荔枝角工廈拆售項目 - 「星．匯 西九龍」本周正式開賣，這兩天剛刊登了AM730、頭條日報半版(今天出版)，反應很熱烈，預期首批本周沽清，下周會再加推。三月份會開始嘗試新宣傳媒體，如旺角彌敦道Bill Board、MTR 燈箱，試驗一下市場反應。另外，90000呎新型貨倉項目的廣告反應這兩天亦非常理想，看來廣告的確是有它的作用，來年公司要增加市場部的人手及資源，才能追得上市場的節奏。
新型貨倉 星島A類廣告
2016年2月25日 星期四
項目進展 - 廣告的威力 (星．匯 荔枝角 / 新型貨倉)
荔枝角工廈拆售項目 - 「星．匯 西九龍」本周正式開賣，這兩天剛刊登了AM730、頭條日報半版(今天出版)，反應很熱烈，預期首批本周沽清，下周會再加推。三月份會開始嘗試新宣傳媒體，如旺角彌敦道Bill Board、MTR 燈箱，試驗一下市場反應。另外，90000呎新型貨倉項目的廣告反應這兩天亦非常理想，看來廣告的確是有它的作用，來年公司要增加市場部的人手及資源，才能追得上市場的節奏。
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2016年2月22日 星期一
讀者信箱: 財務狀況「太健康」就是不健康
Hi Starman,
你好！
本人43歳，之前只著重股票投資，以尋求穩定股息回報. 由於不打算要小朋友，投資都為將來退休作打算. 但看過閣下的Blog後發覺債券是一個很好的投資工具及應該加入 portfolio，現正學習瞭解債券選擇及其運作，
本人入息及資產如下，
- 月入8萬左右，太太月入5萬，每月 saving 約3萬
- 與太太同名自住物業大約10M, 按揭尚欠60萬左右(H+0.65)
- 本人持有現金1M 及股票投資1.3M，每年收取股息約8萬
- 與太太共同持有現金70萬及股票40萬，每年收取股息約2萬
- 太太儲蓄及投資沒有過問，應該50-70萬左右
我沒有任何基金 or 債券基金, 他們之手續費佔投資回報（假如有）比例很高，不化算，
有感於資產大部分 lock 左系自住物業，現金對投資比例有點兒太保守，
相信本人現時的財務狀況是健康的，但有點兒太健康，
本讀者個案很簡單，一句講晒，財務狀況「太健康」，「太健康」表示很穩定，穩定是因為沒有負債，同時亦代表資源沒有好好地利用，但這是否代表沒有風險？老一輩的前輩常對筆者說，投資有風險，不投資就沒有風險。在現今世代，這句話是不正確的。在新經濟模式下，每一個人都是投資者，即使你沒有意識去作出「投資」行為，但實際上你也是在投資。具體一點，即使你什麼也不做，每天上班，每月出糧，工資儲起，持有現金，你就是在投資現金資產，在賭銀紙升值(銀紙的購買力上升)。今時今日，各國爭相推行極度寬鬆貨幣政策，印銀紙，貶匯率，負利率，高息環境在可見的將來或難再現，意味著銀紙貶值的機率遠高於升值的機率，因此投資(持有)現金是有風險的，風險就是銀紙貶值，資產升值，購買力下降。未能成功將手上資產有效地轉化為「資本」(Capital) 的話，永遠不可能達到財務自由。筆者對「資本」定義為會產生一連串現金流(a stream of cash flow)的資產。沒有有效資本，被動收入是零，收入來源僅靠打工所得每月工資，打工所得的工資是出賣自己時間的報酬，而時間是有機會成本的，因此建立多元化的被動收入是重要的。收入來源過於單一代表風險集中，相反，擁有多元化的被動收入才能將自己「贖身」，從老鼠籠中走出來，在任何經濟情況下皆立於不敗之地。
返回讀者個案，讀者問題是現金流不足，因此說「太健康」也不對，家庭現金流稱不上充裕，而且集中於夫婦二人每月工資，被動收入僅每年10 萬元股息收入，資產集中於自住物業，自住物業市值1000萬只有60萬按揭是浪費。加上讀者有穩定收入，借貸能力高，應及早向銀行申請加按。自住物業不是資本，要將其轉化為資本就是利用銀行加按套現，將現金投資有現金流的資產，產生被動收入，優化現金流組合。
讀者現有流動資產約有400萬(包括現金及股票)，加按套現空間有440萬，流動資產增加至840萬，資產負債表擴大了，800萬港元流動資產合資格申請為PI (Professional Investor)，同時乎合私人銀行的入門最低門檻，可投資的渠道及選擇更多，股票及債券等金融資產有更好的倉值(margin value)，融資利率更低，全盤投資策略可進一步優化。
讀者可考慮的投資物包括債券、REITs、工廈等，筆者認為是高門檻投資的「鐵三角」。三者的特點是低價格波動性，高按值，具良好現金流。高按代表有槓桿可以利用，槓桿可提升資產回報率，有槓桿不一定要盡用，但一定要用，資產組合的槓桿若使用得宜，是進可攻退可守的投資策略。
