讀者信箱: 如何做好退休計劃安享退休生活

Starman sir

    你好，本人51歲，丈夫54歲，2人月入合共12萬，每月可儲蓄約4萬，我發覺過去浪費了好多時間，致另現在仍未做到財務自由，希望盡快利用手頭的資產增加財富。

本人一自住市區樓單位，市值約780萬，剛加按套現250萬，現連之前的樓按月供約$15000，另有以下資產：

1. 股票市值約160萬
2. 基金100萬
3. 人民幣定期：100萬
4. 現金300萬(包括加按套現250萬)

5. 101 plan 100萬 (未到期)
5. 另5年後，先生退休，估計約有500萬退休金

問題
1. 以目前情況，如何利用現金300萬，可否以槓桿借錢買直債，那裡可以做？ 

   還是趁現在股票平，買些收息股？

2. 如以槓桿借錢買債基，會否很冒險，本人對基金有些抗拒，因現持有的基金

   已盈虧了很多。
3. 現在樓宇是本人名下，我的先生沒有任何物業，如何在他退休前盡用他的借 

   貸力呢？可否再買一層樓收租，甚麼地點和尺數比較有前景
4. 現時樓價高，應否現在入市，還是待樓價下跌才買。

  希望Starman sir賜教，謝謝！

 梁女士

Starman 答:

多謝讀者的支持﹗

讀者夫婦開始準備步入退休年齡，若現時才開始計劃退休會是有點遲，幸好讀者有自住物業資產，先生退休金也不少，若處理得當，退休時資產組合產生的被動收入應可覆蓋生活開支有餘。目前距離退休尚有5年時間，應把握時間重新配置資產，避免被大起大落的大市所衝擊，以穩健投資為主，累積足夠資本後開立私銀帳戶，利用私銀平台以低槓桿投資高息股票及債券，安享退休生活。

對後生一輩的投資者，我一般傾向有攻有守的投資策略，但對步入退休年齡的人士來說，理財計劃應更偏向穩健，並以資產組合產生的被動收入是否能夠足以覆蓋生活開支為主要考慮。除此，有能力的不應只滿足於此，應努力增加「被動收入儲蓄」，以作為投資高息投資物的buffer，原因是高息物如債券雖然保本，但債券會受加息因素所影響。為使資產組合立於不敗之地，除要不時留意息口的轉變趨勢，更重要的時增加

「被動收入儲蓄」，以此作為buffer，提升自己的「持債能力」。時刻記住，保本性質的債券，只要發行人夠實力，投資者有能力持債至到期，永遠不敗，大市越差就越能突顯出債券之優勢。

單看讀者目前的資產組合，筆者完全不能想像是一個有退休計劃的投資組合。股票、基金、人民幣定期、101 Plan，而手持現金不多，給筆者的感覺是較散亂的投資，而產出穩定被動收入的目的並未達到。

先直接回答你的問題:

1. 以目前情況，如何利用現金300萬，可否以槓桿借錢買直債，那裡可以做？  還是趁現在股票平，買些收息股？

對於加按套現的資金，筆者一向只建議投資於保本而有固定現金流的投資物，以回報率計算可達到套息效果。筆者建議可買一至兩條直債，普遍一手20萬美元， 筆者認為風險可控，8-10%的選擇也不少。以年利率8%計，300萬現金每月可產生20,000元被動收入，但要留意債券是每半年派息一次，而加按的供款則每月還息還本。如買兩手，則建議買入不同派息期的債券，減少現金流的mismatch。

另外，讀者手持的100萬人民幣，可選擇買入中短期離岸人民幣債券。如之讀者Wallance兄的提議，新世界中國2018亦是不錯的選擇，公司基本面是穩健的，現價trade below par。惟要留意人民幣仍有下跌的風險，因此我一般建議投資者買入美元債券。如果你本身已持有人民幣，短期內亦無意換回港元，則可利用此筆人民幣買入，現價低水，以發行人實力，7% YTM亦不俗。賺價時可考慮賣出。

槓桿債券重點在於套息，必先有低息的私銀平台、息差夠闊的情況下方建議槓桿債券，而私銀一般門檻為100萬美元(龍統的說)，以目前資金水平未達私銀門檻。筆者都認為港股是平宜的，收息股筆者曾建議405 越秀房托，現價周息率7.5%，具防守性，待日後有私銀平台，可以低息套取7-8成資金或作備用流動資金之用。

