讀者信箱: 中產打工仔動盪市場下的資產配置 (現金流理論篇)

Hi starman 你好，

本人 38 歲月入約 80k, 月可儲約 40k，太太照顧小朋友，資產如下

1. 自住樓，市值約 4.8M (加按後 mortgage 2.8M)

2. 四個新界車位，市值約 2.8M (沒有負債，已升了不小，預期仍有小量增長空間)

3. 1M 股票，証券行朋友 agent 處理 （表現一般，不差但也不可算好, 所以想考慮其他投資項目）

4. Cash 1M

車位一個自用，三個收租約 5k/month (已扣除雜費)。目標當然是想達到財務自由。主要問題如下：

1. 2M 流動資產 （cash + stock）想看你有沒有什麼 advice. 有在考慮買工廈收租或買直債 

（但沒有 PB 資格和沒有買直債經驗，是否到証券行買？）。

2. 車位應否做按揭提高 cash flow 再投資？

3. 主要問題其實是想看看若是你會怎樣分配現資產

Jeff

Starman 回覆:

由於近月太繁忙，這段時間一直收到很多讀者的來郵詢問，惟不能抽空回覆，目前已累積了不少未覆電郵，筆者會盡量抽空遂一回覆。

讀者現年38歲，從年齡段來說，讀者應該正值職場上的高峰增長期，即已晉升至一定的職級(一般為中級管理層)，有機會再上一層樓的搏殺時期，再過一段時間，即使想再搏亦未必有得搏，打工仔就是這樣，必須要面對工作以外的職場政治生態，當然不同公司的政治環境不盡一樣，但在香港社會，作為一名打工仔，亦難免需要面對此等跟生產力無關的事情，但搞不好的話想要再上一層樓就難過登天，因此對於只依靠單一收入而又有家庭負擔的打工仔來說，工作壓力可想而知。兩難情況繼而出現 - 究竟在這「搏扎」的搏殺期應該投入多點時間工作，還是應該投入多點時間在家庭，珍惜與太太、小朋友相處的時間？實在難以取捨。

筆者作為過來人，深明此難以取捨的情況，但人生不應只有工作，收入亦不應只來自工作，因而需要明白收入(現金流)及資產配置的重要性。工作收入(工資)是固定的，每月皆有，是現金流；已收回來的收入(工資) 是已收之物，是資產，資產如何配置，是學問。普遍香港人最常見的問題是收入來源過於單一。對筆者或一般普通人來說，現金流才是最重要之物，而資產有兩個作用，一是資本增值 (老一輩人常稱為「保值」)，二是產生一連串的現金流(a stream of cash flow)。對於一般非專家的普通人，前者不應過份預期，因大部份普通人認為會令資產資本增值的因素一般已經在價格反映(Price-in)，因此作為普通打工仔，有正職，又不是專業投資者，時間不多，更不應對這類筆者稱之為"adnormal return" 有過份暇想，而應針對筆者一向經常強調所謂「有數得計」的投資下功夫。所謂「有數得計」即是會定期產生現金流的資產，這類資產值得去累積，使自己的收入來源更廣。以勞力收入作為前鋒，再將勞力收入的儲蓄投資有定期現金流的資產，累積一段時間，直至非勞力收入(被動收入)比勞力收入(主動收入)更多，財務自由指日可待。這是為何筆者一再強調現金流和資產概念的重要。

說回讀者個案，讀者所持為自住樓，無論市場如何，只宜加按不宜出售。筆者去年已經說過，資產如過份集中於住宅的應該套現部份，即假設持有三個以上的物業，應盡可能減持一個，增加流動性，再分散投資其他現金流資產，因住宅的回報率已相當低，資本增值空間短時間內已見頂。對於只持有兩至三個物業的，應把握機會盡量加按套現，如加按金額少於50萬不未能加按，應考慮轉按其他銀行，不要以為轉按很煩，又涉及律師費等，其實銀行的現金回贈及其他回贈已足以抵銷。所以第一步是要將第業套現。住宅物業估值預計會進一步下調，要把握機會。