香港是全世界唯一視房地產為賺錢工具的地方，因此香港人無一不熟悉房地產(住宅)，也十分熱愛房地產投資，可以說去到一個瘋狂熱愛的程度，盲目投資住宅的不計其數，也就懶得去學習其他投資工具，以致很多香港人有錢但投資知識貧乏(除了買樓)。現今市場，自住的不說，投資的話為何要考慮住宅？一回報低 (有3-4%已不錯)，二有辣招，三使費高，四出租麻煩。投資REITs已解決上述所有問題，一回報高，二沒有辣招，三使費低，四出租有人代勞，還有五 - REITs 如領展，公司本身有向銀行融資，且它作為大集團融資成本自然不高，當我們買入REITs 時銀行又會提供倉值，學法子兄話，這是雙重槓桿(Double Gearing)。REITs 的特點是盈利90%派息，收租收入相當穩定，因此投資REITs 容易，只要留意REITs 本身的派息增長率就已足夠。試想想，8% yield 的REITs (不用槓桿)每年派息增長X%，我們再也不用看其股價了。那麼，為何我們仍要投資住宅物業？
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2016年2月16日 星期二
請大家認清何謂Coco Bonds
初八，筆者公司猴年第一天上班，忙了一整個上午，忙什麼? 當然是忙派開工利是。筆者在此祝各位讀者/投資者開工大吉，猴年投資順風順水，大獲全勝﹗
猴年的第一篇文章，筆者想講講近幾年才面世的Coco Bond，在本blog成立前，筆者已多次向身邊朋友解釋Coco Bond的風險，奈何近日很多身邊朋友竟然跟筆者說，經banker的不斷游說，年初時已按奈不住買了數隻大銀行發行的Coco Bond，貪其大銀行兼高息，而且私銀更提供高達50-60%的融資率(Loan to value ratio)，槓桿後回報1x%，好不和味。但在一眾Coco Bond 的投資者中，有多少人真正明白箇中風險？因此，筆者希望借本篇文章，讓本blog讀者注意一下相關風險，從穩健中尋求高回報才是致勝之道。
首先，何謂Coco Bond? Coco Bond 全名為Contingent Convertible Bond (或然可換股債券)，故名思義，是可換股債券的一種，原理其實與優先股相約，在指定的情況下，債券持有人所持之債券隨時可能會被迫轉換為股份，持有人就從債主變成股東，因此Coco Bond 並不被視為保本債券。投資者買入Coco Bond 時表面上是一種債券，然而該債券設有觸發事件(Trigger Event)，不同公司發行的Coco Bond的觸發事件、合約條款也有可能不同。Coco Bond 的發行人大部份以銀行為主，而銀行所發之Coco Bond 的觸發事件一般為其一級資本充足比率(Tier 1 Capital Ratio)，當銀行的一級資本充足比率下跌至7-8%，Coco Bond 就會自動轉換成股票，當該情況出現，銀行股票的股價很有可能已大瀉，變相入股了該銀行，投資本金難免錄得大幅虧損。此外，Coco Bond不保本之餘，發行人亦有權不派息，有些甚至設定Discretionary Interest Payment 條款，即發行人可隨意選擇派多少利息。說白點就是本息都不保證，因此由大銀行所發行的Coco Bond 回報雖然吸引，有部份更高至8-10%，槓桿後回報近20%，但投資者不應將投資Coco Bond 的風險視同投資一般公司債券，正確來說，Coco Bond 不應視作債券來投資。
Coco Bond 的誕生，是經歷金融海嘯後，各國央行開始明白到銀行及金融體系安全的重要性，由於很多大銀行是大到不能倒，因此當銀行流動性出現問題時，政府不能不救，最後只能用納稅人的金錢去注資挽救銀行，市民對政府自然怨聲載道。為免金融海嘯時的事件重演，國際清算銀行在制定巴塞爾資本協定時，對銀行的一級資本充足比率有比較高的要求，根據巴塞爾資本協定 3 (Basel 3)，銀行的一級資本充足比率須達到6%或以上，而Coco Bond 則可以計算在額外一級資本(Additional Tier 1 Capital) 內，使銀行在不用攤薄股份權益的情況下提升銀行的一級資本充足比率，變相鼓勵銀行大量發行Coco Bond。Coco Bond的發行量由2010年不足50億美元，大幅升至目前近700億美元，增長速度相當驚人。
