讀者信箱: 心急爸爸增加動收入的資產配置部署

Starman 兄，非常幸運能見到你的blog 覺得如獲至寶得益不少，不過我的情況比較複雜，望你能給寶貴意見。我的情況如下：
本人及太太39歳，育有2孩子，本人收入在大陸每月約HK$9萬，太太part-time受僱在香港HK$4萬，家庭支出供樓及供養父母很大，每月只儲一萬。自知儲蓄水平低。

資產
 1. 港島大坑3房，自住，2010買入，現值18m. 按揭欠6m, 月供25k，夫妻聯名
 2. 將軍澳3房，出租，2004買入，現值10m，月收28k. 按揭欠4m,月供23m，夫妻聯名
 3. 英國學生宿舍，1.2m, 冇按揭，月收租7k
 4. 債基500k, 月收5k
 5. 股票100k, 蟹貨
 6. 現金300k

債務/私人税貸300k 用作購買英國物業，月供10k.

由於儲蓄少，不知怎樣去提升現金流.

個人想法如下：
沽出大坑物業，住將軍澳近兒子上學，得12m 開展槓桿直債，一年如收8%，每月可得80K，但現在很多辣招生怕沽後很難買回因成本增加。而且於之前金融危機也感樓是抗跌力強，所以太太偏向保持物業。

不過眼見現在計出借貸力已用了80% 因為太太之前full time 可能要賣樓才可扭轉困局，所以還望Starman 兄不吝指教走出正確財務自由的路。

萬分感謝！

心急爸爸

Starman 回覆:

要有良好的理財計劃，首要是對自己的財務狀況有清淅的了解。財務狀況不外乎 1. 收支及現金流; 2. 資產負債情況。首先，先整理一下讀者的財務狀況。

1. 收支及現金流

- 讀者月收入: +130k
- 港島大坑3房: -25k
- 將軍澳3房: +5k
- 英國學生宿舍: +7k
- 債券基金: +5k
- 債務/私人稅貸: -10k

每月淨現金流入: 112k

2. 淨資產
- 港島大坑3房(自住): 12m
- 將軍澳3房: 6m
- 英國學生宿舍: 1.2m
- 債券基金: 0.5m
- 股票: 0.1m
- 現金: 0.3m
- 債務/私人稅貸: -0.3m (即現金相等於債務金額)

淨資產: 19.8m

讀者表示每月僅能儲蓄10k，故推算讀者每月開支約102k。作為一個中產家庭(上有高堂，下有妻兒)，每月十萬開支可以說是基本開支水平，而每月淨儲蓄1萬，儲蓄率乃十分低的水平，因此讀者首要要改善的是現金流情況，透過重組資產配置組合，增加現金流資產、被動收入，改善整個財務結構的資產流動性。

如一般香港人一樣，讀者手持資產以物業為主，一層自住樓及兩層收租物業。讀者淨資產19.8m，其中19.2m 為物業，物業為固定資產，資產流動性低，要改善資產流動性，要麼出售物業，要麼加按套現，二者取其一，我會選擇後者。讀者本身僅持有兩個物業收租，如果讀者持有的收租物業4到5個以上，筆者會建議減持其中一兩間，降低risk exposure，分散風險同時增加現金流水平。惟讀者目前僅持有兩個物業，且為3房物業，未來香港政府主力增加的供應均以細單位為主，防守性較一般細價樓高。當然，讀者亦要考慮自己的借貸力，借貸力直接影響流動性，如借貸力所剩無幾，讀者宜選擇出售其中一物業套現，同時釋放部份借貸力。惟即使出售物業，timing亦很重要。

坦白說，筆者不認為樓市以目前的負債結構會大跌，加息的影響微乎其微，12月能夠順利加息已不錯，加息幅度更有可能小於0.25%(聯儲局不排除加息1/8%的建議)，整體樓價明年新年前回調10-15%已算不錯，回調20%筆者會考慮再入市(自住樓，投資暫不考慮住宅)，筆者預計明年新年後或會出現小楊春，因此筆者建議將手持的住宅若有空間加按就加按，亳不猶豫。

讀者的港島大坑3房和將軍澳3房假設加按至5成，可套現4m。另債券基金及股票建議全數套現共0.6m，連同30萬現金，合共現金4.9m。以該現金水平，可考慮不做槓桿買入三條20萬美元直債，以8%回報計算，平均每月債息31,000，減去月供增加了的14,000(包括本加息)，每月每月現金增加17,000，比起每月淨儲蓄一萬已有所改善。

讀者要留意一點，畢竟讀者的現金流水平較低，且讀者的借貸力已用了8成，在迫於無奈時亦需考慮出售將軍澳樓套現，套現所得資金足以開立私銀平台，再部署買入REITs及債券收息的穩健退休資產組合，擁私銀平台，年回報15%不難達到，可配置70%槓桿債券，30% REITs ，流動性及現金流同時提升，以15%回報計算，800萬資產平均每月收取債息約10萬，足以應付日常生活開支所需。以上方案，不一定二取其一，可兩者融合，如賣將軍澳樓，將釋放部份借貸力，再將自住樓加按，盡量套現。趁年輕盡早做好資產配置部署，靜待合適的時機，保存/累積實力。

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