空手入白刃的地產項目

話說數個月前，筆者在荔枝角路經一處，發覺原本是美心餐廳一直租用的工業大廈地廠圍上了街板，連忙就問身邊的地產經紀同事，美心遷走了嗎？同事說是的，由於美心正進行品牌提升(現稱美心MX)，網點選址首選商場，工廈地廠租金雖平宜，惟工廈食堂牌限制食肆對外不可掛上招牌，故美心最終放棄此工廈地廠，轉移到大商場去。筆者立時精神為之一振，原因是筆者一直心儀該工廈地廠，按筆者對荔枝角的了解，該地廠位置堪稱全荔枝角最具商業價值的工廈地廠。地廠的位置位於青山道與大南西街交界，十字路口，人流極盛，十字口有紅綠燈位，人流匯聚於此，且該位置距地鐵站僅1-2分鐘步程，地理位置相當優越，是不可多得具高可塑性的工廈地廠。

得悉美心遷走的消息，連忙命地產同事不要對外宣揚，同時讓同事立即聯繫業主，剛好業主也在荔枝角辦公室，筆者急不及待直接上其辦公室與業主即時見面。由於同事認識該位業主，事前也先向筆者簡介了一下業主的背景，原來業主本身是一名會計師，會計師的特性是數口精，但計的一般都是死數，也聞說業主知道美心要遷走，曾嘗試調低租金挽留但不果，由此可知業主的心思，並嘗試根據其人物性格代入其角色，業主想必是在想物業若空置一個月就是廿幾萬，每一天都是金錢，相當肉痛。

一向隨身帶備支票的筆者當然早有準備，一見面二話不說單刀直入說條件，每月23萬租15年(比美心原來的租金還高，美心之前的租約是12年)，隨即準備好支票。業主一聽到說15年太長了，不可能﹗ 筆者為不讓其有太多時間考慮，速戰速決，立即開另一張支票遞向他︰「24萬/月，10年約。」業主聽到後，表情開始有點兒軟化，仍搖搖頭說十年太長了，但一邊搖頭卻一邊伸手接過支票，明顯是難抵金錢的誘惑，支票是三按一上(按金加上期)合共96萬，準備充足的經紀同事早已在旁準備好臨時合約，時即簽署成交。就這樣，這一宗十年租約的deal僅用了20分鐘便完成了。一步出大門口，落到樓下，同事即時問我為何我這麼有信心，大拿拿廿幾萬一個月，你不用先回公司計計數？我說不用，我心裡有數。

青山道與大南西街交界人流極旺，原來的美心餐廳佔地約8000呎，包括了座位及廚房，但門口僅在青山道的一小角，其他對外全部密封。筆者一直認為若果能夠將青山道一排的非結構牆身全部打開，將之變成數個小街鋪，其價值和租值定必能大大提升，而將工廈地廠改為街鋪只需向地政總署申請短期豁免書(Short-term Waiver)即可，每月僅需按改變用途單位的floor area補回差價費用，然而工廈變成零售街鋪的價值提升，以建築面積計算遠比只按floor area補價的費用高，從而能做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)的效果。

不足兩個月，筆者分間的6間街鋪已全部租出，每月淨租金已超過30萬，已完全覆蓋每月24萬的租金支出，同時後面的三個食肆鋪位是淨賺的了，這段時間已不乏多間大型連鎖品牌食肆有興趣，如翠X、大XX、吉XX等，預計租金25-30萬。該地廠項目的總租金收入預計約60萬，短時間內已翻了1.5倍，每月淨現金流收益可達36萬。

該地廠項目的投資成本主要為改建的工程費用約150萬，費用當然也不是一次過支付。對於現金流為王的筆者計數也是算得很盡的，由於項目分間後的租金水平比原先的租金水平上升了1.5倍，筆者所收的按金也就上升了1.5倍，以3按1上計算，筆者合共能收回240萬按金及上期，扣除筆者支付予大業主的96萬按金及上期，正現金流為144萬，足夠支付工程費用所需。因此，本項目近乎空手入白刃。