Coco Bond 本身沒有問題，相反它其實有助提升銀行的後備資本，使大眾/存戶對銀行體系的信心增加。然而，由於產品有利可圖，各大投行大力推銷，投行為了銷情更積極提供融資予Coco Bond投資者 (高槓桿的背景其實是該行可能也發了不少Coco Bond) 購買更多的Coco Bond，最後銀行賺個盤滿半滿，投資者亦有高收益，看似雙嬴。但隨著Coco Bond的普及盛行，市場慢慢開始推出了各式各樣與Coco Bond 相關的衍生工具及相關對賭產品，例如CDS (Credit Default Swap)等等，進一步增加Coco Bond的槓桿，同時亦拉長了整條資金鏈，牽連甚廣。銀行如過份依賴Coco Bond 作為其資本來源，將對整個銀行體系來說絕對不健康。
筆者認為另一個更大的問題是，如果銀行資本比率不足，觸發一連串換股，若投資者同時沽售這批股份，銀行股價將會即時急跌，投行隨即收緊融資率(LTV)，繼而引發斬倉潮，促使相關衍生工具等價格下跌(或CDS急升)，市場大幅度去槓桿，只要有一個counter party default，足以觸發骨牌效應式資金鏈斷裂問題，新一輪金融風暴隨即開始。根據Financial Times資料，Coco Bond的投資者約有20%為個人投資者 (非機構投資者)，而當中又有多少投資者能清楚明白Coco Bond的合約條款及風險? 到危機發生，類似迷債風波的事件又會再次出現，市民對銀行體系的信心盡失，這是大家都不想看到的事情。其餘80%為機構投資者，對沖基金(Hedge Fund)的加入，使整個Coco Bond市場加速槓桿化，與此同時，最可怕的是其背後的衍生工具及相關對賭產品，複雜程度即使是專業人士亦無法估計。
上圖為十大Coco Bond發行量最多的銀行，值得留意的是十大銀行之中，中資銀行竟佔4席。中資銀行的資本比率一向偏低，為滿足Basel 3 要求，中行及農行發行Coco Bond分別近200億美元。 根據最新年報，建行及工行的核心一級資本充足比率均超過11%，而中行及農行分別為9.36%及8.65%。為維持資本比率要求，加上壞賬有機會需要增加撥備、本年內銀很大機會會削減派息，因此投資者不要只著眼於內銀高周息率，而忽略了壞脹比率及其他風險因素。當然，4大內銀的大股東為中金和財政部，可以說有「阿爺」包底，而中金和財政部的主要收入來源為4大內銀之派息，估計削減派息幅度亦應有限度。筆者亦曾多次提及，對筆者而言，
4大內銀中，只會考慮建行。
投資者最重要是清楚自己正在投資什麼，請相信"There's no such thing as free lunch"。
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2016年2月3日 星期三
為長期低息環境作好準備
最近環球股市不穩，全球經濟大環境不理想，傳統散戶兩大投資 - 股票和住宅投資市場不確定性增加，下行風險上升，而市場充斥著資金，港元利率仍然維持低水平，短期內看不到美國有大幅加息條件，預期低息環境會持續相當一段長時間，所謂「相當一段長時間」意指短則三五年，長則十年八年以上。筆者12月美國加息前寫的美聯儲加息啟示錄 - 實際負利率的影響 曾提出，在全球最大的幾個經濟體的經濟表現都不穩的情況下，加上各國在經歷了金融海嘯後的幾年，深明貨幣政策的利害，各國必然傾向低利率政策。根據博奕論(Game Theory)推論出來的結果，各國低利率寬鬆政策傾向的結果將會是「負利率」年代的來臨。
負利率的影響前文已詳述，在此recap一下︰
「高通脹，但不合理地低利率，在實際負利率長期持續的情況下，銀紙貶值速度加快，有錢人尚可透過購入各類資產(包括物業、債券及其他投資等)對沖購買力下降的風險，但窮人只能每月出糧存款入銀行坐以待斃，任由通脹饞食本已不多的購買力，貧富懸殊進一步拉闊，社會矛盾加深實屬可以理解。實際負利率長期持續的情況下，精明的有錢人更可利用已升值的資產，以低息融資套現，再購入其他具現金流的資產，享受資產升值的同時更有正回報現金流。以目前的情況來說，歐洲已率先實行名義負利率(Negative Nominal Interest Rate)，即存錢入銀行，銀行會收取存戶利息」
大家不要過份其望美國會於不久的將來加息至正常水平，所謂的「正常水平」其實可能只是3%或3.5%，而不是90年代的1x%，這件事在現今的新經濟模式下可一不可再。早兩日，日本央行宣布實行負利率，即代表擴大寬鬆，將避險資金趕出去，如美元再加息，避險資金會進一步流入美元體系，美元會變得更強。總而言之，筆者認為全球貨幣寬鬆、低利率環境會持續。作為小投資者，要做的是保護自己資產的購買力，以往現金為王(Cash is King)之說可能已成過去，持有現金的成本不低。