車位方面可持有，惟可考慮向銀行打包加按套現，2.8M市值，以5成按值計算，可套1.4M，連同1M 現金，即合共有2.4M。至於股票，垣白說，很多股票是非常便宜，特別中行、建行等內銀，中資金融股如平保等，可謂平到飛起。但筆者相信近期股市會非常波動，港匯被拋售，而香港銀行體系結餘沒有明顯減少，明顯非走資情況，筆者不排除有外資大鱷做空股匯市場，太多不明朗因素情況下，筆者仍然偏向現金流投資。

以2M左右的現金，投資選擇不會太多，若是筆者，會考慮買入一手20萬美元的直債，回報率8-12%不等，視乎發行公司風險。或考慮買入地點較好的市區工廈單位收租。其餘數十萬可考慮買入領展、越秀房托的REITs，筆者亦認為建行現價4.5左右，價錢開始變得吸引，周息率達8%，亦可考慮。以8%回報計算，240萬本金，每年收192,000，平均每月被動收入收16,000，比起搏升值的投資穩健而有數得計。

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東方財經訪問 - 如何建立財富的"智富法則"

早陣子，正籍筆者最忙的日子，東方財經記者Carol來電，說她正在撰寫一篇年青人智富法則的文章，希望筆者分享一下年青人應注意的理財看法。自問不是理財專家，但身為年青人(應該勉強都尚算係...)，也希望與大家分享一下理財看法。

記者綜合了十大致富法則，讓筆者評價最重要的3項。對一般沒有家底的年青人來說，最基本當然是肯捱肯做，即文中第五點「天道酬勤 肯捱肯。」不少年青人畢業後初踏足社會找工作最著眼於薪酬福利，最好就是薪高糧準、假期多，而事實上你揀工時，工亦揀你，作為大學畢業生，即使同學讀書成績再好，在職場上也是白紙一張，實戰工作經驗欠奉，不能一上任就能上手，為公司作出實質貢獻。而作為僱主，聘請新畢業生其實算是一種投資，老闆需要安排人員培訓，而新入職員工在培訓期(一般為兩至三個月)內未有生產力，所以客觀來說，公司投放在畢業生上的資源是不少的，如果畢業生學滿師後離職，公司是賠大本。因此，剛畢業的年青人應視公司為學校，應著眼於公司能給予你甚麼機會，而不是名義上的薪酬福利，對畢業生來說每樣工作都是學習機會，工作越繁重，機會越多，不要斤斤計較，OT無錢收可當「交學費」。初入職場屬投資期，投資在自己身上，累積工作經驗、建立人際網絡最為重要，切忌怕蝕底。

如能做好上述一點，不出數年，升職加薪是必然的事，否則該公司應該不太珍惜你的價值，留下也沒意義，應該著手去找新工作，但從工作中學習到的經驗是無價的。升職加薪後就到第二階段，回到文中第一點「儲錢投資 滾大本金」。工作數年，假設人工2.5萬-3萬，每月能儲蓄1.5萬 (筆者不認為離地)，一年能儲蓄18萬 (還未計雙糧及花紅)，努力儲蓄2年就能有36萬，已足夠作小額投資。在資金氾濫的年代，持有現金成本高，定期儲蓄只會讓通脈蠶食購買力，故應作穩健而有數得計的投資，避免炒賣細價股。事實上，買入穩健的房託基金(REITs)或價值投資股份，每年5-6%回報不難做到，不要小看複息的力量，不少著名投資者都是利用複息效應致富。如此一來，三十歲前累積第一個100萬不是難事，如按步就班，機乎大部份人都可達到。

賺取第二個一百萬比賺取第一個100萬容易，而且快得多，這是一般人所忽略的，而關鍵在於你的目標是100萬變成200萬還是1000萬甚至更多。完成首個100萬後，為何有些人最終能滾出1000萬以上的財富，有些人卻只能多賺100百萬？關鍵在於你的收入來源是否過於單一。要從賺取第一個100萬到致富，下一步就是增加自己的收入來源，即是除靠打工所賺取的工資外的被動收入，而且被動收入的來源宜分散。若收入來源單一，財富易受經濟環境影響，以做銷售員為例，零售市道轉差，或要減薪或裁員，所以打工仔應作多類型投資，增加不同的被動收入來源，累積「被動收入儲蓄」從而累積財富，這亦是筆者認為最重要的「現金流管理」。

