事有湊巧，筆者在上月發表一篇題為「投資新界地」的文章，當中主要講述政府在不久的將來會大規模收地發展，主要地區包括洪水橋一帶(洪水橋發展計劃)、公庵路、山廈村等一帶(元朗南發展計劃:183公頃面積，近六成屬「棕地」)、古洞北、粉嶺北以及坪輋(新界東北發展計劃：涉及的發展面積達700公頃)。估計單是元朗區，數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及達1000個，市場上供物流業界用於大型儲物的「棕地」空間將會變得嚴重稀缺。
然而，該篇文章尚未提及發展規模較小的「橫洲發展計劃」，筆者亦萬萬想不到涉及發展面積僅33公頃的「橫洲發展項目」最近竟鬧得如此火熱，成為了整個大形勢發展的序幕。其實所謂「棕地」，是指已受破壞的土地，包括用於放置大型機械及物流倉儲的倉地及貨櫃場等等，當中價值最高，而且本已十分稀缺的是「露天倉地」(OS地)。香港地少人多，土地資源稀缺是香港先天的問題，而689政府將解決香港住屋問題列為重中之重的首要任務，方法是想盡辦法大舉增加潛在可發展住宅的土地供應量。然而，口講容易，執行困難，當中必然會有所取捨，最後被「捨」的相關團體必然會走出來反對，令發展計劃面臨種種挑戰，最後成功與否且看政府的決心，以目前情況看來，上述的發展計劃事在必行，最後還是用「錢」去解決，凡事總有個價，香港政府資金充裕，上百億的收地資金，錢從何來？自然是從納稅人口袋裡去拿吧。
「橫洲發展計劃」的爭議，簡單說就是說好的用橫洲約 33 公頃棕地興建 17,000 個公屋單位，最後因政府的多次「摸底」，認為「棕地問題」不易處理，涉及收地補償的金額龐大，在取易不取難的原則，轉而打有原居民居住的綠化地主意，先發展朗屏路毗鄰佔地 5.6 公頃土地，興建4000個公屋單位，作為橫洲發展計劃的第一期。然而，這並不代表餘下13000個單位落空，政府表示為盡快使項目上馬，橫洲發展計劃將分4期興建。客觀分析，其實這也合理，原居民居住的綠化地屬自用性質，價值當然遠低於露天倉地(棕地)，所涉及的收地補償金額也較少。根據東北發展的情況，新界東北極荒蕪的農地如打鼓嶺農地回收價都已接近2000/呎，試問元朗的露天倉地(棕地)會是何價？超過2000/呎幾乎是必然的事。龐大的收地預算、談判所需的時間以及如何安置被趕走的棕地使用者問題，要解決這些問題，不是一時三刻的事情。
其實情況一如所料，香港的土地問題是先天性的，而新界的土地問題千絲萬縷，是歷史遺留下來的問題，除「錢」以外，根本沒有其他方法解決，而「錢」最終也只能解決業主的補償問題，真正土地用家(業界)的問題仍然無法解決。筆者預期，橫洲發展計最終仍會按計劃上馬，如政府所說，先收綠化地興建4000個公屋單位發展第一期，下一步將會是收餘下37公頃棕地用於發展餘下13000個公屋單位，問題只是要取得收地補償金額的共識。同時，洪水橋發展計劃及元朗南發展計劃將緊隨其後接力上馬，屆時市場會開始真正意識到棕地的功能及價值與及其稀缺性，最先反映的會是倉地租金，然後便是倉地的估值及價格。目前為止，無論是政府、業主、用家都大大低估了棕地的功能及價值，而往往都會在問題真正浮現時市場在意識到，情況好比住宅市場十年前大家都未有意識到住宅供應問題一樣，到問題來到時才亡羊補牢，這需要用多少的力氣才能追回十年的時間？
筆者作為一個小投資者，雖然早在兩年前已開始意識到問題，但可以做的就只能從經營業務及投資的角度出發。這段時間，筆者公司一直努力在市場物色具條件的露天倉地買入作投資及興建大型貨倉收租，回報非常可觀，可以說是史無前例。單是上周，已收到4組買家同時開票購買筆者拆售的倉地，感覺是非常著急，估計是其正在租用的倉地業主收回不再續租。
有見及此，筆者最近忙於在開曼成立一條新的私募股權基金(Cayman PE)，以SPC架構成立(有別於傳統的GPLP)，同時已有不少PI(專業投資者)及數個機構投資者有意作為Class-A Investors，主力投資香港倉地市場及另類房產項目(Alternative Investments)。無論筆者看得多遠，跑得多快，以有限的資金體量，實在難以追得上市場往後數年的發展及變化，機會一瞬即逝。Real-estate PE正是一個有效的投資模式及未來大趨勢，這是最近與該方面專業的律師團隊努力研究的方向。香港應該朝著這方向走，可惜香港人才只局限於過時的傳統專業範疇，因此步伐遠較歐美地區，甚至中國內地落後，實在可惜。有關這方面的知識，有機會再與大家分享。