2. 如以槓桿借錢買債基，會否很冒險，本人對基金有些抗拒，因現持有的基金已盈虧了很多。

 

筆者不建議槓桿債券基金，原因如前文提及，請閱:   讀者信箱: 退出股市後尋求穩健投資部署 (1)

3. 現在樓宇是本人名下，我的先生沒有任何物業，如何在他退休前盡用他的借貸力呢？可否再買一層樓收租，甚麼地點和尺數比較有前景。

 

物業屬誰的名下只影響是否需繳DSD，不影響借貸力。惟住宅物業現價回報率低，且限制多，值搏率不高。如前文所說，筆者較傾向投資工廈物業，細單位的入場門檻不高，所涉稅費不多，較適合投資者收租。讀者亦可考慮買入一手20萬美元直債，再買入一層細工廈收租，可做4成按揭，月收4000多元租金，足以覆蓋2000多元的供款有餘。

4. 現時樓價高，應否現在入市，還是待樓價下跌才買。

 

如第3條。

按以上安排，讀者每月平均每月可產出27,000左右的被動收入(未扣減加按部份的利息成本)。5年後先生退休取得500萬的退休金，資金足夠上私銀，若以私銀平台低槓桿買入直債，15%年回報輕易達到，每月再增加62,500被動收入，總被動收入近十萬元，應足夠安享退休生活。

*當然，債券投資不是這麼簡單，買入後持有至到期就大功告成，當中還有不少要注意的地方。特別對於槓桿債券，是否安全而回報高相當視乎投資者的策略及風險管理，例如「如何增加持債能力」等，都是學問。讀者看新文章的同時亦不忘溫故知新 ，讀一讀之前的 債券投資 (3) – 風險篇。

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讀者信箱: 年輕專業人士為家庭及早計劃人生

Starman巴打,

 第一次見到你嘅留言，喺係XXXXX果度，一睇到嘅時侯即刻知道Here is the one who stands on the top of pyramid.同時即刻覺得XX好弱雞，弱在故步自封，斷左自己繼續進步嘅路，難得有專家肯教路, 佢就係度串串貢。我當時好想向你請教，無奈留言被BLOCK，非常灰心。再一次感謝你開BLOG分享，呢幾日我係咁理順思路，不敢冒然留言。

  以下係小弟背景:

  小弟行年27，物理治療師，月入八萬，但做足七日，娶左老婆，有個B女。現有物業市值七百萬，十一月可以二按套回約一百萬用作投資。雙親兩年後退休，因早前置業已用盡盤川，現時暫時唔比家用，所幸兩老亦理解。家庭雜費每月約三萬。Foresee到咩都唔Plan唔理兩年後應會奶野，雖然頂得住，但只是生存，不是生活。

  現時目標希望先贖回自已，逐步轉回五天工作(很想陪伴家人，無奈手停口停，加上下年師弟妹畢業人數劇增，到時收入有機得番五皮)。

  小弟手上有股票連現金二十萬，每月可儲五萬，如現時利率不變(2.15%)，套回一百萬成本連息每年約五萬。希望能使用以上資金做到每年產出六萬被動收入，每月可放番兩日假。原本計劃將全部資金投入收息股(內銀/REITS)，只要多過六厘就有D肉食，但其實派息有機減，無safety margin可言。反之債劵年期息口皆有數計，如果選債得宜，用來應付日常支用十分理想。小弟曾經到私銀詢問，但人地根本唔想理我或者問非所答，各大forum/blog對債劵的介紹亦流於表面，身邊無人可問，小弟幾年來只能管中窺豹，不得其門而入。我明白Starman巴打aim at高門檻投資，小弟嘅資金根本少得可憐，PB暫時遙不可及，但依然希望你能指點一二，萬分感謝。

  在反覆細看巴打文章後發現有兩段令小弟重燃希望，分別為:

「在可以選擇的情況下, 我不建議買入債券基金, 有不少於10萬美元資金的情況下, 我會建議買入入場版的短期直債收息, 賺價可考慮沽出獲利, 價跌不用補倉, 安心持有至到期, 本息兼收。在進可攻退可守的情況下, 慢慢累積資金等候機會。」

1.     呢段好似小弟能夠做到，請問應去邊間銀行呢?

