生活水平與快樂指數

隨著科技的進步，人們的生活水平（standard of living）得以提升，經濟學家一般認為生活水平的提升，最終會使人們的快樂指數（happiness）提升。然而，事實可能並非如此，作為香港人的我們，應該更身同感受。

沒錯，科技的進步的確帶給我們很多便利，例如互聯網和智能電話的發明和普及，使我們能夠隨時隨地獲得不同即時的資訊；網購平台使我們能夠足不出戶都能在網上買到自己心儀的商品等等。

我以前曾經在一篇名為《窮中產的非理性消費模式》的文章中寫過：

「為何在我們父母的年代，大家生活都不覺得吃力？現在社會進步了，感覺反而生活比以前更吃力？原因可能是當年的社會沒有現在進步，消費市場上沒有太多的選擇，大家的消費模式也沒有多大的差異，生活得很和諧，不存在強烈的比較。數十年後的今天，隨著科技的進步，社會普遍生活質素大幅提升，日常生活所需的選擇多了 (wide range of choices)，即使是同類型的日用品或家庭用品，不同的選擇的價格差異可以是數十倍，同樣是吸麈機、風扇，Dyson與普通家品店的型號價格差異何只十倍，但Dyson在香港已不是有錢人的專利，身邊不少一般市民都可能擁有。這反映了什麼？不是Dyson的價錢親民，而是大家消費模式的轉變。」

時代進步，生活水平提升是必然的，但生活水平的提升只反映市場多了選擇，而選擇都不是免費的，大家作出選擇時仍然需要付出成本/代價去換取想要的商品。為了獲得更好的生活水平，人們需要賺取更多的金錢，而為了賺取更多的金錢，人們需要更努力去工作，因此除了工時越來越長，我們不難看見現今社會普遍家庭都是「雙職家庭」，不惜犧牲與孩子相處的寶貴時間，而這與我們小時候大多數家庭都是「男主外，女主內」的情況有所不同。時代進步了，我們得到了「生活水平」的提升，但所失去和犧牲的卻比以前多了。

因此，問題的關鍵是我們用甚麼來換取生活水平的提升？當然，如果我們無須付出或付出更少，便能換取更好的生活水平，我們便能夠確定生活水平的提升能使我們better-off，happiness得以真正的提升。然而，根據上述的observations，社會的進步只帶給我們更多的消費選擇，但問題是原來大部份人都不懂作出正確或與自己匹配的選擇，只懂盲目追逐生活水平的提升，為自己帶來經濟壓力，最後只有透過盲目工作去換取金錢，犧牲了時間和生活。辛苦過後，當然要對自己好些，因此不難發現身邊不少「中產階級」或自命/自以為是「中產階級」的人都身光頸靚，去旅行去最好的，用手機用最好的，食要食最好的，從而彌補辛苦工作對身心帶來的空虛和失落。

從做生意的角度，他們實質上並沒有「著數」到，因為生活水平的提升，說白了只是通過額外的付出/犧牲來換取。他們得到了表面風光的「生活水平」，卻失去了人生最寶貴的時間和自由。他們的人生只是不停地重覆「辛勞工作，然後努力爭取時間花費」，因為他們連花費的時間都相當缺乏，更諷刺的是，不少人月花數萬租住「豪宅」，但由於工作時間長，實際上在公司的時間比在「豪宅」更長，「豪宅」最後竟變成只有借宿一宵的功能，正所謂「關了燈乜宅都一樣」，實在浪費。嚴重缺乏時間的中產們，他們每天回到辦公室只懂埋頭苦幹的工作，連一刻喘息的時間也沒有，更沒有時間去想別的事情，例如投資、計劃將來等，可他們從來也沒有想過，只有投資和計劃將來才能令自己有機會走出這個「老鼠籠」，因為他們大都已患上了嚴重的「深近視」，眼界只有一米範圍內的工作檯。

科技和社會的進步的確能提升我們的生活水平，從而提升我們的快樂指數，但前題是我們都需要懂得無時無刻作出理性的選擇。在稀少性(scarcity)存在的社會裡，選擇，往往比努力更重要。除非，科技的進步可以解決稀少性的問題，但目前我們知道這是不可能的事，因此我們必須要明白「選擇，比努力更重要」的道理。可是，在我們的社會裡，只懂努力的人永遠比會選擇的人多，更可悲的是，不努力又不會選擇的人更多。

印度精神領袖Gaur Gopal Das的一段演說十分有啟發性，當中談論到standard of living 與standard of life的分別，前者是物質上的，後者是心靈上的。而後者才是快樂的真正根源。

//Whether you drive a Volkswagen or you drive a Bently, the road remains the same isn’t it?
不論你開的是福士還是賓利，道路都不是一樣嗎？

Whether you speak on Samsung or you speak on an iphone X, whoever you are calling remains the same isn’t it?
不論你用三星還是iphone X通電話，通話的那一方都不是一樣嗎？

Whether you are flying economy or you’re flying business, the destination where you are heading remains the same isn’t it?
不論你搭經濟艙或是商務艙，前往的目的地都不是一樣嗎？

Whether you are wearing a simple Fastrack or you wear an Omega or a Rolex, the time remains the same isn’t it?
不論你帶的是Fastrack, Omega或勞力士，時間都不是一樣嗎？

It’s quite amazing how we work ourselves up so much with increasing the standard of living that we forget to increase the standard of our life.
我們竟只為了提升物質上的生活水平而努力的工作，努力到我們完全忘了提高心靈上的生活水平使自己快樂。

It’s not the standard of your living that makes you happy, it’s the standard of your life that makes you happy. And very often, we forget to give attention to those things that can truly make us happy.
物質上的生活水平不會讓你感到快樂，心靈上的生活水平才會，而我們常常都忘了哪些真正能讓我們感到快樂的事物。

And therefore, I always say some people are so poor, so poor, so absolutely poor that all they have is money. That’s all they have, that’s all they have.
因此我常說，有些人好窮，窮到只剩金錢，這就是他們唯一所擁有的，這就是他們唯一所擁有的。

Because there is more to life than money and there is way more to life than what money can buy.
因為生命遠非金錢而已，生命的價值遠非金錢所能購買。

And isn’t it the greatest irony that something that brings the greatest fulfillment we very convenient neglect in just running after increasing and enhancing the standard of living.
然而那些能帶給我們最大滿足感的事物，卻是我們在追求提升生活水平時輕易就忽略的事物，難道這不是最大的諷刺嗎？//

新一年，希望大家都能定立自己的目標，為著自己想要完成的理想而努力，然更重要的是，努力前要仔細思考清楚，小心做好每次選擇。老是想著要「財務自由」的人，請不要再盲目呼喊著「財務自由」的口號而忘記了初衷。工作的最終目的不是為了金錢，而是為了「生活」(standard of life)，切勿本末倒置，盲目工作去追求生活水平的提升，否則最終只會成為金錢的奴隸。

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投資心法篇︰「貪心」與「知足」的藝術

在新書《現金流為王》出版後，一直收到不少讀者的問題，比較多的問題是「現在美國已進入加息週期，債券和REITs都是對息口敏感的投資產品，現在才入市是否已經水尾？」、「在進行REITs+Bond投資時應該用多少槓桿？」等問題。

看到這些問題，令我感覺到部份讀者在讀《現金流為王》時都將焦點放在「招式」上，因為大家都希望從書中得到即時的「成效」，急急腳要抓緊時間投資，部份讀者甚至只希望筆者提供一個最佳的投資平台和提供自己的portfolio，讓其可以即時複製一個投資組合出來，然後便大公告成。當然筆者並不會答應。如果投資是這樣簡單，筆者根本用不著花時間和心機，用不同的層次和角度去講解組合設定背後的理念(見「REITs + Bond」資產配置的Rationale)，直接將自己的portfolio資訊和各個投資平台資料清楚寫出來，然後在blog定時更新就可以了。然而，投資是一門學問，同時也是一門藝術，「招式」(投資工具)需要配合「心法」，並不是如此簡單。只學「招式」或「照抄」去學投資，還要使用槓桿，風險相當高。

筆者較早前的一篇文章槓桿的意義中提到了一個重要的概念︰「財務自由」概念中最重要的原素並不單單講求今天被動收入的多與少，更重要的是被動收入的可持續性和增長能力。即使你今天的每月被動收入數字達六達數，甚至七位數，如果沒有可持續性和增長能力都是沒有意義的。

為了要使投資組合的現金流具有長時間的可持續性和增長能力，關鍵便是要做好資產配置，如在投資組合中使用槓桿(如筆者的REITs+Bond投資)，更需要有收放自如的能力。槓桿的意義一文中提到"Leveraging today is to achieve deleveraging tomorrow"，有多少讀者能夠真正明白箇中的含意和implications？在投資使用槓桿前，必先要清楚何謂槓桿和明白槓桿的意義。槓桿是利用不屬於自己本身的資金(如借貸的資金)去作出投資，使總投資額增加，總投資額除以自己本身的資金(Equity)是為槓桿的倍數。由此可見，槓桿是一面放大鏡，放大回報的同時也放大了風險。清楚何謂槓桿後，便要明白槓桿的意義，即為何要槓桿投資？槓桿投資操作簡單而言就是「套取利差」-- 項目回報率和借貸資金成本之差。槓桿投資操作成立的前題是項目回報率必須要大於借貸資金成本，如果利差不存在/具不確定性，根本沒有使用槓桿的理由。因此，在運用槓桿前，必先要確定三件事，1. 利差要有一定的空間；2. 利差要有穩定性和可持續性；3. 資產價格具良好穩定性。如果1-3都能夠同時滿足，則任何時候都應該利用槓桿增加回報率。

然而，要滿足條件1不難，但同時要滿足2和3便並不容易。不要忘記，投資是長途賽，我們投資的目的是長期產生穩定現金流，並不是今天財務自由，明天突然打回原狀，後天又再次回復財務自由，這樣一點意義也沒有。因此，既然條件1-3不容易同時滿足，筆者的結論是槓桿的操作是不能長遠的，槓桿雖能夠使組合的回報增加，但同時會令組合長遠存在不確定性，凡投資組合使用槓桿，都必須要有自我優化(隨時間自動去槓桿和分散投資)的能力，這一點才是整套投資理論的核心關鍵。

「REITs+Bond」投資組合只是「招式」，不是神聖得沒有替代品，最重要的是其背後的理念。不同投資者都會有不同的investment/risk preference，有些投資者可能會以優質高息股/價值股替代REITs，有些會以其他固定收益投資替代債券。

有關加息的問題，筆者曾在加息的邏輯一文討論過。簡單而言，大家要明白利率正常化和進入加息週期的分別；利率上升是短債息上升，還是長債息升？大家應該要留意長短債的息差(Yield Spread)，目前Yield Spread正在收窄，目前的長短債息差是十數年來最窄，這正正反映了這是利率正常化的過程而不是真正進入加息週期。若然趨勢持續，市場如出現Inverted Yield Curve的情況(即短債息高於長債息)，這反映美國經濟可能開始陷入衰退(Recession)。加息週期的加息目的以控制經濟過熱帶來的通脹升溫，衰退的情況下何來加息的需要？若然經濟轉好，又何懼加息？這就是加息的邏輯，切忌人云亦云，要有自己的獨立思考判斷。

在利率正常化的過程中，利率短期內有機會上升，投資債券要選短期債券，價格波動性較低。債券價格自去年急升，債券的yield spread已經低得可憐，整體回報要求需要不停降低，不自我調整回報要求的話，就是以風險換取高回報，這是市場大家都瘋狂在做的事情，這解釋了為何近期的High Yield Bond都被搶高至如斯田地。

