讀者信箱: 中產打工仔動盪市場下的資產配置 (現金流理論篇)

Hi starman 你好，

本人 38 歲月入約 80k, 月可儲約 40k，太太照顧小朋友，資產如下

1. 自住樓，市值約 4.8M (加按後 mortgage 2.8M)

2. 四個新界車位，市值約 2.8M (沒有負債，已升了不小，預期仍有小量增長空間)

3. 1M 股票，証券行朋友 agent 處理 （表現一般，不差但也不可算好, 所以想考慮其他投資項目）

4. Cash 1M

車位一個自用，三個收租約 5k/month (已扣除雜費)。目標當然是想達到財務自由。主要問題如下：

1. 2M 流動資產 （cash + stock）想看你有沒有什麼 advice. 有在考慮買工廈收租或買直債 

（但沒有 PB 資格和沒有買直債經驗，是否到証券行買？）。

2. 車位應否做按揭提高 cash flow 再投資？

3. 主要問題其實是想看看若是你會怎樣分配現資產

Jeff

Starman 回覆:

由於近月太繁忙，這段時間一直收到很多讀者的來郵詢問，惟不能抽空回覆，目前已累積了不少未覆電郵，筆者會盡量抽空遂一回覆。

讀者現年38歲，從年齡段來說，讀者應該正值職場上的高峰增長期，即已晉升至一定的職級(一般為中級管理層)，有機會再上一層樓的搏殺時期，再過一段時間，即使想再搏亦未必有得搏，打工仔就是這樣，必須要面對工作以外的職場政治生態，當然不同公司的政治環境不盡一樣，但在香港社會，作為一名打工仔，亦難免需要面對此等跟生產力無關的事情，但搞不好的話想要再上一層樓就難過登天，因此對於只依靠單一收入而又有家庭負擔的打工仔來說，工作壓力可想而知。兩難情況繼而出現 - 究竟在這「搏扎」的搏殺期應該投入多點時間工作，還是應該投入多點時間在家庭，珍惜與太太、小朋友相處的時間？實在難以取捨。

筆者作為過來人，深明此難以取捨的情況，但人生不應只有工作，收入亦不應只來自工作，因而需要明白收入(現金流)及資產配置的重要性。工作收入(工資)是固定的，每月皆有，是現金流；已收回來的收入(工資) 是已收之物，是資產，資產如何配置，是學問。普遍香港人最常見的問題是收入來源過於單一。對筆者或一般普通人來說，現金流才是最重要之物，而資產有兩個作用，一是資本增值 (老一輩人常稱為「保值」)，二是產生一連串的現金流(a stream of cash flow)。對於一般非專家的普通人，前者不應過份預期，因大部份普通人認為會令資產資本增值的因素一般已經在價格反映(Price-in)，因此作為普通打工仔，有正職，又不是專業投資者，時間不多，更不應對這類筆者稱之為"adnormal return" 有過份暇想，而應針對筆者一向經常強調所謂「有數得計」的投資下功夫。所謂「有數得計」即是會定期產生現金流的資產，這類資產值得去累積，使自己的收入來源更廣。以勞力收入作為前鋒，再將勞力收入的儲蓄投資有定期現金流的資產，累積一段時間，直至非勞力收入(被動收入)比勞力收入(主動收入)更多，財務自由指日可待。這是為何筆者一再強調現金流和資產概念的重要。

說回讀者個案，讀者所持為自住樓，無論市場如何，只宜加按不宜出售。筆者去年已經說過，資產如過份集中於住宅的應該套現部份，即假設持有三個以上的物業，應盡可能減持一個，增加流動性，再分散投資其他現金流資產，因住宅的回報率已相當低，資本增值空間短時間內已見頂。對於只持有兩至三個物業的，應把握機會盡量加按套現，如加按金額少於50萬不未能加按，應考慮轉按其他銀行，不要以為轉按很煩，又涉及律師費等，其實銀行的現金回贈及其他回贈已足以抵銷。所以第一步是要將第業套現。住宅物業估值預計會進一步下調，要把握機會。

車位方面可持有，惟可考慮向銀行打包加按套現，2.8M市值，以5成按值計算，可套1.4M，連同1M 現金，即合共有2.4M。至於股票，垣白說，很多股票是非常便宜，特別中行、建行等內銀，中資金融股如平保等，可謂平到飛起。但筆者相信近期股市會非常波動，港匯被拋售，而香港銀行體系結餘沒有明顯減少，明顯非走資情況，筆者不排除有外資大鱷做空股匯市場，太多不明朗因素情況下，筆者仍然偏向現金流投資。

以2M左右的現金，投資選擇不會太多，若是筆者，會考慮買入一手20萬美元的直債，回報率8-12%不等，視乎發行公司風險。或考慮買入地點較好的市區工廈單位收租。其餘數十萬可考慮買入領展、越秀房托的REITs，筆者亦認為建行現價4.5左右，價錢開始變得吸引，周息率達8%，亦可考慮。以8%回報計算，240萬本金，每年收192,000，平均每月被動收入收16,000，比起搏升值的投資穩健而有數得計。

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