一般透過經紀亦不易找到。細單位又位於市區的租金回報高,市場細單位工廈的二手放盤同樣有限。對於商用物業投資新手應偏向尋找分拆項目單位,因為大投資者分拆項目前一般已對選址、以及商業原素等因素進行分析,質素較高,而且項目多為全層或半層,裝修設計具統一性,租售能力較有保障,有部份更會提供反租或租金保證。根據市場數據顯示，本年約有4個工廈項目已經進行或正在籌備分拆放售。

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