輕資產與重資產的投資模式

筆者經常在文章裡說「重資產、輕資產」，其實是形容一個商業模式。在新經濟模式的趨勢下，輕資產遠比重資產的商業模式「值錢」，這從資本市場的市盈率(P/E ratio)便能夠反映出來。

事實上，「重資產、輕資產」並不是一個財務概念，財務中只有固定資產和流動資產、有形資產和無形資產的概念，輕資產和重資產其實是一個「策略性」(Strategic level)的概念。一般而言，重資產主要是指固定資產集中、資本密集(Capital intensive)的商業模式，如機械、鋼鐵等行業，這類行業需要大量的資本投入；而互聯網、電子商貿、中介代理等領域的固定資產相對較少，資本投資入亦相對較低，其營運模式我們稱為「輕資產模式」(Asset-light Strategy)。

要判斷輕資產還是重資產的商業模式較好，首先我們需要思考一下哪種模式的創造價值能力、效率比較高，當中我們需要同時考慮資本投入的因素。一個特別重要的指標就是「資產產生價值」的能力。從經濟、財務的角度，一般會以經濟附加值（EVA，Economic Value Added)作為判斷資產創造價值能力的指標。

經濟附加值是企業在一段時間內的稅後營業凈利潤（NOPAT）與投入資本的資金成本之差額。也就是說，價值一元的資產所產生的凈利潤，與相同金額的銀行存款或債券利息相比，如前者較後者低，那就不如把錢直接存入銀行或者購買國債算了，無需投入龐大的資本，辛苦經營，而只為換取較低的利潤。簡而言之，這是機會成本(Opportunity Cost)的概念。

因此，假設利潤相約，從資本密集性(Capital Intensity)的角度，輕資產比重資產模式更有效率，原因是前者能以較少的資本投入換取相同的利潤回報。這是為何輕資產模式的企業在資本市場上較「值錢」，這同時也含意著輕資產企業的潛在增長能力更高，因為它的成長並不單純依靠資本投入，而主要是依賴非資本投入的經濟價值創造能力，這也就是營運模式本身的價值。

作為資本家，除了企業營運團隊的營運能力，更關注的其實應該是企業的商業營運模式，因為這決定了一項投資的資本回報率(ROC, Return on Capital)。要極大化資本回報率，就是要在最短的時間內，以最少的資本賺取最高的回報，這也就是資本運作的真諦。

同樣道理也可應用在個人投資。從資產配置的角度，也可分為輕資產和重資產的投資模式。重資產指資本密集(Capital intensive)、回報率和流動性偏低的投資物。所有資產都有「重量」，越「重」的資產，就越難轉身，意味著其流動性偏低，同時其現金流回報(investment yield)普遍也偏低。長時間累積重資產，最終會使投資組合的重量不斷增加，形成現金流黑洞，將資本和現金流都吸收，最終形成「死亡鎖結」(Hardcore)，使投資齒輪停止轉動。這是大部分只會買樓收租的香港人面對的問題。隨著政府辣招和按揭成數的收緊，只懂買樓的投資者最終會陷入重資產的hardcore，而原因是他們根本沒有做好資產配置。

要為重資產投資組合減磅，可以通過融資解決，這是為何筆者常說投資重資產必須要結合融資手段，做到「產融結合」，從而釋放資產的流動性，利用槓桿將資本回報率提高，同時也能夠使資產的升值部份轉化為現金流，再投資不同的資產類別，做到分散投資(Diversification)，將投資重量分散到不同的投資品種，達到資產配置平衡和現金流多元化的目的。

筆者一直採取輕資產的投資模式，但這並不代表我不投資物業磚頭，輕資產抑或重資產，關鍵其實不在於投資物本身的「重量」，而是經營個人投資組合的「營運模式」。看通了，投資，就是講求資本運用的效率，與及資產配置的平衡。