對於該項目淨賺回來的4000呎食肆鋪位，筆者本來大可直接租出收租，但多日來反覆考慮，反正該食肆面積是淨賺回來的，筆者希望可以自己搞一個food court。荔枝角本身食肆供應極度稀缺，荔枝角是一個即將變天的一個商業區，加上項目本身的位置好，因此筆者希望藉此機會建立一個屬於自己的food court品牌，以匯聚一班品牌食肆，以作為日後強化資產的一種利器/工具。當擁有自己的品牌，就等同擁有一強化資產的利器，可應用至不同的地產項目，有助日後收購其他地廠/物業/鋪位後能主動提升其租值，做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)，然後是估值(Valuation)的提升，最後是資產價格的體現。

可參考前文 - 「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)。

「假如你自己本身是一個品牌零售商，有吸引人流的能力，你便能將一個人流不多的死鋪帶旺，如果鋪位是自己的，便能成功做到Asset Enhancement。更甚的，如果你們是一班「品牌新派飲食聯盟」，將一條人流不多的街鋪帶旺，將租金(Yield) 提升，便能成功推升鋪位的估值。估值高了，銀行融資能夠將資產的增值部份(unrealized profit)具現化為現金流/新資本，再投資買入其他資產，然後重複上述動作。這是筆者經常說的「產融結合」概念。」

強化資產-->強化現金流(租值)-->提升資本化估值-->產融結合-->現金流再投資。

故事尚未完結，假設筆者每月淨差租的收入為36萬，一年為432萬，10年為4,320萬。按現時的二房東運作，要收到這4,320萬需十年的時間。簽下租約後，筆者曾問過業主有沒有興趣出售物業，當時業主說到價可考慮，開價1億以上才考慮。明顯地，此開價是按我與他之間租約的租金水平而釐定，每月租24萬，一年租金288萬，以3% 左右cap rate計算，資本化估值大約1億。然而，現在筆者將項目的租值提升至每月60萬，物業的估值以相同的cap rate計算，資本化估值便上升了1.5倍，約2.4億。儘管保守地以較高的cap rate去做估值，相信估值仍能在2億以上的水平，若能以1億買下項目，帳面仍能賺一倍以上，這才是筆者最想做到的。由於估值主要是基於物業租值以資本化率推算，只要能提升租值，便能提升物業估值及價格，當估值提升，除了出售資產，亦能透過再融資將帳面的資本增值部份釋放，轉化為現金流再投資。

當然，當業主知道項目最終能租到這個租金水平時，當然又不願意出售了，然而業主亦被我的租約鎖死了十年，除了出售物業給我，我們也能合作出售，然後將資產增值部份作利潤分成。欲知後事如何，請聽下回分解。

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投資新界地

在新經濟模式下，利息水平長期處於低水平，各國央行不斷印鈔，銀紙不再值錢，市場上的資金多的是，大額資金只愁沒有地方停泊。在負利率年代，資金存入銀行需要付出成本，大額資金如大型退休基金，他們追求的不是高回報，而是安全且穩健的回報，於是市場上的固定收益資產如債券，甚至乎房託基金等的資產受到資金追捧，價格已升到上天。大眾投資者此時已無太多選擇，紛紛追入市，付令相關資產進一步推升。在這一輪升浪後，是否已接近水尾，無從稽考，但如果要使用槓桿投資，切記要留意自己本身是否有長線持貨的能力，長線持貨講求的是現金流能力。

筆者一向主張要持有不同種類資產分散風險，不能將所有雞蛋放在同一個籃子中。然而，香港地普遍人最熟悉的投資不外乎股票和住宅，惟越多人投資的地方就越多散戶風險，媒體天天報導，市場資訊越多，市場就越有效率，市場錯價的機會就越少，對於筆者這類機會投資者(不是投機)而言，實不是「掘金」的好地方。香港地什麼都有，最稀缺的資源就是土地資源，而土地資源往往大部份只會落入大地產商手中發展大型住宅項目。作為小投資者，就只能在在利基市場(Niche Market)尋找投資機會。

