工廈投資 (2) – 分契拆售篇

根據世邦魏理仕的研究報告, 2014年本港企業的擴張需求高達900,000平方呎, 然而空置單位面積卻只有150,000平方呎, 市場對商用樓面出現嚴重供不應求, 由於大業主重視租戶質素,  這點對大型租戶有利,  較細型租戶通常被要求搬遷至質素次一級的工廈, 加上市場同時對倉庫的需求繼續遠高於供應, 最後只會令工廈市場持續供不應求。

上一篇提及過投資工廈金額有大有小, 大的可大至數千萬甚至過億, 小的低至數十萬, 一般的長線投資者可趁工廈呎價低水買入多個小型細碼工廈, 採取長線收租等升值策略, 收租回報5%或以上幾可保證。受制於投資住宅的各種限制, 市場人仕已開始轉投工廈市場, 工廈價錢將慢慢反映。

對於資金較充裕的投資者而言, 可選擇買入整層工廈 , 然後再進行分契拆售, 回報可達70%-100%。買入大面積單位或整層工廈, 呎價一般比細單位低約三成, 因此將大單位分契拆細、再配以雅觀的裝修設計以市場細單位價格出售可說是一種”增值套利”, 穩健而回報高。

當然, 工廈拆售項目回報雖然高, 但要成功做到將整層工廈分契拆售, 講求多方面的因素配合, 包括項目的選址、定位、設計及規劃, 更重要的是須具備專業律師、建築師團隊、裝修團隊, 否則在項目的控制中容易出錯, 從而產生風險。幸運地, 我的兩位拍檔均為相關專業人仕, 另我主要負責項目策劃及融資, 過去兩年間Star Capital已成功完成十多個工廈分契項目, 全部均能在短時間內全部出售, 項目完成時間平約半年至八個月。一般投資者若要將工廈分契,  一般先購入全層工廈, 設計畫則, 再向屋宇署提交入則申請, 前後時間長達一年, 已失去時效性, 時間成本相當高。

以下是Star Capital 較早前完成的工廈分契拆售項目, 現已全部售出, 回報約100%。

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