氣勢（下）

第二天，女兒跟我說另一份功課派了，今次女兒獲得A+，那位「Too bad」同學只得A，女兒回來跟我說。

我：你會唔會學番佢，對住佢講too bad呀？

女兒：唔會，咁樣做唔岩。

我：叻女！咁你點反應呢？

女兒：佢話佢又A，然後一路裝我份功課，一路問我咩grade，我比佢望左下，無出聲。

我：唔得，你要用番小學生既答法，不囂張同時不失氣勢。

女兒：即係點？

我：你可以話：well not bad...but I’m a bit better.

當勢比人弱，要懂得激勵自己。
當勢比人好，不囂張但要懂得保持氣勢。

氣勢

從來都說，學校是社會的縮影。在社會做事，從來都講信心和氣勢！

剛升小一的女兒接到老師改好派回的功課，看見功課獲得A，心感欣喜，怎料旁邊的一位同學搖搖頭說: “Too bad”....女兒不懂反應，回家後跟媽媽說。

媽媽：佢一定係妒忌你啦。
女兒：唔係啦，佢A+...
我：佢取笑你喎，咁你點答佢？
女兒：唔識答呀...
媽媽：你叫佢唔好取笑你啦，下次努力！
我：點得呀，作為小學生應該要用番小學生既答法，同時不失氣勢。
媽媽：即係點？
我：你應該答 better than you！
女兒：但A+高分過A，我唔可以講大話！
我：無問題，你可以答 better than you...next time ！
媽媽、女兒：😓😓

咩都可以輸，信心唔可以輸，氣勢更加唔可以輸！

機會

昨天施政報告公布放寬9成按保上限樓價至800萬，我講左句「每次一有新政策出台，都是一個讓部份小市民「翻身」的機會」，隨即收到不少人問「我是否應該立即訓身上車」，你叫我點答？

這類問題經常出現，正如數年前我解釋槓桿債券操作，也收到不少問題，最多人關注的三個問題(排名不分先後) – 1. 買邊隻？ 2. 用邊間私銀買 3. 買幾多/是否用盡槓桿？

投資，是很個人的，沒有絕對的對與錯，因為每一個人的背景、能力和需要都不同，投資決定是因人而異，當然我明白大部份人都只想要一個「model answer」。作為投資者要有自已的view，至於我的看法，已經講過很多次不再重複，但我不能為你做任何決定。你有數百萬跟只有80萬，未計供款能力，同樣做9成按揭買800萬樓，情況已完全不一樣。

從前有個故事︰

一天，政府官員到精神病院視察，院長向官員解說每位病人的狀況。其中有位病人手中握著一張相片，一邊哭一邊用頭撞牆，院長解釋：「他曾深愛相片中的女人，但那女人卻嫁給別人，他因此而受不住刺激發瘋了。」

這時隔壁房間有一個人也用頭用力撞牆，官員問：「他又怎麼了？ 」
院長說：「他就是娶了那位女人的人。」

機會，對有能力把握的人才是「機會」，對沒能力駕馭的人是「風險」。

香港的宿命

//施政報告公布首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款。修訂主要是將首次置業人士的9成按揭保險合資格物業價格上限，調高至800萬元；8成按揭保險的合資格物業價格上限調高至1000萬元。//

這又是一劑「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的興奮劑。其實政府選擇現在打興奮劑，也不是不能理解。由貿易戰到近月的社會問題，香港經濟難免會受到影響，當零售、民生市場受到影響，資產價格難免亦會受到影響。要知道香港有不少中小企營運生意，會將物業按予銀行借商業貸款，當經濟受損而導致資產價格下調，同時生意前景又不樂觀，銀行會向中小企「收水」。當中小企被裁員或結束營業，失業率上升，經濟問題便會加速浮現。

從來當經濟好時就會國泰民安，每當經濟差，社會的各種問題就會同時出現，但當經濟好，消費市場蓬勃，看似國泰民安的同時，亦造就了資本家「貪婪」地迅速累積財富/資產，這就是自由經濟體下「資本市場的取捨」，也是香港作為全世界最自由(不是民主)經濟體的自然定律。

