投資機會成本概念

環球市場不景，機構投資者在未能看透後市日市的情況下，傾向選擇較保守、穩健的投資策略，以致大量資金停泊在短期債券、房地產信託基金(REITs)身上，持盈保泰，穩健收取固定收益。這導致債價及REITs價格連月來急升，更有不少多次升穿歷史高位，孳息較數月前大幅下跌。日本首相安倍晉三昨日證實政府正準備推出新一輪刺激經濟措施，總規模將高於28萬億日圓(約2萬億港元)，遠超此前盛傳的20萬億日圓(約1.47萬億港元)。正如筆者較早前提及，這個遊戲一開始便不能回頭，像抗生素一樣，只能一直服食。這個環球經濟局面史無前例，以往的經濟理論亦不能解釋，加上各國根據博奕論預測其他對手的行為而作出自身行為的決定，這個局面更難以扳轉。日本加碼量寬的消息一出，日圓兌港元一度跌穿7.3，如此一來美國想要加息實在不容易，而美元只會越來越強。筆者認為債價及REITs價格應該仍會維持高位一段時間，對於現市想入市的投資者來說可以十分頭痛。

近日有讀者向筆者報盈喜，表示早兩個月跟筆者開始建立的「Bonds + REITs」 投資組合，在適當運用槓桿下，兩個月以來錄十萬美元的收益，詢問筆者意見，是繼續持有還是沽出？對於這問題，筆者一如以往不會正面回答，讀者要考慮的是不同投資產品的特性，長期持有的價值及增長空間，而更重要的是繼續持有的機會成本，綜合考慮。

筆者以「Bonds + REITs」組合投資多年，作為投資者，對於近月錄得的龐大帳面收益，理論上應該是值得高興，但作為長線投資者，同時亦面對進退兩難的問題。資產價格上升，同時代表孳息下跌，繼續持有的機會成本上升。對於投資相對穩定收益的資產，投資者應考慮現時的孳息(Current Yield)，而不是買入時的歷史孳息(Historical Yield)，因為現時的孳息包含了再投資的機會成本。

以上這個概念對於投資債券的朋友需要特別留意，買債與買股票或REITs的策略和考慮是有分別的。債券有別於股票的地方是其保本、每日計息的特質，因此可視為進可攻退可守，當債價升有capital gain出現可考慮財色兼收，價跌時可以持有至到期賺取利息收入。 首先，買債的目的不是要炒價，而是賺取利息收入，請不要曲解原意。但有一點要留意的是，任何投資的決定，都是取決於機會成本概念。舉個簡單例子，假設你買入債價是100，買入時YTM是10%，現升至115，假設市場上現有同質的債券YTM 9%，你繼續持有舊債的機會成本已不再是9%(100為基礎的9%)，而是10.35(115為基礎的9%)，這比你買入該債的yield還要高，你應該要選擇換馬。 所以當你所持的債券價格上升，你繼續持有舊債的機會成本其實是比以前上升了，也就是說，不要只考慮你買入時的YTM，而需要考慮mark to market的YTM，這是你換馬其他資產所考慮的重要因素之一。

後記補充：

基於讀者的留言問題，筆者對上述概念簡單補充一下。以上的機會成本概念是重要的，但要留意的是上述例子假設了其他因素不變的情況下去應用，因此以上的概念，短期債券比REIT更明顯 (依次為債券 > REITs > 高息股)，因為債券到期時價格會回歸Par (100)。對REITs及其他高息股則只能作為一個分析基礎，不能完全apply。REITs/股票本身是沒有到期日，其資產價值又會隨市場因素(如通脹、QE等)因素而改變，REITs及高息股組合的比例需要適時作出調整。

Starman Facebook Fanpage: https://www.facebook.com/Starmancapital

產融結合的力量

去年中，以非常低的價錢購入一幅倉地後，立即進行建倉工程。由於該地涉及斜坡，需要加建擋土牆，令整體工程延誤了整整超過六個月，令整個計劃失了點預算。經過近一年的建築工程，整個9萬呎的現代化物流貨倉項目終於完成了，上個月已經全部租出，租金回報率超過10%，以cap rate 5.x%計算，目前估值2.53億，呎價約2800/呎，在短短不足一年的時間裡增值超過一倍，可算是一個十分成功的項目。

整個貨倉項目建築面積約9萬呎，分拆成11個獨立契小貨倉，筆者公司同時提供物業管理。由於市場對物流貨倉需要旺盛，同時政府即將進行收地，新界洪水橋發展計劃及東北發展計劃的上馬，使新界倉地及貨倉的供應嚴重不足，未來情況將會更加嚴重。筆者去年已透過與市場研究公司合作，收集了大量有關新界地供應及需求預測的數據，斷定了這個方向沒有錯，因此立即大規模投資倉地發展。市場的反應證明筆者當時的推斷沒有錯，更可能是低估了。