在長期低息的大環境下，對於一些低風險偏好的散戶而言，持有優質企業債券等定息資產或工廈物業應該會是較佳的選擇。優質的企業債券利率跑嬴市場利率，倉值亦較高，對低風險偏好投資者或退休人士而言是較好的防守性投資工具。由於企業債具有較高的倉值，有需要時可以低息提現，保持流動性之餘，亦能抵銷持有現金的成本，對沖銀紙購買力下降的風險。
最近不少讀者開始認識債券，並有意投資債券，筆者電郵亦收到不少有關債券投資的問題，大部份只關注評級及回報率多與少。其實回報高的投資物不代表風險必然高，低回報的投資物亦不代表風險必然低，當年迷債亦只不過數厘，評級AAA，而箇中的結構性風險極高。機會只留給有準備的人，投資必需要做功課，並了解自己投資的是什麼。尤其債券，金額大而風險集中，投資者宜先了解債券的基本概念，這是為何筆者寫本blog時最先寫的不是回報多少，而是債券投資的基本概念及風險，有興趣投資債券的讀者可讀一下前文 - 債券投資1、2、3。
債券投資 (1) - 債券投資基本概念
債券投資 (2) – 實戰篇 直債, 槓桿直債操作
債券投資 (3) – 風險篇
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2016年2月2日 星期二
巴黎 x Starman網上直播後記 - 「甚麼是對的投資模式」
星期日筆者有幸被巴黎兄邀請出席其網上直播節目當嘉賓，筆者是首次參與這類型的活動，感覺很新鮮，即時的交流方式比起網絡上的文字來得更互動，有即時互動的效果。
這次是首次與巴黎兄見面，聽說止凡兄本來也會到場，但由於家裡有事未能抽空，唯有等下次機會了。坦白說，筆者之前比較out，以往比較少上網看別人寫的blog，只是間中朋友/投資者傳來推介的文章才會留意。但自從去年8月自己也開始寫blog，才發現網絡上原來有很多寫得很好的投資blog，從其他人的投資blog裡可以吸收到很多資訊，學習到別人的投資經驗及心得，確是一個很好的交流平台，因此筆者就算工作更忙，也希望能夠抽空定期更新本blog，繼續與讀者分享投資心得，同時也可記錄低自己的投資經歷和想法。
初次與巴黎兄見面，可謂一見如故，事先並沒有預先夾好內容，亦沒有準備好話題，一見面坐下，大家很自然就談起投資的事情，兩三句就已感覺到大家的投資理念相近，很容易溝通，雖然大家投資的範疇不盡相同，但投資理念其實如出一轍。
其實不同投資者的投資風格、取態不可能完全相同，因為不同人的背景、投資理念、強弱、特點也不盡相同，大家亦無需要去複製他人的投資模式，投資需要因應你個人的獨立情況去考慮、做決策，沒有對與錯之分，對與錯只在於你事前有沒有做足功課，清楚投資產品背後的足夠資訊，沒有做好足夠的Due Diligence的話，就算投資理念再好也是徒勞。明智的投資者應該多吸收不同成功投資者的「強項」並使其成為自己的投資理念的一部份，集百家之所長，融匯貫通後加上經驗，形成真正屬於自己的一套投資模式。
舉例說，筆者在本blog亦曾提及，筆者的投資分「進攻」與「防守」兩部份，地產項目屬「進攻」部份，REITs及槓桿債券投資屬「防守」部份，前者極高回報，但缺乏現金流，屬於資本性投資 ; 後者具強勁穩定現金流、波動性較少，足以支持生計及部份項目現金流需要。當投資模形成後，下一步就是去進一步優化屬於自己的投資模式。細化「防守」部份，槓桿債券投資利用槓桿，使其年回報達十多二十厘，但槓桿的漏洞是若債價大幅下跌，會有補倉的風險，因此筆者以價格穩定而又派高息的REITs來作buffer，REITs的另一特性是有高的倉值(LTV)，使筆者的整個投資組合更為堅固，長短得以互補。
以上看似是立於不敗之地的投資模式，但亦未必適合所有投資者。對於價值投資者而言，買入優質股份，採取長期持有(buy and hold)的策略，與企業盈利一同成長，加上雪球效應，長期回報難以想像。因此在選擇適合自己的投資策略前，應想清楚自己的需要、投資取態，選擇的過程不是要選擇哪一個模式適合自己，而是選擇別人投資模式中合適的理念及原素，再去形成真正屬於自己的投資模式 (Independent Investment Model)。希望讀者們讀到此blog都有一點兒得著吧﹗
最後，在此分享一下筆者與巴黎兄的網上直播。
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