2016年10月27日 星期四

談人民幣匯率與投資



有一段時間沒有寫過有關人民幣匯率或投資人民幣產品的文章,筆者自問在該範疇的投資上也算是個專家,當年在人民幣相關投資上的利潤亦非常可觀,最近不少朋友問到筆者對人民幣走勢及投資的看法,筆者亦十分樂意在此分享一下個人看法。其實,在剛寫本blog的的時候,筆者在較早的數篇文章都經常談及如何應付人民幣貶值的風險,尤其是在投資人民幣債券的時候要特別注意人民幣匯率貶值的問題,以免賺息蝕匯價。

以往有不少債券投資者,甚至私人銀行家們都大力建議投資者選擇人民幣債券,主要因為其息口較高,同時人民幣在當時是預期升值的貨幣。但投資者要想清楚,投資債券的目的是為了賺取利息,即使債券價格下跌,亦可在到期日取回全數本金;當債券價格上升,可考慮賺價離場,財息兼收,進可攻退可守,其保本性質就是最吸引的地方,正正因為投資債券的價格波動風險較低,投資者可利用私人平台槓桿操作,將債券抵押予私人銀行以低息融資,再重新投資於穩健的債券或其他高息產品上,使槓桿後的投資回報率大大提高。但有一點要留意的是,假若投資者投資的是人民幣債券,同時進行槓桿操作,由於人民幣利率遠比美元高,人民幣債券槓桿操作的貨幣必然是美元,否則會導致沒有足夠的息差套利空間。然而,借入美元去投資人民幣債券,會出現交叉貨幣風險(Cross Currency Risk),正如前文所說,使用槓桿是雙刃刀,他能會倍大回報率,但同時亦會倍大投資風險。

借入一種貨幣去投資另一種貨幣計價的投資產品等同於槓桿投資該匯率的升跌。買入資產的貨幣升值當然會提升回報,因為這代表借入的貨幣在貶值(債務貶值)。相反的話,資產貶值即代表債務升值,這樣便會錄得虧損。由於這涉及槓桿操作,總投資額倍大了,上述所講的回報與風險會同時倍大。因此,筆者一向並不建議使用槓桿操作投資人民幣債券或人民幣的相關投資產品。

若真的想投資人民幣債券,但同時又不希望有上述所講的匯率風險,可選擇同時購買人民幣遠期外匯合約,鎖定相關匯率風險,但要注意遠期外匯合約的交割日和到期日存在兩天的間隙,投資金額和遠期合約的金額必須匹配,同時遠期合約的交割日亦必須與債券的到期日相匹配。當然,以上操作亦需要考慮購入遠期合約的成本。在目前風高浪急的經濟環境下,投資要有清晰的目標,目標是賺取息差就是賺取息差,切勿牽涉太多不必要的風險,切勿被潛在獲利機會沖昏頭腦,本末倒置。

有興趣的讀者可參考本blog之前的相關文章︰

如何利用遠期合約對沖槓桿人民幣債券風險


前文亦曾提及過,筆者亦曾經使用槓桿操作購入人民幣存款證,以97%的融資率抵押予銀行,借入美元再購入人民幣存款證,即槓桿比率達33.33倍。以上操作當然存在匯率風險,但當年人民幣穩步上升,加上人民幣存款證的利率與美元利率存在一定的息差,筆者才有信心在沒有鎖定任何遠期的情況下槓桿操作人民幣投資產品,賺取息差的同時在人民幣匯率升值上亦獲厚利。現在回頭想起來也有點戰戰兢兢。

時至今日,人民幣長遠必定升值的神話已不復再,人民幣匯率自去年年初已開始觸頂回落。過往10年中央在人民幣國際化的目標上做了不少功夫,包括成立香港人民幣離岸市場(CNH市場) 、與其他國家簽署貨幣互換協議、保持人民幣匯率穩步上升,增加市場投資者及國際對人民幣匯率的信心,從而鼓勵國際貿易使用人民幣結算,一步一步朝着人民幣國際化的目標前進,過往五、六年的步伐亦十分理想。然而,自從經歷過去年股市大震盪後,中央已經意識到保住經濟面硬着陸才是最重要,人民幣國際化的長遠策略性目標與保經濟增長的目標相比,顯然後者更為重要。

要保經濟,但求內需實在未能夠支撐每年的增長目標,內地股市和樓市亦存在不確定性,邊上對中央在股市和樓市上的政策構成極大的壓力,為減輕壓力,必須雙管齊下,內需及國際貿易同樣重要,人民幣匯率的定位便是關鍵。在各國大量印銀紙、實行負利率、主動將國家貨幣貶值的手段下,為保持國際貿易的競爭力,人民幣只能夠貶值。在過去一年,中央採取的手段是一邊以口述維穩匯價,另一邊透過人民銀行每天的指導價格控制匯率一步步下行。中央這樣做的目的顯然是害怕外匯流出,但事實是引導人民幣匯率一步一步行行會造成市場認為人民幣長遠貶值的預期。