「槓桿債券從來都不是公開對散戶的投資物，以往一直只對資金充裕的大戶或私銀客戶，但其實是有其他方法進入這個門檻，慢慢滾大資本。」

2.     可否略略介紹一下，希望有一天小弟能達成目標。

行文冗長，再一次萬分感謝!

Regards,
Youareminenow


Starman 答:

多謝讀者 Y的支持﹗沒有你們當初的推動，就沒有今天的Starman投資世界。

首先要讚一讚讀者 Y，年紀輕輕，已成家、置業，身為專業人士，月入八萬。以此年紀、此起步點，只要早作準備，將從工作中辛苦賺來的工資儲蓄、慢慢累積資本，在對的時間將資產合理配置在對的地方，在穩健投資中尋求合理回報，設定目標為33歲前將資本提升至更高的投資門檻，40歲前退休的目標幾乎是必定可以達到，不用著急。

年輕人切忌為追求短期高回報炒賣細價股或聽信坊間財演宣傳推介的某某股份，試想想，財演唯一的收入來源是見報率，單是每天出鏡、寫專欄已相當頭痛，還要每天提供一隻推介股份，那有時間做充份而全面的研究? 每天提供不同的推介股份，其可信程度可想而知。投資切最重要是順著市場的變化，不同時間作出不同的資產配置安排，而不是墨守成規。專業投資者追求的應該是穩定、可持續的投資回報，不是一煞那高收益的投機回報。要相信複式增長的力量 (Power of Compound)，讓時間成為自己的朋友，這才是真正資本累積的法門。

讀到讀者Y的背景資料，感覺很有筆者的影子。筆者也是27歲結婚、置業，後來亦有小朋友，因此最為明白有家庭負擔的壓力。同時筆者亦明白有家室的人最希望可以多留點時間予家人，始終小朋友的成長十分重要。因此有家庭與未有家庭的人心理狀態是截然不同的，有家庭的人需要計劃的事必然更多，因為不僅需要為自己計劃，更要為家人計劃。在制定長遠的財務計劃，建立穩定的被動收入來源基本上是不可或缺。

先整理讀者的財務狀況，讀者月入8萬，月儲5萬。現時流動資產20萬(包括股票、現金); 自住物業700萬，可加按套現100萬(是加按，不是二按)。套現後流動資產提升至120萬。對於加按出來的資金，建議作保本的固定收益投資 (Fixed Income Investments)，如債券較為穩健。但坦白說，讀者的可投資本金不多，選擇較少。最簡單有兩個選擇。

第一，從投資角度，理論上應利用讀者專業人士高薪的特點，盡量利用按揭上會，投資物業收租。以讀者的本金，可選擇投資小型工廈單位收租。以入場額約110萬計，借4成，即首期66萬，供20年，利率2.5%，月供2,332; 以呎租22蚊計算，每月收租4400，足以覆蓋供款有餘。好處是租客幫忙供樓，趁市場低水有機會賺取潛在物業升值收益(Capital Gain)，累積資本再上另一門檻投資。

第二個建議是投資入場版債券。讀者也讀過筆者之前的文章，內提及「在可以選擇的情況下, 我不建議買入債券基金, 有不少於10萬美元資金的情況下, 我會建議買入入場版的短期直債收息, 賺價可考慮沽出獲利, 價跌不用補倉, 安心持有至到期, 本息兼收。在進可攻退可守的情況下, 慢慢累積資金等候機會。」一般來說，入場版的債券是10萬美元，但可供選擇的不多，相對高息的5隻手指可數，較低門檻的人民幣幣債暫不建議。較為優質的是雅居樂地產，到期日2017年，Trading at Par，持有至到期的年回報(Yield to Maturity) 近9%。以投資10萬美元計(等值78萬港元)，每年收息70,200港元，平均每月收息5,850港元。足以覆蓋加按套現的利息成本。一般債券可於證券行買到，銀行一般只會推銷債券基金。至於推介哪一間證券行，筆者不便開名賣廣告，可私下告知。

以讀者的年紀，實為搏殺期，明白到讀者置業後已耗盡大部份彈藥，以致手持僅20萬流動資產 (相等於僅4個月的儲蓄)，以讀者的收入不合符正常現金比例。建議讀者給自己3年的時間拼搏，維持盡可能每月儲蓄5萬，年儲蓄60萬，3年合共儲蓄180萬，再加上現時手上的120資產，3年後總流動資產提升至300萬 (未計中間的投資回報)，可進入的投資門檻更上一層樓，努力耕耘後，開始步入收成期。加油﹗