還有一點，亦是大部份人都會忽略的一點，大部份人的理財策略一成不變，但昨天成功的策略不等如明天也會成功。除著財富的累積，層次不斷的提升，若投資策略未能同步跟上，樽頸很快會出現，這就是所謂的財富極限。投資永遠是講門檻的領域，越高的投資額就有越多的投資選擇，而且回報風險比 (risk-adjusted return)越高，100萬的portfolio跟1000萬portfolio 的投資回報相差非常遠，1億以上的portfolio又是另一個層次。若這3種portfolio皆採取相同的投資策略，財富上要有新突破相信非常困難。

訪問原文:
絲絲講場：醒你十招 30歲致富
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20160121/00202_025.html

30歲就做個有錢人？你都得架！
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160120/bkn-20160120164438797-0120_00842_001.html

工廈項目 - 星‧匯 STAR Paramount (即將推出)

預告一下，繼百美工作坊，Star Capital 在荔枝角的第二個工廈項目正在籌備推售，本次項目的室內設計、用料比以往的工廈項目有所提升，地點更近港鐵站，由荔枝角地鐵站B1出口步距僅2-3分鐘，入場費50萬元起，首批預計於過年前正式公開推售。

筆者非常看好西九龍，特別是荔枝角區工廈，主要原因為該區7-8成以上用家為租客，大部份工廈之業權高度集中，如羅氏、利豐及其他廠老闆家族，這類大業主偏向長線持有收租，一般不願出售，以致市場放盤極少，而租賃市場蓬勃，加上大集團如億京發展近年進駐該區活化工廈，改建發展甲級寫字樓、酒店、商場，使該區工廈供應進一步收縮，使價格非常硬淨，亦沒有發展商進行拆售。除商業原素外，與荃灣、葵涌不同，區內有多個已發展的大型私人屋苑，如四小龍等，此類用家對獨立工作室、儲物室有一定的需求。

該項目屬全層項目，全層7,700呎，共42個單位，提供物業管理，全層提供免費WIFI設施予用戶，是區內首個有此規模的分契拆售項目。項目資料：

Starman 近期的業務發展

隔了一段時間沒有更新本blog，最近收到很多讀者的電郵問及為本blog更新得沒以前般頻繁，有些讀者希望筆者分享一下對近期股市波動的意見，有些讀者希望筆者多分享一下債券投資的文章，有些讀者分望筆者分享工廈投資，有些讀者持有工廈、土地，看與筆者是否合作空間。筆者每次讀到這些電郵都很高興，雖然未必每個電郵都能及時回覆，但真的很慶幸創造了這個平台出來，讓筆者有機會與各位有志之士溝通。很高興最近也開始與部份通過這平台認識的朋友合作投資，這是個不錯的機會。

說實話，筆者最近實在太忙，主要由於數個項目同時上馬，當中包括工廈、農莊、倉地項目，加上新公司近日開張，太多事情需要安排，實在未能抽空寫blog，在此對一直支持本blog的讀者致歉。

其實寫blog最大的好處就是可以記錄低自己的想法與工作/學習的經驗，將自己的想法或從工作中得到的經驗寫下來是十分重要的，即使一個人思路再清浙，當人進入完全投入工作的狀態一段時間，思緒會開始變得雜亂，並會進入了一個死板的模式工作，工作效果最多只能合乎預期，而未能超出預期，而筆者對自己工作的要求是必須經常超出預期，公司的發展才能有新突破。筆者認為記錄自己的想法最佳的方法就是寫blog，做一個「理財筆記」，除了有記錄的功能外，最重要是可以重新整理自己的思緒，讓自己的腦袋reflesh一下，很多時創意、新想法就是這樣出來，此外還可與一眾志向目標相近的讀者分享，因此筆者在此也鼓勵各位在有時間的情況下也可考慮寫寫blog，讓自己的知識、想法在網上世界流動。

至於筆者最近數個星期的最新業務發展，眼見住宅市場開始回軟，特別是租金水平已明顯有所下調，但工商市場的價格和交投並沒有明顯回落的跡象，租金更有向上走的趨勢，只有大碼廠廈單位有約5%的議價空間，大碼廠廈放盤有所增加，對於筆者這類型的小型發展商是一個好機會，因此最近一個多月已連續買入數個位置優質的市區大單位廠廈儲貨。筆者一直看好西九龍區，以往位置優質而價錢吸引的全層廠廈極為罕有，放盤量極少，趁著美國加息市場觀望的機會購入了數個項目，踏入2016年1個份工廈交投明顯增加，市場氣氛稍為回暖，筆者的另一個項目已正部署準備銷售。