從來，真正最佳、最安全的賺錢時機應該是在市場恐慌時的跌市時間。投資者應該將關注點放在研究如何在風和日麗的時間養兵，同時累積和保存實力，在「恐慌時間」進取。筆者只能說，目前市場不是投資者應該「貪心」的時間。早5-6年前，筆者也非常貪心，現在越來越「知足」，同時等待「貪心時機」的再次來臨。記得當年，市場第一次發ibond, 香港不多人明白債券，機構又不能大手一手買入，絕對是時機。懂得債券的人會以risk-free rate去比較，便知套利空間有多少，這是市場的asymetric information/market ignorance, 可以盡情進取，抽他30幾手，用97%LTV槓盡也訓得著。應該貪心的時間應該使用槓桿，盡情貪心。應該「知足」的時間應該養兵保存實力，採低槓桿/去槓桿策略。

以上講很容易，做很難。試問要定一套完整的投資策略談何容易。如果有初哥以為自己一學懂一些招式便進取，風險相當高。大家謹記。

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累積第一筆資本的關鍵與理念

新書推出至今約三星期，得知銷情理想，在此先感謝大家的支持！由出書至今，一直收到不少讀者的來信，在網上也看到不少讀者、blog友的讀後感，當中有些讀者可能會認為我寫的都是高門檻的投資(如債券、另類房地產項目等)，其實我的書和blog內除了單純寫不同種類的投資項目，更重要的是希望帶出我背後的投資理念和「哲學」(未必稱得上為哲學，但每個人的行為背後都涉及一種哲學)，筆者認為這比起單單介紹純粹介紹投資項目A、B、C......來得更有意義。

一般主流媒體報導的不外乎股與樓，令大眾小市民/散戶潛意識認為股樓就是唯一的投資選擇，世界其實很大，投資的選擇多的是，而大家最為熟悉、傳媒天天報導的並不一定是最好、唯一的選擇。同時，大家必須要知道，投資應該多元化，財務自由要有可持續性就必須要使自己的現金流收入多元化，而投資有門檻，大家因此要知道第一桶金的重要。

一個人的收入是一條簡單的公式︰「收入 = 主動收入 + 被動收入」。收入不是主動就是被動，而關鍵在於其比例。不同年紀的人的主動與被動收入比例不應一樣，年紀輕的主動收入比重必然較高，年紀大的被動收入比重必然較高，被動收入的比例應該隨年齡增長而增加。因此，作為年輕人的我們，我們有的是時間，沒有的是資本，投資需要資本，我們首要要做的便是要累積資本，沒有資本如何投資？

在沒有資本的情況下要累積資本，依靠工作賺取主動收入去累積儲蓄是唯一的方法，而關鍵是需要為自己定下一個清晰而明確的目標和action plan。而不是只是坐著座位上，看著樓價天天創新高而望門輕嘆，口裡說著「這些機會......」，抱怨自己生不逢時，然後開始不明白自己為甚麼要儲錢，因為反正都買不了樓，不如即時行樂更實際。要知道儲錢並非只為了買樓，世上還有大把事情等著你去做。

昨天讀到一位blog友對我新書的讀後感，其內容寫得很好，比我寫得更貼地，同時亦以實驗證明不用投機(刀仔鋸大樹)，只靠儲蓄加穩健現金流投資亦能在人生的第一個十年累積到第一桶金，從而開始進入另一投資門檻，走向致富之路。這種理念看似簡單，但要持之以恆執行和實踐非易事，其實大部份人都做不到，如你能做得到，你便是最後能勝出的那位。

以下轉載自夢想爸爸的理財投資︰

由0到100萬

早前Blogger starman兄出咗本書，叫「現金流為王」，遲咗幾日先去買，點知好多間書局都無貨，真搶手。好在當天我放假，心急的我，決定由九龍去到青衣買這本書，當然順便在那邊逛逛。

這本書實在值得推介，內容精彩，容易理解，使投資者明白投資其實可以好簡單，只要有計劃和系統，就可以有穩健增長和現金流。我身邊小資族的朋友覺得這本書高不可攀，他們覺得一生人都不會一百萬，可況一千萬呢。我卻覺得這本書對於小資族或剛出來工作的年輕人都是很有啟發，而且並不離地。starman說出第一階段22-32歲，就是要努力儲蓄，用創業思維去工作，吸收人生經驗，建立網絡，並且作穩健的投資如reits和穩定派息的公用股和內銀股等。書中簡單幾頁的篇幅說出了工作頭一個10年的重點。我覺得知道這些道理的人多，願意實踐的卻很少。(所以能夠致富的人真的很少)

starman在書中表達工作數年後，薪金大概有25-30K, 儲蓄每月15K, 可能對於一些非專業人士會比較難，薪金15K就會比較多人做得到。此刻我在想，如果薪金15K，每月只儲5K，再投資在reits上，不知10後會如何。我決定做個少少實驗，假設A兄在2007-2016為工作頭十年，他每月儲蓄$5000，每年共儲$60,000，並於翌年第一個交易日買入領展(0823)，第三年便開始將第二的投資餘額, 股息和儲蓄於翌年第一個交易日盡量買入最多的股數，年復年，以達至複利效應。

*以上實驗沒有扣除手續費。

結果相當不錯，以2016年收市$50.4價計算，即10年後他持有領展的賬面價值+年終現金係$1,458,699 (嘩！翻了超過1倍呀)。我以同樣的方法應用在置富產業信託(0778)中，結果都只是稍遜領展。

當然，同樣的方法在部份的公用股就未能10年達到100萬，但效果都不錯。另外，不要忘記，以上實驗是每年首個交易日買入 (我以收市價計) ，其實對於聰明的投資者，這個買入方法不是太明智，若能透過更深了解企業，參考收益率的波幅等作買入指標，結果會更理想。

每月儲5K，相信不是太離地吧！你看，百萬富翁其實唔難達到。如果你(和伴侶)每月儲到10K, 20K, 30K, 你(你哋)要到千萬富翁真係無想像中咁難。

*以上只是一個小實驗，不等於任何投資建議，只是想講出投資方法可以好簡單。
*再次感謝starman兄寫了本好書！

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由零到100萬的部署

投資必須由儲蓄開始，而消費和儲蓄永遠是對等的，儲蓄實質上即是延遲消費(“Deferred Consumption”)，性質上已經是一種投資，是投資將來的消費。因為，今天的儲蓄可以用作投資，有回報率，將來便能換取更多的消費。以同一種概念，即時消費的機會成本並不只是消費品的名義價格，而是放棄了儲蓄用作投資所能獲得的潛在回報率，應用「複利的力量」的概念，長遠你將放棄了將來更多更多的消費。人生的時間是有限的，你今天消費和儲蓄的決定可能對你的人生起著決定性的影響。

假設你月入三萬元，基本開支為一萬元，你可選擇每月消費一萬元和儲蓄一萬元，或消費二萬元和零儲蓄。一萬元的儲蓄，以5%的年回報率計算，30年後的本利和是43,219.43，意思就是說你每多消費一萬元，你就放棄了將來43,219.43的消費機會。

以每月儲蓄一萬元計算，本利和可高達797.3萬元，而如果不投資的話只有360萬元，這就是複利的力量，足以改變人的一生，因此不要小看一萬元和僅5%的年回報率。消費和儲蓄的比例是個人的選擇，是價值觀的問題，但最重要的是你要清楚知道消費的機會成本有多高。

除著工資上升，你會選擇將工資的升幅大部份用於增加消費還是儲蓄投資？


專注現金流再投資 不投機


當你明白複利的力量，就會明白時間的重要，亦會明白5%的年回報已足以令你致富，你會再浪費時間去投機炒股，還是專注「有數得計」的投資，讓時間將你的雪球滾大？

對於一般非「投資專家」的普通人，不應對投機回報和資本增值有過份的預期，因大部份普通人認為會令資產資本增值的因素一般已經在價格反映(“Price-in” Factors)。因此，作為普通打工仔，有正職，又不是專業投資者，時間不多，更不應對這類筆者稱之為非常回報("abnormal return") 有過份暇想，而應針對筆者一向經常強調所謂「有數得計」的投資下功夫。

所謂「有數得計」即是會定期產生現金流的資產，這類資產值得去累積，使自己的收入來源更廣。以勞力收入作為前鋒，再將勞力收入的儲蓄投資有定期現金流的資產，累積一段時間，直至非勞力收入(被動收入)比勞力收入(主動收入)更多，財務自由指日可待。這是為何筆者一再強調現金流和資產概念的重要。

會持續產生現金流的資產包括:

1. 穩定派息的股票 (高息股如一些公用股、內銀股等);

2. 以一籃子租金收入為主同時會定期將不少於90%盈利分派予股東的房地產信託基金(REITs)如領展(823.HK)、越秀房託(405.HK)、置富產業信託(778.HK)等等; 

3. 固定收益資產 (Fixed-income Asset) 如定息企業債券 (如內房債世茂房地產、路勁基建等等); 買入”實磚”(實物磚頭) 物業收租 (包括住宅、工廈、商廈和鋪位等等)。

上述都是能持續產生現金流收益的資產，然而它們的特性和收益率(“Yield”)都不同。在資金不多的情況下，投資一開始不必強求太分散，可選擇一些具穩定增長的高息股，好處是回報率「有數得計」，基本上能每半年派息一次，到時再用收回來的股息分散投資其他具增長潛力又會穩定派息的股份。要留意的是企業派息的背後是否有盈利的支持，切勿只看週息率或一味貪高息。由零開始到第一桶金一點也不困難，關鍵在於你是否on the right track和是否能堅持、緊守紀律。


真的有樓才有高潮？


買樓，仿佛己成了每個香港人的人生目標，不少人當成功累積到第一個100萬後，都會將之做首期買樓，之後將一半收入供樓，這些人有部分是自主需要，有部分是當投資。筆者並不反對，但必須說明一點，當一個人成功累積到第一個100萬後，投資選擇便會增加，這亦意味著以買樓作為投資的機會成本已經大大增加。只是「買樓」是中國人的傳統智慧，大家都熟悉，加上傳媒的喧染，將有樓與成功劃上等號，大部份人都以買樓作為人生目標。

誠然，在新經濟常態下，資產價格長遠只會繼續上升，買樓最大的好處是可利用長達30年以上的低息槓桿，自住物業在可負擔的情況下當然應該考慮，但不代表可以不計數不問價高追。要知道目前業主們都有很強的持貨能力，叫價相當進取，同時在辣招滿佈的市場下，市場交投非常疏落，如果市場沒有貨，而叫價比市場價高出一兩成，買家便要小心。

要知道，買樓並不是唯一的選擇，不買樓不會死，所謂的「半自住半投資」是錯誤的概念。自住就是自住，投資就是投資，是兩種概念。不買樓可以租樓，不會無得住。投資就是看回報率和資本增值空間。香港住宅物業在辣招滿佈的年代，短期內尚有多少的上升空間成疑。一般的住宅租金回報率約2.5-3.5%左右，如果有一種投資回報率高達10%，你會選擇買樓作「半自住半投資」嗎？

100萬，在今時今日的香港不多，但可說是已突破了第一個樽頸門檻。除了大家熟悉的住宅和股票，大家可留意工廈物業和債券。工廈物業是目前最便宜的「磚頭」，租金回報5%尚算普遍，lump sum有大有小，可做按揭，雖然按揭成數僅4成，沒有住宅高，但工廈物業的價格低水，在政策的限制下其真正的價值未真正體現，相對於價格可能已經over price-in的住宅物業，更具值搏率。

100萬的budget，尚可考慮買入入門版的債券，基本的入場門檻為10萬美元一手，利率6-8%左右的選擇不少。若不做槓桿，企業債券的風險不外乎企業的違約風險，只要細心研究，風險比股票更為可控，而且是穩定派息和保本的投資工具，投資者可選擇賺價沽出獲利或持有至到期收息，是進可攻退可守的投資工具。

擁有不少於100萬的投資本金，筆者建議可買入入門版的債券，透過運用其保本和穩定派息的特性，利用派息的現金流再投資門檻相對較低的高息股和REITs。當投資組合慢慢變大時，可再考慮分散投資到「實磚」，如相對高回報的工廈物業，再利用按揭套現的資金再投資債券或其他高現金流的資產，達至實現多元化的現金流投資組合。