市場對一種貨幣升值或貶值的預期是十分重要的,假若市場的貶值預期形成,外匯流出的情況會更為嚴重。根據中國外匯局公布,內地已經連續15個月出現結售匯逆差,反映走之情況嚴重。要改善這個情況,人行可能需要考慮一次性將人民幣貶值,而不是慢慢將人民幣一步步貶值。這樣做可能會引致市場出現動盪,但長痛不如短痛,一次性貶值一個幅度後,市場反而會認為人民幣已經見底,甚至認為可能出現超賣,匯率跟隨穩定,經濟情況長遠應有所改善,同時可能會出現短暫性輸入性通脹。以上只屬一個假設性的方案,但無論最終人行決定如何,人民幣匯率短期內繼續貶值的可能性極大,這點毋庸置疑,走資情況亦將會繼續,香港作為國內人民幣走出去的跳板,香港市場的資金只會越來越多,資產價格必然繼續上升,特別是高回報的資產和投資產品必然受到追捧,在這樣的大形勢下,作為散戶抑或專業投資者應及早佈置及作出相應的資產配置為上策。

切勿老想着過往數十年的經濟周期模式在當今新經濟模式下會不斷複製,遊戲規則不斷轉變。

2016年10月17日 星期一

讀者信箱: 投資要融會貫通 簡單便是美 (退休計劃篇)


Star 兄

閣下年青有為,目光遠大,非常難得。
本人年紀應比弟大十年以上,卻仍未為退休做好保障,深覺年青時太浪費時間,故把經濟情況讓星兄把把脈。

家庭狀況:本人與妻 44歲,一小孩11歲
收入: 本人 70K (其中15%扣出每月買公司股票和MPF)、妻35K
支出:8萬/月,現時每月儲1、2萬
物業:一個市值4佰零萬單位,仲有50萬供款。
股票加現金共大約300萬 (其中7成係股票,帳面蝕一成)。
夫婦的 MPF户口 200萬左右。

願景:
1) 預筆錢比小孩謮大學,100萬?
2)十年內退休,其實想離開現在的商場,去做自己野,搞興趣班之類。
3) 希望真正全退時有每月3、4萬收入

感激!

補充小小:現時的被動收入其實好小,一年幾萬元吧。

點樣可以做到十年後每月可出5萬現金流呢?

係咪無可能?

明白起步遲咗,仍有機嗎?

讀者Sam

Starman回覆︰

最近,美聯儲主席耶倫最終都要接受新經濟常態局勢的事實,在一官方會議中,耶倫首次提出high-pressure economy (高壓經濟)的政策概念,意思就是容許通脹率超過之前一直原訂標準的2%目標水平,以解決市場就業及經濟復甦為大前題,這反映美國面對當前全球QE的局勢已無計可施,被迫返回QE放水穩定經濟的年代。在去年底,美國第一次加息的時候,筆者亦曾分析過,美國以目前情況根本沒有大幅或連續加息的條件,當時市場高息資產包括債券及REITs都出現明顯調整,應該趁當時加強投資組合的資產配置,認清大局。可惜當時市場不少金融機構財演一如以往順勢大做文章,不少散戶投資者都錯過了最佳進行資產配置的時機。誠然,以目前情況來說,美國以及世界主要經濟體在可見的將來,暫時仍未見經濟模式會有任何突破,市場資金只會越來越多,市場仍然會維持低息水平,資金繼續追逐高息資產,資產價格會繼續上升,貨幣的購買力繼續下跌。因此,現時及早認清大局亦未為晚也。

筆者在較早前的一篇文章「人生規劃 由五年計劃開始」中曾提到,筆者認為人生可分為三個十年,第一個十年是22-32歲(即畢業前就應該著手規劃); 第二個十年是32-42歲 (在第一個十年累積的越多,才是真正的「嬴在起跑線」); 第三個十年是42-52歲,應該開始計劃並準備退休或退而不休的生活,原因很簡單,這階段已經過了精力最旺盛的時期,不應再依靠勞力賺取金錢,被動收入應該為最主要的收入來源。

打工每月所收到的「工資」,正確來說應該稱為「補償」(Compensation),打工等如你出賣最寶貴的人生、時間和心力予公司,當中包括被上司「丙」、「受氣」、承受工作壓力等等,每月工資就是對你作出應得的補償。正所謂「人生有幾多個十年?」,人生不應只為了「被補償」而生活,打工的意義不應單純為了每月工資,而應該是為了脫離窮忙生活而努力儲備足夠的彈藥,當然工作中賺取的人生閱歷也非常寶貴,羽翼豐滿的一天就是脫離現在崗位,去做自己真正想做的事情的時候。至少,應該以此作為目標,人生才能活得多姿多彩。事業、家庭、成就、理想在人生中應該取得平衡。