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空手入白刃的地產項目

話說數個月前，筆者在荔枝角路經一處，發覺原本是美心餐廳一直租用的工業大廈地廠圍上了街板，連忙就問身邊的地產經紀同事，美心遷走了嗎？同事說是的，由於美心正進行品牌提升(現稱美心MX)，網點選址首選商場，工廈地廠租金雖平宜，惟工廈食堂牌限制食肆對外不可掛上招牌，故美心最終放棄此工廈地廠，轉移到大商場去。筆者立時精神為之一振，原因是筆者一直心儀該工廈地廠，按筆者對荔枝角的了解，該地廠位置堪稱全荔枝角最具商業價值的工廈地廠。地廠的位置位於青山道與大南西街交界，十字路口，人流極盛，十字口有紅綠燈位，人流匯聚於此，且該位置距地鐵站僅1-2分鐘步程，地理位置相當優越，是不可多得具高可塑性的工廈地廠。

得悉美心遷走的消息，連忙命地產同事不要對外宣揚，同時讓同事立即聯繫業主，剛好業主也在荔枝角辦公室，筆者急不及待直接上其辦公室與業主即時見面。由於同事認識該位業主，事前也先向筆者簡介了一下業主的背景，原來業主本身是一名會計師，會計師的特性是數口精，但計的一般都是死數，也聞說業主知道美心要遷走，曾嘗試調低租金挽留但不果，由此可知業主的心思，並嘗試根據其人物性格代入其角色，業主想必是在想物業若空置一個月就是廿幾萬，每一天都是金錢，相當肉痛。

一向隨身帶備支票的筆者當然早有準備，一見面二話不說單刀直入說條件，每月23萬租15年(比美心原來的租金還高，美心之前的租約是12年)，隨即準備好支票。業主一聽到說15年太長了，不可能﹗ 筆者為不讓其有太多時間考慮，速戰速決，立即開另一張支票遞向他︰「24萬/月，10年約。」業主聽到後，表情開始有點兒軟化，仍搖搖頭說十年太長了，但一邊搖頭卻一邊伸手接過支票，明顯是難抵金錢的誘惑，支票是三按一上(按金加上期)合共96萬，準備充足的經紀同事早已在旁準備好臨時合約，時即簽署成交。就這樣，這一宗十年租約的deal僅用了20分鐘便完成了。一步出大門口，落到樓下，同事即時問我為何我這麼有信心，大拿拿廿幾萬一個月，你不用先回公司計計數？我說不用，我心裡有數。

青山道與大南西街交界人流極旺，原來的美心餐廳佔地約8000呎，包括了座位及廚房，但門口僅在青山道的一小角，其他對外全部密封。筆者一直認為若果能夠將青山道一排的非結構牆身全部打開，將之變成數個小街鋪，其價值和租值定必能大大提升，而將工廈地廠改為街鋪只需向地政總署申請短期豁免書(Short-term Waiver)即可，每月僅需按改變用途單位的floor area補回差價費用，然而工廈變成零售街鋪的價值提升，以建築面積計算遠比只按floor area補價的費用高，從而能做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)的效果。

不足兩個月，筆者分間的6間街鋪已全部租出，每月淨租金已超過30萬，已完全覆蓋每月24萬的租金支出，同時後面的三個食肆鋪位是淨賺的了，這段時間已不乏多間大型連鎖品牌食肆有興趣，如翠X、大XX、吉XX等，預計租金25-30萬。該地廠項目的總租金收入預計約60萬，短時間內已翻了1.5倍，每月淨現金流收益可達36萬。

該地廠項目的投資成本主要為改建的工程費用約150萬，費用當然也不是一次過支付。對於現金流為王的筆者計數也是算得很盡的，由於項目分間後的租金水平比原先的租金水平上升了1.5倍，筆者所收的按金也就上升了1.5倍，以3按1上計算，筆者合共能收回240萬按金及上期，扣除筆者支付予大業主的96萬按金及上期，正現金流為144萬，足夠支付工程費用所需。因此，本項目近乎空手入白刃。