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如何走我們的人生大道

人生就如在一條很長的道路上行走，越走得遠、走得前，看到的風景便越多越美。然而，人生大道中間的分差路口很多，你必須要去選擇走自己認為對的路。每次走到路口前都要想清楚，因為走錯了想走回頭路會浪費了人生不少寶貴的時間。

每個人的起點都不同，起點的地方大家都沒有選擇權，有些人的起點會離「終點」近一點，有些人卻遠一點。人生大道，是無窮無盡的，你能走多遠都是靠自己的能力。每個人的「終點」或「目的地」都不一樣，而且隨著時間的轉變、人的成長、心態的變化和眼界的拓闊，「終點」和「目的地」都是可以改變的。然而，每個人的時間卻基本上是固定的，因為人的生命有限，不能自由延長或改變。人沒有能力去主宰「起跑線」和時限，卻有能力去選擇和決定自己的「終點站」。

人生，這場遊戲的規則基本上已經確定。人生是自主的，有人會選擇步行，有人會選擇騎單車，亦有人會選擇乘搭其他交通工具去完成自己的人生旅程。選擇步行的人會比較累，每行一步都需要依靠自己的勞力，一步一步前進，想要看前面美麗的風景便要努力向前行，覺得累的時候便只能停下來，但懂得欣賞當下的風景的人，仍然會覺得快樂。

有人會希望走快一點，希望在有限的人生時限裡，能走多點路看多些風景，讓自己的人生變得多姿多彩。他們知道單靠自己的腳去步行是不能走得太遠，於是他們選擇騎上一部單車。他們騎上單車後，雖然都需要用力去踏，但前進的速度較步行快很多，也比較省力，因而能夠走得更遠。

當然，有人為了更快捷，直達目的地，可能會選擇乘坐飛機。雖然飛機能迅速帶你直達目的地，然而飛機在飛行的途中，由於身處高空，你只能從窗口看見白檬檬一片，中途的風景全都錯過了。

而我，會選擇乘搭有不同中途站的列車，欣賞和細味沿途的風景，並會勇於嘗試在不同的中途站下車甚至轉車。我並不會選擇乘坐飛機，也不羨慕其他人的「起跑線」比我前，因為一個人的人生是否豐盛、是否富足並非取決於一個人的「起跑線」和「終點站」在哪裡，更重要的是前往「終點站」的旅途中所能欣賞到的風景，這才是多姿多彩的人生中不可或缺的原素。

不是每個人的「起步點」就在列車站的旁邊或鐵路站的上蓋。儘管你決心去乘搭這班列車，你都要想辦法去尋找正確的路步行前往這個車站。在成功找到車站前，必須要堅持繼續步行，同時準備和計劃如何抵達車站，從而趕及登上快速行駛的列車，儘管這班列車沒有時間表，也不知道抵站的時間。當列車到來的時間，你要決定是否上車，當然上車前要確認該班列車的行駛方向是否朝著你的「目的地」進發。

以上就是我們的人生。

每人都有權選擇不同的交通工具去走自己的人生旅程，「步行」比喻社會上的一般打工人士，每天營營役役的工作，為的只是生活的安穩，但由於只單靠勞力去工作，手停口停，因此人生旅程中所能走的距離自然不遠，旅程中所遇到的經歷和風景亦有所局限。

「單車」比喻投資，是一種工具，雖然都要自己用力去踏才能前進，效果當然事半功倍。財富的累積不能只靠單一付出自己勞力去換取，這樣累積財富凡方式是「加數」，投資回報是以本金乘以回報率計算，是「乘數」的概念。「單車」(“投資”)這種工具，若運用得宜，在下傾的斜坡上即使無須用力亦能快速前進，但風險會比「步行」要高一些，要懂得風險管理，在下傾的斜坡上亦需得運用剎車技巧，亦需要有隨時跌倒的意識。不少選擇步行的人會認為乘搭其他交通工具會有風險，怕撞車，怕遇上交通意外。其實，即使步行，也不代表沒有風險，你不撞車，亦難免別人撞你，有些事情是大家都不能預料，這就是命運的安排。風險的高與低，很大程度上在於你對該工具的熟悉程度，同時也取決於操控者是否有良好的風險管理技巧。

「列車」比喻達至財務自由狀態的模式，這需要構建一個「讓錢自動流入的系統」，使你無須再付出勞力和大量消耗精神時間去換取金錢，因為只要成功構建好一個「讓錢自動流入的系統」就等如登上了正在高速行駛的列車，時間將會是你最好的朋友，因為即使在睡覺的時候，列車會繼續運行，好比金錢會為你工作，而你亦不需再為金錢而工作，你只管好好欣賞沿途的風景

筆者一直提倡的理財理念講求「攻守兼備」，以建立穩健具現金流的投資作為防守，要訣是「現金流」和複利的力量。「現金流」是投資雪球的「動能」，如果一項投資能持續穩定產生現金流，其現金流可以用作再投資，同時亦能利用新增的現金流投資不同的項目，分散風險，進一步優化投資組合，讓雪球越滾越大。

要令人生變得多姿多彩，不能只靠打工和投資，財務自由不應作為人生的目標。年輕人，應該努力為自己創造創業的條件，贖回自己的人生。以創業、建立一盤長線生意為進攻，主動尋找市場機會。創業，其實和投資一樣，只是多元化自己收入來源的一種手段。創業的目的是為了要構建一個「讓金錢自動流進來」的系統，在獲取成就感的同時贏得人生的選擇權，有選擇才是人生。有金錢沒時間，抑或是有時間沒金錢都是沒有用，趁年輕時選擇對的路相當重要。

共勉之。

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有「動能」的投資才能滾動雪球、長遠優化投資組合

最近有讀者朋友讀到了一篇由一位著馬來西亞博客作者「蛤蜊先生」寫的文章，內容提及筆者早前的一篇「REITs+Bond」的現金在投資操作的文章。該讀者連忙轉發給筆者說這篇文章對有關操作及背後的理念解釋說明得很清楚易明，叮囑筆者一定要看看評價一下。筆者讀後也認為該位作者寫得非常好，內容歸納了筆者之前數篇有關「REITs+Bond」操作的重點和理念，很有條理地歸納並總結出來，相信各位讀者讀後都會對該操作及理念有更深層次的體會及理解。現將該篇文章轉載如下與大家分享：

「最近读到有一篇有趣的文章，是一名香港非常成功且年轻的投资者Starman，他吸引我的地方不是他的成功，而是他的稳健创造现金流的投资理念。

文章 “「REIT+Bond」的現金流再投資操作”, 是他口中的可攻可守的投资法，当然这方法适合在香港，但或许并不适合在马来西亚，但适合与否，主要看的是他的投资法背后的理念。
原文：「REIT+Bond」的現金流再投資操作

来看看Starman兄以 REIT + BOND为金融组合投资实际如何操作：

1）买入不同月份派息的债卷，向银行融资8成，债卷回报率7%，贷款利息1.6%，赚取5.4%差价。

债卷属于稳定收益回报的金融产品，透过融资加大投资资本，同时增加回报率，并且赚取稳定5.4% 差价，这是守的方式

2）然后再把稳定派息的债卷，将所收到的利息，再投资（RE-INVEST）在优质的、稳定、前景看好的REIT组合。

买入波动性不大，长期可以定期定额购买，持有成本不会快速增长，为进攻的方式。

而Starman兄之所以会买REIT，主要是因为债卷有到期日，债卷到期了价格会回归，因此没有长期收益增长优势。但买入REIT却可以作为长远资本增值和财富累积的基石。」

觀看全文: http://www.sharetisfy.com/2016/09/blog-post_80.html?m=1

Starman 後記：

筆者的投資一向注重現金流，任一種投資的回報有多大的爆炸性收益也好，過程中或短期內沒有任何現金流產生其實也只是一潭死水，是缺乏「動能」的投資。投資需要「動能」，意思是說一項投資只要能產生現金流，除了提供流動性以外，其所產生的現金流就能夠用於再投資（re-investment），而再投資的項目即使是性質相同，也不一定必然是同一種投資產品（可以是REITs、Bonds或其他具有現金流的投資物），即使也是REITs，也可以是領展、MT，這樣就能做到分散風險（diversification）的效果，使投資帶動的現金流收入來源（被動收入）多樣性增加，進一步優化整個投資組合。

上文說得對，筆者選擇投資債券是因為其相對低風險、高融資率、高現金流的特性，可以運用低息環境下的便宜資金進行有效套息交易。債券的缺點並不是眼前的現金流多少和回報的高低，他的優點正正是他的缺點，因為債券最大的特點是其保本的特性，同時亦表示它未能做到資本增值的效果。在不斷量化寬鬆的大時代下，銀紙長遠會以高速貶值，沒有資本增值的力量實在難以抵抗未來的通貨膨脹。要做到投資組合產生穩定現金流，而又能收得像實磚般具有長遠資本增值的效果，使用債息再投資REITs必然是不二之選，同時REITs亦具有高倉值的特點，也具有高而穩定現金流的特點，因此兩者除了有互補的作用外，亦能夠相互作出再投資的操作，優化整個投資組合，使雪球越滾越大。

無論一種投資有多好，回報有多高，如果整個投資組合就只有這一項投資，風險就是過度集中，黑天鵝是無法準確評估的風險，要來的時候說也不能夠阻擋，亦無辦法準確預測他的影響有多大，甚或是受影響的行業、板塊、國家地區等等。到黑天鵝來的時候才作出補救措施已經太遲。 無論投資者對自己的各項投資有多大的信心，都必須要防範於未燃，作出最壞打算，分散風險是風險管理的第一條，也是當黑天鵝來臨是最有效的一條。購買基金最大的好處就是風險夠分散，但當中涉及的中間費用高昂，可以說是未見官先打八十。因此，與其通過銀行購買基金讓基金經理賺錢，不如自己多做功課，靠自己DIY創造屬於自己的基金，收益、成本、流動性、現金流全部掌握在自己手中，只要方向和理念正確，不貪心，肯堅持，以現金流再投資操作的方式投資，投資組合必然會不斷優化，雪球不斷滾大，要做到所謂的財務自由根本難度不高。

當然，要完全發揮「REITs+Bond」操作及現金流再投資策略的威力及增長速度，關鍵在於是否有一個低息融資的投資平台，第二便是投資組合內REITs及Bonds的質素如何。這些因素都直接影響投資組合的回報率、流動性及防守力。如果以上其中一種因素的配置未能到位，會大大影響投資組合的整體威力，相反如果資產配置恰當，這將會是個具有穩定現金流而非常堅固，且能夠長遠以滾雪球形式累積財富的投資模式。但市場上的REITs良莠不齊，化妝的REITs實在太多，基本上市場上大部份的REITs也不太優質，只有少數值得長線持有。下一篇筆者會講一下挑選優質REITs需要留意的地方，盡量避免誤墮化妝REITs的陷阱。

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讀者信箱: 投資要融會貫通 簡單便是美 (退休計劃篇)

Star 兄

閣下年青有為，目光遠大，非常難得。
本人年紀應比弟大十年以上，卻仍未為退休做好保障，深覺年青時太浪費時間，故把經濟情況讓星兄把把脈。

家庭狀況：本人與妻 44歲，一小孩11歲
收入： 本人 70K (其中15%扣出每月買公司股票和MPF)、妻35K
支出：8萬/月，現時每月儲1、2萬
物業：一個市值4佰零萬單位，仲有50萬供款。
股票加現金共大約300萬 (其中7成係股票，帳面蝕一成)。
夫婦的 MPF户口 200萬左右。