讀者現年44歲,家庭收入超過十萬元,在幾乎沒有被動收入的情況下,每月的家庭開支約8萬元,實質每月可儲蓄的金額僅1-2萬元。雖然自全樓已近供完,手持流動資產僅300萬,以目前該格局仍未能無憂地退休,而這正正是典型香港的中產家庭所面對的問題。而往往在這個年齡段計劃退休生活時,開始意識到退休問題,焦急而容易導致藥石亂投,如買「債券基金」、XX基金、槓桿保險、炒細價股、盲目追捧銀行股/大藍籌等等,結果令整個計劃弄得更糟糕。

筆者可以說,幾乎所有零售銀行可以買到的基金都不要買,所謂的每月回報都不要信,羊毛出自羊身上,銀行作為中介基機構所收取的中間費用之多,再加上基金經理的收入、市場推廣的收入,扣除後如果到應每月支付你高息,其underlying asset的資產質素可想而知  (可參考: 

讀者信箱: 五年翻一倍回報的保險產品很吸引?)。因此,從投資角度,簡單就是美,越簡單的投資能獲取高回報就是最好,風險最可控。這是第一點。


第二,自住樓不要賣,不賣的意思不代表筆者是樓市大好友。要知道,人必須要住,這是必需品,你不買樓便要租樓。因此,沽出自住樓與沽空樓市沒有分別。在這風高浪急的世代,沽空任何資產前都要三思。量化QE,超低息時代,投資者要take advantage的是使時間成為自己最好的朋友,應該利用長年期的低息貸款(你是借方,不是貸方)購入資產,同時要留意購入資產本身的現金流,不應考慮本身現金流低、回報率及市場流動性太低的資產。資產的流動性的高低很大程度亦取決於該資產本身的融資能力,越容易做高融資的資產,其流動性就越高。是否取得高融資,除了資產本身外,亦取決於融資平台,如按揭銀行、私人銀行、IB (Interactive Broker)等等。以上一環扣一環,如果能夠融會貫通,以讀者目前的資產組合條件,利用上述進行資產配置,短時間內令組合產出5萬以上被動收入絕對沒有難度。切勿投資不明白、複雜的理財產品。

以上希望能對讀者有一些啟發,祝願讀者早日能夠將以上融會貫通,早日輕鬆進入財務自由之路。

2016年10月2日 星期日

讀者信箱 - 為重資產減磅 加強現金流再投資

Starman 你好:

本人 46 歲,太太42 歳,沒有小朋友。十三年前辭去穩定職業遠赴美國再次投入校園,學習自己最感興趣的領域,當年沒有深思完成學業回港會如何,只是心理及財政計劃好去追尋當年的夢想。07 年回港後重新找尋相關工作,差不多要從頭開始事業,過去八年夫婦同心邊努力工作儲蓄,邊思考及投資,計劃未來退而不休之路。

近月有幸拜讀貴博客每篇文章及留言,確實將我守舊的投資及理財思維打破了,深思後知道是時候重整計劃了,盼望 Starman 兄可給予專業意見,不勝感激。

現述財務背景如下:

夫婦月入9萬 (太太全職,本人已轉半職)

自住物業市值 850萬,尚欠貸款 182萬,月供 $13,700

其他物業投資:

1. 深水埗區細單位市值 350萬,無按揭,租金收入 $10,200

2. 長沙灣區細單位市值 330萬,尚欠貸款 132萬,租金收入 $8800,月供 $5,300

3. 東涌區中型單位市值 720 – 750萬,尚欠貸款 280萬,待租,月供 $11,000

4. 紅磡細單位市值 300萬,尚欠貸款 82萬,母親住,月供 $5,100

5. 屯門工廈市值 280–300萬,無按揭,租金收入 $9,800

6. 兩個小商場舖,無按揭,只租出一個,租金收入 $2,200

股票投資: 工商內銀股市值 79萬

現金: 20萬

每月總支出: 約 $10,000 – 15,000

本人想法:

有鑑於物業產生現金流及扣減供款及稅項雜費等幾乎沒有正回報,物業更有機會租不出及顧及維修等,本人很想短期內賣走 2 及 3 兩項物業,套取現金再加半年後儲蓄可以達到入 PB 的門檻,然後進行有穩定現金流的直債投資。股票方面,適當時候會轉做 REIT。

請問以上個人想法可取嗎?希望得到 Starman 的指教。 (歡迎本人個案放在貴博客中討論)

