Starman 近期的業務發展

隔了一段時間沒有更新本blog，最近收到很多讀者的電郵問及為本blog更新得沒以前般頻繁，有些讀者希望筆者分享一下對近期股市波動的意見，有些讀者希望筆者多分享一下債券投資的文章，有些讀者分望筆者分享工廈投資，有些讀者持有工廈、土地，看與筆者是否合作空間。筆者每次讀到這些電郵都很高興，雖然未必每個電郵都能及時回覆，但真的很慶幸創造了這個平台出來，讓筆者有機會與各位有志之士溝通。很高興最近也開始與部份通過這平台認識的朋友合作投資，這是個不錯的機會。

說實話，筆者最近實在太忙，主要由於數個項目同時上馬，當中包括工廈、農莊、倉地項目，加上新公司近日開張，太多事情需要安排，實在未能抽空寫blog，在此對一直支持本blog的讀者致歉。

其實寫blog最大的好處就是可以記錄低自己的想法與工作/學習的經驗，將自己的想法或從工作中得到的經驗寫下來是十分重要的，即使一個人思路再清浙，當人進入完全投入工作的狀態一段時間，思緒會開始變得雜亂，並會進入了一個死板的模式工作，工作效果最多只能合乎預期，而未能超出預期，而筆者對自己工作的要求是必須經常超出預期，公司的發展才能有新突破。筆者認為記錄自己的想法最佳的方法就是寫blog，做一個「理財筆記」，除了有記錄的功能外，最重要是可以重新整理自己的思緒，讓自己的腦袋reflesh一下，很多時創意、新想法就是這樣出來，此外還可與一眾志向目標相近的讀者分享，因此筆者在此也鼓勵各位在有時間的情況下也可考慮寫寫blog，讓自己的知識、想法在網上世界流動。

至於筆者最近數個星期的最新業務發展，眼見住宅市場開始回軟，特別是租金水平已明顯有所下調，但工商市場的價格和交投並沒有明顯回落的跡象，租金更有向上走的趨勢，只有大碼廠廈單位有約5%的議價空間，大碼廠廈放盤有所增加，對於筆者這類型的小型發展商是一個好機會，因此最近一個多月已連續買入數個位置優質的市區大單位廠廈儲貨。筆者一直看好西九龍區，以往位置優質而價錢吸引的全層廠廈極為罕有，放盤量極少，趁著美國加息市場觀望的機會購入了數個項目，踏入2016年1個份工廈交投明顯增加，市場氣氛稍為回暖，筆者的另一個項目已正部署準備銷售。

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無價的投資經驗 - 大型全密封(連貨台)新型貨倉發展項目

筆者旗下公司Star Capital 本年初首次嘗試買入OS地(Open Storage "露天倉地")，自行發展大型全密封(連貨台)新型貨倉，貨倉建築面積92000呎，分開11個獨立契拆售，該種做法在香港應該是第一個。

經過半年時間的平整及興建，目前貨倉北面已接近完成，興建過程中最困難的是需要克服土地南面的斜坡，由於斜坡需要興建檔土牆，成本不輕，而最重要的是興建時間比預期所需長數個月，以致整個項目的進度比預期有所延誤。檔土牆需經由認可結構工程師簽署，並由城規會審批通過，城規在審批報告中更要求種樹，令工程時間進一步拖延。檔土牆最後建造出來高達15米，相當宏偉。目前，項目已接近完成階段，並已出租了其中20000呎，租金淨回報超過10%，而過程中得到的經驗是無價的。以上種種都是筆者以往在金融世界中永遠無法累積得到的經驗。

筆者興幸自己能尚在年輕、有魄力的時間有機會嘗試到不同的事，當中累積的經驗及成功感實在是非筆墨所能形容。希望這個blog能夠記錄著筆者一步一腳印的投資經歷，讓自己將來有一日能夠回顧細味。

項目介紹
Star Capital本年初於上水近文錦渡關口附近購入了一幅工業用地，總面積92000平方呎，發展新型貨倉，並進行拆售。

該塊工業地本身極具價值，項目位於古洞北新發展區、坪輋新發展區、粉嶺新發展區中間位置，沿文錦渡路前往文錦渡關口車程只需4分鐘，離上水火車站僅2分鐘，距離皇崗口岸約10分鐘、將來蓮塘口岸僅10分鐘車程，項目地點是香港政府來年的發展重點，極具投資價值。

項目總面積約90000呎，拆分成11個獨立分契貨倉。貨倉樓底23-29呎高，是工廈貨倉不能比擬，貨倉同時設4呎高貨台、電捲閘、電趟門、獨立化糞設備、完善水電系統、保安設備、全套消防設備等基礎設施。倉庫由Star Capital旗下物業管理公司管理。

http://starnman84.blogspot.hk/search?updated-max=2015-10-27T11:57:00%2B08:00&max-results=7

