多元化投資系列 - 農地的價值

香港作為國際大都會，金融、法律體系成熟，政局穩定，沒有外匯管制，貨幣自由兌換，資金自由進出，加上低稅率政策，全世界頂尖金融人才匯聚，現時更加上全國精英湧來香港尋求國際機會和發展，香港確是一個不可多得的商業寶地。然而，地小人多，土地資源稀缺從來都是最大的問題，但這問題不容易解決，這是先天性的問題，香港已沒有大量造地的能力，住屋嚴重供不應求已是擺在眼前的事實，所謂的潛在供應都是政府應付香港市民的一個虛數，最終要成功落實執行，困難重重。

香港甚麼都不缺，最缺的就是土地資源，筆者數年前已在想，香港地有甚麼資產(磚頭)是最便宜的？投資門檻不外乎資訊、知識/技術和資本。住宅、車位人人都識投資，市場資訊極為流通，技術含量低，門檻自然落在「鬥資本」了。工商鋪(工廈、商廈和鋪位)中，最便宜當然是工廈，因此筆者當時一開始便選中工廈投資，透過增值和拆售獲得不錯的回報。然而，投資講求資產配置的平衡，第一條便是資產不能過份集中，作為專業投資者，投資項目一定要分散。筆者一向將自己視為投資者和創業者的雙重身份，做生意以投資者「資本運作」的方式去經營會更理性，所謂「資本運作」的方式，簡而言之就是「以最少的資金，在最短的時間內去獲取最高的回報」。

因此，在數年前筆者投資工廈的同時也開始在市場物色其他被市場忽略的「實物資產」 - 農地。相對平價的「磚頭」資產除了工廈外，還有農地。農地的價格平宜，其原因與工廈便宜的原因差不多。在今時今日的香港，農業在香港已經式微，大部份的農產品均從外地或內地進口。對於一般人的認知而言，農地只能用於農耕，而農耕的商業價值在香港十分低，因此農地價格極為便宜。

有了投資工廈的成功經驗，筆者在想，既然農地這般便宜，如果能夠在極低市場價值的農地上加入一點點的商業元素，為農地提升商業價值，這將會是另一種主動增值的價值投資。有關農地如何增值，筆者新書《現金流為王》有詳述(賣下廣告先)，在此不贅。

香港已難再靠移山填海去造地，而新界有不少已荒廢的農地，最有效而長遠去解決住屋問題的方法必然是發展及改劃已荒廢的農地。政府在新界收回農地作公共用途的特惠補償金，由2000年的311元/呎，已升至目前的1034.4元/呎，當中涉及新市鎮或全港性主要工程，俗稱「甲區農地」的收購補償金則為1112.4元/呎。在未來發展的願景下，農地將會變我更有價有市。事實上，很多大地產發展商都會預先以高於農業地市價的價錢，但低於住宅用地價值，購買農地納入其「土地銀行」(land bank)，再而發展商會向政府商討改變該土地契約用途，並支付土地補價 (land premium)，以求最後成功將低價買入的農地發展成高價住宅物業再轉售圖利。

近一年市場開始有些投資者入場投資/炒賣農地，令農地價格急升，但大部份投資者明顯不熟悉，同時又沒有做足功課，往往誤信地產代理(其實不少地產代理都不熟悉)，導致「買錯野」的情況屢見不鮮。其實投資農地要留意幾個要點，而當中最重要是有沒有清淅路權。

不少人誤解這與當地人霸道有關，其實實情並非如此。新界地有不少私人出售的農地是沒有政府路到的，農地的週邊都是其他業主的私人地，該農地俗稱「被圍斷」，既然地(路)是別人的，別人不讓你通過是合法合理的。因此，投資農地前需要先做足功課，農地有政府路到固然好，但價錢亦相對貴。如果真的沒有政府路到，便需要先與週邊的私人地業主達成協議，向其支付一次性土地道路使用權(Right of Way)，並由律師註冊上填土廳，往後如遇任何問題即可向法律申請禁制令(Injunction)維護相關權益。

