啤殼 (下)

上回講到香港「上市殼」市場有價有市，目前創業版殼價約3-3.5億港元，主版則6-6.5億港元，而上市費用僅數千萬元，啤殼確是一門利潤豐厚的生意。

主版上市盈利要求為「過去3年純利總額達5,000萬元，其中最近年度須超過2,000萬元，另外前兩年純利合計須達3,000萬元」，而創業版(俗稱"8仔")上市要求為「兩個財政年度合計現金淨流入至少達2,000萬元」。就上創業版而言，兩個財政年度合計現金淨流入2,000萬的要求說難不難，某些行業如建築承建商(實質上是判頭，甚至是二、三判)，要「book數」製造盈利滿足上要求不難。由私募基金及「莊家」組成的團隊看中了這個市場，紛紛在市場尋找具上市潛力的公司，以基礎投資者身份入股，提供營運資金、關係等資源，更承包上市所需的所有費用。團隊中當然不少得有律師、負責執數的會計師、保薦人、包銷商/券商(一般負責「圍飛」)。

他們一般以上創業版為目標，原因是創業版只要求上市時有100名公眾投資者(俗稱「人頭」)，並可以以「全配售形式」上市，負責「圍飛」的包銷商 (Underwriting)會負責找足夠的「人頭」圍飛，滿足上市要求，而實際上大部份都是自己人，貨源歸邊，股票夠乾身才容易炒上。

既然基金/莊家視以上為一門生意/投資，考慮套現離場是再正常不過，而最容易離場的方法就是掛牌上市首天就大幅炒上，由於貨源歸邊，街貨一般少於10%，成交也自然疏落，莊家要「mark 價」炒上相當容易，計續數天上十大升幅榜，不少貪心的散戶自然會跟入。如果是名星股，自然備受外界關注，傳媒也會爭相報導，省掉不少宣傳費用。股價較配售價高數十倍，莊家要散貨十分容易。因此不難留意到創業版上市公司掛牌首天被炒上數十倍，然後過一段時間就下跌9成，狂升暴跌背後，明顯觸犯操縱市場法例，惟以上一般由專業團隊操作，涉及數以十計的帳戶及角色，證監要搜證亦相當困難。

大股東不能離場，就眼白白看著自己的身家坐過山車，看通了其實也只是帳面數字。當一年「控股權不可轉移」限制結束後，大股東又可以「賣殼」套現，也有不少其實在成功上市前已經私下簽署協議賣出「殼花」(與樓花概念類似)。

以上故事純熟筆者個人猜想，如有雷同，實屬巧合。總而言之，投資者在買入任何股票前理應做足功課，知道自己在投資什麼，想坐順風車投機的，風險自負，在抱怨別人是「老千」前先檢討自己對該投資認識多少，這才是筆者最想帶出的一點。

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啤殼 (上)

近日身邊朋友談及某新上市的明星概念股，問到筆者的看法，有見及此，筆者心血來潮想寫一篇與價值投資無關的文章，解釋一下有關市場的情況。為何說這與價值投資無關？原因是這類股票的價值並不是體現於企業本身的價值(當中包括公司盈利能力、行業前景等企業基本因素)，該股票價格的暴升純粹在於「莊家」的推波助瀾下炒家和散戶對股價短期升幅的預期所致。

近年香港股票市場所謂的「啤殼」活動頻繁，「上市公司殼」相關的搞作令股票市場好不熱鬧，一切源於「內地房企自由行」的因素。所謂的「內地房企自由行」，其實是源自當年中央收緊內房企業融資，大量內房企業為增加融資渠道及降低融資成本的考慮，紛紛來港買殼借殼上市。所謂的借殼上市實際上是直接買入現有上市公司一定程度的控制權(或分段買入股份以規避上市公司易主的限制)，再注入收購方公司的業務及資產，以達致將收購方的業務及資產裝入上市公司從而取得上市地位的方法。借殼上市本身並不能集資，該動作只是以最低成本及最短的時間取得一個上市平台的方法，如公司需要集資，則須透過發行新股、可換股債券(Convertible Bond)的融資途徑。

以上情況令香港「上市殼」市場有價有市，加上自2009年創業版上市條例收緊後，令市場殼公司供不應求，殼價短短數年以倍數上升，目前創業版殼價約3-3.5億港元，主版則6-6.5億港元，視乎該殼是否乾淨，資產越輕身越好，因買家主要想買的是其「上市地位」，而不是旗下資產，如殼主要連同資產一併出售，總售價亦會大增，所得資產亦要安排出售，以上種種的因素亦會直接影響殼價。

(待續)

