投資新界地

在新經濟模式下，利息水平長期處於低水平，各國央行不斷印鈔，銀紙不再值錢，市場上的資金多的是，大額資金只愁沒有地方停泊。在負利率年代，資金存入銀行需要付出成本，大額資金如大型退休基金，他們追求的不是高回報，而是安全且穩健的回報，於是市場上的固定收益資產如債券，甚至乎房託基金等的資產受到資金追捧，價格已升到上天。大眾投資者此時已無太多選擇，紛紛追入市，付令相關資產進一步推升。在這一輪升浪後，是否已接近水尾，無從稽考，但如果要使用槓桿投資，切記要留意自己本身是否有長線持貨的能力，長線持貨講求的是現金流能力。

筆者一向主張要持有不同種類資產分散風險，不能將所有雞蛋放在同一個籃子中。然而，香港地普遍人最熟悉的投資不外乎股票和住宅，惟越多人投資的地方就越多散戶風險，媒體天天報導，市場資訊越多，市場就越有效率，市場錯價的機會就越少，對於筆者這類機會投資者(不是投機)而言，實不是「掘金」的好地方。香港地什麼都有，最稀缺的資源就是土地資源，而土地資源往往大部份只會落入大地產商手中發展大型住宅項目。作為小投資者，就只能在在利基市場(Niche Market)尋找投資機會。

因此，筆者在大約一兩年前就開始留意新界農地及倉地的投資機會，發現潛力極大。在做任何投資前，首先是要對市場有所認識，需要做足功課及市場調研，筆者最近亦收到不少讀者來郵詢問有關農地投資的問題，發覺大家對於新界地及城市規劃的認知不多，因此筆者決定本篇與大家分享一下新界土地投資的基本概念及潛力。

要尋找新界地的投資潛力，投資者不得不留意政府的規劃圖。政府的規劃圖大致可分為分區計劃大綱圖(Outline Zoning Plan (OZP))、發展審批地區圖(Development Permission Area (DPA))、發展大綱圖(Outline Development Plan (ODP) )。以上的都是政府的公開資訊，但市場會去認真研究的人是極少數，沒有認真做功課便說市場沒機會的人要成功，除非上天將塊肉放入你口中，否則等一世都難有機會。在對政府未來的規劃有了基本概念後，大家便會開始發覺某些土地在本已經供不應求的情況下，供應將會在未來數年嚴重大幅減少。

新界農地的規劃用途基本可分為8個主要類別，包括保育地、綠化地、農地、康樂地、V-Zone地(即丁地)、OS地(即倉地)、ID地(工業用地)、R地(住宅地)等八個類型。筆者在產融結合的力量一文都曾介紹過，筆者公司去年購入了一幅位於上水文錦渡9萬呎的倉地(OS地)，經過近一年的工程，數個月前已全部出租，租金12.5/呎，月收110萬，一年收1300多萬租金，成本計租金回報超過10%。在興建的過程中，倉地的租金水平已急速上升，直至目前某些條件相約的倉租值已升超過15/呎水平，升幅驚人，甚至越乎筆者之前的預期，主要由於市場倉地已處於嚴重稀缺的狀態，而情況只會越來越嚴重。

在香港，倉地本已是不足夠，加上新界東北發展計劃即將上馬，以及未來洪水橋和元朗南發展規劃，政府將會大規模收地，令本已供不應求的倉地市場情況更趨嚴重。根據元朗南發展區最新規劃方案，元朗南可發展的183公頃面積，近六成屬「棕地」，包括已荒廢農地或用作露天倉貯(Open Storage)，並透露政府需要收回「絕大部分」棕地作發展，而現時元朗南的棕地集中於公庵路、山廈村等一帶，主要用作露天擺放重型機械、貨櫃場、物流倉貯等，佔地超過110公頃面積，而發展局表示只會預留約12公頃土地用作露天倉貯及工場用途，表示即只是元朗南，未來數年內將會損失超過100公頃的露天倉貯面積，佔目前市場總供應的非常重大比例，還未計算更大規模的新界東北發展計劃，涉及的發展面積達700公頃，其中古洞北、粉嶺北以及坪輋的倉地將會面臨被收回。筆者估計數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及近1000個。土地業主當然高興，政府提出的收地價錢是天價，新界東北極荒蕪的農地的回收價都已接近2000/呎，元朗南近公庵路的大量倉地會是何價？業主當然高興，卻苦了本地物流業界的經營者，部份業界用家得悉倉租約到期後不會續租，已紛紛在市場尋找倉地，惟市場供應已極少，一年來持續上升的租金已反映市場情況。

更可笑的是，政府的解決方法竟然是採用多層工廈方式安置倉地的經營者，要知道部分涉及重型機械的業界根本難以「上樓」，而他們才是真正的用家。這證明政府當局對實際市場的認知是何等的貧乏。對香港人來說，這是何等的無奈？

擁有地產霸權優勢的大地產商早已囤地，亦有不少財力雄厚的市場投機者在發展規劃大綱公佈後大量掃入相關土地，購入後連租也懶得出租，荒廢坐著等升值。像筆者基於市場供應和需求、考慮市場真正需要而著實投資發展的投資者或投資團體屬極少數。因此，最近有些得悉最新政府規劃藍圖知道自己所投機購入的倉地不納入規劃範圍便急急求售，對筆者來說正好是一個市場機會，筆者始終喜歡「主動增值」的項目投資。投機者關注的只是規劃為資產帶來多少的價格升幅，而非規劃令市場的供求帶來什麼影響。

雖然筆者都只是一個生意人，更談不上貢獻社會等清高的考慮，但始終對於投機的事情沒太大興趣，經營項目中所能學到的知識和經驗、賺到的人脈、得到的成功感，比金錢回報來得更寶貴。

希望各位在本篇文章中也能得到一些投資新界地的基本概念。

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