當找到一個有upside potential的資產，下一步是想辦法令它能產出現金流入，令你在等待它的upside potential體現之前有實際的現金流收入。筆者的方法向城規會申請作為「休閒農莊」，為本身沒有商業價值的荒廢農地增添商業元素。兩三年前大路邊的農地呎價就僅300/呎左右，現在已經翻倍。近一年有不少人開始投資農地，但手法並不正規，如擺放貨櫃屋收租等等，這些行為都是有風險的。其實，農地只需向地政申請短期豁免書(Short-term waiver)就可以擺放農地構築物，無需要去冒這些風險，當然大部份人都是受著知識的局限。事實上，只要跟足要求，做足功課，農地投資也是其中一種穩健的資產配置。
Starman Facebook Fanpage: https://www.facebook.com/Starmancapital

創業難守業更難 貿易業務淺談

常說「創業難，守業更難」，筆者作為一個走過創業路的人也十分同意此說法。要找一盤一開始就賺錢的生意一點也不難，但要令一盤生意能持續盈利卻一點也不容易。原因很簡單，因為市場是動態(Dynamic)的，在這個資訊流通的年代，別人看見你的生意賺錢就會即時加入市場與你競爭，除非你那盤生意的門檻很高，否則自你盈利的首數個月，市場自然會有新的參與者加入與你競爭，供應多了，價錢自然下降，導致毛利收窄，直至再沒有新的參與者加入，這其實亦反映了這盤生意對潛在市場參與者來說已不再吸引，這就是經濟學的市場均衡狀態(Market Equilibrium)。這亦正正說明了「創業難，守業更難」的道理，守業講求的是經營策略，遠比創業的層次高。要建立一盤成功的生意，如何成功建立護城河(Barrier of Entry)是非常關鍵。

對於一般年輕有意去創業的人來說，除非你爸是李生，否則作為一般沒有家底支持的普通年輕人而言，是不可能以「資本」(Capital)作為生意的護城河，不要去想「資本運作」的事情況，因為你還未到那個層次，所以別花時間和氣力做一些徒勞無功的事情。對於沒有資本實力的創業者來說，最容易做的生意就是貿易生意。貿易生意基本上是一門左手交右手的生意，需要的資本不多，雖然利錢(Profit Margin)少，但時間短，轉數快。做貿易生意首先要選定一種存在價差的產品，當然每做一件事要成功，你必須要對此事十分熟悉，做足功課，務求令自己在短時間內變成行內專家。例如你是做韓國化妝品的，那最起碼你自己本人是個用家，了解產品的潛力和未來趨勢，對市場價格了解，然後最重要的環節就是尋找貨源。

現今世代，互聯網發達，只要你懂英語(懂多國語言更好，不懂的可以去學)，要在網上找到供應商或供應商指定的分銷商(Distributor/Dealer)聯繫一點也不難，有誠意的可親身飛往當地與供應商或大貨銷售方見面商談，也只是一張來回機票的成本。接下來便是分銷渠道(Sales Channel)，只要你懂得利用互聯網，就能輕易地建立自己的銷售平台，而且是零成本。做電商或網上代購的好處是，你即使手無一貨都可以銷售，無需坐貨，只需要一大堆貨品的照片，你便可全力打市場。

筆者的一位好朋友，現在是筆者貿易公司的負責人，他當時也只是一人公司，手無一貨，自學韓語，隻身跑到韓國尋找市場具潛力的化妝品和服裝，進入當地門市偷偷拍攝貨架上的產品，有時甚至在當地時裝店的試身室內偷拍，然後將相片放在網頁和FB專頁上，收到訂單才入貨，再安排寄貨。慢慢地成功建立了自己的品牌，開始有部份香港和內地的零售店買手與他接觸，憑著手持大額的訂單，成功直接向供應商以大折讓的價格取貨，短時間內壟斷了某數隻韓國產品在香港的銷售。當然，這類韓國產品的換款相當快，市場潮流經常轉變，難以長遠壟斷一隻產品而持續盈利。因此，這類的貿易銷售業務能帶來短暫的盈利，但要長遠持續盈利就必須要及時轉型，並且配合適當的經營策略。