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項目進度 - 「荔枝角 星．匯」裝修工程即將完成

荔枝角工廈項目「西九龍 星．匯」裝修工程已完成得八八九九，目前正進行清潔，大家有時間也歡迎來臨參觀。Upload幾張相讓讀者先睹為快。

讀者信箱: 可持續現金流的重要 (典型中產案例)

Starman兄,

拜讀文章已久，盼望能指點一下小弟的理財方法，期望可盡快達至財務自由境界。

家庭狀況：小弟與妻子年均四十歲，育有一子就讀小二。

工作收入：家庭月入十二萬，可儲七萬。

自住物業：700萬，尚欠貸款250萬，月供HK$9,000

投資物業：500萬，尚欠貸款250萬，租金抵銷供款和雜項，無正現金流或支出。

投資的士：650萬，尚欠貸款500萬，租金抵銷供款和雜項，無正現金流或支出。

手持現金：剛賣出較低質物業和股票，得回400萬。另人民幣定期100萬。

小弟希望Starman兄能指點Private Bank Investman的較詳細資料及Direct Bond的投資方法。由於未達US$100萬的現金，現時又有什麼方法可坄資。小弟曾到HSBC詢問，但未能得到所需資訊。明白Starman兄在網上不可公開太多資料，可否透過電郵賜教小弟相關資料，不勝感激。

祝 生意蒸蒸日上

讀者CL

Starman 回覆:

讀者CL 總資產2,370萬，負債1,000萬，淨資產1,370萬。總資產2,370萬中1,850萬為固定資產，流動資產僅約520萬，流動比率(Current Ratio) 22%，可見讀者主要資產鎖死在固定資產，整體資產流動性不高。另一個問題是，讀者所持資產的回報率(yield)較低，導致讀者現金流能力較弱，例如其中投資物業和的士的現金流在扣除供款後為零，自住物業每月現金流出9,000。由此可見，讀者目前完全依靠主動收入，幸好讀者家庭入息較高，而每月開支不多，月入12萬，每月仍可月儲7萬，財務狀況尚算健康。

雖然說讀者目前財務狀況健康，但收入來源很單一，主要靠每月工資，從結構上看長遠並不健康。假如經濟不穩，原來穩定的工作突然變得不穩定，或十多年後開始計劃退休，而小朋友十多年後仍在中學階段，如同時計劃海外升學，開支只會有增無減，屆時現金流情況便會開始由健康變為不健康，當收入無明顯增幅而開支增加，人的壓力自然增加，甚至需要延遲退休計劃。

上述為典型香港中產情況，同為中產階層，淨資產及每月收入相約，有部份可以如期50歲退休環遊世界，有部份到50歲時財務狀況不但沒有進步，反而倒退，最後需要延遲退休計劃。

兩種中產的分別在於「收入可持續性增長」的問題。無論你職位多高，用勞力獲取的收入(主動收入)是需要用時間換取，但總有一天你會停下來(假如你有退休的計劃)，打工就是手停口停。要改變上述情況，讀者應及早計劃，開始重組自己的收入來源，增加並分散個人被動收入，應將集中力放於提升收入的可持續性，而非單純依靠每月工資支持生活，或單單集中於資本增值的投資。要強調，筆者並非反對資本增值的投資，而是希望讀者明白持續現金流的重要。賺價每個人都想，但風險、不確定性、流動性需要同時考慮。

債券、REITs不一定是王道，只是在眾多投資之中，其中較為簡單直接而又能夠「計到數」的投資。有人說，加息周期為何還持有債券和REITs。首先，加息周期何時到來筆者不知道，但筆者知道現在各國都開始實行負利率，美息何時加至「正常」水平是很大的問號，在新常態經濟中何謂「正常」水平的利率是更大的問號，可能過一兩年美聯儲會告訴你，正利率就是「正常」利率水平，大家正努力將負利率推上正利率。投資REITs，關注的是其資產質素(underlying assets)，因REITs的90%盈利派息，基金旗下的資產營運、租金收入直接影響派息的可持續增長，相對於持有低回報的本地住宅物業，無論是回報率、經濟規模效益、資產流動性，REITs都更勝一籌。至於債券，選擇短年期的債券，只要投資者能夠持有至到期，而發行人又沒有違約，即使做了槓桿，只要控制好倉值比例，是進可攻退可守的投資。

組合中配置「計到數」的投資有助你去計劃 ; 至於在短線賺價的投資，除非是套利(Arbitrage)，否則在筆者看來不是計劃，只是增加組合的不確定性。中產家庭，宜及早及分散收入來源，建立多種被動收入，將過度集中的固定資產減磅或利用借貸增加資產流動性，慢

慢提升每月現金流水平。狀務狀況是否健康，長遠來說應看「結構」是否健康。

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讀者信箱: 一個有趣的財務自由經歷及Starman的創業感言