對於該項目淨賺回來的4000呎食肆鋪位，筆者本來大可直接租出收租，但多日來反覆考慮，反正該食肆面積是淨賺回來的，筆者希望可以自己搞一個food court。荔枝角本身食肆供應極度稀缺，荔枝角是一個即將變天的一個商業區，加上項目本身的位置好，因此筆者希望藉此機會建立一個屬於自己的food court品牌，以匯聚一班品牌食肆，以作為日後強化資產的一種利器/工具。當擁有自己的品牌，就等同擁有一強化資產的利器，可應用至不同的地產項目，有助日後收購其他地廠/物業/鋪位後能主動提升其租值，做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)，然後是估值(Valuation)的提升，最後是資產價格的體現。

可參考前文 - 「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)。

「假如你自己本身是一個品牌零售商，有吸引人流的能力，你便能將一個人流不多的死鋪帶旺，如果鋪位是自己的，便能成功做到Asset Enhancement。更甚的，如果你們是一班「品牌新派飲食聯盟」，將一條人流不多的街鋪帶旺，將租金(Yield) 提升，便能成功推升鋪位的估值。估值高了，銀行融資能夠將資產的增值部份(unrealized profit)具現化為現金流/新資本，再投資買入其他資產，然後重複上述動作。這是筆者經常說的「產融結合」概念。」

強化資產-->強化現金流(租值)-->提升資本化估值-->產融結合-->現金流再投資。

故事尚未完結，假設筆者每月淨差租的收入為36萬，一年為432萬，10年為4,320萬。按現時的二房東運作，要收到這4,320萬需十年的時間。簽下租約後，筆者曾問過業主有沒有興趣出售物業，當時業主說到價可考慮，開價1億以上才考慮。明顯地，此開價是按我與他之間租約的租金水平而釐定，每月租24萬，一年租金288萬，以3% 左右cap rate計算，資本化估值大約1億。然而，現在筆者將項目的租值提升至每月60萬，物業的估值以相同的cap rate計算，資本化估值便上升了1.5倍，約2.4億。儘管保守地以較高的cap rate去做估值，相信估值仍能在2億以上的水平，若能以1億買下項目，帳面仍能賺一倍以上，這才是筆者最想做到的。由於估值主要是基於物業租值以資本化率推算，只要能提升租值，便能提升物業估值及價格，當估值提升，除了出售資產，亦能透過再融資將帳面的資本增值部份釋放，轉化為現金流再投資。

當然，當業主知道項目最終能租到這個租金水平時，當然又不願意出售了，然而業主亦被我的租約鎖死了十年，除了出售物業給我，我們也能合作出售，然後將資產增值部份作利潤分成。欲知後事如何，請聽下回分解。

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從收入、有效資產與資本看現金流

近來看到一篇有關李嘉誠的報導，文中李嘉誠談到成功之道在於「一定要有現金流」。他回想「以往從事塑膠花製造業時，親身體會到現金流是主宰公司命脈的因素，一直惦記於心中。」

傳統以來，只有做生意的人才知道現金流的重要性，而一般投資者卻忽略現金流的重要性。對生意人來說，現金流是血液，不管這盤生意的盈利有多強大、公司的盈利能力有多強，如果沒有現金流，會即時死亡。

一般投資者沒有這個概念，原因是大部份投資者拿來投資的資金只是閒置資金，即是「閒錢」，並不是他們賴以為生產生收入的方式。收入的產生不外乎來自主動收入和被動收入，前者靠勞力，後者靠投資。社會上大部份人的主要收入來源為主動收入（靠工作、勞力換來的收入來源），因此大部份人根本沒有想過現金流對投資的重要性，總之投資能產生即時收益就好了，收益指的是總收益概念(Total Return)，沒有現金流價值的概念。