對年輕的創業者而言，不需要做每一門生意都要求長遠持續盈利，這是不現實的。因此，可以的話應該先做到短暫的盈利，儲夠子彈，賺取得一桶金後才有資本去轉型為「資本運作模式」的生意。以上述韓國產品的貿易業務為例，筆者接手後已完全放棄電商銷售平台，轉為純批發生意，從不坐貨，但仍然能壟斷某數隻產品於香港的銷售，成為庄家之一。原因是價格取勝，筆者公司在產品的價格上只賺取極少的差價，在上水市場上基本沒有任何一個供應商的價格比我們更平，我們能做到如此低價是因為我們的利潤主要體現於出口退稅，而出口退稅需要數月的時間，不是每個商家都等得了。對於這門生意，筆者看的是使用的資金數量和利潤體現的時間，計的是IRR (Internal Rate of Return)，是「資本運作」的概念，3個月時間賺10%，年化回報就是40%。

筆者最近主力催谷一隻外國補濕水產品，筆者本身是完全沒有概念的。同事提供予我的市場數據是該貨在香港是一年四季都是長期缺貨，而同事已有渠道在外國直接找到供應商取得大貨，價錢折讓極大，最近歐羅下跌更令成本進一步下降。上月取得大貨首推出市場，同事表示該貨即使以較高的價格出售也不憂賣，因為市場供應不多，極為缺貨。但筆者堅持以極低的價格推出予所有批發商發零售商，平絕全城，市場為之震撼，同事也摸不著頭腦，而事實亦證明筆者的決定是對的。此貨一出，由於價錢極平，數天之間接獲的訂單已超過筆者買入的貨量數倍，連之前未接觸過的買家都主動來找我們要貨，還即場交付訂金，而筆者堅持每個買家都派一些貨，從而取得更多市場大手買家的聯繫。筆者根本志不在該批貨的利潤，目的是要在本地市場壟斷該貨，成為大庄家。筆者更明確向所有同事表明，凡在市場上發現有任何貨源的訂價比我們低，我們通通都要買下來。目的是，市場任何大手買家想要此貨必然第一時間想起我們，而不是其他供應商。當市場被壟斷，到時自然就有定價權，是長遠的現金流生意，確實無需急在一時。

貿易業務一般雖然毛利不高，但資金回報率就相當高，關鍵在於付款條件(Payment Terms)。筆者公司向供應該下單一般只需付30%訂金左右，待airway bill或bill of lading發出後才付餘款。而筆者的大貨客戶一般都會於貨期確定後即時付20-30%訂金予我方，因此實際要墊付的資金不多，時間亦不長，資金回報率自然高。貿易業務的另一好處是業績累積，當公司累積了一定的盈利業績時，向供應商訂貨自然不用付現金，通過向銀行申請開出信用證(LC)或做Invoice Financing就可，利率不高，令本身毛利不高的貿易業務搖身一變成為無本生利的生意，這是為何筆者一直不介意交稅的原因，思維與傳統喜歡報大開支避稅的生意人截然不同。如有物業在手，更可利用物業抵押，向銀行申請營運資金貸款或備用信用證額度，發揮產融結合的力量，令貿易公司孕育成一個優質的業務平台，向不同合作伙伴吸納更多的業務，使無本生利的生意繼續發大。

 

在互聯網和資訊發達的年代，市場機會多的是，創業成本比以前低，開始時亦無需一定要放棄手上工作，到時機成熟時才出擊。做生意也不一定一開始就要做大生意或長遠壟斷的生意，做得到固然好，但在資本不足的情況下也無必要對生意的要求和目標定得太高。相反，以打游擊的心態慢慢累積資本方為尚策。到羽翼豐滿之時就必須要開始有轉型的意識，應用「資本運作」的思維做生意，最後建立一盤能持續盈利的生意，長遠為自己產生穩定現金流。

世上沒有夕陽行業，關鍵在於你能創造多少價值。當每個人都做同一種生意(不論是零售、飲食或貿易)，參與的人數太多，利潤空間收窄，市場沒有增長，那這個市場一般就會被稱為夕陽行業。但如果你做的能跟一般人不同, 不論是營運方式或做法，你就是創造價值，在所謂的夕陽行業裡，這反而是你的機會。

Starman Facebook Fanpage: https://www.facebook.com/Starmancapital