Starman 你好,

先直接請教兩個實際問題：

1. 關於 PB, 其實我有開 PB 戶口的條件，也曾經接觸 UBS，但朋友曾告誡現時銀行對資金來源審查都比較嚴格，由於事實上小弟當年主要收入來源的賬目比較混亂不太能拿來作証明，但假如隨便老作一個 Story，會很難過 Compliance 嗎？此外，雖說開 PB 戶口只要1-2球USD, 但聽聞假如真的只存入最低要求數目，而且只實行 leveraged buy and hold，對銀行黎講賺不了你幾多，客戶經理也不太願意理你的，這是真的嗎？可以推介下你用過的覺得好的 PB 嗎？

2. 關於工廈投資，早前跟朋友上過類似的課，但由於要進行工廈拆契項目需要一定的專業知識及代理人脈，小弟最終還是只作投資者讓人管理，想不到在這裡能找到另一個做這種操作的人，我不知道你管理的私募基金是甚麼性質，但小弟也冒昧在此問一句，你的基金還有空間接受新資金投資嗎？有的話請告知小弟～

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以下的內容可能有點冗長，像你這樣的博客，相信每天已經接收很多電郵，我也不介意排隊跟你打個招呼，跟你學習交流一下，先自我介紹:

跟很多人不同，小弟達至財務自由並不是那種一步一步有計劃地發展的，當年大學畢業後工作了若干年幸運地尋獲一種衍生工具的套利方法，幾年間跟朋友賺了一筆足以達至財務自由的收入，雖然那個方法需要一點專業技術但總體上這個結果卻有如一筆橫財，在賺取收入的那幾年間我們由於深明這種收入不可能長久，我們辭了工作並不斷尋求轉型，嘗試研究過很多其他投資策略（當然都是圍繞著股票與衍生工具），甚至成立了自己的投資公司，卻始終找不到新的突破，由於維持這類受監管機構運作的開支偏高，在主要收入結束後勉強運行了數年就決定放棄了，一直到現在也只是投資但沒有認真再開展過甚麼事業了。

坦白說就目前的狀態小弟實在有點迷惘，年近40說大不大說小不小，真的要退下來又覺得有點太早，如你所說身邊的朋友全都在忙，有些時候的確會覺得有點空虛；但雖則如此，卻又想不到有甚麼很值得做的事情，以前還在打工的日子往往有很多事情很想做但沒有時間做，極希望有一天「唔駛Do」可以把它們一一完成，到今天的自由時間多了卻覺得不以為然，這幾年嘗試的東西雖不少，卻好像沒有找到甚麼「嗜好」能真正令自己全情投入，加上有小朋友需要定時定候陪伴家人，實在拿不出連續的長時間去完成一些諸如「環遊世界」的大理想。這可能也解釋了為甚麼世上最有錢的人還是在努力工作。

公司結束後這幾年，因為再沒有主動收入，資產的配置極其看重防守，主要也是直債﹑類收息股﹑類定息產品等，少量的 leverage (息率也是近1%），但看到 Starman 兄今天的成就，我也不禁想一想自己是否應該「做下野」去找一些「進攻」項目呢？且不說自己是否真的有這種實力，要提起勇氣去從頭開一檔新野本來就不易，而且在今天香港這種營商環境，任何生意也需要老細「全身投入」才有一點成功的希望，但要「全身投入」嘛？表示你將會比打工時更忙更辛苦，陪家人的時間也可能會比打工時更少。這真的有點矛盾，雖然做生意貌似比打工自由，即使失敗也不影響生活，可是當有一班人「跟你搵食」的時候，壓力還是可以很巨大的。Starman 兄能在如此年輕時便能掌握成熟的理財觀念, 並且能在如此幾年間開展那麼多的項目，我看實在需要極大的執行力，真心很希望你能多分享一下為何你會踏上投資房地產這條路，當初決定開檔及發展到了今天的心路歷程及成功秘訣如何～

要說的實在太多，希望沒有給我悶親吧！還是先看看 Starman 兄的反應再談吧～

讀者L

Starman回覆：

筆者最近忙於有關資本市場的事及相關籌備工作，整天不停埋頭苦幹地工作，日以繼夜，夜以繼日，忙得近日已無暇兼顧寫blog分享。期間，筆者收到超過100封讀者的來郵，儘管未能全部即時回覆，筆者每個電郵也有細閱，看見了很多不同的故事值得分享，筆者非常珍惜每個可以與讀者的交流的機會，因此會盡量抽時間回覆，而特別有趣的故事也希望能於blog上與各位讀者分享。筆者認為每個人走的路儘管不盡相同，但別人的經歷、經驗和想法永遠都有參考價值，成功的人永遠有著一些共通點，他們都會懂得欣賞和學習別人成功的地方﹗