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再次多謝各讀者的支持，筆者會繼續寫多些好文章跟大家分享。你的支持就是我繼續寫文分享的動力﹗謝謝﹗

Starman的理財哲學

最近趁股市、債市回落，利用近日工廈項目回籠的部份資金入手了兩條直債 (有運用槓桿)，回報約18%，以投入資金160萬計，平均每月收22,500利息，相等於加了兩萬幾蚊人工。這是我的習慣。我的理財哲學是「有進攻、有防守，投資分前中後，最重要是現金流」。對我來說，自己的生意業務 (包括投資各種項目、投入公司的資本金)是進攻，進攻需要果斷進取，在可控風險中尋求最高回報，在個人以投資者身份賺錢的同時培養企業盈利，為長遠產生更多的現金流。進攻所賺取的回報，我會分開三份，一份是現金，一份用於投資固定收益資產 (如債券、某些REITS相關的股票及物業)，餘下是再投資 (reinvest) 於「進攻」的資金。

這種理財哲學對我很重要，我是一個有家庭的人，上有高堂下有妻兒，一家大細都等我開飯。相信不少中產讀者近年都會體會到，除著通脹、銀紙越來越不值錢，一個中產家庭的基本開支 (當中包括供樓、養車、工人、長老、水電煤、管理費、差餉、小朋友學費、食飯、基本娛樂、醫療保險、家中雜費) 每月7-8萬已是必需。因此，投資要立於不敗之地，必須要緊守原則，避免受其他客觀因素影響。即使給我遇到再好的投資項目，以上的資金分配永遠不會改變。

以每月基本家庭開支8萬元計，我對財務自由的要求是，被動收入必須為不低於家庭開支的1.5倍，即12萬，依靠被動收入仍可儲蓄4萬 ，我稱之為「被動收入儲蓄」(Net Saving from Passive Income)。每月的「被動收入儲蓄」為4萬，每年為48萬，每年再利用該筆資金投入固定收益資產(以債券為主)，複式增長，每年的被動收入會不斷增加，「被動收入儲蓄」亦會不斷累積。

債券組合方面，我的債券Portfolio中有最少6只不同月份派息的債券，除了風險分散外，最重要是債券每半年只派息一次，建立一個不同月份派息的債券Portfolio最大的好處是每月產生現金流，相等於每月出糧，從而應付每月的開支。在此基礎上，我可以放心繼續「進攻」，建功立業。

除此之外，REITS相關的股票如越秀房託、領匯等 (但領匯已於今年開始減持)亦是我的固定投資。很多人都認為是悶股，問我為何情有獨鐘。我鐘情REITS的最大原因是其房產收租的特性及其極高的融資率 (REITS高達7-8成)，加上強制性的固定派息比率，相等於買物業收租，同樣有高槓桿之效，而且物業都是優質物業，但免卻了收租問題之苦及林林種種的稅費開支。以越秀房託現價計，周息率7.6%，融資率70%，融資成本1.6%，槓桿後回報20%。但股票就是股票，沒有到期日，不保本，因此我一般不會用槓桿，只在有需要用資金時以低成本隨時提取流動資金使用，使不持有現金一樣可以有持有現金的流動性。

除金融工具，實物資產(其中以收租物業及工廈為主)亦為我主力累積的資產之一，目前由於住宅物業的收租回報已 處於不合理的低水平，因此新資金的處置，我會投放於工廈，未來數年會積極儲蓄工廈等商用物業，建立龐大而有穩定現金流的實物資產組合 (Real Estate Portfolio)。

最後就是現金，現金是具有最高流動性的資產，雖然持有現金的成本高，但到有需要時現金才是最能夠幫忙應急的資產。雖然現金在我的資產組合中所佔比例最小，但盡量亦保持一定的現金水平，以防不時之需。

在我的理財投資哲學中， 在合理風險下尋求高回報之餘，資產流動性亦是我最重視的一環。不少基金、投行在金融海嘯中資金鏈斷裂而導致上萬億資產的崩潰，這都是流動性的問題，作為專業投資者應從中汲取寶貴教訓。投資，若要立於不敗之地，緊守戒律才是至關重要。這就是我的理財投資哲學。

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