某程度上，這時候為市場打興奮劑，Timing上是可以理解的政策措施，一是按撫市場，二是為經濟和樓市打支預防針，但說到底這都只是收短線效用的一劑「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的興奮劑。

然而我們要分析的是，原定目標的受惠對像是否會/能夠「領情」？當他們不或沒能力「領情」，最大部份的受惠對像又會是哪一班人？最後造成的結果又會否繼續是貧富懸殊會進一步拉闊，加深社會問題和民粹主義？

每次一有新政策出台，都是一個讓部份小市民「翻身」的機會，但奈何大部份會根據新遊戲規則make right decision & take action的人都是同一班小數的人，而大部份人只會看到相反的結果，從而作出相反的決定。

自由經濟體下的資本市場就是讓資本家/聰明投資者不停壯大和累積財富的地方，沒有公平不公平，因為這就是市場運作的機制，但貧富懸殊會進一步拉闊。政府既沒能力做庄(土地的最大持份者是發展商)，只是一個遊戲規則制定者，在資本市場下，每一次出招，都只會造成同一個結果 -- 造就同一班人累積財富，同時有同一班人被市場歧視，這是一種「定律」，也可能是香港的宿命。

新聞/圖片內源：
明報 - https://m.mingpao.com/fin/instantf2.php…

物流+地產+科技=未來

由2015年開始，我致力投資物流地產行業，由傳統的高樓底鋼結構倉庫到大型現代化物流倉庫。透過親身的投資，我對物流地產的發展、投資價值和未來發展方向可算是有了比較深入了解，我個人亦深信這就是未來地產發展的一個藍海。

傳統物流地產REITs以典型的地產發展方式為資產增值，營運模式不外乎收購倉地、工廈等老舊、低附加值的物業資產，改裝並翻新成一個有貨台、貨架等物流配套設施的現代化物流倉庫，再租予大型第三方物流公司(Third-party Logistics 簡稱“3PL”)如業界龍頭嘉里物流等使用及營運，主動提升物業資產的租值，從而最終使資產價值得以提升。然而，這已是三十年來的營運模式。

在科技和互聯網的世代，透過物聯網(Internet of Things “IOT”)，物件與物件之間已有互動聯繫；在網購的盛行發展下，人們的消費模式(Consumption Pattern)已有了極大的轉變……以上的發展將能提升消費者在虛擬聯網平台上消費行為的次數和交易總額，然而這最終都離不開物件或產品本身的「實體流動」(Physical Movement of Things)和倉存。因此，一切又將會回歸地產層面的增值，但在現今世代下，增值的手段除了傳統的「地產發展」外，科技元素如物流倉儲自動化系統、大數據(Big Data)、人工智能(AI)、區塊鏈(Blockchain)等才是真正能為傳統物流地產大量注入價值的關鍵。

在科技層面的增值，目前物流地產REITs，如之前在美國和星加坡上市的普洛斯（Global Logistic Properties Ltd）、豐樹物流信託Mapletree Logistics Trust）等仍然是接近空白，如果我們確立了這個方向是趨勢，這意味著目前租金回報率僅4-5%的傳統物流地產基金，在應用相關技術增值後，將會極大的upside potential。有機會再與大家分享。

前日接受了蘋果日報的電話訪問，我亦提及了有關方面的見解。

//【本報訊】《現金流為王》作者陳建中早年主力買債起家，現時經營物業基金業務的他，看好為物流商提供倉存場所的房地產信託基金（REITs），「嚟緊嘅方向，網購會打擊商場零售。不過（就算）網購做得好好，交易額高，貨物始終要倉存」。