該項目還未完全完工，上個月已由4個獨立用家全部承租，租金約12.5/呎，每月收租110萬，全年租金收入1320萬。由於目前估值大幅提升，通過銀行承做4成按揭已幾乎取回全部投入本金，假設供20年，每月供款約50萬，其中33萬為本金，17萬為利息，租金收入足以覆蓋供款有餘，每月正現金流60萬，還未計算33萬本金供款部份。財務上，若將整個以公允價值(Fair Value)入帳裝入上市公司，資本化整個項目，或透過發行債券，將項目證券化(Securitization)將會是一個新的營運模式，若本次成功，將可繼續複製下一個項目。

一個具潛力高回報的實體項目，結合金融財技，即所謂「產融結合」是現代化項目不能忽視的，其爆發力更是難以想像。在現今的世代，以傳統模式經營實體項目/實業，只能賺取normal return，除了壟斷市場的巨頭，試問其餘的市場參與者能如何競爭？

Starman Facebook Fanpage: https://www.facebook.com/Starmancapital

窮中產的非理性消費模式

金融海嘯後的8年來，全球經濟出現巨變，市場遊戲規則改變，使貧富懸殊差距拉闊，生活模式在改變，大家在不知不覺間已經過渡到另一個世界。不少人會覺得，為何我爸媽年代大家生活都不覺吃力？現在社會進步了，感覺反而生活比以前更吃力？

第一個原因當然是社會富懸殊差距拉闊。幾十年前，左鄰右里大家的生活水準普遍很接近，我住的居屋可能十多萬，你住的私樓可能二十萬，不覺得質素有多大的分別，沒有特別大的要求/需求﹔ 消費市場上沒有太多的選擇，大家的消費模式也沒有多大的差異，生活得很和諧，不存在強烈的比較。數十年後的今天，隨著科技的進步，社會普遍生活質素大幅提升，日常生活所需的選擇多了 (wide range of choices)，即使是同類型的日用品或家庭用品，不同的選擇的價格差異可以是數十倍，同樣是吸麈機、風扇，Dyson與普通家品店的型號價格差異何只十倍，但Dyson在香港已不是有錢人的專利，身邊不少一般市民都可能擁有。這反映了什麼？不是Dyson的價錢親民，而是大家消費模式的轉變，筆者稱為「消費力錯覺」(Purchasing Power Illusion)。

現今世界的人們普遍不懂得自我分類，作出理性的消費決定(rational decision making on consumption)。所謂的自我分類，即是綜合考慮個人現時的收入及將來所能產生的收入再加上增長，亦即是個人的綜合消費能力的分類 (傳統分為基層、中產、富裕及富豪)，從而準確地評定自己屬於哪個階層的消費者。即使未能做到綜合考慮現時及將來的收入，至少也應知道自己現時此刻是屬於哪一類別，再作出理性、相應的消費決定。

面對市場Wide Range of Choices，不同階層的消費者出現自我消費能力誤判的情況十分常見，更有相當一部份人在作出消費前根本從沒考慮過自己屬於哪個消費類別及可承擔能力，最後出現收支不平衡，年介中年雖滿有計劃但沒有條件實行，甚或面臨退休才發現自己根本沒有條件退休的人大有人在，但事實上亦是可以預期的結果。普遍人會抱怨香港樓價遠超負擔能力，政府沒提供足夠資源，沒有醫保，沒有退休保障。這可能是事實，然而不少人本身不是條件不足，不是貧窮，不是缺乏消費能力，而是消費前沒有準確評定好自己的消費者類別而作出相應而合理的消費，陷入中產貧窮的局面。

香港大部份人也會認為自己是中產，不是說不準確，但以現今社會來說，「中產」的範圍實在太闊，若以現今社會的消費選擇而言，說「中產」可分成十個階級也不為過。說家庭入息五萬元是中產，但同時家庭月入十多萬也是中產。有家庭每月開支是三萬，亦有不少家庭每月開支超過十萬(不少本blog讀者個案亦如是)。因此，消費模式(Consumption Pattern)是一個重要的因素。

社會進步了，生活水準高了，消費選擇增加了是事實。以幼稚園為例，有免費的學券幼稚園，有每月2千元學費的非營利幼稚園，有3-4千元的私立幼稚園，也有5-8千元的名幼，也有過萬元學費的國際學校。事實反映偏偏有不少「貧窮中產」、「窮忙中產」爭相選擇學費高昂的名幼及國際學校。當然，負擔得起是沒有問題的，但不少家庭一邊讀一邊叫苦連天，但需知道這是你自己的選擇。手機有6千多元的iphone，有一千多元的國產小米、華為，功能差異很大？對某些消費者來說可能是，但對筆者而言差別不大，但價錢可差得遠，但市場普遍消費者都是使用iphone級數手機，這反映了社會大部份人都富有了起來？不是，而是消費模式轉變。