由於個人對 PB 及直債認識貧乏,亦想得到一些寶貴資料及建議。

衷心感謝你的時間! 敬祝生活愉快,業務更上層樓。

PS Lam

Starman回覆︰

香港人喜歡儲物業,有錢就買樓,原因是買樓的技術含量不高,只要你有足夠的首期,或家庭中有人有入息能滿足供款要求。當今世界資金不成問題,資金代表購買力,你沒有,不要緊,你爸爸媽媽會有,爸爸媽媽沒有不要緊,你公公婆婆爺爺嫲嫲都會有,筆者可以告訴你,香港大部份業主都擁有這樣的購買力,你身邊沒有可能是你身處圈子的問題,不要質疑。以上都沒有的話,那就要像筆者一樣自求多福,努力靠自己了,及早準備、計劃自己的人生,要付出更多的努力比別人跑快數倍追回這班早已開始行駛的高速列車。做錯一個決定,錯失一個機會,可能一世只能在路軌上靠自己的雙腳繼續向前跑了。

香港地機會雖然多,但往往未輪到你,這是投資門檻的問題,是不公平的,是歧視未及門檻而又沒有家底的一眾人士。今時今日香港地買樓的購買力是三代人購買力的總和,但土地資源大部份已被以上三代人私有化了,香港目前剩下的土地資源已不多,但這三代人的購買力依然在市場與單打獨鬥的你競爭。

香港人喜歡買樓,另一個原因是因為具有高槓桿,在長期低息的環境下,樓宇按揭貸款長達30年,讓時間將你的負債貶值,同時通脹、銀紙的貶值會讓資產升值,讓時間成為你最好的朋友。然而,在辣招下,只有首置人士買樓才擁有高槓桿的優勢,對投資者而言,買樓回報率低,沒有高槓桿,資產流動性又低,為何仍要堅持買樓收租的傳統投資模式?

不少上一代經歷過高低起伏的香港人相信市場周期的硬道理 (但他們往往忽略了在新經濟模式下周期將會大幅延長的因素),他們鐘情物業投資,但同時亦不喜歡借貸,十分穩陣,物業收租資產長年累月累積,財務狀況表面健康,但他們都有一個通病,就是缺乏現金流,這是投資組合(Investment Portfolio)過份集中於物業資產的結果。本案讀者也不例外。

本案讀者年屆中年,慢慢步向退休,也意識到是時候要為自己即將來臨的退休生活計劃。讀者手上持有1個自住物業,4個收租物業,1個工廈單位及2個小商鋪,全是非流動資產。流動資產只有數十萬元的股票及20萬元現金。由於物業收租回報低,投資組合幾乎沒有正數的現金淨流入。投資組合可以說是高度集中於物業資產,低現金流。這與筆者一向主將的「輕資產」、高現金流的操作剛好相反。

無論是「重資產」或「輕資產」都有其優勢,但現金流是必須的。現金流主宰著再投資(re-investment)的回報,再投資的回報有複息的力量,有助流動資產的長期累積及提升整體資產流動性。坊間經常談論的「財務自由」及一般人的退休計劃,關鍵因素都是「被動收入」的多與少,講求的是現金流,再進一步就是「被動收入儲蓄」,這是現金流再投資的層面。有些投資者側重物業資產沒有問題,但不要忽略現金流的重要。要提升物業資產的現金流只有兩個方法,一是直接出售手頭資產套現; 二是利用槓桿或加大槓桿,即加按物業套現。兩者都不做的話,投資組合慢慢因缺乏水份而乾死,空有資產值而缺乏流動性,可參考前文- 「財務狀況「太健康」就是不健康」。

如果你有「豪宅」,又有私銀平台,甚至可將「豪宅」放入私銀增加倉值,用於投資流動性較高且具較好現金流的投資產品(如筆者常提及的REITs及Bonds),為「過重」的投資組合減磅變「輕」一點。

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2016年9月22日 星期四

投資新界地2 - 橫洲發展只是序幕?



事有湊巧,筆者在上月發表一篇題為「投資新界地」的文章,當中主要講述政府在不久的將來會大規模收地發展,主要地區包括洪水橋一帶(洪水橋發展計劃)、公庵路、山廈村等一帶(元朗南發展計劃:183公頃面積,近六成屬「棕地」)、古洞北、粉嶺北以及坪輋(新界東北發展計劃:涉及的發展面積達700公頃)。估計單是元朗區,數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及達1000個,市場上供物流業界用於大型儲物的「棕地」空間將會變得嚴重稀缺。

然而,該篇文章尚未提及發展規模較小的「橫洲發展計劃」,筆者亦萬萬想不到涉及發展面積僅33公頃的「橫洲發展項目」最近竟鬧得如此火熱,成為了整個大形勢發展的序幕。其實所謂「棕地」,是指已受破壞的土地,包括用於放置大型機械及物流倉儲的倉地及貨櫃場等等,當中價值最高,而且本已十分稀缺的是「露天倉地」(OS地)。香港地少人多,土地資源稀缺是香港先天的問題,而689政府將解決香港住屋問題列為重中之重的首要任務,方法是想盡辦法大舉增加潛在可發展住宅的土地供應量。然而,口講容易,執行困難,當中必然會有所取捨,最後被「捨」的相關團體必然會走出來反對,令發展計劃面臨種種挑戰,最後成功與否且看政府的決心,以目前情況看來,上述的發展計劃事在必行,最後還是用「錢」去解決,凡事總有個價,香港政府資金充裕,上百億的收地資金,錢從何來?自然是從納稅人口袋裡去拿吧。