願景：
1) 預筆錢比小孩謮大學，100萬？
2）十年內退休，其實想離開現在的商場，去做自己野，搞興趣班之類。
3) 希望真正全退時有每月3、4萬收入

感激！

補充小小：現時的被動收入其實好小，一年幾萬元吧。

點樣可以做到十年後每月可出5萬現金流呢？

係咪無可能？

明白起步遲咗，仍有機嗎？

讀者Sam

Starman回覆︰

最近，美聯儲主席耶倫最終都要接受新經濟常態局勢的事實，在一官方會議中，耶倫首次提出high-pressure economy (高壓經濟)的政策概念，意思就是容許通脹率超過之前一直原訂標準的2%目標水平，以解決市場就業及經濟復甦為大前題，這反映美國面對當前全球QE的局勢已無計可施，被迫返回QE放水穩定經濟的年代。在去年底，美國第一次加息的時候，筆者亦曾分析過，美國以目前情況根本沒有大幅或連續加息的條件，當時市場高息資產包括債券及REITs都出現明顯調整，應該趁當時加強投資組合的資產配置，認清大局。可惜當時市場不少金融機構財演一如以往順勢大做文章，不少散戶投資者都錯過了最佳進行資產配置的時機。誠然，以目前情況來說，美國以及世界主要經濟體在可見的將來，暫時仍未見經濟模式會有任何突破，市場資金只會越來越多，市場仍然會維持低息水平，資金繼續追逐高息資產，資產價格會繼續上升，貨幣的購買力繼續下跌。因此，現時及早認清大局亦未為晚也。

筆者在較早前的一篇文章「人生規劃 由五年計劃開始」中曾提到，筆者認為人生可分為三個十年，第一個十年是22-32歲(即畢業前就應該著手規劃); 第二個十年是32-42歲 (在第一個十年累積的越多，才是真正的「嬴在起跑線」); 第三個十年是42-52歲，應該開始計劃並準備退休或退而不休的生活，原因很簡單，這階段已經過了精力最旺盛的時期，不應再依靠勞力賺取金錢，被動收入應該為最主要的收入來源。

打工每月所收到的「工資」，正確來說應該稱為「補償」(Compensation)，打工等如你出賣最寶貴的人生、時間和心力予公司，當中包括被上司「丙」、「受氣」、承受工作壓力等等，每月工資就是對你作出應得的補償。正所謂「人生有幾多個十年？」，人生不應只為了「被補償」而生活，打工的意義不應單純為了每月工資，而應該是為了脫離窮忙生活而努力儲備足夠的彈藥，當然工作中賺取的人生閱歷也非常寶貴，羽翼豐滿的一天就是脫離現在崗位，去做自己真正想做的事情的時候。至少，應該以此作為目標，人生才能活得多姿多彩。事業、家庭、成就、理想在人生中應該取得平衡。

讀者現年44歲，家庭收入超過十萬元，在幾乎沒有被動收入的情況下，每月的家庭開支約8萬元，實質每月可儲蓄的金額僅1-2萬元。雖然自全樓已近供完，手持流動資產僅300萬，以目前該格局仍未能無憂地退休，而這正正是典型香港的中產家庭所面對的問題。而往往在這個年齡段計劃退休生活時，開始意識到退休問題，焦急而容易導致藥石亂投，如買「債券基金」、XX基金、槓桿保險、炒細價股、盲目追捧銀行股/大藍籌等等，結果令整個計劃弄得更糟糕。

筆者可以說，幾乎所有零售銀行可以買到的基金都不要買，所謂的每月回報都不要信，羊毛出自羊身上，銀行作為中介基機構所收取的中間費用之多，再加上基金經理的收入、市場推廣的收入，扣除後如果到應每月支付你高息，其underlying asset的資產質素可想而知  (可參考: 

讀者信箱: 五年翻一倍回報的保險產品很吸引?)。因此，從投資角度，簡單就是美，越簡單的投資能獲取高回報就是最好，風險最可控。這是第一點。

第二，自住樓不要賣，不賣的意思不代表筆者是樓市大好友。要知道，人必須要住，這是必需品，你不買樓便要租樓。因此，沽出自住樓與沽空樓市沒有分別。在這風高浪急的世代，沽空任何資產前都要三思。量化QE，超低息時代，投資者要take advantage的是使時間成為自己最好的朋友，應該利用長年期的低息貸款(你是借方，不是貸方)購入資產，同時要留意購入資產本身的現金流，不應考慮本身現金流低、回報率及市場流動性太低的資產。資產的流動性的高低很大程度亦取決於該資產本身的融資能力，越容易做高融資的資產，其流動性就越高。是否取得高融資，除了資產本身外，亦取決於融資平台，如按揭銀行、私人銀行、IB (Interactive Broker)等等。以上一環扣一環，如果能夠融會貫通，以讀者目前的資產組合條件，利用上述進行資產配置，短時間內令組合產出5萬以上被動收入絕對沒有難度。切勿投資不明白、複雜的理財產品。

以上希望能對讀者有一些啟發，祝願讀者早日能夠將以上融會貫通，早日輕鬆進入財務自由之路。

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讀者信箱: 如何加強「輕資產」模式的進攻防力？

STARMAN 你好,

拜讀閣下網誌已久, 因常常不在香港沒有電腦用, 有些事情想請教

本人兩夫婦均33歲, 無小朋友, 但雙方父母健在. 背景如下:

(以下全為港元單位)

1. 本人收入穩定月入9萬左右, 太太較飄忽, 用入約6萬. 

2. 租住房屋約18K, 無其他物業, 無任何樓按.

3. 物業在外地, 價值不高, 現已決定回港定居, 留給親友住, 不套現亦不加按.

4. 二人四長輩開支約五萬元

5. 現金約二百萬

6. 持有數隻恒指成份股, 一共九百多至一千萬元. 部份還在蝕錢中.

7. 本人因健康問題(已有保險COVER), 五年內或更早會轉工, 人工可能只有一兩萬.

8. 因兩夫婦出身不好, 習慣了慳儉生活, 對生活要求不高, 只求溫飽穩定.

問題有幾個, 希望兄台能指點迷津

1. 這樣資產能進入PB嗎?

2. 能私下EMAIL 介紹一些PB給我嗎? 苦無門路呢

3. 若用現金買直債及利用槓桿, 股票資產是否也能視作BUFFER?

4. 二百萬現金及利用槓桿, 能產出多少現金流? 若買入幾隻不同月份派息的, 便可以用作維持生活呢

5. 股票部份是否不理會更好? 它一共能提供4%股息, 約44萬.

6. 若現在數年, 用股息及債息所得現金買入工廈, 會否太慢?

7. 因本人健康問題, 希望能解決太太對未來的憂慮, 男人最痛, 莫過於此. 希望 STARMAN 能拔刀相助.

謝謝解答, 祝業務蒸蒸日上.

我不介意個案能成為BLOG文之一, 希望更多人受惠於閣下指導.


Starman 回覆:

儲了一大堆讀者電郵，一直未有時間逐一回覆，在此先向各位說聲不好意思，筆者唯有將較
具代表性的個案在blog中回覆，好讓財務情況相近或所面對的問題相近的讀者們能夠作為參考，希望能夠對各位讀者有所幫助。

本案讀者屬相對高收入的年輕夫婦，二人合共的家庭月入約15萬元(太太收入較不穩定)，所持資產以流動資產為主，不計海外給親友自用的物業，沒有任何物業資產(俗稱磚頭)及相關負債，以企業金融(Corporate Finance)術語形容，是「輕資產」格局，意味著組合具有較高的短期流動性。讀者夫婦二人的資產主要集中於現金(200萬)及股票(近1000萬)，即總流動資產合共1200萬。

根據讀者提供的資料，股票每年產生的股息收入為44萬，即年回報率約4%左右，不計資產價格的升跌。平均每月股息收入3.7萬，加上讀者夫婦二人每月的主動收入15萬，每月現金流入約19萬。假設讀者每月開支為10萬(已計及4大長老開支、租金支出及日常生活開支等)，讀者每月的淨現金流入約為9萬元。以讀者的年紀來說算是很不錯，但由於讀者健康問題，需要及早計為家庭作出計劃，未雨綢繆，人生已開始踏入第二個十年，雖然讀者現持有的資產不少，惟如果資產配置出現問題，分分鐘會出現「羸在起跑線，輸在終點的情況」。33歲，作為人生規劃的第二個十年，整體資產配置的決定是未來成功與否的關鍵。

讀者所持的股票具體不詳，但讀者表示為數隻恆指成份股，意味著組合相當集中。長遠而言，持有股票相等於為該企業的股東，雖然沒有企業管理的決策權，但投資者可以選擇持有還是沽出，或是選擇不同的股票。買股票是需要做功課的，對於長線持有的股票更需要做足功課，花無百日紅，今天企業前景很好不代表明天也一樣，當企業的基本面有所轉變時，投資者便需要作出去留的決定。

以往，筆者會建議投資者要投資磚頭，在不停量寬的世代，持有銀紙時極度愚蠢的行為。然而，香港現時辣招纏身，租金回報低，投資角度而言，住宅已不值得投資。因此，對於讀者現時的「輕資產」模式，筆者也認為也是進可攻退可守的格局。相比起投資實磚，筆者更傾向投資REITs (房地產信託基金)，其好處有如持有實磚一樣，但免卻了很多的麻煩，但比實磚具有更高的流動性。讀者沒有持有物業，更應該投資REITs以對沖銀紙對資產貶值的風險。儘管如此，筆者認為擁有一層自住樓是必須的，因為只有樓宇按揭，才可以有長達30年的貸款，徹底讓時間成為你最好的朋友。

回應讀者的問題，股票是計入流動資產的，以讀者目前的資產情況而言，已有條件申請一個私人銀行(PB)帳戶。私人銀行帳戶的好處是能將讀者的「輕資產」模式的優勢發輝得淋漓盡致，是加強版的「輕資產」模式。具體操作，讀者可以將股票資產轉倉入PB帳戶，由於讀者的股票主要為成份股，其倉值應該有50%左右。因此，讀者不需要沽售手上股票的情況下，以約1.3%的融資成本運用穩健資產的倉值投資REITs，購入的REITs由於其價格波動性較低，其收入來源為旗下資產的租金收入，因此REITs一般亦有50-60%的倉值。但是，基於成份股已做槓桿，REITs應留一半以上的倉值作為價格波動的buffer較為穩健。讀者本身已有2M現金，加上5M左右的槓桿操作，可投資總金額為7M。加上使用REITs本身的10-20%的倉值，總投資額可提升至10M，以8%年回報計算，全年可收得約80萬元股息，減去融資成本65000，淨收入73.5萬。加上成份股本身的44萬股息，全年可收得117.5萬被動收入，每月被動收入約10萬，是否達到財務自由則要視乎生活水準所需，但對家庭來說已有一定的保障，減輕不少的壓力。以此「輕資產」模式所產生的現金流，又有REITs對沖資產升值風險，又何愁做無殼蝸牛？

目前金管局對私銀戶口的門檻要求越來越嚴格，同時對債券投資的要求已有所提高，目前普遍吸引的債券已不容許非PI (專業投資者)購買，加上債價已越來越高，一些Perpetual Bond僅有4%-6%，全民瘋搶債。一般市民/散戶可以選擇的投資已越來越少，投資門檻越來越高，在瘋狂量寬的世代下，投資者可以做的是及早攀上這個只會不斷提高的投資門檻，做好不敗的資產配置組合，為將來生活及退休做好最基本的保障，不靠自已，難道期望政府的全民退保或只有2厘的銀色債券？

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窮中產的非理性消費模式

金融海嘯後的8年來，全球經濟出現巨變，市場遊戲規則改變，使貧富懸殊差距拉闊，生活模式在改變，大家在不知不覺間已經過渡到另一個世界。不少人會覺得，為何我爸媽年代大家生活都不覺吃力？現在社會進步了，感覺反而生活比以前更吃力？

第一個原因當然是社會富懸殊差距拉闊。幾十年前，左鄰右里大家的生活水準普遍很接近，我住的居屋可能十多萬，你住的私樓可能二十萬，不覺得質素有多大的分別，沒有特別大的要求/需求﹔ 消費市場上沒有太多的選擇，大家的消費模式也沒有多大的差異，生活得很和諧，不存在強烈的比較。數十年後的今天，隨著科技的進步，社會普遍生活質素大幅提升，日常生活所需的選擇多了 (wide range of choices)，即使是同類型的日用品或家庭用品，不同的選擇的價格差異可以是數十倍，同樣是吸麈機、風扇，Dyson與普通家品店的型號價格差異何只十倍，但Dyson在香港已不是有錢人的專利，身邊不少一般市民都可能擁有。這反映了什麼？不是Dyson的價錢親民，而是大家消費模式的轉變，筆者稱為「消費力錯覺」(Purchasing Power Illusion)。