因此，筆者在大約一兩年前就開始留意新界農地及倉地的投資機會，發現潛力極大。在做任何投資前，首先是要對市場有所認識，需要做足功課及市場調研，筆者最近亦收到不少讀者來郵詢問有關農地投資的問題，發覺大家對於新界地及城市規劃的認知不多，因此筆者決定本篇與大家分享一下新界土地投資的基本概念及潛力。

要尋找新界地的投資潛力，投資者不得不留意政府的規劃圖。政府的規劃圖大致可分為分區計劃大綱圖(Outline Zoning Plan (OZP))、發展審批地區圖(Development Permission Area (DPA))、發展大綱圖(Outline Development Plan (ODP) )。以上的都是政府的公開資訊，但市場會去認真研究的人是極少數，沒有認真做功課便說市場沒機會的人要成功，除非上天將塊肉放入你口中，否則等一世都難有機會。在對政府未來的規劃有了基本概念後，大家便會開始發覺某些土地在本已經供不應求的情況下，供應將會在未來數年嚴重大幅減少。

新界農地的規劃用途基本可分為8個主要類別，包括保育地、綠化地、農地、康樂地、V-Zone地(即丁地)、OS地(即倉地)、ID地(工業用地)、R地(住宅地)等八個類型。筆者在產融結合的力量一文都曾介紹過，筆者公司去年購入了一幅位於上水文錦渡9萬呎的倉地(OS地)，經過近一年的工程，數個月前已全部出租，租金12.5/呎，月收110萬，一年收1300多萬租金，成本計租金回報超過10%。在興建的過程中，倉地的租金水平已急速上升，直至目前某些條件相約的倉租值已升超過15/呎水平，升幅驚人，甚至越乎筆者之前的預期，主要由於市場倉地已處於嚴重稀缺的狀態，而情況只會越來越嚴重。

在香港，倉地本已是不足夠，加上新界東北發展計劃即將上馬，以及未來洪水橋和元朗南發展規劃，政府將會大規模收地，令本已供不應求的倉地市場情況更趨嚴重。根據元朗南發展區最新規劃方案，元朗南可發展的183公頃面積，近六成屬「棕地」，包括已荒廢農地或用作露天倉貯(Open Storage)，並透露政府需要收回「絕大部分」棕地作發展，而現時元朗南的棕地集中於公庵路、山廈村等一帶，主要用作露天擺放重型機械、貨櫃場、物流倉貯等，佔地超過110公頃面積，而發展局表示只會預留約12公頃土地用作露天倉貯及工場用途，表示即只是元朗南，未來數年內將會損失超過100公頃的露天倉貯面積，佔目前市場總供應的非常重大比例，還未計算更大規模的新界東北發展計劃，涉及的發展面積達700公頃，其中古洞北、粉嶺北以及坪輋的倉地將會面臨被收回。筆者估計數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及近1000個。土地業主當然高興，政府提出的收地價錢是天價，新界東北極荒蕪的農地的回收價都已接近2000/呎，元朗南近公庵路的大量倉地會是何價？業主當然高興，卻苦了本地物流業界的經營者，部份業界用家得悉倉租約到期後不會續租，已紛紛在市場尋找倉地，惟市場供應已極少，一年來持續上升的租金已反映市場情況。

更可笑的是，政府的解決方法竟然是採用多層工廈方式安置倉地的經營者，要知道部分涉及重型機械的業界根本難以「上樓」，而他們才是真正的用家。這證明政府當局對實際市場的認知是何等的貧乏。對香港人來說，這是何等的無奈？