「橫洲發展計劃」的爭議,簡單說就是說好的用橫洲約 33 公頃棕地興建 17,000 個公屋單位,最後因政府的多次「摸底」,認為「棕地問題」不易處理,涉及收地補償的金額龐大,在取易不取難的原則,轉而打有原居民居住的綠化地主意,先發展朗屏路毗鄰佔地 5.6 公頃土地,興建4000個公屋單位,作為橫洲發展計劃的第一期。然而,這並不代表餘下13000個單位落空,政府表示為盡快使項目上馬,橫洲發展計劃將分4期興建。客觀分析,其實這也合理,原居民居住的綠化地屬自用性質,價值當然遠低於露天倉地(棕地),所涉及的收地補償金額也較少。根據東北發展的情況,新界東北極荒蕪的農地如打鼓嶺農地回收價都已接近2000/呎,試問元朗的露天倉地(棕地)會是何價?超過2000/呎幾乎是必然的事。龐大的收地預算、談判所需的時間以及如何安置被趕走的棕地使用者問題,要解決這些問題,不是一時三刻的事情。

其實情況一如所料,香港的土地問題是先天性的,而新界的土地問題千絲萬縷,是歷史遺留下來的問題,除「錢」以外,根本沒有其他方法解決,而「錢」最終也只能解決業主的補償問題,真正土地用家(業界)的問題仍然無法解決。筆者預期,橫洲發展計最終仍會按計劃上馬,如政府所說,先收綠化地興建4000個公屋單位發展第一期,下一步將會是收餘下37公頃棕地用於發展餘下13000個公屋單位,問題只是要取得收地補償金額的共識。同時,洪水橋發展計劃及元朗南發展計劃將緊隨其後接力上馬,屆時市場會開始真正意識到棕地的功能及價值與及其稀缺性,最先反映的會是倉地租金,然後便是倉地的估值及價格。目前為止,無論是政府、業主、用家都大大低估了棕地的功能及價值,而往往都會在問題真正浮現時市場在意識到,情況好比住宅市場十年前大家都未有意識到住宅供應問題一樣,到問題來到時才亡羊補牢,這需要用多少的力氣才能追回十年的時間?

筆者作為一個小投資者,雖然早在兩年前已開始意識到問題,但可以做的就只能從經營業務及投資的角度出發。這段時間,筆者公司一直努力在市場物色具條件的露天倉地買入作投資及興建大型貨倉收租,回報非常可觀,可以說是史無前例。單是上周,已收到4組買家同時開票購買筆者拆售的倉地,感覺是非常著急,估計是其正在租用的倉地業主收回不再續租。

有見及此,筆者最近忙於在開曼成立一條新的私募股權基金(Cayman PE),以SPC架構成立(有別於傳統的GPLP),同時已有不少PI(專業投資者)及數個機構投資者有意作為Class-A Investors,主力投資香港倉地市場及另類房產項目(Alternative Investments)。無論筆者看得多遠,跑得多快,以有限的資金體量,實在難以追得上市場往後數年的發展及變化,機會一瞬即逝。Real-estate PE正是一個有效的投資模式及未來大趨勢,這是最近與該方面專業的律師團隊努力研究的方向。香港應該朝著這方向走,可惜香港人才只局限於過時的傳統專業範疇,因此步伐遠較歐美地區,甚至中國內地落後,實在可惜。有關這方面的知識,有機會再與大家分享。

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2016年9月8日 星期四

爬出井口看世界 (給百樂新書的序)


百樂兄出著作,分享財務自由速成之法,希望筆者為其新作寫個序,筆者當然義不容辭。有關百樂兄的背景,大家可到百樂兄的Blog了解一下(見《財務自由速成法》)。

「你好, 我是百樂, 無家底,中學會考差不多科科肥佬, 差到冇朋友, 但我没放棄自己, 不段嘗試並從無數錯敗中學習, 30 歲出頭赚到我第一個一千萬(港元),40 歲建立了全盤被動收入生意,淨資產過亿。在今天的香港,可算是實現了財務自由。 比上不足, 比下有餘, 知足常樂,生死無常, 問問自己, 再多的資產, 我會比這刻有更多快樂嗎?大概不會。那麼,剩下來的日子是为甚麽而活呢? 生命的意義在於開心快樂, 精神上,身體上和經濟上有足夠的財富, 為身邊的人帶來幸福快樂, 自己便得到快樂了。」by Baile