在進行更進一步的分析前，宜先定義一下「收入」。收入是以持續流動狀態呈現的一種收益，所以收入必須是一種現金流。資產的升值，既非持續，又非流動狀態，並非收入。

以上並不是艱深複雜的概念，但必須嚴謹，事實上大部份人也搞不清資產和收入的概念，往往將資產值和收入兩者混為一談。混亂和含糊不清的概念往往直接影響投資行為，對長遠的人生投資計劃影響深遠，不得不正視和及時糾正。

收入：持續現金流收益。
有效資產：能持續產生現金流的資產。
資本：用作投資/買入有效資產的現金流。

收入、有效資產和資本是投資者必須認識的基礎概念，值得留意的是他們都有個共通點，就是三者都必須要有現金流。

資產升值了，只屬帳面，如不能將升值部份轉化成現金流，就永遠不能將升值部份轉化為新資本進行再投資，買入更多不同的有效資產，長遠為投資組合產生出更多的持續現金流收益（收入）。

香港大部份人都沒有搞清楚上述的概念，因此儘管他們沒有良好的「產融結合」工具(或因為不重視現金流而從沒有計劃去構建一個「產融結合」的平台)，仍然都只繼續集中投資低現金流收益的物業資產。他們不介意現金流收益低，他們只期盼資產繼續升值為他們帶來資本增值的帳面收益，誤以為帳面的升值是收入的一種。結果，一段長時間過後，他們一手都是低現金流收益的物業資產，並會因為資產價格的升跌而影響投資情緒。

只累積不會產生或產生低現金流的資產，現金流只會越來越少，那些重資產就像黑洞一樣將現金流都吸收，這就是物業資產的特質，其必須配合再融資(Re-financing)將升值部份轉化為現金流，成為再投資的資本，血液才不會隨時間流乾，投資雪球才不會停下來。

相反，投資及累積「有效資產」(會持續產生現金流收益的資產)，現金流會越來越多，而新增的現金流能成為新資本不斷進行再投資，再不斷持續累積「有效資產」產生更多的現金流，形成資本雪球(Capital Snowball)。

正如筆者經常說，投資回報 = 資本 x 回報率 x 時間。真正懂得投資的人，是利用時間為資本增值，收益取決於時間，而並非市場因素。時間可準確計算，市場因素卻不能準確計算。只有重視現金流的投資者，時間才是他們的朋友，時間對他們來說才有價值 (時間值)。

搞不清收入、有效資產和資本概念的投資者，他們看不通現金流的價值，他們一般依靠資產的價格升值(市場因素主導) 和靠工作、勞力換來的主動收入，被動收入比例極低，以致他們不得不繼續工作，以時間和勞力換取金錢，而時間則不會恆常而主動地為他們創造收益。這是大多數香港人的通病，通通都輸了「時間值」，要知道「時間值」包含了複利的力量，大部份香港人損失的實在太多了。

當大家了解收入、有效資產和資本的概念，便明白投資需要資本，資本是由現金流轉化而成，而現金流由有效資產所產生，有效資產的累積需要有資本，資本是由現金流轉化而成......投資的關鍵在於多元化收入，要令齒輪不停轉動，不能或缺的就是現金流，缺乏現金流，資本、資產、收入都會乾涸，當齒輪不再轉動，投資組合就不會繼續自然成長。

看通了，投資的關鍵是現金流，一盤生意的血液是現金流，資產價值的起源是現金流。

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「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)

筆者一直強調現金流的重要性，其實有多少人真正明白現金流的意義？現金流的重點並不僅僅在於它的多與少，更重要的是它的穩定性及可持續性，在穩定及可持續的基礎上再談增長。對一件資產而言，如果現金流是前傳，那麼資本化(Capitalization)和證券化(Securitization)便是結局。「現金流為王」去到最終、最極緻便是資本化和證券化，從而去完美體現一件資產的真正價值，或者應該說去完全發揮一件資產的潛在價值。