現今世界的人們普遍不懂得自我分類，作出理性的消費決定(rational decision making on consumption)。所謂的自我分類，即是綜合考慮個人現時的收入及將來所能產生的收入再加上增長，亦即是個人的綜合消費能力的分類 (傳統分為基層、中產、富裕及富豪)，從而準確地評定自己屬於哪個階層的消費者。即使未能做到綜合考慮現時及將來的收入，至少也應知道自己現時此刻是屬於哪一類別，再作出理性、相應的消費決定。

面對市場Wide Range of Choices，不同階層的消費者出現自我消費能力誤判的情況十分常見，更有相當一部份人在作出消費前根本從沒考慮過自己屬於哪個消費類別及可承擔能力，最後出現收支不平衡，年介中年雖滿有計劃但沒有條件實行，甚或面臨退休才發現自己根本沒有條件退休的人大有人在，但事實上亦是可以預期的結果。普遍人會抱怨香港樓價遠超負擔能力，政府沒提供足夠資源，沒有醫保，沒有退休保障。這可能是事實，然而不少人本身不是條件不足，不是貧窮，不是缺乏消費能力，而是消費前沒有準確評定好自己的消費者類別而作出相應而合理的消費，陷入中產貧窮的局面。

香港大部份人也會認為自己是中產，不是說不準確，但以現今社會來說，「中產」的範圍實在太闊，若以現今社會的消費選擇而言，說「中產」可分成十個階級也不為過。說家庭入息五萬元是中產，但同時家庭月入十多萬也是中產。有家庭每月開支是三萬，亦有不少家庭每月開支超過十萬(不少本blog讀者個案亦如是)。因此，消費模式(Consumption Pattern)是一個重要的因素。

社會進步了，生活水準高了，消費選擇增加了是事實。以幼稚園為例，有免費的學券幼稚園，有每月2千元學費的非營利幼稚園，有3-4千元的私立幼稚園，也有5-8千元的名幼，也有過萬元學費的國際學校。事實反映偏偏有不少「貧窮中產」、「窮忙中產」爭相選擇學費高昂的名幼及國際學校。當然，負擔得起是沒有問題的，但不少家庭一邊讀一邊叫苦連天，但需知道這是你自己的選擇。手機有6千多元的iphone，有一千多元的國產小米、華為，功能差異很大？對某些消費者來說可能是，但對筆者而言差別不大，但價錢可差得遠，但市場普遍消費者都是使用iphone級數手機，這反映了社會大部份人都富有了起來？不是，而是消費模式轉變。

香港住屋亦如是，市場上出現越來越多studio flat新樓，說穿了就是豪宅劏房，small lump-sum is king。當大家說買不起樓或換不起樓的同時，但剛剛又買了全套數萬元的Dyson系列去吸那300呎實用面積的「假豪宅」私樓，用後將Dyson放入迷你倉。而事實上不少富裕家庭即使居住千呎豪宅，其實也只是用普遍的吸塵機或掃把去清潔家居。消費前要想清楚什麼是「必要」，什麼是「想要」。

現今的香港人喜歡比較，消費品要比較，學校要比較，住屋要比較，就連結婚擺酒，甚至影輯結婚相都要比較，別人去日本我要去歐洲，但又有多少人在做這些消費決定之前有想清楚自己其實是屬哪一個級別的消費群？有多少人的消費能夠理性地作出對應自己消費類別的消費？今天戶口裡有100元，不代表你就有100元的消費力，你今天消費了100元，那明天怎麼辦？今天你作出了超出自己消費能力的消費，將來你就得要作出犧牲，很公平。

財務自由是一個相對的狀態，是被動收入與開支的角力。一個每月開支二十萬的家庭要財務自由，被動收入每月就不能少於二十萬。魚與熊掌，你想要「今天的享受」還是「明天的自由」？相信每個人的答案也不同，但這是你的選擇。

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財務「自由」

英國全民公投，最終決定了脫歐(Brexit)，和歐盟分手。公投反映了大部份英國國民的意願，然而這不代表全部國民的意願，脫歐與否所涉及的利弊，對不同利益群體(Interest Group)而言有不同程度的分別，背後又可能涉一些政治利益問題，因此公投是否等如民主？對一個國家而言，所謂的「民主公投」又是否必然是一個最佳的方法去決定一個國家的重大決策？這些問題確實值得大家思考。

英國全民公投脫歐的決定，雖然要真正實行尚要通過不少的程序，最少要兩年到三年的時間，不是一朝一夕的事。然而，公投的決定無疑已對全球金融市場有一定的影響，這從現金流向可以明顯察覺得到。在此情況下，兼具基本面及相對較固定息率收益的REITs及一些短期債券具有一定的優勢，成為了不少基金的資金避風港，原因是在前景走向不明確的大環境下，不少基金需要減少風險資產比例，又不能持有太多現金，REITs就變成了良佳的資金停泊避風港。

最近數個月，即在脫歐公投的前後，筆者一直也十分放心地繼續回龍的資金投入REITs組合，本周結算看看持倉，原來REITs組合的持倉價值在不知不覺間升值了不少，包括領展(823)、越秀(405)、置富(778)、前文提及的某隻新加坡REIT等，帳面升值已有7位數，未計派息收益。相信不少有投資上述REITs的讀者們在大圍環境不理想的情況下最近也大豐收。事實上，筆者最近數月一直在忙自己的海外業務，沒有太多時間留意證券投資組合，只是有留意個別REIT派息的增長情況及查看證券戶口內的派息是否已收到，如果不是經紀及客戶經理來電通知，筆者也沒有留意帳面升值了不少。當然，經紀來電的目的不是恭喜筆者咁簡單，而是建議筆者是時間候沽出股票先行獲利。筆者當然不以為然。

投資REITs及債券，就是可以讓人投資得這樣輕鬆。不要少看這個好處，當一個投資者的投資金額相對較大時，進行資產管理是一件很費時費力的事情。以買物業收租為例，假設手持十個物業，每個租客每隔一個個月又致電你說什麼什麼電器壞了，要你趕快去維修，想到這裡就覺得煩。又以投資一般股票為例，不少投資者每天要留意著股票報價機，升了要趕緊沽出獲利，跌了又要買回，在不同時點要止蝕止賺，實在不夠自由自在。

財務自由組合中，產生被動收入的最佳投資工具應該不需要費時去進行日常操作，而又能讓自己放心又輕鬆地定期收取穩定而有增長的回報。市場上，不少人有財務自由的概念，概念固然重要，但又有多少投資者能找到最合適的工具，同時以最簡便的操作，讓自己能夠達到真正的財務自由，提供100%空間予自己去做自己想做的事情？緊記，財務自由概念中，最重要的不是「財務」，而是「自由」。

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讀者信箱: 可持續現金流的重要 (典型中產案例)

Starman兄,

拜讀文章已久，盼望能指點一下小弟的理財方法，期望可盡快達至財務自由境界。

家庭狀況：小弟與妻子年均四十歲，育有一子就讀小二。

工作收入：家庭月入十二萬，可儲七萬。

自住物業：700萬，尚欠貸款250萬，月供HK$9,000

投資物業：500萬，尚欠貸款250萬，租金抵銷供款和雜項，無正現金流或支出。

投資的士：650萬，尚欠貸款500萬，租金抵銷供款和雜項，無正現金流或支出。

手持現金：剛賣出較低質物業和股票，得回400萬。另人民幣定期100萬。

小弟希望Starman兄能指點Private Bank Investman的較詳細資料及Direct Bond的投資方法。由於未達US$100萬的現金，現時又有什麼方法可坄資。小弟曾到HSBC詢問，但未能得到所需資訊。明白Starman兄在網上不可公開太多資料，可否透過電郵賜教小弟相關資料，不勝感激。

祝 生意蒸蒸日上

讀者CL

Starman 回覆:

讀者CL 總資產2,370萬，負債1,000萬，淨資產1,370萬。總資產2,370萬中1,850萬為固定資產，流動資產僅約520萬，流動比率(Current Ratio) 22%，可見讀者主要資產鎖死在固定資產，整體資產流動性不高。另一個問題是，讀者所持資產的回報率(yield)較低，導致讀者現金流能力較弱，例如其中投資物業和的士的現金流在扣除供款後為零，自住物業每月現金流出9,000。由此可見，讀者目前完全依靠主動收入，幸好讀者家庭入息較高，而每月開支不多，月入12萬，每月仍可月儲7萬，財務狀況尚算健康。

雖然說讀者目前財務狀況健康，但收入來源很單一，主要靠每月工資，從結構上看長遠並不健康。假如經濟不穩，原來穩定的工作突然變得不穩定，或十多年後開始計劃退休，而小朋友十多年後仍在中學階段，如同時計劃海外升學，開支只會有增無減，屆時現金流情況便會開始由健康變為不健康，當收入無明顯增幅而開支增加，人的壓力自然增加，甚至需要延遲退休計劃。

上述為典型香港中產情況，同為中產階層，淨資產及每月收入相約，有部份可以如期50歲退休環遊世界，有部份到50歲時財務狀況不但沒有進步，反而倒退，最後需要延遲退休計劃。

兩種中產的分別在於「收入可持續性增長」的問題。無論你職位多高，用勞力獲取的收入(主動收入)是需要用時間換取，但總有一天你會停下來(假如你有退休的計劃)，打工就是手停口停。要改變上述情況，讀者應及早計劃，開始重組自己的收入來源，增加並分散個人被動收入，應將集中力放於提升收入的可持續性，而非單純依靠每月工資支持生活，或單單集中於資本增值的投資。要強調，筆者並非反對資本增值的投資，而是希望讀者明白持續現金流的重要。賺價每個人都想，但風險、不確定性、流動性需要同時考慮。

債券、REITs不一定是王道，只是在眾多投資之中，其中較為簡單直接而又能夠「計到數」的投資。有人說，加息周期為何還持有債券和REITs。首先，加息周期何時到來筆者不知道，但筆者知道現在各國都開始實行負利率，美息何時加至「正常」水平是很大的問號，在新常態經濟中何謂「正常」水平的利率是更大的問號，可能過一兩年美聯儲會告訴你，正利率就是「正常」利率水平，大家正努力將負利率推上正利率。投資REITs，關注的是其資產質素(underlying assets)，因REITs的90%盈利派息，基金旗下的資產營運、租金收入直接影響派息的可持續增長，相對於持有低回報的本地住宅物業，無論是回報率、經濟規模效益、資產流動性，REITs都更勝一籌。至於債券，選擇短年期的債券，只要投資者能夠持有至到期，而發行人又沒有違約，即使做了槓桿，只要控制好倉值比例，是進可攻退可守的投資。

組合中配置「計到數」的投資有助你去計劃 ; 至於在短線賺價的投資，除非是套利(Arbitrage)，否則在筆者看來不是計劃，只是增加組合的不確定性。中產家庭，宜及早及分散收入來源，建立多種被動收入，將過度集中的固定資產減磅或利用借貸增加資產流動性，慢

慢提升每月現金流水平。狀務狀況是否健康，長遠來說應看「結構」是否健康。

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讀者信箱: 一個有趣的財務自由經歷及Starman的創業感言

Starman 你好,

先直接請教兩個實際問題：

1. 關於 PB, 其實我有開 PB 戶口的條件，也曾經接觸 UBS，但朋友曾告誡現時銀行對資金來源審查都比較嚴格，由於事實上小弟當年主要收入來源的賬目比較混亂不太能拿來作証明，但假如隨便老作一個 Story，會很難過 Compliance 嗎？此外，雖說開 PB 戶口只要1-2球USD, 但聽聞假如真的只存入最低要求數目，而且只實行 leveraged buy and hold，對銀行黎講賺不了你幾多，客戶經理也不太願意理你的，這是真的嗎？可以推介下你用過的覺得好的 PB 嗎？