筆者第一次看到百樂兄的自我介紹,不會感到不可能或存在任何質疑的感覺,只想即時閱讀百樂的文章,了解其心路歷程和投資理念。近日,百樂兄開始在網絡上宣傳及發表自己的新著作,卻引來不少讀者及blog界朋友的質疑,反應頗大。大家質疑的是百樂兄是否真的如其blog中介紹說在無家底的情況下做到「 30 歲赚第一個一千萬,40歲淨資產過億」,事實上這個質疑對大眾來說很正常,因為這件事對每日埋頭苦幹的一般上班一族來說可能是太離地、是天方夜譚,連造夢也沒想過,甚至連止凡兄一開始也有所質疑,私下向筆者求證了解,當然止凡兄是考慮到其本身對大眾的影響力,作出審慎求證是對大眾讀者負責任的表現。

在香港這個多年來一直信奉「知識才能改變命運」、「求學只是求分數」、「嬴在起跑線」、「專業人士是社會的天之驕子」等理念的一個小城市,一個大學畢業生出來當個四大會計師樓的審計員(Big 4 Auditor),起薪點才不過萬多元,突然有個當年會考才幾分的人跑出來跟你說他靠自己在畢業後的短短十年間就已經達到財務自由,淨資產以億計,難免對人有一種思想及價值觀的沖擊,因此種種的質疑其實也是可以理解。更何況在「反智」的世代,勵志的故事往往都不討好。

話說回來,其實筆者都是過來人,當年家境貧窮,曾經一段時間連衣食開支都成一個問題,筆者年幼太過專注某一種運動,中學階段基本上沒有好好讀過書,第一次會考只得幾分,放榜當天才真正意識到自己有機會無書讀。幸得重考那年遇到了恩師,愛上了經濟學,整個人突然開竅。其實男仔一般都比較遲才開竅,在香港的教育制度下,男仔在學業早期無疑是比較蝕底。大學生崖,海外留學,畢業後所遇到的種種經歷,在一般人看來是一帆風順,但大部份人(包括身邊很親的人)都忽略了過程中所遇到的種種困難和挑戰,更有不少人應為是運氣使然。筆者認為儘管一個人有無比的運氣,也不可能在人生不同的階段一帆風順,完全沒有挑戰,其實關鍵在於你是否在遇到困難時懂得堅持、如何面對及克服挑戰。

百樂兄的成功,在一般人看來是不可能,甚至有人認為是一個「騙案」,想設法去證實它的虛偽。其實姑勿論百樂兄的成功是真是假,百樂兄分享的理念是否具參考價值才是關鍵,而一種理念是否具參考價值,不是單純依靠分享者的個案成功與否去判斷,而是需要讀者自行運用自己的獨立思考去判斷。與其浪費時間討論個案的真實性,不如去閱讀作者的文章,自行判斷文章內容是否合理,是否具參考價值。隨著互聯網的發展,世界的資訊泛濫,在吸收任何資訊都需要經過獨立的思考判斷,筆者從不相信權威,但對各種理念都不抗拒,採取完全開放的態度,這樣才能擴闊自己的視野,開拓自己的世界觀。

有不少投資者都會認為投資的風險和回報必成正比,因此凡有爆炸性收益的投資或生意都存在極高的風險,因此認為別人的投資或生意上的成功是取決於運氣(因背後承受著極高的風險),根本無參考性。存在這樣想法的人是將自己永遠困在一個井內。其實投資或做生意來而言,風險的高低很大程度上都取決於投資者本身對該「產品」或「項目」的熟悉程度。市場不是永遠經常性有效率,特別在新興行業、創意工業、高新科技的範疇最為常見。在不熟悉的人眼中是風險,在熟悉的人眼中是機會。機會永遠只留給有準備、有計劃的人。

大家要知道,不是所有市場都像股票市場一樣經常性有效率或能於短時間內迅速調節,經濟學中的交易費用/資訊成本往往會做成信息不對稱(Asymetric Information)。當有好的「項目」或「點子」,只要是有價值的,不難找到人投資資金,這就是中國人所說的「百樂」。而這亦是筆者曾經親身走過的路。百樂兄今天所分享的,正正就是他走過的路,其經驗和心得是非常寶貴的。在深入了解前,請不要在井內看世界,沒殺了你的不見的機會及別人成功之路的經驗,否則閣下只會失去吸收別人珍貴成功經驗的機會。

筆者有親身與百樂兄見過面,傾談過,亦互相分享過大家的投資理念。由第一次看百樂的文章開始,從沒有花一秒去想這是真的假的。因為百樂對財務自由及創業的看法,相信只有過來人才能有這樣的體會。筆者相信百樂兄的文章對各位上班一族,不論閣下是否有意將來創業,都有一定的啟發性。希望大家都能從百樂兄的文章中有所得著。