擁有地產霸權優勢的大地產商早已囤地，亦有不少財力雄厚的市場投機者在發展規劃大綱公佈後大量掃入相關土地，購入後連租也懶得出租，荒廢坐著等升值。像筆者基於市場供應和需求、考慮市場真正需要而著實投資發展的投資者或投資團體屬極少數。因此，最近有些得悉最新政府規劃藍圖知道自己所投機購入的倉地不納入規劃範圍便急急求售，對筆者來說正好是一個市場機會，筆者始終喜歡「主動增值」的項目投資。投機者關注的只是規劃為資產帶來多少的價格升幅，而非規劃令市場的供求帶來什麼影響。

雖然筆者都只是一個生意人，更談不上貢獻社會等清高的考慮，但始終對於投機的事情沒太大興趣，經營項目中所能學到的知識和經驗、賺到的人脈、得到的成功感，比金錢回報來得更寶貴。

希望各位在本篇文章中也能得到一些投資新界地的基本概念。

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項目進度 - 「荔枝角 星．匯」裝修工程即將完成

荔枝角工廈項目「西九龍 星．匯」裝修工程已完成得八八九九，目前正進行清潔，大家有時間也歡迎來臨參觀。Upload幾張相讓讀者先睹為快。

項目進展 - 廣告的威力 (星．匯 荔枝角 / 新型貨倉)

最近多個項目上馬，筆者好像全職做Media Marketing一樣，雖然有廣告公司幫忙，但設計定稿最終要由公司開會通過，一樣頭疼。儘管如此，過程也是有樂趣的，筆者最喜歡感受不同行業的生態，吸收各行各業的知識，與不同行業的人仕(特別是非本業的)打交道，其實也是一個學習的過程。

荔枝角工廈拆售項目 - 「星．匯 西九龍」本周正式開賣，這兩天剛刊登了AM730、頭條日報半版(今天出版)，反應很熱烈，預期首批本周沽清，下周會再加推。三月份會開始嘗試新宣傳媒體，如旺角彌敦道Bill Board、MTR 燈箱，試驗一下市場反應。另外，90000呎新型貨倉項目的廣告反應這兩天亦非常理想，看來廣告的確是有它的作用，來年公司要增加市場部的人手及資源，才能追得上市場的節奏。

新型貨倉 星島A類廣告

Starman 近期的業務發展

隔了一段時間沒有更新本blog，最近收到很多讀者的電郵問及為本blog更新得沒以前般頻繁，有些讀者希望筆者分享一下對近期股市波動的意見，有些讀者希望筆者多分享一下債券投資的文章，有些讀者分望筆者分享工廈投資，有些讀者持有工廈、土地，看與筆者是否合作空間。筆者每次讀到這些電郵都很高興，雖然未必每個電郵都能及時回覆，但真的很慶幸創造了這個平台出來，讓筆者有機會與各位有志之士溝通。很高興最近也開始與部份通過這平台認識的朋友合作投資，這是個不錯的機會。

說實話，筆者最近實在太忙，主要由於數個項目同時上馬，當中包括工廈、農莊、倉地項目，加上新公司近日開張，太多事情需要安排，實在未能抽空寫blog，在此對一直支持本blog的讀者致歉。

其實寫blog最大的好處就是可以記錄低自己的想法與工作/學習的經驗，將自己的想法或從工作中得到的經驗寫下來是十分重要的，即使一個人思路再清浙，當人進入完全投入工作的狀態一段時間，思緒會開始變得雜亂，並會進入了一個死板的模式工作，工作效果最多只能合乎預期，而未能超出預期，而筆者對自己工作的要求是必須經常超出預期，公司的發展才能有新突破。筆者認為記錄自己的想法最佳的方法就是寫blog，做一個「理財筆記」，除了有記錄的功能外，最重要是可以重新整理自己的思緒，讓自己的腦袋reflesh一下，很多時創意、新想法就是這樣出來，此外還可與一眾志向目標相近的讀者分享，因此筆者在此也鼓勵各位在有時間的情況下也可考慮寫寫blog，讓自己的知識、想法在網上世界流動。