陳解釋，物流地產的本質實際上也是租賃，只是租客對象以物流營運商為主，這市場源於物流營運商對具備配套的倉存場地有需求，但購置大面積土地需要龐大資金，擴展業務時要租用第三方的儲存倉，故此有物流地產商收購爛地或老舊的倉庫，「佢哋翻新成一個有貨台、有貨架、有唔同自動化設施等嘅倉，大型物流公司入到來就可以營運，所以願意畀更多租金去租」。

陳建中續稱，電商平台Amazon已在其自家貨倉引入自動化設施，料會帶動物流地產公司跟風，「如今物流地產做緊30年前（的模式）一樣，收益率就2、3厘，但做完科技增值後其實利潤會翻倍，呢個價值未反映到」。//
https://hk.appledaily.com/finance/20191013/VTQRUJL2TCF2BHAVBANLIDNIIQ/


2017年明報專訪︰

留意新界倉地的投資機會

看好香港樓巿，是否便只有加入高價買樓一途？固然，近年本港住宅樓價屢創新高，土地供不應求是癥結所在，而候任特首林鄭月娥上月初接受傳媒訪問時表示，將多管齊下增加住宅土地供應，包括發展私人發展商現持有的大量新界土地，其實當中便存在投資機會。

星匯資本執行董事兼首席投資總監陳建中早在兩年前已看到新界土地有價，並深入研究，「香港的地契可簡單分為屋地契及農地契，屋地是用來起樓的，可作住宅、商業或工業用途；農地則按城規會規劃，作倉貯、農業、保育、康樂或工業等不同用途，若用作倉貯用途，則稱為『倉地』。根據規劃，港府未來將在洪水橋、元朗南及新界東北等地徵收1000公頃的土地，用作發展新市鎮用途；換言之，倉地的供應將大幅減少，結果是其租值及價格向好」。

因此，陳建中旗下基金去年以8000萬元，收購新界一幅面積達9萬方呎的倉地，並且斥資5000萬元興建倉貯設施，有關面積現已以呎租13元悉數租出，即每年租金收入近1400萬；相對於買入價加建築費的1.3億元，租金回報率逾一成。
https://m.mingpao.com/fin/columnist2.php?col=1463481149445&node=1495780789067&issue=20170526

勿以「敵人的敵人就是朋友」的思維思考

我不同意「敵人的敵人就是朋友」的邏輯，但無可避免地大多數人潛意識裡都運用這種邏輯思維思考。在大多數人眼中只有兩種顏色，不是藍便是黃，然而這種「分黨分派」的思維，只是搞政治的人想出來的一種分化手段。

按以上的邏輯思維，大部份人認為凡是反對政權的施政方針的人，在現今社會上會被稱為「非藍絲」，即「黃絲」，即是支持暴力的一群，在內地人眼中更等同支持港獨的一群。

大家要明白，在正常情況下大部份市民都不應該，也沒有這種能力大搞政治。不搞政治而理性的人只會講道理，想最佳的解決方案，大家都希望香港回復昔日的光彩，而非低層次地表達自己支持藍或黃的立場。

在理性層面上思考，暴力（不論是抗爭者或警方）對社會而言都是一種社會成本，是無可置疑的，而這種成本大家都不希望產生，大家都希望儘快將之減到最低，而採取甚麼解決方法才是關鍵。

當有人認為政府引用《緊急法》繞過立法會的正常程序立法有用，同時大家可能忽略了以此方式立法所帶來的影響，包括香港一直引以為傲的獨立司法、三權分立的法治制度將受到重大挑戰，為政權凌駕法治打開了缺口。香港人或前線激進的抗爭者是否會接受這一套？支持政府的一方是否有十足信心此舉是一服即好的良藥？還是只是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」一相情願的「良藥」？

以上種種都是未知數，但從事實看來成效果似乎未見其利先見其弊，抗爭者的反抗意志被進一步激發，殘局可能一發不可收拾，社會矛盾只會日益加深，我個人看不到政府「用藥」的這個方向能走到問題最終得以解決的盡頭。