美聯儲加息啟示錄 - 實際負利率的影響

美國本周即將議息，市場普遍認為美國即將會加息，如果真的加息，是自2006年以來首度上調主要借貸利率。有市場人士認為，在全球一體化，加上目前環球經濟情況不樂觀的情況下，美國加息將牽連甚廣，首先影響的是環球的資金流向。資金流向從來都是從低利率貨幣流向高利率貨幣，目前世界各國具影響力的貨幣，包括日元、歐元、人民幣等全球數大貨幣區都全力實行極寬鬆的貨幣政策，各國央行均不定時突然宣佈調低率，同時又讓其貨幣貶值，動作多多，但方向一致，而關鍵是各國都採取「打游擊」的策略，大家都「不打開口牌」，除了美國。

美國多年來一直採取最傳統的方法，聯儲局往往利用出口術引導市場對利率走勢的預期，加息減息政策方向透明度相當高，市場對美元作為世界貨幣的「錨」信心十足，世界各國都以美元作為大宗商品主要結算貨幣、儲備貨幣，多年來行之有效。但在目前世界貨幣戰的博奕情況下，博奕論(Game Theory)中的Second Move Advantage理論令美元以外的幾個最大貨幣體系都必然地選擇採取「打游擊」策略，突然又宣佈降息，突然又宣佈貨幣貶值，明知美元只能加息，各國都睇著美元來打，而美聯儲不能失信於人前，不能減息只能加息，世界資金流向都湧向美元停泊避險，而港元只能無辜地被犧牲了。

面對這個情況，香港人其實都相當無奈。2008年金融海嘯後，美國數次QE救市，大量資金湧入本港，加上內地海量資金同時湧入，造成了香港近7-8年資金氾濫，銀紙貶值，資產價格暴升的局面，通脹率平均每年維持在4-5%，但銀行存款利率不足0.5%，出現實際負利率(不是名義負利率)。按道理，香港在通脹率相對高的情況下，銀行利率根本不會這樣低，出現這樣的情況，主要因為香港實行聯繫匯率，港元匯率必須跟著美元匯率走，簡單講就是香港根本沒有自主的貨幣政策，美國要QE救市，故意將利率不合理地壓低，若香港不跟隨，更大量的資金會即時湧入香港推高港匯，為維持聯繫匯率，香港也必須跟隨維持超低利率水平。

高通脹，但不合理地低利率，在實際負利率長期持續的情況下，銀紙貶值速度加快，有錢人尚可透過購入各類資產(包括物業、債券及其他投資等)對沖購買力下降的風險，但窮人只能每月出糧存款入銀行坐以待斃，任由通脹饞食本已不多的購買力，貧富懸殊進一步拉闊，社會矛盾加深實屬可以理解。

實際負利率長期持續的情況下，精明的有錢人更可利用已升值的資產，以低息融資套現，再購入其他具現金流的資產，享受資產升值的同時更有正回報現金流。以目前的情況來說，歐洲已率先實行名義負利率(Negative Nominal Interest Rate)，即存錢入銀行，銀行會收取存戶利息。投資者可考慮以接近零成本借入歐元，去購買其他資產(債券/貨幣)套利，當然若然資產為非歐元計價資產，會存在匯率風險，但在歐元負利率、美元又準備加息的情況下，歐元續向下的機會大於向上。

市場都關注美國這次是否會加息，但這是否意味著即將要結束長達近十年的超低利率環境？其實關鍵不在於這次加息與否，而在於後續加息的節奏和力度，其實聯儲局主席耶倫已表示即使本次加息，加息的節奏會相當緩慢。客觀而言，筆者暫未看到美國具備進入加息周期的條件，預料低息環境將會繼續持續相當一段時間，市場應未見有任何重大轉變。作為散戶，掌握好重點後已足夠，其他已經不太重要。

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結合工廈與天台農莊概念的活綠化工廈項目 - 屯門「置富工作坊」

投資工廈，除市區如東九龍、荔枝角等位置優越的市區外，筆者一向看好屯門工廈的投資潛力，筆者自小居於屯門二十多年，至近年才搬離屯門，對於屯門區內發展可謂非常熟悉。當然礙於地區問題，交投與市區工廈的交投不能比擬，但屯門區的發展空間大，投資潛力較市區工廈高。

屯門工廈最大的優點是近住宅區，工廈圈圍繞著建安工業區、大興邨、蔡以橋一帶，附近住宅林立，包括卓爾居、新墟附近住宅等，加上近年由新鴻基發展的屯門西鐵上蓋「瓏門」項目及基座商場Vcity， 與屯門市廣場接駁聯繫，形成協同效應，商業原素大大提升。加上港珠澳大橋、洪水橋新發展區等大型基建設施相繼落成，屯門交通配套將更為完善，部份屯門工廈的呎價近年已上升不少，但仍然低水，而屯門區內有多支工廈已陸續進行活化，屯門工廈區將必然轉型，因此筆者一直看好投資屯門工廈。