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2016年8月30日 星期二

投資新界地


在新經濟模式下,利息水平長期處於低水平,各國央行不斷印鈔,銀紙不再值錢,市場上的資金多的是,大額資金只愁沒有地方停泊。在負利率年代,資金存入銀行需要付出成本,大額資金如大型退休基金,他們追求的不是高回報,而是安全且穩健的回報,於是市場上的固定收益資產如債券,甚至乎房託基金等的資產受到資金追捧,價格已升到上天。大眾投資者此時已無太多選擇,紛紛追入市,付令相關資產進一步推升。在這一輪升浪後,是否已接近水尾,無從稽考,但如果要使用槓桿投資,切記要留意自己本身是否有長線持貨的能力,長線持貨講求的是現金流能力。

筆者一向主張要持有不同種類資產分散風險,不能將所有雞蛋放在同一個籃子中。然而,香港地普遍人最熟悉的投資不外乎股票和住宅,惟越多人投資的地方就越多散戶風險,媒體天天報導,市場資訊越多,市場就越有效率,市場錯價的機會就越少,對於筆者這類機會投資者(不是投機)而言,實不是「掘金」的好地方。香港地什麼都有,最稀缺的資源就是土地資源,而土地資源往往大部份只會落入大地產商手中發展大型住宅項目。作為小投資者,就只能在在利基市場(Niche Market)尋找投資機會。

因此,筆者在大約一兩年前就開始留意新界農地及倉地的投資機會,發現潛力極大。在做任何投資前,首先是要對市場有所認識,需要做足功課及市場調研,筆者最近亦收到不少讀者來郵詢問有關農地投資的問題,發覺大家對於新界地及城市規劃的認知不多,因此筆者決定本篇與大家分享一下新界土地投資的基本概念及潛力。

要尋找新界地的投資潛力,投資者不得不留意政府的規劃圖。政府的規劃圖大致可分為分區計劃大綱圖(Outline Zoning Plan (OZP))、發展審批地區圖(Development Permission Area (DPA))、發展大綱圖(Outline Development Plan (ODP) )。以上的都是政府的公開資訊,但市場會去認真研究的人是極少數,沒有認真做功課便說市場沒機會的人要成功,除非上天將塊肉放入你口中,否則等一世都難有機會。在對政府未來的規劃有了基本概念後,大家便會開始發覺某些土地在本已經供不應求的情況下,供應將會在未來數年嚴重大幅減少。

新界農地的規劃用途基本可分為8個主要類別,包括保育地、綠化地、農地、康樂地、V-Zone地(即丁地)、OS地(即倉地)、ID地(工業用地)、R地(住宅地)等八個類型。筆者在產融結合的力量一文都曾介紹過,筆者公司去年購入了一幅位於上水文錦渡9萬呎的倉地(OS地),經過近一年的工程,數個月前已全部出租,租金12.5/呎,月收110萬,一年收1300多萬租金,成本計租金回報超過10%。在興建的過程中,倉地的租金水平已急速上升,直至目前某些條件相約的倉租值已升超過15/呎水平,升幅驚人,甚至越乎筆者之前的預期,主要由於市場倉地已處於嚴重稀缺的狀態,而情況只會越來越嚴重。

在香港,倉地本已是不足夠,加上新界東北發展計劃即將上馬,以及未來洪水橋和元朗南發展規劃,政府將會大規模收地,令本已供不應求的倉地市場情況更趨嚴重。根據元朗南發展區最新規劃方案,元朗南可發展的183公頃面積,近六成屬「棕地」,包括已荒廢農地或用作露天倉貯(Open Storage),並透露政府需要收回「絕大部分」棕地作發展,而現時元朗南的棕地集中於公庵路、山廈村等一帶,主要用作露天擺放重型機械、貨櫃場、物流倉貯等,佔地超過110公頃面積,而發展局表示只會預留約12公頃土地用作露天倉貯及工場用途,表示即只是元朗南,未來數年內將會損失超過100公頃的露天倉貯面積,佔目前市場總供應的非常重大比例,還未計算更大規模的新界東北發展計劃,涉及的發展面積達700公頃,其中古洞北、粉嶺北以及坪輋的倉地將會面臨被收回。筆者估計數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及近1000個。土地業主當然高興,政府提出的收地價錢是天價,新界東北極荒蕪的農地的回收價都已接近2000/呎,元朗南近公庵路的大量倉地會是何價?業主當然高興,卻苦了本地物流業界的經營者,部份業界用家得悉倉租約到期後不會續租,已紛紛在市場尋找倉地,惟市場供應已極少,一年來持續上升的租金已反映市場情況。

更可笑的是,政府的解決方法竟然是採用多層工廈方式安置倉地的經營者,要知道部分涉及重型機械的業界根本難以「上樓」,而他們才是真正的用家。這證明政府當局對實際市場的認知是何等的貧乏。對香港人來說,這是何等的無奈?