現金流(英文稱為”Yield”更能表達其意思)是反映及量度一件實物資產，特別是本身缺乏流動性的資產，例如一般非上市資產和房地產(俗稱「磚頭」)的最佳工具。世界上有不少資產不具備良好的流動性(Liquidity)，市場上沒有市價，其原因可能是因為其本身不是大眾所熟悉的資產，又或是因為它本身的金額(Lump-sum)較大，難融資等等的原因，導致該資產在市場上鮮有交易，甚至可能從未發生過交易，因而沒有一個市場「公認」的市價。然而，因缺乏流動性而沒有市價並不代表該資產一文不值，而是大家不知道應如何去定價。要對該類資產定價，必先要對該資產進行估值，在估值的過程中，資產本身所能帶來的潛在現金流收益便起著決定性的作用。

在明白如何利用可持續的現金流去對一件缺乏流動性的資產進行估值前，必需要明白資本化(Capitalization)的概念。簡單而言，每一種資產(如住宅、工廈、商鋪等)都有不同的特性(features)，市場對不同資產都有不同的回報率要求(Required Rate of Return)，舉例如香港本地市場上商業辦工室和零售商鋪的年回報率要求分別為2.9%和2.5%，我們對這市場要求的回報率稱之為資本化率(Cap Rate)。有了Cap Rate，我們便能將資產目前和將來能產生的現金流收益進行資本化 (Projected Cash Flow / Cap Rate)，最後便能得出該資產的估值，亦即是資產價格。

當大家清楚了解將實物資產資本化的過程和原理，大家便明白現金流是體現資產價值的重要「支持因子」(Supporting Factor)，當一件資產大家都不熟悉，因缺乏流動性而沒有市場價格時，我們稱之為「市場失效」，我們只能back to the basic，以現金流作為推算資產估值的基礎。這是為何專業投資者都會注重資產(特別是illiquid assets)的現金流，因為我們都明白這是資產價值的基礎，一件資產如果不能在現在或將來產生可持續的supporting cash flow，該資產的價值便沒有支持。先現金流，後價值，再價格。

一般大眾投資者的邏輯卻剛好相反︰先價格，後價值，才現金流。他們只著眼於資產價格的升跌，並花大量精力嘗試不停預測該資產將來的價格，「價格上升是貴，要沽售; 價格下跌是便宜，要買進」都是不是一種正確去評估資產價值的概念。這就是富人與大眾散戶在思維上的分別。

有了「資本化現金流」的概念，便明白為何「先現金流，後價值，再價格」的邏輯。要提升資產的價值/價格，便要從現金流入手，這種手法稱之為現金流強化(Yield Enhancement)，又或是資產強化(Asset Enhancement)。以投資鋪位為例，要知道鋪位的lump-sum一般較大，資產流動性一般較低，鋪位的價值一般由其租值所支持，而鋪位租金的高低非常視乎租戶是甚麼行業，做甚麼生意和可負擔租金的能力。因此，同樣的鋪位你租給一個文具店和租給一個品牌連鎖店是可以有很大的分別，這也視乎該鋪位的條件和你如何打造這個鋪位去特顯該鋪位的優勢。

假如你自己本身是一個品牌零售商，有吸引人流的能力，你便能將一個人流不多的死鋪帶旺，如果鋪位是自己的，便能成功做到Asset Enhancement。更甚的，如果你們是一班「品牌新派飲食聯盟」，將一條人流不多的街鋪帶旺，將租金(Yield) 提升，便能成功推升鋪位的估值。估值高了，銀行融資能夠將資產的增值部份(unrealized profit)具現化為現金流/新資本，再投資買入其他資產，然後重複上述動作。這是筆者經常說的「產融結合」概念。