至於筆者最近數個星期的最新業務發展，眼見住宅市場開始回軟，特別是租金水平已明顯有所下調，但工商市場的價格和交投並沒有明顯回落的跡象，租金更有向上走的趨勢，只有大碼廠廈單位有約5%的議價空間，大碼廠廈放盤有所增加，對於筆者這類型的小型發展商是一個好機會，因此最近一個多月已連續買入數個位置優質的市區大單位廠廈儲貨。筆者一直看好西九龍區，以往位置優質而價錢吸引的全層廠廈極為罕有，放盤量極少，趁著美國加息市場觀望的機會購入了數個項目，踏入2016年1個份工廈交投明顯增加，市場氣氛稍為回暖，筆者的另一個項目已正部署準備銷售。

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無價的投資經驗 - 大型全密封(連貨台)新型貨倉發展項目

筆者旗下公司Star Capital 本年初首次嘗試買入OS地(Open Storage "露天倉地")，自行發展大型全密封(連貨台)新型貨倉，貨倉建築面積92000呎，分開11個獨立契拆售，該種做法在香港應該是第一個。

經過半年時間的平整及興建，目前貨倉北面已接近完成，興建過程中最困難的是需要克服土地南面的斜坡，由於斜坡需要興建檔土牆，成本不輕，而最重要的是興建時間比預期所需長數個月，以致整個項目的進度比預期有所延誤。檔土牆需經由認可結構工程師簽署，並由城規會審批通過，城規在審批報告中更要求種樹，令工程時間進一步拖延。檔土牆最後建造出來高達15米，相當宏偉。目前，項目已接近完成階段，並已出租了其中20000呎，租金淨回報超過10%，而過程中得到的經驗是無價的。以上種種都是筆者以往在金融世界中永遠無法累積得到的經驗。

筆者興幸自己能尚在年輕、有魄力的時間有機會嘗試到不同的事，當中累積的經驗及成功感實在是非筆墨所能形容。希望這個blog能夠記錄著筆者一步一腳印的投資經歷，讓自己將來有一日能夠回顧細味。

項目介紹
Star Capital本年初於上水近文錦渡關口附近購入了一幅工業用地，總面積92000平方呎，發展新型貨倉，並進行拆售。

該塊工業地本身極具價值，項目位於古洞北新發展區、坪輋新發展區、粉嶺新發展區中間位置，沿文錦渡路前往文錦渡關口車程只需4分鐘，離上水火車站僅2分鐘，距離皇崗口岸約10分鐘、將來蓮塘口岸僅10分鐘車程，項目地點是香港政府來年的發展重點，極具投資價值。

項目總面積約90000呎，拆分成11個獨立分契貨倉。貨倉樓底23-29呎高，是工廈貨倉不能比擬，貨倉同時設4呎高貨台、電捲閘、電趟門、獨立化糞設備、完善水電系統、保安設備、全套消防設備等基礎設施。倉庫由Star Capital旗下物業管理公司管理。

http://starnman84.blogspot.hk/search?updated-max=2015-10-27T11:57:00%2B08:00&max-results=7

新推項目 - 葵涌「如家工作坊」小面積半倉式工作室

Star Capital 發展位於葵涌的另一項目 「如家工作坊」已完成裝修工程，現以現貨形式推出市場發售，售價以38萬元起。本項目位於葵涌貴盛工業大廈，距離葵興港鐵站僅5分鐘路程，本項目以小面積半倉式工作室定位，售價以38萬元起，首年保證租金回報逾4厘，由星匯國際發展有限公司承租及管理。項目未正式公開發售已出售約三份之一單位，反應理想，現讓本blog讀者先睹為快。

*讀者信箱已累積了一定的數量，由於最新有新項目陸續上馬，忙得疲於奔命，未能及時回覆，筆者將於稍後時間盡量抽空回覆，感謝各位讀者朋友支持﹗

項目進展 - 農莊項目 A meaningful project!