擁有地產霸權優勢的大地產商早已囤地,亦有不少財力雄厚的市場投機者在發展規劃大綱公佈後大量掃入相關土地,購入後連租也懶得出租,荒廢坐著等升值。像筆者基於市場供應和需求、考慮市場真正需要而著實投資發展的投資者或投資團體屬極少數。因此,最近有些得悉最新政府規劃藍圖知道自己所投機購入的倉地不納入規劃範圍便急急求售,對筆者來說正好是一個市場機會,筆者始終喜歡「主動增值」的項目投資。投機者關注的只是規劃為資產帶來多少的價格升幅,而非規劃令市場的供求帶來什麼影響。

雖然筆者都只是一個生意人,更談不上貢獻社會等清高的考慮,但始終對於投機的事情沒太大興趣,經營項目中所能學到的知識和經驗、賺到的人脈、得到的成功感,比金錢回報來得更寶貴。

希望各位在本篇文章中也能得到一些投資新界地的基本概念。

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2016年8月20日 星期六

「REIT+Bond」的現金流再投資操作




有讀開本blog的讀者可能都會知道筆者持有的金融資產組合以「REIT + Bond」組合為主,之前的文章也有介紹過。Bond 以短債為主,一般不長於3年(部份有5年),會利用債券本身的倉值(LTV)做槓桿投資,增加回報率。REITs一般不做槓桿,利用其價格波動性(Volatility)較低及高倉值的優勢,可作為槓桿債券組合的有效緩衝(Buffer),並作為滿足臨時現金需要的「提款機」,提升了整個投資組合(Investment Portfolio)的資產流動性及穩健性。

債券組合本身的設計是將不同派息月份的債券放在一起,使每月均會收到債券利息,以達至每月出糧的效果。債券利息每月有多有少,筆者會用於再投資(Re-invest)優質、前景看好、平穩增長的REITs組合,如領展(823.HK)、越房(405.HK)和某新加坡REIT等。

筆者本身是一個具有高度投資紀律的人,知足,不貪圖爆炸性的股價收益(有自知之名,知道自己無炒股賺錢的天賦及時間),只注種現金流及長遠的財富累積,相信「有數得計」的投資才能有效利用複息的威力(Power of Compound)累積財富。

筆者堅持以上投資策略多年,由筆者畢業後初出茅廬踏足社會工作開始,多年來行之有效,一開始時個餅雖然不大,但只要心態及策略方向正確,有計劃下堅持,要做大個餅不難。目前整個「REIT + Bond」組合市值翻了很多倍,而最重要是組合能續產生穩定的現金流。「REIT + Bond」資產配置的現金流再投資操作使REITs的持倉比例越來越高,亦即是槓桿緩衝的Cushion越來越厚,使組合越來越穩健,加上近月債券及REITs價格大幅升值,組合槓桿(Portfolio Leverage)已變得越來越低。

早前投資機會成本概念 一文曾解釋過,買債與買股票或REITs的策略和考慮是有分別的,當債券價格上升,Market YTM下降 (不是Historical YTM),繼續持有的機會成本就會上升。由於債券有到期日,臨近到期日債券價格會回歸Par (100),因而沒有長期收益增長的優勢,這點與投資REITs和決定是否繼續持有的策略有重大分別,這是為何筆者會選擇以債券組合作槓桿投資收取高息,再用定期收取的債息re-invest REITs,作為長遠資本增值、財富累積的基石。

在近月債券及REITs的升浪中,筆者選擇減持債券take profit獲利,而REITs一股不賣正正就是上述原因。由剛出來工作直到到現在,筆者從未沽出過一股REITs組合內的持倉,無論REITs價格升得多高,只要基本面沒變,派息的背後有盈利支持(可參考高息股 派息與盈利同步的重要性 ),筆者從來不理會其價格,無論升得多高跌得多低殘,筆者依然定期一股一股的增加持倉。直至目前為止,REITs組合的表現從沒有令筆者失望過,這裡指的不是股價,而是實實在在的盈利增長及派息。

基於市況的轉變,筆者「REIT + Bond」組合的比例及操作模式也作出了相應的調整。沽出債券所獲得的資金大部份已用於買入某優質REITs,目前REITs組合的持倉比例已遠較債券組合高,本年內不排除可能會進一減持債券的比例。因此,REITs價格的上升只會增加筆者再投資的成本,除非找到其他更好的、更值得投資的機會,否則這將會是現金流再投資操作的障礙。投資策略最重要是考慮投資組合收益的可持續性,而投資旅程從來都是長達數十年的旅程。心態、計劃、策略、執行,是最重要的因素,缺一不可。

投資,沒有永遠必勝的方程式及策略,投資心態及紀律性才是致勝關鍵。面對不同的市況,任何的投資策略都需要不時靈活微調,一成不變的投資方式不可能永遠長勝。

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