香港住屋亦如是，市場上出現越來越多studio flat新樓，說穿了就是豪宅劏房，small lump-sum is king。當大家說買不起樓或換不起樓的同時，但剛剛又買了全套數萬元的Dyson系列去吸那300呎實用面積的「假豪宅」私樓，用後將Dyson放入迷你倉。而事實上不少富裕家庭即使居住千呎豪宅，其實也只是用普遍的吸塵機或掃把去清潔家居。消費前要想清楚什麼是「必要」，什麼是「想要」。

現今的香港人喜歡比較，消費品要比較，學校要比較，住屋要比較，就連結婚擺酒，甚至影輯結婚相都要比較，別人去日本我要去歐洲，但又有多少人在做這些消費決定之前有想清楚自己其實是屬哪一個級別的消費群？有多少人的消費能夠理性地作出對應自己消費類別的消費？今天戶口裡有100元，不代表你就有100元的消費力，你今天消費了100元，那明天怎麼辦？今天你作出了超出自己消費能力的消費，將來你就得要作出犧牲，很公平。

財務自由是一個相對的狀態，是被動收入與開支的角力。一個每月開支二十萬的家庭要財務自由，被動收入每月就不能少於二十萬。魚與熊掌，你想要「今天的享受」還是「明天的自由」？相信每個人的答案也不同，但這是你的選擇。

Starman Facebook Fanpage: https://www.facebook.com/Starmancapital

財務「自由」

英國全民公投，最終決定了脫歐(Brexit)，和歐盟分手。公投反映了大部份英國國民的意願，然而這不代表全部國民的意願，脫歐與否所涉及的利弊，對不同利益群體(Interest Group)而言有不同程度的分別，背後又可能涉一些政治利益問題，因此公投是否等如民主？對一個國家而言，所謂的「民主公投」又是否必然是一個最佳的方法去決定一個國家的重大決策？這些問題確實值得大家思考。

英國全民公投脫歐的決定，雖然要真正實行尚要通過不少的程序，最少要兩年到三年的時間，不是一朝一夕的事。然而，公投的決定無疑已對全球金融市場有一定的影響，這從現金流向可以明顯察覺得到。在此情況下，兼具基本面及相對較固定息率收益的REITs及一些短期債券具有一定的優勢，成為了不少基金的資金避風港，原因是在前景走向不明確的大環境下，不少基金需要減少風險資產比例，又不能持有太多現金，REITs就變成了良佳的資金停泊避風港。

最近數個月，即在脫歐公投的前後，筆者一直也十分放心地繼續回龍的資金投入REITs組合，本周結算看看持倉，原來REITs組合的持倉價值在不知不覺間升值了不少，包括領展(823)、越秀(405)、置富(778)、前文提及的某隻新加坡REIT等，帳面升值已有7位數，未計派息收益。相信不少有投資上述REITs的讀者們在大圍環境不理想的情況下最近也大豐收。事實上，筆者最近數月一直在忙自己的海外業務，沒有太多時間留意證券投資組合，只是有留意個別REIT派息的增長情況及查看證券戶口內的派息是否已收到，如果不是經紀及客戶經理來電通知，筆者也沒有留意帳面升值了不少。當然，經紀來電的目的不是恭喜筆者咁簡單，而是建議筆者是時間候沽出股票先行獲利。筆者當然不以為然。

投資REITs及債券，就是可以讓人投資得這樣輕鬆。不要少看這個好處，當一個投資者的投資金額相對較大時，進行資產管理是一件很費時費力的事情。以買物業收租為例，假設手持十個物業，每個租客每隔一個個月又致電你說什麼什麼電器壞了，要你趕快去維修，想到這裡就覺得煩。又以投資一般股票為例，不少投資者每天要留意著股票報價機，升了要趕緊沽出獲利，跌了又要買回，在不同時點要止蝕止賺，實在不夠自由自在。

財務自由組合中，產生被動收入的最佳投資工具應該不需要費時去進行日常操作，而又能讓自己放心又輕鬆地定期收取穩定而有增長的回報。市場上，不少人有財務自由的概念，概念固然重要，但又有多少投資者能找到最合適的工具，同時以最簡便的操作，讓自己能夠達到真正的財務自由，提供100%空間予自己去做自己想做的事情？緊記，財務自由概念中，最重要的不是「財務」，而是「自由」。

Starman Facebook Fanpage: https://www.facebook.com/Starmancapital