2. 關於工廈投資，早前跟朋友上過類似的課，但由於要進行工廈拆契項目需要一定的專業知識及代理人脈，小弟最終還是只作投資者讓人管理，想不到在這裡能找到另一個做這種操作的人，我不知道你管理的私募基金是甚麼性質，但小弟也冒昧在此問一句，你的基金還有空間接受新資金投資嗎？有的話請告知小弟～

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以下的內容可能有點冗長，像你這樣的博客，相信每天已經接收很多電郵，我也不介意排隊跟你打個招呼，跟你學習交流一下，先自我介紹:

跟很多人不同，小弟達至財務自由並不是那種一步一步有計劃地發展的，當年大學畢業後工作了若干年幸運地尋獲一種衍生工具的套利方法，幾年間跟朋友賺了一筆足以達至財務自由的收入，雖然那個方法需要一點專業技術但總體上這個結果卻有如一筆橫財，在賺取收入的那幾年間我們由於深明這種收入不可能長久，我們辭了工作並不斷尋求轉型，嘗試研究過很多其他投資策略（當然都是圍繞著股票與衍生工具），甚至成立了自己的投資公司，卻始終找不到新的突破，由於維持這類受監管機構運作的開支偏高，在主要收入結束後勉強運行了數年就決定放棄了，一直到現在也只是投資但沒有認真再開展過甚麼事業了。

坦白說就目前的狀態小弟實在有點迷惘，年近40說大不大說小不小，真的要退下來又覺得有點太早，如你所說身邊的朋友全都在忙，有些時候的確會覺得有點空虛；但雖則如此，卻又想不到有甚麼很值得做的事情，以前還在打工的日子往往有很多事情很想做但沒有時間做，極希望有一天「唔駛Do」可以把它們一一完成，到今天的自由時間多了卻覺得不以為然，這幾年嘗試的東西雖不少，卻好像沒有找到甚麼「嗜好」能真正令自己全情投入，加上有小朋友需要定時定候陪伴家人，實在拿不出連續的長時間去完成一些諸如「環遊世界」的大理想。這可能也解釋了為甚麼世上最有錢的人還是在努力工作。

公司結束後這幾年，因為再沒有主動收入，資產的配置極其看重防守，主要也是直債﹑類收息股﹑類定息產品等，少量的 leverage (息率也是近1%），但看到 Starman 兄今天的成就，我也不禁想一想自己是否應該「做下野」去找一些「進攻」項目呢？且不說自己是否真的有這種實力，要提起勇氣去從頭開一檔新野本來就不易，而且在今天香港這種營商環境，任何生意也需要老細「全身投入」才有一點成功的希望，但要「全身投入」嘛？表示你將會比打工時更忙更辛苦，陪家人的時間也可能會比打工時更少。這真的有點矛盾，雖然做生意貌似比打工自由，即使失敗也不影響生活，可是當有一班人「跟你搵食」的時候，壓力還是可以很巨大的。Starman 兄能在如此年輕時便能掌握成熟的理財觀念, 並且能在如此幾年間開展那麼多的項目，我看實在需要極大的執行力，真心很希望你能多分享一下為何你會踏上投資房地產這條路，當初決定開檔及發展到了今天的心路歷程及成功秘訣如何～

要說的實在太多，希望沒有給我悶親吧！還是先看看 Starman 兄的反應再談吧～

讀者L

Starman回覆：

筆者最近忙於有關資本市場的事及相關籌備工作，整天不停埋頭苦幹地工作，日以繼夜，夜以繼日，忙得近日已無暇兼顧寫blog分享。期間，筆者收到超過100封讀者的來郵，儘管未能全部即時回覆，筆者每個電郵也有細閱，看見了很多不同的故事值得分享，筆者非常珍惜每個可以與讀者的交流的機會，因此會盡量抽時間回覆，而特別有趣的故事也希望能於blog上與各位讀者分享。筆者認為每個人走的路儘管不盡相同，但別人的經歷、經驗和想法永遠都有參考價值，成功的人永遠有著一些共通點，他們都會懂得欣賞和學習別人成功的地方﹗

今天分享的故事很有趣，筆者以前行內有不少朋友也有著差不多的經歷，因此筆者非常明白。先回答讀者兩條實際的問題︰

1. UBS (瑞銀)私人銀行的門檻金額是200萬美元，開戶十分嚴謹，UBS號稱自己是歐洲最大私人銀行，行業地位領先，故此其legal & compliance要求比標準更嚴，根據筆者經驗，開戶有時需要長達2個多月。其實絕大部份私人銀行為客戶開戶最關注的是客戶的資金來源 (Source of Fund)，KYC (Know Your Customer)程序嚴格遵序監管機構的要求，客戶的背景、職業、財富和資金來源均是銀行需要向客戶了解的重點環節。

一般私人銀行對每位客戶都有本book，當中記錄著銀行的資產總額，而更重要的是銀行能在該客戶當中賺取了多少利潤。故此，筆者這類借取銀行低息融資優勢，而只專注投資REITs及債券的客戶，對私銀來說是不吸引的。不少私銀客戶經理經常語帶譏諷的說「哪有私銀用戶只買REITs同債券，實在太浪費」。但同時，我們這類sophisticated而又有自己投資方向的投資者「自助」成份很高，也用不著banker們給太多的意見，無需他們貼身服侍，他們也就自然樂得清靜，既然佔用他們的時間不多，他們又不介意多開一兩個我們這些戶口。至於讀者經常問有關挑選私銀平台的問題，其實首要是選對人 (客戶經理)，其次才是平台本身的條件，二擇其一，一般投資者應先考慮前者，一個好的客戶經理，最起碼他不會向你推銷CoCo bond、I kill you later。

2. 有關工廈拆售項目，如你所說，需要有成熟的團體，包括建築師(圖則)、律師(分契)、地產代理(銷售)、項目經理等，在目前競爭的市場下，一般投資者較難自行操作。至於筆者的工廈項目投資，筆者旗下公司以往一直有與一些公司或私募基金合作投資。但基於香港證監目前對集資監控非常嚴格(香港對於非法集資的定義也包括「共同投資行為」)，因此筆者將自己的業務與本blog分開得比較清楚，避免本blog內容涉及招攬投資的成份。當然，筆者是十分樂意與大家交流分享的。
*有不少讀者提議舉辦一個讀者交流會或工作坊，筆者也認為這是一個不錯的想法，看看大家是否有興趣參加。

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對於創業，筆者作為過來人也可分享一下個人看法。創業，執行力確實十分重要，每人每日其實都可能曾有不少機遇擦身而過，能否捉緊就是關鍵。當想到，就應去即時執行，坐言起行，莫待明天，很多時時間拉長了，動力就會減低。永遠起步是最吃力，當起步後慢慢會遇到不同的問題，遇到問題就去解決問題，過程會學習到不少。問題遇到越多，能學到的就越多，成功的機率就越大，因你慢慢會成為該市場的專家，你對該市場知道的自然比其他人多，漸漸形成一種優勢。

看畢讀者的財務自由經歷，其實筆者以前行內都有不少舊戰友也有相類似的經歷，都是因緣際會下發現了某些套利/獲利的途徑，但套利的window不會永遠持續，稍𣊬即逝，而重點是這類獲利行為進行過程除了金錢外，還獲得了什麼？資金？關係？人脈？經驗？而怎樣利用這些金錢以外的資源才是創業成功的關鍵。一盤生意，一家自己的企業，一個屬於自己的品牌，才是真正長遠有價值的資產。企業賺錢，除了生意所賺到袋落袋裡的現金流外，公司的「業績」及Goodwill也同樣重要，「業績」就是公司盈利的紀錄，即使所賺的現金已全部分配，企業損益表上的「業績」也是十分有價值的，「業績」就是企業盈利能力的證明。有了「業績」，就自然有Credit/Goodwill，錢分了，業績也能每年累積，公司慢慢就會有融資能力。這些都是企業可持續性發展/成功的重要原素。套用資本市場概念，以市盈率(P/E)10倍計，公司一年賺一千萬，公司市值(market cap)就是一億。因此，不要小看業績的價值，它比起單純賺錢所能獲得的其他好處要多很多，這點值得大家深思。

筆者之前的文章多次強調，財務自由不應成為一個人的人生目標，金錢是虛無的，成就和成功感才是實在的，而清淅的目標是人努力的原動力，沒有了正確的目標，做人就沒有了方向，上文讀者應該也有同感，筆者曾經亦經歷過這狀態，因此要盡快找個正確的人生目標，然後切實地去執行吧。共勉之。

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iMoney 專訪後記 - 金錢買不到的人生

上星期接受了iMoney的專訪，由於公司最近很忙，經常走不開，記者姐姐很好，專程來筆者的辦公室做訪問。本來預計一小時完成，很筆者的老毛病發作，一講起業務及投資就眉飛色舞，口不停，一講就是三個多小時。感覺到記者姐姐很有心，是次的內容很豐富，相信記者聽回錄音的內容也不下數次，才能整理得出來。對於不是金融行內人來說，要一下子聽明白及完全了解筆者的投資方式及策略有一定的難度，但最後出街的內容也大致描述得出筆者的基本投資結構。筆者最喜歡的是文中以圖的方式來表述筆者的金融資產配置原理，清淅易明，圖中描述了債券及REITs的互補機制，解釋了筆者的金融資產投資組合即使做了槓桿，也不擔心債價的波動，亦能更準確預測穩定的投資回報率。

而最後一段正正是筆者的心聲，亦是筆者對「財務自由」一詞的看法。筆者曾經寫過一篇文章，大意是看到近年越來越多人視財務自由為終極人生目標，這是不健康的。財務自由只是一個狀態，純粹顯示一個人的被動收入可抵日常生活開支，它不應成為一個人終身追逐的目標。曾經有段時間，筆者建立好自己的被動收入配置後，每月收息十分豐厚，足夠每月生活開支有餘，當時還十分年輕，決定放自己一個大假，嘗試過一過退休的生活，每天早上專車送囡囡上學，然後去食早餐看報紙，等囡囡放學後接回家，下午閒來無事去游水做Gym，但由於身邊的朋友都要上班，感覺很悶，同時感覺人生很虛無，沒有目標，沒有下一步，開始去想做人的意義何在？結果，這個假期只放了兩個星期。體會到財務自由最重要的不是唔使做，而是它賦予你更多空間去做你真正喜歡的、有意義的事。而筆者最後決定去創業，攞苦黎辛。

筆者相信一句說話，知足常樂﹗可能家庭背景問題，筆者對家庭很重視，而且有種執著，對筆者而言，屋企夠使夠用就可以，筆者亦不需要名錶名車，只希望多忙碌也好，每天都有時間回家陪太太及囡囡吃飯，此願足矣。

iMoney專訪內容:

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人生規劃 由五年計劃開始

筆者認為每個人都必須要有人生規劃，人生規劃越早做越好，沒有規劃的人生難以成功。近年坊間流行「嬴在起跑線」之說，然而起跑線真的這麼重要嗎? 當然，在現實的社會裡，身處食物鏈的越高處當然越好，但若然起跑線一開始就設定在食物鏈的高處，正如一個剛畢業的年輕人，擁有無數金光閃閃的沙紙，但沒有工作經驗，甫入職場便是集團行政總裁或是高級管理層，這個"package"看似是多麼的完美，但實際上是充了滿缺憾。「嬴在起跑線」的意思，除了一開始便站在較近終點的位置外，亦含意著缺少了這條「靠終點的起跑線」前面的經歷，而這些經歷卻是對人生下半場的發展，起著決定性的作用。試問一個沒有前線經驗、工作層面經驗的CEO又如何憑空管理好集團營運？如何可以做好企業管治？這個有著看似完美的"package"，實際上是「被規劃」的人生，人生應該由自己去規劃，只有自己親身經歷，無論是好與壞的經歷，都是有價值的經驗，成功的一刻才能夠真正感受到那份成功感、成就感。

