讀者信箱: 可持續現金流的重要 (典型中產案例)

Starman兄,

拜讀文章已久，盼望能指點一下小弟的理財方法，期望可盡快達至財務自由境界。

家庭狀況：小弟與妻子年均四十歲，育有一子就讀小二。

工作收入：家庭月入十二萬，可儲七萬。

自住物業：700萬，尚欠貸款250萬，月供HK$9,000

投資物業：500萬，尚欠貸款250萬，租金抵銷供款和雜項，無正現金流或支出。

投資的士：650萬，尚欠貸款500萬，租金抵銷供款和雜項，無正現金流或支出。

手持現金：剛賣出較低質物業和股票，得回400萬。另人民幣定期100萬。

小弟希望Starman兄能指點Private Bank Investman的較詳細資料及Direct Bond的投資方法。由於未達US$100萬的現金，現時又有什麼方法可坄資。小弟曾到HSBC詢問，但未能得到所需資訊。明白Starman兄在網上不可公開太多資料，可否透過電郵賜教小弟相關資料，不勝感激。

祝 生意蒸蒸日上

讀者CL

Starman 回覆:

讀者CL 總資產2,370萬，負債1,000萬，淨資產1,370萬。總資產2,370萬中1,850萬為固定資產，流動資產僅約520萬，流動比率(Current Ratio) 22%，可見讀者主要資產鎖死在固定資產，整體資產流動性不高。另一個問題是，讀者所持資產的回報率(yield)較低，導致讀者現金流能力較弱，例如其中投資物業和的士的現金流在扣除供款後為零，自住物業每月現金流出9,000。由此可見，讀者目前完全依靠主動收入，幸好讀者家庭入息較高，而每月開支不多，月入12萬，每月仍可月儲7萬，財務狀況尚算健康。

雖然說讀者目前財務狀況健康，但收入來源很單一，主要靠每月工資，從結構上看長遠並不健康。假如經濟不穩，原來穩定的工作突然變得不穩定，或十多年後開始計劃退休，而小朋友十多年後仍在中學階段，如同時計劃海外升學，開支只會有增無減，屆時現金流情況便會開始由健康變為不健康，當收入無明顯增幅而開支增加，人的壓力自然增加，甚至需要延遲退休計劃。

上述為典型香港中產情況，同為中產階層，淨資產及每月收入相約，有部份可以如期50歲退休環遊世界，有部份到50歲時財務狀況不但沒有進步，反而倒退，最後需要延遲退休計劃。

兩種中產的分別在於「收入可持續性增長」的問題。無論你職位多高，用勞力獲取的收入(主動收入)是需要用時間換取，但總有一天你會停下來(假如你有退休的計劃)，打工就是手停口停。要改變上述情況，讀者應及早計劃，開始重組自己的收入來源，增加並分散個人被動收入，應將集中力放於提升收入的可持續性，而非單純依靠每月工資支持生活，或單單集中於資本增值的投資。要強調，筆者並非反對資本增值的投資，而是希望讀者明白持續現金流的重要。賺價每個人都想，但風險、不確定性、流動性需要同時考慮。

債券、REITs不一定是王道，只是在眾多投資之中，其中較為簡單直接而又能夠「計到數」的投資。有人說，加息周期為何還持有債券和REITs。首先，加息周期何時到來筆者不知道，但筆者知道現在各國都開始實行負利率，美息何時加至「正常」水平是很大的問號，在新常態經濟中何謂「正常」水平的利率是更大的問號，可能過一兩年美聯儲會告訴你，正利率就是「正常」利率水平，大家正努力將負利率推上正利率。投資REITs，關注的是其資產質素(underlying assets)，因REITs的90%盈利派息，基金旗下的資產營運、租金收入直接影響派息的可持續增長，相對於持有低回報的本地住宅物業，無論是回報率、經濟規模效益、資產流動性，REITs都更勝一籌。至於債券，選擇短年期的債券，只要投資者能夠持有至到期，而發行人又沒有違約，即使做了槓桿，只要控制好倉值比例，是進可攻退可守的投資。

組合中配置「計到數」的投資有助你去計劃 ; 至於在短線賺價的投資，除非是套利(Arbitrage)，否則在筆者看來不是計劃，只是增加組合的不確定性。中產家庭，宜及早及分散收入來源，建立多種被動收入，將過度集中的固定資產減磅或利用借貸增加資產流動性，慢

慢提升每月現金流水平。狀務狀況是否健康，長遠來說應看「結構」是否健康。

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