由Star Capital 參與投資及發展的農莊項目工程已即將完成。項目總面積約10萬尺，分契拆售60多個單元(獨立契)，項目在工程完成前已售出超過一半，反應良好。每個單元設獨立水電分錶、排污系統、天然水及自來水供應，公眾設施包括公眾停車區、公眾儲物櫃，康樂設施包括戶外檯椅、活動煮食爐、燒烤爐等。

香港土地空間有限，近年樓價急升，住宅一屋難求，更遑論擁有屬於自己的私人休憩空間，接觸大自然。筆者自少已夢想擁有屬自己的農莊，如今眼見工程即將完成，有夢想成真的感覺。希望這個項目在經濟回報以外，能讓一起生活在香港的都市人都有機會擁有屬於自己假日農莊、後花園，在不用上班的時間嘗試過過種種菜，在戶外露營車內與家人享受親近大自然的悠閒感覺。

A meaningful project!

 

項目進展 - 百美工作坊 (接近完工, 附圖)

百美工作坊項目工程7月中開始，9月尾開始公開發售，目前尚餘數個單位已完全售罄，市場反應相當不錯，主要原因是項目位於荔枝角黃金地段，市場缺乏該類物業出售，荔枝角工廈主要由大業主持貨，業權集中，而市場大部份用家以租客為主，盤源不多。項目工程及裝修至今已接近完成，進度理想，現讓Starman Blog讀者先睹為快。

項目進展(2) – 文錦渡新型貨倉項目

最近很忙，因有多個項目同時上馬，準備工作特別多，以致Starman Blog未有時間像以前般頻密更新，請各大讀者們見諒，並繼續支持。

百美工作坊項目周三正式對外開售，目前未正式開售的情況下已出售了一半單位，反應非常理想。作為一個位於荔枝角、有獨立管理(由Star Capital旗下物業管理公司管理)、新裝修的半倉寫工廈單位，區內確是絕無僅有。

Star Capital 正在進行的另一個項目 -文錦渡新型貨倉項目亦即將準備開售，項目工程預計將於十一月完工。香港除住宅外，對貨倉的需求其實亦很大，而香港缺乏足夠土地同時滿足住宅及倉庫的需求，香港政府在民意壓力下，只集中資源關注住屋問題，基於住宅土地嚴重不足，土地用途住宅為優先，忽略了倉庫的需求。目前葵涌一帶的工廈貨倉已滿負荷，貨櫃車要排隊才能「上樓」卸貨，非常費時。這些工廈貨倉實用率低，而且租金成本高昂，有鑒於此，Star Capital本年初於上水近文錦渡關口附近購入了一幅工業用地，總面積92000平方呎，發展新型貨倉，並進行拆售。

該塊工業地本身極具價值，項目位於古洞北新發展區、坪輋新發展區、粉嶺新發展區中間位置，沿文錦渡路前往文錦渡關口車程只需4分鐘，離上水火車站僅2分鐘，距離皇崗口岸約10分鐘、將來蓮塘口岸僅10分鐘車程，項目地點是香港政府來年的發展重點，極具投資價值。

項目總面積約90000呎，拆分成11個獨立分契貨倉。貨倉樓底23-29呎高，是工廈貨倉不能比擬，貨倉同時設4呎高貨台、電捲閘、電趟門、獨立化糞設備、完善水電系統、保安設備、全套消防設備等基礎設施。倉庫由Star Capital旗下物業管理公司管理。項目介紹材料剛完成，讓Starman Blog的讀者們先睹為快。

    

項目進展 -「百美工作坊」首批單位售罄 下周加推

「百美工作坊」是Star Capital 進軍荔枝角區的首個工廈拆售項目，目前區內市場還沒有類似的項目出售，供應極為稀缺，而長沙灣/荔枝角一帶有住宅群/甲級寫字樓等商住物業環繞，極具商業原素，價值甚高。

項目工程完成時間預計為十月中，目前以「樓花」推出的首批單位已全數出售，下周中開始會正式刊登廣告並委託物業代理銷售，同時會提高售價，計劃到最後一批以現樓出售時會進一步提高售價至市價出售。項目保證回報4厘，由Star Capital旗下星匯國際發展有限公司承租。