強化資產-->強化現金流(租值)-->提升資本化估值-->產融結合-->現金流再投資。

下回再談資產證券化。

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投資新界地

在新經濟模式下，利息水平長期處於低水平，各國央行不斷印鈔，銀紙不再值錢，市場上的資金多的是，大額資金只愁沒有地方停泊。在負利率年代，資金存入銀行需要付出成本，大額資金如大型退休基金，他們追求的不是高回報，而是安全且穩健的回報，於是市場上的固定收益資產如債券，甚至乎房託基金等的資產受到資金追捧，價格已升到上天。大眾投資者此時已無太多選擇，紛紛追入市，付令相關資產進一步推升。在這一輪升浪後，是否已接近水尾，無從稽考，但如果要使用槓桿投資，切記要留意自己本身是否有長線持貨的能力，長線持貨講求的是現金流能力。

筆者一向主張要持有不同種類資產分散風險，不能將所有雞蛋放在同一個籃子中。然而，香港地普遍人最熟悉的投資不外乎股票和住宅，惟越多人投資的地方就越多散戶風險，媒體天天報導，市場資訊越多，市場就越有效率，市場錯價的機會就越少，對於筆者這類機會投資者(不是投機)而言，實不是「掘金」的好地方。香港地什麼都有，最稀缺的資源就是土地資源，而土地資源往往大部份只會落入大地產商手中發展大型住宅項目。作為小投資者，就只能在在利基市場(Niche Market)尋找投資機會。

因此，筆者在大約一兩年前就開始留意新界農地及倉地的投資機會，發現潛力極大。在做任何投資前，首先是要對市場有所認識，需要做足功課及市場調研，筆者最近亦收到不少讀者來郵詢問有關農地投資的問題，發覺大家對於新界地及城市規劃的認知不多，因此筆者決定本篇與大家分享一下新界土地投資的基本概念及潛力。

要尋找新界地的投資潛力，投資者不得不留意政府的規劃圖。政府的規劃圖大致可分為分區計劃大綱圖(Outline Zoning Plan (OZP))、發展審批地區圖(Development Permission Area (DPA))、發展大綱圖(Outline Development Plan (ODP) )。以上的都是政府的公開資訊，但市場會去認真研究的人是極少數，沒有認真做功課便說市場沒機會的人要成功，除非上天將塊肉放入你口中，否則等一世都難有機會。在對政府未來的規劃有了基本概念後，大家便會開始發覺某些土地在本已經供不應求的情況下，供應將會在未來數年嚴重大幅減少。

新界農地的規劃用途基本可分為8個主要類別，包括保育地、綠化地、農地、康樂地、V-Zone地(即丁地)、OS地(即倉地)、ID地(工業用地)、R地(住宅地)等八個類型。筆者在產融結合的力量一文都曾介紹過，筆者公司去年購入了一幅位於上水文錦渡9萬呎的倉地(OS地)，經過近一年的工程，數個月前已全部出租，租金12.5/呎，月收110萬，一年收1300多萬租金，成本計租金回報超過10%。在興建的過程中，倉地的租金水平已急速上升，直至目前某些條件相約的倉租值已升超過15/呎水平，升幅驚人，甚至越乎筆者之前的預期，主要由於市場倉地已處於嚴重稀缺的狀態，而情況只會越來越嚴重。

在香港，倉地本已是不足夠，加上新界東北發展計劃即將上馬，以及未來洪水橋和元朗南發展規劃，政府將會大規模收地，令本已供不應求的倉地市場情況更趨嚴重。根據元朗南發展區最新規劃方案，元朗南可發展的183公頃面積，近六成屬「棕地」，包括已荒廢農地或用作露天倉貯(Open Storage)，並透露政府需要收回「絕大部分」棕地作發展，而現時元朗南的棕地集中於公庵路、山廈村等一帶，主要用作露天擺放重型機械、貨櫃場、物流倉貯等，佔地超過110公頃面積，而發展局表示只會預留約12公頃土地用作露天倉貯及工場用途，表示即只是元朗南，未來數年內將會損失超過100公頃的露天倉貯面積，佔目前市場總供應的非常重大比例，還未計算更大規模的新界東北發展計劃，涉及的發展面積達700公頃，其中古洞北、粉嶺北以及坪輋的倉地將會面臨被收回。筆者估計數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及近1000個。土地業主當然高興，政府提出的收地價錢是天價，新界東北極荒蕪的農地的回收價都已接近2000/呎，元朗南近公庵路的大量倉地會是何價？業主當然高興，卻苦了本地物流業界的經營者，部份業界用家得悉倉租約到期後不會續租，已紛紛在市場尋找倉地，惟市場供應已極少，一年來持續上升的租金已反映市場情況。