說到如何規劃人生，筆者認為應該由5年計劃開始，太短太長都沒有意思。相信普遍年輕人的5年計劃都不外乎「買車買樓、結婚生仔」，可是這只是目標，目標設定高一點也無妨，但最重要是具體如何實踐，然後便是執行，執行需要堅持。能做好以上，便是一個好的人生規劃，成功只是遲早的事。

人生可分為3個10年，第一個十年是22-32歲，畢業前就應該著手規劃，十年裡又可分為兩個五年，對於年輕人來說，五年是可預見的距離，但轉變可以很大。22-32歲是一般人畢業後的首個十年，由選工作，努力工作/學習，進修，升遷，轉換工作，到適婚年齡開始組織家庭，置業，結婚生小孩等等。因此，理論上第一個十年應該是最忙碌、充實的十年，如果你發覺自己在第一個十年很空閒，無方向，無所事事，可能你就是沒有做好人生規劃。要在第一個十年完成所有目標，正確的理財觀在規劃中是不可或缺的。擁有良好的理財觀加上豐富的財務知識是重要的，除了幫助你在首十年努力的過程裡達到目標，也令你在第一個十年裡累積財富。賺取第一桶金往往是最困難的，若然你在第一個十年就能累積到第一桶金，加上過程中累積到的人脈、工作經驗、人與人之間的溝通技巧、從工作所累積的專業知識，你在第二個十年時的人生規劃可以有更多的選擇。

你在第一個十年累積的越多，第二個十年(32-42歲)你就是真正「嬴在起跑線」。每個人都有不同的志向，所謂人各有志，人生規劃不可能每個人都一樣，只有自己才會真正知道自己的路怎樣走才適合自己，儘管如此，人生規劃仍然是必要的。第二個十年是黃金十年，在擁有良的基礎下，有人會選擇創業，有人會繼續打工累積財富，有人會專注家庭，開始自己人生的另一頁，為自己的人生增添色彩。

第三個十年(42-52歲)基本上大局已定，應該開始計劃並準備退休或退而不休的生活。這階段已經過了精力最旺盛的時期，不應再依靠勞力賺取金錢，被動收入應該為最主要的收入來源。50歲過後，子女長大了，可以真正享受人生，做自己想做的事，到時會明白到健康的重要。很多人年輕時沒有刻意規劃自己的人生，因而沒有想過理財的問題，更不會意識到被動
收入的重要性，努力工作十年後，仍然繼續埋頭苦幹工作，做工司/老闆想你為公司做的事，而不是做自已想做的事，時間眨眼又十年，身體開始覺得累了，回頭看才發覺自己收入雖然
高，但全部需要用勞力換取，這時才醒覺被動收入的重要，才明白到理財及規劃的重要性。在現金社會，在現今的新經濟環境，這些例子將會越來越多，慢慢變成了香港人的寫照。

想走出這個死胡同，脫離「窮忙族」，及早規劃人生是必須的。人生規劃，由第一個五年計劃開始。


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讀者信箱: 中產打工仔動盪市場下的資產配置 (現金流理論篇)

Hi starman 你好，

本人 38 歲月入約 80k, 月可儲約 40k，太太照顧小朋友，資產如下

1. 自住樓，市值約 4.8M (加按後 mortgage 2.8M)

2. 四個新界車位，市值約 2.8M (沒有負債，已升了不小，預期仍有小量增長空間)

3. 1M 股票，証券行朋友 agent 處理 （表現一般，不差但也不可算好, 所以想考慮其他投資項目）

4. Cash 1M

車位一個自用，三個收租約 5k/month (已扣除雜費)。目標當然是想達到財務自由。主要問題如下：

1. 2M 流動資產 （cash + stock）想看你有沒有什麼 advice. 有在考慮買工廈收租或買直債 

（但沒有 PB 資格和沒有買直債經驗，是否到証券行買？）。

2. 車位應否做按揭提高 cash flow 再投資？

3. 主要問題其實是想看看若是你會怎樣分配現資產

Jeff

Starman 回覆:

由於近月太繁忙，這段時間一直收到很多讀者的來郵詢問，惟不能抽空回覆，目前已累積了不少未覆電郵，筆者會盡量抽空遂一回覆。

讀者現年38歲，從年齡段來說，讀者應該正值職場上的高峰增長期，即已晉升至一定的職級(一般為中級管理層)，有機會再上一層樓的搏殺時期，再過一段時間，即使想再搏亦未必有得搏，打工仔就是這樣，必須要面對工作以外的職場政治生態，當然不同公司的政治環境不盡一樣，但在香港社會，作為一名打工仔，亦難免需要面對此等跟生產力無關的事情，但搞不好的話想要再上一層樓就難過登天，因此對於只依靠單一收入而又有家庭負擔的打工仔來說，工作壓力可想而知。兩難情況繼而出現 - 究竟在這「搏扎」的搏殺期應該投入多點時間工作，還是應該投入多點時間在家庭，珍惜與太太、小朋友相處的時間？實在難以取捨。

筆者作為過來人，深明此難以取捨的情況，但人生不應只有工作，收入亦不應只來自工作，因而需要明白收入(現金流)及資產配置的重要性。工作收入(工資)是固定的，每月皆有，是現金流；已收回來的收入(工資) 是已收之物，是資產，資產如何配置，是學問。普遍香港人最常見的問題是收入來源過於單一。對筆者或一般普通人來說，現金流才是最重要之物，而資產有兩個作用，一是資本增值 (老一輩人常稱為「保值」)，二是產生一連串的現金流(a stream of cash flow)。對於一般非專家的普通人，前者不應過份預期，因大部份普通人認為會令資產資本增值的因素一般已經在價格反映(Price-in)，因此作為普通打工仔，有正職，又不是專業投資者，時間不多，更不應對這類筆者稱之為"adnormal return" 有過份暇想，而應針對筆者一向經常強調所謂「有數得計」的投資下功夫。所謂「有數得計」即是會定期產生現金流的資產，這類資產值得去累積，使自己的收入來源更廣。以勞力收入作為前鋒，再將勞力收入的儲蓄投資有定期現金流的資產，累積一段時間，直至非勞力收入(被動收入)比勞力收入(主動收入)更多，財務自由指日可待。這是為何筆者一再強調現金流和資產概念的重要。

說回讀者個案，讀者所持為自住樓，無論市場如何，只宜加按不宜出售。筆者去年已經說過，資產如過份集中於住宅的應該套現部份，即假設持有三個以上的物業，應盡可能減持一個，增加流動性，再分散投資其他現金流資產，因住宅的回報率已相當低，資本增值空間短時間內已見頂。對於只持有兩至三個物業的，應把握機會盡量加按套現，如加按金額少於50萬不未能加按，應考慮轉按其他銀行，不要以為轉按很煩，又涉及律師費等，其實銀行的現金回贈及其他回贈已足以抵銷。所以第一步是要將第業套現。住宅物業估值預計會進一步下調，要把握機會。

車位方面可持有，惟可考慮向銀行打包加按套現，2.8M市值，以5成按值計算，可套1.4M，連同1M 現金，即合共有2.4M。至於股票，垣白說，很多股票是非常便宜，特別中行、建行等內銀，中資金融股如平保等，可謂平到飛起。但筆者相信近期股市會非常波動，港匯被拋售，而香港銀行體系結餘沒有明顯減少，明顯非走資情況，筆者不排除有外資大鱷做空股匯市場，太多不明朗因素情況下，筆者仍然偏向現金流投資。

以2M左右的現金，投資選擇不會太多，若是筆者，會考慮買入一手20萬美元的直債，回報率8-12%不等，視乎發行公司風險。或考慮買入地點較好的市區工廈單位收租。其餘數十萬可考慮買入領展、越秀房托的REITs，筆者亦認為建行現價4.5左右，價錢開始變得吸引，周息率達8%，亦可考慮。以8%回報計算，240萬本金，每年收192,000，平均每月被動收入收16,000，比起搏升值的投資穩健而有數得計。

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讀者信箱: 80後專業人士夫婦財務自由之路

Starman 兄你好，

我和太太是一對80後夫婦，剛剛三十而立，很仰慕 Starman 兄在這個年紀已經完成財務自由，而我倆仍在職場打滾⋯ 但 Starman 兄的故事給我們很大鼓舞和希望，告訴我們凡事有可能。現在要好好裝備自己避開投資陷阱，少點行差踏錯。

期望 Starman 兄能多點分享一下你獲得第一桶金的心路歷程，當中想必經歷一些重要決定的時刻，我想如何在關鍵時刻做對決定是能否達致財務自由的關鍵。

看過你另一篇博客文章，知道我和太太這些相對年輕的專業人士，大方向是以穩守突擊之法，提高個人資產水平以提升自己可以投資的產品的級數。但有點實務上的問題想求指點迷津，還望高人賜教。

我雖然不討厭自己的工作，但只有工作沒有家庭的人生不是長遠能夠維持。我希望先安頓家人財務所需，然後再做自己有興趣的事，以及多陪伴家人。人生苦短，時間不應該花在貢獻別人的盈利上。

家庭每月P&L

基本月薪 +$12萬（花紅就當用作交稅）

股息、債基派息 約 +$1萬

供樓 -$2.5萬

家庭開銷 -$2.5萬（有小朋友後預算增至 -$4.5萬，期望靠升職解決）

MPF -$1萬（公司規矩）

父母家用 -$1萬

月儲蓄 $6萬

家庭Balance Sheet

兩層樓，夫婦各一層，分別為我倆及家人自住。總市值約 $900萬，按揭結餘 $600萬

債基 $120萬，當中 $25萬槓桿

港股 $50萬

現金 $25萬

iBond $12萬

MPF $75萬

總權益 $550萬

可隨時變現資產淨值 $180萬 = $50+25+12+(120-25)

短期需要

有計劃生育的打算，需要一 3-4房單位

目標

Step 1.  35歲上私銀

單靠儲蓄 5年可儲$360萬，加上現在$180萬，再做直債槓桿倍大資產至$780萬以上，每年 @12% 槓桿後回報收取約 $65萬債息

• 短期內如樓價下跌三成，則自購 3房單位自住，放租手持兩個單位以租養供
• 如樓價持平，則租住三房單位，放租手持兩個單位以租養租
• 如樓價上升，則以租養租外再加按現有單位加快上私銀進度

Step 2.  40歲初步財務自由（被動收入 = 家庭支出 = $8萬/月）

$8萬 x 12 x (1.04)^10 通脹 = $142萬年被動收入 @ 12% 槓桿後回報 = $1,200萬未槓桿資產，即 5年內平均每年儲 $132萬，其中 $65萬來自債息，$72萬來自儲蓄

Step 3.  45歲有相當於 50% 家庭支出作為被動儲蓄收入（被動收入 = $12萬/月）

$12萬 x 12 x (1.04)^15 通脹 = $260萬年被動收入 @ 12% = $2,200萬未槓桿資產，即 5年內平均每年儲 $200萬，其中 $142萬來自債息，$72萬來自儲蓄

Step 4.  退休，開展第二人生

這樣計算起上來，我可以 45歲退休還真不可思議。請問 Starman 兄我的計算是否正確？風險會否太高？有何重大錯誤請不吝指正。

另外我還想請問在執行上的一些細節：

1. 私銀的門檻是以槓桿前或後的資產計算？如上計算，當我擁有$540萬資產時可上私銀嗎？還是要多作儲蓄兩三年？
2. 年多前分階段入手債基，雖不至損手但連同派息也只能大約平手。有感美國加息之期將至，是否應該全數沽清，買入兩條 $10萬美元直債？由於要維持資金流動性方便隨時出擊樓市，是否以1-3年期企業債為佳？
3. 選債時應注意的地方？要分析一家公司的償債能力，是否應看其現在的負債比率、流動資產質素及是否有穩定現金流？Starman 兄可有選債的入門書可介紹？
4. 可否私下告知 Starman 兄的證券行？
5. Starman 在芸芸股票中獨愛 REITS，但 REITS 的股價多隨加息而回落，似乎不是退可守之選？求 Starman 兄的獨到見解。
6. 也有想過投資工廈，但短期內不希望影響到買入3房的借貸力，因為有自己裝修屋是夢想之一。仍想趁後生多學點東西待40歲時可出擊，但貿貿然找個 Agent 只會被 gur 一頸血。投資工廈應從哪裡開始？