「置富工作坊」是Star Capital 在屯門的首個工廈分契拆售項目，並首次結合工廈與天台農莊概念，活化工廈之餘同時「綠化工廈」，筆者稱該項目為「活綠化工廈項目」。項目部份單位會附設天台農莊，全屬獨立業權，買家除擁有自己的工廈單位外，更可由樓梯直達天台農莊，同時擁有屬於自己的小後花園。

工廈一向給予人環境污染的感覺，但隨著工業北移，香港已基本沒有工業，殘舊的工廈單位需要活化，在寸金尺土的香港提高其應有的使用價值，同時如果能綠化原本是工業區的工廈，附近環境應會得到改善，周邊的住宅群的景觀和空氣亦會有所改善。試想一下，如果屯門工業區的所有天台都變成有規劃的小農莊的話，瓏門的居民從高處腑覽的感覺應該不錯^^。

讀者信箱: 心急爸爸增加動收入的資產配置部署

Starman 兄，非常幸運能見到你的blog 覺得如獲至寶得益不少，不過我的情況比較複雜，望你能給寶貴意見。我的情況如下：
本人及太太39歳，育有2孩子，本人收入在大陸每月約HK$9萬，太太part-time受僱在香港HK$4萬，家庭支出供樓及供養父母很大，每月只儲一萬。自知儲蓄水平低。

資產
 1. 港島大坑3房，自住，2010買入，現值18m. 按揭欠6m, 月供25k，夫妻聯名
 2. 將軍澳3房，出租，2004買入，現值10m，月收28k. 按揭欠4m,月供23m，夫妻聯名
 3. 英國學生宿舍，1.2m, 冇按揭，月收租7k
 4. 債基500k, 月收5k
 5. 股票100k, 蟹貨
 6. 現金300k

債務/私人税貸300k 用作購買英國物業，月供10k.

由於儲蓄少，不知怎樣去提升現金流.

個人想法如下：
沽出大坑物業，住將軍澳近兒子上學，得12m 開展槓桿直債，一年如收8%，每月可得80K，但現在很多辣招生怕沽後很難買回因成本增加。而且於之前金融危機也感樓是抗跌力強，所以太太偏向保持物業。

不過眼見現在計出借貸力已用了80% 因為太太之前full time 可能要賣樓才可扭轉困局，所以還望Starman 兄不吝指教走出正確財務自由的路。

萬分感謝！

心急爸爸

Starman 回覆:

要有良好的理財計劃，首要是對自己的財務狀況有清淅的了解。財務狀況不外乎 1. 收支及現金流; 2. 資產負債情況。首先，先整理一下讀者的財務狀況。

1. 收支及現金流

- 讀者月收入: +130k
- 港島大坑3房: -25k
- 將軍澳3房: +5k
- 英國學生宿舍: +7k
- 債券基金: +5k
- 債務/私人稅貸: -10k

每月淨現金流入: 112k

2. 淨資產
- 港島大坑3房(自住): 12m
- 將軍澳3房: 6m
- 英國學生宿舍: 1.2m
- 債券基金: 0.5m
- 股票: 0.1m
- 現金: 0.3m
- 債務/私人稅貸: -0.3m (即現金相等於債務金額)

淨資產: 19.8m

讀者表示每月僅能儲蓄10k，故推算讀者每月開支約102k。作為一個中產家庭(上有高堂，下有妻兒)，每月十萬開支可以說是基本開支水平，而每月淨儲蓄1萬，儲蓄率乃十分低的水平，因此讀者首要要改善的是現金流情況，透過重組資產配置組合，增加現金流資產、被動收入，改善整個財務結構的資產流動性。

如一般香港人一樣，讀者手持資產以物業為主，一層自住樓及兩層收租物業。讀者淨資產19.8m，其中19.2m 為物業，物業為固定資產，資產流動性低，要改善資產流動性，要麼出售物業，要麼加按套現，二者取其一，我會選擇後者。讀者本身僅持有兩個物業收租，如果讀者持有的收租物業4到5個以上，筆者會建議減持其中一兩間，降低risk exposure，分散風險同時增加現金流水平。惟讀者目前僅持有兩個物業，且為3房物業，未來香港政府主力增加的供應均以細單位為主，防守性較一般細價樓高。當然，讀者亦要考慮自己的借貸力，借貸力直接影響流動性，如借貸力所剩無幾，讀者宜選擇出售其中一物業套現，同時釋放部份借貸力。惟即使出售物業，timing亦很重要。