更可笑的是，政府的解決方法竟然是採用多層工廈方式安置倉地的經營者，要知道部分涉及重型機械的業界根本難以「上樓」，而他們才是真正的用家。這證明政府當局對實際市場的認知是何等的貧乏。對香港人來說，這是何等的無奈？

擁有地產霸權優勢的大地產商早已囤地，亦有不少財力雄厚的市場投機者在發展規劃大綱公佈後大量掃入相關土地，購入後連租也懶得出租，荒廢坐著等升值。像筆者基於市場供應和需求、考慮市場真正需要而著實投資發展的投資者或投資團體屬極少數。因此，最近有些得悉最新政府規劃藍圖知道自己所投機購入的倉地不納入規劃範圍便急急求售，對筆者來說正好是一個市場機會，筆者始終喜歡「主動增值」的項目投資。投機者關注的只是規劃為資產帶來多少的價格升幅，而非規劃令市場的供求帶來什麼影響。

雖然筆者都只是一個生意人，更談不上貢獻社會等清高的考慮，但始終對於投機的事情沒太大興趣，經營項目中所能學到的知識和經驗、賺到的人脈、得到的成功感，比金錢回報來得更寶貴。

希望各位在本篇文章中也能得到一些投資新界地的基本概念。

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產融結合的力量

去年中，以非常低的價錢購入一幅倉地後，立即進行建倉工程。由於該地涉及斜坡，需要加建擋土牆，令整體工程延誤了整整超過六個月，令整個計劃失了點預算。經過近一年的建築工程，整個9萬呎的現代化物流貨倉項目終於完成了，上個月已經全部租出，租金回報率超過10%，以cap rate 5.x%計算，目前估值2.53億，呎價約2800/呎，在短短不足一年的時間裡增值超過一倍，可算是一個十分成功的項目。

整個貨倉項目建築面積約9萬呎，分拆成11個獨立契小貨倉，筆者公司同時提供物業管理。由於市場對物流貨倉需要旺盛，同時政府即將進行收地，新界洪水橋發展計劃及東北發展計劃的上馬，使新界倉地及貨倉的供應嚴重不足，未來情況將會更加嚴重。筆者去年已透過與市場研究公司合作，收集了大量有關新界地供應及需求預測的數據，斷定了這個方向沒有錯，因此立即大規模投資倉地發展。市場的反應證明筆者當時的推斷沒有錯，更可能是低估了。

該項目還未完全完工，上個月已由4個獨立用家全部承租，租金約12.5/呎，每月收租110萬，全年租金收入1320萬。由於目前估值大幅提升，通過銀行承做4成按揭已幾乎取回全部投入本金，假設供20年，每月供款約50萬，其中33萬為本金，17萬為利息，租金收入足以覆蓋供款有餘，每月正現金流60萬，還未計算33萬本金供款部份。財務上，若將整個以公允價值(Fair Value)入帳裝入上市公司，資本化整個項目，或透過發行債券，將項目證券化(Securitization)將會是一個新的營運模式，若本次成功，將可繼續複製下一個項目。

一個具潛力高回報的實體項目，結合金融財技，即所謂「產融結合」是現代化項目不能忽視的，其爆發力更是難以想像。在現今的世代，以傳統模式經營實體項目/實業，只能賺取normal return，除了壟斷市場的巨頭，試問其餘的市場參與者能如何競爭？

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