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無價的投資經驗 - 大型全密封(連貨台)新型貨倉發展項目

筆者旗下公司Star Capital 本年初首次嘗試買入OS地(Open Storage "露天倉地")，自行發展大型全密封(連貨台)新型貨倉，貨倉建築面積92000呎，分開11個獨立契拆售，該種做法在香港應該是第一個。

經過半年時間的平整及興建，目前貨倉北面已接近完成，興建過程中最困難的是需要克服土地南面的斜坡，由於斜坡需要興建檔土牆，成本不輕，而最重要的是興建時間比預期所需長數個月，以致整個項目的進度比預期有所延誤。檔土牆需經由認可結構工程師簽署，並由城規會審批通過，城規在審批報告中更要求種樹，令工程時間進一步拖延。檔土牆最後建造出來高達15米，相當宏偉。目前，項目已接近完成階段，並已出租了其中20000呎，租金淨回報超過10%，而過程中得到的經驗是無價的。以上種種都是筆者以往在金融世界中永遠無法累積得到的經驗。

筆者興幸自己能尚在年輕、有魄力的時間有機會嘗試到不同的事，當中累積的經驗及成功感實在是非筆墨所能形容。希望這個blog能夠記錄著筆者一步一腳印的投資經歷，讓自己將來有一日能夠回顧細味。

項目介紹
Star Capital本年初於上水近文錦渡關口附近購入了一幅工業用地，總面積92000平方呎，發展新型貨倉，並進行拆售。

該塊工業地本身極具價值，項目位於古洞北新發展區、坪輋新發展區、粉嶺新發展區中間位置，沿文錦渡路前往文錦渡關口車程只需4分鐘，離上水火車站僅2分鐘，距離皇崗口岸約10分鐘、將來蓮塘口岸僅10分鐘車程，項目地點是香港政府來年的發展重點，極具投資價值。

項目總面積約90000呎，拆分成11個獨立分契貨倉。貨倉樓底23-29呎高，是工廈貨倉不能比擬，貨倉同時設4呎高貨台、電捲閘、電趟門、獨立化糞設備、完善水電系統、保安設備、全套消防設備等基礎設施。倉庫由Star Capital旗下物業管理公司管理。

http://starnman84.blogspot.hk/search?updated-max=2015-10-27T11:57:00%2B08:00&max-results=7

美聯儲加息啟示錄 - 實際負利率的影響

美國本周即將議息，市場普遍認為美國即將會加息，如果真的加息，是自2006年以來首度上調主要借貸利率。有市場人士認為，在全球一體化，加上目前環球經濟情況不樂觀的情況下，美國加息將牽連甚廣，首先影響的是環球的資金流向。資金流向從來都是從低利率貨幣流向高利率貨幣，目前世界各國具影響力的貨幣，包括日元、歐元、人民幣等全球數大貨幣區都全力實行極寬鬆的貨幣政策，各國央行均不定時突然宣佈調低率，同時又讓其貨幣貶值，動作多多，但方向一致，而關鍵是各國都採取「打游擊」的策略，大家都「不打開口牌」，除了美國。

美國多年來一直採取最傳統的方法，聯儲局往往利用出口術引導市場對利率走勢的預期，加息減息政策方向透明度相當高，市場對美元作為世界貨幣的「錨」信心十足，世界各國都以美元作為大宗商品主要結算貨幣、儲備貨幣，多年來行之有效。但在目前世界貨幣戰的博奕情況下，博奕論(Game Theory)中的Second Move Advantage理論令美元以外的幾個最大貨幣體系都必然地選擇採取「打游擊」策略，突然又宣佈降息，突然又宣佈貨幣貶值，明知美元只能加息，各國都睇著美元來打，而美聯儲不能失信於人前，不能減息只能加息，世界資金流向都湧向美元停泊避險，而港元只能無辜地被犧牲了。

