工廈投資 (1)

 

寫了數篇有關債券投資的文章, 這篇一下投資工廈。我個人的投資portfolio主要包括債券、股票、住宅(早年買落長線收租)、工廈四大類, 其中以債券及工廈所佔比例最大。以投資回報計算, 以工廈投資的回報最高。

目前住宅市場受於政府SSD 、DSD等辣招, 加上重重限制, 按揭收緊至6成, 收租物業最高5成, 限制3年內不能賣出, 否則須要繳付SSD, 另外手持一個物業以上購入第二個物業亦須繳付DSD, 7除8扣下已經沒有水位, 加上政府政策側重增加住房供應(包括私人、及公共戶屋 ), 從投資角度看, 以目前住宅的價錢(特別是細價樓)及回報率, 理論上已沒有合理的投資價值。目前不少老一輩的長輩們仍有意買入住宅長線收租, 主要基於他們的知識及資訊的局限, 缺乏其他更好投資渠道。要知道手持現金是有成本的, 在幾個全球最大經濟體都依靠量化寬鬆和瘋狂印銀紙的年代, 手持現金的成本或者說銀紙的貶值風險就特別高, 而缺乏理財知識和廣泛投資渠道的一般人, 就只能奉行買樓收租的傳統智慧對抗貶值風險 。

有不少人都有一個錯覺, 認為投資工廈的入場費極高, 無一千幾百萬都唔使諗, 其實主要因為普遍工廈單位的面積大, 而按揭成數最高僅四成, lump sum 動輒一千幾百萬, 其實這是一種錯覺, 只是大家沒有去留意, 其實即使是市區, 有很多工廈單細單位, 面積100-300呎, 呎價4500/呎左右, 總價45萬到100萬左右的選擇仍然很多, 適合長線收租, 回報4-5%基本上是可以保證, 且樓價目前仍低水, 升值空間大, 加上3年內賣出亦不用繳付SSD。相反, 目前市場住宅回報一般僅2-3%, 樓價再大幅上升空間已不多。所以目前已開始見到有部份住宅投資者換馬, 賣出部入出租物業轉而購入數層市區細碼工廈收租。

隋著建築成本不斷上升, 單計建築成本已與現時部份單層工廈的建築呎價相約, 加上政府政策側重增加住宅供應, 工廈未來的供應基本上不會再增加, 市場供不應求。現時確實是投資工廈的良好時機, 留意到近日市場交投已開始增加, 下半年應會開始見到工廈市場的明顯升幅。

下一篇會分析下選區因素、如何購入全層工廈分契拆售, 並分享下我目前進行中的工廈項目。

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