今天分享的故事很有趣，筆者以前行內有不少朋友也有著差不多的經歷，因此筆者非常明白。先回答讀者兩條實際的問題︰

1. UBS (瑞銀)私人銀行的門檻金額是200萬美元，開戶十分嚴謹，UBS號稱自己是歐洲最大私人銀行，行業地位領先，故此其legal & compliance要求比標準更嚴，根據筆者經驗，開戶有時需要長達2個多月。其實絕大部份私人銀行為客戶開戶最關注的是客戶的資金來源 (Source of Fund)，KYC (Know Your Customer)程序嚴格遵序監管機構的要求，客戶的背景、職業、財富和資金來源均是銀行需要向客戶了解的重點環節。

一般私人銀行對每位客戶都有本book，當中記錄著銀行的資產總額，而更重要的是銀行能在該客戶當中賺取了多少利潤。故此，筆者這類借取銀行低息融資優勢，而只專注投資REITs及債券的客戶，對私銀來說是不吸引的。不少私銀客戶經理經常語帶譏諷的說「哪有私銀用戶只買REITs同債券，實在太浪費」。但同時，我們這類sophisticated而又有自己投資方向的投資者「自助」成份很高，也用不著banker們給太多的意見，無需他們貼身服侍，他們也就自然樂得清靜，既然佔用他們的時間不多，他們又不介意多開一兩個我們這些戶口。至於讀者經常問有關挑選私銀平台的問題，其實首要是選對人 (客戶經理)，其次才是平台本身的條件，二擇其一，一般投資者應先考慮前者，一個好的客戶經理，最起碼他不會向你推銷CoCo bond、I kill you later。

2. 有關工廈拆售項目，如你所說，需要有成熟的團體，包括建築師(圖則)、律師(分契)、地產代理(銷售)、項目經理等，在目前競爭的市場下，一般投資者較難自行操作。至於筆者的工廈項目投資，筆者旗下公司以往一直有與一些公司或私募基金合作投資。但基於香港證監目前對集資監控非常嚴格(香港對於非法集資的定義也包括「共同投資行為」)，因此筆者將自己的業務與本blog分開得比較清楚，避免本blog內容涉及招攬投資的成份。當然，筆者是十分樂意與大家交流分享的。
*有不少讀者提議舉辦一個讀者交流會或工作坊，筆者也認為這是一個不錯的想法，看看大家是否有興趣參加。

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對於創業，筆者作為過來人也可分享一下個人看法。創業，執行力確實十分重要，每人每日其實都可能曾有不少機遇擦身而過，能否捉緊就是關鍵。當想到，就應去即時執行，坐言起行，莫待明天，很多時時間拉長了，動力就會減低。永遠起步是最吃力，當起步後慢慢會遇到不同的問題，遇到問題就去解決問題，過程會學習到不少。問題遇到越多，能學到的就越多，成功的機率就越大，因你慢慢會成為該市場的專家，你對該市場知道的自然比其他人多，漸漸形成一種優勢。

看畢讀者的財務自由經歷，其實筆者以前行內都有不少舊戰友也有相類似的經歷，都是因緣際會下發現了某些套利/獲利的途徑，但套利的window不會永遠持續，稍𣊬即逝，而重點是這類獲利行為進行過程除了金錢外，還獲得了什麼？資金？關係？人脈？經驗？而怎樣利用這些金錢以外的資源才是創業成功的關鍵。一盤生意，一家自己的企業，一個屬於自己的品牌，才是真正長遠有價值的資產。企業賺錢，除了生意所賺到袋落袋裡的現金流外，公司的「業績」及Goodwill也同樣重要，「業績」就是公司盈利的紀錄，即使所賺的現金已全部分配，企業損益表上的「業績」也是十分有價值的，「業績」就是企業盈利能力的證明。有了「業績」，就自然有Credit/Goodwill，錢分了，業績也能每年累積，公司慢慢就會有融資能力。這些都是企業可持續性發展/成功的重要原素。套用資本市場概念，以市盈率(P/E)10倍計，公司一年賺一千萬，公司市值(market cap)就是一億。因此，不要小看業績的價值，它比起單純賺錢所能獲得的其他好處要多很多，這點值得大家深思。

筆者之前的文章多次強調，財務自由不應成為一個人的人生目標，金錢是虛無的，成就和成功感才是實在的，而清淅的目標是人努力的原動力，沒有了正確的目標，做人就沒有了方向，上文讀者應該也有同感，筆者曾經亦經歷過這狀態，因此要盡快找個正確的人生目標，然後切實地去執行吧。共勉之。

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