面對這個情況，香港人其實都相當無奈。2008年金融海嘯後，美國數次QE救市，大量資金湧入本港，加上內地海量資金同時湧入，造成了香港近7-8年資金氾濫，銀紙貶值，資產價格暴升的局面，通脹率平均每年維持在4-5%，但銀行存款利率不足0.5%，出現實際負利率(不是名義負利率)。按道理，香港在通脹率相對高的情況下，銀行利率根本不會這樣低，出現這樣的情況，主要因為香港實行聯繫匯率，港元匯率必須跟著美元匯率走，簡單講就是香港根本沒有自主的貨幣政策，美國要QE救市，故意將利率不合理地壓低，若香港不跟隨，更大量的資金會即時湧入香港推高港匯，為維持聯繫匯率，香港也必須跟隨維持超低利率水平。

高通脹，但不合理地低利率，在實際負利率長期持續的情況下，銀紙貶值速度加快，有錢人尚可透過購入各類資產(包括物業、債券及其他投資等)對沖購買力下降的風險，但窮人只能每月出糧存款入銀行坐以待斃，任由通脹饞食本已不多的購買力，貧富懸殊進一步拉闊，社會矛盾加深實屬可以理解。

實際負利率長期持續的情況下，精明的有錢人更可利用已升值的資產，以低息融資套現，再購入其他具現金流的資產，享受資產升值的同時更有正回報現金流。以目前的情況來說，歐洲已率先實行名義負利率(Negative Nominal Interest Rate)，即存錢入銀行，銀行會收取存戶利息。投資者可考慮以接近零成本借入歐元，去購買其他資產(債券/貨幣)套利，當然若然資產為非歐元計價資產，會存在匯率風險，但在歐元負利率、美元又準備加息的情況下，歐元續向下的機會大於向上。

市場都關注美國這次是否會加息，但這是否意味著即將要結束長達近十年的超低利率環境？其實關鍵不在於這次加息與否，而在於後續加息的節奏和力度，其實聯儲局主席耶倫已表示即使本次加息，加息的節奏會相當緩慢。客觀而言，筆者暫未看到美國具備進入加息周期的條件，預料低息環境將會繼續持續相當一段時間，市場應未見有任何重大轉變。作為散戶，掌握好重點後已足夠，其他已經不太重要。

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結合工廈與天台農莊概念的活綠化工廈項目 - 屯門「置富工作坊」

投資工廈，除市區如東九龍、荔枝角等位置優越的市區外，筆者一向看好屯門工廈的投資潛力，筆者自小居於屯門二十多年，至近年才搬離屯門，對於屯門區內發展可謂非常熟悉。當然礙於地區問題，交投與市區工廈的交投不能比擬，但屯門區的發展空間大，投資潛力較市區工廈高。

屯門工廈最大的優點是近住宅區，工廈圈圍繞著建安工業區、大興邨、蔡以橋一帶，附近住宅林立，包括卓爾居、新墟附近住宅等，加上近年由新鴻基發展的屯門西鐵上蓋「瓏門」項目及基座商場Vcity， 與屯門市廣場接駁聯繫，形成協同效應，商業原素大大提升。加上港珠澳大橋、洪水橋新發展區等大型基建設施相繼落成，屯門交通配套將更為完善，部份屯門工廈的呎價近年已上升不少，但仍然低水，而屯門區內有多支工廈已陸續進行活化，屯門工廈區將必然轉型，因此筆者一直看好投資屯門工廈。

「置富工作坊」是Star Capital 在屯門的首個工廈分契拆售項目，並首次結合工廈與天台農莊概念，活化工廈之餘同時「綠化工廈」，筆者稱該項目為「活綠化工廈項目」。項目部份單位會附設天台農莊，全屬獨立業權，買家除擁有自己的工廈單位外，更可由樓梯直達天台農莊，同時擁有屬於自己的小後花園。

工廈一向給予人環境污染的感覺，但隨著工業北移，香港已基本沒有工業，殘舊的工廈單位需要活化，在寸金尺土的香港提高其應有的使用價值，同時如果能綠化原本是工業區的工廈，附近環境應會得到改善，周邊的住宅群的景觀和空氣亦會有所改善。試想一下，如果屯門工業區的所有天台都變成有規劃的小農莊的話，瓏門的居民從高處腑覽的感覺應該不錯^^。