上星期參加了一個朋友的聚會，在場的全部都是投資界非常成功的朋友，大家把酒言歡，雖然天公不造美，當晚下起大雨刮起大風，但能夠在享受美酒佳餚的同時，與一眾志同道合的好朋友摸着酒杯底交流生意經和投資心得，實在是人生一大快事。當晚在場的朋友都來自不同界別，有金融界、會計界、地產界、建築界、護理界等，而且都是老闆級。雖然大家來自不同界別，但都有一個共通點，大家除了自己專業的界別以外同時都是專業投資者，因此大家在討論的時候除了站在自己熟悉的專業界別的立場去討論以外，同時亦會以投資者的身份和角度去分析和討論，分析和比較的回報率(yield)不只是一個市場、一個行業的回報率，而是跨市場和跨行業的互動因素分析和回報率比較，得出的結論自然更全面，更能夠綜觀大局形勢。當晚是一個非常casual的晚宴活動，談天說地，無所不談，但往往最後都離不開投資，這都是大家骨子裏的性格，沒有辦法。這是一個相當不錯的交流，這當然有賴於主人家的「地位」和號召力，感謝主人家的邀請和熱情招待。
晚宴當中，筆者談及到自己的小量物業按揭即將相繼到期，到期的意思是按揭兩年期的罰息期屆滿。對於精明的投資者來說，到期轉按是不用猶豫的指定動作。原因很簡單，目前銀行按揭息率極低，一般按揭利率已低至H + 1.35% ,同時再送1.4%回贈，再加一個mortgage link戶口，幫你加按套現（cash out）增加流動性的同時有幫你慳盡利息。已貸款額500萬元為例，1.4%回贈等於7萬元，已差不多足夠覆蓋首年利息，即相等於兩年的按揭有一年不用繳付利息。另外，如閣下有多餘的備用現金或轉按時cash out的多出現金，存入mortgage link戶口即可抵銷相等於存款金額的按揭利息（存款金額不高於總貸款額的一半）。因此，兩年的按揭期內實際需要繳付的利息極少， 隨着資產價格的上升，加上兩年來的供款本金，轉按時又能同時一次過套現，套現得越多，銀行給你的回贈越高，你的流動性又越高，用於再投資所產生的收益及現金流又越高。能夠做到上述的條件是，閣下必須有物業資產，再加上低息的融資平台。
(做按揭其實很簡單，只需走入分行申請就可，不明白為何有位「人兄」自稱「大戶專家」又要找經駱又要破口大罵銀行客戶經理，真難理解，確實是一個壞榜樣。有時對身邊為自己服務的人好一點，會得到意想不到的收獲。)
談到這裏，大家可能有一個疑問，銀行賺什麼錢? 是的，銀行做按揭業務的目標已不是單純為了帳面的息差盈利。第一，市場資金真的很多，銀行資金沒有出路 ; 第二，由於按揭業務有物業資產作為抵押，銀行除了資金成本的考慮外，更考慮了資本成本(capital cost)，有抵押貸款所佔用的資本成本較低，這令到銀行傾向借貸予有資產抵押的人士。金融海嘯後，巴塞爾條款多次收緊對銀行的資本要求，同時金融海嘯後各國不斷量化寬鬆，多次開動印鈔機，資金泛濫，但資金只停留在金融體系內或流向物業資產，使資產價格不斷上升。海嘯後，資金泛濫加上巴塞爾條款對銀行的資本要求更高，使銀行只願意借貸給有物業資產抵押的人士，這班人得到銀行的低息資金支持，更容易累積更多的物業或其他資產，然後再次更容易得到銀行的支持去買入不同的資產。
說到這裏，得出的結論已很明顯，世界已走向兩極化，一個擁有越多資產的人，他就越容易能夠利用資產取得低息融資，充分利用低息環境的優勢，利用購入的資產配合融資增加流動性，再利用流動性購入資產。而銀行或其他專業的融資平台最愛借錢給擁有資產的人。相反，沒有資產的人就永遠較難取得融資，較難利用低息環境的優勢累積資產，而銀紙只能隨時間貶值。在這個世代，資產以不單單是物業，可以是房地產信托基金，可以是債券，可以是股票，總之能夠產生現金流收益又能取得高融資的資產就是最好用於累積財富的資產。
新經濟常態下，息率長期保持偏低，這裏筆者要強調即使美聯儲加息一兩次也並不代表進入加息周期，筆者之前很多篇文章都有提及美國為何一直在其他主要國家央行減息或甚至提倡負利率的情況下仍然堅持出口術說要加息，是因為美聯儲要顧及美元的國際地位和信譽，使得美聯儲在及後的日子需要繼續量化寬鬆、印銀紙的時候更有本錢，因為信譽就是「美元」的核心價值。如果美國跟其他國家一樣即時實行負利率刺激經濟，美國日後再量化寬鬆、印銀紙的效果只會一次比一次減弱，這個道理很簡單。
特朗普上場，政策方向現階段除了他本人無人可以清楚知道，但筆者認為特朗普要搞好經濟，炒耶倫，狂加息不會是一個好方法，這極其量只是特朗普爭取選票及政治本錢的伎倆，從他當選後首編公開的言論便能夠清楚一二。要知道大搞國家基建需要資金，而美國財政懸崖問題尚未解決，因此簡單一個問題，錢從何來？