作為投資者、商人，怎會喜歡政治，更何況暴力？對我們金融界、商界而言，政治與暴力都是成本，我們當中（至少我不會）沒有人會利用政治和暴力來盈利。我希望重申的是，在我的思維當中沒有藍/黃，也沒有絕對的對與錯（問題千絲萬縷難以分析），這些其實都不重要，不應該是重點，重點應該是如何解決/緩和當前社會面對的問題。想要去解決問題，就必先要想問題的根源。如果問題的根源是硬通過「送中條例」所引起，今次引用《緊急法》立法是解決問題還是重蹈覆轍、火上加油？這還未計算對香港司法機制帶來傷害的額外成本（對於違法的抗爭者，執法機關一直都在執法，因此暴力是治安問題，而非對獨立司法機制的影響）。這問題沒有絕對肯定的答案，但從社會不同取態人士的心理分析，大家可能又會得出不同的答案。

大部份朋友、商界夥伴都勸我不要表態發聲，對生意和投資百害而無一利，更可能會引來持不同意見的人士誤會和攻擊，我也知道在當前局勢的壓力下不是所有人都能保持理性討論，也沒有道理可言。但我知道自己的身份除了是企業家、專業投資者外，也是香港人，前者是角色，後者才是自己，做回自己，憑良心說話比起一切來得更重要。

當變質的政權凌駕法治（續）

短短數個月，香港的「法治」制度已淪落至如斯田地。兩個月前的一篇《當變質的政權凌駕法治》，想不到今天竟然要寫下去。

香港今天的撕裂、人心惶惶，一切都是林鄭政府漠視民意，企圖運用自以為「足夠」的政治權力，在理據不足的情況下仍然試圖強行硬通過《送中條例》所造成。令人遺憾的是，引起軒然大波後，政權並沒有認真反思問題的根源，汲取經驗，今天竟然重蹈覆轍，甚至更進一步，繞過立法會的正常立法程序，引用《緊急法》直接訂立「禁蒙面法」。

政府解釋引用《緊急法》立法是根據基本法賦予行政長官的立法權力，是合情合法的做法。這是荒謬的解釋，按此說法，特首只需一個「合理」的「理據」就可以引用《緊急法》立法，至於「理據」是否「充份」和「合理」，又由特首來判斷。那麼，立法會可以解散了。香港人都是有智慧，會思考的，不習慣相信2+2=5的邏輯。

對香港人而言，本來要通過一條法例並沒問題，法例本身的內容還是次要，有識之士都明白「和而不同」，但令香港人突然醒覺和關注的是法例訂立程序和手法的質變。《送中條例》，政府缺乏咨詢，在200萬反對聲音下仍企圖以「以快打慢」的方式強行通過，觸發社會各界群起發聲反對，這是民意。然而，政權選擇漠視民意。

數個月來的紛爭，社會出現很多矛盾，姑勿論誰對誰錯，理智的一方應該以解決問題為重心，作為始作俑者的林鄭政府，理應以儘快平息民憤為首要。解決問題的方法有很多種，儘管沒有一種方法是完美，但最少要給市民大眾的感覺是向前行一步，令情況有所改善，這樣雙方才有望達成共識，而不是越走越遠，火上加油。

可是，面對社會的紛爭，政府選擇了以武力鎮壓、賦予警隊無上權力、選擇性執法、製造白色恐怖等的威嚇式手段去「解決」問題，最後再以極權的方式立法「止暴制亂」。今天，市民看見的不是解決問題的決心，而是政權繼續漠視民意。

政權若沒有真正用心去聆聽市民的訴求，所謂的「與民對話」都只是一場公關表演，浪費大家的時間。「水能載舟，亦能覆舟」是古往今來每一位君主都需要明白的道理，對於今天儘管是極權主義下的政權，我深信這道理仍然適用。

你可以不認同暴力抗爭，你可以當五大訴求只是一個口號，你可以繼續對違法的抗爭者嚴正執法，但你決不可以肆意讓政權凌駕法治。

心痛我的香港，人微言輕，但不吐不快。

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《當變質的政權凌駕法治》
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