坦白說，筆者不認為樓市以目前的負債結構會大跌，加息的影響微乎其微，12月能夠順利加息已不錯，加息幅度更有可能小於0.25%(聯儲局不排除加息1/8%的建議)，整體樓價明年新年前回調10-15%已算不錯，回調20%筆者會考慮再入市(自住樓，投資暫不考慮住宅)，筆者預計明年新年後或會出現小楊春，因此筆者建議將手持的住宅若有空間加按就加按，亳不猶豫。

讀者的港島大坑3房和將軍澳3房假設加按至5成，可套現4m。另債券基金及股票建議全數套現共0.6m，連同30萬現金，合共現金4.9m。以該現金水平，可考慮不做槓桿買入三條20萬美元直債，以8%回報計算，平均每月債息31,000，減去月供增加了的14,000(包括本加息)，每月每月現金增加17,000，比起每月淨儲蓄一萬已有所改善。

讀者要留意一點，畢竟讀者的現金流水平較低，且讀者的借貸力已用了8成，在迫於無奈時亦需考慮出售將軍澳樓套現，套現所得資金足以開立私銀平台，再部署買入REITs及債券收息的穩健退休資產組合，擁私銀平台，年回報15%不難達到，可配置70%槓桿債券，30% REITs ，流動性及現金流同時提升，以15%回報計算，800萬資產平均每月收取債息約10萬，足以應付日常生活開支所需。以上方案，不一定二取其一，可兩者融合，如賣將軍澳樓，將釋放部份借貸力，再將自住樓加按，盡量套現。趁年輕盡早做好資產配置部署，靜待合適的時機，保存/累積實力。

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新推項目 - 葵涌「如家工作坊」小面積半倉式工作室

Star Capital 發展位於葵涌的另一項目 「如家工作坊」已完成裝修工程，現以現貨形式推出市場發售，售價以38萬元起。本項目位於葵涌貴盛工業大廈，距離葵興港鐵站僅5分鐘路程，本項目以小面積半倉式工作室定位，售價以38萬元起，首年保證租金回報逾4厘，由星匯國際發展有限公司承租及管理。項目未正式公開發售已出售約三份之一單位，反應理想，現讓本blog讀者先睹為快。

*讀者信箱已累積了一定的數量，由於最新有新項目陸續上馬，忙得疲於奔命，未能及時回覆，筆者將於稍後時間盡量抽空回覆，感謝各位讀者朋友支持﹗

東方日報專訪後記

東方/太陽的訪問前天出了街，個別知道我身份的朋友(數目不多)告知筆者市場的反應頗大，估計是標題字眼比較敏感的原故吧，特別是太陽報的字眼比較嘩眾取寵 --「80後炒工廈，身家過千萬計」、「出身綜援家庭，投資有道」。澄清一下，第一，筆者的投資收入來其實自多方面，工廈投資只是其中之一，而身家多少筆者亦沒有披露，純粹是記者猜測。第二，記者問及本人的家庭背景，筆者一時口快提及過自己出身單親家庭，年幼時家母為照顧年幼的我迫不得已曾有一段短時間申領綜援過活，沒想到記者會以此為題。其實筆者並不介意講述自己這一段經歷，只是不希望大家過份聚焦於筆者的家庭背景，有種嘩眾取寵的感覺。

其實記者第一天通過筆者的facebook專頁找筆者接受訪問時，筆者都有點猶豫，筆竟不想太高調，也不認為自己有什麼成就，因而有抗拒的念頭。但細心想想，筆者成立Starman 投資世界Blog，目的都是將自己的投資心得和心路歷程與大家分享，因此最後也答應接受採訪。到了接受採訪當天才知道有攝記，又不想記者為難，只好同意拍照，但堅持只拍背面，也感謝記者的理解及配合。

整體來說，整篇文章確是寫得不錯。在筆者不願提供太多數據的情況下，記者要完整地描述整個故事，難道是十分高，感覺是筆者出了一條難題給記者。在有限資料的情況下，記者已嘗試運用合理性整理了筆者的Profile，雖然數字上與真實有出入，但這也是可以理解。當中，筆者認為寫得較好的是理財心得、資產配置的部份，記者的思路很清淅，能清淅地組織並表達了筆者對理財的態度，相信記者也花了很多時間閱讀本blog之前的文章。

最後，筆者受訪的原意是與更多人分享自己的投資心得與投資經歷，不論日後是否成功，過程中的經歷是最珍貴的，同時也希望與更多志同道合的人互相交流，這與筆者成立此blog的目的一致。希望大家在讀這篇報導時不要著眼於筆者的出身、身家有多少，這些都不重要，更重要的應該是理財的態度，擁有正確的理財態度，這點應該人人都可以做到。大家有時間，也歡迎到此平台與筆者及一眾讀者互相交流。

東方日報專訪：
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20151102/mobile/bkn-20151102171214345-1102_00842_001.html