非常感謝 Starman 兄的無私分享，敬祝業務蒸蒸日上！

讀者 T

Starman 回覆:


首先多謝讀者T的支持。讀者夫婦同為80後，專業人士，提供的資料清淅有序，按讀者對自身資產負債情況、收支情況的清淅表述，筆者估計讀者應該從事會計/審計相關行業。從事會計的人在理財方面有天生的優勢，因為最起碼對自己的資產負債情況清浙，眼見很多人連自己的資產有多少、負債有多少、每月收入及支出多少都不清楚，莫說要去做中長期理財計劃，根本連最基本量入為出都難以做到，這是一般時下年輕人的通病。

從文中得知讀者短期內有生小朋友的需要，因而有購入三房大單位的計劃。從來，「住大D」都是消費，即使是樓換樓，由於按揭成數的限制，也犠牲了多付首期的流動資金、借貸能力的Quota，因此這是有取捨的決定。但不是凡事都可以用金錢來衡量，生小朋友是人生大事，必須要好好計劃，何時做或怎樣做「住大D」的決定也是一門理財的藝術。


讀者的收入不低，讀者家庭基本月收入12萬，儲蓄比率50%，每月儲蓄6萬，年淨儲蓄72萬，基本上讀者每年可買入一條直債，不做槓桿8%年回報，年息收入57600，即每月都已經可以增加被動收入4800，做到年年加薪。讀者夫婦年青，應盡量令時間變做自己的朋友，在早年做好資產配置及部署，不用著眼於短期利潤，也不用炒殼股，複息的力量會助你輕鬆累積財富，35歲取得私銀平台，邁向財務自由應指日可待。


讀者最大的問題是流動資產處低水平，估計是置業後耗盡了大部份的流動資金。資產負債表中以住宅為主，兩層總值900萬，按揭600萬，按揭比率67%，加按空間不多。現金、股票共75萬，債基120萬，可變現資產180萬。


筆者前文已解釋過，債券基金並不保本，涉及手續費多，大部份派息都是從價中派出，價格相對波動，因此不建議槓桿。但債基吸引人之處就是將一大lot垃圾債打包後，風險分散，銀行願意提供低息融資，因此槓桿後的「派息率」很高，而且每月派息，入場費低，如果債基不做槓桿，吸引力大大減低。銀行方面當然都鼓勵客戶做槓桿，手續費收這麼高，提供低息融資給些少甜頭，客戶利用槓桿又會買大點，有賺頭。


針對讀者流動資產處低水平的問題，流動資產中佔大部份為槓桿債基，其次為股票，加少量現金。讀者沒有提及其股票組合，未能作評論。讀者現階段可以做的是1. 將現有高風險低收益資產重新調配 (筆者建議可考慮全數沽出債基，買入短期直債不做槓桿收息，持有至到期保本); 2. 買入有潛力REITS ，房託股份90%盈利用於派息，有間接收租之效，卻免卻了收租之苦及使費;  3. 繼續努力儲蓄，累積財富，理財的前題是要有財可理，手上的流動資產越多，理財計劃的可塑性越高，投資的收益對風險比越高，特別對於讀者般的年輕高薪一族，努力工作，首要以儲蓄累積財富，收入的一半用於儲蓄，三份之二的儲蓄用於投資，利用複式效果增值，時間將會是你最好的朋友。


就讀者最後的6條問題簡單回答如下:
1. 私銀一般以AUM (Asset Under Management)金額計算，但即使如此，亦不等於私銀願意為你開戶，私銀一般需要客戶證明自己的財富水平，一般而言100萬美元已是最低的門檻。
2. 解答如上文。
3. 分析年報、財表是分析是基礎，但分析的是死數(Historical Data)，更重要的是了解公司未來發展、投資的項目等; 選債除要分析企業的償債能力，作為投資者亦要考慮債券價格的走勢，息口的變化，債券存續期(Duration)等因素。債券的書籍坊間不多，筆者都希望在短期內寫一本(假若有時間)。
4. 電郵私下回覆。
5. 傳統的解除是加息會使標榜高息的REITS的吸引力減低，但問題是7%的REIT和1%的存款利率，投資者會選7%的REIT; 加息後，7%的REIT和2%的存款，投資REIT的機會成本高了，但投資者仍是會選擇REIT。所以問題的癥結在於，加息對公司收益的相對影響，以405為例，儘管大家都預期美國加息，但405的收入主要集中在內地商廈，內地正在減息降準，你會預期美國加息對其收入影響有多大? 在真正的加息周期，假設美國真的大幅加息，對香港以致全球經濟都會有影響，到時你買咩都死，到那時大家都會明白流動性的重要。
6. 初哥投資工廈最簡單是選擇旺區，金額不大的細單位，旺區如芳荔枝角的好處是用家大部份為租客，全區主要由大業主持貨，區內租賃活躍，辦公室需求大，惟供應不多，防守力較高，且區內多支工廈已活化成甲廈，同時亦有多支已獲批正準備活化工程，商業元素高。

Starman的資金管理計劃

進入第三季度，項目進度理想，目前手頭數個項目的資金回籠集中於本年底，目前是時候要做資金管理的計劃安排。一如以往，應用「三份一理論」，將項目回籠資金分成三份，一份用於防守，主力做高評級債券的槓桿債券投資，增加及累積被動收入，年收益在15-18%左右。一份用於再投資項目，屬進攻性投資。最後一份是現金及流動性極高的股票 (以REITS為主，如前文所說，原因是其具有較高的LTV，有需要可隨時提現)。債券投資方面，筆者偏向買入不同種類、行業、到期日、派息日的債券，從而達到風險分散的效果，原理等如DIY建立自己的債券基金。

債券portfolio內含5-6隻不同派息日的債券，一般已可達至每月收息的效果。投資債券基金最大的問題是中間有太多中間人、基金經理、銷售人員等，中間每個人都要賺錢，羊毛出自羊身上，成本自然轉嫁予最終的投資者身上，但為保持債券基金的高收益吸引力，債券基金內的債券必然是低評級甚至是沒有評級的垃圾債券，或者直接從基金價格中除淨派息，若做槓桿，虧損會更大。

建立自己的bond portfolio / DIY bond fund的好處是在低洗費的情況下同樣有每月派息、風險分散的效果，在選擇高評級債券投資的情況下做槓桿相對穩健。除此之外，bond portfolio 最大的好處是可以直接將整個bond portfolio 申請一個portfolio LTV ratio，由於風險分散，可向銀行爭取更高的LTV，增加整個portfolio的防守力、靈活性及盈利能力。

上圖是筆者手上其中一個bond account，用於出糧予筆者夫人及家用。市值代表槓桿後的總投資額，證券市值代表資產淨值，購買力代表可用的現金餘額，該部份可直接提取現金或再投資。該戶目前資產淨值545萬，總投資額2129萬，即做了約4倍槓桿，平均每月收取約10萬元的淨利息收入(已扣除利息支出)。若利用此bond portfolio申請一個更高的portfolio LTV，「購買力」部份會即時增加，即增加了整個bond portfolio的流動性。這是大部份的私銀客戶都不知道可以這樣操作，但其實該操作大大增加了整個bond portfolio流動性及防守力。

私銀雖然是一個很好的理財富管理平台，但偏偏大部份的私銀客戶都不懂得好好利用私銀平台，相當一部份的私銀客戶是全權交由私銀經理代為管理，反而變成了投資銀行家在客戶身上賺錢的平台。始終理財需要親力親為，你不理財，財不理你。

讀者信箱: 非私銀債券投資者的投資策略與風險

Hi 你好

本人Citibank

摃左兩條銀行人仔直債
恆生中國, 同中銀London
共255萬人民幣，大約借左230萬港元, 借貸息口1.6
債息大約3.25
2017年到期, 買入100.7, 但現價95 左右

還有中國信達美金債, 480000美金 摃左

借左285000 美金息口 1.6 尾數自己俾
買入價97.5 但現價90.9 派息4.25%
2025 年到期

另兩隻
ALLIANZ SELECTION INCOME & GROWTH (RMB-H2) AM DIS 
JPMORGAN ASIAN TOTAL RETURN BOND FUND (RMB-H) A DIS

兩隻人仔債基無摃一隻收7.X% 另一隻12% 左右


其實想問問, 我之後可能有2XX萬加按資金，你會覺得還左D摃好? 定再買另一條直債唔摃安全?
或以上有任何建議

萬謝

Starman答：

在此先向各位讀者致歉﹗由於最近Star Capital有幾個項目同時準備上馬，工作量很大，未能安排時間更新Starman投資世界blog。其間亦收到很多讀者的電郵，目前已累積了數十封未回覆的電郵，我會在有時間的時間電郵直接回覆部份讀者的問題，部份較有代表性的會在blog中與大家分享。希望各讀者有投資時都會留意有有關的問題，減少投資不必要的風險，始終債券投資要注意的事有很多，很難用三言兩語就可概括出來，因此以case study形式分享效果可能更佳。

最近很多讀者都問非私銀客戶若想投資債券/槓桿債券有何選擇? 走進銀行一般十問九不知，甚至不理不采，這是再正常不過的事，畢竟債券不是銀行主力推的金融理財產品。因此，一般散戶可到證券行查詢債券投資事宜，若希望我推薦的可以電郵予筆者，詳情不便在這賣廣告。

以上讀者做了兩條人民幣債券槓桿，由於讀者的戶口非私銀戶口，因此即使可以做槓桿債券，選擇亦不多，而且限制多多，純粹讓客戶體驗，這樣才能突顯出私銀的地位。此類銀行的另一個目的就是收高昂的手續費及內佣金，因此不介意給予低息融資，槓桿反可令其手續費及佣金收入倍增，根本就是暴利。

槓桿人民幣債券的風險，前文 "如何利用遠期合約對沖槓桿人民幣債券風險"已提及，由於借入美元購買人民幣資產，因此美元兌人民幣的匯率風險同時也槓桿了。記著我們買債券的目的是為了固定收益，部份投資者喜歡炒外匯另計，但於我本人而言，槓桿債券是防守性投資工具，是利用低息環境的優勢借入低息貨幣買入高息資產套利，如果當中涉及幣種錯配，可能會得不償失。

讀者目前槓桿債券投資組合最大問題是息差太窄，平均息差僅1.x%，以該水平的息差根本不適宜做槓桿，加上槓桿人民幣債券更有匯率風險，如人民幣下跌、美元加息，有機會會虧損，並非投資債券獲取固定收益的基本目的。

以讀耆債券組合中的中行(London)為例，該債票面息率3.45%，2017/1到期，由於現價below par，YTM比Coupon
rate 高，約4.3%。留意債券每次派息實際是按par value (100)以票面息率派發，即若非持有至到期出售，
使用YTM測算出來的收益率會被高估，因此有時筆者會比較喜歡輕微trade over
par的債券，而投資心態應該是「以YTM測算的收益率是最差情況下的收益，而Coupon比YTM高，意味投資者先收的現金流較多，在價格不變的情況下，在未到期前出售可確保收益比YTM高」，這投資策略特別適用於投資長年期的債券。

由該債而言，假設融資率為50%，即2倍槓桿比率，槓桿後淨收益率約7%，年期不算長，惟最大的問題是息差窄、幣種錯配而不做對沖，若美元本年開始加息，同時人民幣繼續下跌(跌的機會比升大)，收益會嚴重受影響。讀者加按出來的二百幾萬，是否應該全用於償還槓桿債券的借款?其實這是不太make
sense的，按揭息率比債券融資的利率還要高，怎可能用高息債務抵銷低息債務。如果要償還的話，倒不如將所有人民幣債券沽出。套出的資金加上加按的二百多萬，如果買入評級/回報合理的債券，8-10%不難做到，月收3萬利息的目標應該不成問題。

另外，筆者對債基的看法就不再重複了。資產如果能配置得宜，以讀者的情況而言，距離財務自由應該是指日可待。