散戶買REITs 的累積財富策略

很多炒賣過股票的散戶投資者，若干年後都會發現到頭來一場空，中間有嬴有輸，最後輸錢的佔大多數，打個平手的已算是「執身彩」，但卻免不了輸掉時間，輸掉資金用於其他投資可能帶來的其他潛在收益(機會成本)。這些例子屢見不鮮，而這個結果與賭場賭客的遭遇也甚為相似，往往他們都曾經有過嬴錢的經驗，以致他們始終不願離場，最後輸掉本金。開始時越是羸得多就越是風險，因為只有「羸得多」才會令他們深信這種方式才是王道，或者相信只有自己才有嬴錢的運氣。

以上這種經驗，相信很多人都會有，過程中會慢慢汲取到教訓，因為只有從輸錢中，才會真正領悟到以這種方式炒賣股票所賺的錢不能長久，而投資旅程長達數十年，是一個人生項目。今天炒賣賺到了十萬元，不少人會覺得很多，但你能確保明天及未來數十年都能持續嗎？炒賣一只股票所賺到的金錢是否足以令你日後生活無憂？如果自信可以的話，那閣下必定天生有炒股的敏銳觸覺，但買買賣賣所付出的時間也是成本，是勞力換取回來的收入，仍然未能做到真正的「自由」。

筆者以往曾多次強調，投資是有門檻的，考慮到散戶因素，投資門檻越高的投資物所帶來的回報風險比越高，能跨過高門檻的投資者的穩健而又高回報的投資選擇亦越多。隨著全世界低利率/負利率，海量QE (繼日本近日再度加大量寬，英國昨天宣佈再減息0.25%，同時加碼QE)，大家仍然相信美國會加息？今時今日，「投資門檻」已越來越高，金管局進一步收緊，限制某些投資產品只供專業投資者(PI)投資，包括大部份較為吸引的債券。投資物業的按揭亦收緊到一個十分「安全」的水平。在低息環境，不穩的宏觀經濟大環境下，基金都頻頻換馬，將資金泊入穩健高收益的REITs及債券，使兩者的價格近日急升至歷史高位，投資者無法不對Yield的要求降低。散戶投資者的資金究竟何去何從？

對於有私銀平台同時一直有REITs+Bonds或其他固定收益資產配置的投資者可謂極有利，在長期的低息環境下，以極低的利率投資穩健高收益的投資產品，進可攻退可守，同時不失流動性，現金流能有效以高速不斷累積，日子越長效果越明顯。對於大部份暫時未能進入私銀平台門檻的大眾投資者而言，選擇雖不多，但如果仍然每日炒賣，只會浪費光陰，心態決定命運，應及早回頭，學懂何謂真正的價值投資，學懂「財富累積」的投資理念才是唯一捷徑。

近日收到不少讀者來郵，當中不少讀者流動資產未能達到開設私銀帳戶的要求，但如果想趁

大局未定有心做好資產配置的人而言，也不是完全沒有機會。筆者在對沖投資外幣REIT的錯幣風險 一文中提到有一隻新加坡 REIT，其主要資產在香港，收入70%來自一優質商業物業，位處九龍最䌓忙的交通交匯處。投資該REITs主要是看中其資產的質素及未來之租金增長，對於沒有PB平台而又想投資該REITs，其實亦可透過某證券行做「分期投資計劃」。由於該REITs資產優質穩健，價格波幅不大，通過「分期投資計劃」最高可做70%的融資，分12或24個月分期，融資利率低至1.88%，交易還免經紀佣金。

由於該REITs是新加坡REITs，借新加坡紙投資是最佳對沖匯率波動的方法 (詳見對沖投資外幣REIT的錯幣風險 一文)。對於小散戶而言，在資產累積的初期，這個種分期投資其實也是一個非常好的資產累積方式，每年收得的REITs回報(以目前7%計，未計每年增長)足以支付利息成本有餘，只要持之以恆，有穩定收入，一般小散戶由開始投資到取得私銀平台，再達至財務自由，八至十年內完成目標一點也不難。問題在於你有沒有這個恆心。

後記  (請各位讀者留意)

為了清楚了解其操作及細節，筆者已申請該計劃，親身了解後再與各位分享交流。目前筆者申請的terms 為1.88%，2年期，一次性手續費0.5%（可把這個算進年化利率計算較為清晰)。

讀者要留意，雖然融資率高達70%，但由於供款期最長只有兩年，每月需供本息，有現金流mismatch的問題。因此，筆者要再三提示各位讀者/投資者，利用該計劃投資前，應先衡量自己本身的能力，如能力只足夠購買1萬股，就應該只買一萬股，切勿因為有LTV而倍大總投資金額。利用該計劃投資時，投資者應該以「分期付款」的心態去投資REITs，而非「以小搏大」、「做大槓桿」去增加總投資額的心態去投資。只有真正PB戶口才有條件做槓桿式投資，各位讀者要留意。

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